2008.06.19
「中古マンション購入指南塾」
このところ、失速気味の新築マンションを尻目に中古マン
ションの売れ行きが好調なようです。
理由はいろいろ考えられますが、小難しいことを抜きに
すれば答えはいともシンプルで、やはり新築に比べると
値ごろ感があるということに尽きるのではないでしょうか。
そんな訳で、さくら事務所にも中古マンションに関するサー
ビスの問い合わせや相談が目に見えて多くなっています。
そんな中で常々思うことは、中古マンションを売る人も
買う人も仲介業者の人たちも、物件が中古マンションで
あることのメリットを、ぜーんぜん理解しないまま取引き
されています。
さらに、購入後した後に予定しているリフォーム工事が
構造的に無理な場合や、何とか可能な場合でも知らない
うちに大きなリスクを背負ってしまう場合など大小のトラ
ブルが潜んでいることもあります。
そこで今、中古マンションを具体的に検討している方は
もちろん、これから中古マンションを検討する予定の方
なら誰にでも役立つ情報が満載のセミナーを企画して
みました。
前回好評だった、マンション管理塾に続く「塾シリーズ」
の第２弾です。
今回も先着８名限定の少人数制です。
お申し込みはお早めにどうぞ、、、。
中古マンションを探す人は絶対に聞き逃せませんよ。
2008.06.15
「第１回 マンション管理塾」
今日は新たな試みで始めた「マンション管理塾」が行われ
ました。
第1部は１０：００〜の開講で、全部で３部構成になっていて
自分が興味を持っているものだけを部分的に受講すること
が可能なシステムになっています。
しかし、皆さん熱心な方ばかりで参加されたほとんどの方が
第１部〜第３部まで通しで受講して頂きました。
終了時間は１８：３０の予定でしたが、講義終了後も質問が
絶えることがなく最終的には１９：００を随分過ぎた頃に、、、。
講義の内容として第１部〜第３部の全てにご参加頂いた場合、
マンション管理組合の運営から管理業者のチェックや管理費
コスト削減、そして定期点検（アフターサービス）の徹底活用まで、
管理に関することが横断的に網羅されているように工夫して
あります。
また、今日は関西からこの企画に興味を持って頂いた某新聞
社の記者さんも、第１部から最終までのすべてに参加され
取材して頂きました。
本当に、皆さんお疲れ様でした。
今回、受講できなかった皆様のご要望にお答えして９月には
第２回の管理塾を開講させていただく予定です。
詳細な日時が決定次第、HPにてお知らせいたしますので
「デキる理事」になりたい方は是非ご参加下さい。
2008.06.09
「特別相談業務？！」
滅多に連絡がない知人（呑達）から電話が、、、。
直感的に、何か不動産のことでトラブルにでも巻き込まれた
のかな、、？
「いやぁー、ホント久し振り、最近どこで呑んでるの、、、？
元気そうで何よりだねー。」と、挨拶もそこそこに、
「ところでさぁー、実は分譲マンションに賃貸で住んで
るんだけど、、、、、、、、。」
やっぱり。
聞けば、所有者である家主が管理費を半年程滞納していて、
マンションの理事長から連絡があり、毎月家主に支払う賃料
の中から管理費と修繕積立金に相当する部分を直接管理
組合に支払うようにしてもらいたいとの要請があったらしい。
小規模なマンションなので、既に管理費滞納について居住者
の間で『うわさ』になっているらしく、知人の家族はそのことが
結構気になっているという。
自分達は契約上約定された賃料の支払を、１日たりとも
遅らせたこともなく、事情はさておき所有者である家主に対し
て少々憤りを感じているようだ。
あれこれと状況を聞きだすうちに、答えを急ぐ知人は
「ねぇ、こんな場合どうすればいいのかなぁ。」
と結論を急かします。
「普通なら、おれに相談すると料金が発生するんだよねぇー。」
見返りなしに教えても構わないのですが、ありがた味がない
のも如何なものかという気がします。
やりとりの末に、
「近々に、出張で九州に行くから、何か旨そうなヤツを送っと
くよ。」
「あっそう、悪いね。じゃあ、特別相談業務ということで、、。」
「結論から言うと支払う必要はないね。」
「区分所有法上の管理費や修繕積立金の支払義務者は所有
者なんだよね。」
「だから、賃貸借契約書に賃料だけが書かれている場合には
管理費などの支払に賃借人は関わらないことになり、管理費
などが記載されて直接管理組合に支払うことになっていない
限りは、賃借人に支払い義務はないんだよ。」
|
「ところで、近々っていつ頃行くんだ。」・・・・・
「プー、プー、プー・・・・・・。」
あれっ、もう電話切れてるよ。
2008.06.06
「やっぱりタカイ！！」
このところ長期修繕計画の見直しに関する業務の依頼が
