土屋輝之の「今日のツッチー」

土屋輝之の「今日のツッチー」

　　不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。
　　元マンションの販売センター長。　販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。
　　知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系

１９５７．３．２３生まれ　とり年　Ａ型　おひつじ座

※土屋輝之の紹介はこちら	※マンション管理の達人サービスはこちら
※感想・激励などお待ちしております！！	tsuchiya@sakurajimusyo.com
コラム：ツッチーの「ここがムダです！！マンション管理」

2003年

　2004年

2005年

2005.2.28

「スプリンクラー設備の注意点」
最近、増えている共同住宅用スプリンクラー設備についての質問が多くなって
いますのでこの場を借りてお答えしたいと思います。
まずはこの写真をご覧下さい。

これはスプリンクラー設備の流水検知装置（アラーム弁）と呼ばれているものですが、
マンションでスプリンクラー設備が設置されている場合は通常、各戸に１台づつ設置
されています。
とても大切な役割を担っている装置で万が一、スプリンクラーヘッドに物をぶつけたりして
誤作動が発生した場合には左側写真の赤丸の中にある緑色のレバーを閉める（横にする）
ことで放水が止まるのようになっています。
（メーカーや装置によって形状や色が違いますのでよく確認しておいて下さい）
この装置は共用廊下の扉の中にあるケースが多いと思いますので必ず確認しておいて
下さい。
そして、注意してほしいことがもう一つ、その扉には鍵がかかる仕様になっていることが
あります。その場合、常時は鍵がかかっているのか開いているのか確認しておいて下さい。
常時鍵がかかっていたら、誤作動などの緊急時に鍵を管理している管理人さんに連絡が
つかなければ部屋の中は地獄と化します。
スプリンクラーヘッド１個あたりの最低流量は消防法で５０ℓ/分ですが、その数倍の水が
噴出してくると思って下さい。
１分間少々で通常の浴槽ならほぼ一杯になってしまうという感じです。

できれば常時施錠しない状態が望ましいのですが、無理であれば管理組合で対策を
考えるしかありません。
火災時の消火能力が抜群な設備ですが維持管理には十分に注意してほしいものです。

2005.2.27

「借景」
下の写真は私が遊びに行った・・・・・じゃなくて、
先日、内覧会立会いでお邪魔した部屋のりビングからの景色です。
依頼者の方からお許しをいただけたので紹介します。
今までにもすばらしい景色や楽しい景色などいろいろな景色に出会いました。
しかし、この部屋の景色は珍しいという表現がぴったりでしょうか。　　　　　

この写真を見てどこの景色なのかすぐ分かるようならその人はかなりのマニアですよね。
立会日はちょうどレース開催日で、気になるほどではありませんが軽快なエンジン音
も聞こえてきます。それにしてもまるで観覧席のようによく見えます。

もともと船が好きでヨットレースなら興味も縁もありましたが、モーターボートのレース
にはとんと縁がありませんでした。
内覧立会いの作業前と作業後にしばらく見させていただきましたが、なんか面白そう
です。
依頼者の方も今までは縁がなかったけど、これを機会にちょっと研究してみようか。。。。。
と、意欲を見せていらっしゃいました。
そうです。うまくいけば住宅ローンの支払は・・・・・・・・・・、とかいうことを考えてはダメです。
あくまでも趣味の範囲で、、、、、お願いします。

2005.2.25

「春よ来い」
春一番も吹いた。いよいよ春到来かと思いきや目を覚ますと一面の雪景色です。
冬に逆戻り。。。。。。。しかし気が重くなっている場合ではありません。
今日は港区六本木のマンションまで管理サービスの打ち合わせのために午前十時
に行く予定になっています。
急いでテレビの交通情報を見ると高速道路が雪のために大幅に規制されていて
います。一般道はその影響でしょうか？ものすごく混雑しています。
間に合うだろうか？一瞬思案するが車に乗っていく予定を電車で行くことに切り替え
れば問題解決です。(CO2削減にもつながります。本当に問題解決になります。）

それにしてもぎっしりと詰まった内覧会立会いの予定や管理サービスの予定ですが、
大雪が降って１日でも業務がマヒしてしまったら大変なことになります。まさにアウトです。
取り返しがつかなくなります。内覧会が延期になっても対応ができなってしまうことは
必至です。
予定を代えて電車で六本木に向かいますが、寒さのために着ぶくれしているのか？
通勤時間帯の電車は激しく混雑しています。身動きがまったく取れない状態です。

