2004.7.31
「潮」
今日は湘南、平塚駅近くで午前・午後ともに新築マンションの内覧会立会いです。
やっぱりこの辺りはいいですねぇ・ ・ ・ ・ 。吹いてくる風も潮の香りがします。
不思議なもので海の近くに居るというだけで、少し気持ちがわくわくしてくるような
気がします。
天気は気まぐれな台風の影響で、晴れたり曇ったり、突然大雨になったりと
目まぐるしく変わります。
肝心の物件の出来映えですが、これが嬉しい位にしっかりと施工されています。
買った人・売った人・造った人・管理する人・調べに来た人、どの顔にも笑顔が
あふれています。
皆さん厳しい暑さの中本当にご苦労様でした。でも内覧中の部屋の中は正直
言ってかなり爽やかなのです。相模湾から吹き込む風が部屋の中を駆け抜けて
いくのです。上層階からは彼方に海も望むことができました。
このエリアに住んでいる人達が羨ましく思える瞬間でした。
遠くから眺めるだけで人の心を癒してしまう。。。やっぱり人は海から上がってきた
生物なんですね。
道路は相変わらず混んでいます。安全運転で夏休みを楽しんでください。
2004.7.30
「最悪です」
今日は事務所でデスクワークの予定でした。。。。。が、困り果て途方にくれた
青年風の声で
S・O・Sの電話相談が舞い込んできました。
新築マンションの契約をしたのですが・ ・ ・ ・ ・どうしても事情が変わり
都合が悪くなったので解約したいと申し出たら、違約金を〇百万円を
払わなくてはならなくなると言われて困っています。
といった内容を延々と話し続けます。・ ・ ・ ・ ・そして、最後にはとうとう
「お願いです助けて下さい。」というような話になってしまいました。
話によれば手付金を１０万円支払っただけで、他にはまだ何も払っていないと
いうことでした。
手付金を放棄するだけでは解約できないのか尋ねてみましたか？と聞いても
要領を得ない状況です。
今日の夜１０時に営業さんと現場で会って、話をするということらしいのです。
私の自宅に程近い物件だということもあり、とても気になる話で放ってもおけない
という危機感からお目にかかり相談を受けることになったのでした。
約束の場所で話を伺うと、重要事項説明は実施されていないということで
売買契約書ももらっていないということです。
加えて買主さんの年収をごまかすために、インチキの年収証明書を作成した
という最悪のパターンです。
私の子供のような年齢の相談者に対してまずはキッチリと、現状の危険性と
買主としての責任について説明しました。
収入金額をごまかしてローンを申し込むことの違法性についても、併せて
説明しました。
それにしてもユーザーさんに、ここまでやらせるのは異常な営業手法としか
形容できません。
立地の悪いマンションで売るのが大変なのは分かります。
でもそれは販売側の一方的な発想です。どんな理由があってもユーザーさん
をここまで追い詰めるのは許されることではありません。
最終的にはしっかりとした形で、解約に応じていただいたのでこれ以上は
何も申し上げませんが暴走もいい加減にして欲しいものです。
そこまでしなければ売れない物件を企画した、供給者側の非をユーザーに
押し付けることだけは止めてくれ。
2004.7.29
「台風」
本州の沖合いを東から西へ移動するという珍しい台風が近付いています。
台風とは熱帯低気圧のことですが、所が変われば呼び名も変わります。
熱帯低気圧は、その強さや存在する地域によって呼び名が変わります。
熱帯低気圧の正式な分類や命名は、世界気象機関（WMO）が地域ごとに
定める「地域センター」によっておこなわれますが、本データベースでは、
米国のハリケーン・センター（NHC）、中部太平洋ハリケーン・センター（CPHC）、
および合同台風警報センター（JTWC）で用いられている下記の基準で分類
された呼び名を用いています。
この場合の最大風速は1分間平均風速の最大値が基準となっています。
太平洋北西部
| スーパー・タイフーン |
Super Typhoon |
（最大風速 128ノット以上） |
| タイフーン |
Typhoon |
（最大風速 64～127ノット） |
| トロピカル・ストーム |
Tropical Storm |
（最大風速 34～63ノット） |
| トロピカル・デプレッション |
Tropical Depression |
（最大風速 34ノット未満） |
太平洋北中部・太平洋北東部・大西洋北部
| ハリケーン |
Hurricane |
（最大風速 64ノット以上） |
| トロピカル・ストーム |
Tropical Storm |
（最大風速 34～63ノット） |
| トロピカル・デプレッション |
Tropical Depression |
（最大風速 34ノット未満） |
インド洋・太平洋南部
| トロピカル・サイクロン |
Tropical Cyclone |
※1ノット(kt) = 0.51 m/s
（TRMM台風データベース、宇宙航空研究開発機構地球観測利用推進センターより抜粋）
ずいぶん以前には、日本でもアメリカのように
台風に名前を付けていたと思うのですが
最近は台風に名前は付けていないと思っていましたが実は付けてたんですね。。。。。
国内向けには使用されていませんが、船舶等に向けた情報には使用されているらしい
のです。やってるんですねぇー。こっそりと面白いことを。。。。。
因みに名前は各国順番で決まっているんですが、日本はなぜか星座名が使われています。
それも聞いたこともないような正座の名前が。。。。。くじら座、とかコップ座なんて知って
いますか？
2004.7.28
「○○家」
家という字を名詞の末尾に付して職業名にしている人がたくさんいらっしゃいます。
