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2005.7.30「管理員さんの勤務時間」
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＝日本経済新聞 ７月１８日朝刊より 抜粋＝ マンション管理「格付け」 国交省 評価基準年内に 中古購入、判断容易に 国土交通省はマンション管理に関する評価基準を年内に作成する。 管理の内容や将来の修繕に必要な積立金などについて居住者や 購入者が判断する材料を提供するのが狙い。 また、マンション管理組合から情報を集め、公表する制度も来年から始める。 マンション管理に実質的な格付けを導入する試みで、中古マンションの売買 が円滑に進むよう側面支援する。 マンションの管理状況は外部から実態が見えにくく、他との比較も難しい。 評価の基準が明確になり、情報公開が進めば、中古マンション売買の重要な 要素である管理状況を一般個人も判断しやすくなる。 管理の評価基準は国交省がガイドラインの形で公表する。築年数や建築 様式ごとの修繕積立金の標準額、管理規約に盛り込むべき内容、管理組合の 活動などについて「望ましい水準」「標準的な水準」「基準を満たす最低水準」の 三段階に分けて評価基準を示す。 例えば修繕積立金の場合、必要分の１００％超を望ましい水準、８０〜１００ ％を標準、６０〜８０％を最低水準とする。 管理費は個別性が高いため、一律の基準をつくりにくい。そこで管理コスト別の サービス内容を例示するなどして、割高な管理費には下げ圧力が働くような 工夫も採り入れるという。 個別のマンションの管理状況を各管理組合に報告してもらい国交省の外郭団 体の「マンション管理センター」がデータベース化、インターネットで公表する 仕組みも導入。十月から登録を受け付け、来年から公表する。 登録は任意だが、管理状況が良好なマンションは価値向上も期待できるとみて、 所有者が情報公開に前向きになる可能性がある。 一方で情報を公開しないと「管理状況が悪い」とこともも考えられる。 |
「マンションの健康診断」
いろいろなマンションで長期修繕計画を拝見しますが・・・・・。。。
んーーーん、まっ計画ですから、そういうこともあると思いますが、それにしても絵に
描いた餅のような計画が多いです。
ぜーんぜん、実質的じゃないんですよね。
第一に立地や構造など建物の基本的なことが修繕計画に反映されていません。
マンション共用部チェックを行なって感じることですが、例えば外壁の大規模修繕は
しっかりと実施されているのですが外見上の見映えをよくすることに終始してしまい、
タイル面や塗装面の浮きなど安全上の維持管理という観点が欠けていることがとても
たくさんあります。
もちろん予算に限りがあることは理解しますが、仮に予算が足りないのだとすれば
美観上の修繕よりも、剥落すれば人命にも関わる事故につながる可能性のある外壁
の浮きを補修すべきでしょう。
当然ですが、建物の維持管理は安全確保が最優先されるべきものです。
しかし、管理組合の皆さんが自分達で外壁の状態などを把握する訳にはいきません
から、やはり専門家に診断をお願いするしか良い方法はないでしょう。
また、修繕工事の優先順位は安全性に限ったことではなく維持管理の生涯コストなど
にも大きく影響しますから十分に検討する必要があります。
一般的に管理業者さんが３〜５年毎に長期修繕計画の見直しを行いますが、建物の
診断を行なわずにした見直しは本来的にはあまり意味がないことが多いと思います。
建物の診断は人間に例えれば人間ドックにあたりますが、人間ドックにも半日で終了
するお手軽なものから、１泊２日の本格的なものまでいろいろあります。
長期修繕計画の見直しの際には比較的お手軽なコースでよいと思われます。
大規模修繕工事の範囲や工事の仕様を特定するための診断なら本格的なコースが
必要になりますが、こちらの費用は管理費会計ではなく修繕積立金からの拠出が可能
です。
建物の管理とは元来、故障や劣化を可能な限り未然に防ぐため予防的に行なうもので、
