２００３．２．２８
午前の内覧会は八千代市へ。
今日が２００戸を超えるここのマンションの内覧会初日。
しかも私の依頼者がトップバッターだった。
同行したゼネコンの担当者は初っ端から
私のような第三者が来たことに相当緊張していたようだ。
しかし物件の仕上がりはパーフェクト！完璧な状態だった。
指摘は２つだけ。
下手なモデルルームよりもぜんぜん
いい出来。いいね、これぞ内覧会って感じだった。
午後は千葉市美浜区。部屋は最上階。
昨日も伺ったので、その時にゼネコンの担当者が
「最上階はまだ全部出来てないんですよ」なんて言っていたのを思い出す。マジ？？
いやな予感を抱きつつ住戸へ。しかし仕上がりはまあまあの出来。
昨日と同じ担当者は
「昨日夜中まで掛かって仕上げました」なんて言っていた。
傷や汚れは昨日に比べて多少あったが、
購入者に見せるために一生懸命仕上げたのを感じた。
この辺が先週の浦安の物件と違うところだ。
「とりあえず見せちゃえ」と考える所と、
「綺麗に仕上げてお客サンを迎える」との差。
この時期はこの差が顕著に表れる。（前者が多いが）
売主さん達へ。
最近は購入者達のコミュニティサイトや専用メーリングリストがたくさんある。
内覧会に来る前から自分のマンションの状態が判っているし、
部屋を見る前から解約まで考えている人もいる。
内覧会で適当な事やってるとそのうち干されるよ。
私達がこの仕事を始めた時よりも購入者は確実に賢くなっている。
２００３．２．２６
さらに浦安。今度は昨日の隣のマンション。
今回の依頼者は約一年前私が立ち会った依頼者から紹介されたそうだ。
ありがたいことです。こんなに嬉しいことはない。
武藤さんお元気ですか？って日記で問いかけるなっつーの。
２００３．２．２５
今日も浦安へ。今度は先週同行依頼のあったマンションのすぐ近く。
こっちは見た目の仕上げは綺麗だが、各工事の精度がちょっと甘い。
ＧＬ壁が傾いていたり、洋室の入り口枠が曲がっていたり。
壁の傾きは数値的にぎりぎりＯＫとしたが、枠の精度はＮＧ。
快適に生活できるレベルではなかったので、一度解体をして修繕してもらうことに。
石膏ボードを解体して骨組みを矯正すればそれほどの修繕ではないはず。
入居前だしね。
しかしこれが入居後に発見したとなると、精神的負担増の長い道程が始まる。
１ まず対象を壊す
２ 廃材を出す
３ 中身を直す
４ 新しい材料を取り付け
５ それを仕上げる
６ 清掃する。
この工程を住み始めた家の中で行う。工期は最低でも４〜５日。
工事の際は立会いをお願いされ、完了までその部屋は使えない。
こんなリスクを回避するためにも私達は活動してます。
２００３．２．２２
「フローリングのコーティングについて」
建物の調査を依頼する方々から、
フローリングのコーティングについて、よく質問されます。
安い物ではないし皆さん迷うところでしょう。
さくら事務所の見解としては、【必要ないのでは】と考えています。
理由は以下の４つです。
理由その１
フローリングを製造している建材メーカーがお薦めしていない事。
マンションに採用されているフローリングのほとんどは、
複合タイプと言われる合板を使用している物で、
一番上の２ミリ程が天然目を貼り付けている物です。
そのわずか２ミリの天然木でも湿度を吸収して伸縮しています。
ごくごく僅かで、パッと見て判るほどではありませんが、
この時期は湿度を放出して縮小しています。
夏場になれば湿度を吸収して膨張していくのです。
コーティングをしてしまうとこの呼吸を止めてしまう可能性があるので、
メーカーはお薦めしないそうです。ちなみに市販のワックスは
呼吸を止めることはありません。
理由その２
効果が何年も持つと言われていますが、生活動線上はすぐ取れてしまう事。
リビングの入口やキッチン周辺はスリッパ等で歩く頻度が高いので、
この周辺は早い時期に取れてしまいます。
塗りなおす際に取れてしまった所だけ塗りなおす事ができるのかどうか、
又は全て一旦剥離して全体を塗りなおすのか、
コストはいくらなのかを確認する事が大切です。
剥離する場合は家具等を全て移動することになりますので
軽い引越し状態になります。
