土屋輝之の「今日のツッチー」　2004年 6月分

2004.6.30

「町おこし」

数年前に町おこしの一環で、自治体が風力発電に取り組むのがちょっとした
ブームになったことがありました。皆さん覚えていらっしゃいますか？

しかし、残念ながら北海道の風力発電第三セクターの破綻という報道が流れ
ました。
全国にはたくさんの自治体が風力発電に取り組んでいるのですが、何れも
採算が取れていないケースは数多いはずという予測もされているようです
また今回の報道では破綻原因の調査結果によれば、風力発電の計画を立案
した商社が年間発電量の算定をする際に、計算上利用する風速の単位をマ
イルとメートルを間違えたのが原因だとされています。

これが真実なのか、事業に着手するためにねつ造されたものなのかは今と
なっては既に霧の中で真相の確認はできないようです。

僅か２年で破綻した事業ですが発覚した理由は市と町の合併の過程で明るみ
にでたもののようで、仮に合併がなければ長期間赤字の垂れ流しが続いた
可能性も指摘されています。
何れにしても、マイルとメートルを間違えて計算して数億円のプロジェクトが
破綻し、計算を間違えた商社が自治体の銀行債務を弁済することになった
という何とも情けない話です。

マンション造るときにセンチとミリを間違えるなんていう、笑えないミスだけは
起こって欲しくないものです。

2004.6.29

「使用細則の運用」

マンションの憲法ともいえる管理規約には、管理の根本原則のみを定めて
詳細な運用については使用細則で定めるというのが一般的な方法になって
います。
しかし、規約には全く定めがなかったり規約そのものがなかったりという場合は、
使用細則は規約に準ずるものとして取り扱われるというのが運用実務のようです。

駐車場を例にとってお話しすると、管理規約の用法などに駐車場の使用について
基本的なことのみを定めあります。
そして、具体的な駐車場の運用方法については使用細則に定めるという形式です。

ご存知の通り管理規約の設定・変更・廃止については、総会の決議によるものとし
区分所有者および議決権総数の各４分の３以上の多数によることとされていますが、
使用細則の設定・変更・廃止については区分所有者および議決権総数の各過半数
以上の多数によるというのが一般的な運用だと思われます。

また、使用細則の設定・変更・廃止の決議用件については規約に定めておくことが
ベストな方法でしょう。

何れの方法によるとしても、規約や細則の定めが管理組合運営の足かせになって
しまうことがないように工夫したいものです。

2004.6.28

「マンションブーム裏事情」

購入前相談で実際に受けた相談です。
物件はもう1年以上前に販売し、引渡しが来年という都内の某タワーマンション。
かなりの規模のマンションですが当然完売しています。

相談内容は、ある法人が契約したそのタワーマンションを分譲価格に２０％程度の
金額を上乗せして再販売物件として大手仲介業者さんから紹介されているのです。
もちろんディベロッパーさんからの正規購入ではありませんから、瑕疵担保責任は
２ヶ月程度（売主は不動産業者ではありません）だということで、ローンも新築の
ローンは対象になりません。
ビジネスだと考えれば割り切れないことはありませんが。。。。。
何ともたくましい商魂です。

法人が購入したという契約書には、契約履行完了前の第三者への譲渡は売主の
書面承諾が必要なことは明記されています。契約違背行為であることは明白です。

それを百も承知で仲介しようとしている大手仲介業者さんは　？　ですね。
この物件の契約には、いろいろとリスクがつきまといます。
ディベロッパーさんは知っているのでしょうか？それとも、承知の上でのことなの
でしょうか？

この部屋も正式にキャンセルになれば、是非欲しいと言うユーザーさんが大勢
居るのではないでしょうか？もし、知りながら法人と契約しているのならこの
ディベロッパーさんと仲介業者さんは許せません。

2004.6.27

「さくら事務所１dayスクール」

今日は　さくら事務所１dayスクール　一戸建て編　の日でした。
貴重なお休みを返上して、不動産購入のための勉強に大勢の方にご参加
いただきました。
本当に、有難うございました。感謝です！！

今回は初めての戸建セミナーということもあり、お話しする内容もずいぶんと
吟味したつもりだったのですが終わってみると、ああもしたかった、
こうもしたかったと反省点もたくさんありました。

次回もチャンスがあれば、もっともっとヴァージョンアップしてお話できるように
したいと今から思っています。

そのときには今回参加された方も、また早い時期に定員に達してしまったので
参加できなかった大勢の方もまたお目にかかれることを楽しみにしています。

2004.6.26

「フリープラン」

午前中に板橋区で新築マンションの内覧会を終え、午後は事務所でデスクワーク
です。溜まってしまった事務処理を今日こそは片付けようと意気込んで作業開始。
間もなく、電話がかかってくるとトラブルの相談のようです。

江東区で建築条件付売地の売買契約と同時に、建物請負契約をしたというお話です。
相談内容は契約時に受けた説明では、「建物はフリープランでお受けします。」という
ことだったのですが、契約後には「もともとこの物件は建売住宅だったので間取以外
の変更はお受けできません。」ということと「フリープランというのは間取の変更ができる
ということなんですよ。」というような話をされたので信用ができないので解約したいと
いった内容です。
相談者の方はフリープランというのは、注文建築で全ての仕様がカスタマイズできる
というイメージをもたれていたようです。
現状、業者の方は申し訳なかったということで当初の約束どおり仕様の変更に応じる
と言っているということでした。

皆さんはフリープランという言葉からどんなイメージを連想しますか？
もちろん、全ての業者さんがこんな対応をしているということではないのですが、
残念ながらこの相談と同じようなトラブルが後を絶たないというのが実情です。

今回の相談者が購入した物件は、正確に言えば建築条件付の売地ではありません。
この物件は売建住宅と呼ばれている物件です。別な言い方をすれば、まだ建築確認
の取得ができていない建売住宅の青田売りです。
宅建業法で建築確認が取得できていない建売住宅は、広告の開始時期制限や契約
時期の制限に触れるため、広告することも契約することもできないので止む無く
建築条件付売地として広告して販売するのです。