例えば、写真に家を付して写真家、芸術に家を付して芸術家、音楽に家を付して
音楽家といった具合です。。。多くの場合は資格や試験といった客観的な基準の
ないものが多いようですね。
私達の身近なところでは、建築士ではなく建築家といわれるような人達でしょうか。。。。。
この○○家という言い方、元々はそのことを趣味にしている人やそのことが好きな人
のことを指していた言い方だったようです。
逆にそのことを職業にしている人のことは、○○屋という言い方をしていたようです。
この言い方は今でも習慣的に使用されていますね。
例えば、不動産屋とか建築屋
といった言い方です。
こう考えると○○屋という言い方は、何故か余り良い印象のものがないのですが
由来としてはプロフェッショナルを指す言い方で、考え方によっては名誉な言い方
ともいえます。
いろいろな所にいろいろな職業の方がいらっしゃる訳ですが、皆が本当の意味で
○○屋を目指して頑張ることで、きっと明るい未来がやってくると思います。
2004.7.27
「七夕」
音更町の図書館で七夕の飾りを見かけました。東京や横浜では７月７日ですがご当地では
きっと月遅れの８月７日の行事になっているのでしょうね。
子供たちの願いがたくさんの短冊に書かれていました。私も思わず願ってしまいました。
図書館を後にするとこんな不思議な風景に出会いました。
詳しいことはわかりませんが、冬の間に牛が食べる草を保存するためにこのような形に
して保管しておくのかな？・・・・・・と勝手に創造してしていました。北海道のスケールの
大きさを感じさせる風景でした。
最後に今日のランチはご当地物です。なんとカレーにタラバガニがごっそり載っている
その名もタラバカレー。帯広駅近くの
かに大将というお店のランチメニューです。
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 |
これで税込み￥９８０は大満足。。。。チャンスがあったらまた行きたいお店です。
ご馳走様でした。
2004.7.26
「温かな人達」
今日は不動産の権利・規制・環境といった調査をするために、対象地の近隣と役所を
廻ります。
まずは近隣の居住者の方に対象物件やその周辺地域についていろいろとお尋ねします。
場合によっては敬遠されてしまうこともありますが、ご当地では心配無用でした。
お尋ねしたことはもちろん、その他にも貴重な情報を教えていただきご協力ありがとう
ございました。
次は
音更町役場に向かいます。まずはじめにお礼を申し上げます。
「職員の皆さん本当にありがとうございました。お蔭様で依頼者さん、ご両親にも正確な
情報を報告することができます。」
職員の皆さんが、遠くから音更町の土地について調査に来たお客さんといった扱いを
して頂き本当に親切にして頂きました。
普通ならとても無理なお願いを次々と聞いていただき感謝してます。
皆さんも猛暑の折、ご自愛下さいますようお祈り申し上げます。
その他にも、
北海道庁十勝支庁・
釧路地方法務局帯広支局・
帯広市役所・
音更町図書館
などなど慣れない土地での調査でご迷惑をおかけいたしました。
それにしても、首都圏のお役所の皆さんには申し訳ありませんが対応が明らかに違う。
違いすぎることもあります。
事情はいろいろあると思いますが、要するに姿勢の問題だということだけがはっきりと
判った気がします。
心当たりのある人は是非改めて欲しいと思うのでした。
2004.7.25
「断熱愛好会」
やって来ました北海道。今日から２７日まで帯広市に滞在します。
と言っても遊びに来たのではありません。美味しいもの食べに来たのでもありません。
（ホント？）
北海道
河東郡音更町の新築戸建住宅を調査するためにやって来たのです。
今回の依頼者さんはご自身がお住まいになる住宅ではなく、ご両親がお住まいになる
住宅についての調査をご依頼いただきました。
今日から３日間のスケジュールで、
不動産調査報告の報告まで全てを終わらせるという
超ハードスケジュールです。
普段は単独での出張が基本ですが、今回はパートナーの
大下君が一緒です。
初日の今日は建物の調査を行いましたが、依頼者さんと大下君は
「外断熱談義」に
花が咲き何やら二人とも楽しそうです。外断熱工法という接点で結ばれた二人はまるで
旧知の友と語り合う風情すら感じさせるのでした。
まるで
「断熱愛好会」のミーティングといった感じです。
それにしても、依頼者さんの外断熱工法に関する見識の高さには驚かされました。
北海道という土地柄、断熱に関心が高いのは最もな話ですが大袈裟に言えば
マニアとか研究者のレベルに近いものがあります。驚きです。。。。。。
話は変わりますが今日のランチに帯広名物の豚丼食べました。
お腹が減っていたので、蕎麦とセットにしてもらいました。
おなじ豚丼でも「〇〇屋」のものや「な〇う」といったチェーン店のものとは一味も二味も
ちがうものです。
2004.7.24
「渋滞」
夏休みのシーズンに突入してから、週末の高速道路は渋滞が恒例になっています。
内覧会場などに出かける場合でも、週末はスイスイと走れるイメージで出かけると
思わぬ大渋滞に巻き込まれ慌ててしまうことも珍しくありません。
この時期に高速道路が渋滞することは予測がつくと思うのですが、小さなお子さんや
愛犬を連れてのドライブには渋滞対策が必要だと思います。
例えば、
〇渋滞してトイレに行くのに時間がかかる場合の携帯トイレ。
〇お子さんやペットのための冷たい飲み物や冷めたいオシボリ。
〇強い陽射しから車内をガードするシェード。
〇お子さんやペットが気分が悪くなった場合に使うビニール袋や新聞紙・ティッシュ。
この程度のものを用意するだけでもずいぶん安心できるはずです。
渋滞だけならともかく、異常に強い陽射しは思わぬアクシデントを生むことが
あります。