乾くまでのオープンタイムが必要な場合、その間は部屋に入ることは出来ません。
理由その３
大手塗料メーカーがコーティング材のラインナップをしていない事。
数社のメーカーに問い合わせたところ、
開発をしている所もありますが、まだ発売はしていないようです。
難しいのは既存の塗装されたフローリングにコーティングが固着しないところだそうです。
現状の製品に詳しい成分データが無いのも気になります。
理由その４
フローリングは一生物ではないという事。
フローリングの耐用年数は使い方にもよりますが、１０〜１５年と言われています。
キッチン等の水周りにフローリングが貼ってある場合、寿命はさらに短くなります。
マンションに限らず住宅を購入した以上は、メンテナンスの時期は必ずやってきます。
当然ですが専有部分は修繕費で直してはくれません。
マンションもお金は掛かるのです。
入居時に貼ってあるフローリングはカラーセレクト程度は出来ますが、
製品自体は、売主が予算の兼ね合いで選定している物がほとんどで、
製品のカタログを見ると後ろの方に載っている物です。
（グレードの高い物はカタログの前の方に載っています）
私達の考えは、キズなどを恐れず伸び伸びと使って、
しかるべき時が来たら自分達の好みに合ったものに貼り替える。
このほうがいいのではと思っています。
ちなみに、
・コーティング塗布時の塗りムラ
・簡単に傷が付く
・剥離してしまった
等のクレームが相次ぐことから、
売主の中にはオプションとしてラインナップから外すところが
ちらほら出て来ています。
次回は？壁紙コーティング編です。お楽しみに。
２００３．２．２１
連日伺っていた浦安の内覧会が一先ず終了。一つの物件からたくさんの
依頼を受けたが、日を追う毎にちょっとづつだが仕上がりが良くなっていた。
施工会社は初日の内覧会で膨大なクレームを受け、夜中まで清掃をしたそうだ。
それでも他のマンションに比べればまだまだ甘い。もう少し頑張らなくては
購入者は納得しないよ。売主側は今回の経験を参考にして次回７月の内覧会を
開催して欲しい。
購入者達は内覧会で仕上がりを見る。私達は精度を見る。補修、清掃が完了して
いなければクレームが来るのは当たり前。今回私達が見た限り、精度的には
問題ない物件ばかりだった。要は玄人受けする物件だって事か？？
２期工事終了後の内覧会立会い依頼が既に入っている。
次回は頼むぞ○○○＆○○建設！！
２００３．２．１８
浦安の大規模物件の内覧会。
入るのを躊躇するくらい外構工事をバリバリやっている。
まあこれくらいはこの時期よくあるパターンだ。依頼者と建物の中に入っていくと、
エントランスなどぜんぜん出来ていない。工事真っ最中って感じだ。
部屋の中もひょっとして・・・
案の定未済工事＆埃だらけ、キズだらけの工事見学会状態。
昨日まで工事してました、と言われなくても判ってしまう程のひどさ。
何度も言うのもいやになるが、未完成のまま内覧会をするんじゃないよ。
平日に呼んどいて、購入者達は皆仕事休んで来てるのにこのザマはなんだ。
待ちに待ったお披露目会として来てるのを何だと思っているのか。
これじゃまるでゼネコンの完了検査を購入者にやらせているようなものだ。
こんな状態でも受付のお姉さん達は、「内覧は１時間程でお願いします」
なんて平気で言ってる無神経さ。ホントにあきれるね。悲しくなるよ。
人をバカにしすぎ。購入者の心情をもっと考えてくれ。
あなた達がやっていることは１年以上前に契約した購入者達への裏切り行為だ。
一通りの工事が完了した後は、どこのマンションだってこんな状態なのは同じ事。
汚れ放題だしキズだってたくさんあるのは知ってるよ。
しかしまともなマンションは、こんな状態で内覧会として購入者を呼んだりしない。
当たり前だよね。
これだからこの業界はいつまでたっても信用されないんだよね。
ここのデベ＆ゼネコンが「こんなことは当たり前でしょ」と思ってないことを祈りたい。
２００３．２．１６
西東京市で内覧会。当日依頼者はご夫婦で来られると聞いていたが、
待ち合わせ場所にはご主人一人。「奥様は？」と聞くと、前日陣痛が始まってしまい
入院してしまったそうだ。一瞬内覧してていいのか？とそわそわしてしまったが