ちょっと雪が降っただけでマヒする交通事情もどうかとは思いますが、春～よ来い、
早～く来いといった気分です。
頼むから積もるほどの雪は降らないで欲しいのです。・・・・・・・お願いします。

2005.2.24

「たった一言」
内覧会シーズン真っ盛り、毎日、毎日内覧会が続きます。
共用部分まで含めて完全に完成しているマンションもある。
そうかと思えば専有部分でさえもしっかりと完成していないマンションもある。
まるで購入した方が、施工会社さんの代わりに検査をしていると思えるような内覧会もある。
本当に残念なことですが購入者を馬鹿にしているとしか思えない内覧会もあります。

しっかりと清掃まで終わっているのが当然だと思うのは私だけではないはずです。
百歩、いや千歩ゆずって工事の未済部分があったり清掃ができていないことも我慢すると
しても許せないことがあります。
内覧会の最中に明らかなケアレスミスが発見されたら購入者にだけは「申し訳ありません。」
とお詫びしてもらいたい。

普通に考えたらそれが当たり前のはずですよね。
購入した方にとって内覧会は期待に胸をおどらせて、指折り数えて待っていた大切なセレモニー。
何と言っても、たいがいの方がはじめて自分の部屋を見るわけですから当然です。
作る人たちも売る人たちもこれだけは理解して欲しいのです。
たった一言、「申し訳ありません。」と言うだけで人間関係ができることだってあるでしょう。

きちんとできていなかった所が見付かったときの購入者の気持ちを考えたら、自然と出てくる言葉
であって欲しいものです。
それだけでお互いの気持ちが通じ合えば、その後のコミュニケーションはずっと楽になるはず
ですから。
その後も長いお付き合いをする施工会社さんとの人間関係ですから、内覧会でギクシャクした
ものにだけはなって欲しくありません。

お願いします。

2005.2.23

「設備リニューアル」
大規模修繕に際して、マンションの設備リニューアルについての相談を受けることが
多くなっています。
大きなものではエレベーターかごの交換から、オートロックシステムをはじめとする
セキュリティシステムの見直しなどパターンはまちまちで、実際の使い勝手はもちろん
設備の陳腐化によるマンションの資産価値の低下を防止したいというような相談まで
その内容はいろいろです。

３０年くらい前のマンションに標準的に装備されていた設備と、近年のマンションに
装備されている設備をくらべてみると進化（もしかすると退化かも？）のすごさに
おどろかれると思います。
３０年くらい前のマンションを、近年のマンションの設備を模してリニューアルすることを
そこに生活されている方々が本当に望まれているかは意見の分かれるところですが。。。

リニューアルの計画などをするとマンションの設計をするときには、もう少し将来の
修繕工事のことをよく考えてほしいものだとつくづく思い知らされることが多い。
今後は、一般的なガス給湯設備をオール電化へリニューアルしたいというような計画が
スムースにできる構造や施工が望まれるところです。

いまから３０年後のマンションはどんな設備になっているだろう？
マンションのすべての電力をソーラーパネルや燃料電池でまかなっていたりするのだろうか。
本当の意味で進化したものになるかどうかが楽しみです。

2005.2.18

「長期修繕計画」
マンション管理組合にとって大切な仕事はたくさんあります。
その中でも特に重要なものとして「長期修繕計画」があげられると思います。
たくさんのマンションの理事会や総会に出席させていただく機会がありますが、
長期修繕計画に対する取り組み方や意識はまさに千差万別といった感じです。
ただし取り組み方に違いはあっても管理組合の悩みは同じです。
ほとんどのマンショが修繕積立金残高の不足で修繕工事実施にあたっては
一時金の徴収余儀なしといった計画になっています。

多くのマンションでは大規模修繕を竣工後１０～１２年目ごとを目安に実施する
計画になっています。
一回目の大規模修繕は所有者の皆さんの年齢も比較的若いのですが、二回目
以降の工事が実施されるころには年金を受給されている所有者も多くなってきます。
購入後２０年以上が経過しているわけですから当然でしょう。
一時金の徴収額にもよりますが、あまり高額な一時金の負担には耐えられない
所有者もいるかもしれません。
足並みがそろわないことが不協和音のはじまりです。

