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土屋輝之の「今日のツッチー」
不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。 元マンションの販売センター長。 販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。 知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系 １９５７．３．２３生まれ とり年 Ａ型 おひつじ座
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土屋輝之の「今日のツッチー」
不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。 元マンションの販売センター長。 販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。 知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系 １９５７．３．２３生まれ とり年 Ａ型 おひつじ座
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「自己責任」
内覧会シーズン真っ盛りということで、普段から活気のある事務所の雰囲気がさらに盛り
上がっています。
デスクワークで事務所にいると、いろいろな問い合わせがありますが中にはもう本当に深刻な
相談などもあり考えさせられることもしばしばです。
新築マンションの販売状況が思わしくないからでしょうか、販売センターの担当者さんから
申込みや契約を急がされ困惑気味になっている方も目立ってきました。
毎年、年度末が近づいてくると必ず起こる現象ですが各マンションの販売合戦が熾烈になり、
常識では考えられないようなセールストークを使っている猛者のような担当者さんも後を絶ち
ません。
今春にマンション購入を検討されている方も沢山いらっしゃるとは思いますが、しっかりとした
計画も立てず何となく申し込んだり軽率に契約を結んだりすることだけは慎んでください。
不動産の購入は一歩踏み出せば簡単には後戻りできないものです。
一生のうちで一番高額な買い物をするのだという認識をしっかり持っていただき、後悔のない
マイホームを手に入れてください。
よく分からないことがあれば不動産に詳しい人に尋ねたり、本を読んだりして納得がいくまで
検証してください。申し込んだり、契約を結ぶのはそれからでもけっして遅くはありません。
分からないことや不安なことを解決しないまま契約した結果が招いたことは誰の責任でも
ありません。すべて自分自身の責任です。そうです、昨年話題になった「自己責任」です。
けっしてあわてないで下さい。お願いします。。。。。。。
「マンション管理＝資産管理」
国土交通省が平成１７年度に開始予定のマンションの履歴等管理状況を登録・閲覧できる、
「マンション履歴システム」の運用を（財）マンション管理センターが行なうことになった。
このシステムはマンションの管理の状況を登録するもので、目的は管理組合が管理状況を
把握して適正な管理を促進することや、中古マンションの購入予定者が管理の状況を確認
して物件を選べるようにすることなどです。
「とうとう来たなぁ。。。。。。」感無量というか、天を仰ぎたいというか、なんかそんな感じです。
日本版パブリックレポートはまだスタートしてはいませんが、この制度だけは形骸化して
ほしくありません。
今までも言葉では言われてきましたが、本当の意味でマンションの管理が資産価値を左右
する時代がようやくやって来ようとしているのです。
名実共にマンション管理＝資産管理 の図式が確立されることで、また一歩マンション管理が
歩みを進めます。
これがきっかけになり、一人でも多くの人がマンション管理に目覚めてくれたら嬉しい。
今年もマンション管理に熱い風が吹くことだけは間違いない。
「NAKED」
私よりも若い人達の間でも、「ビートルズ」のことを知らない人はほとんどいないでしょうね。
私は三人兄弟の末っ子で、姉と兄がいます。そんなこともあり小学生の頃からビートルズ
などの音楽には馴染みが深かったのです。
自分から強く興味を持ち始めたのは中学1年生の頃で、友人と一緒に映画「LET
IT BE」を
ロードショーで観に行った事はよく覚えています。世代としてはビートルズをリアルタイムで
体験した最後の世代といえると思います。（ご存知だとは思いますがこの映画では、解散
寸前のビートルズを観ることができます。）
今では２０世紀を代表するミュージシャンとして、教科書にも登場するようになったのですが
１９６６年に日本にやってきた頃は、「不良の音楽」のレッテルを貼られていたのでした。
