加藤正昭の「奥の太道」

今日もマイホームのことで悩み疲れた方からの電話を受けた。
「マイホームを買って不幸になる」というのは、やっぱりオカシイヨ。
どうせ不幸になるなら起業かなんかをやるだけやって失敗する方がまだまし。
夢のマイホーム購入によって、人やその家族が不幸になる、なんで？。
日本固有のものなのだろうか？。何ともモドカシイ。
問題なのは、損得による幸か不幸かではなく、
マイホームそのものによる不幸への導きだ。

自己責任の時代？？、購入者側にも落ち度があることは否めない。
購入者責任と笑う人もいるかもしれない。
ただ、人生最大の買物をアタリかハズレかで購入しなければならないのであれば、
さくら事務所は未来永劫必要になってしまう。

そうじゃない。
今は無理だとしても、将来は安心してマイホームや不動産を買える時代に
ならなければいけない。それもかなり近い将来に。
マイホーム購入が、本来の人、国、経済の成長をいかに阻害しているかを
指標にでもしてみたい。間接的な影響も含めればその責任は大きいと思う。

人は何のために命を受けてこの世にいるのであろうか？。
少なからずマイホームを購入してアタリをひくことではないことは確かである。
マイホームなんて所詮人生や生活の手段に過ぎないもの。
言ってみれば空気みたいなもの、アタリもハズレもない。

「購入側、ユーザーの意識」と「売主側、プロの意識」双方が変わらなければ、
何も変わらないであろう。

このまま、住宅後進国として世界の笑いものであり続けることに危機感を持つべき。

２００４．１１．２９

さくら事務所を取り巻く環境は加速度をつけて変わり始めている。
少し前の安易な想像なんかをはるかに超越したトテツモナイ状況と言うのかもしれない。

この状況下で異常とも言えるスパイラルに身を投じる覚悟はある。
「投じる」と言うよりは「委ねる覚悟」なのかもしれない。

我々の中に「勝つか負けるか」といった意識は宿らない。
唯一選ぶべきものとしては「やるかやらないか」であろう。
この意味合いは今や目標なんかではない。意思や勇気なんかとも少し違う。
重圧なようなものは感じつつも、苦しまずに楽しくやる道を選ぶ。
失敗を恐れるほどの立場にまでは残念ながら至っていない。
ただ水面下では必死にもがくかもしれないが、水上ではサラリとした顔でいる。
時には必要だった時間の浪費やしかるべき遠回りも、今や必要ないように思える。

「すべてのことを精度高く遂行する」そんな使命のようなものを強く感じる。
それでいて毎日が楽しい、生きていると実感できる、とニヤニヤする自分が
素直に幸せと思えるようにもなってきた。
最近、人は意外と単純な生き物なのだと気づいたことが大きいのかもしれないが、
自分の中では人は死ぬまで進化し続けるという「証」と受け止めている。

２００４．１１．２８

行ってきました、セカンドステージ最終節。
今回は５２，３３０分の３でした。

ゲーム終了後の見せ物はこちら。
「ＧＯ　ＴＯ　ＡＳＩＡ」の人文字。

今年はセカンドステージに優勝したので、これからチャンピオンシップがあり、
それに勝利するとアジアカップに参戦する。
サポーターの心はチャンピオンシップのその先まで行ってます。

Ｊリーグには賛否両論があるようだが、
個人的には、「理念と活動方針」が明確であり、ファンが理解できる。
また、それに基づいた活動、行動をしっかりと実行できていると思っている。

巷では企業理念のあり方を問われたりする昨今、
これまでの経済成長や規模拡大だけの日本から、
企業、モノ、サービスの本質を問う時代になったと言えよう。まさに変革期。
「理念なきもの」「理念に基づく行動を貫き通せないもの」はこの世から不要になる、
人も会社も。
我が国としてのこれまでの歴史にはない「本当の質」を問われているんだと思う。
それは世界的な流れとかではなく、人という個人が個々に気づき始めたことに
起因しているのではないであろうか。

さくら事務所のゆるぎない理念と行動の原点はこれです。

２００４．１１．２７

仲介会社の存在意義を問う。
トウトツに刺激的な言い方ですが、正直に思ったことを書きます。

仲介の報酬は売主と買主の双方に仲介会社が入り、成約にいたれば双方から
上限である（手数料３％＋６万円）を受領する。
売主に依頼された仲介業者がたまたま買主を見つけた場合は、
双方から合計６％＋１２万円（上限）を受領する。そんな仕組みだ。