結局は早く売りたいためにやっているだけのことなのです。

建築条件付売地と売建住宅の違いをはっきりつかめれば失敗が少なくなります。

2004.6.25

「低層マンション」

完全に個人的な好みの話ですが、私は第一種低層住居専用地域に建設されている
いわゆる低層マンションが好きです。
良いとか悪いとかいうジャッジではなく、単純にその雰囲気が好きだということなの
ですが。んーなんかいいですよね。

今日は世田谷区で典型的な低層マンションの内覧会立会です。
雨の中の住宅地を期待しながら車で物件を探します。
どこかなぁーとゆっくり車を進めながら探します。
番地が近くなってきたので辺りを見回すと、いかにも開発のために作られた感じの
道路があります。その道路を進んでいくとありました、広い敷地にデーンとした趣で
建っています。
分譲主は日本を代表する大手ディベロッパーさんです。
内覧の結果は上々で天気はあいにくの雨ですがお蔭様で気分も上々です。

現場の近くで売っていたメロンパン専門のパン屋さんの味に感動して、
気分は更に更に上々に。。。。。

2004.6.24

「脱法行為」

大阪でこんな事件が起きています。
建築後二十数年を経過した、分譲マンションの隣接駐車場が突然封鎖
されたのです。
これだけなら驚くことはないのですが、この敷地には曰くがありマンション
建設時には分譲業者が所有していたのですが、建ぺい率と容積率の
対象敷地になっていたにもかかわらず、分譲業者は土地を子会社名義に
移転してしまったのです。
この分譲マンションの住民は、長らく利用料を払って駐車場として利用して
来たのですが今年の春に大阪府内の不動産業者に転売されたのです。

この土地の今後の利用に付いては今のところ不明ですが、マンション住民
の合意がない限り建物の建築は行わないという文書を前所有者が提出
しているという背景もあるため、経緯が気になるところです。

昔の建売住宅の現場などでこれに近い話は聞いたことがあります。
しかし、やって良いことと悪いことの区別がつかないんですかねぇ。。。。
情けない話です。
行政が敷地の二重建築確認を行わないことに期待します。

2004.6.23

「申告所得ランキング」

時節柄でしょうか、法人や個人の申告所得ランキングを目にすることが多いですね。
職業病でしょうか？やはり不動産業者さんやゼネコンさん、そして管理業者さんの
ランキングにばかり目がいってしまいます。
景気が好転しているとはいえ、まだまだ不況感の続く時世に管理業者さんの伸び率や
収益性の高さには目を見張るものがあります。

もちろん、管理業者さんの資産状況が良いということは管理組合にとっても安心材料
になりますから大歓迎なのですが。。。。。。

そんな中で飛びぬけて伸び率が高い管理業者さんがあります。
なんと３１８．５％の伸び率を示したA社さんです。

しかし、残念ながらこれは本業の管理業での収益だけでなく親会社のノウハウ
を活かして分譲事業部を立ち上げた結果だということです。（本業での今後の
活躍に期待しています。）

本業の管理事業での伸び率で最高の１７７．１％を示したD社は大手分譲会社の系列子
会社です。

今後は高収益の恩恵を受託先の管理組合が受けられるようなシステムを余裕
のあるこの時期に是非とも開発していただきたいものです。

皮肉ではありません。本気です。。。。。ほ・ん・き。

2004.6.22

「積立金横領事件」

今までにも分譲マンションの積立金が管理組合理事長や管理業者社員、管理員に
よって横領されるという事件がありましたが、今度は過去に例を見ない新手の横領
事件が金沢と大阪で発覚しました。
１件は理事長が金融機関の摘要印字サービスを悪用したもので、現金払い出しの
際任意に通帳の摘要欄に文字が印字できることを利用したもので、実際の使途とは
関係なく、住公とか定期とかという名目で印字を行い管理業者と管理組合をまんまと
欺いたという手口でした。
また、もう１件は管理組合名義の郵便定期を担保に管理員が３５０万円借入をして
いたというものです。
この事件は預金者の住所を、管理会社の住所としていたことが温床になったという
見方がされているようです。

多額の預金を保有する管理組合も多く、こういった事件が報道されるたびに思うの
ですが、預金の保管の方法を今一度見直すときが来ているとは思いませんか？

2004.6.21

「くもりのち台風」

いやぁー、行ってきました。一昨日の予想がズバリ的中です。
新横浜を出発する時は、どんよりと曇っていましたが名古屋に到着したら
もう新幹線のホームは激しい風雨が吹付けていました。
ホームの上の大きな屋根もあまり役立ちません。

地下鉄で２０分程移動して目的地にたどり着いた頃には、傘がさせない
状況になっていました。
今回は内覧会立会いでお邪魔したのですが、内覧の最中にはバルコニー
越しに見える外の景色は大げさでなく地獄絵そのもの。。。。

雨が上から降るのではなく横からそして下から叩きつけてきます。

転んでもただは起きないしたたかさを発揮して、サッシの防音性能と防水性能の
チェックはOKです。普段なかなかできない確認事項もチェックできました。。。
暴風雨の際の換気扇の作動状況や、給気口の作動状況もチェック完了です。

大きな指摘事項もなく、概ね良好な結果で無事に内覧完了。
その後、販売センターのスタッフから諸々の説明を依頼者ご家族と共に
受けて帰路についたのは、もう２０時近くなっていました。
天気は急速に回復しています。

新幹線が無事に動いているか心配しながら名古屋駅へ。。。。。
ダメです。悪い予感的中。
巨大飛来物とかいう訳のわかったような、わからない様な原因で全く動かない
感じです。

２１：００少し前なのに、到着予定の掲示板を見ると１３：３０ひかり○○○号
とか、とんでもない遅れの表示がされています。

自分は慌てない性格というか、いい加減な性格というか「まっ、ゆっくり行くか」
と腹を決めたら楽しくなってきました。駅員さんや警察官にくってかかってる人や
心配顔で電話している人などいろいろです。（最近「いろいろ」と言って非難された人いましたね。）
暫らくして、のろのろと入線してきたこだま号に乗って帰ることに決定。
乗車前に売店で○ー○を２本と○○○○に○○○を一袋買いました。
新幹線各駅停車の旅です。夜なので景色は見えませんが仲の良い友と一緒
なので寂しくはありません。

