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土屋輝之の「今日のツッチー」
不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。 元マンションの販売センター長。 販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。 知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系 １９５７．３．２３生まれ とり年 Ａ型 おひつじ座
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土屋輝之の「今日のツッチー」
不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。 元マンションの販売センター長。 販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。 知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系 １９５７．３．２３生まれ とり年 Ａ型 おひつじ座
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「素晴らしい理事会」
昨日は、マンション管理サービスの依頼を受けている管理組合の総会に
出席させていただきました。
この管理組合の理事会は、第一期目なのですが活動の状況が凄まじかった。
活動状況は主なものだけでも下記の通り本当に盛りだくさんです。
◆管理費の大幅引き下げ（管理会社は替えていません）
◆管理委託契約書の約款変更
◆来客用駐車場の有料化
◆ディベロッパーならびにゼネコンとの建物補修交渉
一般的な管理組合の場合なら、数年はかかってしまいそうなことを精力的に僅かの
期間でやり遂げてしまいました。
その結果、総会の議案である来期収支予算案においては、管理費の引き下げに
よって生ずる数百万円の剰余金処分方法について議論がなされるという、資金不足の
管理組合からみれば垂涎なことも起こりました。何とも素晴らしい話です。
たくさんのの理事会と接する機会が多いのですが、この理事会の活躍ぶりは特筆に
値する素晴らしいものでしたのでご紹介させていただきました。
もちろん今後もエールを送り続けるつもりです。
今後はこのような理事会が当たり前になってくれることを望んで止みませんが、この
理事会も始めから順調にスタートしたわけではありませんでした。
多くの障害や苦難を乗り越えた結果としてたどり着いたのが、昨日の総会だったのです。
マンション管理について悩んでいる理事会や所有者の方々も、行動すれば必ず結果が
でるものと信じてアクションしませんか。
「天気晴朗、精度良好」
昨夜の強風のせいでしょうか天気は快晴。
今日は三鷹市で建売住宅の内覧会立会です。
９：３０に現地前で待ち合わせ、依頼者ご夫妻と売主兼施工業者さんとご挨拶もそこそこに
建物内に入り早速作業を開始します。
この物件は２階がリビングになっているのですが、冬至も近いこの時期でも１階の居室には
十分な明るさが確保されていて明るい雰囲気のする建物です。
入室早々に感じたことですが、廊下や居室の床の歩行感がしっかりしているのです。
施工業者さんに「在来工法ですか？」と確認させていただくと胸をはるといった感じで、
「軸組み金物（ピン）工法です。」とキッパリと回答していただきました。
この工法は精度が良好で耐震性も高いと聞いていましたが、まだまだ全体からみた施工例
も少ないため内覧会で立会うこともほとんどありません。
そして図面関係も一般の建売住宅と比べしっかりとしたものが揃っていて、さらに好感が
もてるものでした。図面がしっかりしているというのはやっぱり安心ですね。
どれくらい精度が良好なのか期待しながら確認作業を進めますが、精度は期待以上に良い
感じがしました。どこを確認しても数値にばらつきが少ないという印象です。
結局、とんとん拍子に内覧会は終了。軽微な指摘事項が数ヶ所ありましがこれに対する
担当者さんの応対もすこぶる好印象でした。
本当に熱心に応対してくださる姿勢とわからないことも、その場で電話で問合せ回答する
という姿勢には頭が下がります。これからも精度の高い木造住宅をドンドン造ってほしいと
思います。
「集束感」
ずいぶん以前の話ですが、JAZZレコードの収集に明け暮れていた時期がありました。
録音された年代は１９４０年代から１９５０年代が中心でもちろんステレオ録音ではなく
Hi−Fiという文字がレコードジャケットには書かれています。
私が凝っていたのはJAZZヒストリーの中ではビバップと呼ばれている時代で、
ミュージシャンは、チャーリー・パーカー、ディジー・ガレスピー、マックス・ローチ、バド・
