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神尾 和秀の 「建物はこうして調べなさい」
建物調査（インスペクション）のプロフェッショナル 仕事の事も、関係ない事もここにぶちまけまっせ！！ １９７０．６．２生まれ いぬ年 Ａ型 ふたご座
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●久々に加藤さんと不動産調査報告。先日の北海道の物件だ。
通常の報告＋間取りのアドバイスを少々。
この物件も大幅な設計変更を施す。デベロッパーとゼネコンさんで
基準となる図面を作成してあったが、うーんちょっと甘い。
エアコンが付けられない部屋はあるし、水周りが下の階の寝室の上になってたり。
これじゃあまだ契約できないな。詰めなきゃならないところがまだまだある。
契約の内容もちょっとたどたどしい。
設計変更や、一部住戸ではスケルトン渡しなど、柔軟な姿勢の売主さんだが
もうちょっとシステマチックにいくといいですな。
●報告後ダッシュで帰宅。５歳のムスメが初ケーキ作りにチャレンジしているらしい。
ちょっと前まで赤ちゃんだと思っていたが、もうそんなことが出来るとはね。
寝る前に、サンタとトナカイさんにイチゴやレタスを添えて手紙を書いていた。
傍らで下のセガレがそれらを食べようとすると、「それはサンタとトナカイさんのー！」
そんな姉弟ゲンカを見ながら、早く寝ないかな〜なんて思ったりして。
寝静まったらサンタさん呼んできますか。１年でも長く続いてほしいこんな行事。
丸ごとパックの依頼者と設計変更の打ち合わせへ。
ご主人は車いすを必要とする方。健常者仕様の空間では
生活が出来ないため、仕様の詳細と金額の確認のために同席。
依頼者の奥様はその金額に少々ビックリしている様子。
確かにそうだ、とてもリーズナブルとはいえない金額。
しかし、不当に高いものはなく、一つ一つの項目は
きちんと算出されていると感じ取れた。
どこの物件がいい、悪いではなく、全ての物件がもう少し
ハンディキャップのある方にも使いやすい間取りにしてあれば
もっと使いやすくなるのにね。
今回の物件自体、可変性はそれほど悪くない。
依頼者は車いすを前提として物件を選んでいるが、
購入してから障害を持ってしまった場合、
可変性の悪い物件に住んでいる人は大変です。
正直言って今のマンションの半分くらいはお手上げでしょうね。
終の棲家としてマンションを選択する場合、
階高とスパンが大事。階高？スパンって何？
続きは来年にでも。こうご期待。
建物チェックで北海道へ。
ある程度想像はしていたが、やっぱり寒い。
駅を出たら気温の看板が−２℃になってる。
どおりで手と顔が痛いはずだよ。
物件はタワーマンション。
依頼者が検討してる部屋は２戸連結。２戸連結？
そうなんです、戸境ぶち抜き。中の間取りも大幅変更。
うーんタワー型ならではのワザだな。
ここのデベロッパーさん初の試みらしい。
個々の要望にカスタマイズする流れ、徐々に来てますな。
デベロッパー、ゼネコンもきっと当初はめんどくさいと
思った事でしょう。判りますよ、そりゃー自分達で考えた
箱がそのまま売れれば楽に決まってる。しかし、
そんな時代はもうすぐ終わる。新しいチャレンジに拍手です。
そうは言ってもタワーならどれだって出来るわけじゃない。
ここの物件のいいところはスラブ階高が高い。３２００ミリ超！イーネッ！
これならば少々お好みでカスタマイズした物件でも、
次の誰かがここに住むとき、その人がまたカスタマイズできるんだな。
「家って購入者がこだわりすぎて個性的に造りすぎると売りづらくなる」
なんて言われるが、マンションの場合十分な階高さえあれば
何とかなるんじゃないかね？
連結はともかく、こんな物件しか将来の価値ってないんじゃないの？と
思えてくる。きっと階高。永く住むには階高が大事。（三上君もそう言ってます）
