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神尾 和秀の 「建物はこうして調べなさい」
建物調査（インスペクション）のプロフェッショナル 仕事の事も、関係ない事もここにぶちまけまっせ！！ １９７０．６．２生まれ いぬ年 Ａ型 ふたご座
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今日も丸ごとパックで江東区のモデルルーム。ホテルのフロントのような受付で
挨拶を交わし早速設計図書のチェック。事前に「図面は揃っています」と
伺っていたが、意匠図の中身が１００ページほど抜けていた。
あーまただ。ここ最近こんなの多いなあ。しかし、
確かにそんな事はよくある。でもそれはしょうがない、人が作ってんだからね。
依頼者の担当者に告げると、設計に詳しいという女性スタッフを連れてきた。
設計事務所に在籍してたこともあるそうで、名刺には一級建築士と書いてある。
改めて図面が抜けていることを告げると、どうやらすでに知っている様子。
そりゃそうだ、あなたなら気付かない訳がない。建築士なんですから。
でも、知ってるのにそのままなんですね。聞けば全部揃うのは来年になるそうだ。
「確認申請に関係ない図面は、今回ない部分もあります」
「売れ行き好調で図面を詳しく見る人もいないですから」
はいっ！了解です。そちらの姿勢は十分理解できました。
「質問事項を詳しく書き出してください。後日回答します」
「回答には２週間ほどかかりますがよろしいですか」
書き出すのはいくらでも書きますが、うーん２週間はどうだろうか。
報告は今週末。それじゃ報告書が出来上がらないので報告もスライド。
依頼者は購入の可否が下せないので契約もスライド。ほら、みんながアンハッピーの構図。
自分がマンションを買う立場で、
モデルルームに図面がなく回答に２週間掛かったらどうしますか？
あなた建築士なんだからそんなんで契約しないでしょ。
シロウト相手だからってそれはあんまりでしょう。
某有名女優がイメージキャラクターになってる物件。そんなところに宣伝費を使う前に
もっと大事な事かあるような気がするんだがね。
大田区で丸ごとパックの再々内覧会。いくらなんでももう完全に直ってるはずだ。
「ここも今日で最後かな」なんて考えながらエントランス前に停めた車のドアをバタン。
あ、カギも携帯も車だ、とドアを開けようとすると、「あーっと！」
これは閉じ込みってやつですね。カッコよく言うとインロックってやつですね。
いつまでも車の前に立ち尽くしていてもカッコ悪いので、
中に入り近くにいたゼネコンさんの携帯を拝借して事務所に電話。
我ながら非常事態にも冷静に状況判断し、最善の判断を下すあたりは
さながら24 -TWENTY FOUR-のジャック・バウアーのようだな。
内容がいかんせんダサいがね・・・
大橋さん（ミシェル・デスラー？）に物件名と車のナンバーだけを告げ、
ＪＡＦに連絡するよう指示。←ホントは平身低頭のお願い
ここで携帯を返し業務開始。依頼者ご家族と再々内覧の確認へ。
４つの修繕項目も完璧に直ってる！本来は前回で決めて欲しかったけどね。
エントランスで修繕完了のサインを見届け、再々内覧の立会いは終了。
公衆電話に走り再度事務所に電話。イソップ大下が
「ＪＡＦがもう着きますから車に戻ってください」
スゲー完璧だ！君はまるでトニー・アルメイダだな。
彼は車の置いてあるであろうピンスポットの住所を割り出し、
車種や年式をキチンと伝え、なんと作業料金まで把握していた。
ありがとう事務所（CTU
＝国際テロ対策ユニット？）の皆さん！
現場に急行してくれたＪＡＦのサービスマンも実に気さくな方。
「外車は難しいんですが・・・」なんて言ってる間に開錠。スゴいなこの人も。
その場で「会員になります」と伝えたら大分料金をオマケしてくれた。
こんな時のために携帯には車のカギを付けてるんだが・・・
やっぱり携帯電話は携帯してなければダメなんですね。
渋谷区で丸ごとパックの建物チェック。
完成済み物件なので現地モデルルームになっていた。
完成している場合は、設計図書が竣工図書に名前が変わり、
管理室に鍵掛けて保管してあるのが一般的。
なのでエントランス内のラウンジで図面のチェック開始。
図面を見始めると、設備図が先頭から８０ページほど抜けている。
一番大事なとこなんだよなー。ここが無いとちょっとイタい。
管理人のおじさんにその事を告げると、
「ええっ！お兄さんホントかよ〜、この間ゼネコンの
