加藤正昭の「奥の太道」

「ユニバーサルデザイン」という言葉が多用されるようになってきた。
でも、少し間違った使われ方をしているケースが多い。
そもそもの定義はここに簡単にわかりやすく書かれています。

「ユニバーサルデザイン」という言葉をつくった人はロン・メイス氏。
残念ながら１９９８年に他界されたが、その貢献は今も高く評価されている。

年齢・能力・人生の状態に関わりなく全ての人にとって製品や建築環境全てが、
美しく出来るだけ広い領域で利用しやすいものであるように設計すること。
詳しくはこちらへ。

私は残念ながら生前にお会いはできなかったが、
アメリカまで出向き、お会いした仲間からかなり細かな話を聞いて感激したことを覚えている。

設計やデザインに携わっている人、建築に携わっている人は
当然理解されている範囲の話であろう。
このような素晴らしい思想であり、ある意味哲学みたいなものは本当に大事にしたい。
「売るがための手段」として安易に利用されることによって、正しく広まらないことは
非常に悲しむべきことであり、日本的にはよくあることと理解しても、
日本人としては恥じるべきことだと思う。

２００４．９．２９

もう止めたほうがいい。
敷地をほそ～く、ほそ～く切って家を建てて売っちゃたりすること。
ここのところ異常に加熱しすぎ。
先日のご相談は４ｍ間口に２間（３．６４ｍ）のプラン放り込んで、
ホ～ラゴランという感じでの商品化。
設計する人も売っている人も作っている人も、それで良いなんて思っちゃいないでしょ。
自分が買おうなんて思いもしないだろうし、親兄弟には絶対に勧めないでしょ。
でも仕事だからという理由だけで、見ず知らずのお客さんには平然として売る。
本当にそれで良いんと思っての行動なのであろうか？。
その仕事にプライドや誇りなどは感じているのであろうか？。

今や不動産で失敗したら二度と立ち直れないかもしれない時代に、
売る側のスタンスには大いに疑問がある。
我々に寄せられる戸建のトラブル事例は後を絶たない。
もう一度よく考えるべき、売る側も買う側も。

街全体で見ると、売るためだけに奇をてらった家が立ち並び、
街並をごちゃごちゃにする印象が強い。
売る側に「街並」「景観」「バランス」などの概念はないのであろう。
我が国では歴史的背景からもそれを制御することができないのが弱い。
ズサンな街並はその都市を貧弱に見せるだけ、良いことなど全くない。

今は戸建を希望していて土地から探す方は大変です。
なんせ殆どの土地は戸建業者に買われてしまいますから。
いいマンションを探すよりも難しい。これはどこの仲介会社も口にします。
もっともっと購入者が賢くなる時代、ならなければならない時代。

第４７回さくら事務所１dayスクール　１０月１０日
物件調査のプロが明かす絶対に後悔しないマイホーム購入術　
○と×「一戸建て編」　「ブラッシュアップバージョン！！」

お席に若干の空きがありますので、ご都合宜しければぜひご参加下さい。

２００４．９．２８

ＹＡＨＯＯ不動産にさくら事務所監修のモデルルームでしたい「ツウ」な質問が掲載されています。
「ツウ」というよりは、当然確認すべきポイントですが、これからモデルルームに行かれる方は
ぜひ参考にして下さい。

モデルルームにいる販売員の方はいろいろです。
物件に精通している人、精通しているふりだけの人、案内だけしかできない人、などなど。
高い買物ですので、真の情報をＧＥＴして冷静な判断ができるようにしましょう！。

２００４．９．２７

どう思われようが気にせずに書きます。

我々は不動産のコンサルティングというスタンスで購入者に向けたサービスを行なっている。
その理由の根幹は今の不動産売買事情をもっと良くしたいから。
言いかえれば、
　「安心して不動産を買える世の中にしたい」
　「不動産を買って失敗する人をこれ以上増やしたくない」
　「人と不動産は一生付き合うもの、だからこそ幸福な関係を築かねばならない」
そのためには、購入者側の更なる知識の上積みや意識改革も必要と考えており、
その手段として購入者向けのコンサルティングを行なっている。

本来は売主側がやるべきコンサルティングだと思っている、これが本来の姿。
世の中が求めており、多くの業態はそう変わりつつある。
しかしながら、不動産業界においてはそのように進化するのではなく、
逆の方向に未だ向かっているようにすら取れてしまう。
それをギャーギャー言ったり、否定しているだけでは無意味であろうから、
今こうして購入者向けの不動産コンサルティングをやっている。