３０００万円の物件であれば、９６万円。
５０００万円の物件であれば、１５６万円。
１億円の物件であれば、３０６万円。
双方から受領する場合（業界では両手と呼ぶ）はその倍。

手数料はその働きに対する報酬であり、成約に至る業務への対価であろう。
あくまで報酬ですよ、報酬。「報酬」という言葉の定義はこちら。

売る側の仲介会社は売主から報酬を受領し、
買う側の仲介会社は買主から報酬を受領する。
ですから、売主側の仲介会社は売主側の立場に立ちますが、
買主側の仲介会社は買主側の立場にたって「労務」を行なうことが原則です。

買主側の立場に立てないのであれば、売主から報酬を受け取って下さいな。
物件情報を流して、銀行ローンの審査をかけるぐらいの労務だったら、
一律、１０万円ぐらいが今のこの世の相場でしょ。
そうじゃなくて、買主側に立ってキチンと仕事しましょ、仕事。

そこで問題。
「買主側の仲介会社の仕事って何ですか？。５０字以内で答えなさい」と聞いてみたい。

買主は売主以上に不安があります。
不慣れな不動産購入ですから、リスクもデメリットも整理できないことが多いでしょ。
それでいて不動産業界自体を怪しく思っている人が多いのですから。。。
そんなことをわかっていながら、購入者の不安をウヤムヤにして、
話をまとめるだけの進め方では、買主側の仲介会社の「労務」とは言えませんぜ。
不動産の場合は「労務」と言うか、「consultation」。

ここで提案。
「不動産会社に支払うべき手数料の額については、その労務に対し依頼者が
適正と思える額を支払うものとする」と業法を定める。いろいろと問題あるかもしれないが、
そのプロセス、提案に購入者がキチンと評価できる仕組みにしよう。
その前に成功報酬という仕組みも変えてね。

そうでもしないと仲介会社がいらなくなる時代が来ちゃうよ、きっと。
ウチは手数料安くしますだけではダメだよ、今日、ピュアにそう思ったね。

●話はかわるけど、これってどうなの？、かなり複雑。（by 元ヘビメタ野郎）

２００４．１１．２５

ここのところ、私が「浸水オタク」のような雰囲気があったりするので少しテイコウ。
ここ数年、集中豪雨による被害は増えています。特に都心部では顕著です。
ヒートアイランドの影響かともいわれてますが、今後も充分な注意が必要でしょう。
ここに消防庁・国土交通省・気象庁発行の１つの資料があります。

「集中豪雨への備え」
～集中豪雨による災害から身を守るために～

見えますか？。
読めない方のために本文そのまま転写しておきます。

　　　　　　　◆日頃から災害に備えておいてください◆

○住んでいる地域では過去に水害や土砂災害の被害があったかどうかを
　確認しておいて下さい。

○いざというときにどのように避難するか、避難場所と避難経路を
　確認しておいてください。

　　　　「過去の被害や避難方法は、洪水ハザードマップや
　　　　土砂災害危険区域などでもわかります。
　　　　ハザードマップの作成は全国で進められており、
　　　　その所在は国土交通省ホームページで確認できます。」

○非常時の持ち出し用の荷物を点検しておいてください。

不動産に携わる人であれば、誰でも知ってます、常識です常識！。
売る側も当然調べています。
だから、私が「浸水オタク」で言っているんじゃな・い・ん・ですから・・・。

２００４．１１．２４

こ、これは、そうそう、プールにあった目を洗うやつ。
そうかぁ～名前は「洗眼器」というのか、知らなかった。
最近すっかり見かけなくなったなぁ～と思いきや、
まさかこんな都心の役所（しかもおトイレ）で再会するとは。。。

何を隠そう私は子供の頃、これが苦手でした。
苦手というよりは笑ってしまって上手くできなかったというのが、ホント。
重力に逆らって、上に向かって放出される水がそこそこで力なく落ちる姿と、
その水を利用して目を洗うという行為自体がなんとなく可笑しくて、
その水の頂点で器用に目をパチパチする自分の姿を想像して、
なぜか笑いが止まらなかった。
当時、笑いながら目を洗っている自分を見た友達からは、
「くすぐったいの？」なんて聞かれたりしていた。

