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大久保 新（アラタ）の「日々アラタなり」 新築マンションの内覧会に立会い検査を行うプロフェッショナル 技術の高さと人間力は折り紙つき。 依頼者の中には彼の熱狂的な信者も・・・。 １９６８．４．１０生まれ さる年 Ａ型 おひつじ座
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「買得」「破格」「激安」
これらは不動産広告の価格にかんすることで、使ってはいけない言葉なんです。
客観的、具体的な根拠を併せて表示できればいいのですが……。
広告にこんな文字が踊っていたら、注意したほうがいいですね。
売る人たちも一生懸命だから、気持ちもわからなくはないのですが、
やはり、購入者を惑わす表現は良くないですからね。
詳しくはここ
景品提供のことなんかも書かれています。
気をつけて読んでみると、意外と当てはまる広告もあるかも。
「この住宅の価格は妥当でしょうか」このようなご質問をよくいただくのですが、
誤解されるかもしれませんが、答えられません。正確にいうと答えられないんです。
答えられるとすれば、その質問をされた方のことを全て知っている以外は、
かなり無責任だといえるでしょう。
本来価格の妥当性は、その場所や地域から建物を知った上で、自分にとって
その価格がどう写るか、それが価格の妥当性です。
例えば、２人の方がいたとします。一人はその土地にながく住んでいて
「住宅を購入するなら絶対にこの場所だ」と、心から思っている方と、そもそも
その場所にながく住むつもりのない方では、この時点で、その土地に対しての
思い入れやそれに伴う価値観がちがいますよね。また、人によって生活スタイルや
家族構成もちがうんですから、一律にその物件の価格に関して妥当かどうかは、
本来は他人が即答できないはずです。
ようするに自分次第なんですね。
住宅の資産価値
住宅に何を求めるかという問いに「資産価値です」と答えられる方がいらっしゃいます。
自分が気に入って住んでいる場所に、資産価値が一番なんて・・・。と、つい思ってしまいます。
一般的に資産価値というと、金銭的なものをさす場合が多いと思いますが、本来はそれが
一番ではないはずです。その前にその価値を決める要素があってその結果、金銭的な
価値が決まるはずですよね。ですから、価格が大切なのではなくて、その要素がどれだけ
あるかだと思います。その要素といえば大まか人気ですかね。
そう考えると、あなたは住宅に何を求めますか？という問いに「人気です」と、
答えているような感じになりますよね。自分が住む家なのに、人の評価が
一番なんて、なんだかおかしいような気もします。
まあ、これはひとつの考え方ですから、それだけではないのですが
私にはどうしても「人気です」と聞こえてしまうことが多いです。
既存住宅、いわゆる中古住宅を購入して、それを今の基準に合わせ
耐震補強する。これも住宅を取得するひとつの手です。
ただ、業者の選択を間違えるといろいろと大変なことにある場合もあります。
例えば、リフォーム工事の見積書などによく出てくる「一式」これが曲者です。
本当に一式と表現するしかない項目の作業は、それほど多く存在しません。
これを多用している見積もりには十分注意が必要ですね。
かなりいい加減な見積書といえるでしょう。
また、広範囲にわたって解体するなど、比較的大掛かりな工事にもかかわらず、
工事の内容が明記されていない場合も注意が必要です。
わからない場合は、わかるまで説明を求めましょう。
それからリフォームとはいえども、契約内容もしっかり把握して契約したほうが
いいです。ここでしっかり確認しておかないと、後で問題が起きたときに
解決するためにかなりの労力を費やすことになりかねません。
どんなに建物がよくできていても、それを建てる地面がダメでは
なんにもなりません。テレビなどで住宅についていろいろいわれていると
思いますが、地盤のことについてはあまりいわれていませんね。
不同沈下という言葉をご存知でしょうか。これが起きてしまうと
建物がどんなによくできていても、いわゆる欠陥住宅の仲間入りです。
一戸建ての場合は、地盤の調査をしっかり行わないで建てられることがあります。
普通に生活していればそれほど問題ないかも知れませんが、時間がたつにつれ、