壊れたり事故が起こったりしてから慌てて修繕することとは違います。
皆さんは本当の意味の管理を目指してください。
「希有な条件」
大田区で木造三階建ての新築戸建内覧会立会いに行ってきました。
いやぁー、いよいよ夏本番ていう感じですかねぇ。とりあえずというか、とにかく暑いです。
今日も大汗をかきながら現場です。やっぱ、現場はいいですね、何と言っても不動産
や建物は現場が基本ですからね。現場を忘れたらコンサルタント稼業もおわりです。
この物件は依頼者ご夫妻の奥さんのご実家が隣地だということもあり、ご両親も内覧
の応援に駆けつけて下さいました。
この現場の事業主さんはパワービルダーで、個人的な印象としてはかゆいところに
手が届いているというイメージがあります。
立ち会って下さった担当の方も、とても熱心で好印象でした。
ツーバイフォー（２×４）工法で建てられた数棟の建物は、エリア的な感覚では棟ごとの
間隔も比較的余裕があるように感じます。
そのせいでしょうか、風通しや日照にも大きな問題はなさそうです。
内覧会の結果は良好で、致命的な指摘事項はもちろんありません。
また、床鳴りや階段のきしみなどもまったく発見されませんでした。
まずは、しっかり造られていることを依頼者さんに報告させていただきましたが、とても
喜んでいらっしゃいました。ご両親もきっと喜んで下さると思います。
将来は奥さんのご実家の土地と合わせて利用する事もできるという、希有な条件を
備えた物件を手に入れられたという強運と親孝行には私もあやかり、また見習いたい
ものです。
この親孝行な家で皆さんが幸福に過ごされる事を祈ります。
「海を感じて暮らしたい」
昨日から２日間、横浜市金沢区でマンション共用部チェックを実施しました。
海に近い物件なので、塩害のことも考慮に入れてしっかりチェックしなければダメです。
午前中の作業を終え海辺に足を伸ばすと、自転車で来ていたおじさんがアサリを
バケツに半分くらい採っていました。
自宅から数分歩いたところで潮干狩りができるような環境は本当にうらやましい限り
です。
海を感じて暮らしたいと常々考えている私にとって、自宅の近くの海で採れたアサリ
が食卓を飾るような暮らしは理想に近いものです。
海に近いということは建物にとって良いことばかりではありませんが、そこに住む人達
にとっては夏場のレジャー客による混雑といったことはありますが、自然が感じられる
という点では貴重なエリアだと思います。
共用部チェックの結果は報告書にまとめて管理組合の皆さんに報告させていただき
ますが、残念ながら大きな問題点も含め複数の指摘事項が発見されました。
今後はこの問題点を長期修繕計画に反映させていかなければなりませんが、管理
組合の皆さん、管理業者さん、そして私たちさくら事務所も協力して末永く快適に
自然を感じながら安心して生活できるマンションであり続けられるようにしたいものです。
「一元的思考」
都内某所の管理組合からの依頼で地盤陥没の原因調査を行いました。
調査が完了したので、臨時に理事会を招集していただき報告させていただきましたが、
残念ながら調査の結果について詳しくお話しすることはできません。原因として
推測したことは雨水の排水方法に起因するものではないかというものでした。
雨水の排水方法は原則的に役所の指導にもとづいて決定されますから、建物を建てる
側が自由に決めることはできません。
役所の指導も建設地の地盤の特性などは考慮せずに下水道の負担を抑制するための
施策を無差別にあてはめているという状況です。
しかし、建設地の地盤によっては地域の特性を十分に考慮しないと今回のような結果を
招くことがあります。
およそ、地盤というものは地域の特性そのものといったもので、広範囲に一様な規制を
取り決めて実施することには無理があるのでしょう。
例えば、東京都で言えば中央区全体が同じ規制になるとか、東京全体で同じ規制を
かけるというような考え方にムリがあります。
大都市では下水道の負担が大きく、できるだけ公共下水に放流したくないことは
理解しますが、今後はもう少し地域の特性を考慮した指導方法に是非取り組んで
いただきたいものです。
