２００４．２．２７
内覧立会いの際には当日依頼者からパンフレット借りる。
すると今回は実際の間取りとパンフレットの間取りが反対だ。
うーんたまーにあるね、こんな状態が。
仕方がないのでパンフを天井に向けて実際の部屋と確認。
こんなときは依頼者に、「正規の間取り図（パンフ）は頂いてませんか」と聞いてみる。
すると大体、「これしか貰ってません」とおっしゃる・・・
おかしいです、絶対におかしい。こんなんで納得しちゃダメです。
これは明らかに売主の怠慢。こんな物を渡す根性が気に食わない。
私達は何とか確認できるが、購入者の方々にはまず無理。
案の定コンセントの場所がパンフレットと違っていた。
購入者の皆様、こんな場合は大いに抗議して大丈夫です。
数千万の買い物の図面が反転じゃさみしいですって。
２００４．２．２５
外断熱セミナーに参加のため東京タワーのふもとへ。最近いろんなセミナーに
参加しているが、楽しみにしていた１つ。今回はどんな話が聞けるやら。
ドイツで注目されている湿式外断熱工法、正直これはすごいと思った。
そもそも建物つくる考え方からスクラップビルドの日本とは違うんだなと感じた。
課題もまだまだある。参加者は専門家ばかりで一般の購入者はゼロ。
購入を考えている人にもっとアピールしていかないと普及は難しいでしょう。
大学の先生の話も小難しくなりがち。外断熱工法の物件は全て良い訳でもなく
中には？マークの物件もある。この違いは一般ユーザーには判らない部分でしょう。
コスト重視の立場の方には良い物だと判っていても採用までには長い道程。
この工法はコアなファンだけに知らしめるのはもったいない。
マンションを検討する方みんなに知って欲しいと思った。
８月にドイツに行ってきます。この目で確かめる為に。本当にいいものなら
私達が本気でアピールします。いいものはいい、悪いものは悪いと言う
私達のスタンスにのっとって。
お近くに外断熱工法のモデルルームがあったなら、一度のぞいてみる事をお勧めします。
２００４．２．２２
スケルトン・インフィルマンションの内覧会。最近増えてきたねこんなマンションが。
見た目は普通だし、内装なんかは何の変哲もない印象を受けるかもしれないが
何十年と住んでいくにつれてその価値が発揮される工法。可変性重視型と言ったところか。
普通のマンションに比べれば割高と言われるが、ひょっとしたらこっちが適正で
他のマンションが安すぎるじゃないかと最近思えてくる。
その物件に何年住もうと考えているかによってこの重要度も変わってくるので
一概には言えない。４〜５年で買い換える人にはあまり関係ないでしょう。
生活している間、そこに住む人が増えたり減ったりする可能性がある人、
その中にはハンディキャップを持った人もいるかも知れないし、不慮の事故で
健常者仕様の物件では対応できない可能性もあることを考えて欲しい。
快適なリフォームもあれば、家族が生きていく上で必要な改造にも
物件は対応できなければならない。その時になって住み替える選択肢がないのなら。
スケルトン・インフィル型のマンション以外は全てダメと言う事ではない。
各所の工法に可変性があれば今現在では良しでしょう。
物件の可変性について私達は少々ウルサイ。この部分は将来もっと注目されるはずだから。
例えば２０年後、物件を売るか貸すかになった場合２０年前の間取りのまま売れるか？
その時の流行にあった間取りに変えて、高い家賃で貸せるならそれも一考の余地はある。
現在の新築マンションの過剰供給はそう長くは続かないでしょう。
将来中古主導の市場になれば、可変性の良し悪しで二分化する可能性を秘めている。
あなたのマンションはどうですか。この辺も３月７日にお話します。
２００４．２．１９
「大規模物件ってどれも施工は○○○ですよね」と建物チェック依頼者の一言。
鋭い！さすがセミナーに参加された方。
