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加藤 正昭の 「 奥の太道 」
好き勝手に書いている日記です。 万一読まれるあなたもお気楽に。 １９６６．１２．１３生まれ うま年 Ａ型 いて座
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| HOME → 所員の不定期日記 → 加藤 正昭の 「奥の太道」 |
今の美しい日本をつくりあげた人々には敬意をもって、
今やりたいことをできることに感謝をする。
今の現実で何も間違ったことなどはない、すべて肯定から入る。
本当にこころからやりたいと思っていることに、間違いなどはなく、
それは誰が決めることでもなく、自分が決めること。
過去は捨てたぜ、今を生きるぜ、今を生きろよ 美しき人間の日々
（サンボマスターのライブに行って汗まみれながらも、物凄い熱いものが込み上げてきた。）
「これは仲介会社が入っていたら、まとまっていなかった話だと思う、
貴社にこれだけのパフォーマンスがあれば、仲介にお願いしない方が絶対いいですよ」
今日、ある不動産会社の方の前で私が言いました。
売主は貸金業がメインのような不動産会社ではあるが、とても素晴らしい対応だった。
売主から直接土地を購入するという契約で、その売主である不動産会社の丁寧な対応に感動した。
約束したことが間に合わないかもしれない、でも最善は尽くす。
今回はたまたま間に合った感もあるが、本当の意味で最善を尽くす不動産会社などは少ない。
そんな中、キチンと対応している、いやしようと感じさせる。
これって本当に美しいことだと思う。できたできないではない、その手前の一番大事なところ。
勝手ながら私の「またお会いしたい業界人リスト」に入れさせて頂きました。
またどこかでお会いできればと思います。
丸ごとパック、不動産調査報告、そして契約立会い、引渡しと
月末ギリギリまでラッシュです。
最近、それぞれの場面で感じます。
決して専門知識は持ち合わせていないユーザーであり購入者ですが、
はっきりと気づいています。何が正しくて、何が正しくないかを。
売る側の方も昔みたいなことは通じない、そう感じているから安易には踏み込まない。
こんな個々の１つ１つがきっと何か大きな力になる、そう信じる。
「手付金は物件価格の２０％でお願いします」
「物件価格の２０％以上自己資金をご計画の方には皆様にそうして頂いております」
まぁ来月にも入居できる物件ならまだいいのですが、
完成は１年先で、モデルルームは明日からオープンで、
正式価格もまだ発表していないのに、４日後の契約で２０％ですか・・・ホッホー。
「手付金」って契約を証明する対価であって頭金ではないですよね。
そりゃ会社ですから少しでも現金の入金が多い方がいいでしょう、３月末だし、
個人の判断ではないのはよくわかります・・・が、でも無理ありますって、こんな話。
よくよく聞くと本人もそう思って言っているようだ。
最近、すでに他の物件で契約した人も売残り物件のターゲットになっている。
契約済みの他物件の手付金分を値引してまで奪い取るという売り方。
手付金タップリというのは、そんなことの防衛という意味あるんだろうが、
そんなの顧客無視も甚だしい。こんなの誰も幸せにならない仕組み。
それと購入者の方には、契約の仕組みをキチンと説明しましょう。
販売担当者からは「契約でも、重要事項説明でも説明している」と反論がありそうだが、
多くのケースは説明ではなく、読み上げですから。
読み上げて理解しない、できない人が悪いとでもいいいたげな人もいるでしょうが、
充分に理解して納得して下さいと冒頭に書いてあるんだから、そうお願いしますよ。
「ディスポーザーも床暖房もないので、コストダウンしてるんだなぁと思います」
ある依頼者の言葉。
我々はそうは思いませんよ。
ディスポーザーも床暖房もちょっとした流行ではありますが、
欲しかった人にとっては重要な問題ですが、どうでもいい人にはこれほど無用で無駄なものはない。
○ディスポーザーがあれば生ごみが無くなるとうのは誤解で、流せないゴミもたくさんある。
そうなると結果的に三角コーナーが必要になったりする。
下水に流す前に浄化槽が必要であり、そのメンテナンス費用も莫大。
○床暖房は入居後メンテナンス契約を結んで毎月お金を取られる、
