2006.11.30
●新築マンションや新築一戸建ての内覧会に
行かれたことがある方はすでにご存知かもしれませんが
室内で気になったキズや汚れ、不具合箇所などには
当日、売主や施工業者が用意してくれる紙テープを
指摘箇所に貼り付けていきます。
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紙テープの色は、物件によって様々です。
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ちなみに私の趣味は、この紙テープのコレクションです。
画像に写っているのはその一部ですが
希少色として紫や茶色などがありますが
なかなか手に入れることができず、苦戦しています。
実につまらない趣味の一つです。
●明日から１２月です。
泣いても笑っても今年は残すところ、あと１月です。
忘年会やクリスマスなどイベントは幾つかありますが
飲みすぎ食べすぎには注意しましょう。
2006.11.29
●「自分自身から逃げていないか?」
これは、何事もあまり深く考えない私が
唯一、自分自身に常に出し続ける挑戦状。
自分を制御するのが自分自身なら
前向きにコントロールできるのも自分自身。
人にどう思われても全く気にしない性格ですが
自分に負けた自分を自覚したときこそ落ち込みは激しい。
2006.11.28
●昨日は、某デベロッパー主催の
「新築マンション上棟見学会」に参加してきました。
対象はあくまでもその物件の契約者ですが
いずれ、購入を検討する段階での見学会が増えることと思います。
この見学会でどんなことをしてるかというと
そのマンションの性能や、一般的なマンションの造り方の特徴などをお知らせし
物件の理解をより深めてもらうというのが主な目的です。
この見学会は、年内にあと２件ほど行なわれるため
もしかしたら、皆さんとお会いすることがあるかもしれませんね。
2006.11.27
●先日行なわれた
第２６回ジャパンカップ(GI)
東京 芝 2400m (国際招待) 国際 指定 定量 オープン
では、大好きなコスモバルクが４着となりました。
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（最終コーナーまでは１着だっただけにとても残念です。）
しかし、ディープインパクトっていう馬はとても強い馬ですね。
コスモバルクから見るディープインパクトは
私で言う長嶋さんや加藤さんと同じで
そう簡単にはかわすことができません。
だけどいつも同じ土俵で勝負している以上
きっとチャンスはあることでしょう。
ちなみにディープインパクトは、年末に行なわれる
有馬記念を最後に引退することがすでに決まっています。
ってことは、コスモバルクにとってディープインパクトとの決戦は
泣いても笑っても、次の勝負が最後の最後ということになります。
次回のレース有馬記念は、１２月２４日の日曜日。
騎手の着る勝負服は緑と赤のクリスマスカラーなだけに
何か起きても不思議ではありません。
2006.11.26
●先日は日も良かったせいかどうも結婚式が多かったようです。
そんななか、私は高校時代の同級生が結婚したため
結婚式の２次会に参加させてもらいました。
みんなと会うのは実に十数年ぶりのことで
太った人もいれば、全然変わらない人もいたり
ちょっと髪の毛が少なくなった人や
あいかわらずカッコいい人など、その様子はいろいろでした。
周りのテーブルでは、新婚さんの２人の話しで盛り上がっていましたが
私のテーブルは、お互い「おいおい生きていたのかよ」と昔話しで
盛り上がりました。
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当日、久しぶりにあった同級生。
彼は高校を卒業してすぐに商売をはじめた。
はじめは５帖のお店でスタートし
当時そうとうお金に困っていたことを今でも覚えている。
そんな彼の苦労も今は報われ
今では信じられないほどの規模の会社に発展し
従業員をたくさん雇っているらしい。
２次会終了後、彼の苦労話を聞きたかったのと
昔話に花を咲かせるため、 総理大臣が乗るような運転手付きのリムジンで
