土屋輝之の「今日のツッチー」

土屋輝之の「今日のツッチー」

　　不動産業界歴NO１。不動産売買のスペシャリスト。
　　元マンションの販売センター長。　販売一筋から、ユーザーのため一筋へ。
　　知識・技術力・人間性は言う事なし！！癒し系

１９５７．３．２３生まれ　とり年　Ａ型　おひつじ座

※土屋輝之の紹介はこちら	※マンション管理の達人サービスはこちら
※感想・激励などお待ちしております！！	tsuchiya@sakurajimusyo.com
コラム：ツッチーの「ここがムダです！！マンション管理」

2003年

　2004年

2005年

2005.4.30

「今月もありがとうございました」
今月もたくさんの方に話を聴いていただいたり、日記を読んでいただいたりほんとうに
ありがとうございました。感謝です。
突然ですが不動産コンサルタントとして生きていくために大切なことは何かなんてこと
考えてみました。
もちろん、理念や知識・技能・経験といったことが前提にはなりますがその他で大切な
ことは話すことと書くことに長けることでしょうか。
話すことも書くこともできないということではありませんが、長けるとなると簡単では
ありません。
しかし、人に何かを伝えるには話すか書くかどちらかがもっとも確実な方法であることに
疑いの余地はありません。
うまく話せたりうまく書けたりすることが「人と不動産のより幸福な関係を追求しその
思想を世の中に広めること」というを理念を実現するためには欠かせないもので、
その能力によって達成にいたる速度に著しく影響することも確かだろう。
何いってるのか、よく分からなくなってきたけど要するにもっと上手く分かりやすく話せる
ようにならないといけないし、もっと上手く文章で表現できるようにならないといけないって
ことです。
明日からもまた頑張ります。どうぞよろしく。。。。。やっぱり書くことはむずかしいです。

2005.4.29

「おなじ日本人として誇れる人」
日本人として誇れる人とたずねられたら、皆さんは誰と答えるのでしょうか。
世界に誇れる日本人はたくさんいます。
でも私は迷わずにこの人の名をあげたい。その人のは外交官　故杉　原　千　畝　氏です。
この人のおこなった伝説的な人道支援は、あまりにも有名なのでここでは触れませんが
いろいろな理屈ぬきで「世界に誇れる日本人」であると確信する。

「私を頼ってくる人々を見捨てるわけにはいかない。でなければ私は神に背く」

氏が外務省の命令に背いても、領事館に集まってくるユダヤの人々に命のビザを発給
したときの言葉です。
この言葉は私にとってとても大きく響きます。
自分にしかできないと相手に思われ、そして心の底から頼られたら断ることはできません。
良いことであるとか、悪いことであるとか、将来的に問題になるとかいうことは縁のない世界
の話ですね。

2005.4.24

「支持率９７％」
朝９時からさいたま市の管理組合さんの臨時総会に参加しました。
議案は「コンサルタント事務所に依頼しリプレイスに向けて具体策を策定」すること。
結果は議決権総数および区分所有者数の９７％の皆さんに指示され無事可決されました。
こんなに数多くの皆さんから圧倒的な支持を受け「マンション管理まるごとあんしんパック」
のご依頼をいただいたことに感謝します。
しかし、いつもそうですが圧倒的な支持を受けたことに対する緊張感というか責任の重さを
ズシリと感じる瞬間でもあり嬉しがってばかりはいられません。

今日から正式にリプレイスに向かって歩みを進めるわけですが、絶対に失敗が許されない
重圧を感じながら仕事をするのはやっぱり楽しいし、はっきり言って好きです。
言ってみれば、こんなコンサルタント冥利につきることは他にそうそうあるものではありません。
何としても組合の皆さんに喜んでいただける結果を出さなければならないと決意を新たに
東京に戻りました。

