２００４．２．２８
完成まで時間がたっぷりある物件の売り急ぎが最近また目立ち始めた。
来年、再来年の大型供給予測に基づく危機感からか、
管理規約どころかパンフレットもろくにできていないような物件で
契約を急がしているものもある、超青田売りとでも言うのであろうか。
半年サイクルで需要動向も浮き沈みがある昨今、
完成まで２年もあるような物件は、いち早く手を上げることが
ある意味リスクと考えるべきかもしれない。
物件に対する充分な理解、認識、納得があって契約に至れればまだ良い、
しかしながらしようにもできないケースが非常に目立つ。
理解、認識、納得する為に購入者から質問しようとも、
売主側も不確定なところがあったり、答えようにも答えられないことばかり。
つまりは売出す上での準備不足、本来売出すべき時でないのに
何を恐れてか企業論理が働いてかなり無理をしているもの。
購入者はそんなレベルで長期ローンを組んで、ある意味「賭け」にでる必要が本当にあるのか？。
答えはＮｏ！だ。
不動産購入で失敗したら立ち直ることが非常に難しい時代。
「まぁ仕方なし」といって自分だけを納得させれば構わないと思う人もいるであろうが、
仕方なしで済まされない時代が来る、きっと来る、
マンションバブルのツケと呼ばれる時代。
不動産はあくまで縁、縁がなければ諦める。
「希望の間取りが、希望の階が、なくなっちゃいますよ」という脅し文句に対しては
そんな理由では決断できないと笑えるぐらいになりましょう。
青田売りの許容範囲はせいぜい１年前と考えます。
話はぜんぜん違うが、
これはなんて美しいんだ。
２００４．２．２７
いい陽気だ！、一気に春へ向かって欲しい。
今日もあちらこちらへと車で移動。
窓を閉めていると暑いし、空けると直ぐに冷える。そして渋滞！。
陽気の割には車中はいまいちだが、最近車に必ず持ち込む飲み物はこれ。
（コンピューター化の進まない杉並法務局駐車場で待ち時間に一枚）
イチゴ牛乳数あれど、これ程美味しく感じるものは過去にはなかった・・・と思う。
イチゴ好きの私にはタマラン、タマラン！。
ここ数日は毎日飲んでいるし、先日刀根くんに教えてあげたらハマッテルようだ。
因みにコンビニでも○ブン○レブンでしか売っていない。
本当に美味しいですので、ぜひお試しあれ。
２００４．２．２６
不動産調査で埼玉県某市へ。
道路とかイマイチだけどわかりやすい街並、
静かな環境と鳥のさえずりで少しホッ！と落ち着けた。
ここのところ都心のゴチャゴチャばかりだったから、
今日の気候も手伝ってか、何とも言えない気分、あぁ〜新鮮？？。
（う〜ん、上手く言葉にできない）
そういえば２日前に刀根くんと栃木まで行ったのに、あの時は何とも思わなかったなぁ。
物件も見慣れた住宅地の中にあるような感じだったし、
朝一に車でとばして午後一の新幹線で帰ってきちゃったからまぁ仕方なし。
そのぶん、今日の調査で勝手にリフレッシュ。
３月７日の
第３６回 さくら事務所１day スクール も既に定員数のお申込みを
いただいたので締め切りました。
今回は少し時間が足りないかもしれませんが、
濃度は高過ぎますのでご参加される方は充分ご注意下さい。
なんて、日記なんか書いてないで早く準備！準備しろ！。
２００４．２．２３
季節がらか、最近は完成間際や完成在庫の大幅ディスカウント物件の相談は多い。
売残る理由は様々であるが、考え方によっては新築プレミアムなどが剥ぎ取られた
適正価格で購入できるというメリットもある。
念の為書きますが、
大幅ディスカウントは掘り出し物ではありません、そのマーケットにおける適正価格です。
その昔、「即日完売と喜んでいる奴はアホ、単なるは値付けのミスだ」とおっしゃる大社長がいた。
なぜなら、即日完売するぐらい安く価格設定をし過ぎたということ。
物件価格がしっかりと市場にマッチして、物件自信に真の魅力があるものであれば
経営判断としてはその通りかもしれないが、そのような物件はゴクゴク稀。
マーケティングのミス、値付けのミス、商品企画のミスが連鎖的に引き起こり
大量在庫を抱えることになっている昨今、ここならこの程度で何とかなるとか、
いざとなれば営業力で何とかなるなどはもう通じない時代になった。
本質を見抜けるぐらいに消費者、購入者は確実に判断力を持ち始めた。
薄化粧は剥がされる、厚めの化粧は敬遠される。
