2006.04.30

「中古マンションの契約準備」
新横浜で横浜市都筑区、港北ニュータウン内に位置する中古マンションの売買契約に
立ち会いました。
今日の契約は売主側、買主側の仲介業者が両者ともにいわゆる大手と呼ばれている
会社です。
今日の依頼者は今も横浜市内にお住まいの方ですが、この物件のエリアには特に地縁
といったものはなく、就学前のお嬢さんがお二人いらっしゃるとのことで環境が子育てに
適していると感じられたのが購入に際しての決め手になったということでした。

重要事項説明・売買契約書の読み合わせなど、滞りなくスムースに作業は進みます。
調査内容もや分かりやすい表現にまとまられていて好感が持てました。
しかし、大きな問題こそなかったものの残念なこともありました。

★長期修繕計画が用意されていない（そろえて頂くように事前に依頼してあります）
★マンションの敷地に沿って工事されている来年度開通予定の地下鉄についての
　 説明資料が全く用意されていない

その他、直近の組合総会議事録などの準備が契約当日に慌ててされていることなどは
感心できることではありません。
中古マンションの売却委任を受けたら、管理組合関係の資料もすぐに手配して揃えて
おくようにしなければなりません。
特に修繕工事などに伴う一時金の発生予定や、管理費、修繕積立金の値上げなどに
ついて組合内で検討されている場合もありますから、徹底して欲しいものです。

確認できなかった書類もありましたので、そのリスクを回避すべく覚書を作成することに
なりましたが、契約中に覚書や念書などをその場で作成するのは決して褒められる様な
ことではありません。
契約準備は入念に行なって欲しいものです。

2006.04.28

「飛行船ツエッペリン」
管理調査報告の打合せに管理業者へ、天気がよくて暖かくとても気持ちがいいので
歩いていくことにしました。
５分ほど歩いた頃でしょうか、何となく頭上に気配を感じたので空を見上げると飛行船
が浮かんでいました。
時折、やや強い風が吹いているからでしょうか思ったよりも早く進んで行きます。
浮かんでいるというよりも飛んでいるという感じでしょうか。

ツェッペリンNT号の雄姿です。 どことなくユーモラスで夢が ありますよね。	子供の頃、空を見上げながら 遠くまで追いかけたことを思い 出しました。

企業広告を船体に装い、風に乗ってスイスイと進む様はよく晴れた空に似合います。
明日からゴールデンウィークになるからでしょうか、道行く人達の表情がいつもより
どことなく穏やかで平和な雰囲気を感じます。

しかし、１９００年代初頭のヨーロッパでは飛行船が兵器として製造された残念な歴史
もあります。
また、１９２９年に飛行船グラフツエッペリン号は総飛行時間２８８時間１１分、飛行
距離３２,７９０km、期間２１日間７：３３分で世界一周空の旅を達成して、その名声は
世界中にとどろきました。
さらに飛行船グラフツエッペリン号の旅は、高級レストラン並みの食事や、ワインなど
をふんだんに積み、まさに空飛ぶ豪華客船だったということです。
聞けばうらやましい限りですが、自分にはあの中で落ち着いて食事ができるのか
自信がありません。

そして今、私の頭上を飛んでいる飛行船は１０年少々前に復活したツェッペリン飛行船
技術会社が最新技術の粋を集めて完成させたツェッペリンNT号に違いありません。

不燃性ヘリウムが使用され安全性を確保、近代的なハイテク装備によって操縦性能が
格段に高くなったといわれています。
おまけに低燃費で滑走路も不要ということでとても注目されています。

うーーーん、絶対に墜落しないなら乗ってみたいですね。

2006.04.24

「永遠のテーマ」
３月末を会計年度末としていることから５月、６月に管理組合定期総会が開催される
管理組合が多いためでしょうか、今月は「達人のマンション管理調査報告」の依頼や
問い合わせがとても増えています。

マンションの築年数や総戸数、構造、所在地などは個々に違いがありますが、管理
組合の皆さんの悩みには共通性や一定の傾向があります。
その内でも、最も多い共通の悩みといえば現行管理費の価格や仕様（内訳）の適正度
でしょうか。
このテーマはある意味で、管理組合としての「永遠のテーマ」ということがいえると思い
ます。

少し以前には、マンション管理業界には競争市場の原理は働いていませんでした。
しかし今日では、多くの方々の努力によって自由な競争市場の扉が開かれようとして
います。いや、ほんの僅かではありますが開かれたといってもいいでしょう。

管理組合の皆さんが、自分のマンションの管理委託費や管理仕様に注意をはらい
定期的にチェックを行なうことが当たり前になれば、市場価格や業務品質はドンドン
向上していくはずです。

2006.04.20

「またまた、長野に」
今年になってから４度目の長野です。今年はなぜか長野に縁があります。
今回は善光寺に程近い物件で、この計画は市街地再開発事業として実施されたという
ことでした。

