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神尾 和秀の 「建物はこうして調べなさい」
建物調査（インスペクション）のプロフェッショナル 仕事の事も、関係ない事もここにぶちまけまっせ！！ １９７０．６．２生まれ いぬ年 Ａ型 ふたご座
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マンションのメンテナンス性とは。
共用部では外壁や駐車場、専有部では配管や設備機器なんかが
メンテナンスを必要とする部分。
室内のＰＳ（パイプスペース）にある排水管は
どんな材質であっても耐用年数は大して変わりません。どのみち将来交換します。
そのときには数日間断水してＰＳ周辺の壁を壊し、
いくつもの業者さんがやってきて管の交換、現状の復帰を行います。
この工事、意外と広範囲に壊しますよ。そしてずいぶんとゴミも出ます。
これをなくしましょうというのがＳＩ（スケルトン・インフィル）という考え方。
排水管を吹き抜けや共用廊下に出して、室内にＰＳをなくす工法です。
無駄な工事や余分なゴミを出さないという観点からも、
これからはもっと増えなくてはいけない工法といえるでしょう。
この工法のネックは物件の価格が割高になってしまうこと。
なぜ高くなるかって？
それは一般的なマンションに比べ、より階高（かいだか）が必要だから。
いつものマンションなら階高は２．９メートルくらいでしょうが
ＳＩにするならもう３０センチ程度は必要です。
普通に造れば１０階建ての建物になるところを
ＳＩ工法を採用すると９階建てになってしまう。
よって販売できる戸数が減る。なので物件価格が上がっていく。
今までは、仕入れた土地に何戸部屋を造れるかが採算性の決め手。
メンテナンスの優れた建物を造ろうとすると、
そんなこんなで割高になってしまうのが実際のところ。
階高を詰めれば事業者のメリット、階高を広げれば購入者のメリットといえるでしょう。
ラインは２．９メートル。
なぜ高い階高が必要なのかって？
ご要望があればまた次回にでも。
●家族と木更津に潮干狩り。５歳のムスメはヒオシガリ？と呼ぶ。
ついでに君津でイチゴ狩り。なんて狩りまくりな１日。
●清原選手５００本塁打おめでとう！個人的には二岡選手のファン。
ガッツはあるが前面に出さず、さらっとやってのけるのがカッコいい。
彼らしいいいコラム発見。
物件価格未定、管理費修繕費はざっくり２万円。
丸ごとパックの依頼を考えている方がおっしゃっていた。
これじゃあ検討なんてできないし、契約なんてとてもできませんな。
依頼者のご夫婦は、ちょっとおかしいんじゃないかと感じてはいたが、
不動産ってこんなものなのかと思っていたそうだ。
最近多いです、こういうの。
まずはモデルルームをオープンさせ、来場者の反応を見て、
価格を決めたいんでしょう。値付けに自信がないんですかね。
ひょっとして時価？そんなバカな、高級すし店じゃないんだから。
正式な価格を把握し、管理費や修繕費は内訳からはじき出された
金額なのかどうか、キチンと確認したほうがいいですよ。
金額が判らなくてもいいのは、
おごってもらうお寿司や焼肉くらいにしときましょう。（なあ刀根っち？）
不動産はぜったいダメです。
午後一から丸ごとパックの報告。
依頼者のＮさんに、なぜこの物件を検討したのか尋ねてみると、
「物件価格は他に比べ割高だが、省エネを考えた快適性、
中長期的に見た耐久性を考えたら、高くないんじゃないかと思って」と。
物件の価格。
これは確かに購入者からしてみれば重要なファクターの一つでしょう。
今までは、立地とグレード感のバランスで物件価格が決まっていた感もあるが
ここ最近は、建物の性能で物件価格が決まるケースが増えてきたようにも思う。
イニシャルの物件価格は高くとも、日々の修繕費やメンテナンス費用、
さらには建て替えまでのランニングコストまでを考えたとき、
メンテナンス性に優れた、耐久性のある建物は魅力だといえる。
物件価格の安いものはダメだと言ってる訳じゃない。
購入する上で、借り入れが少なく返済が楽というのは大いなるメリット。
これだけの供給が続く現在、選択する物件はいくらでもある。
この点では購入者にとってこれも大いなるメリット。
この選択肢のメリットは今後もしばらく続くモヨウ。