久々の出会いに感激しながら、当然、Tryさせて頂きました。
出しすぎて「おぉぉ！」なんてのけぞったりするお決まりごとをしてから、目をパチパチ。
上手くできましたが、やっぱり笑いはとまりませんでした。

渋谷区役所１階のトイレから、少しウルウルした目で、ニヤニヤしながら
出てきたのは、私です。

２００４．１１．２３

今、大阪から戻りました。
セミナー週間のラストをかざった、
さくら事務所1day スクール　一戸建て編　in　大阪
無事終了しました。
ご参加された皆様、本当にお疲れ様でした！。

帰りの新幹線の中で頂いたアンケートを読みまくりました。
セミナー中の雰囲気も静かめで、最後の質疑応答の時間も
ご質問が少なかったことから、とても心配だったのですが、
アンケートではセミナーの内容のみならず、我々のスタンスや考え方まで
充分にご理解頂けた回答が多く、嬉しかったです。
２０日（土）　管理セミナー
２１日（日）　マンションセミナー
と今年最後のセミナー週間でしたが、今年のセミナーはこれでオシマイです。
今更言う事ではないですが、
我々がセミナーでお話していることのすべては、我々が正直に感じていること、
思っていることを真っ直ぐにお話しています。
セミナーを開催することも、いろいろなサービスを提供することも、
すべて「人と不動産の幸福な関係」を築くためのひとつです。

人は不動産で必ず幸せになるべきであり、人を幸せにする不動産達が素敵な街を形成し、
そんな街が本当に美しいと言われる都市を生む。
誰も否定できないこんなスパイラルが理想なんです。

「マイホームは個人の資産であり、街の財産であり、都市のインフラである」
と、胸を張って、大きな声で言える日が日本にもきっとくる。

２００４．１１．２０

ここ数日、企業の中間決算の発表が続々と新聞紙上をにぎわす。
上場企業の約８０％が増収増益の発表だとかで、
「２期連続最高益」「日本復活」みたいな期待値が書かれている反面、
どうもアナリストの見方は厳しかったりもしている。
「ここを山の上と見てまた下降する」なんて言う人もいた。
どうなんだろうか？。

そこそこの企業に勤める仲間なんかと話をしてみると、
前ほど危機感を感じなくなったようだが、上向きの実感もない。
こと不動産業界だけを見ているとアナリストの言うとおり、
この先の不透明感は否めないであろう。

決算はあくまで数字の話であり、
数字と実際の乖離が大きければ大きいほど、後のダメージが大きいことは
これまでの経験値で理解している。

まだまだありそうな銀行再編の動きや歴史ある大企業の動向も良く見えてこない状況で、
これからの経済市況を読んだり、将来予測したりするのは大変なんだろうなぁ～と、ヒトゴト。

２００４．１１．１９

冬らしさを感じるが、昨日から少し体調が悪い。
思考もちょっとノロノロしている。
暴走している頭を冷やすには丁度いいぐらい。（いたってポジティブ）

依頼者からのメール

振り向いてくれるとは「売ってくれる、くれない」とかではなくて、
購入者の不安を払拭して安心して購入に至れるかどうかということ。

簡単に言うと、
「物件は気に入ったが、売リ手の対応に納得できない」ということ。
最近そんな話（悲鳴）が多いような気がする、なんとも悲しい話。

不動産は人生の中では何度も買うことはないシロモノ。
そんな大きな買物だからこそ、楽しく、安心して、納得して買いたいもの。
物件に惚れたけど、それを売る人に不満があるなどは根本的なマチガイ。

ましてや物件は気に入っているのに、担当者の対応で断念する人がいるなんて
販売担当者の役目ってなんなだろうか？。
こんな話があると、「販売担当者＝営業」の方程式が成立しなくなる。
マイホームの販売に営業がいらなくなる日？そう遠くないかもしれない。

２００４．１１．１７

我々がやっていることは、いずれ世の中でいらなくなる。
なぜなら、売る側でそれらをディスクローズし、ユーザーにキチンと説明する
時代が来るから。
そんな時代を数年経た後には、マイホームは誰もが安心して買える時代になる。
・・・きっとなる。