この夏休みは、しっかりと準備してレジャーを楽しんで欲しいと思います。
2004.7.23
「親孝行」
今日は名古屋市で新築マンションの再内覧会立会いです。
前回、内覧会立会いのときは台風の影響で大荒れの空模様でしたが今回は天気に
も恵まれ絶好の再内覧日和（？）です。
今年は猛暑で東京が異常に暑いために、気のせいでしょうか名古屋は涼しく感じます。
依頼者さんご家族は、ご主人の仕事の関係で転勤族生活を送られてきたとのことで
この程めでたくマイホーム購入の運びとなったのでした。
しかし、売買契約締結後に思わぬトラブルに遭遇しご家族は渦中の人々となって
しまったのです。
そんな時にインターネットを検索してさくら事務所を発見したのは、大学生のお嬢さん
でした。
結局、最初に契約したマンションは契約を解除することに。。。。。。
そして今回購入したマンションの契約から内覧会、再内覧会とお嬢さんは本当によく
頑張ったと思います。
それにしても、このお嬢さんは本当にしっかりしてます。びっくりする事も度々ありました。
両親の不動産購入をしっかりとサポートしている姿は堂々たるものでした。
こんなしっかりしたお嬢さんなら不動産販売の仕事に就けば、すばらしい人材になること
請け合いです。
もちろん半ば冗談ですが、不動産業界への就職を薦めさせていただきました。
人と不動産のより幸福な関係を追求し、その思想を世の中に広める事。これを実現する
ためには優秀な人材の発掘も欠かせないはずです。
2004.7.22
「アイスダイビング」
毎日、毎日うだるような暑さが続いていますが、氷の海にでも飛び込みたい気分ですね。
そんなときに今週末から北海道帯広市へ不動産調査に出かける予定で、北海道の
地図を見ていて思い出したことがあります。
今から２５年以上も前のことですが、ダイビング仲間の間で真冬の知床半島で
流氷ダイビングを行う計画が浮上したことがありました。
流氷の下のダイビングは当然のことながら極寒の世界です。
映画「タイタニック」では流氷に接触した後に、乗客や乗員のなかで救命ボートに
収容されなかった人達が流氷の海を漂流するシーンがありましたが、現実は恐らく
もっと寒さの影響を強く受け数分で絶命してしまうのではないでしょうか。
当時は今と違ってダイビングの機材が充実していないために、
ドライスーツは一部の
職業ダイバーしか使えない高価なものだったのです。（記憶ではノルウェー製の有名
メーカーのものが８０万円位したと思います。もちろん私たちは普段ウェットスーツを
使用してダイビングをしていました。）いろいろと案を練りましたが結局は極寒地仕様
の機材手配がネックになって、この計画は実現しませんでした。
しかし、現在ではドライスーツも当時の１０分の１くらいの価格で買える様になり、
スキューバダイバーの間でも広く普及しています。
今なら自分さえその気になれば、この夢は簡単に実現可能です。
チャンスがあれば流氷の下の海で「クリオネ」に会ってみたい気持ちは今でも
変わりません。
どうですか、写真を見て考えただけでも少しは涼しくなってきたでしょう？
2004.7.21
「記録的な間取り」
今日は世田谷区で大規模マンションの内覧会立会、同じ物件で午前と午後の
ダブルヘッダーです。
周辺にはマンションの建設に反対する看板がちらほらと見受けられますが、
私には周辺環境と調和した秀逸なデザインのように映りました。
仕上がりの状態は、午前・午後共に良好で大きな問題は全くありません。
物件の仕上がりがいいと、依頼者さんはもちろん私の気分もよくなります。
それとこの時期嬉しいのが全室空調システムです。
いやぁー、連日の猛暑で内覧会立会いは暑さとの戦いといった状況です。
しかし、内覧のチェック項目で
「ホルムアルデヒド」の計測をしなければ
ならないので、後ろ髪ひかれる思いで空調をオフにします。
（依頼者の皆さん、ゼネコンの担当者さんご協力ありがとうございました。）
たくさんの物件を見てきた経験上めったな事では驚きませんが、今日は
結構びっくりしました。
内覧会に立会った物件の間取は、間口がなんと２４,０００mm（２４ｍ）も
あります。まさに記録的な間取といえるでしょう。
一般的な間取が６ｍ～９ｍ位だということを考えると、通常の約３倍の間口が
あるのです。
最近の間取はワイドスパンの傾向ですが、これ程のワイドスパンはめったに
お目にかかりません。
もちろん全室バルコニー面であることは言うまでもありません。
それにしても全長２４ｍ超のバルコニーは長ーーーーい。
2004.7.20
「仲介業者の仕事」
「仲介業者の仕事」
今日は、八王子市で新築戸建の残金決済立ち会いです。
本日の依頼者さんは引渡しに際し急遽内覧会立会いのご依頼も頂き、昨日
内覧立会いは完了しています。
売主業者さんは建売住宅の業界では名を馳せた会社で、物件の施工精度に
ついては文句なしの状態です。
しかし、仲介業者さんのフォローというか仕事ぶりが悪く依頼者さんは
不安がいっぱいで生きた心地がしないという心境です。
物件の仕上がり状態は、完璧に近いにもかかわらず不安でいっぱいなのです。
売主業者さんも、きっと迷惑していると思います。
今日の残金決済にしても然りです。
事前準備もしっかりしていますが。。なのです。
なんとしても依頼者さんの信頼がありません。物件が良好で決済の準備も
良くできているのに信用がないのです。。。それも、完璧なまでに。。。。
何が原因かというと、依頼者さんの不安を払拭する努力を怠っています。
解決するために５分もあればできてしまうことでも、全くと言っていい位に
何もしていません。
現実に依頼者さんが不安で不安で夜も眠れないということがあったのですが、
残金決済時に私が売主業者さんに質問するだけで即解決です。
解決までの所要時間は正味３分かからなかったと思います。