●夜はさくら事務所野球部の夜練。不動産アカデミーの受講者さんも2名参加。
この時期体を動かすのはなんとも気持ちいい。
内外を問わず入部大歓迎！レベルはがんばれベアーズ状態？です。
入部希望は部長まで。
今日はＳＲＡ(さくら不動産アカデミー)第５回
今回の前半はモデルルームで実施。
設計図書を囲み、今までお教えしたチェックポイントを
図面から読み取る実践授業。
さすが皆さん呑み込みが早い。どこの図面にはどんな情報があるのか、
そしてそれをどう理解するのか。もう皆さん素晴らしいです。
モデルルームの部屋の見かたは大久保君が伝授。
ついつい惑わされがちなモデルルーム。
冷静な見かたを理解しておくのも、これもまた重要です。
建物編の授業はこれで最後。達成感はあるが、なんかちょっと寂しかったりして。
皆で昼食の後、午後は資料を持って周辺の聞き込み。
カップルのほうが聞き込みをしやすいってことで、事務所の女性スタッフも総動員だ。
加藤さん指導の下、物件前から「にわか夫婦」の集団？が散らばってゆく。
その様子を見てちょっと感動。照れちゃう人もいるかなと思ったが、
皆さん真剣に歩き回ってくれた。物件を選択するとき
この作業がどれだけ重要か、十分理解してくれたのではと思う。
集合場所に戻ってきた皆さんの感想は
「こんなに教えてくれるとは思わなかった」と。
そうなんです、けっこう教えてくれるんですよね。
近所に新しい住人が増えるってことを意外と歓迎してくれるのです。
ご自身が物件を検討するとき、この体験はきっと役に立つと信じています。
（きっと聞き込みをせずには買えない体になってしまいましたね）
来月はいよいよ最終回。皆さんの発表が楽しみです。
丸ごとパックの依頼者ご夫婦と、オプション会会場へ。
ビックリするくらい大きな会場に、ビックリするほどの来場者。
カーテンやウッドデッキ、収納家具やらガス台が
所狭しと並んだ様子はまさに即売会？
子どものころ両親と行った五反田のティーオーシー
（ＴＯＣ＝東京卸売りセンター）のバーゲンセールを思い出す。
各ブースに一緒に座り、さながら私も購入者の気分。
確かに魅力的なものばかりだし、皆さん迷ってしまうのも無理もない。
私は何しに行ってるかって？
頼んだ方がいいもの、住み始めてからも設置が可能なもの、
あまり必要じゃないと思えるもののアドバイスをしています。
中にはオプションにしないで
「最初っから付けとけばいいのに」なんてものもある。
例えばガラスの断熱フィルム。粘着している限り効果はあるんだろうが、
将来剥がれてしまったらまた十数万円の出費。
２枚のガラスの内側に入れておけば、効果は半永久的なんだけどな・・・
依頼者のＭさん、フローリングのコーティングは興味のない様子。
ここをご覧になったんですかね。これが私達の見解であります。
丸ごとパックの建物チェック。数ヶ月前から依頼はきていたが、
設計図書が完成せず、伸び伸びになってた物件へ。
依頼者はモデルルームには何度も足を運んでいて、
私が今日行くまでに、すでに３回図面を見てると言っていた。
素晴らしいです。自分で見て確かめて、
細かいところは私たちに見てもらおうというスタンス。
こんな方が最近増えてきた気がするね。
そしてこの物件、これからのスタンダードになっていくような
スペックを備えてる。省エネ、耐久性、そして可変性。
図面を見てまず思ったこと。
きたぞきたぞ、ようやくきたぞってカンジ。
防犯性や安全性にやや？なんてところもあるが、
そこは依頼者がどう捉えるかの問題。
省エネ、耐久性、可変性。
日本だってできるんですよ、ひとたび本気になってやればね。
遅すぎた感もあるが、
もっと増えてほしい、この３つのキーワードを備えたマンション。
「マンションを検討しています」
こんな方々に私たちはほぼ毎日出会ってます。
その理由は実に様々。
手狭になってきた、更新が近い、結婚を期に、なんてところから始まり
どうせなら、対面キッチン、スロップシンク、ディスポーザーは欲しい。
床暖房は快適そうだし、お風呂に窓があるとカビの心配がなさそうだし・・・
検討している人の数だけ、その理由はいくらでもあることでしょう。
「どれくらい住み続けたいですか」
の問いに、ほとんど人はローンが払い終わっても住みたいとおっしゃります。
２０年、３０年と住むならば、考えなければならないすごく大事なことがあります。
まずは「可変性」「メンテナンス性」そして「耐久性」です。