その契約をしないで故障すると修理費用がバカ高くなる。
毎月のランニングコストもかかり、それでいて主暖房にはなりえない。
（床暖房だけでは暖房効果が得られない）
本当のコストダウンは見えないところでする。
見える設備とかは本当の意味でのコストダウンとはちょっと違う。
豪華な設備がついていても、見えないところでのコストダウンは後々に大きな影響がでる場合がある。
購入者が見極めるというよりは、見た目で惑わされない理論武装が必要です。
ぜひ４月９日（土）こちらのセミナーにいらして下さい。根本的な理論武装からできます。
今日はセメント会社のプラントと研究所の視察。
最近またコンクリートの質が問われている、その原点をこの目で確認に。
これは約４０年前にドイツから購入したプラント。
 本来はセメントを精製するプラントであり、当然今も活躍中。 だが、この高熱による処理技術が、ナ、ナント２００３年から廃プラスティックの 処分施設としても活躍しているそうだ。 それでいて排気も燃えカスも利用できるといった優れもの。 それこそ都心立地ということもあって、ひっきりなしに稼動しているらしい。 これって本当に凄いことだと思う。 その為に新たに大きな投資をしたのではなく、現行の施設やインフラの可能性を 追求したタマモノ。 エコとかリサイクルの域を出た、本当の意味でのこれぞ環境ビジネスメイクだ。 |
場所を移動して研究所へ。
ここではコンクリートのいろいろな実験がおこなわれていた。
特に興味があったのはこれ。
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コンクリートを打診してその厚みを 確認する仕組み 打診棒でトンッとたたくと・・・。 |
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周辺にいる人が近くにおいたモニターを のぞきこむ、どれどれ。 |
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こんなモニターでした。多少の計算がいるようですが、 私にはわかりません。 |
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建築系のこの２人は目がマジ、「・・・これ欲しい」って感じ。 ダメですこれは買えません。 |
コンクリートの理解も充分にできた貴重な一日。
新宿で丸ごとパック依頼者の契約立会い。
不動産会社の担当者曰く、思いっきり真顔で、
「今回は本当に、本当にお買い得だと思いますよ」ですと。
「わかっていますって、それ以上言わない方がいいですよ」と
言おうとしてやめた。
今月初めにご連絡頂いた時は、他の人に売れちゃうから急がねばという話だった。
よくよく調べればそう簡単には売れないシロモロ。
その上で、充分な説明もされておらず大きな墓穴をほった格好になった。
依頼者の方はご自身で融資の手はずはしていたので、
最終的に今月決済の条件で話が折り合った。
売主の不動産会社も月初の段階では何とか押し切って売ろうとしいたが、
いやぁ〜そんな手はもう通用しませんよという事例だ。
その後、目黒に移ってこちらも丸ごとパック依頼者の打ち合わせ。
デベロッパーの本社に出向き具体的な詳細打ち合わせと確認を。
う〜ん、スムーズな打ち合わせで、これぞマイホームを買うんだというミーティング。
良いマンションをつくりたいという売主と、良いマンションを買いたいという購入者の理想的な構図。
その後、文京区に移動してまたまた丸ごとパック依頼者のアフターフォローへ。
さっきまでの気持ちよさは一瞬にしてふっ飛ぶぐらい、おかしな事を言っている。
今まではちゃんとしているデベロッパーだと思っていたのに、
あなたのパーソナリティーの問題なのか、会社としてのスタンスなのか理解に苦しむ。
しっかりとした回答をお持ちしてますから、きちんと会社で結論つけてきてください。
その後、午後からずっと一緒だったこの方とお寿司をちょっとつまんで帰所。
１日外にいると戻ってからの仕事が山積み・・・そして・・・・朝。
あと数時間後に川崎へ、そして千葉へそして。。。
あと少しで３月も終わる。
年度末だと理由で契約を急がされる話が多い。
年度末だから値引き？、決算だから値引き？こんな話がグルグルまわっている感じ。
はっきり言っておきます、不動産においては関係ありませんから。
