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神尾 和秀の 「建物はこうして調べなさい」
建物調査（インスペクション）のプロフェッショナル 仕事の事も、関係ない事もここにぶちまけまっせ！！ １９７０．６．２生まれ いぬ年 Ａ型 ふたご座
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不動産調査でモデルルームへ、行くはずが借地の期限切れで
プレハブをたたんでしまったらしい。なので売主さんの本社へ。
業界では新興デベロッパーなんて言われる会社。
設計図書を見始めると、おや？いつもと違うじゃん、スラブ階高が３２００ミリもあるぞ。
３３００ミリなんて階もある。以前の物件より３００ミリ以上高いじゃないの！
聞くと今回のコンセプトは頭上の開放感を前面に押し出す事になったらしい。
建物の軒高は約４０メートル。以前の階高だったら確実にもう１フロア増やせたところを
戸数を減らせてまで実現してくれている。これによって室内の天井高は２．９メートル。
天井は直仕上げだが、希望すれば１０センチ下がりで二重天井にも対応してくれるという。
それでも２．８メートルある。これでも十分高いやね。
階高に余裕があるってことは、購入者にとっては計り知れないメリットになる。
まずはやっぱり開放感。２度と普通の天井高のマンションには住めなくなるかもしれませんが・・・
そして可変性。天井に余裕があれば将来いろんなことができます。間取りを変えた時の
照明の位置変更や、万が一の時介護室なんかにも対応しやすいです。
あとは上下階の音。音に対して一番いい工法は梁を入れる事。階高の低いマンションは
あの手この手で梁を無くした工法を使って作っているが、音的にはやっぱり梁がある
物件にはかなわないでしょう。そこで階高。
階高が十分があれば梁なんかいくらあったって問題ない。天井裏で隠れちゃうから。
最近のマンションにはよくあるハイサッシ。直上に梁があると背の高いサッシは入らないので
逆梁工法でベランダ側に移動してるタイプ。手すり壁がごっついコンクリート製になってるやつね。
これも階高が十分あればこんなことしなくても実現できる。今回の物件は順梁と呼ばれる
オーソドックスな工法だが、サッシの高さは２．２メートルある。うーんイイねえ。
立地のマイナス要素をぼやけさせる作戦かも知れないが、今後も是非この階高で
マンション作りましょうよ。期待してますよ。
内覧会立会いをご検討されている各位さま
内覧会に第三者を依頼するケースがかなり増えてきていると
某デベロッパーの方が言っていました。（物件によっては１割くらいいるそうです）
しかし購入者の方々には、ひょっとして先方が嫌がるかもしれない、
変に緊張させてしまうんじゃないか、と思われている方もいらっしゃる事でしょう。
ごくたまに、親戚のフリをして来て欲しいとか、知り合いの建築に詳しい人
になりすまして来て欲しい？等の要望をいただく事もあります。
（今回は奥さんガタの弟で、建築関係の仕事を最近独立して始めた人でお願いします。
みたいな、かなり具体的な要望もかつてあったりしましたが・・・）
ですが私達は丁重にお断りをしています。なぜなら、
・この業界を広く認知させた自負があります（制服を着ているのもその為）
・今後続いていく売主や、施工会社、管理会社との関係を、私たちが伺った時点で
ぶち壊すような対応はしないという自信もあります。
・ほとんどの物件で、私たちの面は割れています。（某財閥系の物件では担当者が次々と
にじり寄って来ては声を掛けてきます。さくら事務所さんこのあいだはどうも！みたいな）
・多くの物件で購入前からの依頼（不動産調査・建物チェック）で調査をしていますので
多くの売主さんともモデルルーム等で事前にお会いしています。
・内覧会でのさくら事務所のスタンス（専有部分の精度、調整、固定の３大要素のチェック）を
きちんと理解してくれている多くの売主、施工会社さんでは、むしろ歓迎してくれています。
参入障壁が低く見られ、雨後の筍状態で《内覧業者》たる会社がたくさん出てきましたが、
各社のスタンスはまちまちのようです。キズ、汚れのチェックが得意なところ、内覧の時点で
設計図書をチェックするところ、共用部分の外壁までチェックをしてくれるところ等と、
各社特色がありますから、ご自身の希望に合った会社をチョイスされていいと思います。
チョット？みたいなとこから、ここの会社は共感できるな！みたいなところまで、
それはそれはたくさん増えましたからね。
ちなみに私たちは
