2005.7.31
●久々に某デベロッパー主催の竣工第三者（コンサル）検査へ。
内覧会まであと一週間と非常にタイトなスケジュール。
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検査物件のエントランス
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部屋に入るとキズが付いた扉が置かれていた。この扉は交換となります
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事前に複数の人間による検査が行われていた。この指摘は壁クロスとドア枠の間にすきまがあったこと。
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廊下では電気設備業者さんが店を広げていた。
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スイッチやコンセントなどがこれから取り付けられていく
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検査終了後の大久保さん
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一般的に、売主や施工会社の内覧会前の事前検査では
購入者がもっと気になるキズや汚れのチェックばかりに終始し
住みはじめてからすぐに支障をきたす
水漏れや使い勝手といった部分についてのチェックがあまくなりがちです。
たしかにキズや汚れはないにこしたことありませんが
もっと大事なことは、購入者が安心して快適な生活を
送れる建物を提供すること。
それほど難しい話ではありません。
2005.7.28
● さくら事務所Cafe
記念すべき第一回目はすでに定員となりました。
思った以上の反響がありました。
続く、第二回目は私、三上が担当させて頂きます。
テーマは「自分で調べる“マンション周辺のリスク”」
８月１８日（木） １９：００〜２１：００です。
大事なポイントを思いっきり分かりやくご紹介します。
お菓子でもつまみながら、気軽に語り合いましょう。
もし検討中のマンションがありましたら、ぜひパンフレットをご持参くださいね。
パンフレットの意外なところにポイントが潜んでいるかもしれませんから。
今後さくら事務所Cafeでは各コンサルタントが次々と
講師を務めていきますが、「こんなテーマにして欲しい」とか
「こんな内容にしてもらいたい」といったご希望などがありましたら
お気軽にご相談下さいませ。
ご相談はこちらまでお気軽に
↓↓↓↓↓
mikami@sakurajimusyo.com
2005.7.27
● 前回好評だった中古一戸建セミナーにつづき
さくら事務所 1
Day School 「中古マンション購入セミナー」
来る８月２７日（土）に開催します。
すでに数件の参加申し込みを頂いております。
1 Day Schoolでは
・中古マンションは本当に買い得なのか？
・中古マンション市場の現状と展望
・よいマンションて・悪いマンション
・ヴィンテージ住宅を手に入れる方法・具体論
・購入を決める前に調べるポイント要説
・中古マンション購入チェックリスト
・公開コンサルティング 質疑応答
など話題満載でお届けします。
●さくら事務所Cafe
OPENです。
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お仕事帰りに気軽に立ち寄れる
毎回限定８名の少人数セミナーです。
第１回目は 8月11日(木) 19:00にOPENです。
・ 少人数でゆったりとセミナーが受けられます
・ 短時間ですから気軽に立ち寄れます
・ アットホームな雰囲気で講師にも気軽に相談できます
・ 一方的な講義ではなく双方、そして皆さん同士も
会話ができる参加型セミナーです
・ メーリングリストで参加者同士の情報交換ができます
・ お茶とお菓子とプレゼント付き！
記念すべき第一回目の店主は東京初の女性コンサルタント
森村ゆきです。 |
こちらもすでに数件の参加申し込みを頂いております。
お気軽にお越し下さい。
2005.7.26
●野球部の練習風景
会社では仏の加藤さんですが、野球部では鬼の加藤さんでした。
久々の筋肉痛です。
2005.7.24
●５５回 さくら事務所 １dayスクール 公開コンサルティング
中古一戸建ての見方・買い方 〜 あなたの疑問、その場で解決！！ 〜
たくさんの方にご参加いただきました。
休憩時間中や最後の公開コンサルティングにもたくさんの方々からご質問を頂き
