2004.4.30
NHK『特報首都圏』で新築マンション購入について放送がありました。
さくら事務所のセミナーの様子や、内覧会立会いの様子、また新築マンションの
購入を検討しているご夫妻のインタビュー、購入したマンションの欠陥と闘って
いる入居者のドキュメントなど興味深いものばかりでした。
放送が終わると間もなく、問い合わせの電話が鳴り始めました。
賃貸マンションと自宅の併用住宅を、鉄筋コンクリートで建築したが不具合が多く
悩んでいる家主さんや、未完成の新築マンションを契約している方で、購入した物件の
構造等が不安で悩んでいる主婦の方など不安や心配の内容も様々です。
いろいろな方の悩みや不安を、今までにもたくさん聞いてきましたがマンションの
モデルルーム販売（いわゆる青田売りです。）という手法が、一般ユーザーにとって
どれだけリスクのあるものなのか痛感させられます。
しかし、この販売方法は当分変わらないでしょう。だったら、マンション買う人は
徹底的に勉強して、可能な限りリスクを排除し安心して契約を結べるように
自己防衛しなくちゃいけません。それ以外に自分を守る術はないと思ってください。
幸福になるために買ったマイホームが、建物に致命的な欠点があったり。
周辺環境に思いもよらないリスクがあったり。また、資金計画やライフプランに
決定的な勘違いがあったりして、思わぬ不幸を招いてしまうなんていうことは
ほんとうにあって欲しくないものです。
不動産購入に役立つホームページや本もたくさんあります。
また、セミナーを受講するという方法もあります。しかし、残念ながら資金計画の考え方、
物件見学時の留意点、契約時の留意点、・・・・・残金決済や引渡しのこと等、
体系的にしっかりと十分な期間をとって学習できる環境は調っているとは言いがたい状況
ですが・・・・。
販売物件の企画・仕入れ・広告・販売センター（モデルルーム）の設置・案内・申込・契約
融資・内覧会・残金決済・引渡し・・・・・・。これ等の全てを経験し、体得した実践的ノウハウを
全て伝授できるような不動産教室を開催して、ユーザーの皆さんの役にたつことができる
ような環境を造ることも、私の大きな目的のひとつです。
2004.4.28
世田谷区の新築戸建の残金決済に立ち会って来ました。
依頼者の方に「売主さんに立会って頂き、土地境界の確認はお済ですね。」
と尋ねると、「えっ・・・・・・・・・・き・ょ・う・か・い・か・く・に・ん・ですか？」
「ええ、隣地や道路との境界がどこか明示していただくのですが。」
「いいえ、そういうことは一切行っていません。」
困ったことです、仮にも不動産仲介営業を業にしている人達に仲介手数料を
支払ったうえで、売買契約をしているにも拘らず最低限やらなければならない
ことがしっかりと行われていない。
大急ぎで仲介業者さんに連絡して確認すると、やっぱり境界確認は行われて
いませんでした。
一般ユーザーは文字通り素人な訳ですから、最低限の確認事項だって
分からないのが当然です。
結局、今からでは時間の調整もつけようもなく、仕方がないので残金決済後に
現地で確認していただくことになりました。
この時に私が思ったことは、念のために仲介手数料は境界確認が終わってから
支払うことにしようということだったのですが、この仲介業者さんそういうことだけは
手回しがよく、ちゃっかりと振込みの手配をして知らん顔してます。
やることやらないで、手数料だけはしっかりもらっている。
たくましいと言えばたくましいのですが、やっぱり非常識ですよね。
仲介手数料って、しっかりした契約から残金決済・引渡しまでのサポートをする
ことが前提の報酬のはずです。
仲介営業さんや、マンション販売営業さんにお願いしたいのは、
難しくて分かりにくい不動産取引をやさしく説明して安心して取引させて欲しいのです。
もし、未だそれだけの営業スキルが身についていないのなら、早く身につけて下さい。
身につけるつもりがないのなら、早く退場してください。
戸建住宅や土地を購入したら境界立会いは必ずして下さい。
ささいなことのようですが、「人と不動産のより幸福な関係」を築くにはとても大切なこと
なのです。さくら事務所はこの考え方を追求しその思想を世の中に広める事を目的に
今日も、そして明日も頑張っていきます。
さくら事務所のことがNHKで放送されます。 私達の考え方や仕事の内容をまだよく
ご存知ない方は４月３０日（金）１９：３０〜『特報首都圏』を是非ご覧下さい。
2004.4.26
今日は新築マンションの内覧会立会いで久し振りの長野行きです。
日本中に、好きなところは数々ありますが信州はかなり好きです。
子供の頃からの思い出も多く、忘れられないことがたくさんあります。
しかし、好きな理由の上位にランクされているのは大好物の蕎麦が
特別に旨いということです。
今回は時間に余裕があれば、善光寺の門前近くまで行って蕎麦を
食べてみたい店があったのですが、時間が押していたので駅の付近から
依頼物件の周辺で旨そうな店を物色することになりました。
長野駅から依頼物件まで、観光案内所で手に入れた地図を片手に
うろうろ探しながら歩きました、少し迷いながら歩くこと１５分程でしょうか
依頼物件を確認しました。
近くに旨そうな店はと・・・・・・・蕎麦屋さんを探します。
あった。ありました。店構えといい、立地といい（表通りにある店は個人的に
あまり好きじゃないんです。なぜか、路地にある店が好きなんです。）自分の
好みにピッタリはまってます。
見つけた瞬間に、自分の体内にある旨い蕎麦屋さんを見つける野性の本能（？）
を認識しました。
その店は
