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加藤 正昭の 「 奥の太道 」
好き勝手に書いている日記です。 万一読まれるあなたもお気楽に。 １９６６．１２．１３生まれ うま年 Ａ型 いて座
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| HOME → 所員の不定期日記 → 加藤 正昭の 「奥の太道」 |
不動産調査、丸ごとパックのご依頼をたくさん頂いています。
可能な限り、ご希望に沿えるように思っておりますが、
ご期待に沿えない場合もございます。何卒ご了承下さい。
早めのお問い合わせお願いします。
● さくら事務所初、戸建本が発刊になりました。 |
| 絶対に後悔しない一戸建て選び～プロが教えるチェックポイント～ 一戸建てはマンションと比べると圧倒的に情報量が少ないものです。 この一冊で最低限の知識は身につけてください。 ●何度も書いていますが今は戸建至難持代です。まずいい土地が見つかりません。 建売屋が横行し、建築条件以外の土地がそうそう出てきません。 これはひとえにバブルのころにできた超短期重課（転売目的で短期所有に対する課税） が廃止になったことによる影響も大きいです。今や無法地帯とでも言うような地域もあります。 こんなことで土地の価格が下げ止まったなんて話はただの笑い話です。 ユーザーである購入者の目、知識が本当に必要なタイミングです。 |
想定賃料３０万円、家賃保証で２８万円。
３０万円×１２ヶ月÷６０００万円＝表面利回り６％。
最悪トントンでも貸せればと思っていたが、フタを開けてみれば、毎月赤字。
、これはまだマシなほうかもしれない。もっとヒドイ話は山のようにある。
今や都心の不動産投資は難解だ。
周辺賃料相場の㎡単価にかけ算をするだけの査定賃料ほど
あてにならないものはない。
モデルルームで見かける賃料などは、ほとんどがそう。
いくら第三者だとか地元の不動産会社だとか言っても所詮そんなもん。
プロの世界の賃料査定はもっとシビアにやっている。
マクロ、ミクロ、個別と分析、比準して判断するのが常識。
しかしながら今の都心のこの状況下では、分析しても予想屋みたいな域を出ずに、
プロも悪戦苦闘している。
それこそ今後は、マクロ的に見て日本の不動産という価値自体が
全般的に下がる方向にあるのかもしれない。
○ 新築マンション価格はジワジワ下がる。（市場の影響）
○ 中古マンション価格もジワジワ下がる。（市場の影響）
○ 金利が上がれば駆け込み以外はストンと下がる。（需要の問題）
○ 賃料もグッグーと下がる。（需給の問題。高額賃料ほど下落幅は大きい）
○ 土地も下がる。（無駄なセリ上がりがなくなる）
これぐらいは簡単に予想がついてしまう。
なんだか寂しくなってきたので、この辺で。
第５０回
さくら事務所 １dayスクール
プロが読み解くマンショントレンド新事情
＝ これからのマンションはどう選ぶべきか ＝
４月９日（土）開催決定しました。
今回は下記4人のメンバーによってこれからのマンションをどう選ぶべきかの手解きします。
 ノンフィクション作家 山岡淳一郎氏 |
 さくら事務所代表 長島修 |
 建物の責任者 神尾和秀 |
 不動産の責任者 加藤正昭 |
マンションは去年ぐらいから販売状況が厳しくなってきました。
需要と供給のバランスが明らかに崩れています。
そんな中、「いいマンション」ではなく、「売るためだけのマンション」が
数多く供給されています。選ぶ立場の方にとっては本当に難しいタイミングです。
今必要なもの、ユーザーである購入者の選択眼。
今のライフスタイルや今の経済合理性の判断だけではなく、
中長期的なライフスタイルの変化や変化するであろう経済合理性の判断です。
長く快適に住める、その秘訣はこれにすべてがあります。
○ 過去と今と将来のマンション事情を理解する
○ これまでの紛争やトラブル事例からマンションのあり方を理解する
○ 構造や企画から、本当に選ぶべきマンションの選び方を得る
○ 数年先のあるべき姿、トレンドをずばり解明
