2003.12.28
月日の経つのは、早いものです。
今年の仕事は、今日でおしまいです。
本当に沢山のお客様に、
＜内覧会立会い＞ ＜不動産調査報告＞
＜建物チェック＞ ＜契約書類チェック＞ ＜契約立会い＞ ＜残金決済立会い＞
等のご依頼を戴き、ただただ、感謝・感謝・感謝の気持ちでいっぱいです。
遠方のお客様にも、沢山ご依頼戴きました。ありがとうございました。
来年は、既にマンションに入居されているお客様の「マンション管理」に係る
新規業務を開始する予定です。
マンション管理に関する、ご質問やお問合せも大歓迎です。どうぞ遠慮なく
ご連絡下さい。
それでは来年、益々パワーアップしてお目にかかれる日を楽しみにしています。
あなたの健康を損なう恐れがありますので、美味しいものの食べすぎと、
美味しいお酒の飲みすぎには十分注意して下さい。 |
2003.12.27
管理会社の評判は？
派遣される管理員さん次第、っていうところでしょうか。
分譲マンション居住者の人達にとって、管理員さんが管理会社
そのものなのではないでしょうか？
ところで、私達がこの管理員さんに対して抱いているイメージは
定年退職後のおじさんか、おばさんで、基本的な業務は掃除や
窓口の受付、連絡といったものが主なものといったところでしょうか。
ごく例外的な場合を除いて、管理員さんにプロフェッショナルな
イメージが湧かないんです。いわゆる管理のプロでないってこと。
欧米では、集合住宅の管理員さんは
職業管理員が就業していて、
専門的な管理の知識を有した個人が管理組合に雇用されている
という。日本でいうところの管理会社は存在しない。
建物の知識・会計の知識・不動産（区分所有法）の知識・設備の知識、
等々につき一定の知識を有すると認められた者が職業管理員です。
収入的にも恵まれているケースも多いと聞いています。
この職業管理員さんになるための資格制度を有する国も、少なく
ありません。
日本のマンション管理の世界も、この方向に向かうのでしょうか？
勿論、現在管理員としてご活躍の方々の全てがダメなんてことを
言っているんじゃありません。
言いたいのは、
管理会社におまかせの管理体制ではダメってことです。
自分達の財産をしっかり守る為に、十分な能力を持った職業管理員
を探して雇用するような努力を惜しまない、といった基本姿勢こそ最も
大切なことだと考えています。
「自分のことは自分で守る。」これに尽きます。
ということは、優秀な管理員さんを沢山擁している管理会社がマンション
管理の世界を制する日がいつか来るってこと・・・・・・？
2003.12.26
内覧会立会いなどで依頼者の方から、頻繁にこんな質問を受けます。
「新築マンションと中古マンションを比較すると、新築マンションは
修繕積立金がとても安いのですが、それは新築で建物が古くなって
いないので中古マンションより安いんですよね。」
といった、趣旨の質問です。
これって、さらっと聞き流すと何も間違っていないような質問です。が、
実は全く根拠の無い誤った話なんですね。
何がどう違うのかというと、
新築マンションの修繕積立金が中古マンション
より安いのはデベロッパー（事業主・売主）の販売戦略上の問題なのです。
なぜ管理費を安くしないのか？
これを考えた場合、すぐに思い浮かぶのは「管理の仕様」を下げる事に
なるので、例えば管理人さんの勤務形態が
日勤→巡回になってしまうとか、
セ○ムのホームセキュリティ → あまり聞いた事がない会社の共用部分
のみの機械監視システムになってしまうとか・・・・・。
つまり、管理費を安くすると入居してから影響がでるのではなく、販売時の
広告に載せる物件のセールスポイントにも大きな影響がでちゃいます。
要するに、売りにくいってことです。
じゃ、修繕積立金を安くした場合はどうでしょう？
修繕積立金って、入居してすぐに使うお金じゃないですよね。
使うのは何年か経ってからでしょ、だから売る人達には関係無い訳です。
１０年経って大規模修繕のときに、一時金で世帯あたり１００万円払うこと