耐久性は、造られる過程でよっぽどの間違いがなければ、ある程度確保できるでしょう。
コンクリートの強度や、地盤への対策の部分などです。
問題なのは可変性とメンテナンス性。
快適なリフォーム程度の可変性は、どこのマンションでもそこそこ備わっています。
考えなければならないのは、そこに永く住む間にハンディキャップを負ってしまった場合や、
四肢が動かなくなってしまった場合、そこで生きるための可変性はあるのかです。
「生活しづらくなったので新しいところに引っ越します」
これができる方は、部屋の可変性なんて気にする必要はないのです。
２〜３０年という時間軸には、車いすや要介護の可能性もあるということです。
メンテナンス性はまた次回。
５０名以上の方に参加いただいたセミナーが終了。
朝から夕方まで皆様お疲れ様でした。
現在のマンションの現状、これからの方向性的なんかを
お話しましたが、これが偽りのない実態です。
アンケートにも多くあった「簡単に買えなくなった」という感想。
そうなんです、
不動産は感単に買ってはいけないシロモノなんです。
永く住む、終の棲家として考えるならば、あらゆる角度から
十分な検討が必要なのです。
買ってから９割が何らかの後悔をしている現状を打開するには、
皆さんの意識の向上が不可欠です。
参加された皆さんが「自分たちにとっていいマンション」と
めぐり合える事を願っております。
ただいまセミナーのレジュメが完成いたしました。
いつものように作りこんでしまった感あり。
時間内に終わるのだろうか。（押せば加藤さんの時間がなくなる？）
隣の加藤さんはグローブとボールを落札する勢いだ。
後ろの刀根っちは同じＣＤの３回目のボタンを押してる。
さーてこれから報告書作りますか、ねえお三方！
そういえば昨日結婚記念日だったような気が・・・
今週の土曜日にセミナーが開催されます。
どうやら私も講師のようだ。（今頃なにいってんだ？）
テクニックに終始しない今までにはない新しい試み。
購入を検討していて、やや「前のめりになってるな」とお感じのあなた、
そんな方々にオススメできます。
私の受け持ち時間は１時間１５分。さーてどんなお話しましょうか。
（まだ決まってないのか？）
テクニック論に終始することもできるんですよ。でもこれをやると
私だけで丸２日？程かかります。今回はその前章というか、
心得的な部分で行きましょうかね。
精神論？それとも根性論？まあまあ来てのお楽しみということで。
席にはまだ空きがあるようです。ご家族、ご夫婦でお気軽にどうぞ。
引渡し、入居は新年度で落ち着きをみたが、
購入前の相談や調査の依頼を連日たくさんいただく。
今日は渋谷区のモデルルームへ。
図面をだいたい見終え、２階にあるバーチャル部屋を見にいくと、
「神尾さん？」と声をかけられる。
おや、確かこの方は？このスーツの方はここの物件の社員じゃないはず？？
なぜここに？一瞬訳がわからず。
思い出しましたよ、先日お会いした某デベロッパーの方だ。
会社の枠を超えお互いにモデルルームを見せ合うことが
よくあるんだそうだ。てっきり潜入で来てるのかと思ったが
そうじゃないんだって。
質を高めるために、お互い切磋琢磨していくことはいい事だと思う。
午後は防犯のプロと会談。
個人情報保護法の施行により、現在大変忙しい様子だったが、
手口や現状の話のそれはもう生々しいところの話を聞けた。
あとは会社としての防犯のアドバイスなんかも。やはり、
何事も不得手な分野にはコンサルティングしてもらうのが一番だな。
実家の両親とちょっと早いお花見へ。
目的地の公園は小さいころよく遊んでたトコ。
近所でモデルルームがオープンしたらしく、
そこかしこでパンフレットや風船を配っていた。
休みの日にまでパンフレットは見たくないので
「結構です」と私は通過してみたが、
５歳のムスメはお姉さんから風船をもらっていた。
「パパー、まんしょん出来るんだってさー」
はいはい判りました、教えてくれてアリガトね。
花はまだだが人はたくさんいる。まさに花よりダンゴ。（私もその一人だが・・・）
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| 外国の人は座らないのか？ | 私たちのシートの前のひと達は・・ |
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