2003.10.31
早いもので、１０月も晦日を向かえ今年も残すところ６１日間となりました。
こんな事を言うと、妙に忙しなく感じるから不思議なものです。
さて、今月も色々な物件があったなぁーと振り返り、真っ先に思い浮かぶ
物件は・・・・・・・？？？？？？。
やっぱりこれです。契約前に物件をチェックして欲しい、という依頼で
内覧会立会を実施。
結果は、写真の通りです。
な、なんとユニットバスの点検口開けたら、天井スラブが約６０ｍｍ位の
深さで削り取られている。
しかも、鉄筋が露出してしまったので上から補修して見えなくしている。
色々見てますが、・・・・・・これは酷過ぎます。
何でこんな事になったのかは定かじゃないけど、どうも浴室換気乾燥機の
取付をする際に、何か大きな問題が発生したような雰囲気が感じられる。
販売してる営業さん、知ってか知らずか、かなり疲れた感じの人だった。
でも、これってゼネコンの担当者しらないのかなぁー。
知ってたら、大問題だと思うんだけど。
 |
| 点検口から見上げた図です。 |
購入後の、内覧会でこんなのが発見されたらと思うと背筋が寒くなります。
2003.10.30
最近、売買契約時の説明不足から、購入者が物件の事をしっかりと把握
できていない事に端を発するトラブルが、増えている様な気がする。
例えば、
| ＊ |
壁芯面積が５０ｍ2以上、登記面積が５０ｍ2未満の物件で、住宅ローン控除の対象になると思って購入した。 |
| ＊ |
新築分譲マンションでリビングから専用庭にフラットに出られると思っていたが、実際には５段もの階段を下りなければならない。 |
| ＊ |
モデルルームに無い大きな梁が、実際の住戸ではリビングの天井に、威風堂々と鎮座している。 |
| ＊ |
モデルルームのユニットバスはバリアフリーだったのに、実際の住戸では５ｃｍの段差がある。・・・・・eｔｃ・・・・etc。 |
代表的なものだけでも、まだまだ有ります。いくらも有ります。
そして、次の問いに関して全てのケースで購入者は口を揃えて
こう言います。
契約する時に説明を受けましたか？
「全然、聞いていません。」
購入者が聞き漏らしたケースも、無いとは言えないでしょう。
でも、全てのケースで事前に理解していたら、契約するか、しないか、
という物件購入の大きな要素になり得るものばかりです。
こういうケースでは殆どの場合、売主や販売会社に申し入れしても
言った、言わないの話になって有耶無耶に終わってしまう事が多い
ものです。
売る側と買う側は、間違いなく利益が相反する関係にあるわけですから
次のことは、当たり前ですがしっかりと売る人にも買う人にも認識して欲しい
ものです。
★相手が理解していなければ、言ったことにならない。
★質問しないで、重要事項説明書と売買契約書に署名押印すれば
全て理解した事になる。
これから契約を控えている人は
ここや
ここは大いに参考になるはずです。
2003.10.26
携帯電話の着信履歴に、見覚えの無い番号が
不在着信として残っていた。
誰だろう？と思いながらも本能的に折り返しの電話を入れた。
電話に出た相手は、１０年程前に中古マンションの購入をお手伝いさせて
頂いたお客様だった。
本当に久し振りで懐かしかったです。
話を伺うと、お世話させていただいたマンションを売却したとの事で、その取引上で
教えて欲しいことがあるという。
どんな事ですか？と尋ねると、ざっと以下のような内容だった。
| Ｑ |
中古マンションの売買で修繕積立金の残高の内、売主の持分（？）の扱いはどうなるのか？
言い方を換えれば、売買価格に修繕積立金の残高が含まれるのか？又は、別途精算するのか？ |
なるほど、売主側の疑問としては然りである。 これに対する回答は次のとおりです。
| Ａ |
まず、修繕積立金の帰属先を明確にしましょう。
管理組合に支払われた積立金は、管理組合（法人化されていない場合は各区分所有者全員）に帰属します。そして、その持分の考え方としては管理組合が解散する事になった場合に、残った財産について各区分所有者は専有部分の割合に応じて持分権があるとされています。