ようやく掛川辺りでしょうか？車内販売がやってきたのを見たら、
「すいません。○ー○と○○○を下さい。」と反射的に購入の申込みじゃなかった、
購入していました。
のぞみ号だと８０分くらいで着いてしまうので、電車の旅の味わいがないのですが
こだま号も悪くない。。。。うん、全然悪くない。。いあや、こだま号の方がいいかも。

2004.6.20

「竣工図」

このことは前にもお話しましたが、とても大切なことなのでもう一度お話します。

マンション管理組合にとってかけがえのない財産に、マンションの竣工図があります。
これは、マンションを建設するときに使用する設計図ではありません。
設計図は建物を建設する際に、部分的に実際の施工状況とは異なることがたくさん
あります。
ですから、建物や設備の維持管理を管理組合が行う場合には設計図ではなく
竣工図が必要になります。

たくさんのマンションにお伺いして、ディベロッパーさんから竣工図の納品が行われ
ているか確認させていただく機会がありますが、残念ながら新築マンションで築１年
を経過する頃になっても竣工図が未納品の場合が相当な確立であります。
また、納品になっていたとしても今後の維持管理には必須の図面が不足していたり
することも珍しくありません。
未納品や図面の不足に気付くことなく長期間放置した場合には、最悪のケースでは
竣工図が行方不明になっていて入手不能になってしまうこともあります。
（何もないところから竣工図を作成するためには、相当な時間と労力そしてお金が
　必要になります。）
また、最近ではディベロッパーさんやゼネコンさんが倒産してしまうことも珍しくない
ような時代ですから、入居後２～３ヶ月を経過して未納品の場合には催促をして
必ず納品されるように確認することも必要だと思います。

納品された図面の不足をチェックするためには、多少の専門知識が必要になります。
本来は管理業者さんがチェックすべきものだと思うのですが、ディベロッパーさんの
系列管理業者さんだったりすると、やはり親会社に抗議や意見をしてもらうことは
期待できないのが現実でしょう。

あなたのマンションは大丈夫ですか？
すぐにでも確認してみてください。

2004.6.19

「天気図今昔」

台風が近づいています。
天気図を確認してみようと思いインターネットで台風情報を検索すると、気象庁・NHK・
国土交通省、日本気象協会・・・・etc。
天気図、経路図、進路予想図、レーダー写真、もうなんでも手に入ります。

パソコンの前に座り操作をすると約１分後には、すべての情報が入手できます。

今から２５年位前、まだクルージングヨットのクルーになったばかりの頃です。
クルーザーのキャビン内の狭いデスクで、NHKラジオの天気概況を聴きながら
天気図を記入していました。
海が時化模様の日などは、天気図を記入していると必ずといってよいほど船酔いが
襲ってきます。気分が悪いのと闘いながらヨットと同じにヒールしながら天気図に記入
を続けます。

「〇〇〇は南南西の風。。。。風力３。。。晴れ。。。」
「〇〇〇は南の風。。。。風力１。。。快晴。。。」　　と、少々けだるい感じで各地の
天気がアナウンスされるのを聴き漏らさないように、必死で用紙に書き込みます。
放送の最後に、地図に等圧線を記入するための気圧がアナウンスされる頃には
すっかり船酔いして、身動きが取れなくなりそのままキャビンに横になりマグロの
一丁上がりです。
それにしても変わりました、若いヨット乗りにこんな話をすれば「ふーん。昔は大変
だったんですねぇ。」と言われるだけですが。。。。。

でも、こんなことをしていたためでしょうか？今でも天気図の基本的な見方は忘れ
ません。
天気図を見るとこの辺りは風が強そうだとか、天気が急速に崩れそうだとか、
結構あたります。

２１日には名古屋市に出張の予定だけど、「うーん、台風に向かって出張する」
って感じですね。新幹線のダイヤが乱れたりしないことを祈ります。

2004.6.18

「団体信用生命保険」

住宅ローンを借りる時に、債務者に万が一のことがあっても残された家族を守るために
ローンの残債を保険金で一括償還し、支払を継続しなくてもその家に住み続けることが
できるように加入する保険が団体信用生命保険です。

現在の健康状況を書面で告知をするだけで、保険金の額にかかわらず医師の審査は
不要です。
そのために、時々自らの健康状況を偽って虚偽の告知をしてしまう人がいます。
また、真実を記載するとローンが借りられなくなってしまうので、すべての事項に異常が
ないという内容で告知するように、販売業者さんが指示をしているケースも見受けられます。
しかし、気楽な気分で生命保険の告知書に虚偽の記載をすると、万が一の際に告知義務
違反を問われ最悪は保険金が支払われない場合もあります。

住宅が欲しい気持ちはわかります、万が一のこともないだろうという気持ちもわかります、
しかしリスクを回避するために生命保険に加入できることが、融資の条件だと金融機関
は考えているのです。（団信不加入で融資が受けられることもあります。）
ですから、団体信用生命保険の告知書に虚偽の記載をすることは非常に大きなリスク
を伴なうという認識をしっかり持ってください。

ロ－ンを利用して不動産を購入するということに伴なうリスクを回避できなければ、
家族を不幸にしてしまう恐れがあるということを、自分と家族の幸せのために忘れないで
下さい。。。。。お願いします。

また現在、長期の通院をしている場合や過去に入院や手術をした場合などは、その病状
によって住宅ローンが借りられないことがあります。
不安な方は、事前に金融機関などに相談されるとよいと思います。
これからローンを利用して不動産を購入する計画のある方は、物件のことはもちろん大切
ですが自らの健康状態にも十分気をつけてください。。。。。。お願いします。

2004.6.17

「建物内覧技能士」

昨日の日経産業新聞に、最近なにかと改革で話題の多い長野県のこんな話が
掲載されていました。

長野県の時計小売店団体と大手時計メーカーならびに大手時計メーカーの子会社が共同で機械式時計を修理するための知識、技能を認定する制度を導入する。
受験者は県内に限定することなく全国から募集し、長野県も近くこの制度を公式に認定し市場で需要が高まっている機械式時計の技術継承とレベル向上を支援する。

2004/6/16 日経産業新聞より抜粋

機械式時計愛好家でデジタル式や電池式の時計は一切使用しない私としては、
とてもうれしい報道です。
この時計の修理技能は知識・技能によって三段階に分かれていて、それぞれ次の
ように区分されている。