キズ、汚れのチェックは基本的に依頼者にご協力していただいてます。先の３大要素
を最優先していますので、主観的判断になりやすいキズ、汚れは住む人の判断が好ましいからです。
内覧当日に設計図書を見てくれないんですかとたまに言われますが、
それは購入前に見るべきだと私達は考えています。
あれだけの重要な内容が記載されている図面を、契約後に見ても正直言って遅いです。
パンフレットはいい事しか書いてないですからね。耐えられないデメリットが出てきても解約はまず不可能でしょう。
契約の判を突いた時点で、設計図書の内容まで把握して承諾したと見なされますから。
私達の内覧会立会いでは専有部分のチェックを行います。マンション購入者皆さんの物でもある共有物に
一軒の方からのフィーで見るわけにはいかないのです。不公平になってしまうという点と、
一つの修繕でもいつやるのか、どうやるのか、どう仕上げるのかは一居住者が簡単に決められないからです。
今も作り続けられるマンションに、そして余り続けるマンション。
続々と発表されるマンションのホームページやパンフレットは
誰よりも見ている私達にとって、首を傾げてしまう謳い文句も多い。
●その１《外断熱工法》
これからのマンションには外せないキーワードになりつつある。
購入者も名前だけは知ってる方も多いし、
供給側も何とか織り込みたい一句なんでしょう。
あたかもこのマンションは外断熱工法ですと謳っているマンション。
しかしそれは屋上の部分だけで他の部分はいつもの内断熱。
外断熱のいいところは、コンクリートが外気にさらされる事はないので
熱せられたり、冷やされたりする事がなく、耐久性が向上し、
空調費が抑えられ、結露にも効果があること。ちなみに
１００年コンクリートなんてよく書いてあるが、それは雨風にさらされないという
机上の計算だけで、内断熱のコンクリートは計算通りにはいかないものだ。
屋上だけが外断熱なら、このメリットを享受できるのは最上階の部屋だけ。
しかも天井部分のみ。壁が内断熱なら何の意味もない。要は普通のマンションって事。
だいたい屋上の外断熱なんて今やどこのマンションだってやってる事じゃないか？
施工性がいいからやってるだけで、何年も前から同じ事をやってるのに
今になって何が外断熱工法だ。
おたくは一体何を言ってるんでしょうか？ここまで購入者をバカにしてくるとちょっと頭にくる。
流行のキーワードを並べ、そこまでして売りたいのかい？
小手先の手段で売り切れるような状況じゃないって事は判りきってる筈なのに、
同じ事を繰り返す。外断熱だって謳いたいならきちんとやればいいじゃないか。
「そうなるとコストが・・・」って言うんでしょ。だったら誇大広告は最初っからやめなさい。
誰もが知ってる大手デベロッパーさん、そっちがその手でくるんだったら
私達は購入者の知識を高めるのに全力を注ぐまでだ。
あなた方のやり方は間違ってる。家族や兄弟にこのマンションは外断熱だよって勧められないでしょ。
勧められる訳がない。そんなものを売ることに良心は咎めないのですか。
設計変更とオプションの打ち合わせで中野のモデルルームへ。
私がマンションを買ったわけではなく、丸ごとパックの依頼者と一緒にね。
モデルルームにはゼネコンの所長さんと、売主の営業担当が待っててくれた。
ここのデベロッパー＆ゼネコンさん、設計変更には実に柔軟な会社だ。
多くの会社がめんどくさがるこの設計変更だが、親身になって対応してくれた。
自分で言うのも何だが、丸ごとパックの設計変更の立会いっていいサービスだと思う。
オプション程度ならマニュアル化された営業トークでも理解はできると思うが、
設計変更となると図面を引く人か、あるいはゼネコンの人との打ち合わせになってくる。
この人達はパリッと小奇麗な営業さんではなく、完全な技術屋さんたち。
特にマンションに携わっている人は普段ユーザーと接する事は少ないので、
難しい印象を持たれてしまうことが多いんだと思う。（私はこっちの人の方が判りやすくて好きだが）
御多分に洩れず、この所長さんも言葉少なな感じの方だが、その提案は手間はかかるが
住む人のことを考えてくれているものだった。イイ！これですよ、本来の不動産購入って。
快適に住まうためには、やっぱりプロの立場のホンネのアドバイスが必要なんですよね。
しかし、所長さんは工程も金額も判っている私の同席に少々緊張していた様子でしたが・・・
大規模物件に多い「今回は個別の設計変更は受け付けません」なんて言うセリフ。
なぜ？の問いにはっきり答えてくれる営業さんは少ない。
ゼネコン：「坪○○．○万なんて、ゼンゼン旨みのない金額で施工するんだから