そのせいでしょうか、善光寺の参道の雰囲気などに調和させるための創意工夫が意匠
に現れていて、和のエッセンスがエントランスや付属建物、テナント部分などにちりばめ
られています。
和の意匠を取り入れたエントランスなどはどことなく、民間の建築物ではなく美術館など
の印象が漂います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

依頼者ご夫妻とエントランスで待ち合わせていましたが、お見えになったのは善光寺の
近くでは一番好きな蕎麦屋さんの「大善」で昼食を食べた時に隣に座っていたご夫妻で
した。（大善の蕎麦はオススメです、善光寺参りの際は是非寄ってみてください。）

専有部分に入室してはじめに目に付いたのは窓からの眺めです。

「唐破風」銅板葺の曲線的な屋根が、何とも美しい北野文芸座が目の前に見えます。
日本伝統芸能の振興を目的として建てられただけに風情にはこと欠きません。

内覧会の参加者は依頼者である購入者ご夫妻、ゼネコンの担当者さん、ディベロッパー
の担当者さん、そして設計を担当された建築士さんとフルキャストです。
これだけのキャストがそろえば、内覧会中に生じた疑問でもすぐに答えてもらえることは
間違いありません。

内覧の結果は軽微な指摘事項が僅かに２〜３ヶ所あっただけで、重大な指摘事項は
まったくありませんでした。
丁寧に施工されて今日の披露目を待っていた様子が伝わってきました。
依頼者ご夫妻もほっとされた様子で、一安心しました。
それにしても、設計を担当した建築士さんまで内覧会に参加してくれると僅かな疑問も
すぐに質問することができるので本当に安心できますね。

例によって帰り道には、○○を食べながら○○を呑んで、おまけに○○○も食べて
きました。

2006.04.16

「サイテーだな」
埼玉県某市、私鉄沿線駅前にある管理組合の理事長さんから、管理業者の対応に
強い不信を感じられているということで臨時総会に参加の要請がありました。
この理事長さんからは数日前から相談を受けていたのですが、管理業者の対応が
かなり酷いようです。

お話によれば、担当のフロント営業に金融機関の理事長名義口座を名義変更する
ために、運転免許証の写しが必要だということで提出したということですが、担当者が
退職されて運転免許証のコピーの所在が不明となり、退職後数週間を経過している
のですが、未だに前任者との連絡がとれないというようなお粗末な状況なのです。

また、臨時総会に出席された区分所有者の方々からも、入居して５年を過ぎた今でも
２４ヶ月点検の補修が完了していない専有部分があったり、建物の点検が数年間に
わたり実施されていなかったりというようなありさまです。

今日は管理業者の支店長さんや新任のフロント営業さんも出席されていましたが、
区分所有者の皆さんから次々と矢継ぎ早に飛んでくる、クレームや改善要望を真摯
に受け止めて姿勢を正すことができるのでしょうか。

それにしても、理事長の個人情報を紛失しておきながらお詫びの言葉の一言もない
という支店長さんの対応には、ビックリする以外に何もすることができませんでした。
臨時総会の詳しい内容をこれ以上お話しする訳にはいきませんから、このくらいに
しておきますが、どうしても我慢できなかったので一言だけ言ってやりました。

「サイテーだな」って、、、、、。

2006.04.14

「少年時代のヒーロー」
最近、子供の頃読んだ漫画がネット上に復活して久しぶりにヒーロー達の勇姿を目に
すると少しドキドキします。

そんな時、目を閉じるといろいろな漫画の登場人物が思い浮かびますが、ヒーローの
カッコよさもさることながら正体不明で不良っぽいライバルが好きでした。
中でも印象深いのは「鉄人２８号」に登場する金田正太郎は半ズボンにジャケット、シャツ
にネクタイ姿で、年齢は不明ですが「少年探偵」という肩書きを持ち、車の運転はもちろん、
たった一人で豪邸に住んでいて、父の造った「鉄人２８号」をリモコンで操り、悪者と闘う
ときにはピストルを発砲したりもするというかなりヤバイ少年です。

また、「巨人の星」の主人公、少年時代の星　飛雄馬のライバルとして登場していた頃
の花形　満は、不良少年野球チームのブラック・シャドウズを率いていたが、当時中学生
だったはずですが試合にはオープンカーを自ら運転してやって来る。これもかなりヤバイ。
余談（この日記すべてが余談だったりして、、、）ですが花形満は自動車製造メーカーで
ある花形モータースの御曹司で、阪神タイガースに入団してプロ入りするが、その記念
モデルとして「ミツルハナガタ２０００」というオープン２シーターを発表するという華々しい
一面もあった。
ヒーローがカッコよくそして憧れの的になるためには、そのライバルもヒーローに負けず
劣らずものすごくカッコよくなければダメなんです。