増えています。
今日も竣工後約５年程経過する管理組合からの依頼で
長期修繕計画をチェックすると、
どれどれ、うっ、うーーん、たくさんある修繕項目のほとんど
が施工単価相場に比して平均２５％〜３５％程度割高に
なっています。
ひょっとして、この計画表は施工単価の上昇率を見込んで
いるのかなと思い確認すると、
*物価の変動については考慮されていません。
と、特記事項に記載されています。
消費税はどうなっているのかな？
と思い再度確認すると、やはり特記事項に
*消費税は含まれておりません。
と明記されています。
まあ、消費税も将来的にかなり高くなりそうな気配だから
これは仕方ないか、、？
と、変に納得。
また、ある修繕項目ではこのマンションの特性から判断して
１０年間近くは大規模な修繕は不要だと思われる箇所に
５年ごとに数百万円の費用が計上されています。
こんなことに、毎度毎度お金を払っていたら積立金がいくら
あっても、タマッタものではありません。
２年程前に管理業者で見直しされているということでしたが、
これでは、あまりにザックリしていて心もとないが、多くの
マンションではこのような内容の計画に沿って、ノーチェック
で修繕が実施されています。
今回は単価と各修繕項目の周期に関する見直しの依頼なの
で、算定の根拠となっている数量（屋上や壁・廊下などの面積）
は大丈夫かな、、？
余計なことまで心配になってきます。
結局、いくつかの修繕項目に関する施工単価と修繕周期の
訂正とあわせ、明らかな修繕項目の見落としについて報告
させて頂くことになりました。
当然ですが管理業者は補修工事を請け負えば、利益に
つながりますから気持ちは分からなくはありませんが、
管理業者は費用を頂いて長期修繕計画を作成する訳
ですから、もう少し何とかして欲しいです。
ホントに、、。
2008.06.04
「やっぱりスゴイ！」
今日は「ナルニア国物語 第二章カスピアン王子の角笛」
を観てきました。
前作がとても楽しかったので、今回も期待していましたが
やっぱりディズニーは裏切りませんでした。
映画は全くの素人なので、専門的なことはよく分かりません
が理屈ぬきに楽しめました。
今年は自分にとって映画の当り年のようで、ランボーや
インディージョーンズの新作など見たい映画が目白押し
なので、しばらくは映画館通いが続きそうです。
そんな中で、今回予告編を観てガゼン気になって
しまったの映画は「スピード・レーサー」です。
何が気になるかって、そりゃもうこの映画の原作は
昭和４２年頃に放映されていたアニメ「マッハGoGoGo」
だからです。
このアニメは当時まだ珍しかったカラーで放映されて
いて、私の家にはカラーテレビがなかったのでわざわざ
カラーテレビのある友達の家に行って夢中になって観た
思い出があります。
その後、このアニメはアメリカのテレビで放映されて
大人気になったのは知っていましたが、今度はいよいよ
実写版ですからね、もうだまっちゃいられません。
映画の予告編に登場した「マッハ号」は当時のアニメ
のままで、正直かなり興奮しましたね。
また、「マッハGoGoGo」は主題歌も大好きでいまでも
運転しながら時々思い出して唄ってます。
知っている人も、知らない人もココで観て聞いて今度
呑む機会があったら一緒に唄いたいですね。
♪♪風もふるえる ヘアピンカーブ、、、、、、
♪♪走り出したらあとにはひけぬ、、、、♪♪♪
それにしても、４０年以上前のアニメでこの出来映え
ですから日本のアニメの実力はハッキリ言って
やっぱり スゴーイ です。
2008.06.01
「信じたい」
某市所在のマンション
問題となっている施工の不具合に関する補修を
理事会・委員会の方々が長期に亘り検討・交渉を
繰り返した結果、先ごろようやく工法なども決定し
肩の荷が下りたと思ったのも束の間、補修を約束
していた施工会社から不意に届いた一通の書面に
「補修工事が不要であるという結論に至りました。」
と書かれています。
何とも情けない話ですよね。
ユーザーの気持ちが分かってないというか、
完全にナメきった対応としか言いようがありません。
この施工会社は、聞けば誰でも知っている有名業者
ですが、何を考えているのかさっぱり分かりません。
あまりの仕打ちに業を煮やした役員さんからは、
「こんなことをしていると、先ごろ廃業になった老舗の
料亭と同じ結末になるよ。」という趣旨の苦言もあり
ました。
内容が内容だけに、これ以上詳しいことは申し上げ
られませんが、これってひょっとすると昨今のマンション
業界の業績不振の影響があるのかな、、、。
う〜〜〜ーーん、、ないことを信じたい、、、。
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