2005.9.30
「うれしい知らせ」
もう、ずいぶん昔からお付き合いのある旧い知り合いから連絡をいただきました。
私が、不動産仲介業でまだまだ駆け出しだった頃にご契約をいただいた方ですから、
かれこれ２０年位のお付き合いになるでしょうか。
それから、ご購入いただいた自宅の売却、そして現住居の土地購入のお手伝いや
注文建築請負契約のお手伝いと、たくさんの仕事をお任せいただいたのはつい
この間の出来事のようにも感じます。
当時、ある大学病院の勤務医として活躍されていた先生ですが、今日世田谷区の
ある病院の院長に就任されたというご連絡をいただきました。
何だか、懐かしいというか、お互いに歳を重ねたというか、ちょっと複雑な気分にも
なりました。
世界は違うけれど、同じ時代を生きてきた知人が責任ある地位についたという知らせ
はやっぱりうれしいものですね。
通勤ルートに位置する病院なので、患者さんの迷惑にならなければ、久し振りにお目
にかかりたいと思うのですが・・・・・。
ご連絡のお礼をと思い電話をかけると、いつものとおりの明るい声で奥様が対応して
くださいました。
電話でお話していると、２０年位前の自分にタイムスリップしたような錯覚を覚えます。
時々は、時間が過ぎ去っていったことを実感することは、気持ちがリフレッシュする
ということも改めて感じ、先生のお世話にならないように体には気をつけたいとも
思ったのでした。
2005.9.28
「引渡し現況有姿の儘とする」
このところ完成物件の未販売住戸に関する、相談や依頼が増えているようです。
相談の中には、完成物件だからとか値引きをするからといった理由をつけて、
引渡しが現況有姿で施工状況に問題があったとしても、「手直しはできません。」
と堂々と言っている物件もあります。
こうした物件の売買契約書の末尾と重要事項説明には、「引渡し現況有姿の儘と
する」というような中古物件の売買契約書には、決まり文句で書かれている文言が
刷り込まれています。
まぁ、契約ですから売主さんと買主さんが双方納得していれば余計なことをいう
つもりはありませんが・・・・・。
確かに売主さんにも都合があるのは、よーくわかります。
でも、完成してから多少月数が経過したとはいえ、これってやっぱりおかしいですよね。
もちろん、竣工事の内覧会と同じ対応して欲しいとは言いませんが、不具合があれば
手直しするのが当然だと思うのです。
それでも、心ある売主さんは「引渡し時の対応はできませんが、定期点検の際に
ご指摘いただければ対応いたします。」と言って下さることもあります。
いくら、完成物件の未販売住戸だとはいっても買主さんにとっては、一生に一度の
清水の舞台から飛び降りるような気分で決断して購入するマイホームです。
せめて、これくらいの対応をしていただきたいものです。
そうでなければ、買主さんだけでなく売買される物件も拗ねてしまうような気がします。
2005.9.26
「投資向マンションの管理」
投資向マンションのディベロッパーさんから、投資向けマンションの管理の現状と
問題点ならびに将来的展望などについての取材を受けました。
自社が分譲したマンションオーナーに対する、管理意識の啓蒙が目的だということ
ですから、当然ですがこちらも本気です。こういったテーマだとやっぱり力が入ります
ねぇ。
この日記でもずいぶん前になりますが、投資向マンションやリゾートマンションの
管理については触れたことがありますが、自己居住用の一般的なマンションとは
異なる問題点を抱えています。
いろいろある問題の主な原因は、ほとんどの居住者が所有者ではないということ
にあります。
自らが住んでいていても、ついつい無関心になりがちなマンションの管理ですから
住んでいないとなると、なかなか関心が集まりにくいという現実があります。
投資向マンションの購入目的は、オーナーさんによっては老後対策であったり、
節税目的であったりなど、それぞれ違いはありますが購入したマンションの維持管理
は資産価値に大きく影響を与えますから、どのような目的で購入したとしても利害が
一致します。
所有期間中には、そこそこの利回りで運用ができていたとしても、投資の出口（EXIT）
にあたる売却時に大きな損失が出てしまったのでは元も子もありません。
もう耳にタコができるくらい何度も申し上げていますが、マンションの管理は管理業者
さんがするものではなく、管理組合（所有者自身）がするものです。
投資向マンションも分譲マンションである限り、この鉄則に変わりはありません。
マンション投資を既に実践している方も、これからマンション投資をする予定の方も
もっともっと、管理に目を向けてほしいのです。
