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加藤 正昭の 「 奥の太道 」
好き勝手に書いている日記です。 万一読まれるあなたもお気楽に。 １９６６．１２．１３生まれ うま年 Ａ型 いて座
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いつも朝テイクアウトするコーヒーショップで
「ミルクだけでいいです」と言って、ミルクはなく砂糖だけが入っていた。
これで３回目。使わない砂糖がもったいないから言っているのに・・・。
無駄でもいいから、黙って両方入れてもらうべきか。
いいや、明日からもっと大きな声で言うことにしよう。
●最近のご相談で多いのは住宅ローンの話。
「モデルルームではみんなそうしているという説明から、
２年、３年固定を勧められるけど本当にいいのか？」
これはダメです、これで問題ない人は期間固定のリスクが取れる人、
つまり、仮にある程度金利が上がってしまった場合に、増額した返済額を計算ずくの人、
もしくは２年後や３年後に繰上返済で残高を大幅に減らせる人だけでしょう。
私は月に３０組から４０組ぐらいの方にお会いしますが、そのような方は本当に少数です。
また、変動でスタートさせて、金利が上がりそうになったら固定に切り替える
という方もいます。これも一つの手段だとは思いますが、
あくまでもある程度の先見性を持ち、その対応力のある人に限られます。
自己のライフスタイルに合わせて、しっかりとしたローン計画を組む。
大きなリスクを犯してまでも魅力がある低金利だ、とは
今の社会情勢やマンション事情では全く言えませんので。
「キャンセル住戸」という言葉があるが、
不動産取引は契約行為に基づくものなので「キャンセル」なんて言葉は存在しません。
あえて言える場面は、契約前のこれぐらい。
○ 申込みをしたが、キャンセルした
○ 抽選に当たったがキャンセルした
契約後は「キャンセル」ではなく、契約解除です。
日本は欧米に比べ「契約行為」の認識があまいと良くいわれます。
巷でよく聞く「キャンセル物件」は「契約解除物件」です。
（もしくは、誰とも契約していない物件、売残り）
不動産の売買契約の解除の方法は３通りあります。
● 白紙解除（買主は印紙代を除き負担はありません）
● 手付解除（手付金は戻ってきません）
● 違約解除（一般的には価格の２０％の違約金を支払います）
解説を加えておきます。
● 白紙解除（買主は印紙代を除き負担はありません）
ローンを申し込んだが、ダメだった場合、
買換えが上手くいかなかった場合、これぐらいです。
● 手付解除（手付金は戻ってきません）
契約時に支払った手付金（一般的には１０〜２０％）を放棄して契約をやめる。
期限としては「相手方が履行に着手するまで」と決められており、
マンションの場合などは引渡しの時までと考えていいでしょう。
● 違約解除（一般的には価格の２０％の違約金を支払います）
契約内容に違反してまでして契約をどうしてもやめなければならない場合、
違約金（一般的には価格の２０％）を支払って契約をやめる。
上記の通り、契約後やめる場合には金銭的な負担が必ずあります。
だからこそ、契約行為は慎重に！。
なお、契約行為が完了するまでは、購入者は宅地建物取引業法という法律によって
保護されています。
仮に申込金や手付金を支払ったとしても契約に至らなければ、お金は返ってきます。
例えば日曜日に契約を予定していて、手付金相当額を金曜日までに
振込で支払ったとしても、その日曜日に契約に至らなければ、
必ず支払ったお金は返ってきますので、お間違いなく。
あと、よく「仮契約」
なんて言葉を聞いたりもしますが、
「キャンセル」同様に「仮契約」なんてものも存在しません。
売主が少しでも購入者の気がかわってやめられないように、
勝手にそう読んだりしているだけですので、こちらもお間違いなく。
乱暴な契約の話が増えてきています。
期末に向かって毎年のことですが、今年はもっと増えるでしょう。
値引きがあったとかどうかは関係ありません。
しかるべき確認と判断をもって契約することが大事です。
いずれも最低限下記書類は事前に受領し、