会社としての売り上げ計上は引渡しの時です。
お金が入った時です、特にマンションはそうです。
ではなぜ年度末にバタバタと値引きを理由に契約を急がすのでしょーか？。
これはそう言えば購入者もその気になるから、又は単なる自己保身、
もっと言えばその販売事務所の保身、もっともっと言えば
その会社のメイン銀行に対するくだらない保身なのです。
そんなのに付き合うことはないです、マイペースで検討して下さい。
３月に値引くといったものが４月に値引けないことなんてありません。
完成物件を現金かなんかで今月の末日までに決済できる人以外は。
これが掘り出し物とか、今決めて頂ければお得、なんてことはないと、
冷静に考えればわかりますよね。
以前も書きましたが完成して売れ残ったマンションは値引いて売る以外、
現状では手段を持ち合わせていません。
先日も５０００万円の物件が完成して３ヶ月が過ぎ１０００万円下げて
提示があったとの話です。
３ヶ月で１０００万円ということは、１ヶ月で３３３万円、１週間で６６万円、
１日で９．５万円、１時間で４０００円の下落？？。
マンションの価格っていったいなんなんだろうと思うね。
売残りのあるマンションで第１期とかに売られた５０００万円の他の部屋が、
物件価格の８割だから、はいはいといって４０００万円のお金を貸した銀行も
実は１００％ローン、もしくはそれ以上のオーバーローンということになっている。
これで破綻者が続出したら新たな不良債権とでも呼ぶのでしょうか？。
「売残りが多い物件は大きなリスクです」２年前のセミナーからそう話をさせて頂いてます。
購入者の方が冷静に判断するタイミングですよ。
本当のことを知りたい、情報が錯綜していて判断材料がない、
マンションを買う上での心構えを持ちたい、絶対に失敗しない。
そのような方に、ぜひいらしていただきたいセミナーを来月開催します。
４月９日（土） さくら事務所 1day
スクール プロが読み解くマンション事情 |
まだお席に余裕がありますので、お時間ございましたらぜひご参加下さい、
また、これまでと同様に空き時間にご相談にお答えしますので具体的な方は資料をお持ち下さい。
最近ちょっと気になって頭から離れないＣＭがある。
ある時ムスメが「キャンペンガールがちょう、ステキ♪」なんて口ずさんでいて、
なんのＣＭだろうと思っていたら、一度そのＣＭを見てからなぜか頭から離れない。
毎年、年に１度ぐらいのペースで起きるＣＭ残像症候群だ。
「テプコひかりに決めたのは〜♪」
出演している女優さんもよくしらないし、光ファイバーのＣＭなんだろう程度だが、
でもなぜか気になる。う〜ん、気になって仕方ない。
「♪でも本当の決め手はキャンペーンガールがちょう、ステキ♪」
今日ホームページを発見してしまった。
都内の駅から１０分ちょっとで総戸数１６０戸のマンション。
駐車場の設置率は７０％ぐらい。駐車場料金は８０００円。
完成は１年後、直前にある内覧会の際に平等に抽選しますとの解説。
管理規約を見ると、駐車場の権利は放棄しない限り永久権。
現在、７割がた契約は済んでいて、駐車場希望者は８割ぐらい。
この時点で抽選の可能性は高い。
仮に希望者１０％オーバーで１６戸の世帯が敷地外に駐車場を
探さなければならない。
周辺の相場は？と聞くと、２万８千円ぐらいとのこと。
その差は２万円。（ガッ、ガーン）
これを住宅ローン換算すると６００万円ぐらい高い物件を買うのと同じ。
それを完成間際の抽選に委ねていることを、すでに契約している人は
どれだけ理解しているのであろうか・・・。
それでいて売れ残り住戸があった場合は売主が割合分確保するとの説明。
ここまでくるとリスクという枠ではない、単なる企画のミスだ。
ことを荒立てたくない居住者は抽選に外れても、運が悪かったと
空き待ちの登録をして諦めるのかもしれないが、
管理規約からそう簡単に空きがでないことを知ると、きっと内紛が起きるであろう。
売主から「その後、不公平感があれば皆様で管理規約を変更すればいい」なんて説明。
管理規約の変更には３／４の賛成がいる。
駐車場利用者が７０％いるのに７５％の賛成多数で変更なんてできる訳がない。
でも厳正な抽選は必ずやると説明。。。どう思われますか？。
ポイントはここ。
○駅から距離があり、車利用者の多いエリア
○でありながら駐車場設置率７０％
○でありながら周辺駐車場料金との価格差２万円
