加藤正昭の「奥の太道」

　マンション環境性能表示制度は、大規模新増築マンションの環境性能に関する情報を、
　マンションを購入しようとする人に提供することによって、以下の3つを実現することをねらいとしています。

◆対象となるマンション◆

　東京都建築物環境計画書制度の対象となる延床面積１万平方メートルを超える
　分譲マンションの新築または増築で、平成17年10月1日以降に建築物環境計画書を
　東京都に提出するものが対象です。

◆表示について◆

　上記のマンションの建築主には、東京都に提出する建築物環境計画書の
　取組状況の評価に基づき、マンション環境性能表示を分譲販売の広告等に
　表示することが義務付けられます。

◆表示項目について◆

今後も地域単位でこういったことが増えて来ることでしょう。
購入者にわかりやすいも、理解しやすいものであって欲しいです。
「環境性能」だけでなく、「街並み配慮」「景観考慮」なんかも購入者目線で
評価表示されると、嬉しいかも。

2005．5．29

午前、午後と契約の打ち合わせへ。
どちらも真摯な対応で安心できました。
売る論理と買う論理は、ところどころでぶつかりますが、
求めているところは、幸せなマイホーム購入です。
プロと素人という温度差、そこのちょっとしたボタンの掛け違いは
修正すればいいだけです。
いい方向に向かうことを願っています。

2005．5．28

大手だから、あのブランドだから・・・。
といったことを意識する人は、いまだ少なくないようです。
しかしながら、もうこれは完全に過去の話と捉えていいでしょう。
そもそも過去にも大手神話なんて、一部が勝手に作り上げた空想に過ぎない。

いろいろなところで何度もお話していますが、
大手だから安心、小さいところだから不安ということは全くありません。
あくまでも物件次第です。

残念な話ですが、まだまだ購入者が充分な知識を備え、
冷静に判断をしなければ安心に買えるとはいえない時代。

需給の関係は今後も崩れていくでしょう。
まだしばらくは難しい時代を過ごさなければならないようです。

2005．5．26

最近、また乱暴な契約が増えてます。
「建築条件付で土地と建物を一緒に契約しなければならない」とか、
「融資承認が先に出た方に購入する権利がある」とか、
「タワーでも何でもないのに、完成は２年先の物件を売っていたり」とか、
「仮契約を抽選後即日にやる」とか。そもそも「仮契約」ってなんなんだ。

○価格が下がってきて、低金利の今が買い時だ。
○１％で計算すれば、今の家賃より安い。
○近くでモデルルームがいっぱいあって、ＧＷにフラッと行ったらその気になった。

この３つによって今まで何の準備もしていなかった方が購入に動いたりしている。
販売の現場では、細かい説明はない。
上の３つにあてはまる方は今一度冷静になって確認すべきことを、
確認してから決断するようにしましょう！。

2005．5．25

新築マンションの価格が、今後上がっていくかもしれないという話がある。
一方で、中古マンション価格は市場の影響で大幅に下落、また不動産ファンドの影響で
賃貸物件の供給過剰から賃料も先行きが不安。これはどう理解すべきであろうか。
大幅に下落するであろう中古マンションは新築供給が生み出しているはず。

高い新築を買うことになるが、将来売ることも貸すこともできなくなるということか。
新築と中古との価格差もより広がっていくことになるのか？。
今年で首都圏では７年目の８万戸超供給となるであろう。
これはいったいどこにいってしまうのであろうか？。

相対評価ではなく、絶対評価になる
個人の不動産はあくまで相対（あいたい）取引、つまりは１対１ですべてが決まる。
売りたい人がいて、買いたい人が１人いれば取引は成立する。
取引が成立して、初めて価格が決まったという事実をつくることになる。
たとえば、周辺相場が３０００万円で、売りたい人や買いたい人がたくさんいても、
５０００万円で売りたい人と買いたい人がそれぞれ１人いれば、
その物件価格は５０００万円という事実が残る。
反対に、３０００万円で売りたい人がたくさんいても、買いたい人がいなければ、
価格はゼロということ。
周辺相場は、買いたい人の価格めやすになっているが、それは単なるめやすに過ぎず、
今後はそういった相対評価ではなく、絶対評価となるであろう。
鑑定の世界の個別的な要因の事情補正の色合いがより強くなるということであろうか。
今も絶対評価といえば絶対評価ではあるが、仲介会社などから周辺事例と称する
相対的な価値基準を押し付けられているに過ぎない。