「どこの物件を見ても中は同じに見えるんです」
素晴らしい、やはり物件はいくつか見るべき。目を慣らす意味でもね。
デベロッパーは違うのに中身が同じだという事に最近皆さん気付き始めてきた。
シリーズ化した間取りプランを持たないデベロッパーと、有益な土地情報を引っさげて
施工だけを請け負うゼネコンとの関係がこの手のカラクリか。
ゼネコンの主張
「自社の基本仕様で造らせてくれればよそのゼネコンより坪単価は安いです。
大丈夫です、低単価はスケールメリットで解消できます。」
デベロッパーの目論見
「うまみの出そうな土地情報だし、施工は丸投げで単価は安い。下手にプランに口を出すと
坪単価は上がってしまう。他のデベとの共同事業で売れ残りのリスクは分散できるか？」
こんな両者の思惑が一致したとき大規模プロジェクトが動き出すんだろう。
だがぜんぜん悪いとは思わない。お互い企業である以上収益を上げるのは当然のこと。
でも中にはそこに住む人達をないがしろにしてるような物件もある事実。
マンションを検討している方、物件はいろいろ見ておいたほうがいいですよ。
そして自分達は建物に何を求めているかしっかりと決めておく事です。
構造、セキュリティー、静粛性、快適設備、将来の可変性など。
一方立地では
地盤、治安、駅までの距離、利便性、周辺の建築計画など、自分達の優先順位、
これは許せてこれは許せないを決めてから具体的な選定に入ったほうがいいです。
家賃はドブに捨てるようなモノ。
ここから選定に入ると危険です。まずは何を求めるか決めてからです。
住んでから納得できない部分が出てきて、でも我慢して住まなければならない
そんなマンションのローン&金利、これも捨て場は同じかもしれませんぞ。
２００４．２．１８
国土交通省のヒアリングに呼ばれ港区へ。ついに来ましたか、こんな時代が。
長嶋さんがさくら事務所についての始まり、現在、業界の問題点、これからの展望を
クールに発表。うなずきのしぐさからも委員の方々は興味深々の様子。
すごいぞさくら事務所！と同席の私が思わず身震い。
質疑の時間で、「内覧会での主な問題点は？」の問いで、私の出番がやってきた。
（発言の場は無いかなっと思っていたが・・・）
この時期の未完成で行われる内覧というお披露目会、何度とないイベントに戸惑ってる購入者を
バカにしたような対応の実態などをいくつか。
発表しながらふと嬉しくなった。
３年前にどうしてもこの仕事がしたくてさくら事務所に押しかけ、
長嶋さんと始めたこのサービスが世の中で支持され、スタッフも増え、同業が出てきたりもしたが、
ついに省庁が注目してくれる時が来るとは。
しかしまだまだ、こんな所が到達点ではない。ウチは内覧業者ではなく不動産コンサルタント業。
内覧会立会いは本来後ろのサービスで、購入前からのコンサルティングでリスクを回避、
納得して契約した物件の最後の確認を内覧で立ち会い、チェック。この流れで業界を変えて行きたい。
「人と不動産のより幸福な関係を追求し、その思想を世の中に広める事。」
今日の一日が大きなきっかけになりそうな予感。ワクワクしてきたぞ。
２００４．２．１７
杉並で完成済みマンションの不動産調査。私が来ると聞いて現地モデルルームには
設計の担当者が来てくれていた。私の為にわざわざありがとうございます！
営業マンが気を利かせてくれてセッティングしてくれていたそうだ。
未完成のモデルルームならともかく、私しか来場しない平日の物件に設計の人がいるなんて
ちょっと感激だ。心意気に惚れたよ、Ｈ君！
物件は良好。図面を見て判らないところは即座に設計の方が答えてくれる。
帰ったたらいい報告書が作れそうだぞ。皆さんサンキュ！
午後はスーさんと中古戸建の建物チェック。ついにあの機材がベールを脱ぐ。
詳細はまた後日。
２００４．２．１４
昨年のマンションセミナーを手伝ってくれたボランティアの方の内覧会立会い。
