土屋輝之の「今日のツッチー」　2004年 1月分

土屋輝之の「今日のツッチー」

　　不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。
　　元マンションの販売センター長。　販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。
　　知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系

１９５７．３．２３生まれ　とり年　Ａ型　おひつじ座

※土屋輝之の紹介はこちら	※マンション管理の達人サービスはこちら
※感想・激励などお待ちしております！！	tsuchiya@sakurajimusyo.com
コラム：ツッチーの「ここがムダです！！マンション管理」

2003年

　2004年

2005年

2004.1.31

今日は、午前・午後共に川崎市幸区で新築マンションの内覧会
立会い。

以前に、大手不動産会社が大規模分譲を行った場所のすぐ近く
です。分譲時に創立したという小学校の校庭で、子供達が元気に
遊んでいる姿がマンションの中からもよく見えます。

午前の部屋も午後の部屋も、施工精度及び仕上げ状態共に概ね
問題ないのですが、午前の部屋の玄関ポーチ部分で問題がありま
した。

これは、門扉の内側から撮った写真では有りません。
エレベーターホールの前から撮った写真です。

なんと、門扉の開閉レバーが表裏逆に取り付けられています。

玄関ドアの開閉時に干渉する、という理由でこうしたという説明が
デベロッパーの担当者からありました。
いくらなんでも、他の方法もあったでしょう？
他の方法は考えたのでしょうか？

こんな重大な変更が内覧会で、ぶっつけ本番で出てきます。
しかも、こちらから質問して初めて説明がありました。
おまけに、この部屋だけが門柱が左右両方に設置されていて
他フロアの部屋は、片側だけの門柱でしっかりと普通に取り付け
られています。

これで納得できますか？おかしくありませんか？常識で考えてみて
下さい。
この指摘事項について、是正を依頼すると担当者は明らかに
「やりたくない光線」を出しまくって、購入者を説得にかかります。

もしこれが、変だと思わないなら「退場してください。」
N社の担当者さん。

2004.1.28

品川区のタワーマンションで、内覧会の立会です。
五反田や大崎周辺を車で通りかかった時や、電車で大崎を
経由する時に、いつも見ていて気になっていたあのタワー
マンションです。

長いこと工事してましたが、いよいよ完成です。
外観はちょっと可愛らしい雰囲気でなんか街が少し明るく
なった感じもします。

朝一番で内覧会場へ着くと、会場内のゼネコンさんの方から
「おはようございます、寒いから早く中へどうぞ。」と、とても友好
的な言葉をかけられて少しいい気分に。
その時のゼネコンの人達の顔は、何か自信があふれた感じです。
すごく、いい予感がします
当たり前ですが、やっぱり挨拶は大事ですね。

で、内覧会の結果なんですがやっぱり予感があたりました。
午前の部屋・午後の部屋共にほぼパーフェクトといっていい内容で、
施工精度・仕上がり共にグッドです。

お客さんも、ニコニコしてます。
明日もきっと良い日でありますように。

2004.1.27

昨日、本日と続けて立川市の大規模マンションで内覧会立会です。

比較的、工期にも余裕が感じられ、クリーニングの状態も良好です。
室内の施工精度も概ね良好で、更に床暖房のテストランを兼ねて
いるらしく、入室すると既にリビングの床はぽっかぽかに暖まってい
て、この時期の内覧会は足腰がとっても寒いのでゼネコンさんの心
遣いがとても嬉しく感じられます。

しかし、今日の午前中の内覧物件でちょっと残念な指摘事項があり
ました。
その指摘事項の内容は、壁の建て入れが悪く部屋の入口と奥で内法
寸法が約４０ｍｍも違っているのです。
当然の事ですが、これがわかった段階で購入者はかなり残念だった
はずです。
４ｍ５０ｃｍ程度の内法寸法で約４０ｍｍも違うっていうのは、誤差と呼
ぶには余りにも大き過ぎます。
これは、完成するまでの間に各工程の職人さん達が絶対に気付いて
いたはずです。
完成までの工程で、誰かが是正の指示をしてくれていれば未然に防げ
た施工不良です。

