2006.07.09
「修繕積立金の積立方式」
中古マンションの売買契約に立ち会いました。
マンションの売買契約でいつでも話題になるのは、長期修繕計画と修繕積立金の
ことです。
今日も当然のように、修繕積立金の推移が話題になったので今後の予定について
説明させていただきました。
しかし、確認のために申し上げますが、これはあくまでも予定であって実際に計画
通りに推移するのか否かは分からないのです。
しかし、予定だからといって無視しても良いというものでもありません。
少なくとも自分の所有しているマンションや、これから購入しようと検討しているマン
ションの修繕積立金が、次のどの方式によって積み立てられているのかという事だけ
は押さえてほしいものです。
| 種 別 |
内 容 |
メリット or デメリット |
| １）均等方式 |
計画期間（通常25年〜30年）
内の修繕費用総額を月数で
均等割りした額を積立てる
方式 |
原則として支払額が一定であるため
入居後の支払計画が立てやすいが、
他の方式に比べて当初の支払額が
高くなる。ただし、経年後の見直しが
不要であるケースは少ない。 |
| ２）段階方式 |
建物や設備などの劣化状況
を踏まえ、計画期間内に
積立金額を段階的に改訂
する方式 |
当初の支払額が軽減できることから
採用されることが多いが、経年改訂
後の支払額が当初の３倍〜４倍と
なるケースも少なくない。 |
| ３）一時金方式 |
工事の実施時期に不足額
を一時金として徴収する
方式 |
実施時の一時負担金であることから、
区分所有者間の負担金額についての
合意形成が難航する可能性がある。
したがって、修繕工事実施の決議に
影響を強く及ぼす可能性が高くなる。 |
| ４）段階・一時金方式 |
２）と３）を複合させた方式 |
当初の支払額を最も低く抑えることが
できることから販売戦略上採用されることがある。
やや複雑な仕組みであるため理解
していない区分所有者も多い。 |
何れの方式にも一長一短はあるが、できることなら一時金の発生がないように計画して
ほしいと思います。
特に区分所有者の高齢化を迎える管理組合には注意して頂きたいものです。
2006.07.08
「茅場町蕎麦事情」
さくら事務所のある日本橋・茅場町周辺は、場所柄でしょうか比較的「蕎麦や」が多い
ようです。
私は自他共に認める蕎麦好きですから、さくら事務所で仕事をするようになってから
結構な数の「蕎麦や」に行きました。
いわゆる老舗といわれる高級店から、立ち食いのお店まで含め気がつけば取りあえず
入ってみるという感じです。
しかし、そんな「蕎麦や」行脚も昨年秋に出店したここに行ってからは、しばしの小休止
となっています。
店の名は「まるじゅう」、蕎麦をつまみにする立ち呑みの居酒屋ですが、アルコールなし
でももちろんO・Kで、さくら事務所とは新大橋通りをはさんで目と鼻の先にあります。
蕎麦の種類は十割・更科・田舎・ダッタン（田舎とダッタンは日替わり）と豊富で、どの種類
の蕎麦も、それぞれに特徴を備えて旨い。
茅場町周辺に来られる方々、さくら事務所に来られる方々にも是非オススメします。
また、ちょっと一杯ということならルチン（ビタミンP）たっぷりのダッタン蕎麦茶で蕎麦焼酎
を割るダッタンそば茶割(冷)が超オススメです。
１９：００迄に入店すればオトクなセットメニューもあります。
私も週に２〜３回くらいは出没していますので、見かけたら気軽にお声掛けください。
茅場町周辺で気軽に、安く、旨い蕎麦が食べられて、しかも一杯呑める店なら、ズバリ
「まるじゅう」にトドメを指す。
2006.07.04
「マンション住民の高齢化」
竣工後２５年を超えるマンションのベテラン理事から相談をうけました。
このマンションでは居住者の７０％以上が年金生活者だということです。
今後、大規模修繕も必要な状況であることから、修繕積立金の値上げ(増額）を
検討しなければなりませんが、僅かな金額であったとしても家計を直撃すること
は間違いありません。
管理費の削減を目的とした管理業者変更もすでに実施済みで、これ以上の
コスト削減を実現させるためには、大ナタを振るう以外に策はなさそうです。
現在は某管理業者に対し全部委託（総合管理）の形態で管理を委託していますが、
この形態を会計業務・清掃業務・建物/設備維持管理業務の３本に分割して、
各々の業務を別々の専門業者に発注することによって、更なるコスト削減を試みる
ことにしました。
このマンションの居住者の皆さんは、全員が数回に亘る理事経験を有している
ことや、既にビジネスからはリタイヤされている方も多いようなので、多少手間の
かかることでも十分に時間を費やすことができるという強みもあります。
竣工後の年数が浅く、マンション管理についてのノウハウや理事の経験などが
少ない管理組合にはオススメできないことも多い方法ですが、この管理組合なら
上手にやっていかれる要素が沢山あります。
今後、ますます増える高齢化マンションの良き手本となっていただけるように
頑張っていただきたいものです。
私もとことん応援します。
2006.07.01
「人生は一回限り」
今日から、この不定期日記も満３年目になります。
といっても特別な感慨があるということもなく、まっ、単なる通過点なんでしょうが石の上
にも３年とか言いますから節目であることには間違いないのでしょう。
でっ、月初め恒例の格言は孔子の言葉です。
義を見て為さざるは、勇なきなり。
（ぎをみてなさざるは、ゆうなきなり。）
正しい行為と知っていながら行動に移せないのは、勇気に欠けているからであると
いう意味でしょうか。
この３年間本当に大勢の方々とお目にかかりました。
とても残念なことですが、住宅を造る人、売る人たちの中にもこういう人達が多いという
印象があります。
もちろんこれは、この業界に限ったことではありませんが、、、、
個々の方々はとても素晴らしい人達なのです。
しかし、会社というか組織の中に入ってしまうと、どうも別人のようになってしまう。
サラリーマンですから、止むを得ない立場も気持ちもわかります。
でも、ダメなものはダメ、悪いものは悪い、ということについてはそれを乗り越えて声を
出さなければ、これから先も一向に良い方向に向かっていきません。
昨年来、建築・不動産業界はいろいろな事件があって信頼が失墜しています。
そんな状況の今だからこそ、もっと本音を出してほしいという希望もあります。
エラそうなこと言うつもりはありませんが、人生は一回限り。
どんな金持ちだって、聖人だって二度生まれて来る人は居やしません。
どんな人も一回しか生きられないんだから、もっと自分が思うとおりにやろうよ。
せっかくこの世に生んでもらったんだから、後悔しないように生きようよ。
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