本来の姿がしっかりと成就した日には、直ぐにやめる。無意味な存在になりたくないから。
くだらない計算などは一切考えていない。本能の思うがままに本気で行動しているだけ。

ただ、今の現状から本来の姿までの道のりは険しいとも感じている。
だからこそ、不動産のコンサルティングをもっともっと根付かせなければいけない
という使命感みたいなものもある。
コンサルティングというしっかりとした価値と土俵を確立させたい。
そう思うのも同じような考えを持っている業界人も少なくないと感じているから。
我々に限らず、いろいろな会社がこんなスタンスでもっともっと出て来て欲しいと願っている。

だからこそ我々も無料の相談やセミナーなどはしない。
その代わり我々が出せる真の情報、そうでないとできないサービスを本気で提供している。

２００４．９．２６

これと思った物件があった場合、まず、売主のホームページを覗いてみる。
自分が買おうと思う物件ではなく、他の物件のホームページを確認する。
細かな売り文句ではなく、床、外壁、戸境壁のスラブ厚や床壁の工法など、
主要構造の比較。

物件ごとに二重床、二重天井の物件があったり、直床や直天井の物件があったり、
戸境壁がクロス直貼りだったり、二重壁と表記されていたり。
床コンクリートが「遮音性を重視して、２００mmにした」とか、
「遮音効果の高いボイドで２８０ｍｍ確保」とか書かれていたりもする。
多くの会社がトップページで「実績＝信頼」みたいなことを書いている割には、
基本構造が物件によってマチマチであり統一されていない。
数多くの実績ある会社であれば、この工法が良いとか悪いとか考えるのであれば
良いと思える工法を基準としてすべての物件で取り入れるべきであろう。
それでこそ本当の「実績＝信頼」となる。
この物件から新たな挑戦であれば「新たな挑戦だ」と書くべき。
他社の受け売りなら「他社の受け売り」と書くべき。
所詮モデルルームでは担当者が「大丈夫です」とぐらいしか説明しないんだし、
これくらいのディスクローズはしましょうよ。

もう一度整理しておきますが、現在の構造のトレンドとしてはこんな感じです。

「二重床、二重天井、戸境壁はクロス直貼り」
　→　なぜ必要なのか　→　将来の可変性への対応力
「床スラブは２００mm以上ですが、ボイドなど特殊な仕様でないもの」
　→　なぜ必要なのか　→　マンションのトラブル原因Ｎｏ１の音への配慮

これはあくまでトレンドに過ぎません。さくら事務所はだからダメとまで言いません。
でも、将来的に間取りの使い勝手を変える必要があったり、
小さなお子さんがいて音を心配されていたりする場合などは向いていないと言えるでしょう。
物件ごとに主要構造が違う場合は、「なんで？」と確認してみて下さい。

２００４．９．２５

ムスメの小学校初運動会。
神通力が通じたのか、天気予報もはずれ無事に開催された。
雨天の場合は翌日に順延となっていたが、翌日のスケジュールまでは
開けられない私にとっては久しぶりのテルテルボウズに神頼みで、ヨッシャァ！。

１年生なので５０ｍ走がメイン競技。
ムスメが予行練習ではすべて１位と言っていたので密かに期待していたものの、
本番ではピストルの音に過剰反応して惨敗。へなちょこぶりは相変わらず。。。トホホ。

久しぶりに体感した運動会の新鮮さに感激しながらも、残念なことがひとつ。
保護者席では大きなキャンピングセットを持ち込んでミニ宴会やっている人がチラホラ。
真っ赤な顔をした父兄達がウロウロ。
ここ数年の課題らしいが、その姿を見る子供たちのことを考えるとどうかと思うよホント。
親の姿を子供達が見てますよ！と、決して父親としてほめられたものでもない私ですが。。。
あのような場では「禁酒禁煙」徹底ですよ。アタリマエでしょ。

２００４．９．２４

某TV局の方が取材にみえた。
テーマは、「熟年層の住宅事情」
子育てにひと段落した、夫婦が老後を都心で暮らすために、
マイホームを買い替えたりすることについて。
住まい方や家族構成に合わせて、住み替えたりすることは美しいことだと思う。
大、大、大賛成だ。

その時代ごとに個々のライフスタイル合わせた場所や家を選択する。
そうしたことが結果的に国全体として不動産がひとつの資産として循環していく。
その循環を理解した所有者は、家を大事にして、しっかりとメンテナンスしていく。
そんな自慢の我家がいたるところにあり、新たな世代がそれを魅力的に感じる。
世代を超えたマイホームのバトンパス。
う～ん、これを妄想と呼ぶのがなんとも悲しい。。。

