２００３．１０．３１
長野より帰京。
車での長距離移動は疲れるより飽きる。
往路で飽きまくって、現地でＣＤをごっそり調達。
チョイスしたＣＤをよくよく見て、少し疲れているんだろうなと感じた。
ショップでは「おー、おー」なんて叫びながら、
血気盛んだった時代のものばかりをいつのまにか選んでいた。
アナーキーな奴と言われていた青春時代、学校もそこそこに
バンド活動にはまっていたころに聞いた曲。
そのころの曲を妙に聴きたくなるのは疲れている証拠？？。
因みにチョイスはこんな感じ。
洋楽ではレッドツェッペリンにジューダスプリスト。
オジーオズボーンにおまけでジェフベック。
（カタカナ書くとかっこ悪い）
和物でレッドウォリアーズにＲＣサクセションにエコーズ。
おまけで世良正則のツイストカバー。
２００３．１０．２９
今月も残すところあと２日。
さくら事務所がこの茅場町に事務所を開いてから５ヶ月が過ぎようとしている。
えぇ、まだ、ご、ごかげつ？？って感じ。もう２年ぐらいここにいるみたい。
事務所の周辺は充分に把握したつもり。
朝夜の電車の混みぐあい、平日、休日、昼夜の食事どころ、
コンビニの位置、美味しいコーヒーの店、コインパーキングの料金、自動販売機の中身まで、
１階の薬局の方には顔を覚えてもらったみたいだし・・・。
・・・日本橋茅場町・・・これまであまり縁がなかったが、結構気に入っている。
ここまでは、茅場町進出前の当初予想よりも風向きは良い。
しかし、いつダメになっても不思議はない危機感は未だ消えやしないし、消えるわけがない。
目指していること、大事にしているもの、掲げているもの、意識、理念、信念・・・
どんなことがあっても軸足はピクリとも動かない、動かさない。
やるべきことはまだまだこれから。組織としてもこれからがヤマ。
不同の軸足は挫かずに進む、さくら事務所としてやるべきことを本来の姿で。
重圧やプレッシャーなんかを意識している程、偉くはない。
２００３．１０．２７
キャンセルなんてそう簡単にできないし、軽く考えてはいけない。
だからこそ安易に契約などをしてはいけない。
最近特にご相談が多いので書きます。
内覧会で指摘事項が多いとか、パンフレットのイメージと違うから、
よくよく考えて支払いが不安だからなどの理由で「キャンセルしたい」との
ご相談があります。
不動産は契約行為ですからキャンセルなんてありません。
あくまで契約の解除です。
売主サイドも販売用語でキャンセル住戸などの言葉を使うので誤解が多い。
契約の解除理由は主には３つ。
○ ローン解除 ローンが成立しない場合の白紙解除
○ 手付解除 手付金を放棄しての解除
○ 違約解除 契約違反による解除
契約した内容と実物違うなどの場合は当然の違約解除ですが、
イメージが違うとか傷が多い程度では極端なケースを除いて
違約まではいたりません。
いざ入居の際にキャンセルしたいなんて考えてしまうほどツマラナイものはない。
長年思い描いてきた夢の舞台、その舞台装備を見てガッカリするが
渋々上がって踊り続ける・・・。嫌悪感と３５年のローンを引きずったまま。
住まい＝ライフステージ、新居は人生の新たな１ページをめくる時。
もっと、もっと大事にして欲しい。
いろいろと理由はあるのかもしれないが、
キャンセルなどと考えてしまう人の多くは契約時に安易に決断しているようだ。
前にも言ったかもしれませんが、
購入までのプロセスを間違いなく、確実に進め、納得して契約に至る。
（あと「楽しく！」をプラスして）
このプロセスの充足感が入居後の満足感に大きく影響します。
今や不動産は安易に買える代物ではないのは周知のとおり。
このコツを
セミナーなんかでお話します、宜しければいらして下さい。
今日調査で久しぶりに通りかかった私の好きな街並と近くにあった秋。
秋ですね～。
２００３．１０．２３
日頃、電話やメールで失礼している
さくら事務所の屋台骨、事務方女性陣をチラっとご紹介します。
短時間でもの凄い仕事量をさばく達人たちです。
（右から岡部さん、松沢さん、藤田さん）
我々はこちらの女性陣の指揮下のもとスケジュールが決まって動きます。