「購入者が気付かなければ、知らん顔して引き渡す。」というのは
商取引としてはアンフェアすぎると思いませんか？
しかも、この現場はゼネコンさんも売主さんも内覧時の立会いなしです。

もう、そろそろ考えませんか？マンション販売の取り組み方。
変われない人達が、ユーザーに愛想つかされる日は意外に近いかも
しれませんよ。

2004.1.25

「５年後の、人と不動産の関係はどうなっているか？どうしたいか」
さくら事務所の今週の宿題です。
いろいろと考えてみましたが、終局的にはやっぱりこうありたい。
パブリックレポート制度の導入です。

マンションの購入者は、良好な品質のものを買うために必要な情報
をどのように入手しているのだろう。
恐らくは大手ゼネコンが施工している、とか大手分譲会社が販売して
いるとか、テレビでCMが放映されているとか、そういったことを手懸り
にして広告を見て、モデルルームに行って自分自身で決断を下してい
るというのが、実態ではないでしょうか。

マンションや戸建住宅・土地といったいわゆる不動産の品質等の問題
で裁判で争ったり、また争わないまでも生活に支障があり困っている人
がどの位居るのだろう。
勿論、成人した人が行った不動産売買（法律行為）は、自分自身が責
めを負わなければいけない事は百も承知です。

でも欠陥住宅を買わされたり、管理費や修繕積立金の設定に販売会社
の売らんかなの発想で、いい加減な設定がされていたりすることが、
後々のトラブルの原因になっていることが沢山ありすぎます。

アメリカのカリフォルニア州では、パブリックレポート制度という消費者
保護のシステムがつくられているそうです。
それによると、マンション等を開発する際に、開発業者は販売前に州の
不動産局に対して、その仕様や構造だけでなく長期修繕計画まで提出し
なければならず、また管理費、修繕積立金の額まで適正であるのかチェ
ックを受けることになっているらしい。
そして、その内容をユーザーに公開して消費者を保護するというもので
どこかの国の性能表示とかいう、大して役に立たないシステムとは根本
からして全く考え方が違います。

不動産売買に伴う消費者保護の対策や情報公開を進め、その維持管理
についても、購入するという観点から行政が関与していくことが必要では
ないでしょうか？

企業やそれに携わる個人がモラルとしてできないんだから、それしかない
という気がします。
考え方を変えると、一番変えなきゃいけないのは不動産業界ではなく他に
ありそうだぞ。

でも、これを実現させればいろいろな事が大幅に改善できそうなんだけど
なぁー・　・　・　・　・　・　・。

2004.1.24

１月２２日に平成１５年（第３回）マンション管理士試験の合格発表
がありました。
今年の合格ラインは３８点、合格率は過去最高の８％だったようです。
受験された皆さん、本当にご苦労様でした。

最近、このマンション管理士試験について思う事があります。
初年度の平成１３年は、受験者が１０万人を超えるブーム的な試験
でしたが、２年目の平成１４年は６万２千余名、３年目は４万３千余名
と段々に減少しています。
これは、初年度の加熱気味（ブーム）な様子を考慮すると正常な状態
だと思われますが、問題は合格率です。

受験者数が半分以下になっても、僅か１％しかアップしていないのです。
初年度の合格者が約７,０００名だったのが、今回は約３,０００名と半分
以下になっています。
社会的なニーズに迫られて、議員立法で立ち上がったこの制度ですが、
合格者がどんどん少なくなってきたのでは、本当にニーズを満たす事が
できるのでしょうか？

ある熱狂的な人達の間では、合格率を２～３％位まで引下げて資格に
権威を持たせるべきだという議論もあるようです。
でもこれって違うのではないでしょうか？
合格率が低い資格は権威があって、合格率が高い資格は権威が無い
というのはいかにも受験予備校的な発想のように思えてなりません。
（書店に並ぶマンション管理士試験の受験参考書の数や、予備校
で実施されている受験対策講座の数には本当に驚くばかりです。
一部にはマンション管理士試験の誕生で一番恩恵を受けたのは、
出版社と受験予備校だ、といった笑えない批判も耳にします。）