★一級　　修理職人の模範となる卓越した知識・技能の保有　
★二級　　生業可能な修理サービス力の保有
★三級　　分解掃除と外装再生技術の保有

長野県では今年度に伝統技能の承継を支援する制度を立ち上げていて、この制度が
認定第一号になるのだということです。　
この記事を読んで、これに近い制度でマンションや戸建の内覧に関する技能の認定
をどうしてしないのだろうか？という疑問が再び湧き上がってきました。
以前から、こうした制度を立ち上げてマンションの内覧会や戸建の内覧会に立ち会う
技術者を認定すべきではないかという素朴な疑問を感じていましたが、結論として
こうしたことはできるかできないかではなく、やるかやらないかとういことだけなのだ
と改めて感じたのでした。

2004.6.16

「お互いの幸福のために」

今日は東京近郊に中古戸建の建物チェックに行ってきました。
今週末契約予定のため、どうしても契約前に調査を実施して結果報告を
受けたいという緊急の依頼です。
平成の初期に建売住宅として分譲されたという建物は、外観から受ける印象
として経過年数以上に老朽化を感じさせるものでした。
室内はリビングルームに足を踏み入れた瞬間に、床の傾きが感じられる程
施工の精度にも問題があります。
また、キッチンに設置された吊戸棚は、なんと吊戸の上下で３５ｍｍも傾いて
います。

そして床下と小屋裏に施された断熱処理は一切ない状況で、違反建築で
施工されたと思われる小屋裏部屋は灼熱のスペースになっていました。
依頼者ご夫妻からの話によれば、これだけ問題が山積した物件にも拘らず
大手といわれている仲介業者さんに、何を聞いても問題ありません若干の
手入れで十分に使えます。と、自信たっぷりに答えてくれたということです。

仲介業者さんは不動産のセールスが仕事ですから、セールストークを言う
ことはあると思いますが、ここまでくるとセールストークということでは片付け
られないのではないでしょうか？
　
ユーザさんはあなたの言うことを信じて、生涯を賭けた買い物をするのです。
よく言われる例えですが、大根一本買うのとはわけが違います。
この説明をした人は自分の親、兄弟、親戚にも同じ説明をすることができ
ますか？
恐らくできはしないでしょう。ただ成績を上げたいとか、なかなか売れない
物件を契約したとか、給料を多くしたいとかいう気持ちだけでいい加減なこと
を言って、仕事しているのだと思うのです。
あなたのいい加減な説明を信じて買ったユーザーさんから、クレームを
受けた時に正面を向き合って対処することができますか？
クレームをたくさん抱える営業手法は、最終的に生き残ることはないはずです。

あなたのためにもユーザーのためにもならないやり方は、今すぐに止めて
欲しいのです。。。。。。。お願いします。

2004.6.15

「洗礼」

ここ数年間は、新築分譲マンション販売戸数の増減が話題になることが
なにかと多いのですが、最近は話題の対象が販売戸数から完成在庫数に
シフトしてきているようです。

現在の完成在庫の戸数は、調査機関などによって発表される数字には
かなりのばらつきがあり、真相はなかなか見えてこないというのが実態では
ないでしょうか。

私も相談を受ける依頼者の方のお話や実際に現場で見たり聞いたりしたこと、
また週末恒例の大量の折込広告などから総合的に判断すると、発表されている
数字よりも相当多いという感覚にならざるを得ないというのが実感です。

そんな状況だからでしょうか、最近受ける相談の特徴に新築マンションの
販売手法が２～３年前に比べて、非常に強引であったりすることが多く、
売上至上主義の企業倫理が持つ狡猾な素顔を垣間見てしまうことも珍しく
ありません。

不動産の販売において「早期完売」こそが目的であり、美学であることは
経験上十分に理解はしています。が、その目的や美学がユーザーの犠牲の
上でなければ成立させられないものであれば、目的を修正すべきだと
思います。変化を恐れた者は、早晩淘汰という名の洗礼の波を受けることに
なるでしょう。

かつて日本を支えてきた企業が倫理を見失った結果、この波を受け翻弄され
マスコミを賑わせていますが、必ずや変化を遂げて再びその雄姿が蘇えること
を信じています。

2004.6.14

「マンション管理組合　理事会」

皆さんの管理組合では、理事さんをどのような方法で選んでいますか？
くじ引き、輪番、有志、指名・・・etc、私も理事さん達が選出される瞬間に
何度か立ち会っていますが、当たった方達は一様に「うっあっ」とか
「あっっつっあぁ」とか奇声を上げています。

さながら麻雀で役満振りこんだときや、トランプのババ抜きでババを引いた
ときのように悲劇的な断末魔の声といった感じです。

確かに管理組合の理事さんは大変な仕事だとは思うのですが、この情景を
見てまだまだ「誰かがやってくれればいい」という意識が強く、「自分の財産は
自分で守る」とか「管理は自分でするもの」といった意識はとても感じられない
のです。
確かにみんな忙しいとは思います。休日は家族とのんびり過ごしたいのも
分かります。
でも管理組合を活性化するためには、理事会の活性化が不可欠なのです。
活性化していない管理組合のマンションは、どんなに立派な管理業者さんが
管理しても管理の良いマンションにはならないものです。

もしかすると自らが理事さんになろうという有志の方が、どれくらいいらっしゃる
かがマンションの本当の価値なのかもしれません？

2004.6.13

「出羽国秋田内覧会立会にて一言申し候」

いやぁ、行ってきました。今回は秋田です。
建設地は久保田城を望む、市内の高級住宅地の一角にあります。
昨日の夕方に到着して早速現地を下見させていただきました。
隣地には、今回と同じディベロッパーさんが分譲したマンションが建っているため
その配慮からでしょうか、敷地に対しやや不自然な形でプランニングされています。
そのためでしょうか、建設に対する抗議ののぼりや横断幕、プラカードなどは
一切見当たりません。
この辺りの対処法は見習って欲しいディベロッパーさん、たくさんありますね。。。
お見事と申し上げたい状況です。