購入者からの設計変更はそっちで断ってくださいよ」とか、
デベ：
「設計変更は一切受け付けないから頼むよ、坪○○．○万で施工してよ」
なんて密約があるってことは、やっぱり購入者には言えないものですかね？
月曜日にオンエアされた番組の影響で、問い合わせの電話が炸裂。
テレビ局からウチの連絡先を聞いてくれているようだ。
なのでいつもと違う内容の質問も多い。
「トラブルバスターさんですか？」いいえ違いますよ、さくら事務所です。
「住宅ドクターさんですか？」いいえ違いますよ、さくら事務所です。
「テレビ東京さんですか？」違いますって、それはさっきあなたがかけたところでしょ。
内容は、
「自宅が雨漏りしてるんです、台風が来てるしこれから来てもらえませんか？」
「その場で直してくれるんですよね？費用はいくら位ですか？」とか・・・
番組の流れ上、どうやらウチを水漏れ専門の修理業者だと思っている方が多そうだ。
（水道トラブル○千円〜♪みたいな）
ウチは直す事もしなければ、見積もりを出す事もしないんです。残念がる方も少々いたが・・・
一つ一つ丁寧に説明し、皆さん理解してくれているが、住宅に問題を抱えている方って
たくさんいるんだなと改めて実感しましたよ。これが実態なんだと。
だが、こんなところからも私達のやるべき事が見えてくる。しかしまだまだ道程は険しそうだぞ。
「ママが笑っちゃって読めなくなっちゃったからパパ読んで」
と言われ、ムスメが差し出した一冊の絵本。
何を言ってるのか意味が判らないまま、
２人で寝そべってまずは最初のページから。
（こう見えて子供向けの話しかけ口調の音読はけっこう得意）
３ページに入ったところでこの絵本が普通じゃない事に気付く。
大人が予測する展開を、おもしろおかしくはずしてくれる。
ママと同じく半分くらいいったところで笑ってしまい読めなくなった。
「やっぱりパパもだめか〜」
申し訳ない、ダメだおかしすぎる・・・おかしくて涙出てきたよ。
ママが児童館？保育園？から借りてきたらしいが、これは買いましょう。
さるのせんせいバージョンも一緒に買ってあげるね。
家族で大笑いできるすばらしい絵本です。小さいお子さんがいるお父さんお母さん、
これは必見です。是非お試しあれ。
中古マンションの建物チェックをイソップ大下と。まずは鍵を取りに不動産屋さんへ。
ここの担当の方、私達のチェックの内容に興味があるようだ。
｢私達にもこのようなチェックは必要だと考えています」
「しかし私達がチェックをしても購入者には信じてもらえない」
「御社のような第三者でなければ成り立たないでしょうね」
ここにもいましたよ、ただ売るだけじゃダメなんじゃないかと思っている方に。
考えている事はすばらしい事だと思う。不動産屋さんの仕事は
ただ物件を紹介して契約を取るだけではない。購入者の不安を払拭し
個々のライフプランを聞き、夢を形にしてあげるまでが仕事でしょう。
でも、第三者じゃなければだめだなんて、そんな事はないです。
私達がやっている事は、本来売り手がやらなければならない事。
あなた方がやるべきなんです。
そう言うと、｢そんなことしたら売れなくなる」とかいう声が聞こえてきそうだが、
逆なんですよ、それをやらないから信じてもらえない。
建物の専門的なところはちょっと苦手で・・・
だったら専門家でもなんでも雇えばいい。（評論家じゃなくてね）
本気でやりたいと考えてるならば、それほど大きな問題でもないでしょう。
担当の方は名刺上立場のありそうな方。始めてみてはいかがですか。
この担当の方、「どのような評価をするんですか」なんて聞かれましたが
私達は評価もオススメもしてないんです。
多角的な判断材料を提供してるだけ。あくまで考えるのは買う人です。
先日の戸建建物チェックの依頼者から電話。
報告のときに説明したいくつかの注意点について
仲介から回答があったそうだ。
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物件は「半地下スロープ車庫タイプ」で都心部によくあるパターン。
建物の基礎コンクリートが地下室の壁になってるやつね。
●注意点１
当日の説明ではあると言っていた地下室の外壁側に断熱材が入ってない。
★回答
一部に入ってます。無い部分の部屋はエアコンで温度調節してください。
●注意点２
そのエアコンを取り付けるための貫通穴を開けた際、コンクリート内の
鉄筋を切断している。
★回答
マンションと違い上物は軽い木造なので鉄筋は少々切っても問題ない。
♯依頼者が質問
１切らずに施工できなかったのか？２手直しは考えていないのか？
★回答