依頼者さんも口をアングリ。文字通り開いた口が塞がらないとはこの事
でしょう。
こんな仲介業者さんでも仲介手数料だけはしっかりと請求してきます。
忘れないんですね手数料は、忘れてしまえばいいのにと本気で考えてました。
これは私見ですが、仲介業者の仕事はマイホーム取得のプロデューサー兼
コンサルタントのはずです。
プロデュースもコンサルティングもする気がなかったり、することが
できなかったりといった営業さんは即退場もしくはできるようになるまで
ユーザーさんを担当すべきでないと思うのです。いや担当してはダメです。
今回担当者だった仲介業者の営業さん、あんたはダメ、担当する資格なし。
謹んで「レッドカード」を差し上げます。
2004.7.19
「コンサルタント」
平成５年に不動産コンサルティング技能登録制度がスタートして１０年を経過しました。
私も制度がスタートした時から技能登録を目指し、平成７年に無事登録を済ませました。
さくら事務所のコンサルタントの面々も、技能登録を目指し受験準備を進めている人も
いるようです。
もちろん、資格を取ったからとか試験に合格したからというだけでコンサルタントになれる
というものではありませんが、経験と知識の両面共に裏付けがあることが必須の条件だと
すれば、この試験の合格は経験と知識の裏付けになる一面もあると思いますので、合格
するように勉強に励んで欲しいものです。
しかし、現在のこの制度は不動産の運用管理・収益性といった有効活用や投資のジャンル
が中心であり、マイホームの取得に関するファイナンスや建築・設備といったジャンルには
ほとんど言及していないという状況です。
折角スタートした制度ですからより充実したものにするために、もう一歩踏み込んで各種の
スペシャリティコースを用意して認定するという必要性を感じます。
例えば、こんなスペシャリティコースはどうだろう。
| パーソナルファイナンス |
| マイホームメンテナンス |
| マイホームリフォーム |
| 新築・中古マンション購入 |
| 新築・中古戸建購入 |
| マイホーム買換え |
| 事業（投資）用買換え |
| 居住用賃貸借 |
これらの内の一つでも、経験と知識の両面で安心して相談できるコンサルタントが一体
どれくらい実在するのかはまったく判りません。
しっかりとした基準を設け、客観的な情報がユーザーに開示されるというのが理想的
だと思うのですが。。。。。
2004.7.18
「海猿」
海猿と聞いて何を思い出しますか？
ほとんどの人が公開中の映画
「海猿」を連想されるのではないでしょうか。
海猿と聞いてこれを思い出す人いませんかねぇ。
「シーモンキー」B級通販グッズに興味がある人ならもうよくご存知ですよね。
 |
 |
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| 当時のポスター |
シーモンキーのアップ |
アメリカの公式サイト |
少年雑誌の広告でこの絵を見て、胸をときめかせて「シーモンキー」買った人
いませんか？
商品が届いて品物と説明書を見て、３分以内にシーモンキーの正体を知ることに
なります。
シーモンキーはブライシュリンプというミジンコみたいなエビなんです。
なんでこれがモンキーなのかいまだに理解できません。
しかし、ネーミングセンスだけで商売にしてしまうって言うのがすごいです。
昔のことですから問題にもなりませんでしたが、今なら大問題になっているでしょう。
2004.7.17
「懐かしい物シリーズⅠ 電子ブロック」
あなたにとって「懐かしい物」とは何ですか？
問われてすぐにいくつかの物が頭に浮かびますか？
私の場合は懐かしい物がたくさんあります。かなりの数の物が瞬時に思い浮かびます。
その中でも、最近復刻版が登場した学研の
「電子ブロック」。。。。。。
はっきり言えば、これ見ているだけで涙が出ます。
小学生の頃このセットで、どれだけの実験や体験をしただろう。
大げさに言うと、今の自分の人格形成にまで影響を及ぼしたかもしれないのです。
思い出深い実験はたくさんありますが、名前聞いただけでも当時のことを鮮明に
思い出しますね。
電子ブロックの実験例です。
モールス練習機（スピーカ式）
ダイオード検波ラジオ
トランジスタ検波１石ラジオ
うそ発見機（イヤフォン式）
トランジスタ検波1石ラジオ
電子ブザー
導通テスター
無線電信機（A波）
高周波増幅1石+ICアンプラジオ
レフレックス1石+ICアンプラジオ
1石+IC電子すいみん機
1石+ICメトロノーム（スピーカ式）
この時の実験でモールス信号というものを知ったのですが、数年後このモールス信号の
本格的な練習をすることになるとは知る由もありませんでした。
大きな書店などでは良く見かけるのですがまだ購入していません。
買わないわけにはいかないのですが、わざと買っていないのです。
買ってしまうと夢が夢でなくなってしまうような気がするものですから。
現実になってしまえば、もう夢でなくなってしまうのが嫌なのでしょうね。
「復刻版」でなくて当時のオリジナル品で完全に動く物を持ってる人いるのかな？
2004.7.16
「筋書きのないドラマ」
週末に新築マンションの売買契約に立ち会う予定があります。
マイホームの売買契約は、人生の中でも大きなできごとに立ち会う仕事ですから
どの契約も感慨がありますが、今回の契約立会いの依頼者ご夫妻は本当に心身
共にギリギリの状態を経て、ようやくここまで辿り着いた感があり担当させていただいた
私も感慨深いものがあります。
これから購入する方々の参考になることもあると思いますので、少しだけそのエピソード
を紹介させていただきます。
ご夫妻とさくら事務所の最初のご縁は新築マンションの内覧会立会いでした。