取材意図もそうだが、そんなニーズはあれど現実はそうも簡単にはいかない。
実際にキチンと移り住める方は本当にごくごく一部の方だけなのである。
本来のターゲットである３０代、４０代の需要が下降し始めると、
さぞ熟年層向けに開発したようなことをシャーシャーと言うデベロッパーもいる。
建物には配慮のカケラすら感じられないものでもシャーシャーとね。
金銭面では、できるかどうかの判断だけ、すべきかどうかの判断はない。
建物も対象もどうであれ売れば良しとする姿勢が蔓延している。
これがデベロッパーの仕事と言う以上、
この国に「マイホームのバトンパス」といった時代は未来永劫来ない、来るはずがない。

２００４．９．２３

「安易かな」と思う時がある。
誰しもそんな思いを持つことがあるのだろうか？。
結構いろいろと考えた上で、そんなレベルから突き進むのが本来の道なんだ、
と一瞬にして自己完結したりもする。
クダラナイ考えを優先させないことが何よりもいい。
今は意外とシンプルに生きられていると思う、言葉変えれば「素」。
「素」のままに生き続けられないなんてつまんないし、
「素」のふりをして生きるものつまんないよなぁ～。
今の日本において新たな組織論を語るのは、難しいのであろう。
一連のプロ野球問題を見ているとそう思う。
でもいろいろな意味で一番大事なことだったりするんじゃないかなぁ。
「素」のまま生きられないと悩む以上に、
「素」のふりをして生きていることが最悪なんだと思う。

２００４．９．２０

その土地に相応しい建物であれば、それはそれで望ましい。
しかし住空間というモノにはそれなりに限度・常識がある。
例えば、線路ギワだったり、高速道路沿いだったりした場合、
騒音に対しては、二重サッシにしてあるだけで本当に大丈夫と言えるのであろうか？。
モデルルームではサンプルを容易して二重サッシの実証をしたりしている。
そこでの体感には確かに納得できるので、何となく安心した気になり
騒音については解決したと思ってしまう。

線路や高速道路の場合、ほぼ２４時間３６５日その騒音は継続される。
窓を閉めている限り気にならない・・・、確かにその通り。
しかしながら真冬、真夏だけでなく、日本には四季がある。
今の季節や春の時期はどうなってしまうのか？。
寝る時だけでなく、昼間も窓を開けられない。
窓を開けるとTVの音も聞こえなくなり、電話の会話もままならない。
９月も終わりを迎えようかとするこの時期なのに未だエアコンが切れることがない。
ホテル並に贅沢な空調費が毎月毎月襲ってくる。
ホテルライフのような生活に憧れている人には向いているだろうが、
それ以外の人には向いているなんて言えない。
しかも小さなお子さんがいる家庭には決して向いているとは思えない。
それなのに線路や高速道路の横に次々とファミリーマンションがつくられる不思議。

買ったばかりのマンションを売却したいという相談が月に何件かある。
理由の多くが騒音。
　「こんなにウルサイとは思っていなかった」
　「サッシを締めていれば大丈夫と思っていたけど、一年も過ごすことは不可能」
　「結局エアコンを消せずに体調がおかしくなった」などなど
多額の損をして、せっかく買ったマンションをたった数年で手放す。
手放すだけで移り住める人はまだ救われるが、手放すこともできずに
意に反して我慢している人が一番不幸である。

最近この手のマンションがかなり増えてきたような気がする。
もともとマンションはどうかと敬遠されていた土地が、いつの間にかマンションになっている。
ここ数年の都心回帰、供給過剰の最後の方の歪みであろう。
そんなマンションを売る側に問題はあるが、安易に買う側にも問題がある。
音の感じ方には個人差があるとはいえ、そもそもの住空間としての適正は
やはりプロである売る側が説明すべきこと。
二重サッシだから大丈夫じゃなくて、言うことを言わなきゃね、ちゃんと。

２００４．９．１９

日経新聞日曜版に「リバースモーゲージ」の記事がある。
「リバースモーゲージ」とはローンが払い終わった自宅不動産を担保に
金融機関から老後資金を借り入れたり、住み替え資金を調達すること。
返済は最終的に不動産の売却で精算するため、不動産の評価価値が上限になる。
制度的にはこれから調整すべき点も多く日本ではまだまだだが、
きっとその内確立されるであろう制度。
しか～し、記事にも書かれている現在のある市の担保評価はこうだ。