午後からは港区のマンションから管理費のコストダウンの問合せをいただき、私達が提供できる
コンサルティングサービス全般についての説明を組合の有志の方々にさせていただきました。
まだ竣工してから間もないマンションで、内覧会立会いにも数多くお伺いしたことが記憶に残って
います。
それにしても意識が高い管理組合さんですね、入居から管理に関する問題を意識されるまでの
期間が短いことにビックリです。
今後はこのような管理組合さんがきっと多くなることは間違えありません。
コンサルタントの意識もドンドン進化させなくてはいけません。
もちろん管理業者さんもですよーーー。

2005.4.23

「感謝です」
横浜市金沢区の管理組合さんからの依頼で、「達人のマンション管理サービス」について
住民説明会を開催させていただきました。
ヨットやモータークルーザーが舫いをとっているのが見えて、潮っ気が感じられるエリアです。
海好きの人ならこの辺りに住むことは理想的ですね。

今日説明させていただいたサービスは管理規約チェック・管理規約変更・管理調査報告・マンション
管理まるごと安心パック・共用部診断（従来、共用部診断はその他個別のご依頼ということでお取扱い
してまいりましたが、ニーズ急増により近々にホームページ上にレギュラーサービスとしてアップ
いたします。）等々たくさんのサービスについてご検討いただきうれしい限りです。
もうほんとうに感謝です。。。。。

いつも同じことを言ってますが、あぐらをかいて居眠りをしている管理業者さんが多過ぎる。
今日も建物たいするご不安とか、管理のトラブルや生活するうえで困っていることなどいろいろな
問題についてご相談をお受けしましたが、管理業者さんのいい加減な対応が原因であることが
数多くありました。

本来はトラブルを未然に防止するアドバイスをすることも、管理業者さんの大切な役割のはずです。
逆にトラブルの原因をつくってしまっているのではあまりにも情けない話です。
この管理業者さんは自分の親や兄弟が住んでいるマンションにも同じことをするのだろうか？
たぶん、しないはず、いやできないはずです。
いやいややる仕事なんかしないほうがいいでしょう、お互いにそのほうが幸せなはずだし。
もうそろそろこういう話するのもなんか面倒だし。やりたくないなら、さっさと退場してほしい。
やるならしっかりやろうよ。ほんとうにお願いします。。。。。

2005.4.21

「またまた、やります」
4月１７日にマンション管理セミナーが終了したばかりですがまたまた、やります。
今度は５月１５日（日）にさくら事務所初の試みでもある革新的なセミナーは、
「さくら事務所１dayスクール　マンション管理　公開コンサルティング」です。
毎回ご好評いただいている管理セミナー名物、たっぷり１時間にわたる「質疑応答」の
エッセンスを全編にわたって繰りひろげる「公開コンサルティング」です。
ご参加いただいた方には、他の管理組合で起こっているトラブルやその解決方法など
貴重なエピソードを含め、たくさんお持ち帰りいただけると確信しております。
詳細な内容については検討中ですが、参加者の皆さんと一緒にセミナーをつくるイメージ
でしょうか。
参加お申込みの皆さんからは、現場で起きているトラブル事例や、質問したいことなどを
あらかじめお寄せいただく形式になっていますので現役の理事さん、監事さん、またこれから
管理組合の役員さんになられる予定の方など、マンション管理に興味のある方ならどなた
でも気軽に参加していただけます。
私たちにとっても初めての試みはありますが、きっと有意義なものになると今から楽しみに
しています。
また、前回のセミナーで少しだけ評判の良かった「ツッチーの辻説法」もヴァージョンアップ
させてより充実したものにしたいと考えておりますので皆さんふるってご参加下さい。

2005.4.17

「お疲れさまでした」
今日はさくら事務所１dayスクール　絶対に失敗しない　“マンションの老後対策 ２”を
開催させていただきました。ご参加いただいた皆さんほんとうにお疲れさまでした。
恒例となったセミナー終了後の１時間におよぶ質疑応答の時間にも、皆様の真剣なご質問の
連続であっという間に時間が過ぎたという感じでした。

しかし、セミナー開催のたびに思うことですがとにかくトラブルや不安が多いですね。
トラブルの程度も大きななものから、中、小のトラブルまでたくさんありました。
またトラブルになるところまでは、いっていないものでも所有者の方々はかなり不安に感じて
いらっしゃることがひしひしと伝わってきました。