皆様の真剣さを肌で感じることが出来ました。
最近注目されつつある中古住宅。
次回は中古マンション編（８月２７日予定）です。
どうぞお気軽にお越し下さい。
●住宅メーカーが土地放出。
坪１２万くらいが相場の土地を坪２万で処分しているようです。
ただし、もちろん建築条件付き。
１００坪で２２０万。
周辺の相場に比べ土地代は約１０００万くらい違います。
かなり前から塩漬けになっていた土地のようですが
毎年の固定資産税だけで５０００万円近く払い続けるくらいなら
「いっそのこと売っちまえ」といった感じのようです。
パワービルダーの台頭により、販売が苦しくなった裏事情もあるようですが
どこのハウスメーカーも苦戦している様子。
2005.7.20
●マンション建設現場を見学第二弾！
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前回紹介した直床の精度を決めるセルフレベリングが乾いたら
次は床材を貼る準備です。 |
この物件で使われる床材です。
一枚一枚貼るタイプです。
この物件の床の工法は直床式です。 |
床材の裏側です。直床式のフローリングは裏側にクッション材が貼られています。このクッション材がフワっとした歩行感の理由です。 |
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| 玄関から廊下にかけて床材を貼っている様子です。右隅壁側の床材の寸法を測っている最中です。 |
違う階では大工さんが壁や天井下地の組み立てを行っていました。ここの壁下地は木製の柱を使用していますが、物件によっては金属製の柱を使用します。 |
大工さんは私達が内覧会で使用するレーザーを使っていました。（画像中央付近）大工さんいわく、「このレーザーがないと仕事になりません」と言っていました。 |
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| 窓上の下がり壁です。木が見えるのはエアコンを取り付けるための壁下地補強です。これがないとエアコンが取り付けられません。 |
対面型キッチンの下地が完了しました。たくさんの点は下地の石膏ボードをビス打ちした後の凹みをきれいに埋めた跡です。 |
バルコニーの様子です。これから手すりや、お隣との間に隔て壁が取り付けられます。 |
マンションの建設現場に限りませんが、
一般の方が工事中の現場を見ることはなかなかできませんよね。
そんな工事中の現場環境を少し紹介。
○朝は８時に朝礼を行い、ラジオ体操をします。作業終了は夕方５時です。
月〜土曜日まで働き、日曜日しか休まない職人さんがほとんどです。
よって現場監督さんも日曜日しか休めません。
○つねにほこりがどこかでまっています。
前が見えない時や、火花が散っている時もよくあります。
○電動工具の音がうるさくて、会話にならないことがよくあります。
だから職人さんはデカイ声で会話します。
○足場や落下防止ネットがないところがたくさんあります。
こういう場所で転落事故が起きます。
○トイレは仮設でかなり汚く臭いです。慣れていない方は絶対に入れません。
○１０時と３時は休憩です。自動販売機の前には長蛇の列ができます。
○お昼は食事を済ませたら、たいていの職人さんは昼寝をします。
１時前になるとなぜかきちんと起きられます。
○暗くなり始める前に後片付けを行います。道具を現場において帰ることはあまりありません。
○みんなそろってワンボックスカーで帰ります。車の中で一杯はじめる職人さんもいます。
今回はあえてここまでしか触れませんが
まだまだその環境は良くないところがたくさんあります。
そんな環境で本当にいい建物が出来るのかと言われたら
答えはNO。
☆ ☆ ☆ ☆ ☆
現場ではいろんな職人さんがいらっしゃいます。
職人さんは頑固でかたくなな方も多く、なかなか言うことを聞いてくれません。
だから新卒の現場監督さんはそれはもう必死です。
そんな経験をしながらようやく職人さんと仲良くなれるのです。
建設現場は未知の世界かもしれない。
だけどそんな世界をいつか誰もが触れられる世界にしたいと思います。
2005.7.17
●マンション建設現場を見学
あまり見ることのないできない画像を少々。
ご協力頂きました現場監督さん職人さんありがとうございました。
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直床の精度を決めるレベラー。
これをやらないと床が水平になりません。今回は部屋を一回で全て仕上げてしまう方法です