連中が持ってきた時完璧に揃ってるって言ってたぞ」と、
何とも渋谷区にはおよそ似つかない下町チックな口ぶり。
私も今はこの物件のすぐ近くに住んでるが、出は下町なので何ともなつかしい口調だ。
私も、「オレも困っちゃうんだよねー、どっかに無いかなー？」こんなやり取りひさびさだ。
「ちょっとついて来い」なんていきなり言われたからヤキ入れられるのかと
ちょっと身構えたが、「ここに無かったらオレも知らねーぞ」だって。
地下室に設計図書が保管されていたので無事解決。
帰り際、「おじさんどうもねー」の返しは、いかりや長介の「オイッス！」のポーズ。
こんな管理人さんのマンションっていいなあ。
今年最後のセミナーが大阪で終了。ここ最近出番のなかった私だが、
ようやく回ってきたねって感じ。なので、「緊張するかな」と思ったが、
ゼンゼンＯＫだった。全員の真剣な眼差しを見渡す事ができましたよ。
技術的なことはもちろん大事だが、私たちが伝えたかった事は
スピリットというか、もっと大枠な部分。これを感じて共感してくれたのは
アンケートからひしひしと伝わってきた。なんたってこれが嬉しいんだよね。
なので？東京組を見送り、大阪のスタッフ、ボランティアで
運営を手伝ってくれた方との打ち上げに参加。
関西の方々との会話はホントにたのしいッス。時間を忘れてしまうね。
《ホテル印南》にチェックインしたのは午前３時過ぎだったか？
１８時くらいから飲んでたよね？まあまあたまにはいいでしょう。
途中足湯を拝借
エクシードの卒業生、Ｉさんも時間ギリギリまでお付き合いいただいた。
印南っちとはちょくちょく飲みに行ったりしてるとのこと。
さくら事務所がきっかけで、そんなに仲良くお付き合いができてるなんて
なんかうらやましく感じたね。東京では意外とそういう方いないなあと思ったりして。
ということで、さくら不動産アカデミーに参加される方、もれなく私と飲み友達？になれます。
（自分からなれますとはなんて高飛車なヤツ。←自己ツッコミ）
中村さんがオススメしていたカツカレーうどん。食べ損ねたので次回是非連れてってください。
丸ごとパックの建物チェックで横浜のモデルルームへ。
数日前から物件周辺の調査や役所周りをしている石塚さんから、
「あの物件の周辺ってけっこう浸水履歴があるんですよ」なんて情報を入手。
ほほう、だったら建物がどんなカバーリングしてるかは要チェックだな。
ここ数年とくに、１００％マンションを建てるのに適した土地は少ない。
まず何かある。しかしこれは仕方のないこと。建物がその土地のマイナス要素を
カバーしてくれていればまだいいです。土地の仕入れの時点で判っていた
マイナス要素をひっそりと無視して建ててるマンションって意外と多いからね。
地盤がゆるければしっかりと杭を打つ、地盤の水位が高ければ地下に
いろんな施設を作らない、浸水履歴があるなら入り口を高く作るなどの
配慮はして欲しい。企業の利益第一を追求してるのか、住む人のことを考えているかは
調べればすぐに判ってしまう事。これも一緒に報告します。
パンフレットには載ってない部分、むしろコッチの方が大事ですから。
今回の物件は、階段をつけエントランスを高くしていた。
地下にはトランクルーム等の施設もない。
浸水のカバーリングは出来てると言っていいでしょう。
しかし入り口で高くした分、各階の部屋の階高が詰まっちゃってる。
これで可変性は大きくスポイルされたな。エントランスの天井も部屋より低い数値。
高さいっぱいに箱を目いっぱい積もうとするマンションはたいていこうなる。
これを知って買うか、知らずに買うかは大きな違い。
企業のメリットと購入者のメリットが相反するところですな。
しかし私達は「買った方がいい」とか「やめたほうがいい」なんてことは言いません。
その人にとってのマイナス要素が、他のプラス要素で帳消しか、
あるいはまだプラスが強いならその人にとっていい物件になりますからね。
要は知るか知らないか。本来はもっとさらけ出しちゃえばいいんですよ、デベロッパー側が。
いい面ばっかりが宣伝されているパンフレット。購入者達はけっこう気付きはじめてますよ。
「コッチは金を出してる客なんだぞ」
大嫌いな言葉の一つ。言われるのもイヤだが、言うのはもっとイヤだ。
仲のいい間柄でもこんなことをいうヤツはいっぺんで嫌いになる。
普段は不動産、建物に関してはアドバイスなんぞしているが、
何か他の物を買うときは当然ながら私も一般ユーザーだ。
車や電化製品、家族で行く外食だってそうだし、何かのサービス