大平庵です。オーダーは迷いに迷って二段もりに決定。
待つこと約５分、やってきたのはやや細身の透明感のある蕎麦です。
つゆは東京の蕎麦屋さんでは、考えられないくらいたっぷり付いています。
だけど良く見ると、なぜかわさびが付いていない。
「あのぅー、わさびぃー・・・。」と店員さんに声をかけると、「うちでは、あえて
お出ししていません。どうしても辛味がというお客さんにはこちらの七味を
お使い下さい。」と、キッパリほんとうに、もうキッパリって感じで一喝です。
「あっ、そうですかぁ。」と、なんか出鼻くじかれましたってとこです。
先ずは、何もつけずに蕎麦だけ口に運ぶと・・・・。これが旨いんです。
のどごしの良さ、こしの強さ、風味、文句なしに旨い。マイフェイバリットなんです。
で、つぎはつゆをつけて・・・・。つゆの香りも文句なしに旨いっ。
で、つぎはつゆに七味をふりかけて・・・・・これがもうさらに旨いっ。
こんな蕎麦を打つここのご主人は、ほんとうに尊敬します。
二段もりをペロッとたいらげて、最後はお楽しみの蕎麦湯・・・・・。
もう言うことなしです。お手上げ、降参、ギブアップっていう感じで完食。
これだから信州はやめられないんですね。
時間も迫ってきたので感動の蕎麦屋さんを出て依頼物件へ・・・・。
依頼者ご夫妻にエントランスで出迎えて頂き、早速内覧開始です。
準備を整えてチェックをはじめますが、何をみてもどこを見ても文句なし。
立ち会ってくださった大勢の関係者の方々も、とても熱心で感じの良い
対応です。
何か今日はいいことばかりです。文字通り文句なしの出来映えです。
依頼者ご夫妻にも「とても丁寧に仕上がっています。心配なところは見当たり
ませんね。」と報告させていただき、ほっと安堵された様子で私もほっとしました。
さあー、帰りは新幹線の中で何を食べようかなっ・・・・・。
2004.4.24
今日は世田谷区で新築戸建の内覧会立会いです。
その帰り道に、大好きな場所の前を通ったので‘‘パチリ，，写真を撮ってきました。
JR田町駅近く、第一京浜沿いに西郷南洲の孫吉之助の筆による丸い碑が建つ。
江戸城総攻撃を目前にした慶應4年（1868）3月13日、14日の両日薩摩屋敷において勝海舟と西郷隆盛の会見が行われ、歴史的な無血開城がなされた。
この重要な会見の地については諸説があるようだが、13日の予備的会談は高輪の薩摩屋敷、14日の最終会談はこの碑の建つ田町の蔵屋敷で行われたようだ。
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江戸開城
西郷南洲
勝 海舟
会見之地
西郷吉之助書
と書いてあります。 |
特別な理由はありません。日本史もそれほど好きではないのですが、何故か幕末には
とても興味があり幕末の志士の所縁の地を訪ねることも大好きです。
大きな時代の変遷にかかわりの深かったところはたくさんありますが、近代日本の
夜明けがここからはじまったと言っても、言い過ぎではないないでしょう。
明日の日本を憂い、生涯を賭した先達の足跡がここにあります。
便利な場所ですから、近くに行かれた折に立ち寄られてはいかがでしょうか？
2004.4.23
役員さんに報酬を払っているマンション管理組合が増えてきています。
今までは、理事や監事といった役員さんは持ち回りで順番に就任する
といった性質のものなので、無償のケースが多かったのですが管理組合
の役員の仕事は意外と大変で、手間のかかるものであることが認識される
ようになり、責任をもって取り組まなければならないという趣旨で報酬が
支払われるケースが多くなってきているのだと思います。
報酬といっても大概の場合は、僅かな金額である事が多いのですが
管理組合の中で、マンション管理についてとてもよく勉強されていて
リーダーシップを発揮できる方がいらっしゃる場合などは、報酬の金額も
従来の考え方に固執せず柔軟に対応して、役員さんを常任していただく
というような方法も良い方法だと思います。
もっとも、管理組合の中で同じ人が長期間に渡り理事長を努めたりした場合
に、監査機能がしっかりしていないために不正の温床になってしまった
ということもありますので、そこは十分にご注意いただきたいものですが・・。
話はがらっと変わりますが。
この時計は長嶋代表の上海みやげなんですが、故 毛沢 東 主席が
右手をカチカチと振りつづけているというユニークなものです。
現地価格は５０元（日本円で６５０円）だったらしいのですが、早くも手を
振らなくなってしまったので、捨てられそうになっていたものです。
ところが、理由ははっきりしませんが何故か再び元気良く手を振り出したので、
私はすっかり気をよくして、日記で紹介することにしました。
この時計をじーっと見ていて思ったことがあります。
毛沢 東 主席はいったい何に向かって手を振り続けているのだろう。
2004.4.21
マンションの駐車場は、管理組合と賃貸借契約を締結して利用しているケースが
多いのですが、調査中の案件でとても不思議な形態をとっているものがありました。
今までにも、駐車場をシャッターなどで区画して専有部分とし、区分所有権として
分譲するといったものはありましたが、最近では数が少なくなってきています。
今回の調査案件ではマンションの駐車場、
全区画の専用使用権をディベロッパーが
確保しているのです。
ディベロッパーは、専用使用料を毎月管理組合に納入するするのですが、これに
１台当り１０,０００円上乗せして区分所有者や居住者に転貸するというものです。
まさに、濡れ手に粟の差額が毎月ディベロッパーに収入として転がり込んでくる
という仕組みです。