内容は充分に確認した上で契約に向かわれて下さい。
マンションの場合
○ 契約書
○ 重要事項説明書
○ 管理規約
○ 長期修繕計画書
一戸建（建売）の場合
○ 契約書
○ 重要事項説明書
○ 詳細建物図面
○ 地積測量図
○ 地盤調査報告書
一戸建（建築条件付）の場合
○ 契約書
○ 重要事項説明書
○ 地積測量図
○ 詳細建物図面（仕様書）
○ 見積書
不動産は相対取引と言って、売主と買主の取引です。
売主は売るだけであって、そこには住みません。
未来永劫住むかもしれないのは買主です。
当たり前のことを言っていますが、住み続ける上で
なんかあって本当に困るのは買主だけであり、売主は困りません。
買主である購入者のペースで物事を進めるのに何の不都合もありません。
要は未来永劫そこに住むかもしれない買主のことを
本当に考えてくれるかどうかです。
マイホームはそんな売主から買いたいものです。
時間を切って、「それまでに契約できなければ他の人に・・・」なんて
軽く口にする売主が買主のことを本当に考えてくれていると言えますか？。
そんな売主から一生に一度の大事なマイホームを、あなたは買うのですか？。
「たまごっち」が買えません。
「たまごっち」と言えば、ずいぶん前に爆発的にブームになって、
ろうそくの火が吹き消されたようになくなった商品。。。。
と思いきや、今また子供の間で大人気のようだ。
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実はムスメの誕生日が２３日。
プレゼントは「たまごっちがいい」ということで、
奥さんは地元のおもちゃ屋で、私は出先のおもちゃ屋で
連日血眼になって探すも見つからず、
今日が新色の発売日ということで、
「学校行っている間に買っておくから」と
奥さんから言われて家を出た。
その３時間後のメール。
「たまごっちが買えません、お願いします」と。
まぁ〜地元じゃね、数も数だろうしと思い、
調査の帰りに銀座の博品館へ。
店先にいた店員さんに、
私 「たまごっちってありますか？
（恥かしかったが・・・）」
店 「ご予約はしていますか？」
私 「よ、予約ですか？・・・していませんが・・・」
店 「ご予約がないとお売りできません」
私 「・・・・」
早速、奥さんに電話。
私「たまごっちが買えない」
奥「え、今日パパが買ってきてくれるって言っちゃった」ですと。
もう事務所には私だけ、家に帰れない自分がここに。
誰か「たまごっち」のあるところ教えて〜。
契約書類のチェックが続く。
契約書類は各社様々だが、読み進めると、会社の姿勢や、
その物件へ売主の思い入れなどを感じてくる。
管理規約と長期修繕計画は管理会社任せの物件が多い。
ザーと読めば気づくような間違いもそのままだったりするのは、
任せた管理会社の問題ではなく、売る立場の人の問題。チェックの問題。
少なくても説明義務のある売る立場の人の意識や自覚の欠如。
口では「いい物件だ」「早く契約を」と無意味に急かしたりするのに、
そんなことも気づかないのは、所詮担当者も物件もその程度だということ。
購入者も「どうせ見ないだろう」「見てもわからないだろう」という意識が
働いてチェックが手薄なのか、もしかして売っている本人も
「見てもわからない」のか？、少し不安になる。
不動産調査で某市役所へ。（某じゃなくて相模原市役所へ）
昔の日記にも登場していると思うが、
相模原市役所は★★★です。
職業柄これまで何百と役所には出向いてますが、
やっぱりここが一番かな。
私があまりにも普通なカッコだったからであろうか、
「最近は一般の方が家を買う前によく窓口にいらっしゃいます」
と都市計画課の担当の方の話、イイ傾向です。
職員の方の対応が良いと安心できます。
情報公開も充実！。
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「防災アセスメント調査報告書」
通常は内部資料として一般には公開しないであろう資料も見せてくれます。
中はこんな情報が入ってます。
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浸水の実績や予測、地形に従前利用などなど。
