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土屋輝之の「今日のツッチー」
不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。 元マンションの販売センター長。 販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。 知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系 １９５７．３．２３生まれ とり年 Ａ型 おひつじ座
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土屋輝之の「今日のツッチー」
不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。 元マンションの販売センター長。 販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。 知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系 １９５７．３．２３生まれ とり年 Ａ型 おひつじ座
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「共用部分の話」
最近めっきり少なくなった相談ですが、少し前までは相談の代表例だったことがあります。
何だと思いますか？？？？？それは、BSやCS放送が見たいのですが共同アンテナの設置が
ありません。管理組合にも提案していますが一向に先に進みません。もうめんどうなので
バルコニーにアンテナを付けようと思うのですがダメですか？
といった相談です。このごろのマンションではBSもCSもはじめから共聴システムとして付いているか、
ケーブルテレビの普及でアンテナなしで視聴できるようになったので相談がなくなっていたのです。
しかし先日お邪魔した物件のバルコニーに、大きなパラボラアンテナが鎮座しているのを発見しました。
新築間もないマンションでこの風景を見るのは久し振りです。でもどうして？？？他の部屋の人達は
取り付けていません？？？なぜだろう？？？理由は分かりませんでしたが、はっきりしていることは
取り付けはできないということです。これに関する裁判の判例もあります。
共用部分だから当然ですね。どんな理由があってもダメなものはダメ、例外を認めると管理組合運営は
うまくいきません。あのマンションの理事長さんは、早く所有者もしくは居住者に勧告しないと事態は
どんどん深刻化していってしまうのですが。ルール違反者に毅然とした態度で臨むことが大切です。
よろしくお願いします。
「おいしい話にご注意」
今度の週末に中古マンションの契約立会いの予定があります。
依頼者さんからのメッセージによれば、住宅ローンが払えなくなった人が売却する物件で
「に・ん・い・ば・い・き・ゃ・く・物件（任意売却）」っていうらしいんですがとお話されていました。
住宅ローンが払えなくなったり、何らかの都合で借金が返せなくなったりした物件で金融機関が
残債（ローンの残高）が全額返済できない場合でも損をするのですが、裁判所で競売にするよりは
いいだろうと判断して売却する物件をこう呼んでいます。
複数の金融機関が抵当権を設定している場合には、設定順位が二番以後の抵当権者は取り分が
ほとんどないのですが、競売になったら取り分が０円になってしまうことがありますから、抵当権抹消して
判子（はんこ）代と証して抹消に応じるための手数料だけを受け取って、取引に協力している場合も
珍しくありません。０円よりはマシだからですね。
この手の物件は相場よりも安く、競売価格よりも高いという微妙な価格で取引されています。
したがってユーザーさんには価格的なメリットがあります。しかし不動産取引でおいしい話には
必ずと言っていいほど裏があるのです。。。。。創造つきますよね。危険な取引になります。
金融機関によっては住宅ローンの取扱いができない場合もあります。トラブルからの自己防衛ですね。
でもちょっと待ってください、契約する物件に売買価格より高額な抵当権が付いているだけならともかく、
差押や仮処分なんていう登記や、競売開始決定なんていう登記が付いていたらあなたは平常心で取引