いつもいつも、何度も何度も同じことを繰り返し言ってますが一時金の発生を
前提にした「長期修繕計画」なんて計画とはいえないと思う。
一時金が発生しないようにするから計画と呼べるのでは。。。。。

竣工当初の修繕積立金は販売上の思惑もからんで決定されていることも多い。
何年たっても購入時に決められた管理費と修繕積立金額を払っていれば、管理は
管理会社がやってくれるもの。などという幻想を抱いている人たちは確かに少なくなった。
しかし問題が解決に向かって動き出したというわけではないことも確かだ。

2005.2.15

「自分にできること」
横浜市都筑区で内覧会立会いです。
このあたりは比較的大規模物件が多いエリアですが今回も結構大きいマンションで
内覧会の受付近くに車で乗り付けるが、残念ながらここから駐車場へは入れません。
この街は人と車の動線ルートを変えることで、車の通り抜けを防ぐという街区設計が
特徴になっているためすぐ近くにあってもグルッと大回りしてこなければ行かれない
ということがとても多いのです。

係員の方（警備員の方かな？）に駐車場の場所をたずねると、とても親切に丁寧に
教えてくれた。とてもいい感じの対応だと思いました。
無事駐車場にたどりつき、今度は駐車場の係員の方（この方も警備員さんだと思います。）
にどこに駐車するのか尋ねるとこういう返答がありました。
「お客様ですね。ありがとうございます。どうぞこちらへ停めてください。」
そして、荷物をおろし内覧会場へ向かうために歩き出すと「ごくろうさまです。行ってらっしゃい。」
と、明るく声をかけてくれるのです。

販売会社さんや売主さんの方々が言うのならなんとも思いませんが、警備の仕事をしている方も
こんなあいさつができるというのはすばらしいの一言です。

警備員さんは自分の給料をマンションを購入した方々から直接もらうわけではありませんから、
（結果的には購入した方々からもらっていることは間違えないのですが）、こういうことは意外と
しっかりできていることが少ないと思います。

組織の末端にまで認識がいきわたっているというのは本当にすばらしいことです。
それぞれの立場の人たちが、自分のできることをしっかりと実行する。
これができていれば向いている方向さえ間違わなければ結果は見えてくるはず。
もちろん内覧の結果も特に申し上げることはないという上々の出来ばえでした。

2005.2.11

「記念すべき日」
今日は港区で新築マンションの内覧会立会です。
年度末近くの内覧会は、仕上がりが良くない物件が多くなることはいつもお話している
通りですが今日は違いました。
約５５㎡の専有部分内、バルコニー、玄関ポーチ、その他、約２時間を費やして相当
細かなことも含めて確認するわけですが「指摘事項」がないのです。
ほとんどの内覧会立会では、指摘事項の数は少なくとも数ヶ所から場合によっては
数十ヶ所におよぶことも珍しくありません。
しかし、先ほども申し上げたとおり今日の立会いでは指摘事項がありませんでした。
年間数百件の内覧会に立ち会いますが、指摘事項がないのは初めての経験です。
はっきり言って感動しました。日頃辛口なことを言ってますが脱帽です。
物件に対する自信の現れでしょうか内覧会のスタッフの対応も文句なしです。
チェックが終了し、バルコニー越しに見る都心の風景が何とも爽やかに感じられたのでした。
この物件を造ったゼネコンさん、監督さん、職人さん、そしてディベロッパーさんも含めて
申し上げたい。
「あんた達はスゴイ、いや、エライ。」
そして、こんなにしっかりと工事してもらった部屋を購入できた依頼者さんもほんとうに
幸せだと思います。こんな幸せ者がもっともっと増えることを祈ります。
きっといつの日か、内覧会立会が不要なサービスになる日が来てほしいと思うのです。　

2005.2.9

「古典的トラブル」
マンション管理の相談やコンサルティングの依頼がグングン増えてきています。
数年前には考えられなかったくらいに、地味ではありますがが確実にマンション管理に対する
意識が高まっていることを肌で感じることができます。
もちろん意識の高まりだけですべての問題が解決するわけではありませんが、無関心の代名詞
とも思えるマンション管理ですからこれは大きな前進なんです。
まずは関心を持っていただかないと何もはじまりませんからね。
後は自分のマンションを良くしたいという熱意があれば、とりあえず他に必要なものはありません。