試験に合格しても全員が実務に就くはずも無いのですから、もう少し
合格者数を増やして、今や全国にある分譲マンション管理組合のニーズ
にレスポンス良く応えられる体制を整え、実務に就いている諸氏の不断
の努力によって、資格に権威を持たせるべきだと考えます。

３年経ったら制度の大幅な見直しをするという前提で滑り出したという
この制度ですが、いよいよその３年が経過した訳ですから、本来ある
べき姿は何かを良く考え、一日も早くこれに近付きたいものです。

2004.1.23

今日の物件の最寄り駅は東武東上線　「下赤塚駅」　です。　
池袋からの区間、車窓風景はなぜかとても懐かしさを感じさせる、
心の和む風景です。電車のすぐ近くに家が沢山並んでいます。
商店街もありました。
子供の頃、良く乗った都電の車窓風景にも似ているような気がし
ます。

新築戸建の内覧会立会いなんですが、現地について少々がっかり。

外構工事を中心に、未だ残工事がいっぱいの様子です。
玄関床のタイルも貼られていません。
勿論、水道やガスを使った確認もできません。
この状態で確認しても、引渡し前の最終確認にはならないと思うの
ですが、売主さんも仲介業者さんも残金決済日が今月中という事
以外には、全く興味がないらしい。

購入者の話では、何でも売主の決算が今月なのでどうしても今月中に
残金を決済したいという事らしい。
でも、工事は今月中にしっかりと終わるのでしょうか？
疑問です。無理な日程で慌てて作業すれば、必ず仕上がり具合に
つけが回ってきます。

内覧しながらそんな事思っていたら、やっぱりありました慌ててやるから
こうなっちゃうんです。

洗面室の入口ドアの鍵が、廊下側からロックするように逆に取付られて
るぞ。　　　　　　　↓

あわて者はだれだ？

出来上がっている部分の施工精度は、かなり良い状態です。
ここまでこんなに良くできたんだから、最後まで慌てずに造って欲しい
ものです。

残工事を沢山残しての残金決済は、トラブルの原因になりますよ。

2004.1.22

今日は、埼玉県朝霞市で新築マンションの内覧会立会いです。
約３００世帯の大規模マンションで、敷地は朝霞市も公園用地として
購入したかったという話でした。

内覧会の結果はもう「何も言う事無し」、はっきり言ってこれ造った
人達に「脱帽です」。
ご苦労様、有難うございました。と申し上げたい。
当然ですが、立ち会って下さったゼネコンさんの担当者には購入者
に代わってしっかりとお礼を申し上げました。

これからも良いマンションを沢山作って下さい。
そして、大勢の人達を喜ばせてあげて下さい。

2004.1.21

このところ、冬らしい寒い日が続いています。
私も柄にもなく、風邪なんかひいてしまっています。
暖房の無い、新築マンションの内覧会は寒さが一層こたえます。
早く暖かくならないかなぁーと思うこのごろです。
春は未だ遠いのでしょうか？

でも、春はもうそこまで来ていました。
昨日、所用で伊豆下田まで行って来たんですが水仙の花が満開で
お天気もポッカポカで完全に春が来ていました。

はーるよ来い、はーやく来い・・・・・・・・。

早く風邪治さなくっちゃ・・・・。

2004.1.19

調布市で新築戸建の内覧会立会いに行ってきました。
現地には仲介会社の営業さんが２名、施工会社の方も２名
お見えになり活気のある内覧会でした。

全体的には、とても丁寧に施工されているのですが残念ながら
２階の洋室に７～８ｍｍの床の傾きが１ヶ所、それから玄関の
ドアが外側に１３ｍｍ前後傾いて施工されていた。
折角きれいに施工されているものを、解体して再施工するのは
本当に忍びないんですが、今後の事を考えたらやっぱりNGです。

でも、施工会社の担当者の方がとても気持ちよく対応して下さっ
たので、安心する事ができました。
引渡しの予定も一週間後の予定だったのですが、変更せざるを
得ないようです。