夕刻には現地で今回の午前の部の依頼者さん（午後にも同物件で別な依頼者さんが
いらっしゃいます。）と落ち合って、購入した部屋のポジションなどの確認もできました。
この方は地元出身の方で、東京からUターンされて現在は市内にご勤務されています。
昨年の夏には、秋田からさくら事務所へ購入前相談にご夫妻共々ご来所いただいた
という熱心な方でもあります。

あすの内覧会では、こんな熱心な方達の期待に反するような結果にならないようにと
祈るような気持ちで一杯です。
２０時近くなり、ようやく夜の闇が降りてきたので明日に備えて燃料の補給に出かけ、
酒処秋田を堪能。「旨い。他に言うことなし。」と事務所へ業務報告？して任務完了です。

さあ、内覧会本番です。昨夜の準備の甲斐あって心・技・体、共に絶好調です。
鎧甲冑こそ、まといませんが七つ道具を携えて「いざ」という心もちで物件へ。。。。。

内覧会の結果は以下の通りでした。

午前の部	・給気口、エアコンスリーブなど躯体貫通部の仕上げに難あり。（場所柄、断熱や結露に関連する部分は重要です。）・直床式なれど精度良好。・浴室換気乾燥機、配管ダクト固定に難あり（配線もやや乱雑）・その他、傷、汚れ、凹み、調整など若干の指摘事項あるも概ね良好
午後の部	・給気口、エアコンスリーブなど躯体貫通部の仕上げに難あり。・直床式なれど精度良好。・断熱材のウレタン未施工部分あり（写真参照）・その他、傷、汚れ、凹み、調整など若干の指摘事項あるも概ね良好<

これはオプションのFF式ガスヒーターの排気筒施工用スリーブです。
ご覧の通り、ただのコンクリートがはつられた穴です。
スリーブなんていう代物ではありません。
しかも写真からはわかりにくいのですが、断熱材が入ってません。
この状況を説明して頂くため、ゼネコンさんの所長さんが部屋に来て話しているうちにとうとう久々の合戦モードに突入です。
お互いに狼煙を上げましたが、正当事由に大義のある依頼者・コンサル連合隊に軍配が上がり、この部分を全部はがして確認後補修するということで一件落着し手打ちということに。。。。

なんとか、２件の内覧が完了して帰路に。。。。
合戦でヒートアップした体にはクールダウンが必要との判断から、秋田美人を補給することに決定。
勘違いしないで下さいね。私の好きな秋田美人は地ビールの名前です。再びですが「旨い。他に言うことなし。」これだけでも来た甲斐があります。


地ビールの秋田美人右は麦を煎ったつまみ	空港で見かけたなまはげのお面合戦モードの時はこんな表情なのかな？

2004.6.12

「管理形態の珍種発見」

マンション管理達人サービス、で管理組合理事会に出席しました。
今回お邪魔したマンションは、内覧会立会い直後からいろいろとお話を伺っている
のですが、理事会に参加した感想は、、、、、マンション管理被害者の会っていう
感じです。

普通なら管理業者さんのフロントさんがやっている仕事を、理事会の皆さんが
やっている（正確に言うと、やろうとしている。）のです。
右も左もわからない新築マンション管理組合の理事さんたちは、手探りで毎週々々、
休日を返上して（正確に言うと、自分の仕事を犠牲にして。）もう何ヶ月も悪戦苦闘
しているのです。
もちろん、管理業者さんに提案やアドバイスを含んだ支援を依頼してはいるのですが。。。。。

それに対する回答はありません、あったとしても子供騙しの素人同然の内容で
聞いたところで腹が立つだけといったものだったそうです。

この管理業者さんと管理組合が結んでいる管理委託契約の内容は、もちろん
「全部委託管理」なのですが何もして貰えない全部委託管理なんて聞いたこと
ありません。これじゃあ「全部自主委託管理？？？」とでも命名したくなるような
状態なのです。

はっきり言って許せません。いや、許してはいけない管理業者です。
集まった理事さん達は「たっ、助けてくれぇ」と目で訴えてきます。
帰り道にふと思い出したのは、芥川龍之介の「蜘蛛の糸」でした。
もちろんコンサルタントはお釈迦様ではありませんが、管理組合員全員が掴っても
切れない糸を早く紡いで、今の状況から脱出するための準備を始めます。
当然ですが今回も本気です。

2004.6.11

「住宅ローン強化月間」

ステ看板に対しての規制が厳しくなって数年を経過しましたが、
まだまだ街のあちらこちらでお目にかかります。
（ステ看板は軽犯罪法1条33号・貼り札、標示物除去等の罪になります。)
もちろん、犯罪行為ですから推奨はできません。。。。
・・が見ていて結構楽しいのがあったりするので興味をもって、
ついつい見てしまうのです。

今日、事務所へ向かう途中に「住宅ローン強化月間」というタイトルの付いた
ステ看板を見つけたのですが、これが結構すごい内容なのです。

住宅ローン強化月間？？？？？？
・頭金のない方
・借入のある方
・他社で断られた方・自営で申告の少ない方
諦めていませんか？

物件速報？　はっきり言って、メチャメチャですね
もうどうしようもないって感じですね。

これって不動産屋さんじゃなくて、消費者金融屋さんの看板に見えてしまいますよね。

不動産は買わなくていい人も確実にいます。残念ながら、買ってはいけない人もいます。

こんな人に限って、買ってはいけない物件を押し付けられてしまう場合が多いような
気もするのです。

2004.6.10

「数量指示売買」

横浜在住の大地主さんから、こんな相談を受けたことがあります。
事の起こりは３０年以上も前から付き合いのある方から、子供や孫達と一緒に住める家を
建てたいので土地を譲って欲しいと頼まれたことに始ります。
普段なら絶対に土地を手放すことはない地主さんなのですが、丁度その頃に所有している
老朽化したアパートの建替えの計画があり、手放した土地の代金でアパートの建替えを
すれば、農協から借金をしないですむということになり珍しく土地を手放す決心をしたらしい
のです。

買主さんからの提案で仲介手数料がもったいないから、「不動産業者には頼まず
個人売買にしましょう。」ともちかけられ一瞬迷った後に、了解したということでした。
買主さんは、予算的には余裕があるので１００坪くらいの土地が希望だったらしいのですが、
孫達が通う学校のことがあるので希望より少し小さいけれど・・・・・と喜んでいたそうです。