私としてはやるしかない。終わるまで生まれないでくれーなんて思ってたけど。
依頼者から連絡があり病院に着いて１時間後に生まれたのこと。
間に合ってよかった！
一日の調査の後、忘れ物があったので以前の依頼者宅へ。
そこでご主人に食事を誘われた。私達は普段依頼者の方々と一度っきりしか
会うことがないので、嬉しくなってしまってついご馳走になってしまった。
関西式のすき焼き美味しかったです。ご馳走様でした！
２００３．２．１３
大阪府吹田市で一戸建ての内覧会に立会い・検査。
・・・大阪で一戸建て・・・
去年のクリスマスに調査した違法建築＆欠陥住宅が一瞬よぎる。
しかしそんな不安をよそに今回は素晴らしい出来。このことを依頼者に告げると
同行した施工会社の方々は初めは強ばった表情をしていたが帰りにはニコニコだった。
「第三者の方に誉めてもらえて嬉しいです」なんて。調査が終わると、
「ありがとうございました」とも。いえいえ私こそありがとうございました。
いい物件見せてもらいました。これでトラウマも消えましたよ。
２００３．２．１２
世田谷、船橋で内覧会。今日もまた「内覧は３０分でお願いします」・・・
連日新築マンションの内覧会に同行しているが、３件に１件はこんな事言ってくる。
誰の都合で言っているのか理解に苦しむよ、マッタク。
同行した施工会社の担当者に「次の方の都合で言っているなら
30分で帰っていいですよ、終わったら呼びに行きますから」と伝えたが、
結局この人は2時間強、最後までくっついていた。だったらそんな事言うんじゃない。
ダメもとでとりあえず言っておくんでしょ。
気の弱い人はいうこと聞くだろうぐらいのノリで。
３０分という時間がどこから出てくるのか最近ようやく判ってきたぞ。
あなた方のチェックがどうせこれくらいの時間なんでしょ、事務的にザーッと見て。
キズや汚れは細かく指摘されるから簡単な補修と掃除だけしとけみたいな。
だから、見ればすぐにわかる大きな修繕箇所に誰も気付かない。情けないね。
極めつけは、やり直しをお願いすると
「壊すことになりますけどいいんですか？」と、脅しにも近いセリフ。
あたりまえ。キレイに出来るまで何度でも壊しなさい。
そんなに難しいこと頼んでないでしょ。
構造体を言ってるわけじゃないし、石膏ボードとＧＬの取り合いなんだから。
大体大手のクセに施工技術はそんなもんなのか。
プライドを持ちなさいよ、プライドを。
実際に施工をしている下請けの業者さんたちは、絶対に判っていて作業を進行している。
ダメなのが判っていて、さらにそのまま作ってしまうのは明らかに悪質だ。
監督をしているのが大手ゼネコンだと、きっと言い出しづらいんだろう。
まるでお代官様の大手施工によくあるパターン。
だからマンションの出来と会社の規模は関係ないんだな。
２００３．２．１０
不動産調査のため加藤さんと大田区へ。構造、仕上がりともいい造り。
建物に関しては、この出来なら問題なく住むことが出来るでしょう。
私が担当する建物の調査を終えると、今度は加藤さんの出番。
今回は二人で法務局へ行き、登記簿謄本や公図、地積測量図の取得。
今日は時間がなくなってしまったが、翌々日には区役所に行き、
各種法律に基づく制限のチェック。しかしまだまだこれだけではない。
加藤さんは私との調査の前に現地での風評の聞き込み、騒音測定のチェック
等も行なっている。二人の調査の結果を報告書にまとめ、その後依頼者に報告。
依頼者は、報告書と私達の説明を聞いて最終的な判断を下す。
もちろんアドバイスはするが、買うか買わないかは依頼者の自由。
私達はどちらでもいいのだ。大切なのは買おうとしている不動産を正しく知るということ。
「駅○○分、○○ｍ
2、○○採用、○○万円台！」だけの判断材料で決めちゃダメです。
現在の日本の不動産はこれだけで決めていい程いい物ばかりではない。
２００３．２．８
千葉で新築マンションの内覧会に同行。
依頼者と受付を済ませると、エントランスで売主の挨拶と
施工会社の内装の仕上がりの説明があった。
壁や床がどのように出来上がっていくか丁寧に説明してくれた。
素晴らしい。これぞ内覧会ってもんです。
全ての内覧会でこれくらいのことをやってくれればいいのにと、いつも思う。