マンション投資を成功裡に結び付けるには、土地や建物だけでなく管理ノウハウの
習得も必須であることは間違いありません。
2005.9.23
「新築マンションチラシ」
今日は秋分の日です。で、全国的（？）に祝日の金曜日で、３連休の初日となり
行楽地は大賑わいのようですね。
今朝、事務所へ来る途中、東京駅八重洲口を通りかかると大きな荷物を持った
人達が大勢右往左往しているのを見かけました。
まだまだ、民族大移動的なレジャーって残っているんだなぁ、なんていうこと考えつつ
事務所へ急ぎます。（ホントかね。。）
事務所へ着いて一息、数紙の新聞を広げるとさすがに３連休の初日だけあって、
新築マンションの販売チラシが、これでもかっ、、、て感じで大量に折り込まれています。
風が吹くと桶屋が儲かるの例えで、マンションが造られると新聞屋さんが儲かります。
（やっかみに聞こえますかね。）
一物件ごとに目を通すと、特徴的な現象が起こっています。
湾岸地域に造られるタワー型マンションが多いためでしょうか、チラシの中にボーリング
データと杭工事の仕様が一目で分かるように、簡略的なものではありますが土質柱状図
と杭の姿図が掲載されています。
今までにも、販売パンフレットなどに掲載されているのは見たことがありますがチラシに
土質柱状図などを掲載しているのは見たことがありませんでした。
しかも、同エリアの複数物件が同じようなものを掲載しています。
やはり、湾岸部ということでモデルルームの来場者さんで地盤を気にされる方が多いと
いうことなのでしょうか。
理由はともあれ、個人的にはこういうチラシは大賛成です。
分譲マンションのチラシというとタレントさんを起用したものや、航空写真とパースを合成
したイメージ図、夜景をモチーフにしたパースなどイメージが先行し過ぎているものが
多すぎるという気がします。
そんな中で構造や地質などを、わかりやすく模式図にしたようなものが数多く掲載され
ているチラシは逆に斬新な物になるかもしれません。
単にモデルルームへ足を運んでもらう手段としてのチラシはそろそろ卒業して、物件の
ことをより理解してもらう手段としてのチラシに移行してほしいと考えるのは私だけだろ
うか。
2005.9.20
「議決権行使書などの確認」
管理組合総会に出席できないときは、議決権行使書や委任状を利用して議決に参加
することができます。
以前に比べると、いろいろな調査の結果からみて総会の出席率は高くなってきていま
すが、残念ながらまだ大切な議決権を行使せず、総会に欠席してしまう方々も多くいらっしゃいます。
管理組合総会ではマンションの維持管理に関することや、管理組合の運営上とても重要
なことを審議する場ですから、是非出席してほしいものです。
しかし、どうしても都合で出席できないこともあると思いますので、議決権をムダにしないためにも議決権行使書や委任状の利用をお願いします。
先日、オブザーバーとして参加したある組合さんの総会で、少し気になる場面に遭遇
しました。
参加者の挙手による決議の際に、管理業者さんが「委任状ならびに議決権行使書に
よる賛成は○○件です。」続いて議長さんが「したがって本案は否決となりました。」とアナウンスされました。
もちろん、賛成者が決議要件に満たなかったわけですから否決ということで問題ないのですが、会場にいる理事会の方々も組合員の方々も誰も委任状や議決権行使書の
内容を確認していないようです。
どうやら、委任状などの確認を管理業者さんに任せっ放しているようなのです。
仮に管理業者さんに任せているとしても、最終的には組合の方々が確認すべきもの
です。
私が何を言いたいのかはもうおわかりだと思いますが、この方法では総会の決議が
正確に行なわれたとは言えません。
決議の際は、委任状などの内容確認をできれば複数の方が行なうようにしてください。
また、議決権行使書は議案ごと賛否の意思表示がされていますから、内容確認も
簡単にできますが委任状は委任した相手が誰なのか？
議長に委任したのか、それとも居住者の誰かに委任したのか、それによって結果が
変ってしまうこともあります。
総会の運営に詳しい方にとってはつまらないことかもしれませんが、不慣れな方は
十分に注意が必要です。
2005.9.17
「管理組合の掟」
横浜市のマンションで管理組合総会に立ち会いました。
今日の総会では、今期の事業報告や決算報告、来期の予算案、管理委託契約の
更新などの普通決議事項の他、携帯電話基地局の設置という特別決議事項が議案
となっています。
普通決議の議案については、滞りなく次々とスムースに決議が続き、いよいよ基地局
設置についての特別決議が開始されました。
議長より議案の要領について説明があり、基地局設置の工事業者さんとの質疑応答