知らぬ間に地盤が下がってしまうこともあります。
特に既存の一戸建てを検討されている方は、そんなことがないように
ぱっと見、建物は問題なさそうでも地盤についても調べてから
購入されることが望ましいですね。
マンション買ったらその後は。
「マンションは管理を買え」と、いわれるくらい、実際に住んでからのことも
非常に大切です。今回のセミナーは、住み始めてからどんなことが実際に
起こっているのかを知るという意味でも、とても良い機会だと思います。
「買う前からその後のことといわれても……」という方もいらっしゃると思いますが
今回は公開コンサルということで、実際に起きている問題などについての質問などが、
公開で行なわれます。
マンションを購入して住むとなれば、嫌でもあなたはそのマンションの組合員です。
住むことをイメージすれば、かならず役にたつと思いますよ。
購入前にできること
住宅を購入するのは、大変なことです。
そのために「１週間勉強しました！」とか「ここ最近10冊くらい本を読みました！」と、
胸を張って言われる方もいらっしゃいますが、本当にそれで十分ですか？
住宅といっても、造りや書類などとても複雑です。金額も大きいと思います。
一生に何度もないことですから、経験値は少ない人がほとんどですよね。
そこで失敗すると人生にとって大きなダメージになってしまうでしょう。
だから「面倒だ」とか「何でもいい」なんて思わないで、ぜひいろいろと
知ってほしいと思います。
それから購入を検討しても遅くはないはずです。
住宅購入は、思ったよりもパワーが必要ですから。
信じることと人任せ
工事をしっかりやっていないために起こる施工不良は論外ですが、
きちっとやっていても、ミスが出てしまうこともあります。
結果的にはミスはミスですが……。
万が一自分の家でそれが起こったら。
今までリスクを想定していなかった人ほど、不安になり誰も信じられなくなるのでは
ないでしょうか。もしそうであれば、この段階で人任せなんだと思います。
信じることと、人任せは違いますから、その辺を混同しないようにしたいですね。
どんなことでもミスが起こってしまうことは、ある程度想定ができるはずです。
自分がやること以外で、完全に任せておくのは本来はとても勇気がいることです。
他人のミスは、自分の力では止められないこともありますから、自己防衛のために
学んでおくことは必要ですよね。
そうすることによって本当の意味で相手を信じることができるような気がします。
マンションに使われているガラスの種類はどのくらいあるか知ってますか？
今現在は、シングルガラス、ペアガラスのどちらかがほとんどです。
そのうちの多くはシングルガラスですが、近頃ではペアガラスが増えてきました。
シングルガラスよりもペアガラスのほうが断熱性能が良いのは
知っているかもしれませんが、そのペアガラスでも、
空気層の厚みによって断熱性能が変わります。日本のペアガラスは6ミリや12ミリが
ほとんどですが、12ミリのほうが断熱性能は良いので、できればこちらのほうが
いいですね。
今日は建物チェックのご報告が２件ありました。
ご報告というとなんだか「現状のお話」だけのように思えますが、
私たちが行なっているご報告は、建物の特徴はもちろん依頼者の方の
ライフスタイルをもう一度考えながら、将来のことなども交え、
みっちりお話させていただきます。
マンションのパンフレットを見るときには、何に気をつければいいのか。
建物の仕様？構造？設備？それを見るために何が必要？
答えは自分の中にあるはず。家を買おうとするのはなぜか。と、いうことからはじまり
将来はどのように過ごすのか。自分が家を手にすることにどんな意味があるのか。
そのことをよく考える。誰に何を聞かれても答えられるくらい考える。
それからパンフレットをたくさん見てみる。これ、パンフレットを見るときの極意。
誰に何を聞かれても答えられるように考える。そして学ぶ。
そんな日々の積み重ねが今の自分だ。
逃れようのない自分だ。それはどんなところにも反映する。
そのとき自分を受け入れられなかったら、そこでおわり。
何をするにも楽しくね。
ある友人と話しているとき「そんなに仕事にしててたのしい？」と聞かれて
すごく違和感を覚えた。はっと気が付くと、今、私がいるところは、そんなことをいう人が
全く居ないから、いい意味で完全に麻痺していたらしい。