取引関係者の皆さん、購入者が気持ちよく入居できるように
よろしくお願いいたします。

2004.1.17

１月１７日、阪神淡路大震災から９年が経ちますが、今日は追悼行事
なども各地で行われているようです。
あの日の事忘れつつありませんか？
多くの犠牲者を伴なった未曾有の震災でした。
私達日本人が背負っている、宿命のような災害とも思える「地震」忘れな
いようにしたい。いや、絶対に忘れちゃいけない事です。
地震に対する教訓を、いつまでも忘れずにいる事が犠牲になった方々へ
の供養にもなるのではないでしょうか。

勿論私もそうなんですが、悲しい事に時間が経つと記憶が彼方へ遠のい
てしまい、一度は胸に刻んだ教訓も意識が薄らいでしまいがちです。
今一度あの教訓を胸に刻みなおして、いつの日か必ずやって来る大地震
に備えなければなりません。
今日は、自分の家の中の地震対策を再確認しようと思っています。
そして、いつも災害に対する意識をなくさないためにこんな事に興味を
持っています。

東京地方の天気は雪です。
大学入試センター試験の日に、よく雪が降っているような気がします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（受験生の皆さん頑張ってください。）
北海道では記録的な積雪で、生活に深刻な影響がでているところもある
様ですが、一日も早く通常の生活に復帰できる事をお祈りしています。

2004.1.16

先日、横浜市で新築戸建の内覧会立会いへ行ってきました。

現地は建売住宅が数棟建設された現場で、区画整理された閑静な
住宅地といった趣です。
木造・在来工法の二階建の建物は、残念ながら乱雑な仕上がりが
各所に目立つ状態でした。

かなりの数の指摘事項について、事業主さんに是正依頼をしたので
すが、その中で二階洋室の床の傾きが是正できないという連絡が事
業主さんからあったそうです。
その直せない理由を聞いて驚いたんですが、なんと「費用がかかるか
ら」という理由らしいのです。

何とも情けない話ではありませんか？
家を買うっていう事は、３０年以上ものローンを組んで買うわけで、
言い方を変えれば、その人の人生がかかっていると言えるものです。
利益を削りたくない事業主の気持ちも勿論わかりますが、だからって
お客さんにそんな事平然と言ってのける姿勢は許せません。

その人は自分の親や兄弟、親戚、友人にも同じ事が言えるのだろうか？
もし、言えないのならお客さんにも言うべきでない。いや、言うな。

この事が理解できないんなら、あんた家を売る資格なんてないよ。

で、当然のことですが「退場」して下さい。

2004.1.15

良いマンション管理会社とは、どのような管理会社なんだろう？

一言で言えば、マンションの資産価値が下がらないように建物の維持管理
に努め、将来的に起こり得る修繕工事を予測し、それに見合った修繕積立金
残高を確保するための的確な助言を行う事ではないでしょうか？

管理組合の中には的確な助言を受けながらも、修繕積立金の増額案や修繕
工事を予測する為に必要な建物の診断のすすめを断ってしまう場合があるよ
うですが、これでは元も子もないといったことになってしまいます。

管理会社の提案が、的確なものか否かの判断は相応の専門知識を要します。
そこで、管理会社と管理組合の間にマンション管理士等の第三者がコンサル
タントとして介在する形態が望ましいわけです。

そう言えば、マンション管理士制度が創設された折に、３年たったら大幅に制度を
見直すって話だったんだけど・・・・。どんな風に見直すんだろう・・・・・・？

2004.1.13

年も改まりましたが、相変わらず激しい勢いでマンションの販売攻勢が
続いています。
今回の三連休の前日（先週の金曜日です。）のことですが、もう長い習慣
で毎朝必ず朝刊の不動産広告のチェックをしてしまうんです。が、正直ビッ
クリしました。

私の自宅は横浜市青葉区なんですが、不動産折込広告の内訳はつぎの
通りでした。（購読紙は日本経済新聞）

１．新築マンション　１８件
２．新築戸建　　　　　６件
３．中古マンション　　１件

その他に仲介会社の総合チラシ（物件が多数載っているやつです。）が２件
といった状況です。

勿論、翌日の三連休初日にも

１．新築マンション　６件
その他、３件が折込まれていました。

これって、どう考えても供給過剰でしょ。購入検討のお客さん広告見るだけ
で疲れちゃいますよね。

（これだけの紙の消費量は地球環境にもやさしいとは思えませんね。温暖化
の原因の一端にもなっているのでは？）

でも、新築マンションの販売広告の中にはデザイン的にすごく凝ったものも
あったりして結構楽しめます。

マイホーム探しに奔走している人に覚えておいていただきたいのは、広告
の善し悪しは物件の善し悪しとは全く関連性がないって事です。地味な広告
でもとても良心的であったり、派手で立派な広告でもお粗末極まりないもの
があったりします。