コンサート会場が「武道館」だということでも物議をかもしたのです。
今では考えられないことですが。。。。。「ビートルズを聴いている奴らはろくでもない連中だ。」
と、当時の若者達は大人から一方的に決めつけられたのでした。
休日にドラッグストアに買い物に出かけたときに、何気なくCDの売り場に目をやると
「LET IT BE・・・ NAKED」の文字が。。。。。
早速手に取ると、２００３年末頃にニューリリースされたビートルズのCDアルバムです。
裏返してプライスを確認すると、、、、何と処分品 ３１５円と書いてあります。（新品の二枚組CD）
迷わず購入することにしてカゴの中へ。。。。。（間違いなく掘り出し物です。）
すぐに車のCDプレーヤーにセットして聴きました。
昔、もう何百回も繰り返し聞いた「LET IT BE」とは印象がガラッと違います。
NAKEDというタイトルのとおりありのままのビートルズがそこにはありました。
久し振りに感動した。特に私が強く感じたのはヴォーカルがとても前に出ている感じがしたこと
でしょうか。
正直なところ、もっと早く聴けばよかったという気がしました。
でも安く手に入れたられから、まぁいいか。
2005.1.21
「日々徒然」
日々充実して過ごしているせいでしょうか日が経つのが、ものスゴーク早い。
気が付いたら今月も既に後半です。モタモタしているとあっという間に1月が
終わってしまいそうな感じです。
◆共用部修繕工事立会い
◆管理組合向けサービス
◆内覧会同行サービス
◆マンション購入セミナー・・・・・・・etc．
メニューがモリモリ盛りだくさんです。ご依頼の皆さん本当にありがとうございます。
明日の夜８：００からTBSテレビ「８時です！みんなのモンダイ」に出演予定です。
マイホーム購入に関するモンダイに対し、回答・解説をする予定ですのでお時間
ある方は是非ご覧下さい。（なんか緊張しますね。）
そして、明後日は本年初めてのマンション購入セミナー。今回も管理について熱く語り
ますのでご期待下さい。（マンション購入を検討している方は必見です。）
第４９回 さくら事務所 1day スクール in
東京
「不動産の達人」が５時間伝授“マンション購入シミュレーション”＝ 物件選択編 ＝
今週末もあっという間に過ぎてしまいそうだ。
「冬の内覧会対策」
今日も雨模様で、とても寒く感じます。吐く息がモクモクと白く見えます。
しかし、この寒い時期が内覧会シーズンなので寒がっていたり、風邪をひいている暇はありません。
こんな寒い日に内覧会に行く人は準備をしっかりして下さい。
特に床暖房やエアコンが装備されていない場合は、長時間にわたってかなり寒い部屋での作業に
なりますからなおさらですね。
そう言っても、内覧会なんて初めてでよくわからないという方のためにオススメの装備（？）をお話
しましょう。
| ◆靴下 | 厚手のウールまたはアクリルならパイル仕上げのような保温性の高いもの。 寒がりの方は二枚以上重ねて履くのがオススメです。フリース素材のものもオススメです。（スリッパを履くと微妙な床の感覚が分かりにくいです。） |
| ◆手袋 | ウールまたは皮革製でも構いませんが、あれこれと作業するなら薄手の綿手袋がオススメです。１００円ショップでも販売されています。 |
| ◆保温材 | 代表的なのはホカロン（これって商品名ですよね。）など。 気の利いたディベロッパーさんやゼネコンさんが用意している場合もありますが、念のため持参したほうがよいでしょう。 |
| ◆帽子 | 必須ではありませんが、寒いのは苦手という方はニット製のものがベストでしょう。 |
| ◆インナー | 何でも構いませんがお持ちであればフリースがオススメかなぁー。 通常の外出よりも１枚多く重ね着すれば心配ないと思います。 |
| 普段着用されているコート類で構いませんが、丈の長いものは動きにくいです。 | |
| ◆その他 | 室内は飲食禁止ですが、どうしてもという方は温かい飲み物を少量水筒で持参されてはいかがでしょう。 |
「駄菓子屋チックなコンビニ」
世田谷区での業務を完了させて外にでると、今にも雪が降り出しそうな天気です。さ、寒ーいです。
第三京浜に入って間もなく川崎インターで一般道へ。。。。。
ヒーターの効いた車内はのどが渇きますよね、何か飲み物をと思っていると間もなくコンビニが、、、、。
本当に便利な世の中です。よほどのへき地でもない限り、時間や場所を問わず突然の欲求にも
対処できます。
駐車場に車を停めて一歩店内に入ると、何やら懐かしい風情の物が並んでいます。
一瞬、子供の頃に駄菓子屋さんへ行ったときの感覚がよみがえります。
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| ベーゴマがぎっしりと詰まった箱 右上は遊び方の説明書です。 １個１００円以上という価格にも 少々ビックリです。 今の子供たちもベーゴマで遊ぶの だろうか？見たことないなぁー。 |