また、驚くべきことに転貸以外に有償で分譲することもできるという規約まで
決められているのです。
駐車場が共有部分の場合、その所有権は区分所有者の共有ですから駐車場の
管理権は区分所有者全員（管理組合）にあることになります。
もちろん、ディベロッパーは何の権利もないのです。
専用使用権の設定はともかく、駐車場の売却をすることは許されることではありません。
以前にも、これと同じことが行われましたが、国土交通省（当時は建設省）の通達で
「好ましくない」との指導があり、現在ではほとんどそのようなケースは見受けなくなって
いたはずなのです。
はっきり言わせてもらえば、良くないことだとわかっていながら敢えてこんなことをする
ディベロッパーのマンションを買っても、
幸せにはならないと思うのです。
2004.4.20
「再生住宅」
この言葉、何のことだかわかりますか。
仲介業者さんで、土地を探したことのある人なら「古家付」や「古家有」
と書いてある物件を見たとき、もう本当にボロボロでとても使えそうにない
物件に混じって、まだまだ十分に使えそうな家だったりすることがあったのでは
ないでしょうか？
古家がなければ更地として、もっと高く売れる場合も少なくありません。
でも建物の築年数を確認すると、古いといってもせいぜい３０年位で築後２０年
位のものも珍しくないのです。
これはもう日本の経済政策上、建物は
スクラップ&ビルト思考で突き進んできた
証のようなものです。
まだまだ、使いようによっては十分に余命のある建物に最新の技術で新しい命
を吹き込み、外観・内装・設備・その他、もう新築同様どころか下手な新築住宅
顔負けの「再生住宅」ができあがってしまうのです。
しかも、品質保証や住宅ローンなどの面でも十分にフォローされているらしい。
おまけに、近隣の新築住宅より確実に割安感もあるというから検討する価値は
ありそうです。
今年になって、この「再生住宅」を主力にした会社が名古屋証券取引所セントレックス
に新規上場を果たしたのだという。
現在のところ、物件の供給源は裁判所の競売物件が主力ということですが、
今後は、ユーザーからの直接買取に力をいれて安定供給していく姿勢を強化する
戦略らしい。
今後の「再生住宅」ビジネスの行方に期待し、注目したい。
2004.4.19
「管理組合が国土交通省に職権発動を要請」
「業務上横領で刑事告訴へ」
「もぐり管理会社に処罰を」
ショッキングな見出しですが、いずれも４月９日付で国土交通省に対して
職権発動要請書を提出し、近く警察署に対しても刑事告訴状を提出する
という東京都渋谷区のマンション管理組合が被害にあったという新聞記事
です。
この新聞記事によれば、原因はやっぱり区分所有者の無関心と、通帳と
印鑑ともに管理会社に保管されていたということで、基本中の基本が守られて
いなかったことに尽きるようです。
以下は新聞記事からの抜粋です。
☆二年余り理事長が未選任
☆通帳と印鑑ともに管理会社が保管
☆収支報告がされていない
☆被害金額は１,３００万円を超えるとみられる
☆実在しない管理会社に管理を委託している
☆１６年間管理委託していた
☆会計書類・預金・通帳と印鑑の返還を拒否
☆社長が入院しているので出てこないと分からない
国土交通省関東地方整備局では「無登録管理業者」に対して、
マンション管理適正化法１０６条を適用して告発したケースは過去にないという。
今後の展開についてはとても気になりますが、悪いのはずさんな管理業者で
あることに間違いはありません。
しかし、区分所有者の無関心が原因となり起こるべくして起こったともいえる
ような気もします。
４月９日にも同じことを言いましたが、もう一度言います。
はじめは正直だった管理業者も、長い間には不誠実な会社に変わってし
まうことが沢山あるのです。
とにかく、自分の財産なのですから無関心はやめましょ無関心は。
2004.4.18
賃貸住宅に住む人達にとって、大きな出来事があったのをご存知でしょうか？
これは、
平成１６年４月１日以降に新規の賃貸借契約により賃貸マンションや
借家に入居された方が対象になっています。
入居されている賃貸住宅に抵当権が設定されている場合に、将来抵当権が
実行されて裁判所で競売になったときの賃借人保護のルール（民法３９５条）
が改正され
短期賃貸借制度が廃止され
明渡猶予制度が導入されたのです。
どのように改正されたのか、具体的に説明します。
| 従来の制度 |
|
変更後の制度 |
短期賃貸借制度
☆抵当権が設定されている
☆賃借人が短期の賃貸借契約締結
・建物の場合は３年以内
・土地の場合は５年以内
☆抵当権が実行され競売落札された
後でも、賃借人は買受人（競落人）
に対し残存契約期間の賃借や
敷金返還請求ができる |
→
変更後 |
明渡猶予制度
☆抵当権が設定されている
☆賃貸借契約の長短に関係なし
☆競売開始前から住んでいること
☆買受人（競落人）の代金納付後
６ケ月間はそのまま居住可能
☆家主交代後は家賃相当額を新
しい家主対して支払う
☆敷金返還請求は元の家主にする |
ただし、平成１６年３月３１日までに契約した短期賃貸借については引き続き従来の
制度が適用になります。また、平成１６年４月１日以降に契約更新された場合も同様
です。
仲介業者さんで、賃貸借契約を締結する時に重要事項説明がされますので、契約する
物件の抵当権設定の状況は必ず確認して下さい。
抵当権の設定があれば、この制度の影響をうける可能性があるということです。
2004.4.17
廃止が決定したという認識でいた住宅金融公庫ですが、生き残りを賭けている
としか思えないことが次々と決定されます。