この時に担当させて頂いたのは
神里さんです、完成したマンションの状態も良好で
まさかこの後に、大きなトラブルが発生するとは思いもよらなかったそうです。
何事もなければ引渡・入居という手順で今頃は新築マンションで楽しく過ごしていた
はずだったのです。
ところが内覧会終了後、隣地に賃貸マンションが建設されることが発覚したのです。
バルコニーから目と鼻の先と言ってもよい場所に、どーんと建ってしまう計画ですから
日照や通風に著しい影響を及ぼすことは確実です。
ご夫妻は悩みに悩んだ結果、手付金とオプション代金を放棄して契約を解除するという
結論に至ったのでした。
この頃のご夫妻の憔悴は目を覆いたくなるもので、まさに心身共にギリギリの状態です。
最終的にはディベロッパーの方々もご夫妻の熱意に打たれたのでしょうか、１年以内に
自社の物件を購入する場合には今回放棄した手付金を流用していただけるという、
ご好意を頂くことができました。
そして、今度こそ失敗はできないという決意から
新築マンションセミナーへの参加などを
経て、
マンション丸ごと安心パックで再びゴールに向けて歩き始めたのでした。
不動産購入には今回のような筋書きのないドラマが潜んでいることがあります。
中にはこの渦に巻き込まれて購入を断念してしまう人もいらっしゃいます。
もちろん、その決断も選択肢の一つですから拍手を送りたいと思います。
それにしてもこのご夫妻はよく頑張りました。マイホームに対する頑なな情熱には
本当に頭が下がります。
ようやく辿り着いた契約でミスがないように、もちろん今回も全知を注ぎますが
その前にエールを送りたいのです。
フレー、フレー、〇〇〇さん、フレー、フレー、〇〇〇さん、
頑張れ、頑張れ、〇〇〇さん、頑張れ、頑張れ、〇〇〇さん
2004.7.15
「品格法」
品確法
（住宅の品質確保の促進等に関する法律）が公布されて５年経ちます。
もちろん、完璧ではありませんが住宅の品質については供給側の意識もずいぶん
変わってきました。（それほどひどかったのです。）
ユーザーさんの品質に対するこだわりや意識も昔とは比較にならないほどしっかりしてます。
法律の効果を肌で感じるというのでしょうか、短期間で効果が目に見えたという感じです。
この品確法は、欠陥住宅が社会問題となり短時日のうちに立法化されたという印象が
あります。
目に見えて効果が期待できるなら他にも品質を確保したいものはたくさんあるはずです。
例えば昨日も書きましたが
「営業マンの質」、これもどうにかしたい問題の代表でしょう。
他の業界の営業さんと比べたら、残念ながら恥ずかしいような人がまだまだ不動産業界
にはたくさんにいるようにも見えます。
住宅営業マンの品格と質確保の促進に関する法律の制定というのはどうだろう。
内容は文字通り住宅営業マンの品格とスキルの確保を目的とした法律の制定です。
自分の親兄弟や親類、友人に対しては絶対にできないようなことを平気でやってのける
営業マンを撲滅するのです。
法律ができないと良くならないっていうのも情けない話ですが、改める気がないなら
やるしかありません。
でも親兄弟や親類、友人に対してできないことをやっているような営業は法律ができる
前に自然淘汰されていなくなるのが一番いいんですがねぇ。。。。。。
2004.7.14
「顧客満足」
顧客志向、ＣＳ志向、・・・・・・・etc。。。。
呼び名はいろいろですが、言ってることはほとんど同じです。
目指すところは
「顧客満足」、不動産業界でも当たり前のことが延々と２０年近くも
言われ続けています。
どの業界でも
「顧客満足」は基本中の基本です。優良な商品の開発も、従業員の
研修も、企業の行うすべての活動はこれを達成するためです。
現在の不動産業界は私が不動産の仕事を始めた頃と比べれば、月とスッポン、
雲と泥、晴れと雨、昼と夜・・・・それくらい違います。そう、良くなっています。
でも残念ながら全部じゃありません。仲介業者さんでも、建売業者さんでも
真面目にやっている人や、プライド持ってやっている人が大多数だとは思うのですが
ごく一部にどうしようもない営業さん、会社さんが残ってます。
ユーザーさんは、申込む時も契約するときも引き渡しの時もいつも不安がいっぱいで、
素人だから簡単なこともわからないのです。
時として、不安が大きくなって混乱して無茶を言うときもあります。
そんな時でも、分かりやすく親切に話してあげるのが営業さんの仕事です。
昨日も建売住宅を購入したご夫婦から
「ＳＯＳ緊急相談電話」が入りました。
ユーザーさんの話だけしか聴いていませんが、どうやら相当ひどい対応されている
ようで、電話の向こう側で奥さんの声は涙に詰まっています。
どんな理由があるにしても、こんなことではしっかりと仕事をしているとは言えません。
こんな仕事している営業さんは業界の面汚しになるだけです。
改める気がないなら一日も早く退場してください。お互いの幸せのために。
2004.7.13
「工事の要」
鉄筋コンクリートという素材で、良好な建築物を造るのは本当に難しいのです。
何が難しいのかというと、最新のテクノロジーを駆使して設計された建物でも
最終的な工事の要は熟練した建設職人さんの経験と勘が決め手になるから
です。
長引く不況の影響で人件費が削減され、熟練した職人さん達の賃金も低下
しているだけでなく、テクノロジーの進化は職人さん達を現場から排除して
しまうという皮肉な結果をもたらしています。
典型的な例としては、現在のマンション建設の現場では左官屋さんが行う工事
はほとんどない、ということからもお分かりいただけると思います。
このような状況の中で、熟練した職人さんが経験と勘を活かしてコンクリートの
打設を注意深く行うということが現実的に難しくなっているのです。
そのような建設工事の仕組みから、プライドを失ってしまった職人さん達も大勢
