2005.12.27

「これでとどめだ！！」
今年最後の内覧会立会いです。。。
東京都内某区、「文句なしに良い出来栄えです。」ここの施工会社さん気合が入って
ますね。指摘事項は枝葉末節なものばかり全部で４ヶ所です。
でも、残念ながらここと同じ施工会社の物件でもここの物件ほどの気合は感じられない
現場もありました。

やっぱり、会社じゃないんですよね。
当たり前の話ですが、マンション造っているのは会社じゃなくて人ですからね。
物件の仕上がりに大手＝安心、大手＝確実なんていう図式は全くあてはまりません。
今日のような現場をみると、つくづくそう思うのです。

丁寧に施工された優良なマンションを購入したいという願いは、購入を検討する人達
共通のものですが、入手し得る情報からそれを判断することは難しいでしょう。
しかし、造り手側がもっともっと情報を公開すれば一定の判断をすることも夢や幻では
ありません。

2005.12.25

「ゆきやこんこ」
昨日は、タイヤのパンクというトラブルでヒヤッとしました。
早速、車の冬対策ということで磨耗したタイヤの交換などを行なうためにタイヤショップや
カー用品量販店に電話でタイヤの在庫を確認しました。

しかし、残念ながら私の車に装着されている１９５−１４−７０というタイヤは在庫があり
ません。
このままでは、しばらくの間「ゴーッ」というひどいロードノイズとお付き合いしなければ
なりません。しかも音がうるさいだけでなくスペアタイヤは非常走行用で長く走行する
ことは相当危険なようです。

いろいろと手を尽くしましたがタイヤは見つからず、諦めかけていたところに中古タイヤ店にタイヤがあるという吉報が舞い込みました。
中古タイヤ店に行くと、今は主のないたくさんのタイヤがラックに山積みされていて、
再びの出番を待ち受けていました。
私は、店の「おっちゃん」の勧めもあって新品同様のスタッドレスタイヤ一式を購入、
早速取り付けてもらって冬対策は完了です。
おまけに、費用は新品タイヤ約1本分程度ですごく得した気分です。

こうなると現金なもので、いつもなら雪が降らないように祈ってますがスタッドレスタイヤ
を装着したら、早く降らないかなぁと雪を楽しみにしています。
長靴を買った子供が雨が降るのを楽しみにしているのと同じ心境です。
この冬は、雪が降っても車で内覧会立会いなどの現場にいけますから安心です。

♪♪ゆきや　こんこ　あられや　こんこ
　　　　　　　 ふっては　ふっては　ずんずん　つもる  ・　・　・　・♪♪♪

2005.12.24

「PIT　IN」
横浜市某区で大規模マンションの内覧会立会いです。
午前中は事務所でデスクワーク、etc・・・・・。。。
午後時間的に余裕を持って第三京浜経由で横浜へ向かいます。
環八外回りで第三京浜入り口にさしかかる頃、ステアリングに異常反応が発生しました。
思うように舵が効かなくなったため、近くのガソリンスタンドに。。。。PIT　IN。
右前輪のタイヤは完全に空気が抜けている状態です。
本来ならしっかりと修理をしたいところですが、内覧会開始時間が刻々と近付いている
ため、スペアタイヤに付け替えて先を急ぐことに。
しかし、スペアタイヤっていう奴は小さくて細くて何とも頼りないもので、６０km/hを過ぎたあたりから「ゴーッ」という感じのひどいロードノイズが聞こえてきます。

依頼者の方に移動中にトラブルが発生した件は連絡済ですが、早く現場に到着したい
という気持ちからつい加速すると「ゴーッ」という危険を知らせる警告音が聞こえてきます。
内覧会には無事に到着し大きな迷惑をかけることはありませんでしたが、今年の冬は
厳しそうなので車のトラブルで迷惑をかけないように冬対策をすることにしよう。

2005.12.21

「嫌な話」
達人のマンション共用部チェックをご依頼いただいたあるマンションでは、約１年前に
大規模修繕工事が実施されたのですが、数千万円の費用を費やして修繕したはずの
外壁や外階段、共用廊下などが目を覆うような状態でとても１年前に修繕工事が実施
されたとは思えないのです。
さらに、このマンションでは旧理事が修繕工事の業者と結託しリベートを受け取った
という黒い噂がささやかれています。
いやな話です。マンション管理のコンサルティングを行う上で何が嫌だといえばこの手
の話が一番嫌です。
現理事の方々の心労は、察するに余りあります。

そして、さらに最悪なのは噂になっている旧理事がこのタイミングで戸建住宅へ転居
してしまったのです。
こうなると、業者から受け取ったリベートが新居の頭金に化けたのだと噂が噂をよんで
しまいます。