神奈川の築後３０年あまりのマンションについて相談をお受けした依頼者の方々のお話です。
輪番制でまわってきた理事の任期はすでに満了して退任されていらっしゃるのですが、
自分たちのマンションの将来や組合の運営について危機感をもたれ、女性お二人で相談に
おみえになりました。
お話をうかがい感じたことは関心の強さとゆるぎのない正義感です。
お二人とも歯に衣を着せないきっぱりとした口調で、自らのマンションの問題点を切々と語って
くださいました。

相談内容は大規模修繕工事の発注に関するもので、管理業者さんの見積額が他業者と比べて
明らかに割高であるにもかかわらず、何が何でも管理業者さんに発注しようとしている困った
理事長さんのお話です。
この相談内容は古典的な管理組合のトラブルですよね。
特に長期間にわたって同じ人が理事長を続けているマンションに多いトラブルです。

今後の対処方法をいろいろと伝授させていただきましたが、何とかがんばってほしいと思います。
もちろんこれからも応援しつづけます。

2005.2.2

「２９００％UP」
昨日本格的内覧会シーズン突入のお話をしましたが、今日も本格的シーズン突入のお話です。
今年は昨年の３０倍になるということです。そうです、なんと２９００％UPです。
サッカー選手やプロ野球選手の年収の話ではありません。もちろん私の年収の話でもありません。
もうご存知ですよね「スギ花粉」の飛散量のことです。

私はスギ花粉だけでなくイネ科の植物やその他のアレルギー反応もあるため、一年中花粉には
悩まされます。特にスギ花粉の季節は憂鬱で、対策をしないでこの季節を迎えマスクやゴーグル
（花粉防御用のメガネです）を着用せずに外出してしまうと大変なことになります。
間断なく続く、くしゃみと滝のように流れる鼻水、そして開けているのが辛いほどの目のかゆみ。

この世の終わりのように具合が悪くなり、ひどい時には全身の関節が痛くなり発熱や頭痛を伴う
こともあります。
今までにした花粉症にからむ失敗談は数知れずあります。

こんなことをお話しすると、依頼者の方々は２月前後の内覧会立会いは「ツッチー」はヤバイのでは
とご心配される方もいらっしゃるかもしれませんがご安心ください。

私は花粉症歴も２０年以上のズバ抜けたキャリアを誇ります。
ベテランとして恥ずかしくない独自の対策を、かかりつけのお医者さん（不動産コンサルタントでは
ありません）と相談してオールシーズンの対策をしていますからまったく問題はありません。
めったなことでは風邪も引かないくらいに元気です。

花粉症に悩む方は早目に専門医の治療を受けることをオススメします。

2005.2.1

「問答無用」
いよいよ２月です。本格的内覧会シーズンに突入します。
毎年のことですが、年度末が近くなってくると物件の仕上がりが雑な現場が増えてきます。
原因はいろいろ考えられますが主なものは、
◆年度末に完成する物件が集中するので各現場の職人さんの人手が不足する。
◆分譲会社、施工会社の決算の関係で何が何でも３月末までの引渡に固執するあまりに
　無理な工期短縮による突貫工事を余儀なくされる。
結果的に、現場の考え方が仕事の質よりも期限を優先させるようになることでしょう。
まぁ、理由はどうでもいいのですが仕上がりはどうでもよくはありません。
どんな理由であろうと購入者には、まったく縁もゆかりもないことですからしっかりと仕上げて
下さい。ここは問答無用です。
購入した物件が完成したので、日時を決めて確認に来て下さいと言ったのは購入者の方々
ではありません。
日時を約束してお客様を呼び出しておいて、確認する部屋の清掃もきっちりとできていない
なんて一般常識で考えたら許されませんよね。
そういう意味でも清掃すらしっかりとできていない内覧会なんて最低でしょ。
夢を叶えるためにマイホーム買うという人が多いのですから、どうかその夢を内覧会で
粉々に壊すことだけはないようにして下さい。
お願いします。。。。。。。

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