明らかに仕方なくつくられたようなも物は姿かたちだけで見抜かれる。
本当に価値あるものだけが、家、住まいとしての本当の評価を受ける時代になった。
購入者にとっては難しい時代ではあるが、世の中にとっては良い方向に動きつつある。
２００４．２．２２
ポカポカ陽気の中、
丸ごとパック依頼者の引渡しに立会い。
丁寧な説明、対応にう〜ん安心できるね〜。
最近このデベロッパーさんはすごく良いと思う。
原則的に販社も入れずに、自社で企画、販売を行なう。
個々の対応も、徹底教育又は意識改革が施された後が充分伺える。
まぁ〜物件にもよるのでしょうが、個人的には
好〜〜印象。
契約とか引渡しの場に数多く立会っていると、各社の姿勢の差は明確にわかる。
あきらかに飽和状態の時代に突入し、いくらマンション購入者はリピート性がないと言えども、
きっと直ぐに来ますよ会社を選ばれる時代が・・・。
立地でなく、物でもない会社の意識、マンションを売るという姿勢で判断されるべき時代。
デベロッパーとしては大手も中小も新興も含めての混乱期に入っているのは明らか、
口先ではなく本当の意味での
倫理観を兼ね備えた会社が最後は支持される。
未だに戸境壁にＧＬ工法を採用している会社もあれば、
引渡し前に目の前に大きな建物が立ちはだかってしまうような物件を売る会社もある。
その程度の物しかつくれない会社は一事が万事その程度であると思わざるおえない。
すでに購入者の視点や意識は売り手側の想像をはるか超越しているところにあると再度認識すべきだ。
そんなことはカンケ〜ナイなんて思っている輩には残念ながら未来などはないであろう。
●今日見せて頂いたマンション共用部の新たな発見。
○共用廊下部にすべて手すりが設置されていた。
（しかも子供も高齢者も手が掛かる充分な高さ、ちょっと感激）
○自転車置場のラックが横にスライドするようになっていた。
（所有者、利用者だからわかる悩みどころ、当初設計を変更してまでの配慮、う〜ん納得）
デジカメを持っていかなかったのは失敗、失敗・・・。
夜は契約立会い、同物件２回目。
前回あれほど質問して、確認して説明すべきと伝えたことが全く通じていない。
あきれたを通りこして言葉を失ったよ、ホント！絶句！。
読み合わせじゃないっつうの！、説明できなきゃ意味がないっつうの！、
黙ってどうすんの！。
・・・・・・悲しいかな春一番。
２００４．２．２０
サッカーワールドカップ一次予選も順調な滑り出し。
埼玉スタジアムで国際試合が行なわれる時には必ず日本代表が前泊するホテルがある。
実は我家の直ぐ近くで、子供の幼稚園のまさに隣。
先日も日本代表メンバーが泊まっていたので、妻と娘はしっかり出待ちをしていたようだ。
（一昨年のワールドカップの時はベッカムを見た、まだその価値を知らずに・・・）
家に帰ると妻が興奮ぎみに「ラッキースマイルがきいた」と騒いでいる。
私には何のことだか全くわからなかったが、
実は日本代表の出待ちをしていて、移動バスの窓越しに久保選手と目があったらしい。
その際に力一杯の「ラッキースマイル」を捧げたようで、
どうもあの決勝ゴールはその「ラッキースマイル」のおかげだと思っている。
やっぱり家族、家庭、平和が一番。
我家の平和のためにも日本代表にはこのまま負けないでいて欲しいと願う。
また、どんどん埼玉スタジアムで公式試合を開催して欲しい、・・・決して負けずに。
明日は娘の一大イベントがある。その名も「おひな祭り会」。
（トホホ）
「これだけは仕事の為だからといっても絶対に譲れない」と
かなり前から妻にシツコク言われてきたイベント。
なので、さくら事務所のオキテにしたがって明日休みます。
２００４．２．１８
さくら事務所は掲げた理念の通り、真っ直ぐに道を行く。
失敗は恐れていないし、結果だけにこだわる気もない。
やるべきこと、正しいと思えることをやる、これは人としての基本線。
ビジネスとか生活の手段などのサラリーマン的な発想は皆無。
仮にさくら事務所でできなければ、一人でやるか他の意識高き人とやる。
それでもできないのであれば、不動産には一切触れないことにする。
おもしろおかしく大きな組織の一員として生き続けることも人生だが、
今ここにいる以上、脇見もせずに進もうと思っている。
本当のことを言うと、