現場で起こっているさまざまなトラブルや不安に関する質問ですから、それに答える私も
必死です。
その甲斐もあって皆様からいただいたアンケートにも、質疑応答が一番良かったという感想
の方もいらっしゃいました。
いろいろと工夫して資料作成をしていますが、やはり現場で起こっている真実の迫力には
かなわないということでしょう。セミナーの中で質疑応答が一番良かったというのは少々複雑な
心境ではありますが、そこは天性のおおらかさを最大限に発揮してお褒めいただいたと解釈
しました。また次回のセミナーに向けて参考にさせていただくご意見もたくさんいただいて
盛況のうちに終了できたことをご参加いただいた皆さんに感謝したします。
ありがとうございました。

2005.4.16

「区分所有法における日本とドイツのちがい」
明日は「マンション管理セミナー」で講師を務めますが、今日は（財）マンション管理センター
主催の特別セミナー「ドイツ区分所有法制の現状」を受講してきました。
講師は元ポツダム大学教授のヴェルナー・メルレ博士という方です。
ドイツではポツダム大学が区分所有法のメッカだそうで、メルレ博士はその中心人物
だったということです。
ドイツの区分所有法（正確には住居所有権法）は、昭和３７年に日本で区分所有法を制定
する際に手本にしたということですからスタート時点ではとてもよくにた内容だったのです。
しかし、現在ではかなり方向性がちがってきています。

方向性の主なちがいは、日本の区分所有法は改正されるたびに多数決要件が緩和されて
いますが、ドイツの住居所有権法は原則的に所有者の全員賛成という思想が貫かれています。
理由は明確で所有権という権利が、多数決の決議によって侵害されることがあってはならない
というシンプルな考え方が根底にあるからということでした。
一例をあげれば日本では３７年の立法当初、規約の変更は「所有者全員の賛成」が要件で
したが現在では区分所有者の頭数ならびに議決権の４分の３以上の賛成をもって決すると
されています。もちろんドイツ法では全員賛成が原則だということです。
当然のことながら、ドイツ法においても実務ではこの原則が絶対ではなく緩和された運用が
行なわれているとのことですが、改めて少数意見のあつかい方のちがいなど考えさせられる
ところもありました。
日本法とドイツ法のちがいについての全体的な印象としては、ドイツ法は所有権に対する
配慮が行き届いているということでしょうか。
日本でも民法では「所有権絶対の原則」となっていますが、区分所有法にはあまり反映
されていない感があります。この差は個の権利に対する価値観の差なのだろうか。
明日のセミナーでは今日のセミナー受講の成果も糧として、大いに区分所有法についても
話したい。そんな気分です。

2005.4.10

「マンション管理業」
マンション管理適正化法が施行される以前は管理業者(管理会社）さんについては、法律上
明文化された定義はありませんでした。
同法の施行に関していえば、これだけでもたいへん画期的なことです。
ちなみにどのように定義されているか紹介しますが、「管理組合から委託を受けて管理事務
を行う行為で業として行なうもの（マンションの区分所有者が当該マンションについて行なう
ものを除く）をいう」（第２条７項）とされています。
ここでいう管理事務については同法の第２条６項に「マンションの管理事務に関する事務で
あって、基幹事務（管理組合の会計の収入および支出の調停及び出納ならびにマンション
（専有部分を除く）の維持または修繕に関する企画または実施の調整をいう）を含むものを
いう」と定められています。