大下、金田、川上など往年のプロ 野球のスター選手の名前です。 力士の栃錦や力道の名もあります。 力道は力士としての名前なのか プロレスラーとしての名前か不明。 んっー、どっちだろう？ ♪♪♪昭和にワープだっ。。。♪♪ |
これは、ベーゴマをまわして遊ぶ 「とこ」と呼ばれているものです。 樽に帆布シートをかぶせてあります。 ここに掛け声と共に一斉に沢山の べーゴマを載せるのです。弾かれて 外に出たら負けです。順々に載せる ルールもあります。店内で遊ぶの かなぁー、参加したいなぁー。 |
ベーゴマは今でも川口の鋳物工場で造られているらしいが、昔はたくさんあった工場も最後の一軒だという。。。
私としてはコンビニでベーゴマが売られているのははっきり言って嬉しい。私は好きです。。。。。
おまけに剣玉や木製のこまも売られているし、ワゴンセールのように駄菓子も売っている。
この近くを通りかかったら多分また立ち寄るだろう。
「おめでとう」
今日は昨年１１月２８日に行なわれた、第４回マンション管理士試験の合格発表の日です。
試験の合格発表はどんなものでもドキドキしますね。
試験実施団体の財団法人マンション管理センターの発表によれば、合格率は過去最高の
８．８％、合格最低点は５０問中３０点、合格者数は２,７４６人という結果です。
まずは、合格者の皆さんおめでとうございました。
そして、残念ながら今年は合格できなかった受験生の皆さんはこれに懲りずに今年の試験
に向けて勉強を続けてください。あなたが勉強をやめてしまったらマンション管理の明日を
になう人が減ってしまいます。
しかし、もう何度も申し上げていますがこの試験はなぜこんなに狭き門なのでしょうか？
今年の合格者２,７４６人の内、実際に登録してマンション管理士としての活動をする人が
いったいどれ位いるのだろう？
日本中にあるマンションの管理をよくしていくために、どれくらいの管理士が必要だと考えて
いるのだろう？
士業の免許ですからムチャクチャ簡単にはできないのは理解しますが、この程度の合格者数
では実務家が増えていくのにいったい何年かかるのか分からないのです。
今は制度がスタートしたばかりですから、もっと間口を広げて実務家を増やすことが大事だと
思うのですが。。。。。。もちろん、マンション管理士試験に合格しなくてもマンション管理を
よくするために活動することはできますが、現実には資格がなければプロとして認識してもらう
のは難しいでしょう。
資格を持たない人に相談したり依頼をする管理組合がほとんどないということは容易に理解
できます。
今回ダメだった受験生の皆さん絶対にあきらめずに、次回こそ合格されるようにもう一度奮起
して下さい。
合格したら、マンション管理の明日のために一緒に頑張りましょう。
お願いします。
「理事のススメ」
マンションの管理についての相談をお受けすると必ず申し上げることがあります。
「管理を良くしていきたいなら理事になって頑張りましょう。」
「どうせ理事を引き受けるなら理事長をやって下さい。勉強になりますよ。」
嬉しいことに最近はこれを実践してくださる方々が増えているんです。
本当にありがたいことです。
少し以前なら、同じことをお願いしてもせいぜい尻込みをされるのがオチで実践
してもらえるなんて夢のまた夢でした。
それから数年の歳月が流れましたが、今では管理のことで私のところにご連絡を
頂く方々はかなりの確立で理事を務められている方ばかりです。
もちろん、理事を務めていない方のご相談には応じないなどということは全く
ありません。
積極的に理事を務められている方には敬意を表したいと思うのです。
どちらの管理組合も、大なり小なりの問題がありその中で理事を務められるのは
とてもご苦労だとは思いますが私も思いっきり応援しますので最後まで頑張って下さい。
まだ、ご自分のマンションの管理について重い腰が上げられない方も大勢いらっしゃる
と思いますが「管理を良くしていきたいなら理事になって頑張りましょう。」これからも
伝え続けていくつもりです。
あなたもマンション管理組合の理事になりませんか？
お願いします。。。。。
「祈り」
今日は３連休の最終日です。
千葉県柏市まで新築マンション内覧会立会いに出掛けます。
道路の混雑がなければ横浜の自宅からは１時間ほどですが、万が一混雑していれば
所要時間の予測はつきません。
ドキドキしながら高速道路のインターへ到着。
空いてます。日頃の渋滞がウソのようにガラガラという状況です。
東名高速から首都高速、常磐自動車道と順調に車は進みます。
約７０分の行程で現地へ到着。かなり余裕があります。
道路が空いているというのは本当にありがたいですね。
交通渋滞に巻き混まれている時間は、ムダ以外の何物でもないことを感じ日頃の