そんな事を考えながらチェックを終了。５時間近くいたモデルルームを後に
不動産調査で同日入りの加藤さんと遅い昼食。（１７時過ぎてたが・・・）
私はそのまま空港へ。羽田に着陸後、携帯電話が無いことに気付く。
ノオーッ！空港に置いてきちゃったかも・・・
なのでしばらく私の携帯はつながりません。たぶん、おそらく。あーもーッ！
講師としてデベロッパーの勉強会へ。売主さんです、
ついに売主さんから声が掛かった。
他業種からは何度か講師としてお呼ばれされたことはあったが、
ホント、今日ほど嬉しいものはなかったね。
要望されたテーマは「設計図書の見方」
正直最初は、「あなた方そんなことも知らずに今まで売ってたのか！」
と思った。しかし、ここの会社は大きく変わろうとしてる。
恥を忍んで依頼をくれたんだと思う。さくら事務所対策ではなく、
購入者のために現状を改めたいという気持ちが伝わってきた。
きっかけは内覧会立会いで私達を知ってくれたらしい。
私達の第三者スタイルを現場で見て、いたく共感したと言ってくれた。
私が内覧会の立会いを一人でやっていた頃には考えられなかった事。
初期の、どこ行っても敵意むき出し状態や、睨まれ、
罵声を浴びせられ状態でも第三者の立場は守ってきた。
続いてきてくれたスタッフも徹底してスタンスを貫いてきてくれたおかげだな。
営業や設計担当の方も混じり参加者は３０数名。
勉強会というよりディスカッションといった感じ。私の話から盛り上がり、
時々講師の私の存在？を忘れ、設計VS営業のトークバトルが始まったり、
真剣な質問があちこちから飛んできたり、もう嬉しくって泣きそうだったね。
上司から、「講義を聴いてこい」なんて感じの人は一人もいない。
こんなにグリップのいい講義は私も初めてでしたよ。
質問の一つに、「売れ残りの物件をさばくいいトークないですかね？」なんて
お茶目な質問もあったが、それは私が帰ってから皆さんで考えてくださいな。
私は「勝ち組営業戦略」の講師じゃないですから・・・
これからも応援しています。人と不動産の関係を良くする為に
突き進んでください。また、時々呼んでくださいね、いつでも行きますから。
国内初の試み、さくら事務所アカデミーが開催。
セミナーとは違い少数です。少数精鋭。
世の中を変えるきっかけは少人数のほうが良い。
今回私のパートは序章。
ご参加された皆さん、６ヶ月後には達人に仕上げます、ご安心下さい。しかし、
次回までに宿題をやってきてくださいね。やってこない人は廊下に立たせます（笑）
その後赤羽で私的忘年会。まだまだあるぞ忘年会。あといくつあるんだっけな。
私は会社務めの経験が少ないので、他の会社内の雰囲気って意外と知らない。
最近いくつか訪問した会社では、どこもシュプレヒコール的な貼り紙があり、
「気合」、「目標」、「売り上げ」、「契約」、みたいな文字が、そこかしこに掲げてある。
これは会社の理念じゃないですよね。社内向けの理念といった感じ？
きっと社員の意識高揚アイテムなんでしょう。
しかし、来社した人にはあんまり見られたくないんだろうね、
私が遠巻きにそれらを読んでいるのに気付くと、こそーっと扉閉めたりして。
さくら事務所の社内には来客に見せられない張り紙はない。
来社される依頼者の皆さん、ご興味があればどうぞ。
（書類が高く積まれた机がいくつかありますが・・・）
あっと、一つだけありましたよこんなものが。
やば、こんなのもあった
釣り道具が少々。早急にもって帰ります。
年末から年明けに渡って内覧会のお申し込みを多く頂いてます。
重点項目の中に”上下階の遮音性が気になる”
という方がいらっしゃるが、専有部分の１部屋から、
しかも内覧会の時点で遮音性能を確認するのは限界があります。
正直言っちゃうと、室内の精度や仕上がりより、遮音性のほうが気になる方とは
購入前からお付き合いしたかったと思う。内覧会立会いより、建物チェックや