チェックを始める前、同行のゼネコン監督さんに施工精度の許容誤差はと尋ねると、
｢判りません・・・」との答え。
私も思わずこの監督さんに
レーザー当ててみようかと思ったさ。
一瞬心配になったが施工精度、調整、清掃とどこをとってもいい。何だバッチリじゃん。
ここ最近主に東京の東側で展開しているこの会社、最近イイネッ、印象が変わってきた。
依頼者のＫさんからチョコをいただく。ありがとうございました、これは自宅で食べよう。
Ｋさんと物件を出ると新聞屋さんがにじり寄ってきた。周りには勧誘業者が順番待ちのモヨウ。
いらないと言ってるのにしつこいぞ！
コートに手を突っ込んでサングラスの新聞屋さん、てっきり探偵か何かのスカウトかと思ったよ。
もうちょっとスマートに営業できないもんかね。
２００４．２．１３
連日モデルルームで調査。事務所に戻ってきてからパンフレットを眺めるのがここ最近の日課。
事務所の女性スタッフ様、背もたれに背中をどっぷりと預け、黙ってパンフレットを眺めている姿は
さぞかしヒマそうに見えるかも知れませんがこれも仕事です。ホントウです。
設計図書を見てきた後にパンフレットを見ているとちょっと面白い。
何たって都合の悪い事は絶対に書いてないしね。今や当たり前のアピールポイントに×印を付けてみる。
すると何も残らなくなっちゃうマンションがよくある。うーん何だかね。
図面集の縮尺も８０分の１とか、ひどいのは９２分の１なんてのもある。明らかにわざとやってません？
家でじっくり計れないように。堂々と１００分の１で出しましょうよ、購入者の事を考えたらさ。
住む為の本当の情報はやはりこれには書いてない。現地の営業さんも聞かれなければ答えないし、
そもそも自分の売っている物件の事がよく判ってない人も多い。
私の対応をしてくれる営業さんの反応もいろいろ。ほとんどのところでは紳士的に応対してくれるが、
中には面白くない光線むき出しの人や、大人同士、社会人同士の会話が成り立たない人も。
こんな所は何か後ろめたい部分や、知られたくない何かがあるんじゃないかと勘ぐりたくなってしまう。
今度のセミナーで本当の事、失敗しない為のノウハウを、現場から感じた事をお話します。
定員まであとわずかだそうです。お申し込みはお早めに。
２００４．２．１２
品川区で内覧会。依頼者にとっては再内覧会での依頼。一度目の内覧ではあまりに酷く
不安と恐怖で食事ものどを通らないとの事だった。
いよいよ始まったか、こんな物件の内覧会が。
依頼者とやや緊張したゼネコン担当者で部屋へ。入ってみるとおおっ、綺麗に出来てるじゃん
って感じ。依頼者も前回との違いに驚いていた。だが、これが本来の状態。前回は工事見学会か？
一度目も指摘もほぼ直っているようで、依頼者のご夫婦も安心している様子。
私の指摘は２つ。最初っからこれだけ出来ていれば購入者は不安にならなかったのにね。
エントランスに戻り全体で７つの指摘の確認日を決めたあと、
「購入者は仕事を休んで来るんですから次回は完璧に！」とお願いした。
ゼネコンの担当者は、｢前回は私たちのペナルティーでした。次回はしっかり直します」と
約束してくれた。ここの会社でこんな事言える人に初めて当った気がした。
やっぱり個人ではこんな風に思ってくれる人がいるのに、企業になるとこんな気質が見えなくなるんだよな。
次回で終わりにしてくださいよ、期待してますぜ○○建設さん！
２００４．２．８
北区で内覧会。私が25年住んでいた町。物件の前には両親が住んでる建物が。
建設中も見てたけど、私が小さい頃そこは銀行があったなんて知らないでしょうね、地元じゃないと。
今日も物件の出来はバッチリ。私の指摘は5箇所。きっと簡単に直るでしょう。
物件のベランダから私が通っていた幼稚園が見えた。懐かしいねー。でも小さく見えるもんだな。
幼稚園の頃は体が大きく、言うならば番長タイプ。ジャングルジムのてっぺんに登り