公的支援住宅ローンが、長い間続けてきた戸建住宅の敷地面積１００ｍ
2
以上という融資条件を撤廃して、
伝家の宝刀を抜いたということは
１月８日の日記
のとおりですが、今度はマンションの床面積が５０ｍ
2以上という融資条件を
撤廃して、なんと
３０ｍ2以上ということになり再び大きな伝家の宝刀を抜いて
４月以降受付が開始しています。
住宅金融公庫の本来の目的は何だったのでしょうか？
規制緩和という御旗の下で、現在販売が好調なコンパクトマンションの後押しを
公庫が行っているようにもみえます。
確かに公庫の融資条件が次々と撤廃されて、公庫融資を受けることをあきらめていた
物件の購入者は、公庫融資という恩恵を受けられるかもしれませんが本当にこれで
よいのでしょうか？
優良なストック住宅の確保という命題で、数年前に建築基準法で最低敷地面積を
定めたりしたこととは、あまりにも整合性のない公庫融資の条件緩和には矛盾を
感じずにはいられないのです。
勿論、敷地面積が１００ｍ
2以下の戸建住宅はダメだとか、専有面積５０ｍ
2以下の
マンションがダメだとか言っているのではありません。大きさに関係なくしっかりとした
住宅ならば、それはそれで勿論O・Kなのですが
「公庫融資が使える物件だから安心
ですよ。」というセールストークで物件の善し悪しを判断しないで欲しい、ということだけは
肝に銘じていただきたいのです。
もう一度言います。
公庫融資対象が優良な物件の判断材料だったのは、もう過去のことだということ
だけは決して忘れないで下さい。
2004.4.15
今日は中古マンションの建物チェックで埼玉県朝霞市へ。
昨年の７月に入居開始された、文字通りの築浅物件です。
現地へ到着すると、とてもテキパキとした感じの管理人さんがエントランス
ホールの清掃をされています。
何から何までピッカピカで、気持ちが良く清潔な雰囲気です。
中古マンション建物チェックでは、建物竣工図のチェックも欠かすことが
できない重点項目です。
早速、管理人さんに図面の閲覧を申し入れたのですが残念ながら、
備え付けられている図面は竣工図ではなく設計図だということです。
入居開始後、既に９ヶ月が過ぎようとしていますが竣工図が納品されて
いないというのは如何なものでしょう。
それから、とても疑問に思うのですが消防設備等の定期点検の業者さんは、
どうやって点検を実施しているのでしょうか？
まさか、竣工図ではなく設計図を参照して点検を実施しているということは
ないと思いますが？
管理人さんは、竣工図が未納品である理由を「何か、図面を作る会社が
とても混み合っていて、なかなか出来上がらないらしい。」というようなこと
を言ってました。
管理人さんに文句を言うようなことでもないので、聞き流しましたが
管理人さんにそんなこと言わせている、ゼネコンさんやディベロッパーさん
には問題があります。
最近、中古マンションの建物チェックを実施したマンションでは、築後数年
を経過しているのにも拘らず竣工図が未納品のマンションもありました。
確かに、法律で引渡し後何ヶ月以内に納品しなければならないという拘束は
ありませんが、法律で決められていないからといってルーズにしているのは
モラルの問題だと思うのですが・・・・・・。
皆さんのマンションには、竣工図が納品されていますか？
未確認の方は、早い機会に確認されることをお奨めします。
あって欲しくはありませんが、入居から１年以上経過して未納品のマンションが
あったら直ぐにディベロッパーに催促して下さい。
2004.4.13
消防設備についての質問で多いのが、機械器具の取扱いやメンテナンス
に関するものです。
中でも、バルコニーに取り付けられている避難はしごを含めた避難器具に
ついての質問がとても多いのです。以下に代表的な質問を紹介します。
| Ｑ１ |
バルコニーに設置されている避難はしごを使ったことがないのですがあれを使って本当に避難できるのですか？ |
| Ｑ２ |
バルコニーにかんこうき（緩降機）とかいう器具が付いているのですが、使い方は誰に聞けばいいのですか？ |
| Ｑ３ |
避難はしごの蓋を開けて下の階を見たら、下の階では避難はしごの蓋の上にタイル製のデッキを造っていて、緊急時にはしごが使えないのではないか？とても心配なのですがどうすればいいでしょうか？ |
| Ｑ４ |
バルコニーに土を入れてガーデニングをしている部屋があります。
６ヶ月に１回実施される点検の際も、何かと理由を付けて部屋の中に点検業者が立ち入る事ができません。
避難はしごが使える状況なのか、確認する方法はないでしょうか？ |
| Ｑ５ |
中古マンションを購入したのですが、バルコニーの避難はしごと書かれた金属製の蓋が壊れています。修理代は誰が負担することになりますか？ |
どの質問にも共通して言えることは、避難訓練の実施などが計画的に行われて
いないことが、直接的または間接的に原因になっていることです。
マンション管理組合で消防計画を策定して、避難訓練などを計画的に実施する
必要があります。
消防設備は定期的なメンテナンスと、それを適確に利用するための訓練が
不可欠です。
使い方の分からない消防設備がないように、普段から訓練などで十分に理解
して頂くように努めていただきたいものです。
2004.4.12
管理費の滞納は、区分所有法において他の区分所有者に対する
債務という解釈がなされ、
「債務者の区分所有建物および建物に
備え付けた動産の上に先取特権を有する」とされています。
この先取特権とは、債務者の専有部分や建物に備え付けた動産の
競売を、地方裁判所または地方裁判所に所属する執行官に申し立てる