できますか？？？？？そうです、怖いですよね誰でも。言ってみればこれは不動産の表側ではなく裏側
も含めたプロの世界です。素人さんがうかつに手を出せる取引じゃないってこと忘れないで下さい。
話が長くなりましたが、どうしてもこういう物件が欲しい（契約をしたい）ときには必ず専門家の知恵を
使ってください。。。。転ばぬ先の杖ですよ。少しだけ不動産に慣れている人は特に気をつけてください。
お願いします。
「区分所有法」
マンション管理達人サービスの報告書などを作成していると、「区分所有法」という法律を
読み返すことがたくさんあります。
区分所有法はマンションのように建物を区分して所有する場合に必要な、最も基本的な
ルールと申し上げても良いと思われます。
この法律は全条文がわずか７２条というコンパクトな法律ですが、現在の日本のように
マンションに居住する人が１,０００万人を超えるような状況では、日常生活の中でも関わり
の深い法律ではないでしょうか？でも、マンションに住んでいる人達はこの法律に関心ありません。
よくトラブルになっていることをご質問いただきますが、「区分所有法の第○条に定められている
通りで○○○なんですよ。」とお答えすると「あぁ、法律で決まってるんですかぁ。」というような
返事が返ってきます。一般ユーザーさんですから専門知識までは必要ないと思いますが、
ずいぶん涼しくなってきましたので秋の夜長に、大まかに内容を読んでみるのもいいと思います。
特に管理組合の理事さんにはオススメします。でも、けっしておもしろい内容じゃないですよ。
念のため。
「コストダウンの効果」
今日は今週末に予定している、「マンション管理調査報告」の報告書を作成するために事務所で
デスクワークの日です。
今回の管理調査は、千葉県○○市のマンションで戸数が２００戸を超える規模のものです。
新築後の経過年数もまだ浅い物件ですが、熱心な理事さん達が現状の管理体制の不満と将来の
大規模修繕をはじめとするマンションの老後対策に備えてご依頼いただいたものです。
調査の詳しい結果についてはまだお話できませんが、管理費委託費の削減を含めた改善の余地は
とても大きなものがあります。
管理業者さんを変更して削減できた費用の一部を利用すれば、２年目の定期点検に向けて
「共用部分の全館にわたる建物診断」や「共用設備の診断」など費用がかさむために、実施すれば
管理組合にとってとても有益なことでも、なかなか実現できなかったことが簡単にできてしまいます。
考えてばかりいても結果は出てきません。やっぱり行動あるのみなんですね、何ごとも。
今までの管理と全く同じクオリティーを保ちながら、年間に数百万円の管理費がコストダウンできる
ということは、５年、１０年と長期間にわたる効果を考えるとその効果は恐ろしいものがあります。
少々の修繕工事なら、コストダウンできた費用だけで負担できてしまうこともあるでしょう。
先ずは改善の可能性があるのか？ないのか？相談してみませんか？
いつも言ってることですが、「自分を守ってくれるのは自分だけです。」
これは管理組合も同じことです。
「同志」
今日は、神奈川県司法書士会でインターネットの普及による個人間不動産取引の増加、それにともない
予見されるトラブルのことや日本版エスクロー制度の可能性について研究されている委員会に出席
させていただきました。
司法書士の方々と不動産コンサルタントの交流は少ないと思われますが、テーマが今後の不動産取引
というようなことであれば大いに語り合える場面だと思います。
今回は２度目の出席なんですが、いやぁここにもいらっしゃいますねぇ「人と不動産のより幸福な関係を
追及」している人達が。。。。。
業種は違っても目的が同じ同志ですから議論は白熱します。当然ですね。。。。。
それにしても、同じ目的に向かっているという意識は何ものにも変えがたいものですね。
お話していても実に気分が高揚してきます。
会館での予定時刻を過ぎてからは、近くの○○○に場所を変えて再度盛り上がります。
旨い肴と不動産の未来をつまみにして、夜が更けるのも忘れて同志と語り合う。
何とも言えず、いいものですね。。。。。。。
「明日の不動産取引の担い手」
行って来ました。仲介業者さんから依頼された中古マンションの引渡前のチェック。
詳細は昨日の日記の通りですが、立会いは担当者さんとその上司の方でニ名で来られています。
気合が入ってますねぇ。
物件の状態は基本的には大きな問題はありません。ちょっとホッとしました。良い状態です。。。。。