そんな時代になっても、詐欺をくわだてる者が一部いるかもしれないが、
そんな詐欺事件もきっと簡単には成立しない。
なぜなら、安心して相談できる倫理観を兼ね備えた不動産会社の人が
街のいたるところにいるからである。

マイホームは人の生活の手段であり、財産でもあるが、
一方でそこに住む人の「愛」を育み、「幸せ」を奏でる美しい都市インフラになる。

こんな「人と不動産の幸せな公式」を頭の中に漠然と描いている。

一番最初の１回転目さえ上手く転がれば、その後はスピードと力を備えた巨大な球が
加速、拡大を続けて大きくなるだけであろう。坂道を転がる雪だるまのように。
未だ意外とシンプルな日本の構造はこんな時に有用である。

それじゃあ、一番最初の１回転目を「だれが」「いつ」転がすのか？。

「誰が？」
決して我々とは思っていない、主役は「購入者であるユーザー」と「売り手側」だ。
必要なのは「購入者、ユーザーの意識の変革」と「売り手側のちょっとの勇気」。

「いつ？」
購入者であるユーザーの意識はまだ少し時間を要するが、
我々が何倍ものエネルギーを使って加速する。

売り手側のホンのちょっとの勇気は今スグにでもできるもの。
株主やメイン銀行との調整もそれなりに必要かもしれないし、
会社である以上そう簡単には、と思ってしまうのも無理はない。

しかしながら、スーツを脱げば「個」である「人」の集団が企業であり、
そこに眠る意識やプライド、使命感や倫理観といったものを全面に出すことが必要。
これがちょっとの勇気。
企業の人やモノのリストラは進んだ、次は「意識のリストラ」である。

幸か不幸かこんな時代になった。
「すべてを話すと売れなくなる」という不安を持つタイミングではなく、
「すべてを話さないと売れなくなる」という危機感を持つタイミング。

完璧な物件などはない。ユーザーのほとんどがそう思っている。
不安なものを不安なままにして一か八かで購入するのではなく、本当のことを知って、
不安なこともデメリットもすべて納得して購入したいと思っている。
誰もがそのマイホームで長く快適に暮らしたいと願っているからだ。

デメリットやマイナスな話をしても大丈夫です、マイホームは売れます。
なぜなら、我々の依頼者の多くは購入されている。これは実証です。

２００４．１１．１６

朝一で横浜へ。
都心の渋滞を抜けるまでは、卒倒しそうだったが、都心を抜ければスーイ、スイ。
久しぶりにベイブリッジを渡る。

その後、都心に向かうも、近づくにつれ渋滞がジワジワ始まる。
退屈なので辺りをキョロキョロ。

ちょっと進むと、もう入居しているタワーマンションが登場。これも少し前に話題に。
西日の影響で白が際立ちます。

近くづいてカシャ！。
こんな西日がきついのにカーテンを締めていない、というよりカーテンもつけていない部屋が
いくつか見えるぞ、・・・ダイジョウブカナァ～（意味深）。

次に見えてきたのもちょっと前に話題になった完成まであと少しのタワーマンション。

　工事中なんで青いシートがかかってます。
　季節も季節なので、クリスマスツリーの絵が書かれています。
　やるね！と思いきや、マチガイです。

　隣のタワーマンションの影ですよォー！。
　いくら日影図（ニチエイズ）で確認していても、実際を見ると少しサビシめ。

湾岸戦争と呼ばれるこの一帯の街の行方、誰にも想像できません。
秋の晴れ間の湾岸ドライブ日記！。

●　大黒埠頭のパーキングでこんなのを見つけた。（ちょっと遅いか）
　　その名も「キャラメルコーンX（エックス）」チーズ味
　　残念ながらピーナッツは入っていない。
　　味と食感はカールのチーズ。う～ん微妙・・・というか、
　　キャラメルコーンらしくない違うものって感じ。
　　「きゃらめるこ～ん、ほ、ほ、ほ、ほほ～」　
　

