２００３．４．２８

「夏真っ盛り」とも言いたくなるような陽気。
夏の匂いがしませんか？、私は昨日感じました。
夏香が私の脳を刺激すると必ずこのフレーズが頭の中に浮ぶ。

『キンチョーの夏、日本の夏』　（背景は夏の花火の絵）

キンチョー（KINCHO）の正式名称は大日本除虫菊株式会社。
ロゴマークは鶏の頭。
歴史ある会社だけに、なぜなぜという不思議の多い会社だった。
「何で鶏なの？、キンチョーってなに？・・・」
子供のころはホームページなどはなかったし、親に聞いても答えてくれないし、
モヤモヤしていたことを今も忘れない。
私の歴史と文化の１ページとして心の片隅に残る言葉。（笑）


２００３．４．２５

４月も残すところあと５日。
なんと！来週からゴールデンウイークに突入する。忘れていた・・・。
GW期間中はマンション建設現場などは止まりますが、営業ラッシュが始まります。
営業担当者は必死です。
なぜならGWの集客次第で上期の数字（売上）も見えてきます。
折込広告が山のように増え、モデルルームや住宅展示場などで
各種イベントが盛りだくさんになり、DMや電話もガンガンきます。

DMと言えば２月に調査でうかがった物件から、今日まで１１通来た。
週に１〜２通ペース。
「知人が検討しているので代わりに見に来た」と言ったのにガンガン。
都心部で大手デベロッパーの高級マンション。
１期、２期とも即日完売のはずなのに・・・不思議？。


２００３．４．２４

５月１日からの健康増進法施工に伴い、
ある電車の駅のホームから灰皿が撤去されるとの貼り紙があった。
タバコを吸わない方への副流煙対策の措置らしい。
千代田区の生活環境条例といい、愛煙家の方にはますます厳しい
時勢となってきましたね。

法律と言えば、建築基準法も７月１日より改正されます。
主だったところでは、
　　□　シックハウス症候群の原因である化学物質について
　　□　換気システムについて
７月１日着工分から適用になるそうですよ！お間違いなく。

マンションでは２４時間換気システムが今や当たり前になりますよ。


２００３．４．２２

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく
住宅性能表示制度は、平成１２年１０月から運用が開始されているが、
未だ賛否両論がある。

新築マンションの場合、「設計性能評価」と「建設性能評価」があり、
文字とおり、設計時の性能評価と建設時の性能評価の２種類。
設計性能評価は取得するが、建設性能評価は取得しない物件も多く、
一般消費者にとっては理解し難い制度であることには違いない。

どちらも第三者である指定評価機関に評価してもらうため時間とお金が掛かる。
「設計性能評価」は通常より多くの図面が必要であり、
「建設性能評価」は検査の為に工期が長くなる。

先日、こんな話を耳にした。

設計性能評価は取得するが、建設性能評価は取得しない。 なぜなら、建設性能評価を取得することで工期が長くかかり、お客様に迷惑をかける。 また、企業としてはリスクを避け工期をできるだけ短くして資金回収を早めたい。

だ、そーだ。
建設性能評価＝工期延長＝お客様に迷惑がかかる？
こんな図式はちょっとおかしいでしょ。
単なる利益主義の企業論理としか思えませんよ私は。
住まいを求める購入者のことなどは明らかに無視ですよ。
住宅性能表示制度自体には「？」もあり、設計性能評価であろうが、建設性能評価であろうが
現段階で絶対に必要なものだとは思わない。
しかし、このような考えの企業論理の成れの果て一体何が残るのであろうか。


２００３．４．１９

不動産調査の報告で吉祥寺に降り立つ。
何年ぶりだろう、１０年ぶりぐらいかな懐かしい。
街並みも活気も昔とさほど変わっていない様子。
何となく安心感のある街・・・そんな私の吉祥寺感。（アド街風）
午後はエクシードに合流して講師をつとめ、先ほど事務所に戻る。
これから神尾さんが来所して少々打合せを・・・。

【業務連絡】
もう事務所に戻っています、早く来てください。
お待ちしてます。　２２：１０

２００３．４．１７

契約立会いでの出来事。
重要事項説明書は既に読み合わせ済みですから、
今日はまず融資の申込みです。（私：フムフム）

まずは住宅金融公庫。
　「申込書の名前の横に実印を」（フムフム）
　「一応枠外に捨印を」（まー公庫はいつもそうだしフムフム）
　「その他書類も実印と枠外に捨印」（フムフム）