それにしても熱心な二人でした、チェックの作業中もこれからの取引に不動産コンサルティングサービス
をどうやって生かしていけば良いのか？ここに話題は集中します。真剣な話です。
真剣な面持ちでいろいろと聞かれると、こっちも本気トークになります。
未来の不動産取引のあり方みたいな話になったらもう止まりません。そのために不動産コンサルタント
やってるんだから当たり前ですね。
お二人とも若い営業さんですが、これからが楽しみな人達です。明日の不動産取引の担い手ですね
しっかり勉強して欲しいものです。
相手が真剣ならこっちだって負けちゃあいません。とことん教えます。元々が教え魔なんだから、
嫌がっても無理にでも教え込んじゃう。
中古マンションの購入希望者に対する説明の方法についても伝授しました。これは本物中の本物です。
役立てて欲しいですね。それでしっかりした取引が増えるなら本望ですよ本当に。
チェックが終わってもいろいろ話し込んじゃって、時間が経つのが早いですねこんな時は。
気合入れてリポート作成したから、これで買主さんを安心させてあげて欲しいですね。
もちろん、業者さんも買主さんも質問があれば何でも聞いてきて下さい。
大歓迎です。。。。。しかし今日も、なーんか気分がいいなぁ。。。。。。。
「不動産仲介業者、今昔」
時代の流れを感じることがありました。
中古マンションの仲介をしている業者さんが、引渡前に調査費用を業者さんが負担して買主さんが
入居後に困ることがないように物件をチェックして欲しいという依頼がありました。
さくら事務所は個人向け不動産コンサルティングを標榜している会社ですから、基本的には業者さん
からのお申込みは頂いておりません。
でも、申し込みの理由がお引渡後のトラブル防止と買主さんの保護ということであれば、喜んで
お引き受けいたします。当然です。
この場合、さくら事務所のコンサルティングサービスには１０年間のアフターフォローがありますから
買主さんは何か質問があれば、さくら事務所に問い合わせることができフォローを受けることもできます。
これも買主さんにはメリットになりますね。
少し前なら考えられませんでした。あり得なかったでしょうこんなこと。。。。。
以前なら何か不具合があっても、「中古ですからこんなもんですよ。」っていうようなこと言って
終わりでしょ。そんな時代が長く続いてきたのです。
そして、そんなことがさらっと言える営業担当者さんが手本になっていたんです。
中古のマンションの取引で買主さんを保護するために、仲介業者さんがコンサルティングサービス
を申込み、費用まで負担するなんて。。。本当にビックリです。
私たちが考えている以上に、時代はものすごい勢いで流れていることを実感しました。
これが当たり前になったらどんなに良いでしょう。。。。
引渡後の物件に関するトラブルも随分少なくなるはずです。
そうすれば少なくともこの部分では、人と不動産の関係が良くなったといえるでしょう。
一歩前進しないと、二歩、三歩さらにその先へは進めません。うーーん、やっぱりいいな。。。。。
「万物の霊長だもの」
達人のマンション管理調査報告で管理委託契約書をチェックするのですが、首をかしげたくなる
ことが再三あります。
管理委託契約書には管理仕様書という項目があって、管理費にはどんな作業が含まれているのか
が一覧できるようになっています。
この仕様書の項目で実際には実施されていないものが結構多いのです。
細かいことを言えば、実施されていない項目があればその分の委託費は返却してもらわなければ
なりません。
契約書に書かれていることは約束されたことですから、簡単に破棄してもらっては困ります。
もちろん、管理を委託している管理組合側もチェックをする必要があると思いますが細かくチェック
しないと約束が守られていないというのはモラルが無さ過ぎます。
誰かが見張っていないとルールが守られないというのでは子どもと同じです。情けないです。
そしてもっと情けないのは、約束が守られていない事を告げられても詫びるどころか開き直って
しまい、「だからどうだっていうの・・・・・？」と言わんばかりの態度をとる管理業者さんです。
非を告げられても反省できないような人間性で、大勢の人が暮らすマンションの管理なんか
できるはずがありません。
人間だから失敗はあります。不注意もあります。でもそれに気が付いたら謙虚に反省しよう。