さくら事務所に参画しようと思っていた当初は少しだけでも風が起こせれば程度の
思いもあったが、このメンバーならできると確信した。
だからここにいる。
「人と不動産のより幸福な関係を追求し、その思想を世の中に広める事。」
そのために最善をつくす。
２００４．２．１６
某セミナーに参加。
住宅評論家 佐藤美紀雄氏の話。
９４年〜９６年（今から１０年ぐらい前）
商品企画の混乱期 構造や躯体のレベルにバラつきがあった時期
９７年〜００年前後（今から５年ぐらい前）
商品企画の高レベル化
そして０３年〜現在
商品企画の第２の混乱期
現在混乱している理由は商品企画の下方修正が始まったことが原因。
○具体的には、スラブが薄くなったり、
○二重床、天井をやめたり、
○アウトフレーム、逆梁を採用しなくなったり
○遮音性の配慮がなくなったり
|
そんな中、売主が絶対にやってはいけないことは下記５つ。
(1)専有面積の極度の圧縮
（６０ｍ2代で３ＬＤＫではダメダメ）
(2)ショートスパン
（南側の幅を狭くして田の字プランはダメダメ）
(3)直床、直天井
（二重床、二重天井じゃなきゃダメダメ）
(4)中住戸への設計配慮
（角部屋以外の部屋は工夫しなきゃダメダメ）
(5)ランドスケープへの配慮
（配置や景観等に配慮がないとダメダメ）
|
結論
大規模マンションや超高層マンション離れが進み、
小規模マンションの見直しが図られるであろう。
|
何度も書いているが、何とも難しい時代だ。
２００４．２．１４
昨夜は、まーたぁデタァーって感じの契約立会い。
契約書と重要事項説明書は読上げればいいってわけじゃない。
説明して充分に理解した上で署名捺印をするもの。
重要事項説明書の一番上にも書いてあるでしょう。
「この内容は重要ですから、充分理解されるようお願い致します。」
説明する側が上手く説明できなければ、理解する側はマータクわかりません。
しかも説明する側は
プロ、理解する側は
素人、なのになぜ？？というぐらい。
準備の問題というか、意識の問題というか、なんて言っていいかわかんないけど、
もう頼むよ、お願いだからと思っちゃうぐらいに酷い。
立会う私が通訳になったりする、これも変。
少しぐらいは許すけど、挙句の果てに上席のものといって
「押し切りおじさん」みたいな方が登場すると、こっちも我慢なりません。
購入者から契約に出向いてこの対応では、安心して不動産が買える時などは永遠に来ない。
販売代理なんぞを置いてこの現状を売主は本当にわかっているのか？と聞きたくなる。
契約書も重要事項説明書はすべて日本語で書かれている。
英語やスペイン語、ましてやポルトガル語で書かれているわけじゃないんだから、
よく読んでわからないことはよく確認して説明できる準備をすること。
たったそれだけのこと。
数日後にまた行きます。
次も同じ状態だったら、ゼ〜ッタイに許しませんぜ。
２００４．２．１２
今日も連日の不動産調査。
これぞ
『THE 開発』という物件と出会った。
「これはいい！」
久しぶりの出会いか、もしくは初めての出会いかもしれない。
納得させられた点は
○ 由緒正しい地歴を持つ土地
○ 周辺環境、歴史ある街並とのバランスを保つ
○ その上で決して無理をしない（当然無駄な近隣紛争などはない）
○ 全体計画、コンセプトが明確でよくわかる
○ 何より企業（売主）のエゴみたいなものが出ていない。 などなど・・・。
「プライドをかけて絶対に失敗できない」とか
「訳ありで土地取得の段階から余裕あったのであろう」ということも充分伺えるが、
それはそれで購入者や街にとってはとても喜ばしいこと。
モデルルームに行けばどこぞの物件と変わらない、いつものパターンだが、
いろいろと現地を調べれば直ぐにわかる。
平日の昼間でありながらモデルルームには数名のお客様がいた。
モデルルームだけではなくて、現地で見抜け〜〜〜〜〜という感じだった。
今回の物件も含め、これまで数多くの物件を見てきました。
総括、総集編ということで、より具体的に、より実践的ですが、
第３６回 さくら事務所 １day スクール
物件調査のプロが明かす
絶対に後悔しないマンション購入術 ○と×
実例編！！
開催決定しました。ぜひ皆様の参加をお待ちしております。
２００４．２．１１
依頼者の方からこんなメールが
＜抜粋＞
マンションを購入するという経験そのものが、