　　○　一戸建は評価額の８０％まで
　　○　マンションは評価額の５０％まで
しかもマンションの場合は床面積が５０㎡以上で、築１３年以内という条件つき。

あちゃ～マンションはハンブン？１３年以上経ったマンションは長い目で評価できない？。
つまりは将来売れない？ということ？、う～ん。。。
これでも本当に不動産を資産と呼ぶのであろうか、特にマンションは大いに疑問。
住宅ローンで金利をタップリ払い、やっとの思いで老後に残せた不動産。
しかしその不動産を持ってしても、売れない、貸せない、借りられないというのであれば、
何のために不動産を持っているのか全くわからなくなる。
固定資産税という税金だけが未来永劫家計を食いつぶすことに。
だから今は一戸建てであろうとマンションであろうと、
考えられる範囲でちゃんとしているもの、間違いのないものを買わなければいけない。
気持ち的にも決して後悔しないものを選ばなければいけない。
その上で重要なのは決して無理はしないこと。

２００４．９．１７

なぜ不動産のコンサルティングをやっているのであろうか。
時々突き当たる壁。
いろいろな見方をする人がいることは承知している。
そんな中、決して軸足がぶれないことを前提に感じるままのすべてを形にしている。
多分に理解してもらえないことは多いのかもしれない。
でもこのスタンスはどうしても譲れない。
自分でそう決めた以上は突き進む、向かうべき道へトコトン進む。
その道筋をたどろうとすると、中途半端では上手くいくはずもなく、
そこそこで務まるほど甘くもない。そんなことは誰しも容易に思い付くこと。
だから絶対に譲れないものがここにはある。
そんな思いを理解してもらえる日がいつか来ると信じている。

２００４．９．１５

「歴史は繰り返される」昔はそう信じていた。
なんとなく繰り返されることを期待していた自分もそこにはいた。
経済学やら金融論などを中途半端に勉強したのが原因かもしれない。
２５才を過ぎたぐらいに歴史は繰り返すのではなく、
新たに作られるものだと思考が変わった。
自分の中では、ちょっとした意識革命だった。

戦後の日本は取り合えずの５０年と言う人がいる。
取り合えずとは日本の復興であり、その後は日本の本質が試される時のこと。
今年で５９年目。
５０年は当に過ぎているが、１０年ぐらいはバブルという魔物が遠回りをさせた、
いや未だ遠回りをさせているのかもしれないが、そろそろ大きな変革期ではないかと
誰もが気づき始めた。
５５年前に定められた温泉法が見直されるらしい。
きっかけは不祥事であれど、見直しのための動機付けにはなった。
不動産の世界における数々の法律も温泉法同様に何十年も前の法律が今も世を定めている。
数々の矛盾を生み、抜本的な改革が必要と感じているのはユーザーよりむしろ業界人だ。

今がチャンスだ！とここ数年思っている。
きっかけは不祥事なんかではなく、ユーザーの意識の変化で法を変えて世を変える、国民主権。
「地本主義」やら「土建国家」と呼ばれた歴史は繰り返されなくていい。
ハゲタカなんかに狙われない本当の実力国日本、そんな日が来い。
今の子供たちのためにも、そんな歴史を残したい。

何のことやらワカラナクなってきたが、夜中に書くとこんなもんということで・・・オヤスミナサイ。

２００４．９．１４

戸建の相談や調査が増えましたが、メチャクチャな内容のものが後を絶ちません。
まだ元の母家が残っている状況や、正式な測量すら終わってないものや、
その土地に売買予約を入れたレベルのものまで・・・只今分譲中ですと。
ある意味、ちょっとおかしな社会現象と化している。
野放し状態のミニ分譲へは大規模な法整備も必要であろうが、
それを期待して待つよりは、購入者が理論武装するしかない。
ということでお待たせしました、戸建セミナーを開催します。

戸建の見極めはマンションより簡単です。
新築マンションのように豪華なパンフレットや構造の説明資料などが無いのが戸建の前提。
しかし、判断に必要なポイントはマンションよりグッと少ないです。ただ、情報不足なだけ。
恒例の丸１日セミナーですが、この１日で戸建を見る目を持って頂けると思います。
ご都合の良い方は、ぜひご参加下さい。

２００４．９．１２

いい天気です。
秋晴れというよりは、まだ残暑？というぐらい。
でも朝夕はだいぶ過ごしやすくなりましたね。
朝起きたらムスメが自分の上履きを洗っていた。
ムスメの成長した姿に目をほそめていたら、
「パパも自分のことは自分でしてね」ですと。。。ガンバリマス。