これができなくなったら人間辞めなきゃいけません。
万物の霊長だもの。（あいだみつお風です。）
「国家の威信」
いやぁやりましたねぇ。ニッポン柔道にとっては最高の滑り出しです。
野村選手のオリンピック３連覇、谷選手の４大会連続決勝進出と２連覇。どちらも偉業の中の
偉業といっても差し支えないでしょう。この偉業を達成させる精神力には大いなる敬意を表さず
にはいられません。闘っている本人はどうか知りませんが国家の威信をかけての闘いですから
大変なものです。
オリンピックの話をする時にどうしても忘れられない人がいます。知ってる人は少ないと思います
が、１９６４年開催の東京オリンピックで男子マラソン銅メダリストに輝いた円谷幸吉さんです。
今に比べれば愛国心や国家の威信といったことが、まだまだ私達の心を大きく占めていた
時代ですから次期オリンピックのメキシコ大会への期待の大きさは並みのものではなかったはず
です。そしてその期待の大きさに耐え切れず自ら命を絶ってしまったのです。
何とも悲しい話です。
期待するなというのも酷な話ですが、期待される辛さも分かるような気がします。
しかし過度な期待が選手を追い込んでしまうというのも事実でしょう。そのプレッシャーを跳ね除け
予告どおりに金メダルを奪取する両選手はたいしたものです。
今日は日本選手団の活躍を祝して祝杯でもあげるか。。。。。
「がんばれニッポン」
始りましたねぇ、アテネオリンピック。
開会式はギリシャ神話のケンタウロスなんかも登場して、ギリシャの雰囲気が伝わってくる
ものでした。２１世紀最初の大会なのでオリンピック発祥の地での開催なんですよね。
印象的だったのはイラクの選手団が入場して来たときに、際立って大きな拍手が送られた
ことでした。この拍手は、戦争は終結したものの混沌とした情勢が続く国からの参加者に
対する励ましのエールだと私は感じました。
この優しさがあるのなら、戦争することはないような気がしたのは私だけでしょうか？
そういえばギリシャで思い出したんですが、私が子供の頃テレビで放映されていたアニメで
古代ギリシャの神話を背景にした番組、名前は確か「マイティハーキュリー」というのが
あったんです。主人公のハーキュリー（ヘラクレスみたいな感じの主人公です。）がエンディングで
口に手をかざして「オ・リ・ン・ピ・ア・ー・・・・・」と雄叫びをあげるシーンが印象的だったんですが
ネット上のどこを探しても詳しい情報がありません。。。。。。残念です。
これは昭和３０年代のめんこですが、これくらいしか手がかりがありません
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記憶だと黒猫のアニメで有名な「FELIX」なんかを放映していた時間帯で、スポンサーは
明治製菓だったような気がするんですが誰か詳しいことご存知でしたら教えてください。
出場している日本人選手には日頃の鍛錬と精進の成果を発揮して、是非好成績をあげて
もらいたいものです。私も日本選手団にエールを送ります。
「オ・リ・ン・ピ・ア・ー・・・・・・・・」
「長期修繕計画」
自分のマンションの長期修繕計画を確認したことがありますか？
分譲時にディベロッパーさんが、義務的に深く考えることもなく作成したものがそのままに
なっているなんていう場合が案外多いものです。
管理委託契約書や管理規約では、５年ごとに見直しをすることになっていると思うのですが
実施されていないケースも見受けられます。
分譲時の長期修繕計画を鵜呑みにしていると、思わぬ事態になってしまうこともありますから
管理組合の役員さんなどは時間があるときに、現状と修繕計画に食い違いがないかを確認
してみて下さい。もし食い違いが発生していたら、すぐにでも計画の見直しを理事会で検討
していただくのが賢明です。
「イエローサブマリン」
横浜の新築分譲マンションで実際にあった話です。
エントランスを通り、エレーベータに乗って目的の住戸に向かいます。
訪問の目的は、管理組合で禁止されているディスポーザーを訪問販売業者に
売り付けられてしまったので、返品するためにアドバイスをして欲しいというものです。
玄関ポーチに近付くと何やら話し声が聞こえてきます。立ち止まって聞いていると
声の主は訪問先の奥様で、ディスポーザーを購入してしまったご主人に対して非難を
浴びせているの会話の内容がよく分かります。
声質は少しこもった感じになっていますが手にとるように聞こえてきます。