○ リスクを恐れるのではなく、リスクとは付き合いながら生きる方法
○ こんな時期だから最強の資金計画を検証する
かなり熱い内容になります。お時間ございましたらぜひいらして下さい。
時々おバカな話が飛び込んでくる。
今日の話は腰も抜けるし、やる気も無くす。
熱い思いも一瞬にして冷凍させてしまうぐらいのもの。
今日ははっきりと言わせてもらう。
少しずつ風も起き、業界人の意識も変わりつつあるというのに、
それをフリをした偽善者に壊されてしまうのは最悪だ。
無駄なチョウチンは火事を起こす種火に過ぎない。
我々が絶対なんては思ってはいない、でも少なからず偽善者ではない。
我々が不動産コンサルをやっている、理念も目的も向かうべき方向性も
すべて明らかにしている、なんのバイアスも受け入れていない。
ある会社の物件を売りたいのであれば、その会社に雇ってもらえ。
喰うがための金儲けだけをしたいのであれば、その目的を開示しろ。
旧態依然とした業界の流れで、
新手のビジネスぐらいに考えているのであれば、本当に考え直して欲しい。
こころから願う。
所有不動産の売却に関する相談。
ご相談の内容は単に不動産会社の言っていることを信じるか信じないか。
相談を受けていて少し悲しい気持ちになった。
ユーザーが信じるとか信じないのその手前に、
担当者がそのユーザーのことや状況を真剣に考えているかいないかがあると思う。
でも実際の担当者の意識は、仕事になるかならないか、
ライバル会社に勝つか負けるかみたいなことが前に出てしまっている。
ユーザーには見抜かれていないと勝手な妄想を持ちながらであろうが。。。
でもユーザーはその逆でとっくに見抜いている。
他に選択肢があればきっとそれを選ぶが、選択肢がないので
その中から選ばざるおえない。
不動産のプロである以上、そんなレベルで仕事の誇りを感じたり、
満足をしていてはいけないのではないか。
意識の高い人はここでユーザーの本当の声に耳を傾けてみるのも
いい経験になると思う。
そこで・・・さくら事務所へ出向希望、あれば本気で検討します。
「人と不動産を熱く語る会」開催。
多くはここでは書きませんが、感動しました、感激しました。
そうです、立場は違えど皆さん本当に熱いものをお持ちだと納得させられました。
少し前に「未来は捨てたものじゃない」という題名のメールをある方から頂きました。
未来を捨てるなんて、そんな気は全くありません。
捨てたもんじゃない、ではなく捨てないのです。
できます、きっとできます。そう信じているからさくら事務所があります。
本当の意味で「人と不動産の幸福な関係」を築ける、そう確信しています。
未来ではなく、現在を進行形で実現するんだという意識で。
次回開催もあります、今後もズーと開催したいです。
参加されたい業界人の方はお気軽に声かけて下さい。
購入前相談にたくさんのお申し込みをいただいてますが、
「購入前の相談」というよりは「契約直前の相談」といったお話が多いです。
契約をいたずらにダラダラと延ばすことがいいとは言いませんが、
ご相談を聞く限りでは、意識、判断、決断といったところが、
まだ契約の段階にいたっていない人が多いような気がします。
急ぐ理由は、売主から契約日を指定されているから。。。これがほとんどです。
契約行為は当事者間の合意のもとで結ばれるものです。
当事者と言ったら、売主と買主です。
どちらもプロ、素人、会社、個人であろうと関係ありません、契約は契約です。
昨今の状況下では、売主が引くレールに乗しかたないと判断している人も
少なくないようですが、そうではないです。
当事者の片側は自身本人です。
「しっかりとした意識、判断、決断」をもって契約に向かわれるべきです。
この「しっかりとした意識、判断、決断」がもてないのであれば契約はしないことです。
売主が引くレール？、関係ないです。
所詮売れ行きの悪くなった今、ムチャクチャに引いているレールです。
当事者としてしかるべき時でなければ延期の主張はすべきです。
契約日を延期することによって購入する権利をはく奪したりするのであれば、
そもそもそんな物件は買わないほうがいいぐらい。
少し前は抽選や申し込み後、せいぜい１週間か２週間後に契約するのが一般的でした。