何の説明も無くただ勝手に見てくださいの内覧会ってやっぱりおかしい。
付きっきりで同行しろとは言わないが、
せめて設備機器の説明ぐらいは一緒に部屋に来て
購入者に説明したっていいんじゃないのかい？
内覧会の最後に、百科事典のような厚さの取扱説明書の束を渡して、
「よく読んどいて下さい。」ってそんなのアリか？
車だってテレビだってちゃんとした所で買えば説明書があっても
使い方の説明してくれるでしょ。
マンションはいいでしょ？めんどくさいし？どうせ２回は買ってくれないし？
こんな意識が表面に出ちゃってるデベロッパーがまだまだいる事実。
意識改革は急務だ。改善しないところはそのうち実名出しちゃいます。
２００３．２．７
世田谷で一戸建ての内覧会。都内では多い地下に部屋があるタイプ。
調査をはじめるとすぐにドライエリアの壁が傾いてるのを発見。
その他未済工事や、取り付けを忘れてしまっているものが何点か。
壁の傾きがあったときは依頼者のご夫婦はビックリした様子だったが
大丈夫です、
キチンと直るでしょう。
欠陥ではなく施工不良と言ったところかな。
全ての建物を売る売主さん、仲介さんへ。
内覧会として購入者に見せるのならば、やはり未済工事はマズイよ。
お披露目になってない。工事見学会じゃないんだから。
今年もまたこれから３月末までこういう状態の物件が増えるんだろうか。
去年も結構あったし。
初めてのお披露目のときに依頼者のガッカリした顔は今年は見たくないもんだ。
２００３．２．６
偶然にも休みが取れたので、
リフレッシュのため東京湾でルアー釣りに。
横須賀の沖あたりは水域が狭いので
いろんな船が行き交ってる。
こんなのがすぐ横を通る。→→→→→→→→
はじめて見たときは
ぶつかるんじゃないかと思った。
以前はすぐ近くに潜水艦が
顔を出してきたこともあり
結構スリル満点？です。
次回は水永さん、加藤さん、一緒に行きましょう。
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２００３．２．２
内覧会で仙台へ。
調査開始が早かったので新幹線で前日入り。（はやて初体験）
夕食はやっぱり牛タンご膳。うまかった！
物件の施工会社は道路建設出身の会社。
大手ではないし購入者にとっては
不安な印象を持つかも知れないが、
私の経験では工期さえしっかりしていれば、こういう会社のほうが
丁寧に作ってくれます。
内部の造作は素晴らしい出来。 都内でも無いよ、こんな物件。
依頼者のご夫婦には２歳の男の子が。
小さいお子さんがいると私は大体怖がられるが、
私が話し掛けるとニコニコ笑ってくれた。
３時間近い調査でも飽きずにいてくれた朋紀君。
ゴメンね寒かったよね。
キミにとっても家の周りに遊ぶ所がいっぱいあるいいおうちです。
２００３．２．１
葛飾で内覧会２件。
依頼者のご家族２世帯が購入した同一マンションの
２物件を調査。
２件とも指摘事項は少なく、いい物件だったが、
施工会社の担当者がずいぶんと失礼なことを言ってくれた。
クロスのキズがあったので修繕をお願いすると、
「こんなの昨日点検したときは無かった」
とか、
キズの下に白いゴミが落ちているのを見て、
「昨日掃除したのにクロスの破片が
落ちてる」などと、
あたかもこっちが傷つけたと言わんばかりの口ぶり。
ふざけんじゃないよ。昨日点検？掃除だ？うそ言っちゃダメです。
私達はほとんどの 施工会社の物件を見ているが、
その程度の前日点検＆掃除じゃよそで笑われるよ。
私を言いくるめたいんだったらもうちょっとマシな事言ってくれ。
結局私と依頼者で抗議すると「はい、わかりました、わかりました」とあきらめ顔。
キズの指摘だけでこんなことをさらっと言ってくるあたり、
ひょっとしてこの会社は 「言いくるめマニュアル」みたいのがあるんじゃないか？
と勘ぐってしまう。
まだこんなことを言う会社があると思うと悲しくなるよ。しかも超大手なのに。
いいか、ここの施工会社！
内覧会って言うのは 「私達が一生懸命作った作品をご覧下さい」って言うことでしょ。
あなた方は時々これを 忘れちゃう癖がある。
指摘されなきゃ儲けの《通らばリーチ》的な対応はもう止めなさい。