中田英や中村俊ばりのキラーパスなんかも時々炸裂したりはしますが、
とってもとっても大事なミッドフィルダーです。
なお、左下に見える書類の山は
この人のもの、お間違いなく。
２００３．１０．２２
来月は新築マンション１ｄａｙスクールの全国行脚。
●
１１月１５日（土） 東京
●
１１月２２日（土） 大阪
●
１１月２４日（祝） 福岡
いつのもメンバーで大阪、福岡に行きます。
おかげさまで各会場ともたくさんの参加お申込ありがとうございます。
さくら事務所が考えていること、抱いているもの、掲げているもの、
ぜひライブでご確認下さい。
回は重ねましたが毎回かなり緊張します。よって、
○ギコチナイところもあります。
○タドタドシイところもあります。
○大して暑くもないのに汗だくになったりします。
○書いた字が読み取りにくかったりもします。
○時間どおりに進行しないこともあります。
○おもいっきりヒューマンチックなセミナーです。
ただ一つ誇れること・・・
人が不動産（マンション）と関わる際の本当のことをすべてお話します。
人と不動産の幸福な関係のために。
マンションを買うがためのセミナーではなく、
マンションを買って、住んで、快適で、幸福で、後悔をしないためのセミナーです。
ぜひ宜しければいらして下さい。
お待ちしております。
２００３．１０．２１
都庁で業者名簿を閲覧していた時、
昔、営業をしていた仲間の名前を発見した。
４年ぐらい一緒だった、人がよくマジメな奴。
「住まいづくりの手伝いをしたいから仲介ではなくハウスメーカーを選んだ」と
言っていたのを思い出した。
宅建主任者だったのでこれまでの経歴もファイルされている。
一緒にいた時から２つ目の会社、そしてこの会社も１年で退社。
今何をしているのかはわからない。
不動産業界の離職率は年々上昇中。
使い捨ての営業マンを多く抱える会社は山のようにある。
「人がよくてマジメ」では勤まらない特殊な業界、変な業界。
毎月毎月イチかゼロ、天国と地獄が背中合わせ、結果至上主義・・・・。
業界の特殊性をあげればキリがない。
営業力とは「巧みなトークとネバリと頑張りと押しだ！」なんて古典的な会話が成立していたり、
成功報酬なだけにビジネスではなくゲーム感覚の人も沢山いる。
正に業界全体が遅れていると言われてしまう証。
もうそろそろ変わる時期、変わらなければいけないタイミングまで来た。
根本的な本質から・・・。
青森のあるりんご農園が本当に無害な無農薬無肥料りんごを作りたいがために、
生死をかけて３年間りんごの生産をせずに土を自然に返したそうだ。
昔ながらの土地、自然という人間・生命の原点に。
それぐらいの粗治療が必要な業界であろう。
２００３．１０．１９
今日は朝から４件のご相談、さすがに少しヘトヘト。
でもおいしい差し入れを頂いたり、「風邪はどうですか？」なんて
声を掛けて頂けると元気も勇気も倍増する。
皆様に支えられてここまで来た、さくら事務所は
感謝を忘れず今後も皆様に支えられて大きくなります。
人と不動産の幸福な関係のために。
○おいしい差し入れ本当にありがとうございました。
所員で一気（ホント一瞬）に頂いちゃいました。
○静岡からわざわざご足労頂き誠にありがとうございました。
今後も不明な点などありましたらお気軽にご相談下さい。
２００３．１０．１７
風邪４日目。体調が優れない、困った。
目の前のやるべきことの山と格闘中。
まぁ、取り合えず向かいの席の人にうつしたし、
明日あたりは回復するであろう。
こんな時に実兄が土地を買うんだなんて連絡が来て、
「いい物件なんで、早く決めなきゃいけない」なんて言っている。
親兄弟より依頼者優先だぁ！。
２００３．１０．１５
ここに来て、丸ごとパック、不動産調査の依頼が集中。
月末だということを、こんなことで実感。
丸ごとパックや不動産調査は依頼者とトコトン話ができる時間が
取れるので私共も充足感がある。
私共がやっていることはチェックマンでもなく、番人でもなく、
業者なんかでもないコンサルタント。
コンサルタントと言う言葉の意味も曖昧で、上手く説明もできないが、
そんな曖昧である言葉と意義をしっかりとした理念を持って、