そんな訳でとんとん拍子に話が進み、売買契約の締結時に手付金として売買代金の２０％
に相当する金額を受け取ったところまではよかったのですが。。。。。。。

売却した土地の売買契約書には登記簿の面積は２３０m²（約６９．５７坪）、取引価格は
坪当たり１００万円、売買総額は６,９５７万円という内容が記載されています。

そして特約事項には、現在境界が不明確なので引渡し前に売主の負担で境界を確定する
という約定が記されています。

地主さんは約束通り境界を確定するために、土地家屋調査士さんに買主さんが既に建築の
準備を始めているので、必ず土地の引渡しに間に合うように急いで作業して欲しいと念を
押して依頼をしました。
引渡し日も近付いてきたある日、土地家屋調査士さんが地主さんの家へ作業完了の報告
にやって来たのですが、困ったことが発生しました。

土地の面積がなんと２８０m²もあり、契約書よりも５０m²も多かったのです。
でも地主さんは買主さんから以前に聞いていた話を思い出し、超過分の５０m²の代金
約１,５００万円も喜んで払ってもらえると確信していました。
地主さんは土地家屋調査士さんと一緒に買主さんの家へ行き、事の経過を話しましたが
同席した買主さんの息子さんが「この契約は数量指示売買だから、超過分の売買代金は
売主と買主の合意がなければ認められないはずです。私達買主は超過分について支払う
つもりは全くありません。」ときっぱり言われてしまったのです。

地主さんは売却をやめることも考えたのですが、当然違約金の請求を受けるでしょうから
６,９５７万円で２０％の違約金は約１,３９１万円です。今回の５０m2分の差額は約１,５００万円
ですから、その差は１０９万円です。解約して別の人に今回と同じ坪単価で売却できたとして
の計算です。「土屋さん、どうすればいいでしょう？」　

私の答えは「どうしようもありません。完全に地主さんの負けです。」そして
「可能性としては低いですが、買主さんがはじめから実測面積が公簿面積よりも大きい
ことを知っていたということがあって、これが立証できるなら裁判で争う価値はあるかも
しれません。」

長くなりましたが、これが相談の全容です。

最近インターネットの不動産物件情報などの普及により、不動産の個人売買が急速に増加
しているという話を聞きます。個人間売買をする場合には、売主さんも買主さんも必ずプロの
アドバイスを受けることをオススメします。

2004.6.9

「真夏の夜の夢」

入梅したせいでしょうか、むし暑い日が続きますね。
毎年のことですが、夏が近づいてくるとサマーJAZZフェスティバルが話題になります。

夏の夜の祭典ですから、当然アウトドアーでビール片手にっていう感じで楽しみたいものです。
今年も、富士スピードウェイで開催されるMt．FUJI　JAZZ　FESTIVALなどが予定されている
ようですが、場所が少しだけ遠いことと日程がうまく合わなかったりで、興味あるプレーヤー
が参加していても行かれなかったりして残念な思いをすることもあります。

もう、２０年以上前のことですが大田区田園調布の田園コロシアムでLIVE UNDER THE SKY

というJAZZフェスティバルが開催されていた時期がありましたが、参加するプレーヤーも
超一流がずらりと並んでいて毎年楽しみにしていたものです。

ちょっと記憶が曖昧なんですが、１９８１年（？）に大好きなロン・カーターの演奏をライブでしかも
手が届くような距離で体験できたことは本当にラッキーでした。

今年こそひさしぶりに、もう一度真夏の夜の夢を見たいと思っていましたがなんと、
あの帝国ホテルが８月にインペリアルジャズ
コンプレックス２００４というJAZZ FESTIVALを
開催するという記事が新聞に載っていました。

新聞によれば２５組、１００人のプレーヤーが集うということでヘレン・メリルも参加するらしい、
帝国ホテルは８０年前に専属のJAZZバンドを擁していたこともあるという、なんとも不思議な
ことも書かれています。

ヘレン・メリル。。。。オールドジャズファンなら垂涎のヴォーカリストだけど知ってる人少ない
だろうな。１９２９年生まれの彼女、現役バリバリ第一線のジャズシンガー・・・・・・・・。
私の母親と同じ年です。

2004.6.8

「相続登記」

もうずいぶん以前の話になりますが、相続登記でとても困ったことがあります。
私が個人的に親しくしていた方が、一戸建に買換えをする目的で自宅を売却
するため、某大手不動産会社に売却の依頼をしていました。
しかし、なかなか買手が見つからずに買換計画は難航していたのです。

ご本人が「どうして売れないのかなぁ。」と、私にアドバイスを求めてきたので
ざっくばらんに、市場の分析と売却物件の市場競争力について説明して
具体的な対策をアドバイスさせていただきました。
1ヶ月程して、「どうしても売れないので土屋さん売ってよ。」と今度は売却の
依頼を受けることになったのです。

売却を引き受ける以上は親しい方といっても、権利関係の確認をしなければ
なりません。売主さんが登記済証（権利証）を所持しているかは売却依頼を
受けるための調査の第一歩です。
登記済証を確認すると、所有者はご本人とお母様の共有でした。
私が「お母様は今どちらにお住まいですか？」とたずねると、数年前に逝去
されたとのことで少々びっくりしたのでした。
ご本人以外の相続人の有無を確認すると、お姉さまがお一人いらっしゃい
ますが、この物件の相続については既に話し合いがついているとのことでした。
今まで売却依頼をしていた大手不動産業者は、このことについて知っていた
のかをご本人にたずねたところ、聞かれなかったので話していないとのことでした。
ろくに権利関係の調査をしないで、売却物件として流通させていた不動産業者
が何を考えているのか全く分かりません。（今はこんなことはないと信じています。）

私は司法書士さんを紹介して、とにかくすぐに相続登記の準備をする手配を
ご本人にお願いし「万一、買手が見つかっても契約は相続登記の後になりますよ。」
と念を押して物件の売却活動を開始することになったのでした。

それから３日くらい経ったでしょうか、売主さんから電話があり司法書士さんから
亡くなったお母様が婚姻前に、自分達姉弟以外の異父兄弟を出生していたという
ことで、しかもその方はもう３０年以上に渡って精神病院に入院しているという衝撃の
事実を知らされた、というお話をされました。