マイホームも各自がオペレーションする時代へ
新築時の物件性能や特性を理解して、専有部は新築時の状況から年をおうごとに
有効なメンテナンスやリフォームの手を加えていき、共有部については区分所有者が積極的に
管理、維持、メンテしていくことによって、その成果を中古で売却する際に購入希望者に明確に
プレゼンテーションをして絶対的な高い評価を受けるようになる。
それができなければ、大幅に下落していくマーケットの中で、ただ黙って相対評価を
受けいれなければならなくなる。
「こんなことになるとは思わなかった・・・」と言葉を残して・・・。

そういった中古マンションのプレゼンができる環境をまずは整えなければならないが、
購入者がマイホームをキチンとオペレーションしていくことを、より求められることになるであろう。
それこそオペレーションすることによって、価値を維持できたり、高められる性能を持ち合わせた
新築物件でなくてはならないが・・・。

2005．5．24

昔の仲間とミーティング。
最近、意識の高い仲間が増えてきたように感じる。
いい方向に向かっているんだと確信できるぐらい。
「意識」というか、「志」というか、それこそ「当然のこと」なんだろうが・・・。

やりましょう！、どんどん。
これまでの経験をより良い方向に活かして、
そして今感じている軸足をぶらさず、当然のことのように具現化しましょう。
可能な限り協力します。

エネルギーとかパワーって、こういったミーティングからも生まれてくる。
メラメラと、う～ん、気持ちいいい。

2005．5．23

地震保険についてのご相談が多いので少し解説します。

地震などの天災による、火災や損壊などの損害を受けた場合に補償され、
保険金がでる仕組みであり、地震などの天災によって発生した火災の場合は
火災保険が適用されないということからも気になるところです。
保険金は火災や損壊の損害の程度によって異なることとなっています。

損害の程度	建物および家財
全　損	契約金額(保険金）の１００％
半　損	契約金額（保険金）の５０％
一部損	契約金額（保険金）の５％

いずれも建物については主要構造部の損害額と定められており、
先日の九州地方の地震で主要構造部の判断の見識が問題になっています。
また、契約金額（保険金）の額は最大でも火災保険の半分までとなっており、
一方で保険料は火災保険よりかなり割高になります。
また地震保険単独では加入できずに、あくまで火災保険の付帯契約になります。
制度改定を求める声も多いようですが、保険会社も予測不能な天災に対しては、
なかなか厳しい状況のようです。
損害保険料率算出機構の資料によりますと、２００４年３月時点の
各地の地震保険世帯別加入率はこのようになっています。

意識は高まってきていますが、加入率はまだまだ高いとは言えません。
個々にご判断下さい。

2005．5．22

達人の資金計画（住宅ローン）のお申込をたくさんいただいています。
ご相談をうかがっていて思うことは、
販売の現場ではいかに資金計画の説明を受けていないかということ。

最近はモデルルームにファイナンシャルプランナーの方が駐在していて、
資金計画の相談を受けているところもあるようです。
これ自体はとても良いことだと思うが、そのＦＰからの回答を聞くと、
依頼者同様に不安に思えてならない。
「ちゃんとしましょう、ちゃんと」切に願います。

2005．5．21

なかなか体調を崩さないはずの自分なのに、
急に原因不明の頭痛に襲われたりするとものすごく不安になる。
大きな病院で見てもらわないとダメかも？なんて弱気になる。

●販売、契約時期が早すぎです。
マンションも建売も土地も契約時期が極端に早い、昔からこの傾向があるが、
最近はちょっと異常！。
これまでのように、工事に時間がかかる、大規模やタワーなどの
特殊なマンションに限らず、小規模なマンションから、古屋解体前の宅地まで。
建築確認が取れさえすれば、販売すること自体は合法。
売れ行きがいいから、反響があるから、人気があるからなんて言葉はセールストーク。
「コク一刻と下がっていく価格」「減っていく需要」「販売上見せられる目先の金利」
これらが販売を急がせる理由。２、３年先を想像するだけでも、ゾッとする。

「なんとなくこんなもんだ」という風潮をつくろうとする傾向も見て取れる。
その反面２年以上販売していて、未だ半分ぐらいしか売れていない物件もある。
売残り物件はディスカウントする以外に術を持たない状況下、
買うべき理由、今決断しなければいけない理由を、もう一度考えてみるべき。