ことによって実行します。
先取特権の実行は、管理費等支払請求の裁判で判決を得ずに滞納
された管理費等を回収できる方法です。
また、もう一つの方法は管理組合が管理費等の支払請求の訴訟を
起こして判決を得るか、または和解して強制執行を可能にして債務者の
動産・不動産に対して強制執行を実施する方法があります。
さらには、民事調停で調停を成立させる方法もあります。
そして、管理組合にとっては
伝家の宝刀とも言うべき方法として、
集会の決議に基づき裁判所に滞納区分所有者の区分所有権および
敷地利用権の競売を請求するという、強力な権利行使ができます。
ただし、この方法は他の方法によって障害の除去が困難である場合に
限り認められるものです。
しかし、何れの方法によったとしても優先的に弁済を受けることができる
権利の順位は登記された抵当権の方が優先されるため、確実に回収
できるか否かは疑問となるところです。
如何なる方法によっても、回収ができない場合には最後の手段として
物件の譲受人や競落人からの回収という方法によらなければならなく
なります。
随分と物騒な話をしましたが、基本的には当事者との話し合いによる解決
が一番です。
できるだけ、長期滞納になる前に対処して頂き、
伝家の宝刀を抜くことなど
が無いようにして頂きたいものです。
2004.4.11
最近相談を受けた事例ですが、区分所有者である方が投資目的で
購入され、非居住という状況なのですが
◆自分達は住んでいない（？）
◆投資用資産として、購入の際に受けた説明と相違している
これ等の事由を根拠に管理費、修繕積立金の支払を拒否している
という、しかも聞くところによればこの区分所有者は、医師を業とされている
とのことで経済的には恵まれているのだという。
何とも後味が悪く情けない話ではりませんか。
あなたのマンションでは管理費の滞納が発生した場合の、督促方法が
規約で定められているでしょうか？
実際のところ、規約で督促方法を規定している管理組合は皆無に近い
というのが実情なのです。
標準管理規約では、
「区分所有者は敷地及び共用部分等の管理に要する
経費に充てるため、管理費と修繕積立金を管理組合に納入しなければならない
（標準管理規約２５条）」と管理費等の負担については明記してありますが、
督促に関しては「組合員が定められた期日までに納付すべき金額を納付しない
場合には・・・・・・。」と遅延損害金と督促の諸費用を加算して請求できる内容が
（同６０条）書かれているだけなのです。
滞納が発生した場合、結局のところ管理業者に頼らざるを得ないというのが
現実なのですが、督促方法について規約で定めてしまうことにより督促作業を
ルーチン化できるメリットと、滞納者によって対応が違うというトラブルを回避
できるメリットもあります。
因みに、長期滞納者が発生した場合には次のことにも注意が必要です。
・管理費等は民法１６９条に定められた定期給付債権にあたらないとした
判決があります。それによれば管理費等は１０年の消滅時効となります、
時効の中断事由にあたるべく催促を怠らないようにする。
＊定期給付債権に該当するために、５年の短期消滅時効にあたるとした
最高裁の判決もあります。
（大規模修繕の一時金等も１０年の消滅時効に該当します。）
・管理費は物件が譲渡や競売がされても、新所有者から回収することができ
ますが駐車場使用料等は新所有者からの回収はできないようです。
他にもたくさん注意すべきことはありますが、詳しくは管理業者の担当者に
問い合わせして下さい。どうしても判らなければ
ご相談も承ります。
2004.4.10
自分の部屋の書棚を整理していたら、小学生の頃に読んでいたラジオや
無線に関する本が数冊でてきました。
いやぁー、懐かしいですね。
ゲルマニウムラジオの組み立てに始まり、１石イヤフォンラジオ、３球ラジオ、
５球スーパー、そして短波受信機の０−V−１、
０−V−２と進む。
その間に、小学校５年生の時にハムに憧れて「電話級アマチュア無線技師」
の受験勉強そして受験。
試験会場は、JR蒲田駅の日本電子工学院（現：日本工学院専門学校）だった
と思います。周りの人達が皆、大人の人（そう見えました）ばかりで変な緊張感
を体験した記憶が残ってます。
受験で思い出したのですが小学校４年生の時に珠算塾に通っていて遊んでばかり
なので少しも上達できずに、いつも塾の先生にしかられてました。
ある日、３級検定試験の申し込み希望者は手を挙げるようにと言われたので
友達が全員手を挙げているので自分も手を挙げたら、先生に
「お前はまだダメだ。」と拒否されたので「この次に受ける練習がしたい。」と懇願
し何とか受験させてもらえることになったのです。
この時勿論、受験してみたいと気持ちもあったのですが、友達が受験できるのに
自分だけが受験できない理由を母親に知られるのが嫌だったという心理が働いた
のです。（受験の動機が不純すぎますよね。）
受験した結果は、通っていた塾ではトップの成績で合格、いつも良い点を取っていた
人達は緊張して思うように指が動かず、無念の結果となったのでした。
この時に、その後の自分の人生に大きく影響する教訓を得たのでした。
「試験を受ける時に緊張する人は損をする。完璧な準備よりも得意なものだけは
失敗しないようにして、後は緊張しないようにする工夫が大切。」子供の頃ですから
言葉は違いますが、結果的にこの考え方が身に付いたのでした。
話が横道にそれましたが、当時はアマチュア無線の試験は確か小学校４年生が
最年少の記録だったので記録更新ではありませんでしたが、合格すれば結構な
注目度だったのです。