○でありながら規約では数年後の再抽選などはなく永久権の規定
○でありながら売残り物件に対し、売主は駐車場の確保をする
売主自身、駐車場の空きがなければ売れないと思っているような物件。
これらすべては売る側の論理、住む側のことを考えているとは言えない。
こんな落とし穴もありますので、管理規約はよく読みましょう！。
内覧シーズンのピークを越えると、毎年こんな相談が増える。
「・・・やっぱりキャンセルしたいんですけど」
やっぱりって・・・、不動産売買は契約行為です。キャンセルなんかはありません。
やめるのであれば契約解除、つまりは解約です。
「キャンセル住戸」なんて言葉をよく耳にしますが、「解約住戸」というよりは
聞こえがいいというだけで売主が都合よく使っているだけの言葉。
契約後にリスクなく解除する方法は、故意過失なくローンがダメだった時だけ。
今や契約前に銀行に事前審査をかけているので、ローン解除もそうそうありません。
それ以外で契約を解除する方法は「手付金の放棄」です。
契約上の権利ではありますが、これほど無駄なことはありません。
キャンセルしたいとおっしゃる方に必ず聞きます。
「なんで安易に契約したのですか？」と。
その答えは「よく考えずに契約をした」と皆さん言われます。
そうなんです。契約前が大事です。
いざとなったらキャンセルできるなんてことはないのですから、
契約までにすべきことはキチンとして、しかるべき決断をもって契約して下さい。
今年は去年にくらべ相談の数が少し多い気がしますよ。
京都議定書発効からにわかに外断熱が脚光をあびはじめたが、
外断熱の”フリ”物件も少なくない。いわゆる
「本物の外断熱マンション」と「断熱が外なだけのマンション」が
混在している。（屋上だけが外断熱なんて胸をはっている物件は論外として）
日本のこれからのためにも、しっかりと根づいてほしいものだ。
実際この目でスウェーデン・ドイツと検証してきた者として
「外断熱マンション」と「断熱が外マンション」を判断するポイントを
簡単に解説しておく。簡単に判断するポイントは下記３つ。
● 基礎部まで断熱材で覆われている
● バルコニー部の熱橋（ヒートブリッジ）を極力絶つ（完璧とまでは言えない）
● 窓は樹脂サッシ、ペアでLow-Eガラスの採用（アルミサッシ、単層ガラスなどは論外）
細かいことを言ったらキリがないが、最低限これだけは遵守されていることが判断基準。
そもそも外断熱は「環境問題が・・・」とか、「断熱効果が・・・・」とか、「結露でカビが・・・」とか、
だけで北欧など各国で採用されているのではない。
そのような認識はあるにはあるが、そもそもの根底は住む人にとって
無駄なく、快適で、幸せに暮らせる現段階での結論であり手段であるということだけ。
デベロッパーの役目の原点の原点。言葉をかえれば「あたりまえのこと」。
ある意味、決して技術論ではなく、感覚論というか精神論というか常識論に近いところ。
今の日本のマンションで、住む人にとって無駄なく、快適に、そして幸せに暮らせるように
工夫、配慮をしてありますと、胸をはれる物件がどれだけあるのであろうか？。
さくら事務所では与えられた仕事ができるとか、こなせるといったことに意味はない。
そんなことは当たり前で、その上で「掲げる理念」に向けて何ができるかということを問う。
安易に見られることもあるが、そこのところはコダワル。
それだけの本気で熱い人間が集っているのだ。
きっとそうでもしないとできないことをやろうとしているんだと思っている。
「頑張っているのではなく、覚悟を持ってやっているだけ」
「立ち止まる気もなければ、目的以外のクダラナイ話を深堀する気はない」
「そんな強い意識を持つ団ではなく個の集合体である」
やるべきこと、やらねばならぬことは山ほどある以上、
これまでの組織論で語れるような組織ではないことは間違いない。
こじれた物事を解決するのに、経済的な補填で補う。
世の中の裁きも最後はここにたどりつくのだから、合理的な手段ともいえよう。
しかし人の「気持ち」や「充足感」、「満足感」や「幸福感」などは
決して経済的な補填だけでは補えないはず。
手段がなくなればこれまでの歴史から選ばなければならない道だが、
手段あるうちは、安易に選ぶべき道とは思わない。
マイホーム購入の場面ではもっと大事にしたいものがある、今やそんな時代。