なんだか、かた苦しくなってしまいましたが、お話したいのはむずかしいことではありません。
ここで注目していただきたいのは管理組合から委託を受けてというところです。
委託を受けてとありますから、委託していないことについては何もしてくれないのが原則です。
これは当然ですよね。
でも現実にはマンションの管理に関することは、すべて管理業者さんがやるものだという
先入観からでしょうか、頼んでいないことについても何でもかんでも管理業者さんがやって
くれていないとボヤいている人達ががたくさんいらっしゃいます。
たとえば、「よそのマンションでは排水管の高圧洗浄を毎年やってくれるのにうちの管理
会社は全然やってくれないのよねぇ。」といった具合です。
これは、よそのマンションは毎年排水管を高圧洗浄するという仕様で委託しているから
やってくれているだけで、管理業者さんが親切だからやったりとか、管理業者さんが気を
きかしてやってくれているということではけっしてありません。
ですから、管理に対する不満がある場合にはまず管理委託契約の内容に自分が不満に
思っていることがどのようににもりこまれているか確認して下さい。
そして、管理委託契約に含まれているのに実施されていないのであれば管理業者さんに
抗議するようにしたほうが良いと思います。

契約に含まれていないことが実施されていないということで文句をいわれたのでは、管理
業者さんがかわいそうです。
また、何かお願いする場合には業として行なうものとされているわけですからたとえ簡単な
ことでも基本的には大なり小なりの費用が必要になります。
現実には、管理業者さんの好意で無償提供されていることもたくさんあるのでは？
もし無償提供されていたら、これについてはしっかりと感謝してあげて下さい。
とにかく管理業者さんとはうまくつきあってほしいと思うのです。
お願いします。

2005.4.7

「なんでだろう。。。」
マンションでは次のような要件に応じて防火管理者を選任しなければなりません。
防火管理者になるには消防庁が実施する講習を終了する必要があります。
このことはごぞんじのかたも多いと思います。

店舗などがある場合にはこの限りではありませんが、ほとんどのマンションが該当すると
申し上げてもよいでしょう。
防火管理者は火災などが発生したときの対応や、地震時の行動、消防訓練の実施、消防用
設備の点検計画などを記載した消防計画書を作成し消防署に提出することになっています。
消防訓練などを行うときは防火管理者と役員などが協力して、マンション内の行事の一環として
行うのが一般的です。とても大切な役割であることは間違いありません。

マンションで管理者といえばもう一つ忘れてはならないのが、建物区分所有法に定められた
管理者です。
管理者は区分所有者全員の代表者という位置付けで、標準管理規約では理事長が管理者と
定められています。
大切さで考えれば防火管理者に優ることはあっても劣ることはないと思うのです。
しかし、不思議なことに管理者（理事長）になるために講習を受けるとか、なにかしなければ
ならないというような制限は一切ありません。
抽選でハズレ（アタリかな？）たから理事長になったとか、輪番制だから仕方なくやっている
などというのが一般的で率先して立候補したり他の組合員が推薦したりということはあまり
ないようです。
前から思っていたことですが防火管理者に講習制度があって、建物区分所有法の管理者に
は何もないというのはやっぱりおかしい、なんでだろうという思いが残ります。
マンション管理適正化法の立法時にも盛り込まれる様子もなかった。
これって片手落ちではないだろうか。。。。それとも手抜きか。。。。。
何でも法律でしばるのは好きではありませんが法律で決めないとダメなこともある。
もしやるとすれば国土交通省ってことになると思いますが、どこがやっても、誰が決めても
いいから何とかしてほしい。
マンション管理適正化法の立法時に大活躍した政党の代議士さんはどう思うだろうか。。。

2005.4.6

「管理費等滞納者の氏名公表について」
いろいろなマンションにおうかがいすることがありますが、ときどきビックリしてしまう
こともあります。
なにげなく掲示板を見ると、なんと管理費などを滞納している所有者の氏名と部屋番号
を公表しているではありませんか。
たしかに滞納は組合運営にとっては重大な問題ですが、このやり方には賛成できません。
問題が多すぎるといえるでしょう。
もしこれが理事会の決定によるものであれば、まさに理事会の暴走行為としか思えません。
こんなことをしている管理組合はめったにないとは思いますが、もし同じようなことをしている
ところがあったらすぐに止めて下さい。こんなことはなんの効果もないはずですから。
マンションという小さな社会の中ではありますが、これは明らかに制裁行為であると判断
できます。
組合や理事会の判断で個人的な制裁をくわえることなどあってはならないのです。
また、これを知っているのかどうかはわかりませんが管理業者さんが知っているとしたら
適切なアドバイスがされていないことがとても腹立たしく感じます。
管理業者さんも４月１日から全面施行された「個人情報保護法」により、管理費などの
滞納者氏名の取りあつかいについては今後そうとう神経質になってくるものと思われます。