不動産調査で建物のことをより知っていたほうが良かったんじゃないかと。
スペックから予測した遮音性能をお話できるからです。ここが購入の可否に
つながる方がけっこういますよ。住んでから対策できる音と、対策できない音の
違いをきっちりと認識してもらっているからです。
青田物件を購入する上で、遮音性がもっとも気になる方は
バーチャルなモデルルームを見ただけで買っちゃいけないのです。
不動産調査などで調べた物件多数。”音”でその物件を見送った依頼者もいれば、
その物件から内覧立会いの依頼も来る。そして重点項目には”音”。
なんとも悩ましい。音だけじゃない。構造や安全性、可変性なんかも同じ。
遮音のリスクを一番確実に回避する方法、これは中古物件を選択するのが
一番かも知れません。住んでいる人に聞ける。これは大きなメリットだと思いますよ。
芸能人宅の空き巣被害が連続してます。
「だっふんだ！」の大御所芸人さんも最近やられてしまいましたね。
セキュリティー会社と契約されていたようだが、やられるときはやられてしまう。
これが今この国の空き巣（成り行きによっては強盗）の現状だといっていいでしょう。
上のムスメがまだ赤ちゃんだったから３〜４年前かな、
ウチも以前やられたことがあります。正確には未遂で終わってくれましたが。
深夜、普通は寝ている時間。わずかな物音に目を覚ますと
ガラスの向こうからクレセント（窓の鍵）付近に懐中電灯のライトが
当たってるのが障子越しに見えた。（この時点で相当怖いよ）
そーっと起きだして部屋の電気をパチリ。
すると懐中電灯は静かに消え、飛び降りる音と、走り去る足音が聞こえた。
障子を開けガラスを見ると鍵付近に１本のヒビが入っていた。
こっ怖え〜。思わず震えがきたね。もう１本入れられたらアウトだった。
何が怖かったって、他の部屋の電気がついているのに入ってこようとした点。
年甲斐もなくひざガクガク。隣の部屋では奥さんや子どもが寝てるんだからね。
「鉢合わせを十分に予測しての犯行ですね」と鑑識の人が言っていた。
恐怖のあまりウチの奥さんはしばらく寝付けなくなってしまったよ。
そして今、はっきり言って私はセキュリティーにはうるさい。
トレンド？的な侵入手口はけっこう知ってます。それは、
セキュリティー会社経営の知り合い達が定期的に情報をくれるからです。
なぜくれるのか。営業の為とかのくだらん理由じゃない。私の仕事を十分理解してくれていて、
私から発信することでより多くの人に現状を知ってもらいたいと思ってくれているからだ。
（私がドロボウじゃないと信じてくれているから？ってのもあるだろう）
その手口は年々巧妙化しつつも大胆なところもあり、
さらに最近は見つかったときの開き直り度は被害者の想像を超えています。
被害届けを出しづらい状況にして去っていく手口もある。
じゃあやつらの手口は？残念ながらこんなところに書ける内容じゃない。
対面した人以外にお話しするわけにはいかないでしょうね。
皆さんのお宅はどんなセキュリティー対策をしていますか。
今日も横浜。丸ごとパックの内覧会。完成物件でほとんどが入居済み。
ウチの依頼者がたくさん住んでいるマンションだが、
どなたとも会えずじまい。うーん残念！
依頼者が契約した部屋は販売センターとして使用していた住戸で、
先月建物チェックで私も伺っていた場所だが、今日のため
売主さんは”引越し”して、室内はバッチリクリーニングが終わっていた。
今までたくさんの完成物件＆販売センター使用の物件を見てきたが、
ここまで完璧に仕上げてくれた物件ははじめてかも。イーーーネッ！
再内覧は必要ないくらいの出来。精度も抜群。こうだな、こうでなくっちゃいけない。
担当さんは完成物件の内覧会に当初は少々ビビッていたそうだが、
（完成してしばらく経つのでゼネコンさんはもういないしね）
大いに自信持っていいですって。完璧なものを渡したい気持ちが伝わってきましたよ。
会社に戻り報告書を作っていると、釣りの師匠から「忘年会来ないの？」の電話。