昨今の住宅事情では経済合理性の側面は剥げ落ちていることから、
経済的な補填は大きな意味を持たない本当に一時的なものであり、
たった一瞬の今のちっぽけな納得のためのものだ。
もっと大事にしたいものがある。
経済の世界で「お金」が循環しているように、人の世界では「幸福感」も循環する。
回りまわっていつか自分のところに戻ってくる。
安易な選択で充足させた「幸福感」などは、
いつかどこかで「虚しさ」として自分のところに戻ってくる。
年度末恒例の渋滞＆工事。
ここのところ朝も夜も首都高の渋滞状況を見るのが怖い。
年度末集中工事も予算調整なんだと思いますが・・・。
先日もある設備会社の人と話をしていたら、未だいたるところで
年度予算消化のための発注なんかもあるようだ。
もう今やそんなことをせずに、合理的、経済的にいきたいもの。
予算ありきの会社組織、確かにそうですが、
経営サイドはそんなことを望んでいない、その手前で変な力がはたらいている。
昔からそうだからとか、みんなそうしているからとかではなく、
これからはこうする。なぜならその方がみんなハッピーだから。
今やそんな時代。自分もさくら事務所もそうありたい。
期末である３月もここまで来ると、内覧会立会いは落ちついてきました。
ある程度、引渡しの状況が整ってきたと理解していいのであろうか。
一方で、丸ごとパックの依頼が先月から急増しています。
去年もそうでした、内覧会が落ち着くころに「これから契約」という話がイッキにきます。
販売会社もこの年度末で必死になっている影響だと思われます。
いたる所で「今が買い時！」みたいな記事や広告を見ますが、
こんなんものに背中をおされることはありません。
買い時かどうかの判断は、個々によって全く異なります。
低金利、ローン減税、贈与の特例、経済的な話もこれは、
しかるべきタイミングを迎え、準備をしていた人にとっては大きなメリットかもしれません。
それ以外の方にはどうでしょうか？。
今や都心のマンションは文字通り一生の買い物です。
近い将来、そうそう簡単に買い換えたり、住み替えたりもできなくなります。
ましてや選ばれるマンション、選ばれないマンションと二極化もすすみ、
マンション価値自体が大きく変わってくるかもしれません。
今選ぶべきマンションは、そこに中長期的に住む覚悟があり、
そのマンションで将来にわたり「快適」に「満足」に暮らせるか、
それこそ「快適」と「満足」を享受できる物件なのかが決めてです。
ここ数年のちょっとしたマンションブームみたいなものに少し心配しています。
一昔前の「マイホームを持つことだけがステータス」ではなくなった現代、
安易な決断だけはしないでください。
さくら不動産学校 第４回「契約へのアプローチからＲＱ研磨する」でした。
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何とも難しい話に終始しましたが、これを乗り越えて晴れて契約となる大事なポイント。
回を重ねると、皆さんから夜の懇親会で質問（ツッコミ？）が多くなってきたのですが、
今日は時間が余れば、授業中に逆ツッコミを考えていたのですが、
残念ながらタイムアウト。
懇親会も、「団塊ジュニアの俺たちにできること」みたいなテーマとかで盛り上がり、
授業内容で逆ツッコミする暇もなかったです。残すはあと２回。
来月は実際に現地やモデルルームに出向き「第5回 購入ＴＲＹ OUT（予行練習）」です。
懇親会？当然やりますよぉぉぉ！
住宅金融公庫の金利が上がりました。
基準金利 ２．８％から３．０％。
段階金利 ３．２％から３．３％。
詳しくはこちら。
来年度（来月4月１日）からフラット３５の運用も変わりそうです。
微妙なタイミングになってきました。
営業担当者まかせにはせずに、よくよくご自身で研究してください。
選択の仕方によっては将来大きな差になります。
こんな時代の本当のリスクヘッジ、最強の資金計画。
こちらのセミナーでお話します。
ご都合宜しければぜひいらしてください。
●明日はさくら不動産アカデミー第４回目、契約へのアプローチです。
前回同様にもりだくさんですが、
主には国語（懐かしいヒビキ）の勉強になりますので・・・。
依頼者がある有名物件のモデルルームに行った時、
価格表にホチキスで止められたある雑誌のコピーが渡されたそうです。
そのコピーはある評論家が書いた記事で「勝ち組マンションのナンタラカンタラ」といったもの。