組合活動に熱心なのはとてもありがたいのですが、このようなことはくれぐれもないように
してほしいものです。
お願いします。

2005.4.5

「条件付ペット飼育の問題点」
分譲マンション、３大トラブルのひとつであるペット問題は皆さんにとっても身近なテーマ
ではないでしょうか？
平成１５年に国土交通省により実施された「マンション総合調査」によれば、犬・猫の
飼育は全体の５８．３％のマンションで禁止と回答され、種類・サイズ等限定し認めている
という回答が２７．９％、ついで規則はないという回答が１１．３％、また全面的に認めて
いるという回答は２．６％という結果になっています。
平成１２年以降の分譲では種類・サイズ等限定し認めているという回答が５３．８％と
飛躍的に増加しており、禁止しているという回答は３６．８％に減少しています。
これは近年のペットブーム（あまり好きな言葉ではありませんが。。。）を反映して、購入
者のペット飼育志向が強くなってきていることを現しているといえるのではないでしょうか。

しかし、この「種類・サイズ等限定し認めているという」という、あいまいな決め方で今後
トラブル増大の心配はないのでしょうか？実際には、管理セミナーや管理サービスの
質問などの状況から種類とサイズに関するトラブルがあちらこちらで起こっているという
のが実情でしょう。
なかでも犬の大きさに関するトラブルはかなり深刻になっているのではないでしょうか。
ペットショップなどで仔犬を購入した場合に、成犬時の体高や体重の予測はできたと
しても必ずそのように成長してくれるとは限らないからです。
たとえば成犬時の予測が１０Kgの仔犬を購入したとしても、実際には１５Kgくらいに
育ってしまうことは珍しくないでしょう。
だからといって、体重制限が１０Kgだから家族の一員でもあるペットを大きくなりすぎた
ことを理由に手放すことなど、現実的にはできないことは動物好きな方なら理解できる
と思います。
でも、動物が好きでない方にとっては単なる規約違反ということにしかならないでしょう。

現在、多くのマンションではこの「種類・サイズ等限定し認めているという」ルールを採用
していますが、今後はもっと実践的な決め方が望まれるところです。

2005.4.2

「管理の敵は無関心」
平成１５年に国土交通省により実施された「マンション総合調査」によれば、管理業務の
全部または一部を管理業者さんに委託している管理組合が管理業者さんをどのように
決定しているかについては、マンション全体でみれば約８７．１％が分譲時の管理業者、
約１０％が分譲時の管理業者から現在の管理業者に変更、残り約２．９％がその他と
回答しています。
マンション竣工からの経過年数によっても差異がありますが、昭和５５年以降に竣工した
マンションであればおおむね同様の結果となっています。
この結果は前回の平成１１年の調査結果と同じ傾向をしめしています。
これを見てどう思われるかは個人差があると思いますが、分譲時の管理業者さんが
継続して委託している約８７％のマンションに管理上の問題がないのであればなにも
申しあげることはありませんが、この結果が管理に関する無関心の生んだものであれば
残念な結果だと思います。

私はけっしてリプレイス（管理業者変更）推進論者ではありませんが、時としてやむを得ず
リプレイスが必要なマンションがあることも事実です。
この８７％のマンションが一度でも管理委託契約の内容をチェックしていればよいのですが、
何もせず、ただ管理業者さんに言われるままに管理費を払いつづけているのであれば
その姿勢には大いに疑問を感じます。

管理組合のお金は皆さんの大切な財産を維持管理するための虎の子です。
ほとんどのマンションでは、ムダ使いをする余裕はないはずです。
しっかりチェックして将来に備えてほしいものです。

甲種防火管理者	収容人員５０人以上、延べ床面積が５００ｍ2以上
乙種防火管理者	収容人員５０人以上

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