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意外とさらっとした液体です。職人さんがトンボを使い均している様子です。かなりの技術が必要です。
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セルフレベリングとも言われます。この時期なら半日で乾いてしまいますが、この現場では２〜３日養生期間をおくようです。
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| 震災時に柱や構造体に影響を与えないように隙間を設けるのが構造スリット。柱の近くに設けられることが多いです。 |
穴の左側に床から天井までの隙間があります。コンクリートとコンクリートの間の隙間のことです。
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中に入っている緩衝材です。この材料の外側に、雨漏りがしなようにコーキング処理をします。
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| 震災時に構造体に影響を与えないように隙間を設ける構造スリット。画像の床の部分にあります。 |
床と壁の間に隙間があります。コンクリートとコンクリートの間の隙間のことです。
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中に入っている緩衝材です。この材料の外側に雨漏りがしなようにコーキング処理をします。
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構造スリットは震災時に構造体がずれることで建物への
ダメージを軽減しますが、ずれた拍子に隙間が口を開いてしまいます。
点検可能な場所でしたらすぐに補修点検を行なうことができますが
バルコニーもないような外壁面では、点検するのも容易ではなく
場合によっては雨漏りの原因になってしまうことがあります。
この現場の監督さんも「点検がしにくい部分にはかなり気を使います」
と言っていました。
このように、マンションの構造には購入時にはあまり説明してくれない
大切な部分がたくさんあります。
そんな大切な部分までお伝えできるのが建物インスペクション。
2005.7.15
●マンションのトラブルで最も多いのは音に関する問題。
さくら事務所にも音に関するさまざまなご相談をいただきます。
さくら事務所の大江戸インテリジェンス
(毎週日曜15:45〜16:00) RainbowtownFM
(大江戸放送局/79.2MHz）
音の問題に関することをまとめてみました。
また今週末７月１７日の放送が最後になります。
うちの広報がお送りしますので、ぜひ聞いてみてください。
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LL、LHとはなんのことだ
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T値とはなんのことだ
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■2005.7.17放送■
−大西 〜いま、何を買わないか〜
不動産をとりまく環境は大きく変化
新しい価値観が出てきた
ヴィンテージ住宅の時代
これから不動産はどう選ぶのか
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部屋の中にも騒音源が？
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こちらは最後の放送。ぜひどうぞ。
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2005.7.14
●先週、前の会社の先輩にあいました。
その先輩は前の会社の研修担当者でしたが
今は転職して、住宅メーカー向けの研修などを行っているようです 。
以前は営業担当者向けに
「どうしたらお客様に満足してもらえるか」みたいな
研修がほとんどだったようですが、最近は工事担当者向けの研修が多くなっているようです。
最近の住宅メーカーの工事担当者の傾向は
「いかに大型物件や高額物件を問題なく引き渡すか」
というようなところにばかり目がいって
顧客満足の部分にはあまり興味がないようです。
そんな姿勢からか工事に入ってからのクレームが
ものすごく増えているようです。
工事担当者はしっかりした建物を造るだけでなく
顧客に満足してもらえるようなケアーも大切にしてもらいたいものです。
●ついでに住宅メーカーの設計士について