契約書、重要事項説明書、管理規約などに事前に目を通すにはそのぐらいは最低必要。
しかしながら今や抽選の三日後や翌日や当日という物件まで。
理由は簡単。売れ残りも多く今や買い手市場。
購入者の気がかわらない、浮気されない、うちに。。。もしくはボロが出ないうちに？。
今や一生をかける買い物なのに、そんなクダラナイ理由につきあうことはありません。
京都議定書発効
みんなでやりましょう、ＣＯ２削減。
アメリカ、インド、中国、いいじゃないですか。
世界のために、とか、地球のためになんて大きなことを考えすぎずに、
自分達のために、未来の子供達のために。
やらないよりやった方が、きっとハッピーになれる、そんなレベルから。
国家レベルではなく、個人の意識の中から。
日々の生活、住宅においてはできることからコツコツと。
今使っているマイホーム、そしてこれから選ぶマイホーム。
こと家についてのＣＯ２対策は快適性に直結するものが多く、
だからこそ自分も家族もハッピーになれるのです。
これから選ぶマイホームとしては、
「この家はＣＯ２削減に向けてどんな配慮がされてますか？」
こんな質問が購入者から出るようになるとウレシイ。
インフルエンザ患者が急増
全国で７万７０００人
熱は下がったが、咳がとまらないムスメ。
熱が出て、声も出なくなった奥さん。
怖くて熱を計れず、薬だけを頼りにしている私。
我が家も先週からインフルエンザ一家でした。
今日から登校したムスメ。
今日の午後から回復に向かったらしい奥さん。
順番で言えば、これから悪化するであろう私。
まぁまぁ、これも気持ちの問題。
明日はさくら不動産アカデミー３回目。
神尾さんの「建物調査へのアプローチ」です。
ちょっとレジュメをのぞいてみましたが・・・・タイヘンデス。
依頼者からのメールです。
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○○不動産に「ローンをフラット３５で組みたい。」と希望したところ以下の理由で断られました。 まず、すでに竣工済みで２月下旬には引き渡し可能な物件であるので、待てても3月には引渡したい。 フラット３５だとローンがおりるのが5月になるので、そこまでは到底待てない。 すでに物件ができてから見に行って契約したもので、契約の際に諸費用をすべてサービスしたので、それで勘弁してほしい。 (サービスしたんだから、わがままいわないで、というニュアンスです。） 提携ローンで30年2.95％固定という商品があるのでそれだったらフラット３５に引けをとらないと思うが、それはどうか？ という解答でした。 |
もうメチャクチャです。
こんなレベルの担当者をタントウと呼ぶのでは悲しくなります。
この売主と提携銀行の間に何かあるのではないかと疑いすらもってしまう。
最近この手の話が多すぎです。
「フラット３５」は確実に無理なく返済したい人には
大いにメリットがあります、詳細はこちら。
（３大メリットは完全固定、保証料なし、繰上返済手数料なし）
すでに契約した方も、まだまだ大丈夫です。
契約時に住宅金融公庫を申し込まれた方も、フラット３５で再申し込みが可能です。
提携ローンで事前審査を通っている人も当然大丈夫です、何の問題もありません。
注意点はあくまで実行時の金利であるということだけ。
引渡しまで時間のある方はご注意を。
（これも４月以降は変わるかもしれませんが・・・）
出張から戻りました、場所はここ。
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歴史あるこの街もデベロッパーのエゴイズムだけでおかしくなっている。
本当にくだらないエゴだ、話を聞いていて言葉を失った。
デベロッパーの担当者も人間だ。
感情を持つ人であり、会社では仮面をかぶっていてもマイホームに帰れば、
夫であり父親であったりしているはず。
組織論の限界は理解しているが、１人の人間としてもう一度考えてみたい。
今、自分がこんな立場にいるからキレイごとと取られてしまうかもしれないが、
でも、言いたい
「不動産を扱うこの仕事にはプライドと愛情が必要だ」。