結果は珠算検定の時に得た教訓が生きて、無事に合格したのでした。
この時以降、母親は私がラジオや無線の本や教材を買いたいといえばヘソクリ（？）
だったのでしょうか、父親には相談もせずに直ぐにお金をくれるようになったことを
よく覚えています。
そしてこの教訓は、その後も私にとって幸運な結果を次々と生んでくれたのです。
あまりに懐かしかったので、
科学教材社ってまだあるのかなぁーと思いネットで検索
すると・・・・ありました。しかも、自分が使ったのと
同じキットがまだ売られています。
ラジオ自作のオールドファンには、垂涎のものが探せばまだまだいっぱいありそうです。
2004.4.9
分譲マンションの平成１４年末現在の総戸数は、４２７万戸余りに達しているという。
そして約１１００万人が居住していると推計されている。
（公正取引委員会事務局編 マンション管理選択の時代より抜粋） |
これだけのマンションで、一体どれ位の修繕積立金を保有しているの
だろうか？これには、諸説があり１兆円とも２兆円とも言われており、
中には６０兆円？という説をぶち上げている先生もいる程です。
とにかく、数字的にはとても大きなものになっているのですが現存する
中古マンションで、修繕積立金の残高が充足しているといえるマンション
は例外的な圧倒的少数に過ぎないというのが実情です。
この修繕積立金のことを、計画修繕積立金と称するマンションもあり
元々、計画的に積立てるはずのものなのですが大規模修繕工事の際に、
残高不足で金融機関などから借入をする管理組合が後を絶たないのです。
これでは、無計画修繕積立金としか呼べないのではないでしょうか。
どうして大規模修繕の際に残高不足になってしまうのか、原因を考えて
みましょう。
主な原因はこんなことでは？
その１・そもそも分譲時の設定が低すぎる。
ディベロッパーが販売戦略上、管理費の１０％〜１５％程度と
いった無責任に割安な設定をしている場合も多数あったりしま
す。
|
その２・駐車場利用料金の設定が低すぎる。
ディベロッパーが販売戦略上、機械式駐車場である場合でも
近隣相場や保守管理費などの経費を無視して無責任に割安な
設定をしている場合も多数あったりします。
自走式ならともかく、機械式で月額使用料０円なんていう
とんでもないものまであります。
|
その３・積立計画が一時金に頼りすぎている。
分譲時に長期修繕計画案というものを作成して、修繕積立金の
額を決定しているのですが、この計画案の段階ではじめから
１０年目・１５年目・２０年目に結構な金額の一時金が折込済
になっているものが多い。（分譲会社によっては一時金ありの
案と一時金なしの二案を提示しているところもあります。）
|
その４・長期修繕計画案の段階で修繕工事費を不当に低く見積っている。
分譲時の長期修繕計画案に採用されている工事費が不当に
安すぎるものが数多くあります。
１０年後のこととはいえ、余りにひどいものも見受けられます。
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その５・大規模修繕工事の前に管理業者の売上至上主義の犠牲になって
不必要な工事や点検を実施させられてしまう。
最近このての話をよく耳にします。工事だけでなくメンテナン
スでも、不要なものを押し付けられていることが数多くあるら
しいです。ひどいものでは、費用だけ請求して実際には何もし
ていない、なんていうこともあるくらいです。 |
これらの問題を根本的に解決するのには、管理業者に任せっぱなしには
しないということ以外にありません。定期点検やその他の作業完了時に
は、必ず管理組合の誰かが立会う位のチェックは最低でも必要です。
はじめは正直だった管理業者も、長い間には不誠実な会社に変わってし
まうことが沢山あるからです。
とにかく、自分の財産なのですから無関心はやめましょ無関心は。
2004.4.8
欧米にはプロの管理人さんの資格があります。
しかし、国民の約１０人に１人が分譲マンションに住んでいると
言われている我が国には、プロのマンション管理人さんの資格は
存在しない。
マンション管理適正化法の施行に伴なう資格制度の創設時に、
何故、管理人さんの資格は省かれてしまったのだろうか？
マンション管理士→管理組合のアドバイザー
管理業務主任者→管理業者の登録に必須な資格
という図式なんですが、これから判断するとマンションの管理人さん
には、マンション管理士でリカバーしようと考えていたのでしょうか？
でも、第１回〜第３回までのマンション管理士試験の合格率が７％
程度であることを考えると、これもちょっと違うような気がします。
なぜなら、この程度の合格率では全国のマンションに資格者が
配置されるのには相当な年月が必要になります。
これから先も、現行のままでいくのでしょうか？
マンション管理士制度の創設に尽力してくださった、某政党の先生
にもうひと働きお願いして早めの制度化に向けて声を出して欲しい
のです。
マンション管理の充実を図るためには、何といっても管理人さんが
プロ化するというのが一番の早道だと思うのですが？
2004.4.6
元々、自分にとって海に出て過ごすことが至福の時だった。
今も、このことには変わりがない。
しかし、残念なことに最近はとんと海に出る機会がない。
まさに、「陸に上がった河童」というところで頭の皿がカラカラに
干からびた状態です。
しかし、再び海に出ることを諦めた訳ではなく、いつの日か
「海へ再び」という思いを、いつも胸に秘めて過ごしているのです。
時々、無性に海に出たくなる時があります。
でも、諸般の事情で今は無理という状況です。