窓が開いているのかな・・・・・・？と思い見回しますが、しっかりと閉じられています。
？？？？？？？どうして部屋の中の声がこんなに聞こえるのかな・・・・・？？？？？？
ミステリーです。 チャイムを押して部屋に通されると原因はすぐに分かりました。
奥様がキッチンで夕食の後片付けをされていて、換気扇の近くでご主人と話されて
いたのです。
このマンションはキッチン換気扇の排気が、玄関側の共用廊下になっているために
換気扇のダクトを伝わって声が廊下に漏れていたのです。
まるで、昔の潜水艦の通話装置のような現象です。声の感じはビートルズの映画にも
なった名曲、イエローサブマリンの中で聞こえてくるあの感じなのです。（知らない人はゴメンネ）
訪問先のご夫婦に説明すると、「キッチンで夫婦喧嘩できませんね。」と笑って応えて
くれたのでした。
部屋の中の様子を共用廊下に実況中継しているような例は、余り見かけませんが
話し声が換気扇ダクトを伝わって思わぬ場所に聞こえてしまうことはしばしばあります。
気になる方は自宅をチェックしてみて下さい。
「秋近し」
朝起きて最初にすることは犬の散歩です。もう何年も続いている生活習慣です。
今、我が家には犬が二頭(ウェルシュテリア・ミニチュアダックス）いますがウェルシュテリアの
タロウ（10歳）は基本的に散歩には行きたがらない。（多分、歳のせいだと思う。）
散歩の行先の公園で気がついたのですが、ついこの間まではあぶら蝉やにいにい蝉が
うるさいくらいに鳴いていたが、２〜３日前からはつくつくぼうしが鳴き始めた。
つくつくぼうしは旧盆に近くならないと鳴き始めない蝉なので、毎日毎日本当に暑い日が
続いていますがこんなところで秋が近づいていることを感じたのでした。
蝉の話の続きですが、個人的にはひぐらしが好きです。夏の夕暮れに聞くひぐらしの
もの悲しい鳴き声が何とも言えず好きです。
「かな・かな・かな・かな・・・・・・・・・・・・・」山に行った時にはこれ聞きながら、ぐっうーと
冷えたビールを流し込みます。 うーん。。。。至福だっ。
「水難事故」
毎年のことですが、夏休みになると悲惨な水難事故の犠牲になってしまう人がいます。
せっかく楽しみにしていた夏休みのレジャーが、一転して尊い命が奪われてしまう結果に
なってしまうのです。今年もすでに数件の水難事故が報道されています。
小さなお子さんを連れて海や河にレジャーに出かける人にお願いがあります。
必ずライフジャケットを着用してあげて欲しいのです。大げさに感じるかも知れませんが、
海や河は相手が子供だからといって手加減してくれることはありません。
大人にとっては何でもない些細なことでも、子供にとっては重大なトラブルになってしまう
ことがたくさんあるのです。
もう２０年以上も前ですが、東伊豆の海で悲惨な事故を目前にしたことがあります。
そこは静かな入江で水も澄んでいることが多く、周りの喧騒から離れていて夏休みになると
穴場的な場所として数組の家族連れが楽しんでいる姿を見かけるところです。
私も季節に関係なく何年間に渡り通いつめた親しみのある海です。
事故のあった年は海水温が異常に低く、普段は冬場から春先にしか見ることのできない
おとなしい種類のサメが夏場になっても時々出没し、５〜８ｍ程の砂地の海底で数頭が
目撃されていたのでした。（人を襲うようなことは絶対にない種類のものです。）
それを知らずに、マスクやシュノーケルを着けて入江で遊んでいた子供達がサメを見て
しまったのです。映画の「JAWS」で人食い鮫の恐怖が世の中を席巻していた頃ですから
サメを目撃した瞬間にパニックになったことは言うまでもありません。
残念ながらパニックになった子供達の中で、溺れてしまい死亡するという痛ましい事故
でした。もし自分達がその時間に入江に居れば間違いなく助けられたはずですが、
その日はいつもの入江が混雑していたので、別の場所に行っていたのでした。
私が入江に戻った時には、既に救急隊が到着し懸命に蘇生を試みていましたが少年は
再び目を覚ますことはなかったのです。
見ず知らずの子でしたが、心の中が悔やまれた気持ちで一杯になったことを今でもよく
覚えています。近場の伊豆の海でもサメが見られることなど珍しくありません。
サメを見れば９９％の人は慌てます。。。。。当然です。
何が起こるか分からないのが海なのです。自分や家族の命を守れるのは大げさに準備