パウウェルetc・・・・・当時のビバップはJAZZシーンの革命だったわけですが、そんな中で
最先端で主張をし続けたヒーロー的な存在のミュージシャンのものです。
JAZZはディキシーからスウィング、スウィングからビバップそしてやがてそれはモダンへと
進化（？）していったのですがそんな中で、私が特に好きなのは円熟したパーカーと若き
マイルス・デヴィスや後のマイルスと若く初々しいジョン・コルトレーンといったジャズジャイアンツの
デビュー当時の演奏、もう演奏できることが嬉しくて仕方がないといった雰囲気が伝わって
くるようなアルバムです。
後に大御所と呼ばれるようになった巨人たちの、デビュー当時の演奏は円熟の域に
達した時代の収録作品とは違った意味で感動します。
言うならば「夜明け前」っていう感じのするものです。
大きなエネルギーを蓄えながら夜明けが近づいてくることを感じさせる緊張感というか、
物が弾ける前の集束（光が一点に集まっている様子）した感じがたまらなく好きです。
私が人と不動産のより幸福な関係を追求するという、今の仕事で感じている緊張感も
この感覚そのものかもしれません。
余談ですが、これらのレコードを最新のステレオで聴いてもなぜか感動が薄い感じがするのです。
真空管のアンプと当時と同じ方式のスピーカーで再生して聴くことができれば、夜明け前の
緊張感はさらにリアルに伝わってきます。
「防火管理者について」
防火管理者の制度は広く普及していてなじみの深いものですが、細かなことは意外と
知られていないものではないでしょうか。
マンションも防火管理者が必要な建物なのでちょっとお話してみます。
まず、消防法では防火管理者が必要になるのは居住者が５０人以上であることが
要件となっています。
また、防火管理者って何をするのかということですが、
◆収容人員の管理
◆消防計画の作成やそれに基く消火・通報・避難訓練の実施
◆防火管理上必要な業務
◆消防のに供する設備、消火活動の上で必要な施設の点検・整備
◆火気使用の監督
◆避難または防火上必要なものの維持管理
などが主な業務とされています。
また、甲種防火管理者と乙種防火管理者の２種類がありマンションの延べ床面積が
５００平米以上は甲種、以下が乙種の資格の保有者を選任しなければならないと
されています。選任するのは建物の所有者または管理者（管理権原者）とありますから
理事長さん（理事長さんが区分所有法上の管理者でない場合もあります）ということになります。
さらに、近時の消防法改正により一定の要件を満たせば防火管理者を外部に委託できる
ようになったということも覚えておくとよいかもしれません。
んー、今日の話はマンション管理士や管理業務主任者の試験に役立つかもしれません。
出題されたらラッキーですね。詳しくはここを参照してみて下さい。
「ティーブレイク」
マンションに関する法律は実にたくさんあります。例えば、建物について規定している
建築基準法や運営上の問題について規定している区分所有法、また管理について
規定しているマンション管理適正化法など数え上げればキリがないほどです。
時期的にマンション管理士や、管理業務主任者の受験準備中の方も大勢いらっしゃる
と思われますが息ぬきのティーブレイクにレアなものを紹介いたします。
ただし受験に役立つことはないので念のため。。。。。
先頃、郵政公社の発足にともない郵便法が改正されたことは記憶に新しいと思いますが、
マンションの集合ポスト（メールコーナーなんて呼んでいるマンションもありますね）も
法律で結構細かく規定されています。
階数が３階以上で用途が住宅等であるものは、一部の例外を除いては原則として
集合ポストを設けなければならないと郵便規則という法律で定められているのです。
しかも、大きさについても長さ３０ｃｍ・厚さ１２ｃｍ・幅２０ｃｍのそれぞれをクリアしている
必要があり、差出し口は２ｃｍ×１６ｃｍ以上となっています。
さらに各部屋の名称や番号も表示されるようになっている必要もあります。
何でも法律で規制されているお国柄ですが、こんなのも結構おもしろいと思うのは
私だけでしょうか。。。。。。。。
「駐車場専用使用権分譲における問題点」
分譲マンションの駐車場は先日の管理セミナーでも申し上げたのですが、まさに
「トラブルの王様」的存在です。
マンション購入セミナーの質疑で駐車場に専用使用権の設定されている物件を
検討中の方からご質問がありました。
いつまでもこんなことをやっているディベロッパーさんもどうかと思いますが、
大切なことなのでご紹介しておきます。
まず駐車場専用使用権についてですが、これはご存知だと思いますが文字通り
駐車場を利用できる権利なのです。この権利は
１．専用使用権の分譲代金は分譲業者が取得する
２．専用使用権という権利の法的な裏付けはない
３．昭和５４年には建設省（当時）が好ましくないので原則避けることという通達を行なっている