ウワー忘れてた！バスフィッシング界の重鎮たちが集まる忘年会に誘われてたんだ。
場所は２丁目。どこの２丁目かって？まあいいじゃないですか、２丁目ッたら２丁目。
一週間のほとんどが横浜方面で仕事。私にとって横浜といえば・・・
シュウマイ？いえいえ、そこはやっぱりＣＫＢ。
イイネ！高性能横浜横須賀サウンド
田中さんがサイン貰ってたアルバムのシングルカット作。
映画の主題歌になってるんだと田中さんが（力説？）言っていた。
うーん映画かー。やっぱ映画まではいいや。ムスメが見たいって
言ってたやつに行くし。拙者、映画は年１本が限界ですから！切腹！
パンフレットによくある「デザイン監修は○○氏」「設計は○○氏」
白黒の写真とかでちょっとカッコよく映っている方々と、是非一度お話ししてみたい。
「あなたの当初の計画は、完成時にはどれくらい変えられてしまったのか」と。
この方々がホントに、「住む人のため」を真剣に考え、それを反映させた建物なのか、
出来上がったものを見て最近疑問を感じてしまうことが多い。
「ホントはこんなふうに造りたかった訳じゃないんです」
図面やパンフレット、実際の建物を見てるとき、どこからかそんな声が聞こえてきそうだ。
あれこれ考え、「これでバッチリ！」と自信を持って出したデザインや設計も
ホントウは売主にバッサリ直されちゃってるんでしょ。当初のものとは別物なんでしょ。
あまりのコスト対策に閉口して、くさっちゃったりしてるんじゃないですか。
全てじゃないだろうが、設計の方々の意向がそのまま反映されれば、
この国の建物はもっと格段に良くなると思う。
夏に行ったドイツでは、意匠、構造、設備などのプロフェッショナルが連なり、
お互いで一番いい形になるように常に検討しているそうだ。
と、ここまでは日本だって同じでしょう。しかし、その人達の上にいる束ねる立場の
人間は、コストありきの思考を持っていないそうだ。ここが日本と違う点。
環境や、エネルギー効率を考えたコスト対策と、
利益率、集客率、契約率が第一のコスト対策との違い。
文句言ったら仕事が来なくなるしと思っている方、どうせ書き直せって言われるんだから
最初っからコスト重視で適当に設計している方。もっと本気で仕事しないとマズイですよ。
すでに国内の全世帯数と建物の全戸数が逆転している以上、どのみち仕事は無くなるか、
減るのは間違いなさそうです。今までもこれからも、あなた方の仕事の成果は国の資産であり、
町並みまで形成しているってことを忘れてはいけないのです。うーん設計ってすばらしいじゃないですか。
なのに、ここまできて尚も、コスト云々がなんて言ってる場合じゃないのです。
真剣に考えられた建物しか残らない時代に、とうとう突入したんですから。
もっとぶっちゃけませんか。イヤなものはイヤで、ダメなものはダメだと。
人と不動産の関係が良くなるための１つは、意識のある設計者達の改革が不可欠だ。
これから購入を考えている皆さん。こんなことが皆さんの知らないところで日々繰り返されています。
洗練された、おしゃれなパンフレットやモデルルームからはおよそ想像のつかないところでしょう。
いずれ劇的に変わるのは間違いないですが、それを待っていられない方、今は相当な知識が必要です。
今はここまで見抜けないと、住んでから後悔する可能性があるという、何とも悩ましい時代なのです。
不動産調査で横浜のモデルルームへ。
ここの担当の方、ウチがアポを入れ、私が来るまでの数日間、
会うのが楽しみでしょうがなかったという。当日はまさに熱烈歓迎って感じ。
第三者はどんなところををチェックするのか興味津々だったんだそう。
「チェックが終わったら少しお話し伺ってもいいですか？」なんて、何ともうれしいセリフ。
「ええ、いいですとも」。こういう人は大好きだ。私は何を買うんでも、こういう人から物は買いたいね。
「第三者から見て、良いところ、悪いところはどこでしょうか」