自分にとっていい勉強なのですが、
さくら事務所さんにお世話になるかならないかは、
事前の心構え、今後の対策、将来設計等、諸々の点で
雲泥の差があると思いました。 |
ありがとうございます。
私共が考えてることを１００％満たす物件はないのかもしれません。
いかなる物件も個々にメリット・デメリットを持ち合わせ、
それらすべてを知って納得して購入に至ることが、
その後のマンションライフに大きく影響することは間違いないと確信しています。
家は快適に、幸福に住まうために、購入するもの。
後悔は誰しもしたくはないが、何が起こるかわからない昨今の現状では
仮に後悔してもその深さによっては、その後のマンションライフに大きく影響します。
もう一度言います。
家は買うことが目標ではありません、その家に快適に幸福に住まうことです。
２００４．２．９
歴史ある街が開発や区画整理などで顔を変えてしまう。
古い街並をとにかく大事にすべきとか、絶対に残すべきとかの持論はない。
人が進化するように、街も都市もある程度の進化は必要。
マンションやビルもあくまで都市を形成するひとつのインフラである。
そうである以上、開発という手法で必要なことは
『将来性も含めた計画性』
『無理、無駄をしない』
『周辺の街並、景観との調和、バランス』
設計する者はそんなことを充分に理解して設計しているであろうが、
実際はその上にある得体の知れない企業論理なるものが重く圧し掛かって、
結果的に本人がイメージしていた建物とは全く異質な建物ができてしまったりもする。
設計者の設計した建物すべてがベストとは思わないが、
どうしても上に圧し掛かるものが重過ぎて、設計した本人ですら
「こりゃ〜ちょっと」という建物まであるのが現実。
そんな建物も分譲という手段で一般の人が手にすることになる。
計画性がない、計画に無理がある、街並に不釣合い、
このような物件はやはりどうかと思う、今は良くても行く末は不安だ。
実際に計画性がない、無理無駄があるとこんなところに現われる。
『土地の形状』
『建物の配置』
立地や構造も大事なファクターではあるが、たとえそれがどんなに優れていても、
『土地の形状』、『建物の配置』に明らかに無理がある物件は再考を要すべきであろう。
２００４．２．８
日記の写真と実物との第一印象の差にについて
金澤さんからのコメント。
「こんなに大きい人と思ってなかった！」とのこと。
なんと私は小さく見えるのか・・・。
因みに
○身長は１７５センチあります。
○両手を広げると１間（約１．８２ｍ）が図れます。
○手を上に伸ばすと２．１ｍのマンションの廊下の天井が丁度触れます。
○５０ｃｍ歩幅で歩測もできます。（少し練習しました）
○そこそこの体重もあるので床鳴りの発見も早いです
一応、建物内外部、敷地とも大体の寸法等チェックをできる大きさにできてます。
ホームページ上の写真は恥ずかしいのでそろそろ換えるとしよう。
因みに
刀根くんは写真より実物の方がカッコイイそうです。
金澤さんもさくら事務所にだいぶなれてきたようだ。
今日の午前中の依頼者から
「
長嶋さんは加藤さんの１０歳ぐらい上？」と言われた。
いろんな意味で上かもしれないが・・・ちょっとだけ嬉しかった。（これホントでっせ）
２００４．２．７
昨日今日、場所は違うが同じ某社の入居説明会に立会い。
登記やら公庫の契約やら保険の話やら、完成間際の大事なところを
しっかりと丁寧な対応だった。
マンションの場合は戸数も多いことから、
とかく流れ作業になりやすい場面だが、そうでもない。
設計変更も少なかったし、説明も良くわかる。
やるじゃんって感じ。好印象！。
契約もそうだが、引渡しもそう経験するものではない。
しかもマンションが２回目、３回目という人も少ない。
売主サイドから見れば、本来の販売活動ではないところで
力も入りにくいのであろうが、そこは会社の姿勢の問題だけ。
些細なことかもしれないが、ここの対応で満足度も微妙に変化する。
そんなもんです。
（私のときは狭苦しい部屋で待たされたあげく流れ作業だった）
「皆様のマンションライフを快適に」
「末永くお付合いをして頂くために」
聞きなれた言葉のせいか、購入者は言葉以上の会社の姿勢を見てますよ。
そんな中、営業色の強い幹事引越し会社とグループ仲介会社のコメントは
お腹いっぱいでした。
２００４．２．６