2005．5．19

ある打ち合わせで「無添加住宅」の話。
ネットで検索かけるとこんなこんなにひっかかる。
聞いてはいたが、ここまでいろいろとやっているとは思わなかった。

「無添加住宅」つまりは天然素材だけで家を建てるということ。
これはいたずらな意思や判断で、建てるべきものではない。
しっかりとした理解を持ち、すべてのことに納得した人でないと、
きっと幸福には住めないのかもしれない。
これまでの販売上の切り口や単なるツールであれば、
全く無用な長物でしかない。

売る側、買う側双方の充分な理解と納得。
「それが得られなければ売らない、買わない」
そのぐらいのことは必要な建物ではなかろうか。

今こんな時代だから、今後もっと伸びるべき住まいの提案であると思う。
いたずらに終わって欲しくないと願っている。

2005．5．18

人なんてシンプルな生き物だと思っている。
ここにいると「やりがいがある」とか「生きがいを感じる」なんて、
きっと不幸な人間が感んじることであろうと思う。

今、何をやりたいか、何をするべきかはその個人が決めることであり、
その美学を人に押し付けることではない。

時おり、組織として自己満足にひたれる人間が「自分が美しい」と誤解をする。
そんなミジメな人生はきっと不幸な人生であり、これ以上のことはない、
自分に正直に生きることの難しささは、自分自身でよくわかっているはず。
自分らしさに後悔する必要もなく、取り繕った自分に後悔するのであれば、
早く今の現実に後悔すべきである。

業としてのスペシャリストが業としての存在意義を表す。
業としての理解を持てない人間には、その組織の理解を得ることは無く、
組織の存在意義はこの繰り返しの中で成立することになるであろう。

2005．5．17

コンクリート業界の会合に参加して、公演を聴いた。
テーマは「アメリカ・カリフォルニア州の建築インスペクション制度」について。

カリフォルニア州の建築基準法では、新築されるコンクリート建築物の検査に関して、
「インスペクション」と「スペシャルインスペクション」の二つが定義されているそうです。

「インスペクション」は通常の役所の検査で、
「スペシャルインスペクション」は施主が自主的にインスペクターに依頼する検査。
インスペクターの資格試験制度が確立されていて、職業倫理に反する行為があると
その資格を剥奪されるぐらいの厳しさをもっている。
現場ではインスペクターの権限は強く、施工会社は協力すること、
またその指示に従うことが義務づけられている。
検査終了後に「インスペクター適正施工証明書」が交付され、
間違いないコンクリートで施工された建物であると証明されることになる。

公共工事は、ほぼすべて「スペシャルインスペクション」を行っているという。
これは施主のためというよりは、街のため、都市のためといった意識が強いのであろう。
「スペシャルインスペクション」の費用は総工費の約１％だそうだ。
中国では、このインスペクション制度を採用しはじめたらしいという話もあった。

日本の建物の信頼を取り返すためにも、インスペクションのような仕組みは不可欠。
マンションの場合はユーザー直結なのだから、これぐらいすることに大いに意義があるはず。

2005．5．15

ＧＯＯＤ　ＬＯＡＮのフラット３５の金利は２.１５％。
銀行間の金利競争は激化してます！。
今不動産の購入（引渡し）のタイミングを向かえている人にとっては、
とてもいい話です。
事務手数料など諸費用に差がありますが、それを考慮しても悪くはない。
こんなこともやっているようです、工夫を感じます。

フラット３５の金利が２％そこそこになるのであれば、
期間固定が１％とか、０．９％とかいっても、お得感を感じなくなる。
販売の現場レベルでは、なかなかフラット３５を勧めてくれないようですが、
フラット３５を検討しない理由などは全くありません。
住宅ローンを検討する上では、今や不可欠な存在かもしれません。
すべての人にベストとは言えませんが、相応しい方は多数派と思われます。
また、６月から当初５年間の金利を０．３％マイナスできる
「優良住宅取得支援制度」も始まります。

今年１年は各住宅ローンの動向を確認しつつ、
よくよく吟味した上で使う融資を決めなければならないタイミング。
いろいろと研究してみる価値ありです。

2005．5．14

新築マンションコースの全６回が終了しました、皆様お疲れ様でした。
ここで得たものを、皆様のこれからのマイホームライフにぜひ生かして下さい。

受講者の方、皆さん意識が高く、
最後の発表の場では感想や意見だけではなくＳＲＡへの提言まで。
次は戸建コースです、７月ぐらいに開校予定です。

2005．5．12

「あなたは買うべきじゃない」
と言える販売担当者はいったい何人いるのだろうか？。
「せめて、よく考えて決断して下さい」と言って、
その考えるべき材料を提供する・・・そんなことぐらいあってもいい。