今の子供達は、どんなヒーローに憧れるんだろう？

2006.04.10

「計画という名の無計画」
東京都内某所の新築マンションで売買契約に立ち会いました。
このマンションは総戸数が５００戸以上ある大規模マンションで、近隣にも同じような
マンションがすでに分譲されています。
今日は依頼者のご家族４名様と私の合計５名で契約に臨みます。

重要事項説明書や契約書、管理規約などにもこれといった大きな問題点はなく滞りなく
作業は進捗しましたが、長期修繕計画（案）では販売戦略上のためでしょうか当初の
修繕積立金額が少な過ぎることから、１５年目と３０年目に結構な金額の一時金の発生
が前提となっていますが、駐車場の利用料が機械式ではありますが月々２,０００円弱
から１０,０００円程度と、近隣の駐車場相場に比して1/2〜1/10という破格な設定になって
います。

この図式からは、長期修繕計画（案）が分譲会社が購入した方々の将来を考えて作成
されたものであるとはとても思うことはできません。
機械式駐車場であるにも拘らず月々の使用料が格安設定になっていれば、駐車装置の
メンテナンス費用の比率が高くなることは必至で、さらに剰余金は管理費用の不足分を
補うために管理費会計に充当されてしまいます。

販売戦略上の問題とはいえ、修繕積立金の設定を低く抑え、駐車場の利用料も現実
離れした料金に設定してあるために、１５年目と３０年目の大規模修繕時期に一時金を
設定するという古典的とも言うべき手法で、購入者を惑わせるような長期修繕計画（案）
を果たして計画と呼ぶことができるのでしょうか？

これって、個人に置き換えると将来大きな費用がかかることが分かっていながら、計画的
に貯蓄をすることができず目先の日々を刹那的に過ごしてしまい、いよいよお金が必要
になった時に準備ができていなければ、最悪の場合に借金をすればいいという考え方と
何ら違うところがありません。
世間ではこのような人のことを「無計画」な人と呼んでいますよね。
そう考えると、このマンションの計画は「長期修繕無計画（案）」ということになります。

このことに不安を感じた依頼者の質問に対する、契約担当者の回答は「最近では、管理
組合が管理業者と委託契約を更新する場合、委託費用の見直しを積極的に行うことが
多くなっています。マンション管理業界も競争が激しくなっているので、価格を見直すという
管理組合の要望を無視することはなかなかできないんですよね。」というような事を説明
しています。

確かにそれは事実ですが、分譲業者の契約担当者がこんなことを言って購入者に説明
している様子は私にとってとても愉快でした。
そして、確実に時代が変わりはじめたことを改めて痛感したのでした。

2006.04.08

「景観利益」
２００２年１２月に「景観利益」の侵害を理由に、表通りに面する棟の２０mを超える部分
を撤去するよう東京地裁が命じたことで注目を集めていた、国立市のマンション訴訟は
２００４年１０月に住民側の請求が棄却され、東京高裁が一審の判決を退ける形となり
住民側が上告していました。
そして、去る３月３０日に最高裁から住民敗訴の判決が下されました。

最高裁第一小法廷の判断は、「景観利益」については法律上保護に値する利益として
認めながらも、本件建物が地元住民の「景観利益」を違法に侵害するものではないとし、
上告を棄却したというものです。
判決文の中には、「良好な景観に近接する地域内に居住し、その恵沢を日常的に享受
している者は、良好な景観が有する客観的な価値の侵害に対して密接な利害関係を有
するものというべきで、これらの者が有する良好な景観の恵沢を享受する「景観利益」は
法律上保護に値する」とされ、「景観利益」が法的に保護される利益であるとの判断を示
したのです。

また、本件は「行政法規や東京都条例等には違反しておらず、違法な建築物であると
いうことはできない」とし、「相当の容積と高さを有する建築物であるが、その点を除けば
本件建物の外観に周囲の調和を乱すような点があるとは認め難い」とされたのです。
このような判断から、地元住民の「景観利益」を違法に侵害する行為には当たらないと
しました。

この裁判では、「景観利益」なる権利が法的に保護されるべきか否かという点について、
注目されていましたが、こうした権利が認められたことで今後の開発計画などに影響を
与えるケースが出てくる可能性もあります。

2006.04.06

「バイノーラル」
バイノーラル録音という録音方式がある。
原理は至ってシンプルで、人間の頭の格好をしたダミーヘッドの耳に無指向性のマイク
を取り付け、顔面などへの音の反射を利用して指向性を得る録音方式です。
私がこの録音方式と出会ったのは、今から３０年以上前のことですから技術的には決して
新しいものではありません。
詳しい事は知りませんが、１８８１年にパリで２本の電話線を使って実験をしたのが起源
だということです。