春の匂いがする。何となくワクワクするのは私だけか。
●契約時に一切の変更を受けないと言い切ったデベロッパーが、
●しかもかなり頑なに強行な姿勢だったデベロッパーが、
●変更を一切受けない代わりに安く提供しているとまで言い切ったデベロッパーが、
やっぱり内緒で個別に変更に応じていた。
そんなもんかい！と叫びたくなる。
うすうすは感じていたが、やっぱりね。会社の器量が充分理解できました。
あーあ、あの時は会話は無駄だったね、時間の無駄、エネルギーの無駄、
ムダ、ムダ、無駄、無駄、無駄だった、悲しくなるよ。ホント。
お客さんの顔色や需要と供給のバランスだけでポリシーを変えるんだったら、
最初からそんなことは言って欲しくないし、そんな対応してくれるな。
行けるところまで抵抗して、ダメだったらやめちゃえ。
そんなレベルで本当に家を売る立場と言えるのか？。
２００４．２．５
ライフラインは大事ですよ、不動産の命です。
ライフラインとは水道、下水道、ガス、電気など生活上不可欠な生命線のこと。
古い物件だったりすると、かなりいい加減なものが多い。
○ 人の敷地を通っている
○ 宅地内に引き込みがない
○ 前面道路にはなく、少し離れた道路にある
○ 公共の管理外になっている（私設管） などなど
上記のどの条件でも、不動産の広告では公共水道、公共下水道、都市ガスと記載されたりする。
仮に水道が宅内になければ舗装された前面道路を掘削して水道を宅内に引き込む。
引込管が宅内にあっても口径が小さいものであれば、やはり引込工事が必要になる。
この工事費が何十万円から百何十万円まで幅があり、
仮に５０坪の土地であれば、坪当たり１万円から２万円ぐらい高くなったり、
その他新たに負担金などを加味すると、安いと思っていた土地も
最終的に割高だったりすることもある。
土地は立地、環境だけで判断してはならない。
２００４．２．３
お急ぎの不動産調査や丸ごとパックの依頼が連日続く。
ご希望の日時でお応えできないのが、何とも辛い。
これも年度末らしさの現れか。
会社は年度が１つの節目。
日本企業は３月決算の会社が大半であり、３月末日をもって１つの年度が終わる。
末端の営業担当は３月までに何とかしろ！と上層部からハッパが掛かる。
本当はその上にいるメインバンクのハッパだったりする。
そのメインバンクはその上の監督官庁に怯える。
各々の会社はそれこそ存続を掛けて必死になる。
なんともヤヤコシイ構図の中で、至る所で無理無駄が生じ、
そのツケは最終的に消費者、購入者にまわってきたりする。
最近は在庫一掃、年度末決算セールなんてスーパーなみの広告も目にする。
今日も毎朝通る道すがら、３ヶ月ぐらい前に完成したマンションに
突然、紅白幕に数え切れないくらいのノボリが登場。
何とも異様な街並を形成していた。
しかし、こと不動産の消費者、購入者にとっては年度末に決断しようと、
暇な時期に決断しようと、一生に何度とない買物であり、
失敗のできない、許されない買物である。
この時期、数え切れない程の誘惑があるが、冷静な判断力を持って決断に至って欲しい。
不動産においては購入者が目の当たりにできる掘り出し物なんてものはありません。
本当に会社が見切った物などは身内で処理してます。
●今日は月例会議の日。大阪からも東上し総勢１９名が終結！。
す、凄いぞ、さくら事務所って感じ。
２００４．２．１
２月だ！。
新年会をやろうと言われて延期したまま数件、・・・ごめん。
昨日の契約立会いは５時間かかった。
結果的に契約までは至らずに・・・。
販売サイドの準備不足が露呈した結果である。
この程度で何とかなる、こんなもんだろう、まぁいいか、
のレベルで事を進めていたことがすべての根源。
お客様のタイプによるとか、仕方ないとか、安易に考えずに良く考えて欲しい。
昨今の状況下ではちょっと前までのスタンスでは対応できない。
理由は購入者自信が変わってきたから。
デフレという時代背景もあり不動産購入に対する
そもそものリスクを充分意識するようになり、
昔は『絶対に失敗したくない』という思いと『わからないから仕方ない』という思いが
共存していたが、今は『絶対に失敗できない』という意識が何よりも強くなっている。
だからこそ売主はすべてにおいて繊細緻密な対応が求められる。
本当の真価を問われる時代に入った。