１階の情報公開室にありますので、在住者、不動産を買われる人、
これから住む人は一度ご覧になってみては・・・。
ひさ〜〜〜しぶりに、いい物件に出会いました。
ここんとこの物件とは違いが明白。
「計画性」と「ゆとり」
マンションはやっぱりこの２つにつきるということがわかったね。
「建築自由」ではなく「計画なくして開発なし」。
誰もがそんなマンションに住みたいと思っている。
「計画性」があれば「ゆとり」が出る。
決して見た目がゴージャスとかではなく、
大事なところに充分にお金が掛けられている。
その上、無理な価格設定もしない。
売れます！これは、大丈夫。というよりは欲しい人が
たくさんいますよ、きっと。
販売担当の方も余裕ありあり。
モデルルームにいる人々は、なんだかみんな幸せそう。
そうだよ、これ、これ！。
「売っている人も、買おうとしている人も、通りかかりの人も、
受付の方も、掃除のおばちゃんもみんな幸せな気分に
なってしまうモデルルーム」物件に「ゆとり」があるとこうなるんだ。
完成が待ち遠しいマンション、う〜ん久しぶり！。
第４９回 さくら事務所 １dayスクール 終わりました。
会場は熱気で少し気温上昇。
ご参加頂いた皆様、お疲れ様でした。
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休憩時間中も皆様からご質問が絶えず、
熱気あるセミナーであっという間の６時間半。
セミナーの内容が、「なるほど」、「難しい」と思われた方も
いたかもしれませんが、毎回そうなんです。
我々は特別なことなど何も話していません。
あたりまえのことをお話しているに過ぎないのです。
今日の内容もすべてがディスクローズされる世の中になれば
本来は心配したり、不安になったりすることではないのです。
夢のマイホームですし、一生の買物です。
万が一があったら人生をも狂わす大きな買物です。
騙して売ろうなんて言語道断。
すべてがディスクローズされて「あたりまえでしょ」と考えています。
でも今はこんなセミナーも必要な時代なんです。
「人と不動産の関係を良くする」
「人は不動産で幸福になる、決して不幸にはならない」
「安心して不動産が買える世の中になる」
さくら事務所はそんなあたりまえの願いが形、手段になっただけです。
今日は１日早いムスメのお誕生日会。
早々に事務所を出て、ムスメとの２人の時間をタップリとった。
誕生日だからムスメのためにと思っていたが、
実は自分のためだったような気がする。
事務所でこの人に
「ムスメと２人で出かけたい気持ちよくわかります」
と言われてハッと気づいたネ。
「自分がムスメと一緒にいたいんだぁ〜」
ちょっと恥ずかしいけどあと何年「いいよ」って言ってくれるかわからないし・・・。
ヨシ宣言！
「さくら事務所 オキテ７ 家族を大事にすること」に従い、
週末はしばらくムスメ連れで事務所に来る・・・カモ。
（家族のためにというより自分のためにか）
経済財政諮問会議で中期展望が示された。
今年は名目ＧＤＰが２％成長を遂げ、デフレから脱却できるとのこと。
国と地方の基礎的な財政収支は、このまま改革を進めていけばの条件付きで、
２０１２年に黒字化できるとのことだが、楽観視だとの意見もある。
一方で、歳出削減や構造改革が進まずに経済が停滞した場合、
公債残高がＧＤＰ比２倍弱まで膨らむ。
その結果、財政破綻の懸念が起き長期金利が上昇し深刻な状況に
陥る可能性も出されている。
そうなると悪性インフレによって長期金利は１０％近くまで
上昇してするかもしれないとの見解もある。
小渕内閣時代に大量発行した国債があと２年で満期を向かえ、
２００８年問題なんて言われていたり、１００年ぶりに海外投資家向けに
国債キャンペーンもやっているようで、何とも不安になる。
これだけを聞いていると、
本当に日本に住み続けられるのかとすら考えてしまう。
この先の不安は募るばかり。
今、３５年ローンでマイホームを買おうとする人は、
「安易に変動や短期固定の金利で融資を組まない」
「絶対に無理はしない」
この２つは肝に銘じておきたい。
世田谷区マンション実態調査報告書（平成１５年３月）によると、
世田谷区の分譲マンションの平均像はこんな感じなんだそうです。