即ち、区分所有者が区分所有権を譲渡した場合に管理組合に積立金の払い戻しの請求はできないという結論になります。
そして、管理組合が解散した場合の持分権が旧所有者から新所有者へ移転するという法的効果が生じるという考え方で取り扱われています。 |
このことを電話でお話しすると、売主側としてはちょっと残念そうでしたが納得してもらえた様子で
ほっとしました。
2003.10.19
管理組合とは何でしょう？
区分所有法には、管理組合というのは何処にも出てきません。
管理組合法人には触れているが、これはちょっと違います。
でも第３条で
区分所有者の団体と称して、管理組合について定めてはあります。
しかし、
標準管理規約にはしっかりと出てきます。
規約では、管理組合について第６章で詳細な定義付けがされています。
そこには、
「組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者で
なくなったときに喪失する。」とあります。
これを読む限り、区分所有者の意思による参加or不参加の自由は存在しません。
マンション購入者の方で、管理組合を自治会や町内会と混同している場合があります。
自治会や町内会は、主に自治や親睦を目的とするものでそこに住めば法律上当然に
入会するという様な、強制力は勿論有りません。参加or不参加は自由に決定できる
団体なのである。
この事は賃貸物件を借りて分譲マンションに居住していても、管理組合員とはならず
特別な場合を除いて、管理組合総会等の出席もできませんが、自治会や町内会への
参加は勿論O・Kで、会合等への出席も可能な事からお判りいただけると思います。
管理組合は区分所有法
法の裏付がある、マンション管理の主体たる団体です。
くれぐれも誤解の無いようにお願いします。
2003.10.15
マンション管理適正化法では
マンション管理士や
管理業務主任者という国家資格の登場
と
管理会社の登録制度が注目を集めましたが、肝心なのは
第４条「マンションの区分所有
者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすように
努めなければならない。」と
明文化されたことだと思う。
自らが所有し、自らが居住する（場合によっては住んでいない）マンションを適切に管理
していかなければならない。
当たり前のことをわざわざ明文化して、敢えて法律の条文として定めたということは・・・・・・
現実には守られていないということなのでしょうか？
分譲マンションを購入するということは、管理組合の一員としてマンションを適切に管理する
という義務を負うことになる訳です。
マンションの管理がしたいために、マンションを購入する人はいないでしょう。
しかし、所有をすれば適正に管理するという責任を負う事になるのです。
言い換えれば、マンション購入者の方が３０年・３５年といった住宅ローンの負担をして、
その月々の返済の他に、マンションの維持管理をするため年間、数万円から数十万円、
場合によっては（管理の方法によっては）それ以上の負担を負う事も有り得るという様な、
そういう見えない部分のリスクがマンションにはあるんです。
２０年先、３０年先に廃墟ならぬ
廃マンションだらけになって、手に負えなくなっては困るので
今回の立法になった訳です。
前にも書きましたが、
管理状況の良いマンションとは管理組合がしっかりと運営され、機能
しているマンションの事です。
管理組合の運営に、積極的に参加しようではありませんか。
2003.10.12
マンションの購入者から頻繁に受ける質問で、
「何年位、使えるのでしょか？」
というのがあります。
う〜ん・・・・・と唸りたくなる。答えるのに窮する質問の、代表的なものです。
何故なら、
「私は何歳まで、生きられるでしょうか？」
と問われているのと同じだからです。
関東大震災の後に、都市の不燃化を目指し昭和初期に登場した青山の
同潤会アパート
が取り壊されたニュースは、記憶に新しいところですがこれなどは
７０余年の長寿を全うした
感があります。
同じ日、同じ時間、同じ健康状態で生まれても過ごす環境や、健康管理の状況等で