しかし、大切なことはこの事実関係を暴くことではなく施工業者に対し、大規模修繕工事
の保証規定に則り速やかに補修工事を実施してもらうことです。
外壁タイルが多数浮いてしまっているこのマンションは、高速道路に面して建設されて
いますから、万が一剥落事故が発生した場合には高速道路上に剥落したタイル片が
散乱する事は必至です。
多数の車が走行している高速道路上に、剥落したタイル片が散乱する様子など考えた
だけでもゾッとする地獄絵図です。

大規模修繕の施工業者は事の重大性に早く気付き、速やかに補修工事を完璧に行って
ほしいものです。

2005.12.20

「立派なアフター」
先日、さいたま市の竣工後約７年を経過したマンションにお伺いしました。
このマンションでは、数ヶ月前にお伺いした際に建物の一部に鉄筋のかぶり厚が
基準を満たしていないことが発見されたことから、分譲業者に申し入れを行い施工
業者が建物全域にわたる調査および施工不良箇所の修繕が実施されました。

今回の訪問は、理事会や委員会の皆さんが完了確認を行うとの事で立会いの要請
を頂いたことによるものです。
今回の事態発覚当初、分譲業者の方々と多少行き違いもあったようですが、結果と
して竣工後７年間を経過していることを考えると、十分に納得できる修繕が実施され
ました。施工業者の方々も本当にご苦労様でした。

２年定期点検時の補修ですら、しっかりと行うことができない分譲業者や施工業者が
ある中で、今回の修繕工事はとても立派だったと思うのです。

居住者の皆さんも、この分譲業者の物件を購入してよかったときっと思っているに
違いありません。

分譲業者や施工業者のすべてがこのような対応ができれば、マンションにかかわる
トラブルや不安はずいぶんと少なくなるのですが。

2005.12.18

「修繕履歴は財産です」
竣工後約２年のタワー型マンションで、理事会の有志の皆さんと２年定期点検に
対応するための共用部チェックや、管理委託契約更新に対応するための管理調査
報告についてお話しました。

こちらのマンションでは、分譲業者ならびに施工業者・管理業者によって２年定期点検
は実施済みですがその方法と事後処理について、住民の皆さんは不安・不満を募らせ
ています。
多くの場合、２年定期点検の後に指摘事項についての補修がなされるわけですが、
残念なことに補修方法についての事前報告がなく、補修完了後の報告書にも施工時
の写真などが全く添付されていないこともあります。
ひどい場合には、補修に際し事前に連絡がなく住民の皆さんや理事会の方々が知ら
ない間に行われている場合もあるようです。

確かに指摘事項の補修はされてはいますが、これでは「修繕の履歴」として不完全で
あるため、将来的な維持管理計画の立案などを行う場合のデータとしては余り役立ち
ません。
マンションみらいネットの登場で、「修繕の履歴」ということがクローズアップされていま
すが、修繕の履歴には次のような要件があります。

１）修繕に至った経緯（例：「２年定期点検にて発見」「住民からの指摘」など）
２）診断方法と結果 　（例：「目視にて剥離を確認」「クラックスケールで亀裂を計測」など）
３）施工要領（手順）書（補修の方法が仕様材料や手順、確認方法などを含めて記載）
４）施工実施記録　　　（施工時の状況や検査の様子を写真などで記録）
５）施工完了報告書　 （管理組合や理事会の完了確認方法についても記録）

１）２）については管理組合で記録可能ですが、３）４）５）については施工業者が作成
するものです。
こうして記録された修繕履歴をバインダーなどにファイリングしておけば、理事会の
引継ぎなどもとても簡便にできるはずです。
もちろん、ペーパーではなくコンピュータを利用した電子ファイリングでも構いません。
整理された修繕履歴はマンションの貴重な財産になります。

2005.12.14

「強度偽装問題証人喚問」
今日は事務所で終日デスクワークです。
このところ、時間に追われ遅れがちだった処理が徐々にではありますが片付きつつ
あります。
「さあー、今日は頑張って遅れを取り戻すぞーーー。」と勇んではみましたが、事務所
に置かれているテレビでは強度偽装問題の証人喚問が中継されていて、ついつい
テレビに見入ってしまうのでした。
早く終わらせなければと、パソコンの画面に集中しますがダメです。
やっぱり気になります。

目はパソコンに向かいながらも、耳は完全にテレビの音声に支配されています。
そんなことで、頭の中は画面の処理と証人喚問の二元中継状態です。

今日の証人喚問でもっとも気になったのは、姉歯元建築士の証言で偽装を始めた
動機は何かということです。
この質問に対する姉歯元建築士の回答は、鉄筋を減らせと支持を受けたが、これ
以上はできないと断った。しかし、事務所は他にもあるとプレッシャーを受けたことで
家族や生活のことなどを考えた結果、最終的に断ることができなかった。というような
内容でした。

この状況になっても自分なら１００％断ることができただろうか？
と、自問自答をしてみるが即座に絶対に断れるという回答は出てこなかった。
このときにふっと浮かんだ言葉が、「武士は食わねど高楊枝」です。