そんな時に心を躍らせてくれるのが、「海の達人」がかつての海との
闘いぶりを記した物語です。
先日も、無性に海に出たくなって本棚の中から手にしたのが
「大いなる海へ」著者は現東京都知事、石原慎太郎さんです。
この物語は、著者が若かりし時代に日本で初めて国際ヨットレースに
参加した時のことが、感慨やその仲間達とのエピソードを織り交ぜて
書かれていて、読んでいるうちにまるで自分がその渦中に存在して
いるような錯覚を覚えます。（実際の話は、私が幼稚園から小学校
３年生位の頃の話ですからすごく昔の話なのですが）
| 香港〜マニラ |
チャイナシーレース (1962) |
| ロサンゼルス〜ホノルル |
トランスパックレース(1963) |
| ロサンゼルス〜ホノルル |
トランスパックレース(1965) |
特に、１９６５年のトランスパックレースには著者の弟で俳優の
故・石原裕次郎氏も参加していて、レースの途中で盲腸炎を悪化させて
レースの援護艇に救助され、辛くも一命をとりとめるシーン等があって
無茶苦茶頑張って生きていた、昭和の大スターはいつも病気と闘っていた
一面を垣間見ることができます。
しかし、何をするのも日本でははじめてのことばかりしてきた著者の
精力的でエネルギッシュな生き様は、今の自分に最も必要なもので
１５年ぶり位に読み返してみて、大いに頭の上の皿も心も潤った感が
あります。
2004.4.5
昨日、もうそろそろ帰ろうかなぁーと思っていた遅い時間に事務所の電話が
鳴ったので対応させていただいたところ、「新築建売住宅を契約したので
引渡しの前に内覧会立会いをお願いします。」妹さんが新築マンションの
内覧会立会いをご利用していただいたとのことで、その妹さんの紹介で
お問合せの電話でした。
申込みはインターネットでしていただくと便利ですよ。と、申し上げたところ
今、パソコンが手元にないので電話で申込みたい、というお話でしたので
少しだけ詳しくお話を伺うと・・・・・・？何やら契約の内容が少々おかしなことに
なっている。以下はそのやり取りの一部始終です。
ツ「契約はお済なんですね。」
「ええ、終わってますが手付金は明日払うんですよ。」
ツ「えっ・・ああそうですか、じゃあ契約書には明日お支払する金額が手付金
として、記入されているんですね。」
「いや、今ある契約書には手付金が０円と書かれいるんですが。」
ツ「じゃあ、明日支払うお金は中間金として記入されているのですね。」
「いや、中間金と書かれているところは空欄になっています。」
ツ「えっ・・じゃあ残代金と書かれているところには、売買価格から明日支払う
金額が差し引かれた金額が書かれていますか？」
「いや、売買価格と同じ金額が書かれていますけど・・・・・。」
ツ「じゃあ、明日お金は払わなくていいんじゃないですか？」
「いや、明日お金を払ったら、契約書を新しく作り直すらしいです。」
最近多いんですよねぇー、このての相談。
この間の相談なんか、物件案内されて帰ってきてら気に入ったのなら手付金は
いくらでもいいから、ATMでおろしてきて今日のうちに契約したほうがいい。
と、仲介業者さんに言われて土地の売買契約と建物の請負契約を、それぞれ１５万円
の手付金で契約して、解約するために裁判したけど敗訴してしまった話とか・・・・。
因みにこの業者さんなんか、結構珍しいお客さんの名前の認印を僅かな時間で勝手に
用意するという荒業まで使っています。（契約誘引行為にあたります。）
手付金の支払を後日に猶予したり、業者さんがお願いもしていないのにが勝手に判子を
用意したり、場合によっては手付金を営業さんが個人的に貸したりというのは全部ダメ
です。違法性があります。
とにかく、こういう行き当たりばったりの契約なんて不動産に限らず全部ダメです。
それから、仲介契約の場合にはたとえ手付金が０円でも、契約が成立すれば
仲介手数料（３％＋６万円）の請求を当然に受けますので、手付け放棄で契約解除
できたとしても仲介手数料は払わなければならなくなります。
今回の依頼者の場合には、内覧立会い後に解約する事になりましたが幸いにも仲介業者
さんが白紙解約に応じて下さる様なのでほっとしているところです。
どの仲介業者さんも、こういう対応をして下さるとは限りませんので注意が必要です。
2004.4.4
昨日に続いて、公正取引委員会がホームページで公開しているアンケート
の話です。
管理業者の変更を検討した管理組合の約１／4が、現管理委託契約書の内容が管理業者を変更する際の障害となったとしており、また１／３強が既存の管理業者の行為が管理業者を変更する際の障害となったと回答している。
公正取引委員会事務局 編
マンション管理選択の時代より抜粋 |
現在分譲マンションを所有されている方が、これを見てどう思われるでしょうか？
何気なく結んでいる、現在の管理委託契約書の内容が簡単に解約できないように、
あなたの管理組合も契約書の条文で拘束されているかもしれないのです。
あなたの管理組合がより質が高く、より低コストな管理を提供してくれる管理業者さんに
変更しようとすると、今の管理業者さんが妨害行為をしてくることがある。ということが
書かれているのです。
因みに、障害になった管理委託契約書の内容については驚くべき内容がずらりと
並んでいます。
◆契約解除（契約不更新）の申出は、契約の有効期限満了の○ヶ月前までに
行わなければならない。
◆契約解除（契約不更新）に関する双方の協議が整わないときは契約が自動更新
される。
◆契約書に契約解除（契約不更新）に関する規定がなかった。
◆管理組合からは契約解除（契約不更新）を提案できない旨が定められていた。