２人は千葉の中心街の暗闇に消えたのであった。
2006.11.25
●今日は年内最後の「さくら事務所
One Day School」
新築マンションセミナー。
セミナー中に「公開コンサルティング 質疑応答」の時間を
たっぷり設けていますので、 講師に自分の疑問を解消してもらいましょう。
●第２１回「さくら事務所カフェ」
わたくし三上と浦和レッズ好調のためテンション高めの加藤さんによる
「知らないとマズイ！！間取りづくりのポイント〜一戸建編〜」
無事修了しました。
お越し頂いた皆さま、たいへんお疲れ様でした。
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なんか、加藤さんの独壇場ぢゃないか？
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少々脱線しましたが、元ハウスメーカー出身の２人が
販売現場の裏側を生々しくご紹介。
毎回ほぼ定員の「さくら事務所CAFE 一戸建てバージョン」ですが
只今、加藤さんが面白い企画を考えていますので乞うご期待。
●明日２６日（日）に行なわれる
第２６回ジャパンカップ(GI)
東京 芝 2400m (国際招待) 国際 指定 定量 オープン
に大好きなコスモバルクが出走します。
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大外枠８番（帽子の色はピンク）の馬枠１０番。
ジョッキーの勝負服はいつものクリスマスカラーです。 |
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今回は超有力馬相手にどこまで辛抱強く
戦い続けることができるでしょうか。
レースを決めるポイント。
それは、最終コーナーでの位置取りと得意技の二枚腰。
2006.11.24
●大阪支店の支店長、印南さんが明日結婚されるようです。
おめでとうございます。
よりパワフルとなる大阪支店はこちら
ちなみに９月に刀根さんも結婚したばかりです。
とてもおめでたい話しが続いていますので
この波に乗じて、あと数人続いてもらいたいものです。
2006.11.23
●来月のさくら事務所CAFEの募集を開始いたしました。
１２月８日（金）は、刀根さん＆加藤さんによる
「住宅ローン大研究！！」
１２月１２日（火）は、土屋さんによる
「新築マンション・管理の決め手はこれだ！！
定期点検アフターサービス徹底活用術」
興味のある方はぜひご参加下さい。
●
「資金計画のリスクヘッジ計算式」 〜不測の事態に備える方法〜
をアップしました。
少し前ですが、「長期修繕計画の目安」
「一戸建て編」と「マンション編」
もすでにアップされています。
2006.11.22
●３，５００万円を元利均等返済の３．３％で３５年返済するときの
初回返済額は、およそ１４０、６３０円。
今の家賃が１５万円くらいなので、このくらいの返済額なら
「家賃を払い続けるより、買ったほうがお得」というお話しや
セールストークを様々なシーンでよく耳にします。
ただしこれは、あくまでも見た目での比較。
ちなみに、３，５００万円を元利均等返済の３．３％で３５年返済すると
総支払額はなんと５９，０６２，６５６円となり
金利負担額はなんと２４、０６２、６５６円となります。
また、初回返済額のうち金利負担（利息分）は９６，２５０円で
元金部分は１４０，６３０円のうち４４，３８０円となり
元金の２倍以上の利息を支払うことになります。
うーん、銀行ってのは結構儲かるなんだな。
このような住宅ローンの基本的なところも
アドバイスできるのが、資金計画（住宅ローン）相談です。
2006.11.21
●内覧会の進め方は会社により異なりますが
基本的には２種類の方法があります。
１つは、売主や施工会社が立ち会うケース。
このケースでは、各種設備機器類の説明などが行なわれ
その後、指摘事項の内容を確認しながら
質問などにもすぐに対応して頂けます。
２つ目は、誰も立ち会わないケース。
このケースのほとんどは大規模物件で
立ち会いのあるケースと違い、各種設備機器等の説明はありませんし