よく読むと第○期は倍率何倍で即日完売・・・なんて書いてある。
どうもそのマンションは勝ち組と言われたいというか、言いたいということなんでしょうが・・・。
でも冷静に考えないまでも、すぐに気づく。
そんな記事を価格表と一緒に渡さなければならないぐらい売れていない、
つまりは売れ残っているというアカシ。
そんなんでどうしてその物件は勝ち組になるのか全く持って意味不明。
売れるマンション、売れ行きのいいマンションはそんなことはしないのは当たり前。
なぜならマーケットにも、ユーザーにもキチンと評価されるから。
であれば無駄なことをせずに売れる、これぞ市場の原理原則。
この物件は今やこんな記事で引っかかるユーザーのみを相手にするしかない状況。
もう打つ手を使い果たした、末期症状とも言える。
そもそもこの記事を書いた評論家なる人は、それこそナンナンダということになる。
もうこんなことは止めにしましょうよ。
不動産調査で周辺事例を検証していた際に見つけた、築３５年のマンション。
未だ元気に中古が流通しているし、賃貸も高額を維持している。
鑑定士が良く高額賃貸事例に引用するシリーズの物件。
見た目は３５年の歴史を思いっきりアピールしているのに、なぜ？。
立地が良いというのが大きな理由ではあろうが、それ以上に全体計画にみせる余裕。
これこそが古ぼけた感の外観や共用部をカバーしていると思う。
いろいろと見ていると当時の企画したデベロッパーの意図が伝わってくる。
一等地と呼ばれる場所、その名に恥じない立派なマンションをつくるんだと。
それは３５年を経た今でもなんとなく感じてしまうのが不思議だ。
そんなデベロッパーも今は存在しない。
最近新築されるギュウギュウ詰めのマンションは３５年後に見てどう思うのだろうか。
今や一等地でも立派とはいえないマンションが次々とつくられてしまう。
デベロッパーの思いではなく、企業論理、自己欲、それこそエゴで。
これは買った人の損得ではなく、街としての損出。
ヘンテコなマンションが乱立して、一等地が二等地いや三等地に格下げになってしまうかもしれない。
デベロッパーの使命とか役割って本当に大事なことだと思ったね。
先日行って来ました！、今シーズン開幕戦！。
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借りるより買った方が得だという相談でした。
ニワトリと卵みたいな話をする人もいますが、ハッキリ言います。
「経済合理性の判断」では今や買うタイミングではないです。
理由はこんな感じです。
○マンション供給は止まらない
首都圏では８万戸超の供給が続き、今年で６年目です。
一昨年あたりから需給の関係が崩れはじめています。
経済原理から言えばここで供給は止まるはず。
しかしながら日本は特有の専業デベロッパーがいる。
供給し続けないと存続できない会社がある。
バブル時にあった総量規制のようなものはかけられない。
○価格は下がる方向にある
売れないと困る会社がある以上、鉄が上がろうと
工事費が上がろうとマーケット価格は下がる方向に働く。
今後は土地の仕込みで無理はできない。
よって土地価格もまだまだ下がる。
○不動産ファンドの台頭
不動産ファンドが日本に上陸して数年が経過した。
都心のピカピカオフィスビルは食い尽くされ、ちょっとバブルぎみ。
ネタ不足から今やレジデンシャル（居住用）に触手の手が伸びはじめている。
高級賃貸ではなく一般的な賃貸住宅までローリスクローリターンで囲いこむ。
よって家はより余る方向に拍車がかかる。
賃貸マーケットに大きな影響を及ぼすだけではなく中古マーケットにも
多大な影響を与える。
○築浅マンション、分譲在庫のマーケット放出
首都圏で６年目を迎えた８万戸超供給。
築５年以内の物件が続々と流通し始めたり、賃貸にまわったりしている。
これからその波はより大きくなる。
売れ残りで完成在庫を２年も維持できる会社は少ない。
これも新古、中古、新築賃貸で出回ることになるであろう。
しかし一方で賃料の高止まりという不思議な現象もある。
これはそのうちに解明しましょう。
○人口は減る
日本の人口は２００６年をピークに減少に向かう。
首都圏の世帯数は２０１０年ごろから減ると言われている。
根本的な問題がそろそろ浮上する。
○金利が上がったら
未だ家賃との比較をして購入に踏み切る人は少なくない。
