2005.11.30

「責任」
電車に乗って都内を移動する。
何の気ない乗客の会話がふと耳にとまった。
話題は構造計算偽造事件のようだ。
話の詳細は分からないが、最近購入した自分のマンションは大丈夫だろうか？
といった内容のようだ。

駅に着き新たに乗ってきた３人連れの女性も、やはり構造計算偽造について話して
います。
その中の１人の女性は、計算書類を捏造した建築士に対する怒りを、別の女性は
マンション分譲会社の代表者の発言に対する意見を話している。
もう１人の女性はひたすら２人の話を聞き続けている。
話は途切れることなく続けられている。

皆が不安に陥っている様子がひしひしと伝わってくる。
この状況を招いた不動産・建設業界の責任は重い。
もちろん、自らも業界人であると認識している私にも責任はある。
問題の大きさに比して、私の存在などあまりにも小さすぎて無力だが、この現状を
打開できることなら協力を惜しむつもりはない。

2005.11.28

「不思議な気分」
このところ不動産業界の古い友人や知人からの問合せが続いている。
問合せの内容は、世間を騒がせている某建築確認審査機関で確認取得をした物件
についての相談です。
今回の事件では購入したユーザーさんばかりでなく、分譲する業者の担当者も不安に
なっているという状況で、まさに世も末である。

私を頼って連絡してもらえるのはありがたいが、ここで彼らが期待する答えはありま
せん。

また、現在この審査機関で確認取得した物件を販売している業者からは、安心して
購入してもらう方法は無いか、などという相談まで舞い込んで来る始末である。
相談の相手は某不動産販売業者の一騎当千たる人物で、いつもなら販売業績の好調
さを得意気に話す際の声とは別人のように、妙に神妙な声を出しまじめに質問してきます。

しかし、売る側が不安な物件を安心して購入してもらう方法などあるわけがない。
もしそんな方法があるなら、こちらが教えてもらいたいくらいである。

ユーザーの不安に耳を傾けることには慣れているが、業者の不安を聞くことには
不慣れでこちら不思議な気分である。

2005.11.27

「穏やかな内覧会」
新築マンションの内覧会に同行しました。
目的地は私の記憶と古い地図によれば、公会堂があった場所のようです。
内覧会の会場は穏やかな雰囲気で、何となくゆったりとした時間が流れている
感じさえします。
世間を騒がせている問題などは一切感じさせない空間です。

専有部分に使用されている素材や仕上の関係から、キズや汚れやその他軽微な指摘
が若干ありましたが、最後まで立ち会って下さった若い監督さんの説明で、分譲業者と
施工業者の仕様に対するこだわりもある程度理解することができました。
依頼者ご夫妻と、付き添いのお母様も安心された様子で私も一安心です。

穏やかな内覧会にほっとしたのもつかの間、多くの願いをこめて購入するマイホームを犯罪的悪意で粉々に叩き潰した奴にまた怒りがこみ上げてきた。

2005.11.26

「まず、落ち着いてください」
テレビをみていると、ほとんどの局で構造計算書の偽造問題をとりあげている。
今や、１０００万人以上がマンションで暮らしていることを考えれば、無理もないこと
だと思う。

こうなると不安が不安をよぶという状況になってくる。
マンション管理サービスのご依頼をいただいている管理組合からも、不安を訴える
問合せが数多く寄せられている。

今すぐに構造計算書類に問題がないか検証したいという要請もある。
不安がそうさせるのでしょうか、とても慌てている感じがします。
しかし、今後の管理組合のとるべき行動や対策を冷静に考え判断してほしいと
お話しすると、徐々に落ち着きを取り戻される様子が伝わってきます。

管理組合の皆さん。まず、落ち着ついてください。
そして、不安を取り除くためには何が必要なのか冷静に考えましょう。

2005.11.22

「人と不動産の最悪の関係」
朝、事務所に入ると電話が鳴っている。
席に着く・・・・、「マンションの構造が心配だという方から相談の電話です。お願い
します。」既に社会問題化した感のある構造計算書偽造が発覚してから、こんな
やりとりが続いています。

話を聞けば、新築マンションを契約済みということで間もなく内覧会だという。
しかし、今回の事件が発覚してから、自分達の購入したマンションは大丈夫なの
だろうか？という不安が日に日に増してきたという。
そして、とうとう夫婦間の結論は安全が確認できなければ手付金を放棄しても
購入を諦めようということになったらしい。
支払った手付金は売買価格の１０％だということで、当然ですが数百万円になる
とのことでした。