４．専用使用権には期間の定めがない
５．専用使用権の駐車場は原則として利用料がないこと
６．専用使用権は専有部分と共に譲渡可能な場合が多いこと
といった特徴をもっています。
以下に各々の項の問題点を挙げます。
１．分譲業者は土地と建物を分譲したので、土地に専用使用権といった
権利を設定し分譲対価を得ることは二重譲渡になり不当利得にあたるのでは
２．このような権利はどの法律にも規定されていないこと
３．行政からは、とっくの昔にやってはいけないと通達されていること
４．基本的にはマンションが存続する期間は継続されるというものです
５．利用料がないということは土地の所有権をもっているのと替わりません
でも固定資産税・都市計画税は持分に応じて全員で支払ってます
６．再譲渡ができるのはどう考えてもおかしいのでは
いろいろと書きましたが、結論的にはダメですね。
これを堂々とやっているディベロッパーさんはやっぱり信用できません。
利益を上げることだけが目的の企業体質が見えてきます。
「もう一度自分に問いかけてほしい」
お蔭様で無事にセミナーは終了いたしました。
ご参加いただいた皆さん本当にお疲れ様でした。
今日はマンションを購入しようとしている皆さんを前にお話したさせていただいたのですが、
私の持ち時間の冒頭はこのパネルでスタートしました。
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セミナーにご参加の皆さんにマンションの購入動機について改めて問いたかったのです。
ほとんどの皆さんには冷静に受け止めていただきましたが、中には私の顔を見てこの人は
何を言い出すのだろうという反応の方もチラホラ。。。。。
でも私はひるみません。なぜならこれは本当のことだからです。
隣近所の付き合いがわずらわしい人がマンションを購入し、理事会の役員さんなんか引き受けたら
不幸なことになりますよ。
もう何度も飽きられるほど申し上げてきたことですが、マンションの管理は管理組合がするもので
自分から積極的に参加しなければダメなんです。
でも一人じゃできない、自分のペースでもできない。要するに面倒なんですよマンション管理は。。。。。
何千万円も払ってやっかいな事もいろいろあるから、覚悟ができない人はもう一度自分に問いかけてほしいのです。
まあ、あんまり悲壮感漂わせてもいけないのでこれくらいにしますか。。。。。。
「セミナー２連発」
マンション管理セミナーにご参加の皆さんお疲れ様でした。
昨日予告したとおり、マンション管理に対する熱い思い入れをぶつけました。
内容としてはマンションの所有者である方々が知る範囲としては、相当な
レベルのものだったのですが参加者の皆さんのレベルが高く丁度良い
内容だったようです。
またセミナーの最後に、１時間という異例の長さの質疑応答のための
時間を設けましたがこちらも質問が途切れることなく続く状態で時間が余る
というようなことはまったくない状況でした。
それにしても悩んでいたり、困っている人達がなんと多いことか。
現場で起こっていることは迫力があります。真剣な質問の連続に答える
我々も質問者の気迫に圧倒されないように必死にお答えしました。
一息つきたい気分ではありますが、明日はマンション購入セミナーで
マンション購入の際に必要なマンション管理に関する注意点について
お話させていただく予定です。（場所は今日と同じ）
これからマンションを購入しようかという方々へのお話ですから
叫ぶことはないと思うのですが、お話しているうちに熱くなってしまったら
ゴメンナサイ。叫んでしまうかも・・・・・・・・。。。。。
どちらにしても熱く語るつもりに、変わりはありません。
「東京の中心で管理を叫ぶ」
明日はマンション管理セミナーです。今回のセミナーも内容はバッチリ濃いものに
なっています。
日頃、情けない管理の実情を目にしているだけに準備しているだけで心が熱くなります。
管理の実態を知ってほしい。上辺だけでない本質を知ってほしい。
これを知ったら無関心ではいられることはないはずですから。
実用的でわかりやすく、明日からでも役立てられるそんなセミナーを目指します。
一日も早く、一歩でも半歩でも夜明けに近付きたいそんな思いをぶつけます。
場所は銀座、東京の中心で管理を叫ぶ。 ウォー・・・・・ウォー・・・・・・。
何かなまはげみたいになっちゃったけど、明日も叫びます。フッ・・フッ・・・フッ・・・・
「白紙委任状」
管理組合総会の運営方法について相談を受けました。
相談内容は総会を欠席する区分所有者の議決権行使の方法についてです。
聞くところによると、この組合さんは欠席の届けが理事長宛の白紙委任状と
一体になっているものを使用しているようで、欠席＝理事長一任ということ
らしいのです。
これはおかしいですよね。誰が聞いてもそう思うはずです。。。。。
どうしてもこれをやるならやっぱり議決権行使書でしょう。