武士は例え貧困で何も食えなくても、腹が満たされているように装い楊枝を使うもの
だということで、生活に困窮しても道に外れたことを行なわないという気位の高さを
現した言葉です。
最近の日本では、少し以前には考えられなかったような事がたくさん起こり始めて
いるような気がしますが、今やすっかりなりを潜めてしまった「武士道」精神の欠如が
原因の一端ではないかという気もします。

もちろん、姉歯元建築士のしたことは取り返しのつかない背信行為であることは間違
いありませんが、事の大小を別にすれば資本主義社会の構造にはありがちな事だと
いう気もしたのでした。

2005.12.13

「残念です」
先日、都内のあるマンション管理組合の有志の皆さんが開催した集会にお伺いしました。
新築マンションの購入者が物件に不安を感じたり、分譲業者に不信を募らせたりする
ことは今に始まったことではありませんが、ここ最近は構造計算偽造事件以降はその
程度が強くなっていると感じます。

このマンションでも物件に対する不安、分譲業者や管理業者に対する不信が渦巻いて
いました。
購入するまでの良好だった人間関係や笑顔は、どこへいってしまったのでしょうか？
本当に残念なことです。

不信や不安の原因は、居住者の意見におざなりな対応の分譲業者、当たり前のこと
が当たり前にできない管理業者、そして事なかれ主義で全く活動する気のない理事長
さんに対する不満も大きかったようです。

大勢の人達で構成される管理組合ですから、なかなか思うようにことが進まない事もあり
苛立つこともあります。
これからも、根気強く活動を続けてほしいものです。

2005.12.10

「ノ−ワックス」
品川区で新築マンションの内覧会に立ち会いました。
依頼者ご夫妻と受付を行った際の第一印象は、スタッフの皆さんがとても明るく丁寧な
感じがしたことでしょうか。

先入観を持つことはあまり良いことではありませんが、この雰囲気を感じた瞬間に
今日の物件は仕上がりが良いという予感がしました。
専有部分に入室した瞬間に先ほどの予感が現実になることが実感できました。
ダークブラウンのフローリングで仕上げられた室内は整然としており、キズや汚れも
ほとんど見当たらないのです。

そして担当者の方から、ほどよい艶に仕上がったフローリングがノーワックスである
という説明を聞きさらに確信を深めたのでした。
ダークブラウンのフローリングは、キズや汚れが目立ちやすく施工する人は神経を
使うものですが、ノーワックスでこれほどの良い状態に仕上げることは容易ではない
はずです。

作業開始から約２時間、各部の確認を一通り済ませましたが指摘事項は、ごく軽微な
ものが数箇所あっただけで内容としては、ほぼパーフェクトと申し上げてよい状態です。

チェック後の報告を依頼者ご夫妻と担当者の方にさせていただき業務完了です。
マンションを買った人・売った人・造った人、そしてチェックに来た人全員が笑顔で
終えることができたすばらしい内覧会でした。

皆さん本当にお疲れ様でした。
こういう物件に出会えると本当にハッピーな気分になります。

2005.12.05

「長期修繕計画の怪」
沿岸地域に立地するマンションの、長期修繕計画を拝見しました。
このマンションと同じディベロッパーさんの分譲した、内陸部のマンションの長期修繕
計画と比べてみると、沿岸部のマンションと内陸部のマンションのマンションで塗装工事
や外壁工事、その他の工事の周期もまったく同じです。
いくら販売時に作成された修繕計画（案）だといっても納得がいきません。

内陸部のマンションと沿岸部のマンションでは、塗装工事や外壁工事はもちろん、
その他の修繕工事の周期には当然違いがあります。
この計画に基づき計算された、修繕積立金の根拠は根底から崩れてしまうことに
なります。

すべての計画がこのようなものだとは思いませんが、分譲の際に作成された長期修繕
計画は信頼できないものもあるということです。
長期修繕計画は原則としてに３〜５年の周期で見直されるべきものですが、まだまだ
実施できていない管理組合がたくさんあるのという状況です。

しかし、計画の見直しには費用もかかりますから、予算化して早めに実施することを
おすすめします。

2005.12.01

「困ったものです」
今日から１２月です。
今年も残すところ、あと１ヶ月となってしまいました。

ドタバタとしているのは毎度のことですが今年は特にそんな感じが強いです。

私一人がドタバタしても何も始まらないのですが。。。。。
このところの構造計算騒動は本当に困ったものです。心が痛みます。


今の心境は、易経に言う

「 窮 ずれば 即 ち 変 ず、 変 ずれば 即 ち 通 ず。」　　

     きゅうずればすなわちへんず、            へんずればすなわちつうず。　

限界まで達した後には大きな変革が生まれるもので、新しい道が開けることにつながる
こともあるといったような意味でしょうか。

今回の構造計算騒動を機にいろいろなことが考え直され、新しい道が開けるかもしれない。
そんな風に考えないと、今回の騒動からは何も教訓として残らない。