住宅メーカーの設計士は建物の設計をすることだけが仕事ではありません。
それは、契約したお客様の家の材料を顧客と一緒に選んだり
工事に引き継ぐための図面（本図面）をつくったり訂正したりと
実は本業の設計よりもそっちの仕事が忙しくて時間が足りないのです。
ですから、本来一番力を注ぎたいはずの設計段階に力を集中できないでいます。
なかには営業担当者が見ても、そんな設計しないだろなんていうこともよくあります。
住宅メーカーにはもっと設計士が思う存分力を発揮できるような体制が
必要なのではないだろうかと常に思います。
●せっかくだから住宅メーカーの営業担当者について
住宅メーカーの営業担当者はマンションのそれと違い
顧客との付き合いがものすごく長くなります。
モデルハウスではじめて会ってから数ヶ月も間取りの打合せを行い
契約したら色打合せや仮住まいの準備など、引渡しまで常に付き合うことになりますから
へたな親戚、縁者なんかよりも顧客のことをよく知っている人間になります。
長いときには２年近く付き合うときもあります。
だからこそ担当者は信頼のおける人を選びたいものですね。
モデルハウスでは建物だけでなくよい担当者選びも忘れずに。
2005.7.12
●ＨＰリニュアールにともない
いくつかのコンテンツがはじまっています。
「不動産の達人コラム」
さくら事務所のコンサルタントがリレー形式で不動産コラムを展開します。
「不動産ニュースREVIEW」
不動産に関するさまざまなニュースをさくら事務所のコンサルタントが
それぞれの視点から知っておきたいポイントをお知らせします。
●マンションの建設現場
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内装工事
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各種配管
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外壁に面する壁の断熱処理
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壁の下地工事
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カタログ上のスペックはあくまでも計算上の数値。
ですから、実際の工事がしっかりしていなければ予定した性能は発揮できません。
だけど実際の工事現場を確認できるチャンスは今のところ購入者にはありません。
そんなチャンスをぜひつくりたいと思っています。
もう少々お待ち下さい。
2005.7.11
●「１階のエレベーターに防犯窓があればな〜」
依頼者の一言に売主の反応は、 「もし契約してもらえるなら、防犯窓をつけますよ」
これはすごい話しです。
しかも専有部分とは全く関係ない場所ではないですか。
そこまでして売りたいのか、また売らなくてはならないのか。
契約前には「ここだけの話し」みたいなことをよく耳にしますが
のちのち問題になってしまうケースもあります。
「特別扱いしてもらった」なんて思っていると
あとでとんでもない痛い目にあうことがありますのでご注意下さい。
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世界では３秒に一度、貧困で子供が亡くなっているらしい。
自分は食べるものに何不自由していないのに。
世界では３秒に一度、貧困で子供が亡くなっているらしい。
自分がおなか一杯になれば、食べ物を残すくせに。
世界では３秒に一度、貧困で子供が亡くなっているらしい。
たまたま自分は裕福なこの国に生まれただけ。
人は自分が本当に困ってはじめて、その人の気持ちがわかるもの。
2005.7.10
●新築マンションの内覧会の立会いで群馬県まで。
うちはご依頼があれば全国どこへでも伺います。
朝早めの電車。
ちなみに乗った電車は２階建車輌。
１階部分に座ったせいか外の景色はつねに遮音壁だけでした。
現地に着いて早速調査を開始。
いくつかの指摘事項がありましたが、ここの施工会社さんの対応はとてもよかった。
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都心部に建てられるマンションより、郊外に建てられるマンションのほうが
建物のスペックが高い場合があります。
それは、マンション価格のうち土地代が安くすむため
建物にかけられる費用を多くできるからです。
マンション価格の内訳（建物いくら土地代いくら）が分かるのは契約時がほとんど。
また、事前に内訳を調べる人もほとんどいない。