その寿命は大きく差が出てしまうはずです。
我が国の建築の歴史は、スクラップ＆ビルドの歴史であったといっても過言ではない
と思います。そして、残念ながらその思考方法が大きな経済発展の原動力になった事も
否定できない事実でしょう。
そんな風潮の中で、続々と増え続ける分譲マンションの良好なストックを考えた場合、
スクラップ＆ビルドの思考から、今後如何にメンテナンスの思考に切り替えていくかが
大きなポイントになると思われます。
即ち建物は古くなったら建替えるという、私達日本人の根本的な考え方が分譲マンション
では通用しないという事を、早く認識しなくてはならないのです。
折りしも、区分所有法の改正もあり
マンションの建替えに関する議論が、盛んに行われて
いるわけですが、現実的にはもっともっと
マンションの修繕（メンテナンス）に関する議論が、
行われなければならないような気がします。
飛躍的な医療技術の進歩が日本にもたらしたものは、
世界一の長寿国という名誉（？）でした。
しかし、建物の寿命に関しては圧倒的な
世界有数の短命国という何とも不名誉な状況です。
統計では、
マンションに住んでいる人が１,０００万人を超えているという。
マンションという住宅を、世界一の長寿国で暮らす私達がいつまでも安心して暮らせる資産
にするのは、これからの住宅産業に課された大きな使命であると思う。
2003.10.6
マンション販売は新築・中古共に好調に推移しているようだ。
大勢の人達が、結婚や出産、独立、定年といった人生の節目に不動産購入を
検討する。
購入する物件の条件は、
＊駅からの距離
＊日当たり（向き）
＊広さ
＊間取
＊予算
＊環境･････etc・・・・・eｔｃ・・・・・・である。
みんな必死に捜す。目を皿のようにして捜します。
手間、暇を惜しまずに懸命になって捜します。一生に一度の買い物ですから
無理もありません。当然ですね。
そして、お気に入りの物件が見つかり契約、決済、入居といった行程で、
とても莫大な労力を使い、エネルギーを消費します。
でも、意外なほど環境や間取にはあれほど神経使ってた人も、管理規約や
長期修繕計画には無関心なのには、何時もながら驚いてしまいます。
特に
「管理規約はマンションの憲法」と言われているものです。
決して無関心でいられるものではありません。
自分の財産だから、自分で最低限の知識を身に付けて大切な管理費や
修繕積立金が、合理的に且つ有効に消費されるように自衛しなくては
ならないのです。無関心は厳禁です。
無関心が生んだ管理組合の悲劇は、もう枚挙に暇がありません。
そんな事は、どっかよその国の出来事だ・・・みたいに考えてるとあなたの
大切なマンションの行く末はとても心配になります。
あなたの手元にある管理規約や使用細則を手にとって、秋の夜長に是非一度
じっくりと読んでみては如何でしょう。
きっと何か新しい発見があるはずです。そして、判らない事があったらそのままに
しないで、判るまでしっかり調べてみるのもいいかもしれません。
そして、大いなるリーダーシップを発揮して有能な理事長さんになってみては如何ですか。
2003.10.5
今日は、茨城県水戸市で新築マンションの
再内覧会立会い。
怪しい雲行きだが、今日一日は何とか降られずに済みそうな気配である。
そんな中、常陸路を一路水戸へ向けてまっしぐらに進む。
約二時間の所要時間で、横浜から目的地付近に無事に到着する。
地理に不案内な場所でも、駅前の再開発地域内の物件とあって一見して
直ぐにそれと判る建物を発見した。
将来性の期待できそうな雰囲気を感じさせる。そんな場所である。
現地では依頼者ご夫妻に、にこやかに出迎えて頂きました。
しかし、物件の話になるとご夫妻共々、今日までの経過で販売担当の営業の方や、
分譲事業主の姿勢に対して、些かの疑問を禁じえない心境になっている事を
お話頂きました。
聞くところによれば、販売時にセールスポイントになっていたプレイロット（公園）の
施工が、買主に何の通知も無く中止になっているということでした。
私としては、建物のチェック前に余り先入観を持つのは良くないという持論で、