次は銀行ローン。
　「公庫と同じようにすべての書類に実印と捨印を」
　　（まー銀行ローンも仕方ないフムフム）

これでローン申込みは完了です。（フムフムお疲れ様でした）

それでは契約書を。
　「お名前とご住所をこちらに」（フムフム）
　「お名前の横にご印鑑を、あ、実印でなくても良いですよ、
　　契約書は実印でなくても問題ないですから。」
　　（フムフム、さすが大手よくわかっていらっしゃる）
　「あと、こちらに捨印を」
　「ちょ、ちょっとまって下さい、契約書に捨印はまずいでしょ、
　　どこか訂正個所でもあるのですか」（私）
　「訂正個所はないですが、私共のスタイルはいつもこうです」（担当者）
　「アララララ・・・・」（私）

捨印とは契約書や申込書の訂正のために使うものです。詳しくはこちら。
ローンの申込用紙は後日訂正があった場合に面倒だから念のために押印します。
まぁー販売会社に代理で申込みをお願いしているわけだし仕方ないところもある。
しかし、契約書となれば話は別！。
契約書にとりあえず捨印などはありえないんじゃあないですか〜。
その捨印のところに後から「何字抹消、何字追加」と書いたらどんなことでも
追記や訂正が可能。
今回の契約は１部買主保管で売主はコピーしか持たないから問題ないとも言えるが、
逆に買主保管の契約書の金額をウン千万から１００円に書き換えちゃいますよ。


２００３．４．１６

内覧会の王子様！（勝手に命名）大久保さんと不動産調査へ。
建物グループは２、３月の多忙期を脱出して、笑顔にも余裕がある。
一方、不動産調査グループは連日バタバタと・・・・。
さくら事務所は主に２つのグループに分かれている。
　◆建物グループ　（内覧会立会い、建物調査、品質検査などなど）
　◆調査グループ　（不動産調査、契約立会い、書類チェック、残金決済などなど）
不動産調査のサービスは建物、調査各グループの担当が１名づつ調査にあたる。

不動産とは個別性が高いもの。
周辺環境、住環境はもちろん地盤、騒音、臭気、治安など様々な違いが土地ごとにある。
土地そのものは動かしようのないもの、だからこそ建物はその立地環境に合った設計配慮が
施されていて当然。しかし、何で？と思われる物件も未だ数多い。
　○幹線道路沿いなのに外部の防音対策が充分されていない。
　○排気ガスなどで空気環境も悪いのに換気設備や外壁の汚れに対する配慮もイマイチ。
　○繁華街で周辺の方は治安に不安を持っているのに防犯対策が充分でない。
　　などなど。
建物自体が優れていても、立地環境とミスマッチでは意味がない。
つくり手はプロである。人的にそのようなミスはしなくても、結果的に組織的なミスにいたる場合がある。
組織的なミスとは、設計意図、予算、方針、ブランドへの拘り、エゴなどなどが複雑に作用しあって
結果的に購入者への配慮が欠けてしまうこと。
どこでもマンションを建ててしまう時代だからこそより注意が必要なのか。


２００３．４．１５

内覧会の大王！神尾さんと大阪へ。
関西のテレビ番組でさくら事務所を紹介して頂けるそうです。
神尾さんの神業には製作会社の人もうなってましたよ、楽しみです。

ここ数日、契約に関する相談、依頼が多い。
契約までの確認事項など大丈夫ですか、周辺環境は問題ないですか、
書類上にないことは確認済みですよね。
契約とは当事者（売主と買主）が同等の立場で行なうもの。
”売主と買主”、マンションにおいては”企業と個人”です。
売主が知っていて、買主が知らないなどはあってはならない。
行為後は当事者双方に責任が生じる、契約とはそんなもの。
『信用』だの『信頼』などの言葉は契約書の文面にはない。
『大手だから』とか『人のいい営業だから』なども文面には見当たらない。
売主は需要と供給のバランス次第では全く別の人格者に変わる。
今やそんなご時世。
先日、正に豹変した会社を目の当たりにした。
長くなるので近々また書くことにする。


２００３．４．１０

様々な理由から、購入したマンションを売ったり貸したりする時がある。
３５年ものローンを組むのだから、その間にいろいろと身の回りに変化が起きるとは
誰でも想像できる。
その際に、購入者の選択肢がたった２つしかないことも周知の事実。
未来の予測などは誰にもできない上、今の情勢では予想屋ですらろくに当たらない
稀な市況なのかもしれない。

◇将来的に売りやすい物件
◇将来的に貸しやすい物件

誰でもわかっていること、当たりまえのことだ。
言葉を置き換えれば、「資産価値の下がりにくいマンション」ということになるのだろうか？。
このことについて本当のことを教えてくれる人は少ない。
ましてや売り手サイドにはいない。
「将来、売りやすい、貸しやすい物件などわかるわけがない！」と言う意見も正解。
だからと言ってエイ、ヤーで買ってしまう買物なのであろうか。
運不運で結論づけられる程この先甘くないような気がする。
ここ数年の供給量から見て将来的に売れないどころか、適正な家賃で貸すことすらできない
マンションが出てくることも充分考えられる。