になっても、もう後の祭りってこと。
これは
機械式の駐車場で、世帯数に対し１００％の設置率として使用料が
無料とか近隣の相場に比して、メチャ安（相場の三分の一とか四分の一）
にしているマンションもまったく同じ理屈になります。
ある説では、修繕積立金は平均で一戸あたり１万円必要だとしている試算
もあります。
中古マンションの修繕積立金が高いのは、新築時に安く設定されていた
（修繕積立金は管理費の１０％が常識だった時代もありました。）金額
では赤字になってしまうので、仕方なく値上げをした結果なのです。
2003.12.25
今日の朝刊、「日本経済新聞」にでましたねｴー。
新千里桜ヶ丘住宅 「５分の４賛成」初の案件着工
このマンションは、
区分所有者の５分の４以上の賛成による決議の
有効性が最高裁ではじめて認められたもので、老朽化しないと建替
ができないとしていた従来の区分所有法改正のきっかけにもなった
とも言われている案件です。
この案件をみると、建蔽率や容積率に余裕があって、建替えの時に
戸数が倍増できたり、専有面積が大きくできたりする可能性のある
物件に凄く魅力を感じます。
（建替えの費用負担も少ない場合が多い
ので現実性が高いのです。）
仲介営業をしていた時に、中古マンションを探しているお客様に将来の
建替え事例として、これと同様の話をして公社や公団の中古マンション
をお奨めしていた事を思い出して、考え方としては間違っていなかった
んだと改めて確認できました。
公社や公団のマンションといえば言葉の響きは良いですが、実際には
いかにも団地といった趣が強く、現地も駅からバス利用の不便なもの
が多いのです。
でも、将来性を考えた場合には少し不便な場所にある公団・公社の中古
マンションが脚光を浴びる日が近いかもしれません。
2003.12.24
札幌へ、新築アパートの内覧に行ってきました。
札幌といえば区画整理が行き届いた、碁盤の目のような道路が
印象的です。
札幌市中央区にある新築アパートは、札幌駅からも程よい距離で
とてもすっきりした街並みの中に、建っていました。
１階が鉄筋コンクリート造の車庫スペースで、２階、３階が居住用
部分になっていて、２階、３階共に４室で計８室という構成になって
います。
東京や横浜の賃貸住宅と比較してみると、次のような特徴があります。
(1) 車庫スペースが屋根付きで、大きさに余裕もありしっかりしている。
(2) 自転車置き場が屋内で、出入り口の扉付きになっていること。
(3) 共用廊下や階段部分が、屋内（内廊下）になっている。
(4) 全ての開口部に、断熱サッシが採用されていること。
(5) FF式石油ファンヒータが標準設置されていること。
(6) 給水・給湯に各種の凍結防止の工夫が施されていること。
etc・・・・・・・・
ざっと主なものだけでも、これくらいあります。
この仕様の特徴は、ほとんど全てが
寒冷地仕様だという事です。
ですから、木造アパートとしては東京や横浜のものと比べると、
随分としっかりしたものに仕上がっています。
こんなアパートを東京や横浜で創ったら、高気密、高断熱でとっても
住みやすい部屋で人気が出ると思うんだけど・・・・・・。
ネーミングも
「スウェーデン○○○」とか
「デンマーク○○○」とか
「フィンランド○○○」なんていう、北欧チックなネーミングにして
入居率上がると思うんですが・・・・？
全８室の内覧結果は、概ね良好でほっとしました。
が・・・・・ちょっと珍しいというか、おかしな指摘事項があったので
紹介します。
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トイレのドアを開けた図
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トイレの外側から見た図
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トイレの内側から見た図 |