□ 建築後年数 １５．８８年
□ 地上階数 ５．３６階
□ 敷地面積 １,００７．３３ｍ2
□ 建築面積 ５１０．２５ｍ2
□ 延べ面積 ２,２８５．６８ｍ2
□ 戸数 ３１．０８戸
□ 住戸規模 ７４．６９ｍ2
□ 駐車場 ８．０９台
世帯数 ４０４,４７１に対しマンション戸数 ６６,１０３。
マンション在住世帯は１６．３％だそうです。
ブランド力があり、大量供給が続く世田谷。
ちなみに地価平均はバブル前の水準と同程度になっているそうです。
バブル前に世田谷の学校に通っていた自分にとっては、
戸建のイメージが強い、強すぎる。
東京都が温泉付きマンションに規制をかけるようだ。
地下水の汲み上げと地盤沈下の因果関係は解明されていないが、
千葉県では結構前から工業用水などには規制がかかっていた。
温泉には賛否両論あるようだが、これも大規模のメリットを生かした
豪華共用施設の１つに違いない。
日本のマンションは諸外国と違って、
「利用権」ではなく、「所有権」である以上、自己の専有部だけではなく、
共用部や共用施設も含めて、中長期的な判断は不可欠である。
立派な住宅地、言い方を変えれば成熟した街並。
そんな中に新たに建つマンションは、建てるなとまでは言わないものの、
最低限の配慮が欲しいもの。
何か配慮がありますかと聞くと、こんな答えが返ってくる。
「外壁はこの地に相応しい○○タイルを使ってますし、
エントランスは大理石を引きつめました。」
あ〜あ、もったいない。
成熟した街を新しい建物が壊していく。
見た目ではない、もっと根本的なとこで、できること、やること、
やるべきことが沢山あるのではなかろうか。
成熟した街に、街並や景観に配慮した新たな住まいを生み、
更に街を成熟させ街の価値を上げる。
これこそがデベロッパーの醍醐味。
今の日本には欧州並に「計画なくして開発なし」といった
意識からの改革も必要だ。
誰かが、もしくは、何かがこのブレーキを引くことになる、いずれ。
「やたらと３年の短期固定を勧める」
「今時、公庫を使う人などいないと言う販売員もいる」など、
販売現場では未だこんな話があるようですので、
もう一度整理しておきます。
○民間の金融機関は営利企業
現行の公庫や新住宅ローン（フラット３５）と自社独自のローンがあれば、
自社独自のローンを勧める。
【理由：全部自分のところでやる方が儲けは大きいから】
○長期固定金利と短期固定金利があれば、
短期固定金利を勧める
【理由：貸す側にとってはリスクが少なく、確実に利ザヤを稼げるから】
○住宅ローンの営業先のメインは業者への売込みである。
よって販売現場では短期固定を勧めたり、
公庫は使わないなんて発言が出たりもする。
不動産会社が、
「あなたは買えるけど買うべきでない」と言えないように、
銀行も、
「あなたは借りられるけれど借りるべきでない」とは言わない。
銀行の審査は、個人の能力審査であり物件の審査ではない。
支払いが滞らないようにあくまで、自社保身のための審査である。
物件価格の８割といっても、その物件価格の妥当性や将来的な価値やリスク、
相応の品質を持ち合わせているかどうかの判断はしていない。
これは公庫も一緒。
「リテール向けに力を入れている」とか
「プライベートバンキングを展開する」なんて言い方をしていても、
本質は違う。
先日ある銀行の若い担当者が言っていた。
「我々もさくら事務所さんのように本当のことを、窓口レベルで
言えるようになりたい」
これが本音である。
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さくら不動産アカデミー第２回不動産調査へのアプローチ。
終了しました。皆様お疲れ様でした。
受講者の方から
「平日に時間を取らないとできないですね」との話。
マイホームは一生の買物です。ぜひ平日に時間をつくって調べてみて下さい。
すべてはここです。
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次回は神尾さんの建物調査へのアプローチです。
お楽しみに。
「リスク」＝「危険」ではない。
直訳すれば確かにそうかもしれませんが、
こと不動産に関しては、
「リスク」＝「幅」です。