それを違和感なく言っている彼の周りは、みなが同じことを言っているんだろうと
思えた。そういう環境で仕事をしている彼が、ある意味かわいそうにも思えた。
仕事が楽しいとか楽しくないとかは、仕事の内容ではなく自分の気持ち次第。
どこにいても何をしていても、楽しもうとしなければ何も楽しくない。
だから楽しくやればいいだけじゃん。自分が楽しくなければ、周りもきっと
そうは感じないはず。負のエネルギーを撒いてしまう前に……。
人と人の出会いは楽しいもの、人と人の別れはちょっとだけつらいもの。
ただ、全てのことには理由がある。出会いにも理由があり、別れにも理由がある。
世の中、理由のないものなんて、なにもない。
去ってゆく人は、自分の道を選んだだけ。その場にとどまる人も自分の道を選んだだけ。
実はどちらも変わらない。同じこと。自分で選択したんだから。
ぬをーーー！っと原稿書いてます。
自分では「なかなかいいできじゃん！」と思っても、通路を挟んだ隣に
座っているこの人ににらまれると、蛇ににらまれた何とかのように
硬直してしまいます。ハハハ……（汗）顔はなんとなく笑っているが
目の奥で何かが光った。確かに光った。そして出てきた言葉が
「この原稿で面白い？」……と、なんとまぁやさしい一言（涙）
撃沈されました。
今度は「お願いだから書いてぇ〜」とだれからも言われるような、
ビシッとした原稿をかいてやる〜と、意気込んでただいま製作中。
よこから「ほんまかいな」と聞こえてきそうですが（笑）
不安になるのはなぜ？
自分が得意なこととか、仕事にしていることは自信がないなんて
ことはないですよね。ということは何事にも興味を持って接すれば
不安になることは少ないんじゃないかな？ と思います。
そうすれば、おのずと知識もついて自分の得意なことの中に不動産が入れば
住宅購入の不安も少なくなるでしょう。まずは興味を持ってください。
な〜んか、へんだなと思ったら今日は誕生日でした。
あやうく忘れることころだった。去年はしっかり忘れてましたが……（汗）
私の実家は私より1歳年上です。既に38年が経過しています。
見た目は多少ボロいですが、なかなかしっかり出来ています。
未だに二間飛ばしの襖もスイスイ動きます。
いい大工さんに造ってもらったんだな。と、感謝しています。
住んでいる人に長い間感謝されるってことは、本当にいいことですね。
１階に住む
いろいろな意味で１階を嫌がる方も多いと思いますが、私は１階に住むのが
好きな少数派です。現に今もマンションの１階に住んでいます。
その理由は3つあります。
その1：家に帰ってきてから平行移動だけですむから。
エレベーターを使うのも階段を使うのもあまり好きではありません。
ものぐさというと、そうかもしれませんね（汗）
その2：下階の人に迷惑をかけないですむから。
家の中で年中プロレスをしているわけではありませんよ（笑）
夜中に帰宅することもありますから、そういう意味で気を使わなくてすみます。
私はどんなに騒音のするところでも寝られるという特技の持ち主ですから
上の階からの音は、全くといっていいほど気になりません。子どものようなものです（笑）
その3：引越しが楽だから。
年中引越しをしているわけではありませんが、住む前から次に引っ越すことを
考えています。いわゆる遊牧民族型ですね。しかし、今は同じところに
７年くらい住んでいますから、そろそろ飽きてます。いい場所なんですけどね。
今度はどこに住もうかな？なんて考えているときはけっこう楽しいもんです。
世間では１階は人気がないとか、防犯上良くないとかいろいろ言われていると
思います。確かにそれらのマイナス要素もありますが、それらもしっかり把握したうえで、
自分のライフスタイルに合っていれば、どこに住んでもいいと思うんです。
それよりも一番いけないのは、周りの意見に流されることじゃないでしょうか。
買うにしても借りるにしても、メリットデメリットを知った上で自分に合っている
方法で合っているところに住むことが一番いいのではないでしょうか。
建物調査（インスペクション）
最近はこれが一番人気です。新築マンンションから既存戸建てまで様々な
ご依頼があります。契約される前にいろいろ考えていらっしゃる方が
増えている証拠です。いいことですね。
毎度のように言ってますが、売買契約というのは一度交わしてしまうと
簡単には解除できません。そのくらいに思っていただいてもいいと思います。