きっちりと根付かせようと考えている。
すべてのメンバーがすべてのサービスでそう考えて依頼者と接し、
日々突き進んでいる。
その根幹となっているのはここ。
購入者の意識を変える、供給サイドの意識も変わる、そして世の中が変わる。
その結果、人と不動産の幸福な関係が成立する。
遅ればせながら訪れる「日本の不動産の明るい未来！」。（かなり大げさ）
そして、さくら事務所はいらなくなる。
平成１５年１０月風邪２日目、支離滅裂文章にて。
２００３．１０．１４
しまった、風邪をひいてしまったようだ。
季節の変り目で寒かったり、暑かったり、夕立ちが来たりと
変な天候だったからしかたなしと・・・責任回避。
そんな時に限って良くない話が舞い込んでくる。
子供のころから結構ある気がする。
人類学上明かされていない何かがあるのか？。
それとも神のおぼしめしか？。
バイオリズムとやらの悪戯か？。
などくだらないことを考えながら・・・現実逃避。
こんな日もあると・・・自己完結。
２００３．１０．１３
ひとり言 未来予想Ⅰ
今は２０１３年、平成で言うと２５年。
首都圏のマンション供給は約１万戸。
１０年ぐらい前には約９万戸あったものが今や１/１０。
週末には山のように入っていた折込広告も殆ど見なくなった。
一方では、中古物件の販売広告がやけに目に付く。
１０年ぐらい前に低金利、企業用地放出などが重なりマンションバブルと
呼ばれた時代につくられた築浅のもの。
今の購入層にとっては新築だけを検討していてはエリア、ニーズに
合致した物件とは出会えない、中古物件を視野に入れるのは必然。
よくよく中古物件を見廻してみると
同様の立地、広さ、グレード、築年でも価格差が極端にあるようだ。
売れる物件と売れない物件が明確に区分されている。
中古物件でもこんなに格差があるものかと思うが、
立地、周辺環境、基本構造の良し悪しはさることながら
ここ数年でリフォーム市場がしっかりと整備されたことが
大きく影響しているのであろう。
リフォームも１０年ぐらい前は壁紙やフローリングの張替え、
設備の交換などせいぜい３００万～５００万円程度が一般的だったが、
今や１０００万円～１５００万円程度かける時代。
しっかりとしたプランナーやデザイナーなども入れる。
新築購入予定者にとっては供給がないがためのこと。
当然と言えば当然。
住まいに求められるライフスタイルは「自由」。
新築のように、希望通りの間取り変更して広さや高さを確保、
給配管はしっかりメンテナンスして希望の設備に交換する。
しかしながらそんなニーズに応えられる中古物件は一部でしかない。
ニーズに対する期待度で中古物件の価格構成が決まっている。
１０年以上前にも
「基本構造」「間取りの可変性」「メンテナンスの容易性」
などは至る所で叫ばれていたはず。
日本人的な後悔は今も後を絶たない。
２００３．１０．１２
不動産の価格を決定する主な手法。
(1) 原価法
(2) 取引事例比較法
(3) 収益還元法
簡単に解説
(1) 原価法とは、
「土地価格」＋「建築費」＋「諸経費もろもろ」＋「利益」という単なる積算価格。
(2) 取引事例比較法とは、
周辺で過去に取引された条件の近い物件事例と比較して割り出す比準価格。
(3) 収益還元法とは、
その物件が生むであろう収益（賃料等）を基に割り出す収益価格。
昨今の居住用マンションや一戸建は(1)と(2)で価格が決まっている。
(1)原価法をベースに価格レンジを設定し、
(2)取引事例比較を踏まえて価格を決定する。
取引事例比較といっても競合物件の売行きを探ったり、
会員限定のプレセールなどをして反応を見ている程度しかしていない。
価格の発表をしないのは単にこんな理由から。
計画段階からしっかりとマーケティングされ、
すべてにスムーズであれば妥当な価格設定になるが、
どこかに無理が生じるととんでもない価格設定になったりする。
無理の多くは土地取得（仕込み）の問題が多いようだが・・・。（この話は後日）
昨今のマンション事情においては多くの物件で上手くいっていないように思える。
少し売行きが悪いと直ぐに値引対応することなどがすべての証。