指摘事項は当日手渡された内覧会チェックシートに
ご自身が記入しなくてはなりません。
例えば洋室１の壁のクロスにキズがあった場合は
洋室１ 壁 クロス キズ というように一つ一つの項目を
チェックシートに記入していくことになります。
（弊社の内覧会の立会いでは担当者が記入致します
）
進め方はどちらにしろ、仕上がりが気になる
この時期から年度末までの間の内覧会では
しっかりとお部屋をチェックすることが大切です。
プロが教える新築マンション内覧会の重要ポイント
2006.11.20
●２年前にたてた目標は、今年概ね達成することができました。
ちなみに去年たてた目標は、ちょっと高く設定しすぎたのか
まだ達成することができません。
そんな中、早くも来年の大きな目標を設定し実現に向け始動。
2006.11.19
●今月２５日（土）に東京で開催されるセミナー
「プロはいつも“ココ”を見る 〜新築マンション購入術セミナー 追加開催」
※2006年8月20日に開催された同セミナーが大好評！
ご要望におこたえして追加開催します
では、 お昼休憩や５時間目の「公開コンサルティング質疑応答」で
皆さんの疑問やご質問にお答えする時間をたっぷり設けておりますので
近くいる講師や所員にお気軽にご相談下さいませ。
席に若干の余裕がありますので
興味のある方はぜひご参加下さい。
2006.11.18
●第２０回「さくら事務所カフェ」
わたくし三上による
「絶対失敗しない一戸建て選び！基礎編 vol.1」
相変わらず時間オーバーでしたが無事修了しました。
お越し頂いた皆さま、たいへんお疲れ様でした。
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| 建築条件付売り地は注意が必要です。 |
しかし一戸建てというのは実に楽しいし面白いものですね。
自分で話しをしていると、つい私も一戸建てを建てたくなってしまいます。
もっともっと一戸建てが楽しくなる一戸建てカフェを
ひそかに検討中ですので乞うご期待。
2006.11.17
●年明け１月の内覧会のご依頼が続々と入ってきました。
千葉県や横浜のベイエリアを中心に
都区部のタワーマンション、そして郊外の大規模物件など・・・
一年のうちで最も仕上がりが気になるこの時期は
じっくり時間をかけてチェックしましょう。
内覧会時のポイント（マンション・一戸建て）
「マンション内覧会」はマンション購入の最後の砦
2006.11.16
●今月も大好きなコスモバルクが、２６日（日）に行なわれる
第２６回ジャパンカップGI)
東京 芝 2400m (国際招待) 国際 指定 定量 オープン
に出走する予定です。
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予定通り出走ができれば、３年連続の参戦となります。
昨年は１４着と掲示板にものりませんでしたが
一昨年は最後のものすごい追い込みで２着と健闘しました。
その時の画像はこちらの２００４年（平成１６年）のレース映像からどうぞ。
やたらムキになる癖もなくなり
やや成長したコスモバルクの走りを見せてくれることでしょう。
2006.11.15
●自社物件の社員購入率が非常に高い外断熱マンション。
マンションの性能が高いのですから当たり前のことですね。
おまけにそのマンションを購入しようとしているお客さんは
いずれ、同じマンションに住む住人さんとなるわけですから
購入段階からの対応も他の販売方法とはずいぶん異なります。
●自社物件の社員購入率が非常に低い大手デベのマンション。
「うちの物件はあまりいい立地に立たない」と
正直すぎるほどストレートな社員の話し。
それでも好立地を謳い文句に販売を続ける。
お客さんには変動金利や期間固定型ローンを進めるくせに
自分がマンションを購入するときは
ちゃっかりフラット３５などの長期固定型や
２５年返済で資金計画を組んだりする。
●２歳の長男、反抗期。
２人目ともなると、反抗期すら可愛らしい。
自分もいつか通ってきた道。
2006.11.14
●中古マンションを購入する際の
大事な確認ポイントは３つ。