「幅」とは、将来的に想定できる「幅」のこと。
具体的に言うと、家族数の上下、意識考え方の上下、健康状態の上下、
所得の上下、金利の上下、の上下、中古価格の上下、想定家賃の上下、
入居までの間の意識の上下、などなど。
「リスク」＝「危険」だと捉えてしまうと、
「我家に限って」とか、「そんなことを考えても」といった意識が働く。
「リスク」の話をすると表立って出て来るのはマイナスな話ばかりで、
キケン、キケンと言った意識だけを助長することになってしまう。
今後の住宅事情を考えても、今、マイホームを購入する場合は、
プラスとマイナスの幅を意識してシュミレートしておくことが必要。
「こうなった場合はこうして」、「ああなった場合は、ああする」といった感じで。
それに向けた「対応力」や「リカバリー力」を持てるか持てないかが、
購入の判断材料の1つであることが何よりも重要である。
そのマイホームに長く快適に住めるかどうかは、決断前の
この意識やシュミレートに大きく影響している。
後悔しないマイホームの大事な、大事な一歩。
無理も失敗もできないこのタイミング。
どう考えるべきかは、物件や人によって様々。
わからない場合はご相談下さい。
今日は松本さんの内覧会に同行。
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以前、コラムに書いたあのマンションが竣工を向かえた。
外観の色イメージは予想とは違ったが、やっぱりいい、
そこらの物件とはちょっと違う。
何が違うのかというと、「ゆとり」です「ゆとり」。
樹木は可能な限り残したという自慢の配置計画。
低層階の人には、ちょっとジャマそう（写真）だが、理屈じゃないところもある。
去年の夏の木々達を見ているので、今年の夏も楽しみだ。
こっそりと見に来ることにしよう。
遠目からは競り建つような外観ではあるが、
部屋の向きは東向きが一部であとほとんどが南か南西向きで
プランもスパンもゆったりめ。
北側には広場と緑地を大きく取り、自走式立体駐車場は近隣との調整もあり、
台数を減らしてまで、高さを下げ圧迫感を抑えた。
住む人だけでなく、周辺の方も、通りがかりの人も、幸せな気分になれる、
それが街に馴染むマンション。そんな印象を強く持った。
売残り物件の借入は６割が限界
売残り物件を購入する場合、
住宅ローンの借入は物件価格の６割程度までにしておきましょう。
例えば、５０００万円の物件を１割引き４５００万円で購入するとしても
借入は３０００万円が程度までにしておくということです。
それ以上の借入を必要とするのであれば、購入自体を再検討すべき
かもしれません。
理屈はこうです。
新築のマンションは中古になった途端にガクンと価格が下がります。
その差は「新築プレミアム」と呼ばれ、一般的には２割ぐらいが目安です。
新築段階で１０％ディスカウントしないと売れない物件であれば、
▲１０％ ＋ ▲２０％ ＝ ▲３０％ （ディスカウント） （新築プレミアム） （初期下落幅） |
初期の下落が▲３０％ということ。
１０年後をめやすとして考えてみる。
今の中古マンションの下落率の平均は年５％前後。１０年間で考えれば
▲４０％程度の覚悟が必要となる。新築プレミアム分（▲２０％）を差引けば、
▲４０％ − ▲２０％ ＝ ▲２０％ （１０年間の下落幅） （新築プレミアム） （実質ダウン） |
が実質ダウン。つまり、
▲１０％ ＋ ▲２０％ ＋ ▲２０％ ＝ ▲５０％ （ディスカウント） （新築プレミアム） （実質ダウン） |
初期価格 ５０００万円 × ▲５０％ ＝ ２５００万円 が、
１０年後の中古価格と想定され、その時点の資産価値と呼ぶのかもしれない。
全部の物件がとは言わないまでも、新築時点で売残る物件などは
これぐらいの覚悟は今や必要。
借入３０００万円を元利均等で支払えば１０年後の残高は約８割の２４００万円。
２５００万円 ＞ ２４００万円 （中古価格） （借入残高） |
ということになり、かろうじて資産が負債を上回っているギリギリのライン。
これが結論。
ただこれはあくまで数字だけの話。
売残りの数やこれからの市況によっては、半分ぐらい現金で出せる人でないと