いらっしゃると思います。
熟練した職人技を高く評価して保護すると共に、その技を十分に現場で活かす
ことはできないのでしょうか？
何か策を講じなければ家電産業などが頭を悩ましているように、有能な職人さん
達が海外に流出してしまうような事態が起こらないとも限りません。
2004.7.12
「SOHO」
管理規約では、専有部分を居室以外の目的で利用することを禁止している
マンションが多いのですが、SOHOの事務所として利用できるかという質問
をよくいただきます。
この質問は具体的には、専有部分内で内職や個人事業のデスクワークを
することができるか否か？ということだと言い換えることができると思います。
結論から言えば、利用可能だということになるのではないでしょうか。
もちろん一定のルールが必要になると思いますので、使用細則などで制限
を設けておくことが理想的でしょう。
たとえば、SOHO事務所としての利用は可能ですがメールBOXや専有部分の
玄関などには会社名や事務所名を掲げることはできない。とかいろいろ考え
られると思います。
いずれにしても、管理規約は良好な住環境を保ち管理組合の運営を円滑に
するためにあるものです。
ルールに縛られて不自由な思いをしたり、何でもかんでも禁止して感情的な
対立を招いてしまうのは本末転倒だとも思えます。
最終的には区分所有者の良識に任せるしかないのですが？
2004.7.11
「○規模物件」
分譲マンションは規模よって、大規模マンションとか小規模マンションとかいう
言い方で区分されています。
ただし、とても抽象的な表現の仕方なので何戸以上が大規模マンションで
何戸以下なら小規模マンションという厳密な定義はありません。
イメージとしては２００戸以上くらいが大規模物件で、５０戸以下くらいなら小規模
物件といったところでしょうか。。。。。
マンション選びのポイントとして大規模と小規模どちらが良いか？なんていう
テーマもよく見受けられます。
では大規模物件と小規模物件ではどんな違いがあるのでしょうか。
特徴的な違いをあげると、
| ☆大規模マンションの特徴 |
＊共用部分が充実していてシアタールームやゲストルーム、温泉浴場付きなんていうのもあります。
＊立地が工場跡地や幹線道路沿い等の場合も多く、交通や周辺環境が未整備で不便だったりすることも珍しくありません。 |
| ☆小規模マンションの特徴 |
＊共用部は最低限にコンパクトにまとめられていて、ムダがありませんが共用部に望めることは少ない。
＊都心の旧市街地や高級な住宅街等に立地している場合も多く、生活環境が整っていることが多い。 |
この他にもまだまだたくさんの特徴があると思いますが、要するに自分が住宅に
何を望んでいるかはしっかりと考えて下さい。
ようするに共用部分の必要度をしっかりと見極めて決めて欲しいのです。
たとえば共用部分の施設に全く興味がない人が大規模マンションを買えば使わない
施設の管理費を延々と払わなければならないのです。
共用施設の豪華さに心を奪われて、専有部分をしっかり考えずに決めてしまうなんて
いうことがないようにくれぐれもお願いします。
2004.7.10
「第〇期 即日完売！！第〇期 好評分譲中」
最近のマンション分譲では必ずといってよいほど、販売住戸が期分けされています。
この期分けによる販売がなぜ行われているかご存知ですか？
一般的な理由としては、一括販売で起こりがちな失敗を防ぐために行われると
考えて差し支えないと思います。
具体的に言えば、大規模物件などでは数百戸もある部屋を同時に売り出しても
短期間に完売させるのは不可能ですから、売れ残った住戸は
「売れ残り物件」という
イメージで見られてしまうので印象が悪くなってしまうことを懸念しています。
また、戸数が中規模以下のものでも同時に売り出せば人気のあるタイプが偏って
しまうことが多く、売れ残った住戸が同じタイプばかりという場合や日照等の問題で、
下の階ばかり残ってしまうなどといった現象が起こってしまうのです。
では、販売住戸はどのように決まるのでしょうか？
いろいろな決め方がありますが、その多くは価格帯とタイプ別および所在階ごとに
分類します。そして売れ残りが出ないようにバランスを考えて決めるのです。
場合によっては、販売開始前に要望書というような名目で購入希望がある住戸も、
全体のバランスとして問題が無い限りは販売住戸に含めていきます。
しかし、計画通りに順調に販売が進まないことも多く売れ残ってしまった場合など
には、
「第〇期第一次 即日完売 第二次好評分譲中」などという紛らわしい表現
で売り出すことや、
「キャンセル住戸発生！！」などとすることもあります。
ではいつ買うのが得なのか？ということですが、基本的にはやはり第一期に条件
が良い住戸が多いような気がしますが、一概には言えないと思います。
いずれにしても希望の住戸が未販売の場合には、いつごろ販売される予定か
尋ねてみるしかないと思います。
2004.7.9
「住宅ローン事情」
住宅ローンが払えなくなったらどうなるの？
マンションや一戸建ての不動産販売の現場ではよくいただく質問です。
住宅ローンを利用してマイホームを買う場合には誰でも、一度は考えること
ですよね。
万一、住宅ローンが払えなくなった場合には現在の仕組みだと原則として
こうなります。
☆購入した住宅は裁判所で競売になり、明け渡さなければなりません。
☆競売で売れた価格（競落価格といいます）が、住宅ローンの残高を
下回った場合にはその差額は債務（借金）として残り返済しなければ
なりません。
この仕組みのことを「遡及型ローン
（ウィズリコースローン）」と呼んでいます。
これに対してアメリカの住宅ローンでは、住宅ローンを利用する際に担保