「これだけの金額のものを売っている以上、さらに詳しく知りたいのです」
「第三者の方がどんなところを見て、どう判断するのかを教えていただきたい」
来場者には包み隠さず説明したいという姿勢に、思わず感動。心意気にホレたね。
「そんなものは自分で考えさせろよ」と、他業種の方からはお叱りを受けそうだが、
いえいえ、
そこは不動産業界。ようやくなんです、ようやく他業界並に追いついてる感じなんですよ。
適当な説明で即日契約をせまる人と、すべてをさらけ出して納得できたら契約しましょうなんていう人。
どちらの人と契約したいかなんて言うまでもない。物件は気に入っているが、
担当が気に食わないなんて、ここ最近よく聞く話だが、中にはこんな人もいるんです。
こんな倫理観の高い人がもっと増えてほしい。この業界は特に。
コーポラティブハウスを購入した丸ごとパックの依頼者が来社。
設計士とは現在、内装の打ち合わせに入っている段階だ。
今回は断熱性と防犯性についてのご相談。
外観はコーポラの定番であるコンクリート打ちっぱなし仕上げ。
内側も、ご多分に漏れず同じコンクリート打ちっぱなしだ。
しかし好きですなあコンクリートの打ちっぱなしが。あれがそんなにいいとは思えませんが。
率直に思うことを言わせていただいちゃおう。コーポラの設計士の皆さん、
マンションに比べて外観は、比較的自由に設計できるんだから
いっそ外断熱にすればいいじゃないですか。そしたら室内は自由に出来るはず。
これだったら、お好みの打ちっぱなし仕上げも思いのままだ。しかし、どーしても
打ちっぱなしの外観にそれほどまでにこだわるなら、
せめて内側の断熱のアドバイスはしてあげてくださいよ。これはもう人として。
建物の耐久性や日々の快適性は、一体設計上の優先順位で何番目なんですかね。
いくらインパクトのある見た目が大事といっても程があるでしょう。
私の依頼者は断熱の重要性をキチンと理解してくれているが、
共同組合である他の居住者達は、ほとんどが無断熱仕様なんだってさ。
設計士から断熱の話は一切出てこないらしい。
ウチの断熱の貴公子、イソップ大下が聞いたらきっと気絶するだろう。
住んでから後悔する事間違いなし。知らない人が損をする構図。こんなの絶対おかしい。
無断熱住戸の居住者から入居後にクレームが来ちゃったらどうしますか。
「知らないあんたが悪いのさ」と、知らん振りを決め込むつもりなんだろうか。
新潟県中越大震災から１ヶ月ちょっと。現地調査に行ってきた。
やはり映像や写真で見るのとは訳が違った。本来安全でなければならない家が
いとも簡単に潰れているのを見て、こういうことが起こる国なんだと改めて実感した。
倒壊した家屋から子どものおもちゃや自転車なんかが見えた。怖かっただろうに。
このお宅のご家族は生きてるのか？無事を願わずにはいられなくなる。
今回の震災で４０名もの方が命を落としたという事実を忘れてはいけない。
これがもし関東で起こったならば、未曾有の大惨事になることは間違いない。
これは自宅の近所をぐるっと見渡すだけでも容易に予測できる事。
「興味本位で行ってきたんだろ？」
確かにそうだ。反論はできない。しかし、あれを見て私に出来る事は何か。
そればかりを考えるようになった。寄付やボランティアだけではなく、
”安全な家”の考え方なんかを伝えていくべきだと思ったね。これはもう今まで以上に。
今回、倒壊する建物には傾向があることをおぼろげながらにつかんだと思う。
これを生かし、アドバイスするのが私の出来ること。より精度を上げて理解していきたい。
市、町、村では復興に向けて一致団結しているのをひしひしと感じた。
もし東京で震災が起こったとき、地域で住むもの同士で
これほどまで結束する事は可能なんだろうか。
「対岸の火事」ではいけない。この国に住む以上みんなで考えなければ。
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