売残り物件を購入すべきではないのかもしれません。
今やこれは売残り物件に限った話ではなく、「住み替え」や「買換え」を前提に
マンションは買えないタイミングともいえます。
だからこそ、「そのマンションに長く快適に住めるかどうか」の判断は
絶対に不可欠です。
今後の状況次第では、もっと恐ろしいことが起きるかもしれません。
これからは「売る」という手段の深堀は、ますます意味のないモノになっていきます。
だからこそ「貸せるか」という経済合理性の判断は万が一のためにも
しっかりと確認が必要です。
さくら不動産アカデミー（SRA）第二回１５日（土）のテキストができました。
凄いボリュームですが、まぁ〜私１人で４時間ありますから。。。
不動産脳を鍛え「RQ」を高める！、別名「達人養成コース」です。
タップリというよりはコッテリいきますので、お楽しみに。
その次の週２３日（日）は１day スクールです。
２００５年の１発目、今年マイホームに動き出そうかとお考えの方、
既にいろいろとご検討されている方、もう契約を迫られている方も
ご都合宜しければ、ぜひご参加下さい、お待ちしております。
●今日からムスメは３学期が始まったようだ。
昨夜、家に戻ったらムスメの通信簿の「家庭からの通信欄」を
書くようにと奥さんからメモが。。。１学期ごとの順番にしたとのこと。
奥さんの日頃のボヤキを思い出しつつ、ゴチャゴチャと考えながら書いた。
たった３行ぐらいの文章書くのに２時間ぐらいかかってしまった。
今年の春には２年生か早いなぁー、今から調子いい文章を考えておくことにしよう。
「消費税が上がる」という既成事実が巷でも根付き始めた。
消費税は間違いなく上がることになるでしょう。あと２、３年の間で。
一概には言えませんが、海外諸国と比べてもある程度の覚悟は必要。
海外では付加価値税と呼ばれこんな感じのようだ。
| スウェーデン | ２５％ |
| アイスランド | ２４．５％ |
| フランス | ２０．６％ |
| イギリス | １７．５％ |
| ドイツ | １５％ |
冬らしい気候が続く。
寒さに弱い私にはちょっと厳しいぐらい。
（寒さに弱いといってもそう簡単に風邪などはひかないのはなぜ？・・・）
都心のマンション販売現場でも激寒の厳しい状況が続いているようだ。
ダメだと判断したら、完成前でも投売り状態のような物件も出てきた。
購入を検討している人には本当に難しいタイミングであろう。
この激寒の厳しさは冬だけではなく、完成の春を超え、在庫を抱えて
夏ぐらいまでは続く。
そんな数ヶ月先が予測できるタイミングであっても、
毎日のように新発売のニュースが舞い込んでくる。
このスパイラルは未来永劫止められないのではないかと不安になるぐらい。
こんな状況下の販売現場で見てわかる特徴を整理してみる。
○ 販売時期の前倒しの前倒しの前倒し
○ 売るがための戦略、トークに終始
○ 意思決定から契約までの時間短縮
○ そもそもの購入ターゲット層から逸脱
ここでも２極化が顕在化してくるであろう。
デベロッパーとしての役割を全うしようとする意識の高い
「一部のデベロッパー」と「そうでないデベロッパー」。
ただ、悲しいことに販社（販売会社）というフィルターが
デベロッパーの魂を奪い、購入者に全く見えてこない物件も多い。
売主にとっても購入者にとっても難しいタイミングであることに、間違いはない。
スマトラ沖地震の全容が明らかになってきた。
一報では大きな地震があった程度の認識だったが、
今回の災害は世界的にも未曾有の大惨事だった。
被害に遭われた方のご冥福をお祈りします。
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早速ムスメが電話をしていた。
民間ではこんな活動やこんなサイトもあります。
一個人でも何かできることがあるかはずと思いつつ、
自分の無力さを感じる。
国立のマンション訴訟の件を読み返してみた。（今だ係争中だが）
景観権だけではなく、日照権もそうだが、
準拠すべき法律が明確でないのが今の日本の悩ましいところ。
今や都心ではマンションがいたるところで造られている。それもコゾッテ。
でも一体誰が幸せになるために造られているのかを考えてみると良くわからなくなる。