の後、出席者の挙手による決議が行なわれました。
いつも感じることですが、やはり特別決議の要件である４分の３以上の賛成という
ハードルの高さは並大抵ではありません。
賛成の挙手をした出席者と、委任状ならびに議決権行使書あわせて可決には４票
及ばず、結果としては否決されあっさり廃案となってしまいました。
やはり、総重量が２トンを超える設置物に対する不安が拭えなかったということでしょう。
基地局設置の推進派であった所有者の方々の表情からは、落胆の色が隠せません
でしたが、自分の思い通りにはならないこともたくさんあるという、管理組合運営の
宿命であり非情なところでもあります。
総会の決議事項は、規約に定められた事と同様の効力を持つものですから仕方あり
ません。言わばこれが「管理組合の掟」なのです。
しかし、総会が閉会されるといつも通りの和やかな雰囲気が戻り、後片付けをすませ
それぞれに会場を後にされたのでした。
2005.9.15
「曲げられない本質」
理事会の運営に、個人の感情や思惑をはさむのはいけません。
熱心な理事さんほど、その危険性がかなりあるというのが私の実感です。
あるマンションの理事長さんは、建物の劣化に大きな危機感をもっていることから、
修繕工事に無関心な管理組合の皆さんに、実際の建物の劣化状況をより大げさに
また、より深刻な状況であるとして報告をして欲しいと依頼をしてきました。
しかし、当然のことながら事実と異なる報告はできるはずがありません。
逆に、建物を調査した結果について実際には深刻な状況に発展する懸念があっても、
管理組合の皆さんがあまり不安になるようなことは言わないで欲しいというような、
知り得た情報をあえてお知らせしないという、統制的な情報制限を依頼されることも
ありますが、もちろんこれもできるはずがありません。
理事会が管理組合の皆さんに、今後の組合運営や建物の維持管理について知り
得た情報を故意に制限するなどということは、組合員に対する明らかな背信行為です。
理事会や専門委員会などのメンバーさんに、自分の思い通りの修繕工事などを何と
しても実施したいというような強硬論者がいる場合は、特にこのような傾向が顕著に
現れる可能性が高くなります。
仮に実施することが、建物の維持管理上や管理組合運営に最終的にはプラスになる
というようなことであったとしても、あくまでも必要な情報はもれなく正確に開示して、
民主的に合議しなければなりません。
偽りの報告をすることは許されないのです。
時として期待にそえない場面では、融通が利かないコンサルタントだという印象を
持たれることもあると思いますが、マンション管理組合の運営とはかくあるべきだと
いう本質は、第三者であることの理念として曲げることはできません。
皆さんも理事会運営の際には、くれぐれもご注意いただきたいと思います。
2005.9.14
「忠孝」
多くの新築マンションでは、分譲業者さんの系列子会社である管理業者さんが
管理業務を受託するという仕組みになっています。
この仕組みの問題点については、ことある度に指摘が繰り返されてきました。
当の管理業者さんは自分たちは公平性、中立性を保って業務に就いていると
明言されますが、子会社が親会社に不利になるようなことを公平性などの大儀
によって問題なく実施できるような組織や人が、実際にどれくらい存在するのか
検討もつかない。
今日も実に親会社思いの忠孝な管理業者さんの業務について、ある管理組合の
理事さんから相談がありました。
人間社会でのことなら、親を思う子の話や子を思う親の話を聞いて嫌な気持ちに
なることはありませんが、道徳観や理屈をも超越する親会社思いの管理員さん
の行動、言動には呆れることが多すぎます。
管理業者としての報酬は、個々の所有者の皆さんから戴いていることは理解され
ていらっしゃるようですが、実際の行動は「親会社に不利にならない」ようにと
いうことがすべての規範になっています。
必ずしも「百害あって、一利なし」とまでは言いませんが、言葉とおりの弊害が
見受けられることも少なくないという現実もある。
2005.9.9
「神のみぞ知る」
今日は達人の契約事前相談の常連（？）さんが、ご来社されました。
目的は、東京都内の新築マンションを購入するための最終確認だということです。
今までにも、購入を検討されるたびに何度も足を運ばれたのですが最終決定には
至れませんでした。
しかし今日は、いよいよ決定できるかもしれません。
早速、検討物件の資料を拝見するとマンションの敷地の中に計画道路が通って
います。
おまけに、購入予定の部屋は計画道路に面しており隣接している土地は広大で
現在は賃貸駐車場として利用されています。