会社が決めたことだから従う、ただそれだけではプライドも愛情も存在しない。
そこそこの経験を積んだ人であれば、本人が誰よりも理解しているはず。
体調も優れないので、夏にいったストックホルムの画像を見て、
エネルギーを充電してみる。
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空が青く、美しく見えるのは気のせいであろうか？。
街や都市といったフィルターの先に空がある。
見方をかえれば空というキャンバスに建物や街がえがかれている。
東京の空がきれいに見えないのは、今や大気汚染を理由にはできない。
事務所に戻る高速道路の上で、フッと考えた。
モデルルームの販売担当の人が２年や３年固定のローンしか勧めない、
いや認めないぐらいの勢いのあるところもあるようです。
とんでもないことです。
これは何度も言っているので、もう書きません。
なぜ、販売担当の人が銀行ローンを勧めるのか？。
これは銀行の方だけを向いているだけ、もっと言えば販売上提携ローンを
より有利にするためだけの手段として利用されているに過ぎない。
銀行は個人の住宅ローンの囲い込みが大きな目標であり、
そこにニンジンをぶら下げて販売現場にプレッシャーをかける。
販売現場からすればローンの難しい人（本来買ってはいけない人）を
無理をいって融資してもらえるように、銀行のご機嫌取りにかかる。
まるで鵜飼の鵜のごとく、２年固定だ、３年固定だと説明する。
どうしても低金利のメリットを享受したい人は、
変動でスタートさせ金利が上がりそうになったら長めの固定金利に切りかえる。
その上で最大の金利優遇が受け、いざという時は大幅な繰上げ返済が可能なこと。
そのぐらいの覚悟があっていい。
とてもいい契約立会いでした。
事前に書類は渡しておく、当日説明すべきところはする。
質問には、スパスパはっきりと答える。
相応の準備がされていたのであろう、う～ん、素晴らしい！。
依頼者もご家族の方も安心してご契約できたことでしょう。
ここのところダラダラと３、４時間かかる契約が続いていたが、
今日は２時間ちょっとでビシッ！っと。
とは言っても、これがあるべき姿、当たり前なんだよね。
他が異常というかダラシナイだけ。
重要事項説明書の中にこんな一文も。
（ア）夏季の蓄冷効果を生かすには、室内の熱源利用を最小限に留め、
夜間の窓換気等による熱の自然排出に心掛けること
（イ）冬季の蓄熱効果を生かし結露を防止するためには、極度の加湿、
暖房を避け、室内の全体の環境を同等に保つこと。
住むことに視点をおいたこんな話も、これだけしっかりできていれば、
何の不安もなく完成が待ち遠しくなる、ホント。
●元気に学級閉鎖に突入したはずのムスメが昨夜から具合が悪いと言い出した。
今日病院で「インフルエンザB型」と診断されたらしい。
早期に予防注射をしていても「B型」はかかる人がいるそうです、要注意。
昨日の続きです。
マイホーム購入は初めての方がほとんどです。
モデルルームは堅苦しかったり、重苦しかったりする雰囲気もあります。
だとすると、そう簡単に聞き返せなかったりもします。
初めてのことだし、仕事の本業ではスペシャリストでも不動産はわけわからないし、
なんて思いがち。
そのような状況下でも冷静になるには、やはり少しだけ知識と心構えが必要です。
そこで秘策があります。
手前みそですが、この本を一度手に取られてみて下さい。
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最低限の積むべき知識と心構えが読み取れるはずです。
読む前と読んだ後ではモデルルームでの感じ方には大きく差がでることでしょう。
ぜひ、ぜひ一度しっかりと読まれてみて下さい。
「販売員の方から『南側の空き地はせいぜい４階ぐらいまでしか建たない』と
言われたのがどうも怪しくて、本当ですか？」
といったようなご相談が時々ある。そんな時は
「どうしてその場で「なぜ？」って聞かなかったのですか」
と私は依頼者の方に聞き返します。
そうです、モデルルームでそのような説明を受けた時、
わからない、理解できないことなどはその場でしっかりとその理由を確認をして下さい。