２００４．１１．１４

うぅ～サブッ。
冬型の気圧配置にやっとなったのか、朝からサブッ。
冬にはメッポウ弱い私。

先日の依頼者が不動産調査報告の際に、
「加藤が言われている、いい物件ってどこなんですか？」と聞かれた。
はじめは何のことだかわからなかったが、このコラムのことだった。
これは今年の２月の日記の話、これ以降そういえる物件とは出会っていません。
去年ぐらいは時々ありましたよ、ナルホドと思わせる物件が、でも今年は全然見ません。
よって依頼者の方からみれば、報告やご相談も厳しめとお感じかもしれません。

理由はもうお気づきですよね。
需給バランスが崩れたのがハッキリとした今、「売るがための物件」、もっと言えば、
「売れ残らないためだけの商品企画」といった売る側の論理だけが優先されているため。
それを「お！テゴロじゃん！」と思っしまうユーザーもまだまだ多いようですが。。。

売る側も、
「長く住むことを考慮し、優先させた、素晴らしい物件を売り出しますので、ぜひ買って下さい」
というのが理想なんでしょう。
でも今は、営業担当が口では言うものの、実態は全く逆だったりギャグだったりするものも。
一部のズブ素人を引っ掛けて売り逃げようというコンタンが見え見えの物件まである。

残念ながら今はこんなタイミング。
どうもここのところ我々が批判ばかりしているように取られるが、そんなことはない。
良いものは良いというし、住む人への配慮が充分伺えるものや考えられているものは絶賛する。
でも、本当にプチ絶賛できる物件すら減った。ホントウに寂しいタイミングだ。

ハッキリと言っておきます、これは本当なんです。
売る側の人の中で「自分だったら自社の物件は絶対に買わない」と思っている人が
どんなに多いかをユーザーも知るべきです。

２００４．１１．１２

多摩と千葉で話題になった公団のマンション値引販売に対して
値引前に優先購入した人が起こした裁判が今月結審するようだ。
報道によると１、２審の判決であった契約時の説明義務違反を認めて
損害賠償が公団側に命じられるそうだ。
これが確定すれば１つの判例として今後のマンション販売現場での影響は否めない。
重要事項説明書に「販売状況いかんによっては値引を行なう」とか
「価格改定を行なう」など書かれることになるのであろうか。（もう一部では書かれている）

購入者はそれなりの覚悟が必要になる。
しかしながら当然売る側も、契約段階で販売戸数などについて
本当は２０戸ぐらいあまっているのに２、３戸などウソの説明をした場合などの責任は重大。
今は申込みだか、契約だかわからない花が成約ボードなるものに並ぶ。

先日ある依頼者がいろいろと時間を割いて検討した結果、購入を決断し
我々に不動産調査報告の依頼があった。
我々の調査の中でどうも売残り住戸の数が聞いていた数とは違う、それも極端に。。。
その報告結果を聞いた依頼者が販売担当者に確認したら、
これまでの販売担当者の説明はウソだったそうだそうで、依頼者は購入することを断念した。

これはもう損害賠償にあたいしますよ！。
我々の調査のフィーとかではなく、具体的に検討した時間、労力、精神的苦痛の損害。

特に販売状況や在庫状況などはいい加減な説明をして許される業界体質。
モデルルームにある花も「我々は売残っても値引しない」という言葉も、
今やもう誰も信じていない。
公団の判例を真摯に受け止めて、今後の対応は充分検討すべきであろう。

２００４．１１．１０

いやぁ～爽やかな朝ですね。
ここんとこ暖かい日が続いているようですが、
春や秋の晴れた日は心も体も穏やかになれる気がする。
これからさくら事務所で起こること、起こすことすべてが、
今日みたいな穏やかな気候の下、気持ちよく進めたい。

「自分で限界を定めなければ可能性は無限である」
好きな言葉の1つ。
今日も予定ビッシリ！。。。頑張れ自分。

●購入前相談の依頼者の方が、外断熱マンションを見に行き、詳しく話を伺って「これだ！」と
　思われたそうです。なんだか嬉しくなっちゃう話。しかもニセモノじゃなくてホンモノを見抜いてます。
　「でも、外断熱は新しいとか、特別とかの工法じゃなくて、住む人にとっては当然の工法なんですよ。」
　と、アドバイスします。