しかしながら、物件ありきの現行体質では限界なのかもしれない。
売主自信が供給し続けるというスパイラルから脱出しない限りは・・・。
それはさておき上手くいかないのは根本的なマーケティング、商品企画の問題であろう。
未だ間取りや価格設定を見て、なぜ？と考えさせられる物件も多々ある。
中にはそもそも売る気がなく収益物件として計画されたに違いないと思ってしまうような
物件も売られてたりする。
どんな物件でも営業力で何とかなるであろうという風潮は
昔から業界の根底に流れているのでタチが悪い。
そんな物件に飛びついたり、飛びつかされたりした購入者は不幸としか言いようがない。
完売すればまだしも、売残りなどがあった場合は資産価値などの話ではなくなる。
ローン返済中に万が一のことがあっても対応不能。
今や③収益還元法を充分に意識してマイホームを買う時代。
しかしながら真の情報は売主からは出てこない。
見極めの時代、購入者にとっては厳しい時代だ。
これから３月（期末）にかけて凄いことが起きる・・・（予感）。
２００３．１０．１０
北海道から帰京。
（写真は札幌駅南口JRタワー）
ゆとりあるスケジュールだったので、移動時間も含めて
読書がすすんだ。持ち込み２冊、現地調達１冊。
考え事のテーマは「欠陥」。
しかし、この期間は運には見放されたようだ。
行きも帰りも早めの飛行機を抑えていたが、
目覚し時計が上手く機能せず、行きも帰りも空港までバタバタ。
また、札幌で会食予定の友人は急遽東京出張になり会えずじまい。
おまけに、駅の自動販売機で飲み物を買おうと思い、
千円札を投入すると、ナントおつりはすべて５０円玉。小銭入れはパンパン。
終いに、帰りのモノレールの中で「娘がケガした」と妻からの電話。
明日は楽しみにしていた運動会というのに、足にギブスで３週間の安静だと。
「誓いの言葉」という選手宣誓みたいなことやるんだと
ハリキッテいたことを考えると泣けてくる。
これも運命、めぐり合わせ。
悲観せずに前に進み続ける、きっと幸運がまっているはず。
２００３．１０．６
全国的に１０月１日から
法務局のコピー台が下がったようだ。
１枚４０円だったものが３０円に。
う～ん、でも１枚３０円？？？。
因みに申請費用は、
土地の形状などを確認する公図は５００円。
登記された測量図や建物図面は５００円。
土地の所有者を確認する登記簿謄本は１０００円。
必要なことだけを要約した要約書は５００円。
不動産屋、銀行、保証会社などの出入りが多い法務局。
今後はぜひ不動産の購入者が自発的に調べられるようにしたいが、
一般人にはまだまだハードルが高いかな。
法務局は各管轄ごとにあり、調査では主に
こんなことをする。
その他には土地の歴史を調べるのに有用。
２００３．１０．５
新築一戸建のトラブルが続出している。
建築条件付は特に・・・要注意。
「品確法による１０年保証があるから大丈夫。」
「住宅保証機構、住宅性能表示が付いてるから大丈夫。」
と思われている方、制度の仕組みを理解して
何を根拠に大丈夫と言っているのかよく確認して欲しい。
中途半端な制度が業者の後ろ楯になって購入者を惑わす。
制度の悪循環だと誤解を恐れずあえて呼ぶ。
品確法の１０年保障はあたり前のこと、なぜなら法律だから。
この土地は水道と電気が使えますよと同じぐらいのレベルを
言われていると思った方が良い。
住宅保証機構や住宅性能表示についても同じ。
ないよりあった方が良いが、それで大丈夫などとは口が裂けても言えない。
欠陥住宅を逃れる策などと呼ぶには程遠い世界。
購入者に求められるものは、何となく大丈夫ではなく、
多くの情報を集めて、しっかりとした目と判断力を持つこと。
２００３．１０．３
事務所泊、なかなか爽やかな目覚め。
９時過ぎに現れた神尾さんを巻き込み刀根くんと３人で
ジョナサンモーニング。
斜め向かいの席で生ビールをゴクゴク飲んでる人を見て
少しクラッと来たぞ・・・貧血か？。
午後からのロングラン報告、夜の不動産調査報告と
今日一日がスタート。
巷では不動産調査やコンサルタントと銘打つ会社がぞくぞく出てきた。
タイプとしては不動産会社の内部組織、鑑定会社、建築事務所などなど。