することを恥ずかしいと思わないあなただけです。
夏山にトレッキングに行くときにも、しっかりとした装備で出かけて欲しいのです。
どうか楽しい夏休みを過ごしてください。
「瑕疵担保責任
とアフターサービス」不動産の購入に際して、「売主のアフターサービス」を気にされる方はとても多いと思います。
したがって、アフターサービスに関しては相談や質問をいただく頻度も高くなっています。
しかし残念ながら、関心が高い割には正確に把握をされている方が少ないというのが現状です。
多くの方が「瑕疵担保責任とアフターサービス」の区別がしっかりとついていないのです。
瑕疵担保責任とアフターサービスは全くの別物です。あまり似ているとも思いませんが、
たとえて言うならば「似て非なるもの」というところでしょうか。
これから契約する方も、もう契約してしまった方も万一の時に役立つかもしれませんから
よーく覚えておいて下さい。覚えておいて損はありません。
瑕疵担保責任：物件に隠れた瑕疵（欠陥とか故障と考えていいと思います。）があるとき。
また、それらが原因となって毀損が生じた時（壊れてしまった場合）に売主
が引渡
分譲マンション購入時のトラブルが後を絶ちません。トラブルの内容はまちまちですが、
次のようなものが多いように感じます。
◆商品の説明不足や誤解によるもの
◆契約内容の不備や誤解によるもの
◆商品の不具合やパンフレットとの相違によるもの
もちろん、この他にもトラブルの火種はたくさんあり数え上げたらキリがありません。
この現象は昨日や今日始まった訳ではなく、多少の進歩があったにせよ恐らくは
分譲マンションの歴史とほぼ同じ長さの問題だと思います。
原因を特定するのは極めて難しい（それが分かれば解決しているハズです。）作業ですが、
総論的に考えれば、供給プロセスの形態に原因があるような気がします。
いつ頃から現在のような供給プロセスが確立したのかは知りませんが、マンションの分譲
には主なプロセスに分けた場合このようになります。
★設計する人（設計事務所）
★分譲する人（ディベロッパー）
★造る人（ゼネコン）
★売る人（販売代理会社）
★管理する人（管理会社）
問題なのはこの人達が、自分のことだけを優先して色々な事が決まっていくことと、
考えられないような連携の悪さに集約されている。
それぞれが己の利益ばかり考えているから、ユーザーから見ると理解に苦しむような
変なことばかり起こってしまうのです。
特効薬のような解決策はないでしょう。でもこれらのプロセスを横断的にある程度
理解している人材がいれば各業種の連携強化に一役買えるハズですし、ユーザーには
心強い味方になってくれると思うのです。
いっそのこと資格制度にでもしてはどうだろうか？
名付けて「不動産分譲コーディネーター」。。。。。ディレクターでもいいかもしれない。
結構いける気がするんだけど。
何にしても現状が一歩でも二歩でも、いや半歩でも改善されればそれでいい。。。。。
それで十分だ。
ようやく８月です。今年はもうずいぶん長いこと夏してますって感じです。
まだまだこれからが夏本番なんですよね。
今日は大田区の多摩川沿いにある大規模物件の新築マンションで内覧会
立会いです。
この物件には、もう何回かお邪魔してますが平均的に施工精度が高いと
いって差し支えない状態なのです。
今日の依頼物件もやっぱり概ねGOODなのです。何か秘密があるのでしょうか？
立会って下さったゼネコンの若い監督さんにインタビューしたところ、分かりました
平均的に精度が高い理由が。
監督さんのお話によれば、「この現場では職人さんが自己所有しているレーザー
は使用できないんです。全てのレーザーは当社が所有・管理しているものを
貸し出しています。もちろん定期的に校正されたものばかりです。」と力強く
語ってくれたのでした。
やっぱりそうなんですよね。やればできるし、やらなきゃできないんですよね。
やることをやればしっかりと結果に現れる訳です。これってコロンブスの卵的な
発想ですよね。
いやぁー、いい話が伺えました。T建設さんこれからもこの姿勢で施工精度の
高い素晴らしい建物を造り続けて下さい。 お願いします。
簡単にできそうなことのようにも思えます。
良いことだから是非他のゼネコンさんも真似して欲しい。。。。もっ１回、お願いします。
何かいい気分だなぁ。
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