●大手８社が参画するポータルサイト「メジャー７」の中の購入ガイドに書かれていること。

不動産売買契約書に売主、買主双方の署名、押印がなされると、正式に契約が成立します。
契約を締結した後は簡単に内容を変更することはできませんので、
別項目でご説明する記載事項を十分理解して確認したうえ、不明な点が少しでもあれば
契約前に売主に質問をし、合意した内容が契約書にきちんと盛り込まれているかどうかを
念入りに確認しましょう。

契約行為に際しては、重要事項説明書、契約書などの書面は事前に見せてもらい、
内容を熟読し、理解しておきましょう。

また、重要事項説明書や契約書などの専門用語の中にはわからないことも多いと思います。
疑問点や理解できない項目などは、売主に質問して必ず解決するようにしましょう。

２００４．１１．９

前の会社の同期の仲間と会った。
まだその会社にいる者、独立した者、別会社で活躍している者、
来月鑑定士の試験を受ける者、いろいろな仲間が集まった。
そんな仲間の集まりも、人生なんてそんなもんだと結構冷静に見れた自分がいた。
今どんな境遇下であろうとみんな「愛」を持って仕事をしようと思った。
自分が好き勝手やっているとかではなく、みんながそんな意識を持つと
きっと幸せな世の中になると、純粋にそう感じたから、そう思っただけ、なんとなく。

我々の世代はそんな世代なんだと思う。
バブルなどの軌跡は理解しているものの、今の現状や社会背景を
冷静に見れる存在だと思っている。
難しい話などはない、知識や経験などに溺れる話でもない、簡単でシンプルな話。
大企業に在席している人も、役所の職員も、大企業のお偉方も、国会議員も
みんな仕事を離れればマイホームのユーザーであり、ホルダーであったりもしている。
我々は世の中を良くしよう！なんて意識よりも、
当たり前ののことを当たり前にしたいという意識の方が強い。
そんな「さくら事務所」がここにある。
今日の別れ際には同期の仲間にいろいろな場所で、「愛」を持ってベストをつくそうと誓った！
また、会いましょう！。

そんな考えを持つ同世代の方々へ、取りあえずなんでも良いので連絡もらえたら嬉しいです。
kato@sakurajimusyo.com

２００４．１１．８

朝から不動産調査で現地、法務局、役所とフル回転。
役所で都市計画図を買い求めている人を見かけた。
見るからに業界関係者ではない、一般の購入者の雰囲気。
聞き耳を立ててみると都市計画図の内容や見方をいろいろと係りの人に質問していた。
話の内容からどうもマンションを検討しているようなだった。
購入者も自分で役所に出向きいろいろと調べるような時代になった、ヨシヨシ。
ただ値段を聞いて「え！」と驚いた素振りがあった
なんせ、ここの区の都市計画図は買うと１２００円もする。

フッと冷静になるとやっぱり違うだろうと思ったョ。
そうだよね、都市計画図ぐらいどこの販売事務所にも同じものが置いてある。
販売の担当者がそれを広げ、購入者にキチンと説明をすればことは足りる。
良いことも悪いことも正直に説明すれば足りるはず、キチントね。
「目の前の駐車場には建物が建ちません」なんて説明している販売員もいる。
「購入者は説明してもわからないから」じゃなくて、わかるように説明しないからだよね。
役所で得られる情報、特に有料で取得しなければいけないものは販売責任の範囲。
重要事項説明書に記載すれば足りるという誤解は早く払拭しなければと思う。
購入者はそれ以上のレベルにまで上がっています。

今日確認していた重要事項説明書より。

　管理費について

　ご購入者は、本件建物の管理費に関して、以下の事項を承認していただきます。

　１．管理費の積算にあたっては駐車場、自転車置場、バイク置場等の稼働率状況を想定し
　　　管理組合への収入計上を見込んでいること。

　２．本件建物の引渡し後の駐車場、自転車置場、バイク置場等の稼働率に応じて管理組合の
　　　会計収入が販売時の想定と異なる場合があること。

　３．管理組合会計の想定が実績と異なっても、売主、販売会社及び管理会社に対して
　　　異議を申し立てないこと。

わかりやすく言うと、
「駐車場の利用者が売主の想定よりも少なかったら管理費を値上げします」
それについて売主にも販売会社にも管理会社にも文句を言ったらいけないということ。
ここまで書いてあって管理費収支予算表の書類はついてません。
それじゃあ駐車場の稼働率なんかわかんないじゃないですか。
この想定をしているのはプロである売主であり管理会社なのに、
結果的に管理費が足りなくなったら予想が外れたとでも言うのでしょうか？。
高い駐車場料金を設定して、利用者が少ないのならまだしも売残ったらどうするんでしょうか？
契約を急かすのであれば、キチンと説明しましょう、キチンとね。