を受けるときだって私は一般ユーザー。
私はいつも何かにお金を出すってときに、その対価にバランスが取れていれば
全然不満はないし、嬉しければキチンと満足の気持ちを伝えるようにしている。
私達の仕事は不動産や建物に関してキチンと調べ、またはその調べ方について
報告をしたり、アドバイスを差し上げている。それによって対価を得ているが、
そこに会社の売り上げや、月の目標件数なんかの意識はない。どこの業界だって
求められてる事に対し確実に答えるのが仕事だと思う。私はこれに自信を持っている。
自分がユーザーになったとき、対価とのバランスが明らかにおかしいとき
けっこう文句を言うほうかもしれない。それは相手が大企業や有名ブランドだろうが、
金額の大小なんかも関係ない。
私は自分の仕事を通してお金をもらうことに自信があるので、逆の立場になったら
同じものを求める権利があると信じているからだ。
適当な仕事をしているなら、適当なものを売られてしまっても、それはその人が
行っている仕事がめぐりめぐって自分の所に戻ってきていると考えていいんじゃないか。
なので、お金を出しているほうがえらく、売るほうはへりくだる必要は全くない。
何かを得てお金を払う行為に上も下もない。５０対５０。対等でいいはず。
満足できない物や事柄にはお金のやり取りは発生しないのが本来の姿だと思うので。
午前は内覧会立会い。
待ち合わせ場所のエントランスに奥様が走ってきた。
「だんな様は？」私の問いに、「電車の網棚にリュックを忘れたみたいで・・・」
私と同じタイプの方だと確信したりして。（私のこの間成田でパスポート忘れてきました）
だんな様はアメリカの方。日本語は上手だが奥様との会話は英語（たぶんね）
だんな様曰く、「パッと見神尾さんはてっきり英語ができる人だと思った」そうです。
ええ、よく言われます。アメリカじゃなくてフィリピンやパキスタン方面の方ですかと。
どこの外国の空港でも私だけ物売りに会いませんし、台湾ではツアーで行ってるのに
私だけ免税店に入れてくれなかった事もあります。
（入り口のおばさんに両手を大きくバツにして「ココハニホンジンダケヨー」みたいな）
またよりによって同行の担当者も、ちょっとせんだみつお似の濃い顔立ちの方。
おそらくこの方もしゃべれるのは日本語のみのようだ。
ご夫婦はきっとそんな私達を見て、「外国語のできる人を揃えてくれた」と思った事でしょう。
こういうとき「やっぱり話せたらいいなぁ」と思うね
カナダで仕事経験のある金澤さんに教えてもらうかな。
午後は丸ごとパックの報告。依頼者とその弟さん、二人のお父様が来社。
検討にあたって相当勉強されてるようで、検討物件の枠を超えた鋭い質問がバシバシ飛んでくる。
うーん気持ち良いぜ！嬉しくなって全力で返していたらすごい時間になっていた。
「知恵熱が出た」と言い途中で帰られた弟さん、申し訳ありません。
その後体調はいかがでしょうか・・・
毎日のようにモデルルームに行き設計図書のチェック。
「○○様のご依頼で伺いました」と告げると
ほとんどの会社が「おっ！さくら事務所さんが来たぞ」みたいなリアクションをくれる。
営業の方は内覧会立会いでウチを知った方が多い。「新刊読みました」
なんて言ってくれる方もいる。私が勝手に思ってるだけかもしれないが、
《私たちに会いたかった》的なオーラを感じるのは気のせいか？
しかし数年前はすごかった。敵陣に迷い込んだ残党兵士みたいな状態。
敵対心むき出し。図面なんて見せられないとか、委任状持って来いとか、
報告書が出来たら先にコッチに見せろとか。
当初は「我々の敵」と思っていたデベロッパーさん達も、ウチの理念に
共感してくれ、最近はどこも歓迎してくれている感じになってきた。
（別に歓迎してくれなくてもいいんだが）
一通り図面を見終わると「ウチの物件どうですかね？」なんて事をまず聞かれるので
「これとこれはすごくイイですけど、ここはもうチョットこうなってればイイですね」
と思った事をストレートに言ってみる。すると「そうなんですよね、おっしゃるとおりです」
私はローンの計算もセールストークもいらないので、意外と営業さんのホンネが聞けたりするんだな。
チョット前に「問題点があれば是非教えてください。出来るところは改善します」なんて
言ってくれた方がいた。防犯上気になる点をお話したらその物件は鍵が追加になった。
イイです、そのレスポンス。それを知った購入者はきっと喜ぶことでしょう。
この間はモデルルームに初めてやってきたと思しきお客さんに、営業さんの第一声が