１．建物に不具合がないか確認
２．総会議事録などから、管理組合内の問題点を確認
３．契約内容の確認
そもそも中古不動産の価格は
近隣相場から値付けされることがほとんどなので
建物の価格に、その建物がしっかりしているかどうか
といったことは全く反映されておりません。
また建物がしっかりしていたとしても
管理組合内に大きな問題があったなら
安心して住み続けることは出来ないでしょう。
そして中古不動産は個人対個人の取引となる場合がほとんどで
その契約内容に決まったルールなどはありませんから
多少売主さんに有利な内容になっているかもしれません。
2006.11.13
●中古一戸建てを購入する際の
大事な確認ポイントは３つ。
１．建物に致命的な不具合がないか確認
２．設計図やメンテナンス記録などの確認
３．契約内容の確認
建物に致命的な不具合があると
修繕のため多額の費用を費やさなくてはなりません。
ただ、小さな不具合ならマンションと違って
自由に手を加えることができます。
次に、設計図がないとリフォームは容易に行えませんし
修繕記録（見積もり・修繕内容）がないと
数年前に修繕されているにもかかわらず
痛んでもいない部位を無駄に直してしまう可能性があります。
さらに中古不動産の契約内容には「瑕疵担保責任なし」
といったこともよくありますから、数ヵ月後に不具合があっても
全て自己負担しなくてはならないこともあります。
2006.11.12
●新築の建物なのに意外と多いご相談が水漏れ調査。
ちなみに水漏れ原因のほとんどは、施工ミスか施工当時の確認不足。
中には見える部分だけの修繕で済まされてしまうケースがありますが
漏れた水はいろいろな部分に伝わり、広範囲に悪影響を与えていることがあります。
ですから、十分な調査を行った後に修繕工事を行わないと
のちのち壁にカビが発生したり、雑菌が室内に充満し
体に悪影響を及ぼすことがあります。
ちょっとした水漏れだからと安易に修繕を行うのではなく
しっかりとした原因究明と被害範囲の特定が大切です。
新築後、２年間位の水漏れはアフターサービスが適用され
分譲主や施工会社が費用全額を負担してくれるケースがほとんどですから
お気軽にご相談下さい。
2006.11.11
●第１９回「さくら事務所カフェ」
加藤さん＆刀根さんの
「住宅ローン大研究！！」 若干時間オーバーしましたが
無事、修了しました。
不動産を購入するときは、たいていの方が
ローンを利用されていますが、意外とご自身が選ばれた
ローンの特徴をご存知でない方がたくさんいらっしゃいます。
本来、資金計画は契約をするときにはある程度
ＦＩＸされていることが理想的です。
（契約後、より有利な商品があれば変更することも可能です）
ところが、契約時には
「とりあえず提携ローンで契約しておきましょう」
というパターンがほとんどで、その大半が
見た目の数字が小さく見える短期固定型住宅ローン。
ちなみに、短期固定型住宅ローンを利用して
最大限のメリット享受できる方は
固定期間中に全額返済を行なうことができる方や
多少の金利上昇リスクも繰上げ返済などである程度まかなえる方。
ですから、初めから３５年といったような長期間で
資金計画を組もうとしてしている方にとっては
かなりリスクの高いローンであるという認識が必要です。
このようなことが分かりやすく表現されているのが
加藤さんのブログです。
2006.11.10
●１７日（金）と２４日（金）の午後７時から開催予定の
「さくら事務所カフェ」の内容を少しご紹介。
１７日の「絶対失敗しない一戸建て選び！ 基礎編
vol.1」
では、一戸建ての購入方法別による陥りやすい失敗例のご紹介や
不動産の売買契約は売主が不動産業者（宅地建物取引業者）なのか
個人なのかによって、契約のルールや条件はまったく異なる点など
分かりやすくお知らせします。
また、２４日の「知らないとマズイ！！間取りづくりのポイント〜一戸建編〜」
では、気に入った立地の土地を購入したけれど
希望通りの間取りが造れなかったり
理想とは違う形の家になってしまったりなど
意外と理想通りにならないの一戸建て住宅の
間取りづくりのポイントをお知らせします。
席にまだ若干の余裕がありますので