２００４．１１．５

今のマンション販売は期ごとに分かれて販売され、正式価格の発表が
その期ごとにあるようです。
「ご検討のお部屋は非常に人気があるので、価格が上がりそうです」といって
１００万円も値上げして発表する会社も出てきました。

購入者を馬鹿にしているのか？。
売れ残ったらダンピングする会社が、いいや売れ残る前から人気がなければ
ダンピングする会社が、１期で人気があたら２期で言った価格より高くする。
これって日本の経済の仕組みで許されることなのであろうか？。
需供バランスを逆手に取った悪質なやり方だと思いませんか？。
誰かが訴訟でも起こして実証してみたいとすら思う。

デベロッパーであるあなた方が扱うものは個人ユーザーに向けた
「家」です、「マイホーム」です。
いろいろな意味で今や人生を賭けなければいけないほどの買物になっています。
売る側のモラルやプライドみたいなものはないのでしょうか？。
利益のためであれば何でもするんですか？。それが胸張って自慢できるあなたの仕事ですか？。
それともあなた方の売っているのは、「家」ではなく「箱」ですか？。
「箱」なら「箱」と言って下さい。人生を賭けてまで買うものではないと言って下さい。
誰もそんな物件を買いませんから。

最近マンション販売現場の営業スタンスが本当におかしいところが増えている。
不慣れな中小のデベとかではなく、名の通った大手です、大手。
依頼者からの悲痛なメールが毎日届きます。
何かの歯車が狂いはじめているように思う、この業界の行く末に不安のみならず
失望すら抱いてしまう悲しい話。

２００４．１１．４

　住宅公庫融資焦げ付き債権　税金投入で合意
　財務省・国土交通省　まず来年度３７０億円

　住宅公庫融資を返済できなくなっているのは、当初５年間の返済額を少なくする
　「ゆとり返済」など１９９３年以降に景気対策として導入した新制度の利用者が多い。
　公庫ローンは返済が半年以上滞れば「公庫住宅融資保証協会」が肩代わりして公庫に返済する。
　失業や賃下げの影響で昨年度は肩代わり額が２４００億円と１０年前の２．５倍に拡大。

　公庫はなお約６９００億円の延滞債権を抱えている。
　うち最大で数千億円が肩代わり返済の対象になる恐れがあり、
　保証協会が破綻しかねない。
　財務省と国交省は公庫に国費を直接投入して損出処理し、その分は協会の肩代わり返済を
　求めないことにした。

みなさんはどう思われますか？。

業界人であれば、ある程度の予測がついていたこと。
この記事から考えなければいけないのは、国費（＝税金）を投入することではなく、
これによってどれだけ不幸な人が生まれたかということ。
公庫は個人住宅の取得費用に融資をする。
企業や法人の運転資金や設備投資資金とはワケが違う。

半年以上滞り協会が肩代わりした額　２４００億円
仮に一件あたり、２０００万円と想定したら、１２,０００世帯が返済不能ということ。
現在保有の延滞債権額　６９００億円の場合＝３４,５００世帯予備軍がいるということ。
これは公庫だけの話。民間金融機関を含めればどれだけの数になるのであろうか？。
「夢のマイホーム」をやっと手にして不幸になる、こんな構図はもういらない。
世の中にこれだけ不幸な人を排出して、いったい誰が儲かったのであろうか？。

「ゆとり返済」とは当初５年間を５０年返済に換算した返済額でスタートし、
６年目以降と１１年目以降にゆとり期間５年分も含めて返済負担が急激に大きくなる返済方法。
目先の返済額だけで、決断した購入者が急増し、一部では制度的な欠陥があるとも言われ、
１９９９年に廃止された。