私に聞けて、当事者である人に聞けないのは変な話です。
モデルルームにいる販売員の方々は、売るのが仕事ですが、
説明するのがもっと大事な仕事なんです。
「なぜ？」と聞かれたら、喜んで説明してくれますので、ぜひ実行して下さい。
時々、説明することができない販売員の方もいます。
そんな時はキチンと説明できる人に代わって頂きましょう。
購入者としては「こんなことを聞くと・・・」といった意識が働くかもしれませんが、
それは考え過ぎです。
どんな些細なことでも、「あれ？」「なぜ？」と感じたら、
しっかりと理解できるまで説明してもらいましょう。
時々、専門用語でその場シノギの話をする販売員の方もいます。
そんな時は「私は素人ですので、わかる言葉で説明して下さいね」と言って下さい。
そこまで言ってダメな時は、わかる言葉で説明できる人に代わって頂きましょう。
今や個人の一生をかけて購入するようなマイホームです。
こんな大事な仕事に携わっている人達は、そこそこ意識が高いはずです。
なんの遠慮もいりません、はっきりと主張しましょう。
「こりゃダメだ」という時もあります。
そんな時は縁がなかったと諦めることも必要です。
あくまで我々の統計的な判断ですが、
販売のレベルが低い物件はあまりいい話を聞きませんので。
ムスメのクラスがついに学級閉鎖になったと、奥さんから連絡。
これで１年生では５組中４組が学級閉鎖になったらしい。
インフルエンザが大流行、皆様ご注意を。
今日はこのあと、六本木で会合。
スポーツバーでサッカー見ながらマジメな話？もしちゃう？？。
では、行って来ます。
隣接する土地に○○区所有の建物がある。
建物登記はしていない、よって建物図面もないし建物の所有権もわからない。
建築確認も取らなくていい、よって概要書もない。
どうしても知りたいので、向かった先は施設管理課。
担当者いわく、
「公共の建物は登記しないケースが多いですよ」。
な、なんでだ。
義務ではないが、登記ぐらいはすべきだろう。
昔ながらのちょっと乱暴なやり方に感じる。
公共だといっても今やそんなに信用ないですから。
土地取得、戸建購入の方には至難な時代。
少し前に書いたが、今も変わらない。
今や土地情報は建売業者に抑えられ、
エンドユーザーが掴める情報はかなり限られてしまう。
時々目にする「土地売り」であっても、持ち主は業者。
元々の持ち主は個人でありその土地を流通という手段ではなく、
買い取りという手段で業者が購入し、その業者が再販している。
もしくは建築条件付で売り出す。
登記費用、税金、利息といったものはどうも無駄に思えてならない。
そもそも一度所有した業者が利益を乗せずに売るわけもない。
最近特にこの傾向は強い。
もうどこにいってしまったのかわからないが、
バブルのころ、海部内閣の時につくられた
「土地基本法」第4条、
土地は、投機的取引の対象とされてはならない。
今のこの現状は、この法律がつくられた当時の姿を変えた再演に思えてならない。
不動産の流通手段、これは本当になんとかしなければならない。
少し前に書かれた「都市再生を問う」を読み返す。
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美しい都市とは、私たちが安らかに生まれ、
生き、死ぬことのできる都市である。
重たい言葉だが、あたり前のこと。
規制緩和とか政策転換とか法整備とかは、きっかけであっても、
核心的な問題とは思っていない。
問題はそこに取りまき、錯そうする個々の私利私欲。
もっとこの言葉の意味を深く考えなければいけないと思う。
今の我々が後世に残せるのはこの道標だけかもしれないが。
マイホームを持つという「夢」はそう簡単にあきらめられない。
気持ちはわかります。
ただ、持つこと（買うこと）だけを「夢」と呼ぶのであれば、
これまで経た歴史から間違いだと気づいて欲しい。
マイホームで何をどうしたい、何がどうなりたいかをしっかりと整理すべき。
確たるそんな理由がないと「夢」とも言い難いのではないか。
さくら事務所では「夢」と「経済合理性」のバランスだと言っている。
「経済合理性」はある意味、理解して、確認して、覚悟すべきこと。