どんな環境下でもマンションを建ててしまう昨今において、
将来的に売りやすい、貸しやすいマンションとして、さくら事務所は２つの視点を持っている。
周辺立地環境と物件構造（建物トレンド）の将来ビジョンだ（当然と言えば当然のこと）。
予想屋ではないから予想はしない。
しかし、マンションを数多く見ているプロでありコンサルタントである以上、本当のことは言う。

「売ることも、貸すことも考えられない。永住型マンションだし３５年以上住む。」と言う場合、
未来の環境変化に応じて、現段階でどこまでの対応力と可能性を備えていれば良いのか、
このことに関しても重要な視点があると私達は考えている。

こんなセミナーもやってます。お時間あればぜひいらして下さい。


２００３．４．８

デベロッパーと販売会社（販社＝ハンシャと呼ばれる）とは別物。
デベロッパーは売主であり、言葉通りデベロップする立場として
物件についてそれなりに考え、計画して商品化する。（大して考えないデベもいるが・・・）
一方、販社とはデベロッパーが商品化した物件を”ただ売る”会社だ。
当然、そこそこ物件を理解した上で販売の場にはいるが、物件の理解も甘く、
デベロッパーが商品化した設計意図や魂までは全く伝わっていないのが現状。
最近では殆どの物件でデベロッパーと販社が分かれている。効率重視の現われであろうが・・・。

どこの販社を採用するかはデベロッパーの裁量次第。
一般的に2つのケースにわかれる。
●デベロッパーのグループや系列、トップも含めたお付合いのあるところ
●その土地自体を仲介や紹介をした業者
どちらのケースであっても困るのは購入者だ。

難しい質問や確認事項などは全く即答不能で、「確認します」「聞いてきます」と
無駄な時間がやたらとかかる。
また、デベに変な気を使っていたり、何度も確認することを嫌って、
できることも「できません」と言い張ることもしばしば。

販社なれしている会社であればまだしも、ただの仲介業者が販社に入っている時などはもう最悪！。
通常の仲介でやっているダラダラの重要事項説明で良いと思っている。
少し困ると「信用」だ「信頼」だなど軽々しく口にする。
「新築マンションはそんなに甘くないよ！今やこの時代で・・・購入者を馬鹿にしているのか。」
と言いたくなる。

先日の契約立会いは正にそう。
デベロッパーは一流だが、販社は仲介を専門にやっている不動産業者。
重要事項説明ではセキュリティーやケーブルテレビの項目で熱弁を振るい、
大事なところは大した事がないかのようにさらっと流す。
１つ質問すると営業２人でアタフタして、裏の事務所に消える。こっちも話をしていて悲しくなる。
口では「現場を何度も見ていますから」など言うものの、現場の状況を全く理解していない。
説明もメチャメチャで初めて見た書類のごとく説明している。
何の為の販社なのか・・・全くもって理解不能！！。
そんな販売センターでも横の壁には赤いバラがほとんどついている。
本当にこんな重要事項説明で契約したのですか？？皆さんと聞きたいよ。
ま〜担当も人は悪くなさそうで飲みにでも行ったらきっと楽しいんだろうな〜など考え、
こみ上げてくる怒りを抑えて何とか終了。
これから２期販売だそうだが、自分達の為にもしっかりしてくれ！頼むよホント。
あと、「バス便」は「バスベン」でなく「バスビン」ですよ、お間違いなく。


２００３．４．４

刀根さんを引き連れ不動産調査で世田谷へ。
あるマンションの調査だが、依頼者から近隣紛争があると聞いていたので、
この前から始まった選挙活動並の勢いを想像していたが、・・・あれれ？
「マンション反対！」などと書かれた看板やのぼりは全く見当たらない？？。
周辺の方はきっと遠慮がちなのかと思い、いろいろとお話を伺ったが
聞いても聞いても出てこない。
それどころか、その街の素晴らしさをトートーと聞かされてしまい、
私の中の住みたい街ランキングに変動すら起きた。
マンション計画自体には多少の疑問もあるが、街自体のビジョンや将来性は
充分感じられる。
都市計画の成功か、住民意識の違いか、はたまた只の偶然か。
老若男女が気軽に住める街、こんな街は日本にどのくらいあるのだろう？

「昔とは全然違う環境になっても住みやすい街、この街以外にはもう住めない」と
仰っていた４０年以上在住の床屋さん、今度必ず散髪で伺います。
もっと話を聞かせて下さい、興味があります！！。

しかしながら近隣紛争の事実はある。
竣工まで一年足らずなのに未だ工事は着手されていない。


２００３．４．３

４月です。
さくら事務所も新年度を迎えました。
濃厚の定例会議を終え、２００３年度が正式にスタート。

・そろそろ新事務所も決まります。
・株式会社化します。
・新しいサービスはじめます。
・達人も増えます。
・ルーキー刀根さんも入りました。

盛りだくさんで激動の一年がいよいよ、
よーい、ドン。

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