上がってくる友達を蹴落としていたそうだ。なんて困ったヤツ。今だったら退学（退園？）か。
友達といえば、
今回依頼者にはお友達が同行されてそれぞれにチェック。この方も先日ご自身の内覧を経験したそうだ。
よくあるパターンだが、この方はほとんどキズ、汚れの指摘はしなかった。
内覧でお友達を連れてくる方々、私達は構いませんが何人も来て面白がってキズ、汚れを指摘するんなら
再内覧会も是非来てもらってください。購入者だけでは自分達以外が出したキズ、汚れの確認が
出来ないばかりでなく、それだけ修繕の業者がたくさん部屋に入る事になり、二次災害が発生しやすくなります。
私達がお願いした指摘は確認方法のアドバイスを差し上げますが。
業界特有のこの現象。
修繕もその部分の専門業者が来る以上、帰り際に気付かないまま傷をつけて行かれると
そのままになってしまうことが多い。
キズ、汚れの指摘は購入者が主導権をもっていた方がいい。それは私達が同行しても同じ。
基本的にこの部分は依頼者にお願いしてます。二次災害のリスクは私達がアドバイスいたします。
２００４．２．７
ウィークデーは不動産調査で週末は内覧会。まずは
丸ごとパックの再内覧立会い。
素晴らしい、仕上がりはバッチリ！年度末までこんな感じばっかりならいいんだけどね。
内覧のときに棚の中に忘れてしまった水平器をゼネコンさんが取っておいてくれた。
どうもすいません、ありがとうございます！（棚の中に忘れたことも忘れていたんですが・・・）
依頼者の奥様からチョコレートをいただく。ゴチソウ様です！あんまり甘くなくてオイシイです。
そー言えば来週バレンタインデーなんだな。
午後は日野で内覧会。依頼者は昨年3回もマンションセミナーに参加いただいた方。
指摘は軽い調整程度。イイネ！頼むからこのまま2月を乗り切ってくれって感じ。
こんな調子は私だけか？明日はどうだ！
２００４．２．６
横浜までの道のりを軽快に走り、今日も不動産調査でモデルルーム来訪。
事前にアポは取っていたが何故か現地に図面が無い。
あるのは意匠図だけ。肝心かなめの構造、電気、設備の図面は現在書き換えの作業中らしい。
まあまあモデルルームに図面は無いとしても、
事業主は本来どこかに図面の保管はしてないとまずいんじゃないのかい？
でもせっかく来たんだし管理やセキュリティーの質問をヒアリングして帰ろう。
防犯カメラの設置台数＆場所は？の質問に担当者は、
｢防犯上お教えできません」
なんて回答が返ってきた。私は別に隠しカメラとかの存在を聞いているんじゃなくて
あくまで防犯カメラ。電気図が無いので聞いたんですよ。
防犯カメラってさ、付いている事を主張して侵入の抑止効果を高める為のものだと思うんですが・・・
まあ中旬には揃うようなので出直しますか。事務所に戻って連日の不動産調査の報告書をまとめよう。
ぽかぽか陽気のガラガラな高速道路風景。
横浜新道名物ゴミのピラミッド
東京湾をくぐったり、
東京港トンネル
渡ったり。
レインボーブリッジ
調査がちょっと早く終わったので春物のスーツを作りに神田の
吉村さんへ。
ちょっと派手だったかも。でも出来上がりがちょっと楽しみ。
２００４．２．５
今日もモデルルーム来訪。連日あちこちのモデルルームに行くと実にいろんな場面に遭遇する。
ゼネコンの監督さんが、「ちょっと見せてください」とヘルメットを被ったままやってきた。
部屋内の細かい納まりを確認しに来たようだ。モデルルームがある以上
実際の建物が違ってしまったら大問題。大変ですね、でもがんばってください！と
心の中でお願いしてみる。
建設現場の中で、特に内装系の業者サンは図面とパンフレットを持って造ってる。
これは設計図書内で図面の優先順位という項目があって、第1位はパンフレットになっているため。
なので図面とパンフレットが違う場合、現場ではパンフレットが優先されてるのが実態。