電話口での様子は、とにかく不安だということを堰をきったように話し続けられます。
電話機のディスプレイを確認すると、既に通話時間は３０分になろうという状況です。
急いで仕上なければならないリポートや、メールの応対も気になるが電話の向こうの
様子が気になり受話器を置くことができません。

それでも何とか、マンションの分譲事業主に構造計算の確認をお願いするよう、
説明を終えて受話器を置いた。

複雑な思いが胸をよぎります。分譲事業主としっかりと話ができるだろうか、
一息つきながら、そんなことを考えていると今度は現在、管理組合理事長を務めている
という方から、やはり「構造が不安なので調べたいがどうすれば・・・・・。」といった
相談の電話です。

４〜５本の構造不安の電話の対応に追われ、気が付けば既に昼を過ぎている。
現時点では真相が不明なので多くを語る事は避けるが、早く全容を解明して不要な
心配をしないで済むように、また、同じことが繰り返されないような対策を含め早急に
対応してもらいたい。

新築マンションの構造が心配で、安心して住めない様な状況は「人と不動産の最悪な
関係」であり、過去に経験したことのない「人と不動産の関係の危機」であることは
確かだ。

2005.11.20

「本望です」
さいたま市でマンション管理まるごと安心パックをご利用いただいた、マンションの
管理組合総会に出席しました。

今回の総会は定期総会で、前期の決算報告・承認のあと今期の予算が説明された
際、管理業者のリプレイスによる管理費削減効果として、今までの長期修繕計画では
大規模修繕実施時に予定されていた、一時金（戸当たり平均約５０万円）の徴収は
不要になったことが発表されました。

リプレイス後の新規管理委託業者の業務が順調かつ質が高いこともあり、大いに
満足していただけたと実感できました。
総会終了後には、いろいろと労をとった理事会や委員会の方々に対し、満場の拍手
が起こったことはとても印象的でした。
こういう場面に遭遇すると、ほんとうにうれしくなりますね。まさに本望です。

管理委託業者の選定は、価格ありきではないということを口癖のように申し上げて
いますが、管理の質があがることはあっても落とすことなく、管理委託費が安くなる
効果はやはり大きなものです。

分譲時の長期修繕計画は販売上の戦略からでしょうか、はじめから修繕積立金が
不足することを前提として毎月の積立額や修繕積立基金が設定されています。
不足したら一時金でまかなう計画なんて、そんなのは計画とは言えません。
通常、世の中ではこういうのを「無計画」と言います。
こういう修繕計画は、「長期修繕無計画」とでも言うことにしようか。

今、長期修繕（無）計画に一時金の予定のある管理組合の皆さんも、他人事では
ありません。
大規模修繕の足音はあっという間にすぐそこまでやってきます。

2005.11.19

「集中豪雨の被害」
都内某区で管理組合総会に参加しました。
このマンションは９月４日の集中豪雨の被害に遭い、ピット式駐車場に雨水が浸入
して組合員の皆さんの愛車が水没してしまいました。
また、住戸の一部にも汚水が逆流し浸水するという被害があったとのことです。

当時、新築入居して間がなく管理組合も設立されておらず、事実上機能していない
という状態だったようです。

このマンションでは、この被害時の件を含め管理業者の対応があまりにも稚拙だと
いうことが理由で早くもリプレイスの議論がはじまっています。
この組合からは、これからいろいろな相談を受けることになると思いますが、何か
やり場のない怒りを感じてしまいます。

2005.11.15

「ガンバレ、マンション管理士受験生」
今年も「マンション管理士」の試験が近付いてきました。
色々な方から、この制度の今後の展望について尋ねられることも多く考えさせられる
ことがたくさんあります。
全くの私見ですが、この制度について考えるところをお話します。

マンションの管理は大きく次の２つに分類できると思います。
�@建物・設備の維持管理　　�A管理組合運営

現在のマンション管理士制度は、ともするとこの２つを１人の管理士が相談を受ける
ことになりかねません。
はっきり言って、それは相当無理な話です。

もともと、制度の見直しをすることが前提で見切り発車した、という話もあったということ
でそろそろ見直したほうがよいと思う。
まず、建物や設備の維持管理に関する管理士と、管理組合運営に関する管理士を別々
にすべきであると思う。
そして、それぞれの管理士には１級と２級とか、甲種と乙種とかといった種別でレベルを
分けるべきでしょう。
もちろん、同じ人がすべての資格を持っていても全然構いません。