さらに、計画道路に面したエリアは用途地域が見直しになり、建ぺい率が６０％
容積率は３００％に変更予定だということです。
現在の賃貸駐車場には将来的にかなり大きな建築物が建設可能になるという
ことになります。
これらの情報は、ディベロッパーさんからではなく自ら都庁に足を運び調べたという
ことですから、本当に頭が下がる思いです。
将来的な懸念材料をいろいろとお話しさせていただくうちに、残念ながら今回の検討
物件も購入を見合わせる可能性が大きいということになってしまいましたが、契約前
に知ることができて本当によかったと、よろこんでいただけました。
検討している物件についての、将来的な懸念をいろいろと申し上げることは、少し
気の毒な感じもしますが気が付いたことを隠すわけにはいきません。
ホッとしたのもつかの間、また新しい物件を探すのは気が重いともお話されて
いました。
同じ物件の他のタイプに、キャンセルがあれば検討されることもオススメしましたが、
どうなるかは神のみぞ知るということでしょうか。。。。。
2005.9.5
「Ｓ・Ｏ・Ｓ」
・・・ −−− ・・・ ・・・ −−− ・・・
・・・ −−− ・・・ ・・・ −−− ・・・
トントントン ツーツーツー トントントン トントントン ツーツーツー トントントン
先日千葉県某市のマンションから、ＳＯＳ緊急救助信号が発信されてきました。
昨年行なった大規模修繕工事が原因らしい。
ということで、今日は大規模修繕工事の仕上がりを拝見するために千葉県に急行（？）
しました。
理事長さんの奥様と管理員さん、そして本当に忙しい中を駆けつけてくれた理事さん
のお話を伺い、現場を確認させていただきました。
おもな工事箇所は、外壁・鉄部・開放廊下の床などです。
果たして工事の仕上がりは・・・・・？んっんーん。。。
工事箇所の仕上がり状況は、かなり雑な印象です。
「丁寧な仕事をした」という、職人さんのスピリッツが全く感じられません。
んー、なんて言ったらいいか、、、、、「とりあえずやりました。」って感じですかねぇ。
外壁タイルを試しに数箇所打診してみると、結構な確率で浮いているという状況です。
昨年末の修繕工事から、1年経過していないことを考えるとかなり悪い状態です。
屋上や共用廊下、外階段などをざっと観た限りでもかなり不安が残ります。
最終的には「達人の共用部チェック」をオススメして帰ってくることになりましたが、
気持ちの整理がつかないというか、何かしゃく然としない心境です。
それにしても、何と無責任な施工業者なのだろう。
このままでは５,０００万円近い工事費が無駄になってしまうかもしれない。
全体から見れば氷山の一角かもしれないが、しっかりチェックして補修工事をして
もらわなければ、居住者の皆さんはとてもやりきれないだろう。
2005.9.4
「相乗的効果」
今日は、埼玉県某市で「達人の管理調査報告」の報告を行ないます。
私鉄沿線の駅前に立地するマンションの管理組合さんからのご依頼です。
現在の管理業者さんは、分譲時に事業主が指定した大手系列子会社です。
このケースは最も一般的なケースなのですが、残念なことに管理委託費が最も割高に
設定されていることが多いのです。
今回の調査でも、現行の管理委託契約と同等の仕様で、現管理業社さんと比較しても
遜色のない大手管理業者での比較ですが、何と約２５％の管理費削減が可能という
結果となりました。
しかも、管理の仕様にどうしても納得できない過不足もあったりします。
さらに、その過不足をすべて解消し現在の仕様よりも、グーンと仕様アップしてもまだ
１６％以上もコスト削減できてしまうという状況です。
現在の年間管理費用はおよそ１,６００万円程ですが、その２５％は約４００万円となり
ますから侮ることはできません。
１年間で約４００万円ですから、当然ですが１０年間では約,４０００万円になります。
総戸数が１００戸には届かないこのマンションでは、かなりの修繕工事でも賄えるだけの
資金になってしまいます。
場合によっては、修繕積立金の増額をしなくても、長期修繕計画上問題が発生しない
可能性もあります。
管理費の削減は、このように相乗的効果をもたらすものですが、安ければよいという
ものではないことは、誰よりもよく分かっているつもりです。
ですが、それにしても違いが大き過ぎます。
確かに現在の管理業者さんは、知名度、ブランド力、信頼性、どれをとっても文句なし
なのですが。。。。。。それにしてもねぇ。。という感じです。
今後、どのように展開していくかは、理事会さんや管理組合さんの考え方次第ですが、
悔いの残らないようにしてほしいものです。
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