う～ん、よしよしとても良い傾向。
誤解して欲しくないが、１つだけお願いがある。
それは単なる「業者」に徹しないで欲しい。
業界全体において今が結構大事な時。
やるからにはキチンとしたポリシー、コダワリを持って邁進しましょう。
さくら事務所もそうしてます。
ぜひ敵対視せずに横の繋がりを取りたいと思う。
もしこの日記を見て、同業と意識されている方がいれば連絡下さい。
一度お会いしましょう。
kato@sakurajimusyo.com
２００３．１０．２
ここのところ、ふとしたことからいろいろ考えてしまう。
自分の存在意義とか、やっていることの方向性についてとか、いろいろ。
こんな時は昔やっていた事、考えていた事を思い出す。
人と不動産の幸福な関係を築きたい、コンサル的な存在を世の中に位置付けたい、
さくら事務所を成功させたい、世に広めたい、。
という意識を整理して考えて、誤解を恐れずに言うと
「単純にもっと楽しめる世の中にしたい。」
こと不動産を買おうとしている時や買う時、もっと幅をもたせると
不動産を考える時や考えはじめる時。
これは私の原点。（だと思っている）
不動産を買ったり、売ったりする時はその昔いろいろな場面で
何ともギクシャクすることが多かったようだ。
「不動産だから」とか、「売った」「買った」で噂話になったりとか、
ひがみ、やっかみがあるのでご近所の目を気にしたりとか・・・。
家を買うことが成功の証、家を売ると何かあったのか？、何か失敗したのか？などと
見られたりする時代。今考えると笑ってしまうことばかり。
でも今や時代が違う・・・と言えども本質はあんまり変わっていないような気がする。
人生何度と経験できない買物なのに、流れ作業のような売主側の
スケジュールにのって、機械的に説明を受けて契約をする。
せいぜい家具の配置やカーテンを選んだりして時が過ぎ、完成したら引っ越す。
新しくてきれいな住まい。何事もなければ何となく満足するが、
問題があれば欠陥だ！などと大騒ぎになる。
「楽しくなければ意味がない。」
どこかのTV局のコピーのようだが、
住まいづくりも購入までの（契約までの）プロセスを楽しめないと意味がない。
でも本当に楽しんでいる人は少ないと思う。
プロセスを本当の意味で楽しめると、住んだ後の満足度が違う。
これは絶対！、私が自信を持って言える。
本当の意味で購入者を楽しませるのは我々ではなく、供給サイド、売主。
あくまでも「本当の意味での楽しみ方」とは担当の営業が
明るく楽しく振舞うことではないことは言うまでもないであろう。
メルマガ始まりました、宜しければどうぞ。
２００３．１０．１
相模原市役所
（さがみはらしやくしょ！）
これまで調査に出向いた役所の中で
No１。
職業がらこれまで何十、何百と役所には出向いたが、
その中でmy bestでしょう、ホント。
何がどんなに凄いかといっても、ただの普通のこと。
例えば
■
各部署の行先案内がわかりやすい。
○エレベータの中の壁に細々部署名が書いてあるだけでなく、
小型の案内パンフレットが備え付けてある
○各フロアーごとコーナーには案内板があるが、
子供の目線ぐらいの高さで壁に大きく表示されている
■
来客者に丁寧
○来客者をカウンターで待たさない。
誰もいないとわかると窓際でこっちを向いて座っている課長さん？
まで飛んできたのは驚いた。
○場所がわからないと、やっている作業を止めてその場所の
見えるところまで案内してくれる。
○言葉使いも終始徹底。
■
情報開示も積極的
○情報公開コーナーも充実していて、すべての質問に回答できる
スタッフが待機している。
○公表資料も一般人にわかりやすいような工夫が見てわかる。
などなど、ほんと些細なこと。
昨日のS市役所と比べると、クジラとめだか、メジャーリーグと少年野球ぐらいの差、
月とスッポン。
こんなこと１つとっても市全体に対して好感を持つ。
大事なことだな～とつくづく思う・・・それなりの構造改革をしたんだろう。
昨日行ったS市の窓際でこっちを向いている人などは、
ほんの少し良心や倫理観があっても自己の問題ではなく、
役所全体の構造的問題などと思って涼しい顔をしているのだろうか。