しかし、金利が上がれば返済は増える。
なので金利が上がれば購入者は減る、よって物件価格が下らざるおえない。
中古の場合は特に顕著になる、場所によっては大暴落もありえる。
まだまだありますが、「経済合理性」だけの判断では、
やはり買うべきではないということになってしまいます。
ただ、我々はそれだけがすべてとは言っていません。
こういった事実を踏まえて、もう１つ大事なもの。
それは文字通り「夢のマイホーム」である「夢」の部分です。
「夢」があって初めて「経済合理性」のマイナス分を埋めることが出来る。
その上で重要なのは、ある程度覚悟を持って夢を実現できる物件かどうかの判断。
そして「夢」に投資する価値を見出せる物件かどうかの判断。
これにつきます。
今や「夢」への投資なんです。それも短期的な「夢」ではなく、
中長期的に満たされるべき「夢」です。
投資である以上リターンは必要ですが、経済的なリターンは
期待できないというより、していない人の方が多いでしょう。
（高く売れる、高く貸せると思って購入する人は少ないでしょう）
それでは、本当のリターン（投資価値）ってなんですか？。
実はこれは「快適」と「満足」だけでなんです。
今や求めるべきものは本当の意味での「快適」と「満足」です。
そこで、そのマンションは本当にあなたにとって、
長く「快適」と「満足」を与えてくれるの物件なのでしょか？。
この答えが出て初めて、「夢」への投資が成立するはずです。
決して買い急ぐタイミングではありません。
充分に見極めるタイミングですので、お間違いなく。
１５年前には確かにいた「いわゆる不動産屋さん」という人に会いました。
自分が回答に困ると取り合えずは威圧感でごまかそうとする。
言うことが何であれ、私がルールだみたいなことを言ってしまう。
売ってやってるんだみたいな態度、１５年間全く進化していないような感じ。
「あなたにとって仕事ってなんですか？」と質問したくなったがコラエタ。
そんな人が今のこの世の中で不動産屋の人として成立していることが、
奇跡というか、遺跡というか、化石とでも言うのかもしれない。
まぁまぁ自慢するであろう、昔の実績や経験は聞かなくても評価しましょう。
それも踏まえて時代やニーズに合ったプライドある仕事をしてみませんか？。
正しく、美しく、そして楽しくね。自分もその方がラクでしょう。
ユーザーの目や意識は確実に変わっています。
昔話や昔取ったキネヅカで押し通せるほど、今や甘くはないですよ。
丸ごとパック事前相談での依頼者の言葉。
「その辺の不動産会社と同じだったらどうしようと思ってました。」
「不動産会社と同じ・・・？？？」
我々はお申し込みを頂戴しても、お断りさせて頂くことがあります。
「社宅を出ることだけが理由であれば考え直して見てはどうか」とか、
「ある程度のリスクヘッジを想定できないのであれば購入自体を考え直してみてはどうか」
とか簡単に言うとこんな話をさせて頂きます。
それは今考えるべきことをしっかりと考えた上で、
マイホーム購入を検討して頂きたいと考えているからです。
ここ数年で友人や同僚が次々とマイホームを購入し、
「自分もそろそろ」とか「今が買い時」なんて気持ちが芽生えてくるかもしれません。
周りで「買ってよかった！」なんて言っている友人や同僚も本音はどうだかわかりません。
去年の住宅情報のアンケートによると、
マンションを購入して「後悔したことがある人」は総数の９０％。
その内の７６％は入居後３ヶ月以内に後悔しているそうです。
度合いの差はあれど、夢のマイホームなのにそう簡単に「後悔した」なんて、
思って欲しくないし、口にして欲しくない。
マイホームを買って幸せになる、これはいたって当たりまえのこと。
成功か失敗、満足や後悔ではなく、快適で満足できるそれだけのもの。
だから夢をかけて人生最大の投資をするわけです。
そのための第一歩です。
依頼者の方とはそこからのお付き合いになります。
都市居住再生融資やら２１世紀緊急促進事業やら。
国が掲げた「都市再生」の政策に吹かれ、最近頻繁に利用され開発が進んでいます。
すべてにおいて「良質なストックとしての住宅を」なんてうたいがあるが、
定義があいまいなために、これまでの開発とそれ程かわりません。
今日もこの２１世紀緊急促進事業を利用をした物件の契約書類を見た。
地主さん数名を交えた等価交換マンション。（ここのところ増えています）