くれぐれも広告の大きさで、物件の善し悪しを決めたりしないで下さいね。

2004.1.11

「新渡戸稲造」と聞いて何を連想するだろう。
多分多くの方が、５,０００円紙幣の肖像画を連想するのではないでしょうか？
私もそうでしたが、最近話題になっている本でこの「新渡戸稲造」氏の著作
があるのをご存知だろうか？
それは、現在も上映中の映画「ラスト・サムライ」の大ヒットに大いに関係が
あります。

その本は何と初版が１９００年に英文で出版された、「武士道」（ＢＵＳＨＩＤＯ
ＴＨＥ　ＳＯＵＬ　of　ＪＡＰＡＮ）です。
文久二年（１８６２年）生まれの日本人でありながらドイツ人女性と結婚し、
アメリカに在住し、「日本人の心」である「武士道」を英文で執筆して出版する。
この本はアメリカの著名な政界人・財界人も含め、とても多くの人達が愛読
しているという。
何とも凄い話だとは思いませんか？

今回購入した岩波文庫の「武士道」には
１９３８年１０月１５日　第１刷発行
１９７４年１１月２８日　第１５刷改版発行
２００３年１２月２５日　第７６刷発行
と記されています。

内容は日本人独自の美徳をテーマに忠義や礼、誠、切腹、刀、武士の魂と
いった細部にわたります。

この本を読んだアメリカ人が考えたサムライ像が、ラスト・サムライの原点なん
だろうなという気がします。
今年の自分のテーマは
「心・技・体・三位一体バランスの取れた個の確立」です。

うーんっ・・・・道は・・・・ますます遠い。

2004.1.10

昨日、さくら事務所の近くにあるブリヂストン美術館に行ってきました。
平日の午前中にもかかわらず、結構な数の入場者がいました。

美術館は大好きなんですが、来たのは随分久し振りです。
美術館が好きだといっても、残念ながら美術の知識なんて全然ないん
ですが・・・・・。

じゃ美術館の何が好きかというと美術館の外の世界と美術館の中
の時間の落差が好きなんです。
いつも思うんですが、美術館の中って時間が止まっているような錯覚に
陥るんです。
東京駅八重洲口のすぐ近くですから、外では大勢の人達が行き交い、
どの人も例外なく小走りに先を急いで歩いているようにも見えます。
それが、美術館の中に一歩踏み入れると全く外界の様子からはスポイル
された世界に入れる・・・・・・。これが何とも言えない素敵な瞬間なんです。

で、詳しい事は良くわからないんですが自分の好きな絵はクロード・モネ
の数ある「睡蓮の池」の中の一作と「黄昏　ヴェネツィア」です。
他の絵もきっと素晴らしいものに違いないんですが、理由もなく好きです。

ほんの一時、時間の流れから離れたところで心のリフレッシュ完了。
今年の念頭の目標は、美術館に行かなくても意識して雑踏の中で時間
の流れから心を離し「無念無想の境涯」、いわゆる瞑想の境地に心を置
くことができるようになること。

道は・・・・・遠い・・・・・・・。

2004.1.9

「コンパクトマンション」　　この言葉、知ってますか・・・・・？　

ワンルームマンション＜コンパクトマンション＜ファミリーマンション
この公式は理解できますか・・・・・・？

もう、お解かりでしょう。そうです、ワンルームマンションより広くてファミリー
マンションより狭い、丁度中間に位置するマンションの事です。
具体的な目安としては、３０ｍ²以上５０ｍ²未満というところのようです。

振り返ってみると、昨年はコンパクトマンションの内覧会立会いや購入前
相談も随分たくさんあった気がします。
最近はこの手のマンションが増えたなぁー・・・・・。と思っていたら、今日の
日本経済新聞に載ってました。↓