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お気付きですか、この部屋のトイレのドアは外側に鍵が付いていて、
内側にインジケータ（使用中は青から赤に変わるサイン）が付いています。
これ見つけたとき思わず一人で、笑っちゃいました。（建具屋さんゴメンナサイ）
でもこのままだったら、どうやって使うのかなぁー・・・？
2003.12.21
先日、久し振りに家族で映画を観に行ってきました。
「ラスト サムライ」 うーん、ニッポン人に生まれて良かったって、感じです。
ストーリーは、全編明治維新直後の混沌とした時代のサムライが主人公。
テーマは、THE・武士道 これに尽きます。
アメリカから、官軍の軍事指導にやって来た南北戦争の英雄が、異国の村で
静かで強い心をもつサムライ精神に目覚める。やがて、サムライとして官軍と
戦う戦士となる。
勿論、私もリアルタイムで知るはずもないんですが、
ニッポン人が世界で最も
誇り高い民族だった頃の話です。
アメリカ人が見たニッポン・サムライ・武士道、これが観ていて何ともいえない
新鮮な感動を覚えた。
自分の中にも、このDNAが受け継がれているかと思ったらなんだか嬉しかった。
この気持ちを一言で譬えれば、
「凛」んっー、これかな。
「人と不動産のより幸福な関係を追求し、その思想を世の中に広める事。」
凛として生き、これに尽くしたい。
2003.12.20
「悔いを残さないように行動する。」
これは、私の行動を判断する重要な規範です。
でも残念ながら、つい先日非常に悔いを残すことがあった。
それは、新潟県上越市にお邪魔した際、
ここへ行かなかっ
た事です。
あの時は、先を急いでいてどうしても立ち寄れなかった・・。と、
自分に言い訳もしてみましたが、やっぱりダメです。
今まで読んだ本の中に、何度も登場した
郵便の父と呼ばれる
この人の生誕地まで行きながら立ち寄れなかった自分が悔や
まれます。
次の機会を設け、何とか早く行かなきゃいけません。
やっぱり、行きたい所へは万難を排して行く。
どうしてもやりたい事は、石にかじりついてもやる。
これしかありません。
それにしても、マイブームの幕末〜維新について話始めたら
止まらなくなってきた。
何でも、大河ドラマの題材もこの時代の話だそうで、コンビニでも
漫画になった幕末の志士の本や、小説が沢山売られてます。
暫らくの間は、マイブームに軽く熱風が吹きそうな予感がする。
不動産コンサルが世の中の常識になって、いつの日かさくら事務所
のメンバーから
不動産コンサルの父や
内覧会立会いの父と呼ばれる
人がいるかもしれない？
2003.12.19
いよいよ長丁場の不動産調査も大詰めです。
今日は、座間市、大和市の中古マンションの役所調査です。
それにしても、年末だけあって車の渋滞がひどい、最悪です。
動きやしませんぜ、ホントに・・。
で、もう車あきらめて途中で放り出してきました。（勿論、駐車場にです。）
やっぱり電車はいいです。幕末の本も読めるし、新刊の
「マンション購入術」も
ゆっくりと読めます。
階段の昇降や乗り継ぎ地下通路のウォーキング、読書時間の確保、場合に
よっては、睡眠時間の確保まで可能な電車利用は完璧、言う事なし。
これだけ渋滞するなら、車はあきらめて電車利用して意義のある時間にしましょ。
もしかしたら、それだけで人生少しだけ変わるかも・・・・？
2003.12.16
また、また、行って来ました。今度は不動産調査の新潟シリーズです。
今回の巡業コースは、新潟市〜新発田市〜長岡市〜上越市といった具合で
１泊２日で、各市の中古マンションの役所調査及び現地調査を行うという結構な
スケジュールで、もう走り回るように調べてきました。
そんな訳でこの頃、出張続きなんですが、電車の移動中や宿泊先のホテルで
何時もより本読んだりする時間があって、もう随分以前に読んだ幕末から維新に
かけて活躍した志士達の本を、鞄に入れて持って歩いてます。