交通渋滞に憤りを覚えてしまうのでした。
まぁ、いろいろありますが、とりあえずいつにも増して気分は上々です。
これで物件の仕上がりが良ければもう「言うことナシ」。祈りたい気分です。。。。。
期待しながら内覧会が始りましたが良いことは続くもので、祈りが通じたのでしょうか
本当に期待通りの素晴らしい仕上がりでした。
ゼネコンさんディベロッパーさんご苦労様でした。
依頼者ご夫妻もほっと一安心、挨拶がとてもしっかりできる小学生の二人のお嬢さん達も
ニッコリ笑顔がとても印象的でした。（新しい自分の部屋で頑張って勉強して下さいね。）
物件の仕上がりが良ければ、「人（家族）が幸せになれる」ことを改めて実感。
いつの日もこう願いたいものです。
「敵を知り、己を知れば百戦危うからず」
週末になると朝刊に新築マンションのチラシがたくさん折り込まれてきます。
今週は１５物件くらいでしょうか？とにかくスゴイ数で、ポストから取り出すときにズッシリと
重みを感じるほどです。
この傾向は昨年と変わりませんが、特徴的なのは完成済みの未販売住戸の広告が増えて
いることでしょう。
少し以前なら完成済み未販売住戸のチラシといえば、新発売の物件に比べると質素なものが
主流でした。
分かりやすく言えばセコイ感じのチラシだったのですが、今の未販売住戸のチラシは新発売の
マンションと見分けがつかないほど立派なものが多く、注意深く目を通さなければ確認できない
ものもたくさんあります。
これは新築マンションの売れ行きと無関係ではなさそうです。
新発売のマンションが次から次へと矢継ぎ早に発表されるため、セコイ感じのチラシでは
顧客の獲得が難しくなっているというのが実情ではないでしょうか？
また、最近ではそのようなことを裏付けるような相談も多く販売センターでの営業担当者さんの
対応がかなり粗くなっていることが珍しくないようです。
大変残念なことですが、ユーザー不在の営業方針を復活（？）させているとしか思えないような
担当者さんが増えていることだけは間違いなさそうです。
物件は選び放題といった雰囲気で、典型的な「買い手市場」の様相を呈していますがこんなとき
こそ、いつにも増して慎重にならなければなりません。
大幅の値引きや豪華な景品に目を奪われ、冷静さを失ったことが原因のトラブルは意外と多い
のです。
契約した後で「こんなはずではなかった。」と後悔しないために、マンションの基本をもう一度
確認してみませんか？
この春マンションを探す方、もうすぐ申込みする方や契約予定の方にオススメしたいのがコレです。
第４９回 さくら事務所１dayスクール
「不動産の達人」が５時間伝授“マンション購入シミュレーション”＝
物件選択編 ＝
マンションの立地や建物の構造といったお話から、契約前に確認しておきたいマンション管理の
ことまでしっかり、ズッシリ皆さんにメッセージをお伝えします。
マンション購入のマル秘テクニック満載ですから役に立つこと間違いナシです。
マンションとは何か？モデルルームの落とし穴は？なぜ買うのか？といったことを再確認すれば
「敵を知り、己を知れば百戦危うからず」ということになるはずです。
「ビ・バップの生き証人」
今日は趣味に走ったこと書いちゃいます。お好きでない方は読み飛ばしてください。
このところ毎年元旦に映画を見るのが習慣化しています。
今年の映画は「ターミナル」です。映画通ではありませんので作品の出来ばえについてお話しする
つもりはありませんが、私にとって嬉しかったのは亡き父が蒐集していたジャズミュージシャンの
サインで最後の残り一枚を「クラコウジア」という国から息子がもらいに来るストーリーです。
亡き父が大切にしていたサインはピーナッツの缶に収められているのですが、それらは超大物の
実在する（故人が多いから、・・・した・・かな。）ミュージシャンばかりで最後の１枚はベニー・ゴルソン
だったというところが泣かせます。。。。。
映画のなかで本物のベニー・ゴルソンが本人として出演していました。おまけにゴルソンのジャズ・
クラブの演奏シーンも少々あったりしてこの部分だけでも満足できました。
（ベニー・ゴルソンが来日してブルー・ノートに出演するようです。お好きな方はどうぞ。。。）
チャーリー・パーカーやディジー・ガレスピーが既に故人となっている今では、ビ・バップ（モダン
ジャズのスタイルの一つです。）の生き証人としての彼の存在は貴重なはず。。。。。
こんな話になると、とりとめもなくダラダラと語ってしまいますね。。。。。。
私が生まれるよりずうーっと前から、ジャズシーンの第一線で活躍していということだけでも
本当にスゴイの一言です。存在感が違います。
もちろん古けりゃいいってもんじゃありませんが、いいものは何年経ってもいいってのは
建物と同じかな。。。。。。（けっして懐古趣味ではないんですよ。。。。。）
「医者の不養生」
今日は年始休暇の最終日。
そこで普段はなかなかやれない自宅のメンテナンスを行いました。