今のこの低金利のタイミングで３年固定や５年固定という融資がある。
その期間に金利が上がった場合は、この「ゆとり返済」と何も変わらない。
また同じ轍を踏むのか？。

２００４．１１．３

昨日の大下くんの日記みましたか？。
大下君自身、独特の？ギリギリの？感性の持ち主ですが、
そんな大下君を唸らせたこんな素敵な大工さんはぜひ名指しで指名したいですよね。
「この会社にお願いしてどんな大工さんにあたるか」とかじゃなくて、
「この大工さんだからこの家を建てて欲しい」という選択肢をユーザーは持ちたい。
ハウスメーカーや工務店も上っ面なくだらない宣伝文句を並べるよりも、
本質をもっとアピールしてみてはどうだろうか？。
人と不動産の幸福な関係を築くためにも、マイスターにスポットをあてる方法が
もっともっと必要だと思っている。
我々も具体的に検討中。

営業時代、現場管理の者とは上下関係なく若さにまかせて衝突していた自分。
「あの大工は口ばっかりで手（作業）が遅いからなぁ」と言った現場管理者（社員）と
大ゲンカしたことを思い出した。
その大工さんは住む側のことを考えて、設計の甘いところを自主的に
購入者と打ち合わせをして改善していた。
現場管理者は「設計どうりにさっさとやればいいんだよ」なんて言ったりしたので、
私はよりムキになった。

「ハウスメーカーの仕事はもうしたくない」とぼやいてた○○さん、
今どこにいらっしゃるのでしょうか？またお会いしたいです。

２００４．１１．２

以下の理由により検討は見送ることといたしました。

　①　抽選日の翌日に契約は必須であること
　②　契約時点で「管理規約」が出来ていないこと
　③　全体的に売り急いでおり、対応にやや誠意が欠けること

この販売会社の対応は目に余るものがある。怒
売主の意向なのかと思いきや、いいやそうではない。
購入者を馬鹿にした、販売会社の姑息な手段にすぎない。
売主が変われど、この販売会社が入った物件はすべてそう。
抽選日の当日か翌日に契約としてハンコを押させ、手付金は３日後までに振り込ませる。
契約書の日付は手付金振込日？。業法違反とかの問題じゃないよ。
根本的なマチガイ、オオマチガイ。

１００歩譲って、そこまでやるならそれまでにキチンと揃うものが揃って、
ちゃんとディスクローズしてくれていればまだね。
でも、「管理規約も出来ていないし」「図面も整っていない」「質問にも答えられない」状況でしょ。
よく「契約です」なんて言うよ、ホント。
これが営業であり、販売会社の役目と呼ぶのであれば、営業も販売会社もいらない。
そのマンションを企画した担当や設計士が対応するだけでいい。
ほとんどの購入者はそれを望んでいる。
販売会社の存在意義ってなに？、なんなんだろうか？。

購入者はこんなレベルの販売会社から一生の買物を買わなければならないのか？。
それ以外に選択肢はないのか？。
もしどうしてもというのであれば「欲しいのだけど、販売の対応に納得いかない」と
売主に直談判してみて、そこで冷たくあしらわれたら、縁がなかったと諦めましょう。キッパリと。

青田であるマンションの契約は下記書類を含めて「契約をする」ということなんですよ。
　○　契約書に書かれていること
　○　重要事項説明書に書かれていること
　○　図面に書かれていること
　○　管理規約に書かれていること
　○　長期修繕計画の内容（案と言えども）

購入者を無視したこの対応は何とかするべきだ、やってる本人もそう思ってるんでしょ。
親兄弟にはそうはしないでしょ。
これがあなたがやりたかったプライドのある仕事ですか？美学ですか？。
会社の方針かもしれないが、内部で気づいてる人は勇気を持って意見すべきだ。

２００４．１１．１

１１月に入りました。毎月初めにこんなことを書いているかも。。。

ちょっと前に書店でこんな本を見つけました。
「世界は愛でできている」

まだ読みきってないのですが、イイですよこれ。
なにより幸せな気持ちになれます。
こころが穏やかになれるユーモアのある大人の教科書。
本というよりは、地図というか、バイブルというか、
とにかく幸せな気持ちになりたい人にオススメ。
できれば世界のすべての人々に読んでもらいたい本。
（私は）絶賛！オススメです。

（Ｂ４サイズなので、さすがに電車の中では読めないので、
眠る前に読んでます。読むと幸せな気分で眠れますよ）

２００４．１１．３０