特徴としては他に類を見ない圧倒的な臨場感を再現できるというもので、通常のステレオ
録音ではあり得ない、上・下・左・右と前・後、つまり自分取り巻く回りのすべての空間に
立体感溢れる音場再現が可能になります。
しかし、残念ながらこの録音方式で記録された音源を忠実に再現する事ができるのは、
ヘッドフォンによる再生に限られる。（スピーカーで再生するように電気的に加工する方法
はありますが感動のレベルはぐっと下がります。）

普通ヘッドホンで音を聴いても、頭の内側で音像が結ばれるだけで、頭の外に音像が
結ばれることはありません。
バイノーラル録音の音源をヘッドホンで聴くと、驚くほどの実在感の中に放り込まれるよう
な音像が再現されます。
どのように申し上げても、バイノーラルの音源再生を体験しなければ実感を持っていただ
く事はできません。

最先端のドルビー・デジタルなども、それなりに素晴らしい録音方式ではありますが、
何となく人工的な感じがつきまとうようにも感じます。
それに比べて、バイノーラルは素朴な方法ではありますが、ごく自然な感じの音場はまさに
バーチャルリアリティそのものです。

本格的な機材はとても高価で趣味の範囲では手が出ませんが、最近では手ごろな価格
でデジタル録音が可能なAV機器もあるようなので渚の音や、渓谷のせせらぎや滝の音、
野鳥の声などを録音して楽しむのもいいかもしれません。

2006.04.03

「五木の子守唄の謎」
キングレコードの企画に愛唱歌や童謡等の代表曲を取り上げ、歴史や世界的広がりなど
を音で検証するという「謎」シリーズというのがあります。
その第２弾として、「五木の子守唄の謎」というタイトルのCDが発売されてます。

収録されているのは全２５曲、様々なヴァージョンの五木の子守唄で埋め尽くされている。
俳優の森繁久弥さんのものやペギー・葉山さん、江利チエミさん、ザ・ピーナッツさんなど
オールドファン垂涎の一曲もある。変わったところでは、JAZZシンガーの大御所である
ヘレン・メリルさんが日本語で唄うJAZZアレンジのものや、歌声が人を癒すと言われ
ヒーリングの女王の異名をとるスーザン・ オズボーンさんやチェコの作曲家ドヴォルザーク
の曾孫で、同姓同名の作曲家ヨセフ・スクを祖父にもつヴァイオリニストのヨセフ・スーク
の演奏も聴くことができます。

私にとっての「五木の子守唄の謎」は歌詞そのもので、子供の頃から歌は知っていました
が、意味はまったく不明でした。
「おどま盆ぎり盆ぎり盆からさきゃおらんど…」のくだりが、「年季奉公が明けるお盆から先
には、私はもうここにはいない」という意味で、「おどまかんじんかんじんあん人たちゃよか
しゅ…」のくだりの中の、「かんじん」とは「勧進」という字を書き「 勧進聖（ひじり） 」と呼ば
れる僧侶の姿した物乞のことで、自分はまるで物乞いのようで良い着物を着て良い帯を
している人たちとはずい分違うという意味を知ったのはずーっと後のことです。

そして「私が死んでも、泣く（鳴く）のはセミだけだ」や「私が死んだら道端に埋めてくれ」
というとような刹那的な歌詞などは時代や社会背景を感じずにはいられない。

面白い企画のCDなので、興味のある方は是非聴かれてみてはいかがですか。
ちょっとだけ興味のある方にはここで試聴もできます。

2006.04.01

「子大人」
例年より早めに咲いた　さくら　ですが、花冷えでしょうか？寒の戻りでしょうか？
あいかわらず肌寒い日が続いています。
花見客のマナーの悪さがニュースになっていましたが、ほんとうに情けのない人が
多過ぎます。
公衆で当たり前の行動をとることができない大人には、厳然とした処罰を下すべき
ではないでしょうか。
甘えの構造を抜け出せない子大人（ことな）には、酒を楽しむ資格はありません。


それでは、もうすっかり恒例になった月初めの格言です。

論語に言う、
　　
「子の曰く、吾れ十有五にして学に志す。
　三十にして立つ。四十にして惑わず。
　五十にして天命を知る。
　六十にして耳順がう。七十にして、心の
　欲する所に従えども、矩を踰えず。」

十五歳で学問を志し、三十歳で独立し、四十歳であれこれの迷いを捨て、 五十歳で
己の使命を知り、六十歳で他人の意見にも素直に耳を傾け、七十歳で思いにまかせて
行動しても人の道を誤らなくなった。というような意味ですが大聖人である孔子にして
こうである。
とすれば、自分はまだまだ己の使命を知ることさえできず、人の意見も素直に聞けて
いないと思わなければならないだろう。
せめて、己は何故この世に生を受けたのかということくらいは覚醒めたい。