やろう、やろうと思いながらとうとう今日になってしまったという感じです。(いつものことなんですが・・・）
メインの作業はキッチンにあるジャロジー窓の開閉不良改修です。
その他には家中に何箇所もある収納の懸垂式木製吊戸調整、木製建具建付け調整、各種設置物
の取付け調整といったところでしょうか。
仕事では依頼を受けた建物について細かなことを調べるのは得意なんですが、自分のこととなると
さっぱりです。
仕事なら普通にできることでも、自分のことになるとできないっていうことはたくさんありますよね。
まぁ、そんなわけで今日は「不動産のかかりつけのお医者さん」が普段の不養生を償うべく摂生した
ということです。
しかし、サッシの開閉形式でジャロジー式のものは使用頻度にもよりますが１０年程度で開閉ハンドル
部の歯車が磨耗して動作不良になっています。
もう２０年以上も前から利用されているパーツですが、相変わらず改善されていないようです。
年数が経過すると交換パーツの供給が不可能な場合がありますので、ジャロージー式のサッシを
利用している建物に住んでいる方は予めパーツを入手しておくことをお勧めします。
私も明日、早速パーツを注文しようと思います。
「暴走する理事会」
管理について熱心な理事さんがいらっしゃる管理組合は幸せだと思うのですが、
時々、理事会が暴走してしまっている状況にお目にかかります。
年のはじめということもありますので、管理組合と理事会の関係について基本中の基本的
なことをお話したいと思います。
基本的なことですからご存知だと思いますがもう一度確認してくださいね。
管理組合にはいくつかの組織がありますが管理組合総会と理事会、監査役がメインになります。
それぞれの役割は次のように考えてください。
管理組合総会＝意思決定機関
理事会＝総会の意思決定に基く業務執行機関
これは絶対に忘れてはならない不文律のようなものです。
しかし、残念ながらこれを忘れてしまって暴走している理事会が結構多いのです。
本来なら総会の決議を経なければならないことを、理事会が独断で決定して執行しているのです。
もちろん、管理組合にとって良かれという思いで熱心に考えて下さった結果には違いはないのですが
これはダメです。
もしこれがまかり通れば総会なんて必要ありませんよね。
少なくとも多数決が優先する民主主義ではなくなっています。
理事さんたちから見れば、参加率の低い総会は何とも歯がゆいものだとは思いますがとにかくルール
違反であることに間違いありません。
また、この状況を見過ごしている管理業者の担当者さんにも首を傾げざるを得ません。
その担当者さんが管理の知識が十分でないということが原因である場合には、まだまだ管理組合を
担当できるだけの能力がないとしか判断できないとしか言いようがありませんね。
このことの重要性が理解できないなら現場に出すべきではないでしょう。
管理業者さんの姿勢が問われる一面でもあります。
マンション管理に熱心に取り組んでいる理事さんは十分に注意してほしいものです。
「風情」
私が子供の頃のお正月といえば、行事や街の景色にもまだまだ風情を感じさせるものが
たくさん残っていました。
それは子供の頃過ごしたところが、東京の向島という下町情緒溢れるところだったということも
あるかもしれません。
もう４０年くらい前の話ですが、当時私が住んでいた地域ではどこの家でも松飾や門松があり
獅子舞のお囃子がどこからともなく聞こえてくるのです。
また、車の交通量も少なかった時代ですから大きな道路で凧揚げ（カイトではなく凧です）を
している人達がたくさんおり、路地では着物姿で羽根つきをするといった風情でした。
元旦から３日までの三日間は、商店も子供のお年玉目当ての商売（駄菓子屋さんや本屋さんなど）
以外はほとんど閉まっていて、近所で買い物などはできなかった記憶があります。
年中無休のコンビにはもちろん、スーパーなども元旦から営業するのが当たり前になりつつある
今のお正月とはずいぶん違いますね。
どちらが良いのかはわかりませんが、最近のお正月は少し寂しい気もしますね。
そういえば、お酒を飲んで酔って歩いている人も少なくなったと思います。
お酒を飲む人が少なくなったのかなぁ。。。。。。。
「謹賀新年」
あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。
昨日の雪模様がウソのような、素晴らしい晴天に恵まれました。
一年のスタートに相応しいというか、昨年中に起こったことのすべてを洗い流して
くれそうな、そんな気さえする空模様です。
目に飛び込んでくるすべてのものが輝いて見えます。
心が躍るのを感じます。
今年こそ、本当にすべての人にとって良い年であることを希望します。
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