９．１１　あの悲劇から３年が経った、追悼の報道を見て思うこと。
テロや武力抗争は人だから犯したボタンの掛け違いに過ぎないのではないか。
未だ解明されていない宇宙からみれば、地球という星には古くから人が生息し歴史がある。
仮に、火星や木星にも人のような生物が生息し歴史があったとしよう。
そうなれば星ごとの侵略などの問題が勃発し、地球上ではなく宇宙上の問題に目が行き
地球上における人同士の闘争なんかは起きていなかったかもしれない。
しかし、その宇宙もいつか滅びることが明らかであり、日々カウントダウンしているのであれば、
星同士の侵略戦争も起きないと思う。
「人」も「地球」も「宇宙」も間違いなくいつかは滅びる、何も残さずに消えてなくなる。
そういう前提であれば、人はもっと穏やかになれるはずだ。そう信じる。
「Global Spirit」でなく 「Cosmology Spirit」とでも言うのであろうか。

宇宙船地球号　by LAZY　（ヘビメタですが・・・）

２００４．９．１１

たった今のマンション選びのポイントは「無理のない、ゆとり」です。
ここ最近というよりはここ数ヶ月の話。

これまでの供給ラッシュのツケがまわってきたようだ。
需要の不透明感からか売行きに不安を持ち、価格設定を抑えざるおえない。
よって利益確保のために土地に建つ販売住戸数を何とか増やそうと工夫する、
いいや工夫というよりは無茶に走る。それもギリギリまで。

配置もギリギリで１階が半地下どころか、全くの地下室部屋だったり、
１億も値付けをしている部屋なのに、正方形のリビングダイニングで実質１０畳ぐらいしかない上に
北側の部屋はサービスルームになっている、なりふり構わず酷い話。
立地の良いところに限ってそんな傾向が強い。「ゆとり」の「ゆ」の字すら感じられない。

造る側は「都市インフラとか街並なんかは知ったこっちゃない」という企画。
そりゃ近隣との紛争も起きますよ！。そんな物件に購入者はどんな価値を見出せば良いというのか。
深くを考えずに立地だけで妥協して購入した人が一番不幸。

土地を高く仕込み過ぎたんでしょ、ただの見込み違いなんだから、
素直に認めて新たな方策を打つのがデベロッパーの本来の仕事。
そんな自らの失敗を消費者に押し付るような物件を売っていて本当にデベロッパーと呼べるのか？。
販売の現場ではシャーシャーと「この立地ですから、土地に相応しい最善の設計をした」だの言っている。
最近ちょっと顕著だ、ユーザーを馬鹿にするのもいい加減にしろ！とすら感じる。

　　・　物件名を名指しで日記に書きたくなる
　　・　デベロッパー名をセミナーで発表したくなる

この衝動を抑えられなくなる日が来ないでくれと願う。

●住宅金融公庫の金利が下がりました。こちら。
　２．８％（１１年目以降３．３５％）１４日以降の受付分からですよ、お間違いなく！。

２００４．９．１０

ちょっとショックな話です。
国土交通省から住宅ローンの実態に関する調査が発表されました。

民間金融機関の個人向け住宅ローン全体の実績割合

	平成12年	平成13年	平成14年	平成15年　　　　上半期
変動金利型	24.7％	22.3％	27.4％	18.0％
2年固定型	2.3％	2.5％	15.1％	17.2％
3年固定型	30.3％	46.2％	40.1％	33.8％
5年固定型	18.8％	14.3％	8.3％	10.9％
10年固定型	11.6％	6.8％	4.9％	9.2％
10年超固定型	1.2％	0.3％	0.1％	0.2％
全期間固定型	10.0％	6.2％	3.2％	9.8％

未だ変動金利で18％もあるのに驚くが、全体の８０％が５年までのの固定金利選択型、
つまり変動金利を選ばれているというのは驚くというよりは少し恐い。
３年固定が突出しているのは、銀行の大キャンペーン政策の現れ。

　　昨年１年間の民間金融機関のみの利用割合は約６０％。
　　民間金融機関と公庫の併用は約９％、公庫のみが約８％　（すべて自己資金という人も１７％いるらしい）

昨年だけでも民間金融機関利用者６０％のうち８０％が変動金利ということは、
全体の５０％、半分の人が５年までの固定金利選択型（変動金利）を利用しているということ、ガ、ガ～ン。
仮に金利が３％上がってしまうと返済額は５０％ぐらい上昇する。
しかるべき対応をしている人や余力ある人であればまだしも、そうでない人にとっては深刻な問題である。

しっかりとした説明をしない販売会社がいけないのか、
ローンのプロとして補足しない銀行がいけないのか、
それとも知識のない購入者がいけないのか、
答えはわからないが、モデルルームが銀行窓口みたいな今の変な体制では限界があるのかもしれない。