その事については、話を伺うだけでコメントは差し控えさせて頂きました。
受付を済ませ、大手ゼネコン
（T社）の担当者と分譲事業主の担当者と共に室内へ、
清掃の状態はとても良く、第一印象としてはよく仕上がっているという感じだった。
室内のチェックを始めると、ゼネコン担当者と営業担当者の刺す様に痛い視線を
背中に感じた。
暫くして、前回内覧時指摘事項のチェックが終わったらしく、ご主人とゼネコン担当者
営業担当者は受付のある１階へ降りて行った。
その間も室内のチェックは順調に進んでいった。
ご主人が不在なので、奥様に指摘事項の内訳は次の通りである事を報告しました。
＊リビングダイニングのサッシ額縁木枠の反り
＊戸境壁（モルタルうす塗り仕上げ）の許容範囲を超える倒れ（傾き）
＊戸境壁（乾式二重壁）の許容範囲を超える倒れ（傾き）
＊サッシピースの浮き
＊その他建具調整関係が数ヶ所・・・・・・・といった所である。
抜群の上出来という事にはならないが、十分に是正可能な内容です。
やがてご主人も戻られたので、再度チェック内容を報告したがご主人は疲労の色が濃く、
事情を聞けば
売主が「解約したい。」と言っているらしい。
何とも、情けない話です。こともあろうに売主がユーザーに解約を仄めかしているとは・・・・。
後片付けして、私も受付に同行する。ゼネコン担当者に指摘事項の報告を済ませる。
そして売主の責任者に解約したい旨の説明を求めると
「手付金を倍返しするから、もう解約だ。そうすればうちは解約できる権利がある。」
その他にも色々と尋ねるが、
「解約する事に決まったので・・。」の一点張りで埒が明かない。
余りに馬鹿馬鹿しい対応に、依頼者共々呆れて物が言えない状態で内覧会の会場を後にした。
契約してから一年間二ヶ月間、我が家が完成するのを待ち焦れていた買主の気持ちを察すると、
かける言葉がありません。
何とも惨めな気持ちです。
本当に呆れて物が言えません。
民法上の問題じゃないでしょう？
あんたらモラルって事知らないの？
金の問題じゃねーだろ。そんな言葉がぐるぐる頭の中を巡ります。
もう一遍だけ言います。
あんたら、家を売る資格なんか無いよ!!
問答無用で
退 場 だっ!!
2003.10.4
先日、世田谷区の中古マンションで調査を実施した。
竣工は平成元年である。
購入を検討している依頼者は、若いご夫婦である。
調査の結果は、当該物件の天井スラブにクラックが発生していること
長期間の結露の結果として、壁面にカビの発生があり壁がやや歪んでいる
こと等の報告をした。
購入に際し決定的な大きな障害はないと思われる。
次に今回調査対象の物件は、
総戸数１０戸未満の所謂ミニマンションであるため、
それが故の要注意事項を報告させていただいた。
＊3年程前に実施された大規模修繕工事の際の工事費及び支払方法
（一時負担金の有無及び借入金の有無）
＊直近の管理組合総会時点での修繕積立金総額（残高）
（次回の修繕工事に対する準備の進捗状況）
先ず一時金の発生については、残念ながらというか案の定というか約５０万円／戸
の発生があった。支払い内訳は以下の通りである。
工事代金＝積立金残高＋一般会計（管理費）繰入金＋一時負担金
これは、修繕積立金を大幅に増額しない限り、次回も必ず発生する事を意味します。
しかも、今回の金額よりも確実に多くなる可能性が高いのです。
次に修繕積立金の残高は、大規模修繕工事後約２年経過時点で約２５０万円程
一般会計の繰越金が約１４０万円程という状況で、１０戸未満というハンデを考慮
すれば、まあまあの水準といったところである。
幸いな事に組合の借入金は、現在のところない。
全戸数分の駐車場が建物内に完備しているが、利用料が近隣相場の１０分の１以下
という現況のため、駐車場利用料の大幅引き上げが望ましい旨をお伝えした。
細かいことを言う様ですが、中古マンション買うなら管理組合の決算状況について
十分に吟味する必要があります。
言い方を換えれば、管理組合の決算状況が悪い中古マンションは売却する時に、
大きな障害になり資産価値が維持できない時代がもうそこまで来ている事は間違いない。
これ、不動産の常識です。