１鉄筋は５センチピッチで入っており、直径１００ミリの穴を開けたので必ず当たります。
２気になるなら鉄板でふさぎます。この鉄板が補強にもなります。
♯依頼者が質問
直径１００ミリの穴からは端っこに１本だけ鉄筋が見えました。
５センチピッチなら２本見えるはずでは？
★回答
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もうあきれて力も入らない。電話口の依頼者も同じ状態のようだ。
温度調節って１年中除湿しろって事？あるいは夏場は暖房
冬場は冷房を使って常に外気と同調しろって事ですか？
切っても問題ない程度の鉄筋がホントに５センチピッチで入っているんですか？
普通は２０センチピッチくらいだと思うんだけどなぁ・・・
ちなみに依頼者は建築に詳しいほうでもなく、もちろん大工さんでもない。
報告書と一緒にある程度の知識と見識を差し上げた。だから質問もできるし
回答から判断もできるようになった。
建物は築２０年。せっかくいい状態の建物なのに
下手なリフォームで寿命を縮めるような工事をしてはいけない。
知らないなら手をつけるな。
キチンと建っている建物がかわいそうに見えてきたよ。
担当さん、
お宅の家が木造住宅なら、基礎に入っている鉄筋切られても気にならないんですね。
建物チェックで昭島市のモデルルームへ。
中央高速の集中工事で西側へ向かう道路はどこも大渋滞。
カーナビの画面は渋滞を示すラインで真っ赤だ。
ここ最近見たこともないくらい赤い。車を途中で乗り捨て電車で現地へ。
プレオープンのモデルルームなのに場内は大盛況。ホントに平日か？って感じ。
いくつもあるテーブルはほぼ満席で、そこかしこから物件の説明が聞こえる。
うんうん、はいはい、ほーなるほどね。ってついつい聞いちゃうんだよな。
そんな中、一人でテーブルを一つ使い図面と格闘しているのが私。
ここの物件の図面は全て私のテーブルにある。誰かが見たければ
借りにくるだろうと思っていたが、だーれも来ない。こんなに来場者がいるのに？
最近の購入ノウハウ本にはどれも図面を見るように書いてあるんだけどな〜
ちょっと複雑。皆さーん、契約の前には絶対図面見せてもらってくださいね。
図面のチェック後（これに約３時間）一応バーチャルの部屋を見る。（これは１０分位）
どこのモデルルームもそうだが、徹底的に飾り込まれた偽物の部屋を
何時間も見たってあまり意味は無い。私にとっては図面どおり再現する会社なのか、
どのタイプを見せたいのか、図面に落としきれない部分は何かを確認する程度。
ふと見ると屋上に続く階段を発見。工事現場が見えるようになっていた。
そこには検討しているご夫婦らしき方が空を眺めてる。
ネクタイをしている私を営業だと思ったのか、「飛行機の騒音はこの程度ですかね」と。
私がここの人間じゃない事を伝えると、平日の騒音を調べるため仕事を休んで
確認に来たと言っていた。素晴らしい！ようやく見つけたよ、ここで多角的に検討する方に。
購入を考えている方へ。
メリットだけの説明と、バーチャル部屋の確認だけで買うのはあまりにキケンです。
だから後悔とトラブルが絶えない。キチンと調べれば災害と雨漏り、手抜き以外は回避できます。
ムスメが運動会、奥さんは会場の係になっているため下のセガレと出社。
午前中だけウチの女性スタッフに”子守り”をお願いしてしまった。
サルのように動き回り、手にするものは全て噛み付き、
そして壊す我が家の破壊王を会社に連れてって大丈夫なのか？
そんな心配をよそに、女性スタッフからは「おとなしかったよー」だって。
わずか１歳でキャラを使い分けるとは。なかなかやるなセガレのヤツ。
面倒見ててもらった皆さま、お騒がせいたしました。
この調子だったらまた連れてきてもいいですかね？
私がさくら事務所の人間ドック第１号。今回はちょっと自信があるよ、
なんたってスポーツジムに通い始めましたから。
しかし身長は５ミリ小さくなってるぞ。うーんのっけから凹ませてくれるぜ。
やはりオヤジ化してるのか？軟骨が縮むって本当なのか・・・
しかし体重は３キロ減。ウエストは５センチ小さくなった。
体脂肪も下がったぞ。イイネ、イイネ、イーネ！
肺活量は去年よりアップ。これはランニングマシン４キロコースの賜物だな。
さらに視力もアップ。これは釣りのおかげと信じたい。
つい先日も４日間水平線からカジキが飛び出すのを一日中凝視してきたしね。
事務所一の健康優良児。←３４歳は児じゃないか・・・
残り３ヶ月も健康でいきましょう。
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