明らかに管理計画があまい、というよりは決まっていないという感じ。
完成まで１年半あるから？それはダメです。
なぜなら契約書にも書いてあるように、
契約は「管理計画、長期修繕計画を承認をする」ことが前提です。
なのに、管理費の分譲住戸分しか一覧はないし、しかも「予定」なんて書かれている。
店舗がありながら店舗の管理費、修繕費が出ていない。
当然ながら、管理費の収支予算表はないし、単価から算出してみると、
一番大きい店舗は管理費修繕費を足して、総額４０万円ぐらいになっちゃう計算。
う〜ん、出せないのではなく、言えない？、そんな感じ。
７０００万円ぐらいの区分所有の店舗を買って、毎月４０万ぐらいの管理費を払うの？。
周辺相場から考えれば、借りた方が安く済む。
住む人にとって店舗は関係ない？。そうじゃないです。
店舗部分も含めて区分所有建物であり、それがマンションです。
誰も利用しないであろう店舗を抱えているマンションは陳腐化して見える。
ましてや、店舗の利用を優先するがあまり、店舗の管理費を下げて、
居住者の管理費を上げたりするのであれば、モォー最悪。
等価交換マンションなどはこの手の話が多いですので充分に確認しが必要。
「管理計画や修繕計画に大幅な変更があったら白紙解除できる」
「引渡しまでに店舗利用が確定できない場合は白紙解除できる」
これぐらいの特約は必要かもしれません。
まぁこれがハッキリするまで契約はしない。これが一番かもしれません。
冒頭の「良質なストック」とは大きくかけ離れた話になる。
そんなマンションを次々と供給して誰が責任を取るのでしょうか？
車乗り換えのため空白の一日、今日は電車で移動。
まぁ覚悟はしていたが、西東京方面は本当に大変。
「どうにかならないもんですかねぇ〜」と最後の合同庁舎でボヤいてみた。
その後、息つく暇もなく夜の契約立会いへ。
いい契約でした。契約の場は担当者のパーソナリティにも左右されるのですが、
まだ２０代なのにしっかりした説明をするので、安心できました。（主任者証で生年月日をチェックしてます）
全般的にゆとりというか余裕を感じる、これって安心にアタイしますよ。
最近いろいろな販売現場で感じることがある。
それは切羽詰った会社とそうでない会社。
今や経営的にはどこも厳しい状況なのかもしれないが、
それがモロに現場に出ている現場を見かける。
何で現場にまで経営レベルの悲壮感を漂わせなければならないのであろうか？。
担当者も担当者で、あなたに経営責任はありませんよと言いたくなるぐらいの人までいる。
夢のマイホームを売っている顔じゃないですよ。よく鏡を見て下さい。
業界に長くいると変化も少ないことからルーチンになりがち。
でも、そのひとつひとつの販売現場に訪れる人はみんな少なからず夢を見ている人です。
その人達に夢をあたえる、それが不動産に携わる、醍醐味であり、プライドであると思う。
夢のある仕事ってもっと美しいものではないだろうか。
月もかわりましたのでシツコクお知らせを。
●来月２つのセミナーを開催します。
第５０回さくら事務所
１dayスクール
プロが読み解くマンショントレンド新事情
＝ これからのマンションはどう選ぶべきか ＝
今のこんな時代、本当に良いマンションってなんだ。
良いマンションの考え方、選び方をお話します。
４月９日（土）です。
第５１回
さくら事務所 １dayスクール
絶対に失敗しない“マンションの老後対策 ２”
マンションを買った後の不安を解消するヒケツ。
これは区分所有者となる購入者に直結する管理です。
実例をまじえてマンション管理のポイントをヒモトキます。
４月１７日（日）です。
どちらもお時間ある方はぜひお越し下さい。
●一戸建てをご検討の方にはこちら。
「絶対に後悔しない一戸建て選び」でました。
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ポイントを整理してありますので、
これから検討される方、具体的に検討されている方も
ぜひお手にとって頂ければと思います。
●１０年１２万キロ走った愛車と明日お別れです。
大きなトラブルもなく、ここまで頑張ってくれた愛車に感謝です。
今日になって、なんだかちょっとさみしくなりました。
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