*議決権行使書とは各議案ごとに賛否または棄権を選択できるようになっている書面
総会出席率の低いこの組合さんは、何でもかんでも可決されてしまい反対
意見ののろしを上げることもできないのだそうです。
何でも可決されるのは結構ですが、暴走はいけません、暴走は。。。。。
結局今回の総会でも数千万円の修繕工事が可決されてしまったということで、
積立金の残高が不足しているので、借入でまかなうらしいのです。
スムースな組合運営は望むところですが、予算の裏づけもなく数千万円の
工事発注とは驚きです。
もしかすると近々にこの組合さんの総会に出席することになるかも。。。。。。
「専門委員会」
マンションの管理で大規模修繕工事などの実施に際して専門委員会を設立することがあります。
専門委員会という言葉の響きは、何かとてもむずかしい物のように感じられますが決してそうでは
ありません。
管理組合員の方で建築関係、不動産関係、金融関係などに詳しい方や強く関心を持っている方で
管理組合のために「管理組合のためにひと肌脱いでやろう。」という有志の方々の集まりのことをこう
呼んでいます。（実行委員会などと呼ばれている場合もあります。）
専門委員会の趣旨は専門的な知識がなければ理事会だけで判断するのがむずかしいことなどを、
理事会からの依頼を受けて調査（審査）して結果を報告するというのが基本的な活動です。
また、専門委員会のメンバーに外部のコンサルタントを加えて客観性を持たせるように工夫を
している管理組合もあります。
どこの管理組合にもいろいろな分野のプロフェッショナルがたくさんいらっしゃいます。
あなたのマンションでも専門委員会の設立を検討してはいかがでしょうか？
「備えあれば憂いなし」
大きな被害のあった新潟県中越地震ですが、マンションの被害はどうだったのか気になるところです。
マンション管理新聞によれば新潟県でマンションがあるのは新潟市、長岡市、湯沢町に限定されており
その数は限られていて棟数も少ないという。
私も昨年の１２月に調査で新潟市、長岡市のマンションを調べに行ったので記憶に新しいところです。
震度６弱を記録した長岡市のマンションでは外壁にクラックが入ったり、タイルが落下したりといった
被害はあったものの大きな損壊や人命に関わる被害はなかったことは不幸中の幸いでした。
首都圏が今回と同程度もしくはこれを上回る地震に遭遇した場合にはどうなるのでしょうか。
あってほしくはありませんが、いつか必ずやって来ると考えておかなければなりません。
特に高層建物が集中する地域では、外壁のタイルの落下などによって大きな被害が出るのでは
ないかという不安はぬぐえないと思います。
寺田寅彦さんの「災害は忘れたころにやってくる」という格言のとおり、必ずやって来るのですから
備えなければなりません。
新築後１０年以上経過していて、外壁タイルの診断を実施したことのないマンションなどは
今回の地震を教訓にして診断を実施する計画を立てられてはどうでしょうか。
備えあれば憂いなしといきたいものです。
（外壁タイルの剥落は築年数が浅いマンションでも安心はできません。念のため。。。。。）
＊新潟県中越地震で被災された皆様に謹んでお見舞い申し上げます。
「夜明けは必ずやってくる」
昨年の夏に内覧会立会いをさせていただいた依頼者の方が、「達人のマンション管理相談」に
おみえになりました。
マンション管理セミナーにもご主人様、奥様共に参加されるという熱心なご夫妻でいらっしゃいます。
お話を伺うと現在理事長さんを務められていらっしゃるとのことで、購入されたマンションの将来に
ついてとても危機感をお持ちになっており本日の相談になったようです。
相談内容としては管理費、修繕積立金の徴収方法ならびに保管方法、分譲時の長期修繕計画（案）
の信頼度また、それに伴う修繕積立金の適正度や残念ながら既に発生しているという管理費滞納者
に対する措置方法を規約に定めるための管理規約変更についてなど、いろいろと多岐にわたって
アドバイスをさせていただきました。
そして管理についてお話しする時に必ず問題になる、「管理組合員の無関心対策」についての
話題などにも花が咲いて気が付くと予定時間をずいぶん越えていることに。。。。。。
これだけ熱意のある理事長さんがいるマンションは貴重です。
今日の相談で結論に至ったのは「管理組合が管理について関心を持ち、安心できる状態になるまでは
理事を引き受け続ける。」ということです。何とも素晴らしい結論ではありませんか。
マンション管理は熱意あるリーダーが、強いリーダーシップを発揮することで必ず改善されていくものです。
こんな理事さんが増えていけばマンション管理の夜明けは必ずやってきます。間違えありません。
「情けない指摘 PARTII」
今日も情けない指摘の続きです。すべてここ数日の内覧立会いで発見されたものです。
キッチンの人造大理石天板の固定を確認するために手で上に持ち上げると、中央部分で