近頃は完成在庫のマンションもたくさんあるので、もし実物を見なければ
心配なのであれば完成在庫のマンションを検討されてもいいんじゃないでしょうか。
住宅はとても高価ですし、生活に直接関係するものですから、それくらい
慎重な考えで行動して、ちょうどいいくらいだと思います。
なにも青田買いだけが住宅購入ではないはずです。
ドテビヨリ
春ですねえ。
世間的には花見なんでしょうけど、今日のような日には土手で
昼寝がしたくなります。あっ、べつにサボりたいわけじゃないですよ（笑）
こういう日を私の中では勝手に「土手日和」といってます。
太陽を体いっぱいにあびて、土手の芝生のうえで汚れることも気にせず
思う存分自然を満喫する。これが好きなんです。最高ですね。
服が汚れることも忘れて、子どものようにはしゃぐのもいいです。
いつだか、土手で犬とはしゃぎまくっていたときに、気がついたら
服が泥だらけで大変だったこともありました（笑）
そのとき「あぁ、オレってこういうのがすきなんだ」と、気づきました。
この時期になるとそのときのことを思いだします。
いつのまにか、服を汚さないように着ることになれていますが、
たまにはそんなのもいいかな〜。なんて思います。
夏になる前に行っとこうかな？その後が大変ですが（笑）
実はこの日の日記には続きがありました。
この方は物件の事業協力者で自らの意見を自宅ばかりではなく
他の居住者の方の分まで考え配慮されていました。
泣けるほどすばらしいことだと思います。ホントに。
下は依頼者の方から頂いたメールの一部抜粋です。
| そうそう当日、お話ししようとして話し忘れてたことですが、 住む人たちのことを考え、共有部分の計画でデベロッパー標準を逸脱して 無理矢理採用してもらった部分は ◆赤錆対策、堅牢性、メンテナンスコストを考慮して 給水管をステンレス管を採用に変更 ◆躯体の耐久性を考え、100年コンクリート （●●●の標準は２４Ｎですが３０N）に変更 ◆修繕積立金計画を２５年から３０年計画に変更、 更に一時金無しのフラットな修繕積み立て計画に変更 （よって、初年度からこのマンションは修繕積立金がかなり高いです） ◆当初、駐車場料金は無料で販売する計画だったが、 相場の駐車場料金を徴収しそれを８０％修繕積立金に編入に変更 （一連の修繕積立金の件が一番デベロッパーと揉めました。 ご存じの通り、この僕の提案を採用すると、月々の支払いが増加して 営業上、非常に売りにくくなる。本件は営業の取締役まで出てきて 販売に支障が出るから止めてくれと言いましたが、長期的に見て それが住人のためになるのだからと絶対に譲りませんでした） その他にもいろいろ細かいところは注文を付けましたが、 結局、販売開始２ヶ月で完売しました。 昨年は同じ地域で●●不動産の物件、●●不動産、●●●●と 四つ巴で販売競争になりましたが、完売したのは本物件だけでした。 売れるマンションを造るのではなく、住む人達のことを考え マンションを造れば結果的には完売すると思うんですがね・・・・・。 昨年の今頃、モデルルームの所長とオープン前にミーティングしたの ですが、「修繕積立金の件を逆手にとって、これを売りに来場者に 説明したらいいですよ」と話をしたら、ほぼ同年代の所長だったので、 共感してもらい、「それでいきます」と販売マニュアルを変更しました。 結果は大成功だったようで、不動産サイトの書き込み等でも、 この件は大変評価が高かったようです。 |
この方が自分でマンションを企画し販売されたほうが良いのではないかと
思うくらいの情熱です。そのほかにもいろいろと検討を重ねすばらしい
マンションに仕上がっていました。一番すばらしいと思ったのは販売には
一見マイナスに見える部分も、住む人たちのために造るという姿勢で
自信を持って勧められる物件にすることで、結果的に完売できるということを
実証できたことではないでしょうか。
一見売りにくいと思えることでも、長期的にみればメリットがあると思える方法で
販売すれば、担当の方だって何の迷いもなく思う存分セールス出来るわけですから、
結果的に良い方向になると思います。これが本来の姿じゃないでしょうか。
この方がおっしゃるように「住む人のことを考えて造る」ということは、本来
当たり前のことですが、実行し結果を出すというのは並大抵のことではないと
思います。ここのマンションに住まわれた方はきっと幸せでしょうね。