価格が下がっていることの弊害、売れなくなったこととの合併症とでも
いうのであろうか、最近はムチャクチャな話が多すぎる。
少し前にデベロッパーの友人が言っていた。
「購入者も二極化してきた、全くの素人と少し研究している人に」と。

全くの素人だけにしか相手にされない物件を、いいかげんなことを言って売る。
本当にあなたはその会社に入社して、社員として、それでいいのですか？。
それが本当にやりたかったことですか？。
お金をもらえるなら何でもやるんですか？。
自分の大事な家族や兄弟にもそうして売るのですか？。
いやぁ～こんな話が続くならば、末期ですよ末期。

倫理観とか理念とまでは言わない。
社会人としての自覚、もっといえば大人としての自覚から考えてみましょうよ。
頼みます。

●夜は野球部の部活動。in 月島でナイター。
　途中から降りだした雨もなんのその、最後までビショビショになってやってました。
　そろそろ実戦モードになってきたので、メンバーと試合相手募集中です。
　こちらまでメールください。（業界関係者大歓迎！）

2005．5．11

奥さんが体調をくずしたことで、
ここ数日毎朝ムスメの朝食をつくって学校に送りだしてから出社。
いやぁ～新鮮！新鮮！。たまにはいいね、ず～とじゃなければ・・・。

同じエリアでありながら、マンション設定価格のバラツキが極端になってきた。
売れ残れば値引きをするのだから、バラツキもそんなに意味がないのだが・・・。

首都圏のマンション市場は何とも難しいタイミングに突入しています。
今後はもっともっと難しいタイミングになっていくでしょう。
やっている（売っている）方も、承知のうえで手探り状態。

購入者がしっかりとした判断能力を持たなければならず、
また、買い急がなければならないタイミングでもない、お間違いなく。

2005．5．10

「勝手な独り言　第３弾　マンションの契約書には見積りをつける」

マンションは新築で青田売りなのだから、そもそも見積もりがないのはおかしい。
戸建で建築条件付の場合や請負の場合などは、見積りは必須。

こんな声もあるだろう。
「戸建でも建売の場合は見積りがないでしょ、だからマンションもいらない」
確かにその通りではあるが、そもそもこれは悪しき慣習といえよう。

もともと不動産は価格根拠が希薄。
融資する銀行ですら言い値に対して８０％とか９０％なんて安易に決めている。
オーバーローンがまかり通った時代の教訓がいかされていない。
相場売りの時代はすでに終わった。
だからこそ、見積りによって価格根拠を明示するべきである。

「土地の仕込みに失敗して高く買ったから、見せられない」
「建物のコストを抑えたから見せられない」
「販売経費をたくさんかけているから見せられない」
「利益をいっぱいとっているから見せられない」

こんなレベルのことは、今の購入者はすでに気づきはじめている。
そんなことを承知の上で、買うかどうか迷い、不安になっている購入者の気持ちに
正直に答えてみるのはいいことではなかろうか。

「土地を高く買ったら、ダメなマンションなのか？」
「建物のコストを抑えたら、ダメなマンションなのか？」
「販売経費をたくさんかけたら、ダメなマンションなのか？」
「利益をいっぱい計上すると、ダメなマンションなのか？」
答えはすべてＮｏであろう。
上のどれか１つに不安を持ち、それを包み隠そうとする姿勢そのものが、
「ダメなマンションなのではないか…」と購入者に疑問を抱かしているに過ぎない。

見積りをオープンにする、土地を高く買ったらそう開示する、
建物のコストを抑えたのなら、そうわかるように明示する。
その上で、何をどう工夫して、どう提案しているのかというメリットをしっかりと説明する。
そこに納得があれば購入者も信頼が持て、双方ハッピーになれる。
設計・企画のレベルでこのぐらいのことは頭に入れて商品化を検討したいもの。
これこそが他社競合との差別化をはかる筆頭だと思う。
慣習を打破する、勇気ある決断に期待したい。

中古物件を考えてみるとそうもいかない、見積りなどはつくれない。
しかしその代わりに、詳細の修繕履歴、メンテナンス履歴、管理状況などが
今後の価格決定の根拠になる。
これはかなり近い将来、当たり前の時代になることは周知のとおり。

2005．5．9

○「フラット３５は自己調達ローン扱い？」こんな話がチラホラある。
　フラット３５を使うと、ローン解除要件はなく、自己資金で契約をすることになり、
　万が一、フラット３５が審査で通らない場合は、手付金を放棄するか、
　違約金を負担することになるということ。
　私には子供がついたウソのような話にしか聞こえない。