約２ｃｍ位でしょうか下台から浮き上がります。下台の中をのぞいてみると下の写真の通りです。
２ヶ所ビス留めされているはずが２ヶ所共に忘れられている（？）のです。
これでは固定されているとは言えません。
ゼネコンさんは社内検査や施主検査を何回も実施下と言っていたのですが？
 キッチン天板の裏側 |
 拡大の図（ビス留めされてない） |
次はこれまた何とも情けない忘れ物です。
キッチン吊戸棚の耐震ラッチなんですが、吊戸棚の中に付けられている部品（写真左）
だけが取付けられ肝心の扉側の金物（写真右）が吊戸の枚数全部（４ヶ所）忘れられているのです。
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これでは地震が来ても絶対に正常に動作することはあり得ません。
検査の段階で吊戸の扉を開ければ必ず気がつくはずです。
これは扉を開けても気が付かなかったということではなく、耐震ラッチの試験をやっていなかった
ということではないでしょうか。
施工会社の皆さん、もう少し真剣に社内検査や施主検査をやりませんか？
いろいろ事情はあると思いますが、これじゃあユーザーはがっかりするだけです。
どうか、お願いします。
「情けない指摘」
都内の新築マンション内覧会立会いで見かけた施工不良です。
あり得ないことではないのですが、内覧会まで発見されずに数度に渡る社内検査で
指摘を受けなかったことが不思議です。
ドアを閉めた状態（ラッチ側） |
ドアを閉めた状態（吊元側） |
ドアを開けた状態（ラッチ側） |
ディベロッパーさんは超のつく大手不動産会社ですが、いったい内覧会の前にどんな
検査をしているのでしょうか？
ドアを閉めた状態で、ラッチ側・吊元側共にアンダーカットは９ｍｍくらい確保されているの
ですが、ドアを開けると室内側のフローリング面に建具が接触してしまうのです。
ドアを開ければ誰でも気が付くのです。開けさえすれば必ずはっきりと分かるのです。
これを見逃しているということは何も見ていないのではと、疑われてもしかたないのでは
とも思うのです。
もちろん、修繕が必要だということで指摘しましたが少し情けない指摘事項ですね。
確かに補修をすれば良好な状態になるはずですが、これを見たユーザーさんは内心がっかり
されたことは間違えないでしょう。
これがなければもっと印象の良い内覧会になったことも事実です。
起きてしまったことは取り返しができませんが、しっかりと補修してユーザーさんを安心させて
ほしいものです。
お願いします。
「ほんとうに大丈夫？？？」
街で見かけたビルの改修工事現場です。
今までは腰までの高さの窓だった部分を出入り口にするために、鉄筋コンクリートの
躯体を解体しているようです。
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もちろん、構造的な強度等は計算された上で工事が行なわれていると信じてはいますが？
このビルは他にも大きな開口部があるので１階部分の壁が他の階と比較すると極端に
少なくなっています。
建物は所有する人や使用する人の都合に合わせて変化していくものですが、許される変化と
許されない変化があります。
ムチャな改修計画によって耐震性が損なわれたりということがない様、慎重に施工して
ほしいものです。
大きな災害のときなどに建物の倒壊などの被害をださないためにも大切なことだと思います。
「ハッピーのおすそ分け」
千代田区の学生街ど真ん中にある区分所有建物、ここに来るのは何回目だろう。。。。。
ずいぶん通った印象があります。コンサルティングサービスのゴールインが近くなったので
理事会に出席して成果の報告と最終的な目標の確認を行なう。
守秘義務がありますから詳しいことを申し上げるわけにはいきませんが、紆余曲折がありました。
しかし、理想的なゴールが間近となった今はそれもよい思い出となっています。
達人のマンション管理丸ごと安心パックの実施による成果を、管理費コストダウンの数字だけで
評価するのは不本意ですが削減率が５０％近いのはあまりにも劇的なので、皆さんにもハッピーの
おすそ分けをしたくなりました。
今回のコンサルティングで得られた大きな成果は以下のとおりです。
◆管理費の削減率が約５０％で管理組合の期待を大幅にクリアできたこと。
◆コンサルティング依頼時には崩れかけていた管理組合の人間関係が
組合の皆さんの努力で修復できたこと。
◆分譲時の不手際で権利関係に懸念があったのですが、理想に近い状態に
権利調整できる見込みが立ったこと。
◆管理組合の皆さんが管理に強い関心を示し、管理について問題意識を
持っていただけるようになったこと。eｔc．．．．．．
管理組合理事会の皆様、本当に長期間ご苦労様でした。
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