何事につけても、一元的な思考は禁物だと改めて感じたのでした。
「内覧会立会い＆調査」
今日は新築マンションの内覧会立会いでひさしぶりに仙台へ・・・。
仙台に足を運ぶのは何年ぶりだろう？
仙台といえば牛タンだけど、あの美味しい牛タンは健在なのだろうか？
少し前に材料の入手難で牛タンがピンチになっているという話題もあった。。。
当然、笹かまぼこも忘れたらバチがあたるかもしれない。
帰りには何を食べようか。。。
そんなことを考えていたら、あっという間に仙台へ到着です。（ほかに考えることないのかね。）
目的のマンションは、仙台駅から歩いて１０分かからない位のところにありました。
出迎えてくださった依頼者ご夫妻、そして販売関係者さん、管理業者さん、施工会社さんの方々が皆さんとても礼儀正しい感じがしました。
部屋に入るとキズや汚れもほとんどなく好印象でした。
内覧立会いの結果としては、各室の給気口の仕上がりと建具の取り付けにやや難が
ありましたが、もちろん致命的なものではなく全体的な仕上がりとしては安心できる
ものでした。
指摘させていただいた箇所の補修についても、施工会社さんに気持ちよく対応していた
だき依頼者ご夫妻もほっとされたご様子でした。
無事に内覧会を終えて再び仙台駅へ、あいにくの空模様で付近をうろつくのは断念しましたが駅ビルの中で「牛タン通り」なる場所を発見。
早速、現地調査を実施そして数分後には某店のカウンターに陣取り、数分間考察の末
「牛タン定食 塩味」を注文。
検証の結果、仙台の牛タンは「健在」という結論に達しました。
調査を完了させ新幹線へ。
車中でもいろいろと調査する必要があるため、乗車前に調査資料を調達し東京へ着く
までに無事に調査を完了しました。
「ビル診断」
秋葉原でビルの建物診断と設備診断の相談があり現地を視察します。
築後２０年弱を経過している建物は付近の景色では珍しくないペンシル型のビルで、
土地の大きさは小さめの建売住宅と同じくらいで３０坪ありませんが、このビルも
まわりのビルも１０階くらいの高さのものが多い。
当然ですが隣の建物との間隔もびっくりするほどくっついています。
屋上や外壁、鉄骨外階段、そして給排水や電気設備、換気設備など概ねの様子を
拝見させていただきました。
先月に中央区新川で起きてしまった外壁剥落事故の影響でしょうか、雑誌などでも
ビルのメンテナンスに関する情報が多くなっているような気がします。
ビルオーナーさんには定期的なビル診断を、是非行なってほしいと思います。
また、最近はビルの売買も盛んなようですから契約の前には建物のチェックをすること
をオススメいたします。
建物の状態を把握せずに取引することはとても大きなリスクになることはビルも
マンションも一戸建もなんら変わりはありません。
「感謝です！！」
今日はマンション管理組合の理事会へ３件ハシゴで参加しました。
１件目は港区のタワーマンションでご依頼頂いた管理調査の報告会です。
今回の調査には現行の管理業者さんが全面的、積極的に調査にご協力を頂いたことも
ありとても精度の高い調査ならびに報告をすることができました。
理事会の皆さん、管理業者のスタッフの皆さんお疲れさまでした。
調査結果を踏まえて今後、管理のクォリティアップとコストダウンが達成できると確信して
おります。
質問に対するアフターフォローは大歓迎ですから遠慮なくお申し出下さい。
２件目はマンション管理丸ごと安心パックのお申込みを頂いた新宿区のマンションでサー
ビス実施の説明と経過報告会の打合せ、調査必要書類の受け渡しを行ないました。
港区から新宿区へ車で移動しましたが、山手通りの大渋滞にハマリ余裕を持たせた
はずのスケジュールがギリギリになってしまいました。
交通渋滞は本当に精神衛生上よくありませんね。
さくら事務所に依頼してよかったと皆さんから言っていただけるよう、しっかりした調査を
実施致しますので今後ともよろしくお願いいたします。
そして、本日最後の３件目の理事会は管理調査報告をご検討頂いている、埼玉県某市
の駅前マンションです。自宅が近い刀根くんが同行しました。
理事会の冒頭に３０分程のお時間を頂戴してコンサルティングサービスの趣旨や実施