「この物件は駅からチョット遠いです。○○分と書いてありますが、女性だともうちょっとかかるでしょう。
傾斜地に建っているので、向きと階数によっては眺望も日当たりも悪いです」
隣のテーブルから聞こえたやりとり。思わず「あなたすばらしい！」と握手しに行きそうになったよ。
どの部屋にしますかじゃない。まずデメリットを話し、それでも気に入ってくれた人に
営業するスタイルなんだなと感じた。やっぱり本来はこうじゃなくてはいけませんね。
なんたって不動産を扱ってるんですから
これを聞いた来場者は買わないかもしれない。しかし、
月の契約件数は減るかもしれないが、あなたの会社はきっと信用を得ることでしょう。
さくら事務所が本気で取り組んでいるサービスの一つ
”アフターフォロー”
これだけで申し込む事は出来ないが、多くの依頼者から
毎日のように相談が寄せられ、スタッフ全体でアドバイスしている。
「相談できる」
どこかのテレビＣＭみたいだが、プロで第三者のアドバイスって
やっぱりいざというときに頼りになるんじゃないかって思う。
日々相談を受けてるコッチも、一つの案件が解決し感謝のメールなんて
貰ってしまうとすごくうれしい。ウチのスタッフはみんなそうです。
しかし、ここ最近多いのがマンションの音問題。
上の階からの音に悩まされている方や、
普通に生活しているだけで下の階から苦情がきている方など、
それはそれはたくさんいらっしゃる。
施工の問題なんて事もあるにはあったが、
工法上の問題の方がはるかに多い。
信じられないかもしれないが、音に対して有利な物件と
不利な物件が市場には混じっているのが現状。
一つのマンションの中でも部屋によって違う場合もあるくらいですから。
内覧会立会いの依頼者から入居後、音の相談を受ける事がよくあるが、
工法上の問題の場合、残念ながら改善する事は不可能。
これを防ぐには契約前に図面を読み込み、判断できる能力が必要になる。
「営業さんが教えてくれなかった」、「大丈夫ですよって言われた」
ローンの計算をして契約をとる係りの人に、音に対し明確に答えられる人は少ない。
買う前に、子どもが小さいし、やっぱり音が気になるなんて思っているなら
キチンと調べなくてはダメなのです。
「調べ方が判らない」
マンションを選ぶ上で上下階の音を最も気にする方、
判らないまま契約するのはやめたほうがいいです。
ウチへ調査の依頼が欲しいわけではない。詳しい人に聞いたっていいんです。
正直言いましょう。判らないまま、そんなギャンブルみたいな買い方で
心配のない物件に当たってる方、おそらくそれはマグレです。
すでに当たりを引いた方でも、心の中ではそう思っていることでしょう。
音だけはホントに、簡単じゃないんです。「二重床だから安心」なんて、
そんな単純なものじゃないんですよ。
知って欲しい、理解して欲しい。
さくら不動産アカデミーでお話します。ようやくこの時がきた。
私たちが知っている限り、また多くの事例から、マンションの音について
お話します。完璧に判ってもらうため、セミナー等では話しきれなかった
ところまで、事務局には大幅に時間を割いてもらってあります。
（来年の２月１９日とかなり先ですが）
もちろんテクニック論だけではなく、建物に対する考え方もお教え致します。
音の問題は住んでからの”アフターフォロー”で解決できません。
それは内覧会立会いでも、購入前相談でも。
先日、８月に行ったスウェーデン・ドイツの仲間と再会。
解団式という名目でお誘いがあった。
今頃気付いたが私”団員”だったのね。
なんたってツアーの名前が【団地再生と外断熱の旅】
そういえば参加者を【調査団】とか呼んでたしな。
場所は衆議院議員第一議員会館。は？どこそれって感じでしたよ・・・
会場には議員さん、各デベロッパー＆ゼネコンの幹部サン達が。
やはり意識の高い皆さんとの会話は尽きない。
会もお開きに近い頃、あるデベロッパーの社長とお話できた。
社長曰く
「３０年程度しかもたないマンションをデベロッパーは売ってはいけない」
「不透明な建築コストを公表して販売する」と言っていた。
一度お会いしてみたい方だったが、その【本気さ】に少々圧倒された。
この人は本気だ。マンション業界にはこんな方がいなくてはダメだと思った。
この会社だって１００点満点のマンションを作ってるわけじゃない。
いい面、ダメな面もある。だが、売れるものといい物は違うという考えを
もっている会社は是非ともがんばって欲しい。
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