ちなみにスウェーデンの住宅金利は５％、ドイツは８％ぐらい。
日本が北欧なみの金利になった場合は、市場に家が溢れ世界の笑いものになる。
この数から考えるとこの先金利が上がらないことを願うしかない。

住宅ローンは言いなりではダメ、個人個人で最低限の知識を持つことが絶対に必要である。

２００４．９．９

契約書にハンコを押す前には重要事項の説明が必要です。
これは宅地建物取引業法３５条で「契約が成立するまでの間に」と義務付けられており、
契約の当日でも１週間前でも契約が成立するまでの間であればいつでも構わないことになります。

「申込み後抽選前に皆様に重要事項の説明をする」・・・ホッホー素晴らしいこと。
事前に重要事項を説明して、当選しても冷静な判断をして下さいということか、ナルホド、ナルホド、ヤルネ！。
ちょっと見直しちゃうかな、この販売会社・・・と思いきや、

「なお、契約は抽選日の当日とする」・・・やっぱりそういう事だったの・・・だよね。
所詮それがしたいがために、労力を惜しまないということか。
「鉄は熱いうちに打て！史上最短の作戦」とでも言うのだろうか。

担当者は「他のお客様も・・・」なんて言うが、本当に抽選なのか？倍率があるのか？と疑う。
「消費者心理をつく、営業の鉄則」そんなことは私も知っています。
でも扱う商品は「家、マイホーム」ですよ、しかも青田売りで・・・。
失敗すれば個々の人生をも狂わしかねない大事な買物ですよ。
それまでに充分な説明や打ち合わせが完了しているのであればまだしも、
事前の打ち合わせもそこそこに取りあえずは「重要事項説明」で抽選後そく「契約」では、
もう少し何とかならないものか。

当選しても優先して購入する権利を得ただけであり、契約をしなければいけない権利とかではないんです。
そこから本当に買うか買わないかの最終判断に入るべきです。
数々の疑問点もクリアーにして、管理規約や長期修繕計画などにも良く目を通して確認する。
これから何十年も住む家です、疑問はないか、本当にこれでいいのか、と冷静、冷静な判断が必要です。
抽選前の当たるか当たらないかの段階で、そこまで本気になれる人は少ないですから。
今一度抽選後に・・・必ず！。

そうは言っても無茶を言う売主は後を絶たない。
でも、本当に良い物件、売れる物件、自信ある物件はそんな無茶はしません、当然ですよね。

購入者が冷静になりましょう。

２００４．９．８

築３０年を超えたマンションは建替え予備軍であり、
現在は３６万戸程度だが、１０年後には１４４万戸、現在の約４倍になるそうだ。
そのためにマンションデベロッパーなるものが、
建替え市場でのビジネスチャンスを狙って参入企業が徐々に増えているんだと。

ちょっとおかしいって、これは。
マンションなるものが築３０年で建替え予備軍と呼ばれてしまうのであれば、
なんで今も３５年のローンを組んで人はマンションを買うのであろうか？。
今マンションをつくっているデベロッパーがビジネスチャンス？？、
ということは３０年ぐらいしかもたないマンションをつくっているということ？？。
そんなデベのつくるマンションなんて信じられなくなる。

過去の遺物として今から３０～４０年前にザックリつくられたマンションの一部は、
基本性能的にも建替えという選択が必要との判断があるかもしれないが、
それ以外のマンションは建替えの必要性などは基本的にはない。
ここ数年売られているマンションはなおのこと。
ただ、３０年で建替えなければという風潮が世に根づくことは怖い。
そんな日本のマンション事情が当たり前になる時が来るのであればこうするべき。

　○　住宅ローンの期間は１５年を限度とする
　○　マンションの価格は３０年間の賃料と同等の価格水準とする
　○　建替え積立金制度をつくる
　○　土地はすべてデベロッパー所有のまま定期借地とする（権利金、地代は不要）
　○　固定資産税はかからない（３０年で解体が前提であれば時限資産とでも呼ぶのか？）
　○　上記が不可能な場合はマンションにおいては所有権という概念を捨てる

などなど、これぐらいは必要だ。
たった３０年程度で建替え予備軍に入らないためにも、今お住まいの方、これから買われる方は、
しっかりと物件を見極め、入居後もしっかりと管理していくことが重要です。
管理も建替え事業をビジネスチャンスにしているデベロッパーの管理子会社任せでは、
わかりますよね、５年ローンを残して３０年で建替えの方向に向かうと言うことです。
時を経て最低最悪なマンションライフになるますよ、ホント。
そんな時代にならないためにもユーザーはマンション管理に関する「知識と知恵」は最低限必要です。
さくら事務所としては第１回目になりますが、マンション管理に関するセミナーです。
定員まであと数名ですが、ご都合宜しければぜひご参加下さい。