私はすぐに紹介した司法書士さんに連絡を入れて、相続登記が完了できる可能性
と、その方法について相談するために司法書士事務所を訪ねたのでした。
相続登記では、時として故人の一生のドラマを垣間見てしまうことがあります。
こういった不測の事態に備え、相続物件の売買契約は相続登記完了後にしましょう。

念のためです。念のため。。。。。。
（この物件は無事に相続登記が完了して、売買契約を締結させていただきました。）

2004.6.7

「成年後見制度」

年金改革法案がすったもんだの末に、ようやく決着したのは記憶に新しいところですね。
現在の日本の社会は急速に高齢化が進んでいます。
その加速度的な進み方は世界一といわれています。

大家族中心型の社会から核家族中心型の社会となり、高齢者夫婦のみの世帯や
高齢者の一人暮らしが増えるようになってきました。
身の回りの世話はもちろん、自分の財産の管理など今まで家族の誰かに頼ってきたことも
すべて自分でやらなければなりません。

判断能力が衰えてくると、高齢者をねらった悪徳商法や詐欺的取引などの被害に遭い
やすくなることから、自分の財産の管理もままならず老後のための蓄えが知らない間に
なくなってしまうことも珍しくありません。（オレオレ詐欺や身に覚えのない架空請求には
気をつけてください。）

医療が進歩して皆が健康で長生きできることは素晴らしいことなのですが、一面では
不動産取引にも大きな影響があります。

一人暮らしの高齢者の方が売主さんというような不動産売買契約などは、本人の意思
確認などにとても神経を使います。
痴呆性高齢者の方は、自分自身が判断能力が衰えているということなどは気付いて
いない場合がほとんどだからです。

私が経験したケースでは、高齢者であるご家族の介護費用を捻出するために土地の
売却を希望しているのですが、所有者ご本人が老人性痴呆症を患っているために
売却ができないというもので、ご家族が受けた経済的な圧迫や心理的な圧迫は
言葉では現せないものがありました。

結局は弁護士さんにお願いして、改正前の後見制度による宣告をすることになった
のですが、時間と費用がかなりかかることに憤りを感じたことをよく覚えています。
現在では幸いなことに、任意後見制度の誕生によって同様のトラブルを生まない
ための道筋はついているのですが、盛んに利用されている様子ではないようです。

この話は決して他人事ではありません。もう一度、後見制度について考えて
みませんか。

2004.6.6

「Mt．富士ビュー」

子供の頃に行った銭湯の壁には、富士山の絵が書いてありました。
今、思い出してもずいぶん大きくて、立派な絵だったように記憶しています。
静岡県の田子の浦からの眺めだったような気がします。

富士山が見えるというのは、不動産の価値を大きく左右する要因になることが
あります。
横浜方面からは富士山は西の方角にあたるのですが、西の方角が大きく開けて
いる場合に、富士山が見えれば地名や分譲地名が、「富士見台とか富士見が丘」
なんていう名前で結構喜ばれて人気もでます。
しかし富士山が見えない場合には、ただ西日が強いだけというネガティブな
イメージが先行してあまり人気にはならないものです。
たかが富士山なんですが、されど富士山なんですね。

以前に新築マンションの購入を希望している方で、希望条件がリビングから富士山
が見えること。という眺望にこだわっていた方がありました。
ところが、この方が買った部屋のリビングからは富士山を望むことができなかった
のです。担当した営業マンからは「間違いなくリビングから富士山が見えます。」
と確認をしていたのですが、バルコニーからしか富士山が見えなかったのです。
しかも、広告にも富士山が一望できると記載されていたにもかかわらず見えなかった
のです。

購入した方は、富士山が見えないのなら購入する意思はないということで
ディベロッパーと販売会社に対して、手付金返還請求と損害賠償請求を求め訴訟を
起こしました。
この裁判の結果は、「青田売りのマンションでは買主は実際の住戸を検分することが
できないので、販売業者側が誤った説明をした場合には契約解除の事由になりうる。」
というものでした。

青田売りのマンションを購入する場合で、完成後に実際の住戸を確認しないとわから
ないことが、購入決定の重要な条件になる場合には担当営業からの説明をしっかりと
書面にして保存することが必要だと思われます。

2004.6.5

「増改築」

マイホームを買うときには、住宅ローンの利用をするのが一般的ですよね。
もちろん、私の営業経験の中でもかなり高額な物件にもかかわらず現金で購入されたという
羨ましい方が何人かは、いらっしゃいましたが。。。。。。

住宅ローン利用中の不動産を増改築する場合には、金融機関に届出をして承認が必要なこと
は意外と知られていないのですが、あなたはご存知でしたか？
普通に考えると、増築や改築は建物の価値が上がることになるので問題が無いように思われ
るのではないでしょうか？（ここでいう改築には、内装をリニューアルするリフォームは含まれ
ません。）

住宅ローンを借りる場合には、社内融資や共済組合融資など一部の例外を除いて購入した
物件に抵当権という担保物権が設定されます。
融資したお金を全額返してもらうまでは、金融機関は抵当権によって守られていますから
増築や改築をすると担保価値が変動するという考え方をします。

金融機関によって名称に多少の違いはあると思いますが、「原状変更承認申請書」というような
名称の書類を提出して承認を受ける必要があります。
現在のお住まいで増築や改築の計画がある方は、まず利用されている金融機関に連絡して
確認してみてください。

2004.6.4

「専属専任媒介」

不動産を売却する時には、仲介業者さんに売却の依頼をして買主さんを見付けて
もらうという方法が一般的に行われています。
依頼の方法としては次の３つの方法があります。

★一般媒介契約	数社の仲介業者に重ねて依頼をすることができます。その場合に他の仲介業者を明示する明示型と明示をしない非明示型があります。仲介業者は営業活動をしますが、義務や拘束を受けません。自分で発見した買主と契約することもできます。
★専任媒介契約	一社だけに依頼をする方法です。７日以内に指定流通機構へ物件情報が登録され、登録証明書の交付が受けられます。また、２週間に一度以上の割合で業務の進捗に関する報告も受ける事ができます。自分で発見した買主と契約することもできますが、媒介契約期間中の場合は仲介業者が営業活動に要した費用を支払わなければならない場合もあります。
★専属専任媒介契約	一社だけに依頼をする方法です。５日以内に指定流通機構へ物件情報が登録され、登録証明書の交付が受けられます。また、１週間に一度以上の割合で業務の進捗に関する報告も受ける事ができます。媒介契約期間中に他の仲介業者を通じた契約をしたり、自分で発見した買主と契約すると仲介手数料相当額の違約金が発生します。さらに、売主の都合で契約解除した場合には、それまでの経費を負担しなければならない場合もあります。