早めにその内訳を知ることが、ひとつの判断材料になるかもしれません。
2005.7.7
●先週から千葉県の大規模物件の内覧会が続く。
ここの物件の内覧会は、誰も立ち会わないパターン。
しかし、誰も立ち会わないかわりにすべてが自由でもあります。
誰にもあせらされることもないため、ゆっくり落ち着いて
内覧会をすすめることができるし、家具やカーテンの寸法なども
比較的自由に採寸することができます。
ただ注意しておきたいことは、不具合個所全てを
ご自身でチェックシートに記入しなくてはならないところ。
例えば洋室１の壁のクロスにキズがあった場合は
洋室１ 壁 クロス キズ というように一つ一つの項目を
チェックシートに記入していかなければなりません。
（弊社の内覧会立会いでは、担当者が記入していきます ）
分かりやすい場所や部位の名前を知っていれば特に問題ありませんが
ただですら慣れない作業にとまどっている購入者をよく見かけます。
このような場合には、口で説明するだけでなく
実際のお部屋に戻って、不具合個所を伝えることがいいと思います。
（よく理解してもらえない場合は私たちもそうします）
内容がうまく伝わらないと、直さなくてもいいところを直されたり
直してもらいたいところとは全く違うところを直されたりしてしまうかもしれませんからね。
2005.7.3
●さくら事務所の大江戸インテリジェンス
(毎週日曜15:45〜16:00) RainbowtownFM
(大江戸放送局/79.2MHz）
とても残念ですが今月が最後の放送となります。
今までお世話になったパーソナリティーの石塚さん
本当にありがとうございました。
ちなみに明日の放送は
■2005.7.3放送■ −土屋
〜建物診断の重要性〜
もっとも費用がかかる建物の維持管理
修繕工事にともなうリスク
建物所有者が負う事故の責任
適切な建物診断の時期
来週は
■2005.7.10放送■ −三上
〜あせるな！マンション購入〜
モデルルームの真っ赤なバラ
｢予約済み｣と言われたら？
モデルルームは広く見える
契約までに必要な時間
再来週は
■2005.7.17放送■ −大西
〜いま、何を買わないか〜
不動産をとりまく環境は大きく変化
新しい価値観が出てきた
ヴィンテージ住宅の時代
これから不動産はどう選ぶのか
放送の最後には所員のお気に入りの曲が流れます。
2005.7.2
●契約立会いした依頼者から連絡が入る。
土地の契約で越境した土留め部分の合意書が
指定の期日に間に合わなかったので、契約書通り白紙解除することにした、と。
契約日からかなり時間があったにもかかわらず
仲介業者は指定の期日までに合意書を用意することができなかった。
依頼者は毎日のように仲介業者に状況を確認するが
慌てる様子もなく「まあ、間に合いますから」といつもの返答。
何度も「本当に間に合うんですね」、「早めに動いて下さいね」
とお願いするが、なかなか動いてくれなかった。
依頼者はこの土地を本当に気に入っていた。
だから毎日合意書が用意できるか心配だったのだ。
指定の期日の前日
「あと三日待ってくれ 」と仲介業者。
こんなことにならないために、しつこくお願いしてきたのに。
今回ばかりは遅れる特別な事情もないんだぜ。
いったいいつまで待たせるんだよ。さんざん待たせたあげくに
また先延ばしされても 困るんだよ。 もう信用できないぜ。
もう遅いんだよ。
今までどれだけ依頼者が心配していたのか知ってるのかよ。
この先新居で迎える夢までぶち壊したくせに。
また売主さんの気持ちも考えろよ、あんたにすべて任せたんだから。
不動産を通して人を幸せにさせたり喜ばせたりする
立場のあんたが反対のことしてどうすんだよ。
双方からの800万近い手数料のことばかり考えて
取らぬ狸の皮算用でもしてたのか 。
あほらしい。
おれは人が幸せになったり喜んだりすることをぶち壊すやつが大嫌いなんだよ。
おれもそんなにきれる人間じゃないけれど、あんたほど鈍感な人間でもないんだぜ。
みんなをハッピーにするどころか困らせてどうすんだよ。
2005.7.1
●ついに７月に突入。
本格的な夏到来。
我がさくら事務所のホームページもついにリニューアルです。
今まで同様、熱く熱く日頃のサービスをすすめていきたいと思います。
●７月と言えば、夏休み。
今年は子供たちに「オオムラサキ」や「オオサンショウオ」など
めずらしい昆虫や動物達を見せてあげたいと思います。
（本当は自分が観てみたいだけ）
●建物インスペクションのお問い合わせが急増しています。
可能な限りリニアに対応させて頂きますのでお気軽にご相談下さいませ。
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