２００４．９．７

事務所のバルコニーから空を見上げていると雲の流れの速さに驚いた、台風の影響なのだろうか。
なんて考えていたら「３日前にはあの雲の上を飛んでたんだよなー」なんて思ったりして。
昨日からフル回転なのに、ついついまだ余韻にひたってしまう。
「時差ボケは無いんですか？」なんてメールを頂いたが、残念ながらありません。
ここにいると曜日だけではなく時間の概念も無くなる。
だからもともと時差ボケなんてものが体内に存在していない。

帰国してから感じることは、湿気、湿度の高さ。
飛行機のタラップを降りた瞬間から誰もが感じるであろう、あの不快感。
これも日本の特性とでも呼ぶべきなのか・・・。
夜の寝苦しさは特性というだけでは割り切れないシロモノ、だって家の中なのに。。。
もう９月だと言うのに窓を開けたり、いまだにエアコンをかけて寝ている人もいるようだ。
日本の特性？、個性？、それとも居住性の問題？。
おうおうに後者だと勘ぐってしまう。

住まいの居住性が高まる、家が快適になる（本質が）
　　　→　家にいる間も寝ている間も日常で無駄なエネルギーを使わない
　　　　　　→　本来の生活の効率も上がる　仕事や家事や勉強も
　　　　　　　　　→　そして家族みんながココロから健康、平和、幸福になれる

こんな構図は誰でも容易に考えつくことかもしれない。
高額なローンを組んで一生を費やす住まいである、それなりの人生における大きな投資だ。
これぐらいの期待は小さな、小さな本当に小さな期待、合言葉レベルでいいと思ってしまう。
私のマンションも、ローンを残したまま寝苦しい夜が続いている。

２００４．９．６

日本帰国。
日記が少し飛びましたが。。。これは時差です？？。
日本に帰ってくるなり、台風に地震だぁ～という感じ。
地震も台風もない国で建物を見てきた者にとっては「やっぱりは日本は・・・」なんて考えてしまうのか？。
違う、違う、ちがぁうわい、地震と台風がある国だからって、
「建物を大事にすること」や「居住性を高めること」や「環境やエネルギーを考慮すること」は全く関係ないね。
視察先の個々の経済事情、社会情勢、国民性なるもののバックボーンは充分理解できた。
それでいて極端に先進的だったり、ベストな選択なんてわけでもない。
当たり前に感じたことを当たり前にしているだけのようだ。
日本でできないなんて結論はどこにも見当たらなかった。
建物としての環境配慮、エネルギーロス、建築物理という考え方も、
本当の意味ではまだ日本には根付いていないのかもしれない。

今や人生をかけて買うマイホーム。
人が、住んで、安心して、喜んで、満足して、幸せになれるものでなくてはならない。
すべての思考の原点はここでしょう、再確認してきました。
詳細は後日また書きますので。。。

２００４．９．３

今日が視察最終日。
電車と徒歩で行けるところまで行く計画。

１９２５年から３１年につくられた建物の改修現場。

市営の賃貸住宅。古くは港の労働者が住んでいたところ。
今もドイツの人以外が中心になって住んでいる。

中身はゴッソリ変わったが、外からの見た目は変わらない。
しかし湿式外断熱によって断熱改修が施され外壁はすべてやり直している。
景観保護地区と指定されているからではあるが、マジメにやっていると思う。
ドイツの改修の評価基準は建替した場合の費用の７５％以下で改修が可能であれば改修に向かう。

また、建物の基本構造の判断は年代によって分かれる。
１９３９年の戦争を境に戦前のものか、戦中のものか、戦後のものかに分けられる
戦前の建物がしっかりしていて改修に向いているというのは意外。

ここは賃貸だが改修に際しては、立ち退きなどの人間くさい話が当然絡んでいる。
それはそれはどの国も変わらないようだが、スウェーデン同様に
「トータルソーシャルワーカー」なる人が活躍するそうだ。
いろいろと相談にのって、お世話し最後は協力してもらう。
日本も必要だよね、無駄なバイアスのかかっていないバランス力のあるそんな人が。

ドイツの建物面積は内法表示（Ｎｅｔ表示）。スウェーデンもそう。
壁芯なんて日本ぐらいだろうか？。
「壁芯なんて意味が無い、使える面積がいくらかということが問題。
出来てみないとわからないなんておかしい、設計士が出すべき根拠」（ウエダ氏談）
賛成！（大きな声で）