として提供した購入物件を差し出せばそれで終わりです。
担保以外に融資金の返済を求められることがないのです。
この仕組みのことは「非遡及型ローン
（ノンリコースローン）」と呼ばれていて、
アメリカでは一般的に普及しているそうです。
不動産の相場が急落して担保価値が下がってしまったら、その差額は
当然別途に返済しなければならないというリスクがないのです。
子供の頃からアメリカが羨ましいと思うこと
（＊注）が、たくさんありましたが
このノンリコースの住宅ローンの仕組みもその一つです。
日本でもマンションの分譲や企業のプロジェクトなどには、ノンリコース
ローンを利用した資金調達が盛んに行われるようになっていますが、
住宅ローンにはこの仕組みが取り入れられていません。
住宅ローンの世界にも早くグローバルスタンダードの波が押し寄せてくると
良いと思うのですが？
（＊注）子供の頃テレビで見たアメリカのドラマでは、どこの家にも大きな
冷蔵庫や大きな車があるのをみてびっくりしたものです。
そして羨ましかったのは、冷蔵庫を開けると牛乳やチョコレートなど
がぎっしり詰まっていたのでした。大きな牛乳瓶は豊かさのシンボル
みたいに見えたものです。
2004.7.8
「家賃＋１,２２０円」
家賃＋１,２２０円 何のことかわかりますか？
これは、隔週で発行される無料配布の地域版住宅情報誌に掲載されていた
キャッチコピーです。もう少し詳しく紹介するとこうです。
購入者のデータで分かった
今までの家賃＋１,２２０円で新築一戸建て |
購入者のデータを解析した結果で、昨年新築一戸建てを購入した人達の平均像
なのだそうです。
統計の詳細は不明ですがこういう言い方で、ユーザーの心理を煽るやり方は
そろそろ辞めませんか。
なんか１０年とか、もっと前にもさんざん使われてきた切り口ですよね。
それから、根拠が希薄な感じがします。無料配布の冊子ですから細かいことは
言いたくありませんが、発行は有名な会社さんでユーザーからの信頼度も厚く
抜群の知名度を誇る企業としてはちょっと軽率な気もします。
憶測ですが、この数字は購入後のローンの月額と家賃を単純比較したもので、
固定資産税とか将来に備えた修繕資金とか諸々の維持費なんか考慮されて
いないはずです、実際には全然違ってくるのが当たり前なわけです。
それから支払額だけで、不動産購入を検討するのはナンセンスですよね。
これについてはもう言い尽くされたって感もあります。
いくら無料配布のチラシ的なものでも、もう少し表現方法を考えましょうよ。
売れれば何でもいいっていう訳にはいかないでしょ。○○○○○さん。
2004.7.7
「鳩よけネット」
マンションバルコニーの鳩公害、最近余り聞かなくなりましたが皆さんの
マンションではいかがでしょうか？
鳩公害の臭いや鳴き声の悩みの深刻さは、当事者でないと理解できない
ものです。
この鳩公害の有効な撃退策として代表的なのが鳩よけネットです。
数ある撃退グッズのなかで、もっとも有効な手段であると評価されています。
しかし、この鳩よけネットが原因でマンション内の人間関係が破綻してとても
困っている方のお話をします。
鳩公害に悩んでいる方には、是非参考にしていただければと思います。
この方は、なぜか自分の住戸にだけ鳩が集まってくるために、鳩よけネットを
購入し設置したところ抜群の効果で功を奏したのですが、他の住戸に鳩が
集まるようになってしまったのです。そのためにマンション内で非難を浴びる
結果を招いてしまったのでした。
そして次々に各住戸でまちまちの色のネットが張られることになり、とうとう
臨時の管理組合総会を開催し鳩ネットの色彩の統一について決議するという
事態にまで発展してしまったのです。
最終的には管理組合全体で、ネットの色彩を統一するということで一件落着
したのです。
教訓：鳩よけネットを設置する場合には管理組合に届け出て、許可を
取ってから設置すること。
お互いの幸せのために。
2004.7.6
「鳩よけネット」
「アカウンタビリティ」
ブームだったのでしょうか？
少し前ですが、書籍やTVなどでもやたらと使われていた時期がありました。
もちろん、言葉としては今でもしっかりと根付いてはいると思いますが以前に
比べて見聞きする機会が減ったような気がします。
企業が株主から預かったお金をどう使ったのか？お金の出入りのフローなども
しっかりと
「説明する義務」があるわけです。
この説明義務のことがアカウンタビリティとよばれています。
行政が私達から集めた税金もまったく同じことですよね。
そして、マンションに住んでいる人ならもっと身近な管理費や修繕積立金も
このアカウンタビリティに基かなければならないはずです。
管理業者さんはしっかりと管理業務をすることはもちろんですが、管理を委託
している管理組合にわかりやすく明朗に納得がいくように、説明しなければ
ならないということです。
簡単なことのようですが、残念ながらこれができているところが少ないんです。
ここがしっかりしていれば、管理業者さんに対する不満は概ねなくなってしまう
と思えるほどです。
細かいことまで確認しようとすると、「信用してくれ。」とか「うちは○○系の会社
だから任せておいてくれ。」とか言ってくる管理業者さんがありますが、
ふざけるなといいたいですね。
顧客に細かい説明を求められて、そんなこと言って通用すると思っていることが
信じられません。
もしあなたのマンションの管理業者さんが、こんなこと言っているとしたらおかしい
と思ってください。
そして今すぐにでも、詳細な管理費や修繕積立金の使われ方や残高を確認して
下さい。
2004.7.5
「パブリックレポート」
この日記にパブリックレポートのことを書くのはもう何度目でしょうか。
今回もまた懲りず（飽きずに）に書きます。