どの方法によっても売却することは可能ですが、購入する物件が決まっている場合など
ケースによって使い分ける必要があると思います。

これらの媒介契約のなかで、自分で発見した買主と契約する（自己発見取引）ことを禁じている
専属専任媒介契約は仲介業者さんの拘束力が強く、時としてトラブルになってしまうことがあり
ますので注意が必要です。
特別な場合を除いては、報告が２週間に１度になってしまいますが専任媒介契約で過不足は
ないというのが私の個人的な見解です。どうしても報告が受けたければ、業者を訪ねたり電話
連絡することで途中経過の状況は把握できると思います。
いたずらにユーザーの受ける制約が多くなるだけで、万に一つでも買主さんを自分で見つける
可能性がなくなってしまうのはリスクではないでしょうか。

取引実務の長い経験上申し上げられることですが、案外売主さんが自分で買主さんを発見する
ことが多いものなのです。

2004.6.3

「審美」

「審美」広辞苑によれば美と醜とを識別することとあります。
美とか醜は外観上だけの問題ではなく、その中身や本質をも含んでの
本物とニセ物を識別するという意味と考えたい。

この世の中には、本物のような顔をしたニセ物が横行しています。
新築マンションの契約をした方から最近受けた相談ですが、
「住宅ローンは絶対に組めます。」と、販売センターの担当者さんから断言
されたのですが住宅金融公庫から断られてしまい、今後どうすればよいか
途方にくれて相談にやって来られました。
話を聞いてびっくりです。どう考えても残念ながら通常の方法では住宅ローン
が組める状態ではないのです。しかも、公庫融資を断られてもすぐには
ローン解約できない契約書になっています。
また、その理由が住宅ローンの初歩的な知識があればすぐに理解できる
ような問題なのです。
相談者の方は、「若い担当者さんでしたが、何でもよく知っていそうな雰囲気
でした。でも今日お話を聞いてがっかりしました。少なくともローンのことは
何にも知らない担当者さんだったのですね。」

販売センターにいる人は、お客さんからすれば皆、本物のプロに見えます。
確かに販売センターって、そんな雰囲気をもっていますよね。
もちろん、ニセ物を現場に送り出している売主や販売会社に問題があるの
ですが、物件にしても担当者さんにしても玉石混合の中から、本物かどうか
審美していかなければならないのです。

担当者さんがよくても、物件がよいとは限りませんが何も分からない担当者さん
から購入するのはいろいろな面でリスクがあります。
ユーザーさんに審美眼を求めるのは酷かもしれませんが、我が身を守るために
少しは身につけたほうがよいかも知れません。

2004.6.2

不動産コンサルタントってなんだ？と、尋ねられたらどう答えるだろう？
今まで、いろいろと考えたことがありましたが今はこう考えています。
「不動産について、不安や悩みをもたれている方に対して少しでも
その不安を軽減させるためにアドバイスを行う人。」

自分の中で以前はもう少しテクニカルに考えていましたが、最近はどんどん
原点に戻っていく感じがあります。
相談を受ければ受けるほど、基本的な部分での不安が圧倒的に多いことに
気付きます。
基本的な部分が不安の原因なら、改善すべき部分はかなり少なくても大きな
効果が期待できると思われます。

基本的な部分での不安を解消するために、ユーザーサイドに業界サイドが
たとえ一歩でも歩み寄れたら、もっともっと人と不動産の関係は良好になる
はずです。
そしてユーザーサイドも少しだけ勉強して、業界サイドに半歩近付けば
不動産に対する不安は今までの半分、いや１/３～１/４にできると思うのです。

業界の人達もユーザーさんも、はじめの一歩を踏みだしてみませんか？

2004.6.1

今日から６月です。
６月で連想することは、私の場合・・・・・・何だろう？　お祭りかな・・？
東京のお祭りは５月に始って１０月頃まで、あちらこちらと賑やかに続くのですが。。。。。
東京の主なお祭りをざっと紹介するとこんな感じです。
興味のある方は是非出かけてみてください。

もう昔話ですが、私が高校生の頃の趣味は東京の主な神輿を担ぎまわることでした。
５月、６月、９月、１０月はもう毎週お神輿担いでました。。。
今のように担ぎ手が沢山いなくて、神輿を車に乗せて渡御させているところなんかもありました。

５月　新橋烏森神社で始まり神田祭、水天宮例大祭、三社祭り（観音様で有名な浅草寺のお祭りでは
　　　ないですよ念のため）、府中くらやみ祭、華やかな東京のお祭りが開幕します。　　
６月　鳥越神社祭礼、北・南天王祭、山王祭、七福神で有名な白鬚神社など時期的には雨乞い
　　　のお祭りなのでしょうか？
７月　下町七夕まつり、朝顔市、四万六千日・ほうずき市、御閻魔様の御開帳、上野夏まつりパレ－ド
　　　みたままつり、隅田川花火大会　市や花火大会などが中心でお神輿の祭りは一休みです。
８月　神宮外苑花火大会、東京湾大華火祭、富岡八幡宮神幸祭(深川祭り）、河童祭、亀戸天神祭、
　　　サンバカーニバル、といろいろありますが、通称水かけ祭りとも言われる深川祭りは圧巻です。
９月　香取神社例大祭、芝大神宮だらだら祭り、牛嶋神社大祭、根津神社例大祭（根津権現まつり）、
　　　聖天祭、豊川稲荷大祭（大岡まつり）と五穀豊穣の秋祭りがピークを迎えます。
10月江戸神輿大会１０月に入ると東京の主な祭りはぐっと数が減ってきます。
　　　神奈川県などの周辺部ではけっこう賑やかなんですが。。。

うーん、祭りの話していたら、なんか血が騒いできたぞっ

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