今回は
「坂本龍馬と海援隊」というタイトルの本で、１５年位前に買って読んだ本です。
何故か幕末や維新の時代の頃に凄く興味があって、もう３０年位マイブームが続い
てます。
この本はサブタイトルが、
「日本を変えた男のビジネス魂」という龍馬を主題にした
本が数ある中でもちょっと変り種の本です。
坂本龍馬が革命家としてだけでなく、経済人として如何に優れていたかを多くの事例
を引用して書かれています。一例として・・・・
有名な「いろは丸事件」で、龍馬は事件を有利に解決するために、ＰＲソングを自作して
流行させて世論を味方に付けてしまった事や、また日本で初めて創られた株式会社は、
龍馬の「亀山社中」だとする人がいますが、この本では小栗上野介の「兵庫商社」だと
解いています。
この辺の話が好きな人には、未だ絶版になっていないようなのでお勧めです。
そういえば、この本読んでちょっと思ったんだけど、さくら事務所の
この人幕末の志士の
生まれ変わりかも・・・・・・。ふぅーむ・・・・・色々と思い当たる節が・・・・前世は誰だろ・・・・？。
来週も札幌に出張の予定があるんだけど・・・今度は
中浜万次郎でも持って行こうかな。
2003.12.12
行って来ました、不動産調査の北陸ロード。
これがかなりの強行スケジュールで、
| １２／９ |
１９：００ 羽田発〜２０：３０富山着
富山市内 泊 |
| １２／１０ |
午前中に中古マンション２件の調査
法務局〜富山市役所〜県企業局〜現地調査２件
昼頃 富山〜金沢へ移動
金沢法務局〜金沢市役所〜現地調査３件
金沢市内 泊 |
| １２／１１ |
石川県庁〜水道局〜現地調査６件
昼頃 金沢〜小松へ移動
法務局〜小松市役所〜現地調査１件
夕刻 小松〜金沢・直江津を経由して新潟県六日町へ移動
六日町 泊 |
| １２／１２ |
現地調査１件〜六日町役場〜法務局〜県土木事務所
午後３時 六日町〜越後湯沢経由で東京 帰社 |
調査した部屋の数は、なんと約１３０件程
すっごい、ハードスケジュールでしたがとりあえずは完了です。
で、今回のおいしものは色々有りましたが・・・・・・。
金沢の海鮮鍋 |
金沢の治部煮 |
富山の氷見うどん |
富山の蟹 |
富山の鰤鍋 |
|
北陸の皆さん、本当にご馳走様でした。
2003.12.3
師走（しわす）です。
読んで字の如し、走り回る月になりそうです。
師でなく不動産コンサルタントが走るのも、シワスと読むことにしようか？
今日は、藤沢市で数棟の中古マンション調査です。
法務局、市役所、水道局と定番の「お役所」廻りして来ました。
法務局の女性職員（民亊法務協会のお姉様？）の方、親切です。
とっても面倒くさいお願いしましたが、にっこりして「ハイ、判りました。
やってみますね。」こんな返事です、はっきり言って、ベリーですね。グッドですね。
気分は上々ですね。
次は藤沢市役所ですねｴー。
びっくりしました。４階の道路管理課、年配の男性職員の方です。
調査が終わって、次に調べたい事を尋ねたら、なっなんとカウンターから出てきて
少し離れたエレベーターホールまで一緒に来て、５階のここに行けば判るからって
案内板を指差して教えてくれました。
本当にあの「サービス精神」と「姿勢」には頭が下がります。
もう、またまた、気分は上々に。
で、仕上げに神奈川県企業庁水道局へ・・
いきなり入口に「時間外通用口」、「時間外はこちらからお入り下さい。」
というような事が書いてありました。
夕方の５時近くになって慌てていたのですが、これ見たら急に気持ちが楽に
なっちゃいました。
勿論、職員の方も終業時間なんて気にせずに、しっかり資料出してくれました。
お役所仕事って、なんか融通利かないダメダメの代名詞みたいになってるけど
少なくとも、今日お世話になった役所の方々みーんな、べリーなグッドでした。
こういう人達、きっと、もっともっと増えていくと思います。
是非、是非、そう願いたいですね。
ほーんと、今日はお世話になりました。
有難うございました。