こちらのも当然新築の青田売りはある。
パンフレット上は「約○○㎡」という表示になるらしい。
１０％以上の誤差は過去に遡って清算もできるという判例もあるそうなので、
設計も施工もイージーミスなんかはできない。
当然、司法制度も日本より進んでいる。

ランチを取って、街を歩く、歩く。

最後にたどり着いたのがここ。

港湾の再開発地区。
倉庫街だったところを市主導で大規模再開発を手がけている。
オフィスビルとマンションを複合させた職住近接のウォーターフロントもの。
建物用途が違うため、さすがに改修とはいかずクラッシュ＆ビルド。
運河にオーバーハングした全面ガラス張りのマンションなどが第一弾でつくられている。

こちらの人もこの開発が上手くいくかは疑問を持っているらしい。
確かにこれまで見てきた家とは全く異なり、違和感ありあり。
結局、新築するんであれば「こんなになちゃうの？」と寂しくすら思う。
こちらの人は失敗は失敗と認め、次の対策を考えるらしい。
内断熱も６０年代にチャレンジし、失敗を認めすべて外断熱に移行した。
これを素直な国民性と言うのであれば日本はなんと言うべきであろうか？？。
この再開発の行く末は気になる、数年後にまた訪れてみたい。

歩きまくった１日がこの視察の締めくくり。
夕食の時間まで街でおみやげでも買ってなんて配慮があったが、
そんな力は既に残っておらず部屋に戻ってゆっくりしていた。
ホテルで夕食を取った後、スカイラウンジに行ってしっぽりカクテルでも思ったが、
ディスコみたいなノリで音楽ガンガン。１杯だけ口にして早々に退散。
明日ついに帰国の日。

２００４．９．２

ハンブルグ視察。
ドイツ在住３０年の建築士ウエダさんの案内でまずはコンバージョン建物。
１９３０年代につくられたサイロをオフィスビルに。

サイロをオフィスビル？？・・・日本で言っているコンバージョンとはゼンゼン違う。
ドイツではこの手の思いっきり設計の手を入れたコンバージョンはよくあるらしい。
でも、どうなんだろうか、テナントも施主と会社関係者のみ。
現地の人曰く「今は景気が悪いから」だそうだ。

（これだけ壊して）

（よく調べたらこの２つもダメなので壊して）

（こんな建物にしました）

１階のレストラン予定フロアーはサイロの形態そのまま。

設計意図や趣きなどは充分に理解できるが、日本ではとうてい理解不能であろう。
新築の建築現場を見て、軽いランチを挟み、STO社へ。

ここは湿式外断熱の代表的な会社。
世界展開しており、日本にも代理店がある。
技術系責任者の方からレクチャーを受ける。

外断熱のよくわかる、プレゼンをこちらに。


日本からの参加者はいろいろと意見の分かれるところ。外断熱には現在「湿式」と「乾式」があり、やはり「湿式」には多少の不安は否めないようだ。ということで実際の現場へ。

　　　　　　　　　　　　（工事中）

　　　　　　　　　　　　　　　　（完成）

市が施工している分譲の建物。３階までが１世帯で長屋形式。
スウェーデンもそうだったが、建物の向きは南向きにこだわらない。
どちらと言うと南向き以外がいいらしい。

「断熱が優れているため室内の温度調整が難しくなるから」だそうだ。
こちらの考え方はあくまでエネルギーロスを少なくできる建物かどうかの判断がある。
これは素晴らしいこと。

ドイツは日本と同じく、分譲か、賃貸か、である。
賃貸とのグレード格差はまだまだあるようだ。
住宅供給のメインは民間デべ。
持ち家比率は３０％程度、所得格差も顕著になりはじめ失業率も１０％近くに達する。
既婚率も落ちてきて、都心回帰が始まった・・・などなど。
どこかの国と一緒。

夕食は映画に出てきそうな、ドイツ料理店でアイスバインを筆頭に肉、肉、肉。
帰り際に神尾さんと回転寿司に立ち寄り、「シメサバ」１枚、
「ガリ」山盛りを胃袋に収めて、ホテル着。
しばらく食べ物はいらない

２００４．９．１

今日はドイツハンブルグへの移動日。
イエテボリからコペンハーゲンを経由してハンブルグに入る。
コペンハーゲンまでは１時間程度、そこからハンブルグまでは３５分ぐらい。
スウェーデン、デンマーク、ドイツと３国を行くが近いのぉ。

コペンハーゲンからハンブルグまでの飛行機はこれ。