２００５年問題なんかの話題が出ると本当にそう思う。
売主からはマーケティングの失敗なんて話が聞こえたりもするが、
不動産の需給バランスは本当にマーケティング理論で語られるべきものであろうか？。
エリア特性、商品特性からも、少なからず不動産については違う気がする。
需要ありきではなく、キチンとした供給ありきではなかろうか？。
その「キチンとした」が一番大事で、
「この街にこんなキチンとしたマンションを造りました。欲しい人はご相談下さい」
特にマンションの場合は、このレベルでの商品バリューかもしれない。
「変なものを造っちゃったけど、なんとしてでも売れ」みたいなことで、
販売員が血眼になったりするのは、時代的にもう限界であり、
残された建物は街にとっても都市にとってもただの負の遺産にしかならない。
たった今は、デベロッパーの役割たるものを今一度よく考えなおさなければならない
大事なタイミングなのかもしれない。
今ここで、こんな時期を迎えられることはある意味将来にとって有益なことであろう。
ただそんな今、会社が、利益が、存続が、なんて考えで手一杯のデベロッパーは
不動産業自体から考え直す必要があるかもしれない。
マイホーム市場は「売れた、売れない、勝った、負けた」の土俵ではないはず。
凄く冷静にそう思う。
「さあ、どうする」
デベロッパーにいる知人の話では
そんな声がいたるところで上がっているようです。
２００５年問題と言われて久しいですが、現実味をおびてきたようですね。
昨日今日と我々のところにも急ぎの調査の問い合わせが飛び込んできます。
よくよく話を伺ってみると、
「価格交渉をしていて、上手くいったから」とか
「特別な大幅値引なので契約を急かされている」とか
「キャンセル物件なので特別に値引をしてもらっている」などです。
「値引き＝いい買物＝掘り出しモノ」
は間違いです、これは間違いですよ。正確には、
「値引き≒適正価格（かもしれない、それも残っている戸数による）」です。
もともとマンションの販売価格は誰が査定したわけでも、鑑定したわけでもありません。
あくまでも売主の言い値で決まっているんです。
周りがこのぐらいだから、ここもこれぐらいといった感じに。
言い値で売れないので値引きしてみる、それによって購入希望者が現れる、
つまりは値引きした金額が適正価格であり実勢価格ということになる。
決していい話とか特別な話とかではなく、普通なこと当たり前のことですよ。
残っている戸数が多い場合などは、まだ適正価格にまで下がっておらず、
１０％、２０％値引した金額で購入したとしても高値で買ってしまうことになります。
ですので、「大幅値引」とか「２割値引き」とか「特別値引」など言われようとも、
ご自身での冷静な判断が必要不可欠となります。
「夢」と「経済合理性」のバランスをとり、
マンション購入のタイミングを向かえている方には良いタイミングかもしれませんが、
それ以外の方には決して良いタイミングとは言えません。
もっと言えば、実は非常に難しいタイミングなんです。
値引きが引き金になってマンション購入に踏みきるというのは言語道断ですよ。
ここ２年ぐらいセミナーで言い続けていますが、
売行きの悪いこと、売残ってしまうことは大きなリスクです。
残る数によっては最大のリスクになってしまうかもしれません。
この続きは1/23のさくら事務所１day スクールでこの方が説明します。
まだ少し空きがありますので、ご都合宜しければご参加下さい。
謹賀新年 今年も宜しくお願いします。
 出先で一足早い「さくら」を見つけました |
２００５年、平成１７年がスタートしました。
今年は「完璧を求めない確実な一年に」そんな気分。
いろいろな意味で重たい一年であろうとの予測がある。
毎年そうだが、あまり後先を考えない、考えたくはない。
クダラナイ打算ほど無駄なものはないと思っている。
ここ数年毎年感じている、未知数のこのワクワク感がタマラナイ。
年末からムスメとの時間をタップリと。
成長というより人の進化であろうものに驚かされた。
人、家族、社会、国、世界、の平和で幸福な一年を願う。
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