以前にカリフォルニアのパブリックレポートについて、少し書いたことが
ありましたが今回はハワイでのパブリックレポートについてお話します。
まず、これは私も勘違いしていましたがパブリックレポートというのは、
コンドミニアムを分譲するディベロッパーが建築に関する概要と権利に
関する説明をした書類のことで制度そのものの名前ではないようです。
ハワイではコンドミニアムを建設して分譲するディべロッパーは、
販売活動を行う前にパブリックレポートを作成し州の不動産委員会に
提出しなければなりません。
そして委員会が消費者保護の観点から承認をするとういう仕組みです。
提出する書類の内容は以下のような内容です。
◆土地の権利証
◆ディベロッパーの法人格証明書
◆設計関連書類
◆売買契約書（案）
◆管理規約（案）
◆管理委託契約書（案）
これらの書類に加えて所定の手数料を納付して申請されます。
承認が得られるまではディベロッパーは、一切の販売活動に着手できない
というルールになっているのです。
もちろんこのレポートは、コンドミニアムの購入希望者が閲覧できることは
いうまでもありません。
さくら事務所の
不動産調査報告は、これらの項目をさらに充実したものに
なっていて考え方は同じ方向ですが、調査を依頼したご本人だけしか
見ることができないのが大きな違いですね。
私たちの国でもこの
「パブリックレポート」何とかならないかなぁー。
2004.7.4
「UVカットフィルム」
内覧会の時などに、オプション販売会が催されていることが多いと思いますが
皆さん新居をグレードアップするために、いろいろと迷われて選択されている
ようですね。
数あるオプションの中で、少し気になることがあるのでお話します。
それは、紫外線カットフィルム（UVカットフィルム）です。
何が気になるかというと、サッシガラスが
合わせガラスの仕様になっている
場合にもディベロッパーさんやオプション業者さんは、熱心にUVカットフィルム
を勧めています。
合わせガラスは、飛散防止や防犯性と併せUVカット効果（９９％以上）がその
特徴になっています。
もともと備わっている性能を明確に説明しないで、意味のないオプションを勧める
のは単なる抱合せ販売としか理解できません。
オプションでUVカットフィルムを施行することにより、本来合わせガラスが持つ
性能が飛躍的に高くなることはないと思われますので、UVカットフィルムを
オプション施工する場合には購入したマンションのガラスが合わせガラスか
フロートガラス（単板ガラス）かをよく確認してからにして下さい。
2004.7.3
「ゲテモノ」
特別に写真を撮るのが好きというわけではないのですがカメラ、いや写真機
を集めてしまうのです。
何台もっているか数えたことはありませんが結構な台数の写真機を保有して
います。
好きな順番を付けるのは難しいのですが、変わっているというかゲテモノの
NO．１は
マミヤ６というスプリングカメラです。
もうずいぶん昔に通っていたジャズ喫茶のマスターを拝み倒して、当時所有
していた
ローライ３５と交換してもらったのでした。
時々思い出して触っていると、何ともいえない感触が手に伝わってきます。
仕事ではもっぱらデジカメを愛用していますが、使用感が悪すぎますね。
機械の持っている味というか、愛着みたいなものもありません。
これらのカメラは私と同じくらいの年齢か、私よりも少し年上の代物ですが
今か今かと出番を待っています。
近々、久し振りに一緒に出かけてみようと思っています。
2004.7.2
「癖」
何かやっていないと気がすまないというのでしょうか？
忙しいのだから止めておけばいいのにと、笑われることもありますがどうにも
止められない癖があります。
別に資格マニアというわけではないのですが、何か資格試験の準備を
していないと気がすまないというか落ち着かないのです。
今までもずいぶんいろいろとやってきました。役に立つもの立たないもの、
得体の知れないもの知れているもの、そこそこの準備で何とかなるもの
ならないもの、まともなものインチキくさいもの。。。。。
数だけで言えば結果のでたもので２０種類くらいはあるでしょうか。
どうしても結果がだせなかったのもあります。（まだあきらめてません。）
昨日、1年ほど前から途中で投げ出していたやつがあったので再チャレンジ
することにしました。
試験は９月です。
ポツポツ準備始めます。
2004.7.1
「戸境壁の一部撤去」
| 質問： |
現在所有している部屋の隣が売りにでています。購入した場合には
戸境壁の一部を解体して往来ができるようにできるでしょうか？
また、できる場合には誰かの許可をもらう必要がありますか？ |
| 答え： |
中古マンションの購入時によくいただく質問です。確かに隣の部屋を購入して戸境壁に穴を開けることができれば、玄関から一度外に出なくても往来が可能で二世帯住宅等では便利に利用できると思います。
しかし残念ながら勝手にこのようなことをすることは許されません。 |
この戸境壁はどこまでが専有部分なのでしょうか？
これには次のような説があります。
１．上塗り説（上塗り部分のみが専有部分）
２．内壁説 （戸境壁は全て共用部分）
３．壁芯説 （壁芯までが専有部分）
これらの説のなかでは上塗り説がもっとも支持されているようです。
上塗り説でお話をすれば、コンクリートの部分は全て共用部分という
ことになりますから共用部分の変更は管理組合総会で区分所有者
または議決権総数の各４分の３以上の多数によるとされています。
概ねのマンションでは管理規約によって、共用部分の壁に穴を
開けたりすることを禁じています。
違反者には工事差し止めなどの請求をすることができます。
尚、新築マンションで未完成の場合には工事の進捗状況によっては
相談可能な場合もあるようです。