「夢」は個々のの内側に秘める大事なもの。
「何となく欲しい」ではなく、「こうしたいから欲しい」をしっかりと持ちたい。
今年の正月休みに、オヤジとアニキと何十年ぶりかの
キャッチボールをしてから、どうにも野球熱が下がらない。
実は４年生の時からリトルリーグで本格的？にやっていたクチ。
今やレッズサポとして「今さら野球はねぇ～」なんて言っているのに。。。
３０年前に初めて買ってもらったグローブを探し出し、
なかば強引にムスメのグローブを買い、キャッチボールをするも物足りず、
くすぶっていたところ、隣の席の神尾さんが一言、
「野球チームに誘われちゃってさぁ～」ですと。ビ・ビ・ビン！（オ・オォー！）
そうと決まれば神尾さんのためにもキャッチボールの
相手ぐらいはしなくちゃねと、早々にグローブを持って出社。
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そうはいっても今は繁忙期、
時々グローブをさわってはニヤニヤしているだけ。
最寄のバッティングセンターの場所もおさえたし、
マメができた時のためにテービングもあるし、
さぁ～やりますよ～、時間のあいまをぬって冬キャンプ！。
自費参加希望者歓迎します。
意識の高い人との話は時間を忘れる。
「不動産において意識が高いこと」は特別なことではなくて、
どちらかと言うとあたり前のことだと思っている。
値段が高い、何度も買わない、大きな借金をして買う、などなどから、
特別扱いされがちな不動産。
でも、住まいであり、家である以上、人が生活していく上で
欠かすことのできないものであり、生涯付きあわなければならないもの。
だからそれに高い意識を持つことは、特別なことじゃなくてあたり前のこと。
売る側の立場の者は、
人が欠かすことができない、生涯付きあうべき住まいを扱っているというプロの意識。
購入者の立場の者は、
自分がこれから生涯付きあうパートナーを求めるというユーザーとしての強い意識。
この２つがあれば、
不動産のトラブルなどはそう簡単には起きないはず。
今は何かが欠けている、何かがおざなりになっている。
どちらかではない、両方が足りない。
築年数の経ったマンションが目の前にある。
現状のままであれば日当りも通風もさほど影響はなさそう。
もし、建替えとなったらそうともいっていられない。
さて、どうしたものか？。
３５年のローンを組んで買うマイホーム、当然３５年分のリスクは最低見る。
築３０年の目の前のマンションが３５年後には築６５年。
正直に言って何もないとは言いえない。。。
でも、見た目もキレイだし、管理もしっかりしているようだし・・・。
区分所有だしスクラップ＆ビルドがそうそう上手くいくわけないし・・・。
いろいろな思考が働くが、判断すべきポイントは最低限この２つ。
○ とりあえずは現行法規に基づき再建築されるであろう建物と現状との比較
○ 建替えの具体的な話が現在あるかどうか居住者に聞く
ただ、これは敷地の大きさにもよる。
大きければ大きいほど、現行法規では可能性が広がってしまう。
めやすとしては自分が購入しようとするマンションの敷地より大きい場合は要注意。
軽視は禁物。
モデルルームなどで、
「建替えられても○○階まで」と説明を受けた場合、キチンと根拠を確認しましょう。
確認というよりは、理解、納得ができるように説明をしてもらいましょう。
大阪支店の上田くんと不動産調査へ。
 東京都庁４５Fの展望台から「す、すげぇ～」 （印南風） |
 至近のタワーマンション（まるで空撮） |
 最後はここに・・・（まるで東京観光） |
調査のあいまですって、あいまに。
助手席に座る上田くんが一言「東京は楽しい！」ですと。
☆☆ 告知 ２月２２日（火）夜 ☆☆
不動産業界で仕事をされている意識の高い方々、
いろいろな形でこの業界に携わっている意識の高い方々と
気軽な飲み会を開催したいと思います。参加希望の方はこちらまでメールください。
代表の長嶋はじめさくら事務所スタッフ数名含め総勢２０名ぐらいで、お気楽に。
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