興味のある方はぜひご参加下さい。
2006.11.9
●これから年末にかけては、各社が様々な手段を駆使して契約をすすめてきますが
あとで後悔しないためには、「契約前に９０%の力を注ぐこと」がとても大切です。
第21回：絶対に失敗しない不動産売買契約はこれだ！（新築編）
第22回：絶対に失敗しない不動産売買契約はこれだ！（中古編）
マンション契約時のポイント 契約の場での注意点
一戸建て契約時のポイント 契約の場での注意点
2006.11.8
●年明け１月の内覧会の申し込みを開始致しました。
今年も残すところ約１月半。
せっかくだからあれもこれもとちょっと欲張ってみる。
●土地価格の上昇分を建設費のコストダウンでまかなう。
大手デベロッパーほどその効果は高く
実質、建物の仕様はグレードダウンしているらしい。
2006.11.7
●先月からはじまった港区の大規模タワー型マンションから
今月もたくさんのご依頼を頂いているので
先月に引き続きこのマンションの内覧会の流れを簡単に紹介しておきます。
１．エントランスにある受付で部屋番号と名前を伝えると
販社担当から１階部分や外部にある共用部分の説明が行なわれます。 |
| ２．施工業者担当が紹介され、販社担当とともに部屋に向かいます。 |
３．部屋に着くと、まずは中廊下にあるメーターボックス内の説明を受けます。
メーターボックス内の説明が終わると、部屋の中に入ります。 |
４．部屋の中に入ると、まず各設備機器類の使い方や、各所動作確認を行ないます。
設備機器類の説明が終わると、ようやく内部の確認が始まります。 |
５．各部屋をまわりながら気になる個所があれば、施工会社さんにお伝えし
建物案内会というチェック用紙に指摘内容と場所を記載してもらいます。 |
６．一通りのチェックを終えると一旦、１階の集会室に戻りますが、簡易な不具合は
すぐに修繕が行なわれ、再度修繕された室内を確認するため部屋に戻ります。 |
７．修繕が行われた室内を再確認したらまた１階に戻り、エントランスドアの開け方や
宅配ボックスの位置等を確認しながら、駐車場や駐輪場などの共用部分の説明を受けます。 |
| ８．共用部分の一通りの説明が終わると、また１階の集会室に戻ります。 |
９．修繕しきれなかった指摘事項の確認を行います。 ここでは再内覧会の日時を決め
チェックシートにサインと印鑑を押すとそのチェックシートの写しをもらえます。
（次回の再内覧会時にはこの写しを持ってきます） |
１０．次はたくさんある設備機器類のファイルが渡され、一つ一つ内容を確認していきます。
説明書がたくさんあるため結構時間がかかります。
（ファイルを入れるための手提げ袋が渡されますが、これが結構重たいです） |
以上がこのマンションの簡単な流れとなります。
内覧会当日の流れをよく知って
ぜひ落ち着いて内覧会に望んで下さい。
2006.11.6
●キミのために、ボクは走る。
どんなにきかん坊な男の子も泣き虫な子も
１２２分間は黙り続けるＤＶＤが１１月８日、ついに発売。
その名は「カーズ」
主人公は超オーバーフェンダーの
真っ赤なレーシングカー、ライトニングマックイーン。
ゼッケンナッバーは「９５」
大人が集中したいときは、まず子供を集中させることが大切です
2006.11.5
●私は人にどう思われようがそれほど気にしないタイプです。
それは、性格的に鈍感なのか
それとも人の心が読めないのかは別として
「どう思われるか」より「どうするか」を常に優先したいからです。
ちなみに、ここさくら事務所では
「人と不動産の関係がよくなる」ことであれば
それぞれが自由奔放に活動していいことになっていますから
何をするにも役員や所員の目など気にする必要は全くありません。
しかも少ない人生経験においては
少々問題ある行動をとってもなかなか注意されることはなく
むしろいいことを進んで行うときこそ、周りに反発されるものだと
うすうす気が付きはじめていますから・・・
自分を必要以上に悪く見せる必要はありませんが
自分を自分以上の人間に思われてしまうことには
いささか違和感を感じますし、自分は自分以上にもなり得ません。
だからこそ「どう思われるか」より「どうするか」