◆いかなる事由によっても、管理業者の了解がなければ契約解除（契約不更新）
できない旨が定められていた。
そして、番外なのは
◆管理委託契約書を交わしていなかった。
というのまであります。
また、障害となった現管理業者の行為でも驚くべきものが、またまたずらりと
並んでいます。
◆居住者名簿を渡さないなど、管理業者が管理組合員の連絡を妨害。
◆管理業者を変更すると、設備機器の維持メンテナンスにおいて、メーカー
からの部品の調達が困難になるなどの支障をきたす旨を言われた。
◆管理費等に未収納金を当社が立て替えているのため、その建替え分を直ちに
支払わなければ協議に応じられない旨を言われた
◆特定の区分所有者（旧地主・分譲会社・管理業者など）が議決権の１／４以上
を有していた。
◆管理業社を変更すると、周囲からは管理会社と管理組合との間にトラブルが
あったとみられ、マンションを売却しにくくなる旨を言われた。
◆その他の嫌がらせ行為
等々である。
自分のマンションの管理委託契約書を見たことがありますか？
もし、まだ見たことがなければ是非確認して下さい。
あなたが無関心でいる間に、どんな契約をしているのか判らないのです。
少なくとも、契約更新の時には自分で確認するかそれができなければ
こんな
達人サービスもあります。
自分の財産は自分で守る、これ常識ですよね。
2004.4.3
近年、国や地方公共団体からマンション管理についての種々情報が
公開される環境が整備されつつあります。
そんな中、
公正取引委員会がホームページ上で
大変貴重なアンケートのデータを
| １０月２４日 マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査について |
というタイトルで公開しています。
このアンケートデータは
「マンション管理選択の時代」というタイトルで出版されていて、
サブタイトルは「管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査」となっています。
内容は、競争政策上の観点からマンションの管理・保守について書かれたもので、
分譲マンションに関わりのある人なら、目を通して損はないと思います。
中でも、第４章 競争政策上の評価 の冒頭に記されているこの部分はとても象徴的で、
印象深いものでした。
管理組合がマンションの管理･保守について取引内容や取引先を見直すことによって、より良質で安価な条件を獲得できる可能性が高まる。また、競争政策の観点からは、管理組合が取引内容や取引先を自由に見直せる環境の確保が必要である。
公正取引委員会事務局 編
マンション管理選択の時代より抜粋 |
本当にこの通りです。
さくら事務所がはじめた、
「マンション管理の達人サービス」の趣旨は、もうこれに尽きます。
今までは、区分所有者や管理組合の無関心等の理由もあって、競争市場の原理が
働きにくい環境だったこの世界にも、いよいよ陽があたりはじめています。
現存する中古マンションのほとんどで、修繕積立金が残高不足になっています。
今こそ、起ち上がり自分の財産は自分で守るという意識をしっかりと持って下さい。
自分で行動を起こさなければ、誰かがやってくれることはないのです。
2004.4.2
今日はオフです。
昨夜、事務所からの帰り道はものすごい雨。
今朝目を覚ますと、雨はあがっていますが今にも降り出しそうな
空模様です。
天気が良ければ、犬を連れて花見に行ってみようと思っている
のですが・・・。
この天気じゃなぁー・・・と少々がっかりです。
午後になって、空模様がだいぶ回復してきました。
愛犬たち
（二匹います。）も、珍しく私が家にいるので遊んで欲しそうな
顔してます。
（実際これはわかります。）
この顔されちゃうと弱いんですよねぇー。「じゃあ、行こうかなぁー。」
みたいなこと私が少しでも口走ると、もう狂ったようにはしゃぎ回ります。
そんな訳で、愛犬二匹を連れての行き先は
山田富士公園、横浜の北部
では知られたさくらの名所です。
公園の近くに車を置いて、相変わらずはしゃぎ回る愛犬達と供に公園へ・・・。
するとこんな風景が・・・・・・。
今日は週末の金曜日で、明日、明後日は家族連れなどの人出が多くなる
のでしょうが、場所取りも結構ですがこれは如何なものでしょう・・・・・？
皆がこれをやり出したら、後から来る人達はこの場所が使えません。
この場所にずうっと誰かいての場所取りなら、まだ理解できるのですが
やっぱり、どう考えても自分勝手な行動で、公共の場の公園で許される
ものではないと思います。
まあ、年に１回の花見の事ですからそう硬いこと言わなくても、という考え方
も勿論あって然るべきだとは思いますが・・・・・。
子供達がこれを見て、どう思うのか、何を感じるのか？
とても気になります。
2004.4.1
いよいよ４月ですねー。
今月は私にとって記念すべき月で、長い間温めてきた
マンション管理の
コンサルティングサービスがはじまるのです。
その経緯については
３月２９日の日記に書いたとおりです。
新しい事がはじまる時は、何かドキドキ・ワクワクしますよね。
４月のさくらの咲く頃にこんな気分になったのは、何年ぶりだろう・・・。
こういう気持ちって本当に大切にしたいなぁー。
元々この時期は、強烈な花粉症の症状に悩まされていてあまり好きでは
なかったのですが、今年はいつになく症状が軽いせいもあってすごく気分が
ハイになってます。
なんか、
「さぁー、行くぞっ！！」って感じが、何とも言えず心地良いのです。
でも、あまり飛ばしすぎてオーバーヒートしないように気をつけて頑張ります。