ちょっと離れたテーブルでは、女性の担当者がお客さんに熱心に構造の話をしている。
「ここのマンションは床のコンクリートが厚いんですよ。22センチもあります」なんて。
ふむふむ、なるほどね。でもここの工法ではそうとも言えんぞ。大丈夫かそんな事言って。
先日のモデルルームでは、
｢室内には小梁が無いのですっきりしてますよ」
確かに。でもスラブの梁間面積が気になるな。重量衝撃音は大丈夫か？
さらに別のモデルルームでは、
「ハイサッシを採用していますので日当たりはいいですよ」
でもベランダの幅は２メートル。上の階のベランダ部分が野球帽のつばの様になるかも。
日当たりと言うよりは開放感でアピールした方が宜しいかと。
さらにその巨大なＦＩＸ窓、万が一ガラスを割ってしまったら最後。共用物だったら弁償だ。
エレベーターには入らないし、階段も回らない。窓先の遊歩道には車が入れない為クレーン車も無理。
こうなったら最後はヘリか？一体ガラス一枚がいくらになるんだろうか。
夫婦喧嘩の際は、くれぐれも巨大ＦＩＸ窓には物を投げないようにご注意ください。
どこのモデルルームでも営業の方はいい人そう。いい人そうなんで何となく大丈夫かなという
購入者の心理もよく判る。でもいい人といい建物は別。これはホントです。
物件のプラスとマイナスを正しく把握している方は意外と少ない。知らぬが故そこに悪意は無い。
知らない人同士で契約が交わされる事実。やはり何とかしなければ。
２００４．２．３
丸ごとパックの不動産調査で世田谷のモデルルームへ。
完成物件ということもあってか図面が少々足りない。うーん困ったな。
担当者さん宛てに書いた質問項目は２０。報告までに間に合うか？
不動産業界は明日お休みだと思いますが、ご回答早めにヨロシクです。
事務所に戻ると史上最大の人数で会議。一同に介するとすごいなこりゃ。
みんな個性的で面白い人ばかりだ。なんか面白くなりそうだぞ！
最近はまり気味の一品
事務所近くの神戸らーめん屋さんのトマトらーめん。一週間で何杯食べてるやら。
２００４．２．１
今年もついにやってきた、２月。そう、怒涛の２月が。
年度末に決済したい人達の都合で、無理やり建物が完成してしまう時期。
この時期の内覧会立ち会いは今年で３回目だが、毎年すごい物件に出くわす。
キッチンが付いてない、便器がない、ユニットバスの湯舟がないとか、
巾木がない、フローリングが途中で終わっているなんていうのもあった。
ガラスがないなんて物件もあったがこれはこの時期勘弁。相当に寒いです。
部屋に入るとクロス業者さんが脚立の上でパテ処理をしてるなんてのもあったな。
通常は工事完了後ゼネコン、売主のチェックが入る。これを修繕した後、
最終確認をして、ここではじめて購入者にお披露目をするのが本来の姿。
この一連の作業を購入者にやらせるなんて言語道断。愚の骨頂。
「一生懸命造った物件を見てください」
この本来当たり前の状態で内覧が出来ない売主さん、受付で言い訳をする前に
せめて、せめて事前に購入者に伝えてくださいね、工事が遅れていますと。
ゼネコンにハッパを掛けるのも結構だが、日程を後ろにずらす勇気も必要。
所詮下手に急がしてもいい物なんて作れないんだな。建物は適正工期が命なんだから。
完成した物件を楽しみに待っていた購入者が
玄関を開けた瞬間に呆然と立ち尽くす姿はもう見たくないもんです。
万が一こんな状態に出くわしてしまった購入者さん、
あまりに出来ていないなら内覧は中止にしたほうが賢明な場合もあります。
何度も経験することのない内覧会かも知れませんが、
こんなのは本来のお披露目じゃないんですよ。大いに怒るべき。
そっちが呼んどいてこの状態は何だと。
再内覧会まで１週間なんてスケジュールの場合、土日は建材が調達できないので
正味５日。工事途中で指摘を出しても本来の工事＆修繕工事はほとんどムリです。
完全に出来てからの内覧が基本です。お忘れなく。