この点だけはどうしてもゆずれない。
2006.11.4
●１１月に入り、新築マンションの内覧会立会いや
一戸建ての建物調査（インスペクション）のオーダーが
たくさん入ってきました。
特に、新築マンションの内覧会は年末の引渡しに向けて
今頃から内覧会が始まり、今月下旬から１２月初旬に再内覧会を行って
１２月中旬から下旬にかけて引渡し、といった流れが多いようです。
「新年は新居で」といったとてもおめでたいことだとは思いますが
なかには、当初の内覧会予定日を１ヶ月近くも延期している
大規模マンションもあるようですから、まさに仕上がりが気になります。
２、３月の年度末同様、１年のうちで最も私達が気を使うこの時期の
内覧会ではしっかりとチェックしたいところです。
内覧会時のポイント（マンション・一戸建て）
「マンション内覧会」はマンション購入の最後の砦
●これから年末にかけては引渡しも多くなりますが
営業担当者による契約の追い込み攻勢も盛んになってくるタイミングです。
１２月も中旬を過ぎると、年末の慌しさから
契約をする方はほとんどいなくなるため
１１月中旬から１２月初旬にかけて勝負をかけてくるのです。
お問い合わせのお電話でも、
「明日契約といわれているのですぐに相談したいのですが・・・」
なんていう話しもだいぶ増えてきました。
そんな突然のご相談でも「契約事前相談」にて
できるだけリニアに対応させて頂きますので
お気軽にご相談下さいませ。
2006.11.3
●一戸建ての丸ごとあんしんパック建替えコースの
打合せのため、ハウスメーカーさんの事務所にお邪魔する。
プランを造る段階からお邪魔させて頂いたため
机の向こう側ではサウスポーの設計士さんが
すらすらとプランを描いていきます。
「ちょっと雰囲気がつかめないな〜」という表情の依頼者に対し
即座に立体的なパースを描きながら、分かりやすく説明してくれる設計士さん。
つい、自分が注文住宅を売っていた頃を思い出し
身を乗り出してしまいました。
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
一戸建てにおいては、このようなプランを作るといった過程が
もっとも楽しいものであり、のちのちの満足感につながります。
自分もマンション暮らしですから
マンションを否定するつもりは全くありませんし
同じ不動産ですから、それなりの楽しみ方もマンションにはありますが
どうしてもマンションの販売過程には限界を感じてしまう今日この頃。
2006.11.2
●夜な夜な夫婦で「夢の田舎暮らし」について
本気で語り合う。
庭にはたくさんの広葉樹
そして放し飼いの可愛らしい中型犬。
やや広めのダイニングには大型の食卓テーブルを置いて
暖炉のあるリビングにはゆったりとしたソファーを用意し
ちょっと居眠り・・・・
目標は５０歳になるまで。
子育てが少し落ち着いた夫婦の会話は、深夜まで続く。
2006.11.1
●さて、１１月の さくら事務所CAFE＆大阪支店の『Petit
Cafe（プチ カフェ）』 は
１０日（金）が、加藤さん刀根君による
「住宅ローン大研究！！」
１２日（日）が、大阪支店による
【自分でもデキル！内覧会チェック】
１７日（金）は、わたくし三上の
「絶対に失敗しない一戸建て選び！基礎編 vol.1」
（契約書類のチェックポイントが面白いです）
と、同じく１７日（金）、大阪支店による
【物件タイプ別の注意点＆意外に知らない！？
間取り選びのコツ】の募集を開始いたしました。
２４日（金）も、わたくし三上による
「知らないとマズイ！！間取りづくりのポイント〜一戸建編〜」
（間取りの基本は道路付けによるが参考になると思います）
そして１１月のセミナーは２本、ともにマンション編です。
１２日（日）は
〜資産になるマンション・負債になるマンション〜
「 マンションの価値を保つ方法 」 in 東京
２５日（土）は
プロはいつも“ココ”を見る
〜新築マンション購入術セミナー〜 in 東京
興味のある方は、ぜひご参加下さいませ。
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