今日は新年度会でした。
大阪のメンバーは本当にパワフルです。
しかもみんな歌がうまい！びっくりするほどです。さらに
この人
と、この人
のコンビは最強です（笑）
2次会の模様↓
ワイワイガヤガヤ楽しい時間でした。久しぶりにかなり歌ってしまった。
どんな状況だったのかは、ここか ここ
私自身は数年前に比べるとパワフルさが少し足りないかも。年かな（汗）
2次会その後はここで書かれてますのよければ見てください。
これでピンときたらかなり鋭い！
悪いところはとくにないんですが、使い方によってはちょっとだけ危ない
部分があります。写真にカーソルを乗せるとその部位がわかります。
それでもわからない方は、その下を見てください。
下の写真は上の廊下から見た赤丸の窓です。
浅いレールの中に滑車が入っています。万が一、階段側に落ちてしまったら……。
大変ですよね。そうならないためにも階段側へ落ちないようにしておかなければ
なりません。簡単に防ぐ方法としてこのように対処していただくことになりました。
カーソルを乗せてみてください。
わかりやすくするためにちょっと大げさですが。
これでも室内側には扉を外すことが出来ます。できればこういう部分にも
最初から配慮していただけるとうれしいですね。
「この巾木と床の隙間が気になるんです」という方がけっこういらっしゃいます。
例えばどんなのかというと下の写真ですが、これを見てどう思われますか？
これを修繕する方法は「ボンドコークで埋める」という作業になります。見た目には、
色さえ合っていればきれい見えると思いますが、きれいに見えるのは最初だけです。
長期的にみればホコリが付きやすくなり、そのうち乾燥によるひび割れなどが出てきます。
処置をしないほうが良いケースですね。ちなみにこれは施工不良とまでいえる範囲では
ありません。
建物全体は工業製品ではありません。人の手で造るものですから、多少の
（程度にもよりますが）誤差はあります。全てが画一的な品質で作られるわけでは
ありませんし、性能を有するために設けられている隙間もあるということを
知っておいてほしいです。
このような部分に気をとらわれるよりも、もっと手前に気にしてほしいことがあります。
契約書類や重要事項説明書の内容、建物そのものの特徴、周辺の環境や契約後では
回避できないリスクについて知っておくなど、契約前のことも重要だと思います。
巾木の隙間はあとから直せるし、元々そういう仕様の場合もありますが、後から変更できない
建物の基本的な部分のなかに、自分にとってうれしくない建物の特徴があったとしても、
契約後であったら、簡単には契約解除が出来ないと思っているくらいでちょうどいいと思います。
そのくらい契約するということは重要だと認識していただきたいと思います。
初めから知っていればそんなに気になることではなくても、後から知ることで不安に
なってしまうこともあると思います。なかには契約してから引渡しのまでの間に
このような理由から購入した物件が嫌になる人もいらっしゃいます。
そんな状態にならないためにも、契約前にその物件にかかわることを出来るだけ
たくさん知っておいてください。ここではそんな建物の特徴などもお話しています。
昨日の依頼者の方は２年ほど前からさくら事務所に興味を持ち
メルマガを見ていただいたりセミナーに参加してくださったりと
かなり、さくら事務所ツウな方でした。
さらに自分のお家は自力で勉強して各所に自分なりのこだわりを持ち
デベロッパーや設計の方と協議を重ねられ、防犯面から、設備機器や
各所の収納まで自分で調べて頼まれたそうです。
さらに、自分がそこに住むことを前提に考えられた各所の細かい使い勝手や
間取りも、図面が必要ないほど熟知しているのがとも印象的でした。
本当にすばらしいことです。
皆がこれくらいの情熱をもって住宅購入を考えることで、世の中は変わると
思います。業者の方もお客さんがこれくらい情熱をもってさらに知識を持って
いるとなれば、気が抜けませんからね（笑）
それにしてもすばらしいお家でした。
エイプリルフールのネタに困ったので書くのやめました（汗）
このくらいセンスの良い笑いがとれたら、いいなぁ。
知っている人も多いだろうけど、このマジさかげんに大笑いしてます（笑）
今年、去年
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