この傾向は、今年もますます強くなりそう。
分譲マンションの成約率が下がってきていて、今年は供給局面が大量の在庫を
抱えるというような予測の中、このコンパクトマンションだけは、イケイケの大合唱
で大いに盛り上がってるみたいです。
明るいニュースで誠に結構・・・・と、言いたいとこなんですが、ちょっと心配な事が
あります。
他に順調に売れるものが無いからという理由で、甘いものに蟻が群れるように
皆が一斉に、コンパクトマンション分譲を始めるのは仕方ないんですが、買う人が
将来は賃貸にするって考えてる人がとても多いので、所有者不在の確率が高くな
り将来的な管理組合の運営がとても心配です。

コンパクトマンションが総戸数のどの程度を占めるのか？
１００％・・・・８０％・・・・６０％・・・・？
ワンルームマンションやファミリーマンションと混在しているのか？
また逆に、コンパクトマンションと混在したファミリーマンションがあったとしたら
買っても大丈夫なのだろうか？
んんーっ・・・・考えなきゃいけない心配事はいっぱいある。
毎日、々々、新しい心配事が増え続けるのは、やっぱりジジイの証かも？

今年も忙しくなりそうだなぁー。
風邪ひかないように注意して、頑張ろっと。

2004.1.8

公的支援住宅ローンが、土地面積１００ｍ²未満の物件にも融資対象にする
事を決定したようです。

公庫融資では今まで長い間、呪縛のように１００ｍ²の敷地面積条件に縛られ
てきたのですが、目を覆うような利用の低迷に伝家の宝刀を抜くことになっ
たようです。

土地面積が１００ｍ²未満の物件を購入する場合には住宅ローンの選択肢が
増える訳で歓迎できるんだけど、狭小敷地の３階建住宅で危険な要素が
いっぱいの建売住宅や建築条件付売地が、増加するきっかけにもなる恐れが
あります。
「公的支援住宅ローンが利用できる物件なので安心です。」みたいな、まるで
根拠の無いセールストークに乗せられて買ってはいけない住宅に手を出して
しまうユーザーが増える危険性もあるんです。

2004.1.6

金融機関や保険会社をはじめとして、一般企業を格付けするという
考え方が普及して久しい。
有名な格付会社もある。
分譲住宅の性能評価なども格付けの一種だと考えられる。
この仕組み、マンション管理会社にも応用できないだろうか？

評価要因としては、安全性・収益性・成長性等の他
１．管理体制（管理員の教育レベルや提供可能なサービス）
２．管理実績（業暦）

その他の要因として、市場動向、市場規模、競争力、経営者・経営方針
・株主・営業基盤・シェア・外部監査などの項目で、分析すれば十分だろう。

管理組合は公表された格付け表を参照して、管理会社を選別することが
できる。

↑私がこの日記の初日に書いたものの抜粋なんですが、思えばこれを
何とかしたくて「さくら事務所」に押しかけてきた訳で、そう考えるとやっぱり
これは自分にとって簡単に見過ごすわけにはいかない。
言ってみれば、マイ・ライフワークみないなもの。

４兆円市場といわれるマンション管理業界、２兆円といわれる全国の
マンションの修繕積立金、なんと巨大（モンスター）な業界なんだろう。

でも、いつか「消費者の権利」が守られる日が来る事を目指します。

2004.1.5

新年あけましておめでとうございます。

久し振りの充電期間を過ごし、本日より「フルパワー＋α」で活動開始です。
今年の自分のテーマは、色々と考えましたがこれに決定。
「心・技・体・三位一体バランスの取れた個の確立」です。

これは、「言うは易し、行なうは難し。」のテーマです。
特に「心」これは万物の霊長として生まれながら、他人の心ならともかくも、
自分の「心」のコントロールを、完全に行える人がいったいどれだけいるだろう。
古今の僧侶が山中にこもり荒修行したりして、目指すところもどうもこれらしい。

具体的に言えば、都市の喧騒に過ごしながらも、意識して自在に「無念無想」の
境涯に心を置くことができる素晴らしい世界があるらしい。
これを目指します。

404 Object Not Found