方法などをお話させていただきました。
某大手分譲業者の系列管理業者のフロント（営業担当）さんも同席されていらっしゃい
ましたが、事前にお預かりしていた資料などから感じていた問題点をいくつかズバリ
ご指摘しました。
説明後、理事会に出席されていた皆さんからの質問をお受けして無事終了です。
その後、通常の理事会の議事がありますからお先に失礼させていただきました。
理事会の皆さんご清聴に感謝いたします。ほんとうにありがとうございました。
事務所に戻ると担当理事さんから連絡があったとのことで、早速ご連絡申し上げたところ
管理調査報告のご採用を本日の理事会でご決定頂いたというありがたいお言葉でした。
お引き受けするからには、あらん限りのノウハウを注ぎご期待にそえるよう頑張ります
ので、今後ともよろしくお願いいたします。
今日はコンサルタント冥利に尽きる充実した一日でした。
依頼者の皆さんから頼りにされると脳内麻薬が抽出されて疲れが吹き飛んでしまう。
この快感を知ったらコンサルタントはやめられない。
感謝です！！
「新しいトレンド」
最近は管理費の削減や管理体制の立て直しを目的として管理業者の変更(リプレイス）
がおこなわれる事は珍しくなくなりました。
管理費の削減をする場合に案外見落としがちなのがインターネット・サービス・プロバイ
ダー（I・S・P）の料金です。
近年分譲になったマンションでは個別に必要であるとか、不要であるとか言う事に
関係なくはじめから全戸にインターネットが利用できるようになっているものがほとんど
ではないでしょうか。
I・S・Pは分譲計画時にディベロッパーさんが既に導入を決めているもので料金は管理費
に含まれています。
管理組合の皆さんが選択をしたものではないということと料金がはじめから決まっている
という点では管理業者さんと同じですね。
このI・S・Pの料金はI・S・Pの増加やインターネットの普及に伴い、競争が激化して既に
価格競争の様相となっていることは皆さんも良くご存知ですよね。
しかし、管理組合で分譲当初から契約されている場合にはそんな情勢とは無縁で契約
当時の価格がずうっーと続いていきます。（これも管理費の場合と同じですよね。）
I・S・Pが自主的に「価格を下げましょう。」なんていうことにはならないですね。
ごく最近、あるI・S・Pの営業担当者さんとお話しする機会があっていろいろとお聞きした
のですが、管理組合単位で契約する料金もずいぶんと下がっているようです。
私が知る限りでも、現在月額２,８００円の負担になっているマンションでは月額１,８００円
位に負担を下げることができそうなのです。
戸あたり月額が１,０００円も安くなったら１００戸のマンションで月額１００,０００円の削減
になります。年間ではなんと１,２００,０００円の節約になります。
１０年間では・・・・・・です。あなどることはできません
その他にも、いろいろ調べてみるとI・S・PによってはIP電話を利用することでNTTとの
契約が不要になりNTT基本料金（ISDNの場合で２,７００円前後）が節約できるケースも
あるとか。
結論としては、マンション管理の見直しにインターネット・サービス・プロバイダーの見直し
も欠かすことはできない必須チェック事項ということは間違えありません。
I・S・Pのリプレイスは新しいトレンドになりそうですね。
「気分一新」
「あけましておめでとうございます。」と、ついこの間言ったような気がしますが２００５年は、
もう半分過ぎてしまいました。
そんな区切りの今日、この日記をご覧いただいている皆さんもビックリされたかもしれませんが、
さくら事務所のHPがリニューアルされました。
HPが新しくなって新鮮な気分になった反面、見慣れたページがなくなってしまう寂しさも少しあります。
もちろん変ったのはHPだけで私たちの考え方は今までと一緒です。
これからも、ますます充実したサービスの提供ができるように頑張りますのでどうぞよろしくお願いします。
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