それから、試験に合格すれば直ぐに業務ができるという制度も、どう考えてもおかしい
と思う。
やはり、一定の業務経験などの受験資格を設けるべきだろう。
全くの素人が学科試験に合格しただけで、管理組合の相談を受け役に立つとは到底
思えません。

こんなことを言っていても、２７日には今年の試験が実施される。
受験する皆さんの健闘を祈ります。

2005.11.10

「マンション管理ガイドライン」
東京都がマンションの新規分譲時に、分譲事業者が購入予定者に説明することが
望ましい事項や、より良い管理に向け、管理組合が行うことが望ましい維持管理の
具体的な項目や水準を、関係業界団体の協力を得て、「マンション管理ガイドライン」
としてまとめた。
これまでに、販売時を含めたマンション管理関連の施策は全国でも初の取り組みとなる。

いやぁ、ようやくやってくれました。さすがは、石原都知事という感じです。
新規分譲時に管理にかかわる情報提供が不十分であることは、ことあるごとにお話し
てきました。
購入者の維持管理に関する基本的知識の欠落が、マンションの管理運営をめぐる
様々な問題の要因であることに対し、とうとう行政が動いてくれました。

東京都では、分譲事業者が購入予定者に対して行うことが望ましい具体的事項として、
（1）維持管理に関する内容の書面による周知
（2）管理規約案に、長期修繕計画はおおむね５年ごとに見直す旨を明記
することなどをあげた。
また、管理組合が行うことが望ましい維持管理の具体的事項として、
（1）30年の長期修繕計画の策定、同計画と連動した修繕積立金の確保
（2）管理委託の履行状況の確認
などをあげている。

詳しくは→ここで確認して下さい。

こんな基本的なことは誰も何も言わなくても実施されるべきものですが、それがうまく
いかないのですから仕方ありません。
過去の例では、東京都がはじめれば他の行政も後を追うように、同じような策を施して
きますから、意外と早く当たり前になるかもしれません。

2005.11.05

「共用部チェック結果報告会」
某管理組合に実施していただいた、共用部チェックの結果について住民の皆さんに
報告をさせていただきました。
告知期間が短期間であったにもかかわらず、マンション内のホールには熱心な居住者
の方々が集まってくださいました。（感謝！！）

かなり規模の大きいマンションであることから、共用部チェックの主な指摘事項の説明
だけでも、質疑応答を含め約３時間の長丁場となりましたがマンションの将来を
杞憂に感じていているためでしょうか、会場内は熱気に包まれ途切れなく続く質問に
答える私たちも必死です。

それにしても、建設時の計画がもう少し緻密なものであったら、また、も少し施工の際
に注意を払っていたら結果は変っていたのではないだろうかといった残念な思いも
あります。
造る時の僅かな気遣いがあれば、防ぐことができた指摘事項が数多く見受けられる
だけに、施工者に対する憤りを禁じ得ないという私たちの本音も含めた報告となった
のでした。

居住者の多くは、３０年以上もの長期に渡る住宅ローンを利用し、一生を賭して夢の
マイホームを購入した方々です。
その夢が、こんなことで粉々に壊されてよいはずがありません。
この思いだけは絶対に曲げられない。譲れない。

2005.11.01

「己が心」
今日から１１月ですね。
今年も残すところ、あと２ヶ月となってしまいました。
と、毎年今頃になるとこんな出だしで書いているような気がします。
そりゃ１１月だから、今年はあと２ヶ月経てば終わりに決まってるだろ、と言う声も
聞こえてきそうですが。　。　。

というわけで、今年も残り少なくなりましたが今月も全力疾走です。
たくさんのご依頼をいただき、正面からそれに向き合えば当然そうなります。
月の初めですから、初心を忘れないために自分の心を見つめてみました。
今の心境は、易経に言う

「天を楽しみ命を知る、故に憂えず。」
　　てんをたのしみめいをしる、ゆえにうれえず。

といったところでしょうか。なんかちょっと、かっこいいですね。
自分の運命をよろこび、その使命を知りさえすれば悩みや迷いなどはない。
まさに、こんな気分でしっくりきます。

そうだ、今月から月初は格言を引用することにします。
気を引き締めてかかるには、丁度いい感じです。