　「住宅金融公庫」と「提携ローン」以外は、個別のローンであり、自己調達扱い？。
　なぜ「住宅金融公庫が証券化するローン」はダメななのであろうか？。
　フラット３５の制度的な欠陥があるのであれば、公庫に進言すべきだし、
　提携銀行のくだらないプレッシャーを受けているのであれば、そう正直に答えましょう。
　こんなレベルで営業していること自体、そもそものユーザーに対して失礼極まりない。
　これを見て、「違う、こういう訳がある」という販売担当の方はメールください。

○この時期、各社の決算報告が新聞紙面をにぎわす。
　企業である以上、浮き沈みはあっていいと思う。
　未来永劫増収増益を続けることが本当に正しいことなのであろうか。
　日本、世界といった限られたマーケットで企業を存続させる以上、
　それ以上に個々の企業に求められているものはあると思う。

　株主がいる株式会社であるからというのもわからなくもないが、
　沈んだ分はいずれ浮く、株主もそれぐらいのリスクはおり込んでいる。
　その次を見据えていれば、何も恐れることではない。
　数字だけを追いかけることに、価値を見出そうとすることはもうやめよう。

2005．5．8

売るがための、買わせるがための、という話が少し多すぎる。
マンションは１次取得者向けといわれていたひと昔前の話であればまだいい。

初めてマイホームを買う人を１次取得者と呼び、家族の成長と共に買ったマイホームを売却して、
少し広めのマンションか戸建を買う人を２次取得者と呼ばれ、
またそのマイホームを売って広めの一戸建を終の棲家として求める人を３次所得者と呼んでいた時代。
バブルの終り頃まではそんなレベル、ホンの１５年ぐらい前の話。
それでもその当時は何とかなっていた。

その時代と今のマンションの違い。
企画も間取りもそう変わりはない、唯一違うのは都心立地が増えたというだけ。
一戸建だけが終の棲家として相応しいとは思わないが、キチンと考えなければならないのは、
今や２次、３次の期待が非常に小さくなってきたということ。
この背景には、これまで経験したことのない雇用形態、人口問題、空き家率など
社会的な構造の変化が大きく影響している。
だからこそ今のマイホーム購入には中長期的な視野は不可欠ということになる。
これは不動産投資でも同じ。今までと、これからという視野をあわせ持つこと、これにつきる。

今の日本では不動産のリスクは明らかに高まっている。
決して消極的、悲観的になることとは思わないし、買うこと自体を否定もしない。
しかし、あまりにもいたずらで、売るがための、買わせるがための、話やコメント、
分析やデータなどが多い気がしてならない。片隅も含めて業界関係者が出しているであろうもの。
こんなタイミングだからこそ、本来のプロとしての意識を高く持つことが必要なのではないだろうか。

○さくら事務所　オキテ　家族を大切にする企画　５月度第２弾
　１stステージ　第１１節　浦和レッズ×ジェフユナイテッド千葉

指定席だったので、少し上から	今日も燃えましたが・・・
今日は３/５０,６４３	アホなアカ家族

2005．5．7

大阪の印南支店長の日記より。
「やっと榎本さんの日記がはじまりました！
　タイトルは「気分はいつもティーアップ」すぐにゴルフ好きってわかりますよね。」
一度話をすると直ぐにわかります。バランス力のあるすばらしい方です。
今度のセミナーで講師もやります。ご参加される方は気軽に声かけてみてください。
ところで、
印南支店長の日記のタイトルはというと・・・・「気分は千秋楽」…ということは・・・」
○○好きかどうかはわかりませんが、どことなく雰囲気はあります。
いつも真剣でマジメな印南支店長もこんどのセミナー講師です。
関西方面の方でご都合つく方は、ぜひお気軽にご参加下さい。

2005．5．6

「勝手な独り言　第２弾　購入権利付賃貸住宅」

分譲マンションの半分を賃貸住宅にする。
しかしそれは購入する権利をつけた賃貸借というかたちで。
つまり、住んでみて気に入れば購入できるという権利付ということ。

期間は上限２年。
賃貸で住んでみて気に入れば６ヶ月後から購入することができるようにする。
そもそもモデルルームでさらりとトークしているような「本当にいい物件」であれば、
歩留まりが悪いはずがない。
設定すべき賃料も周辺に比べれば少し高めにしてもいい、
その損得は購入者の判断にまかせることにする。

購入者にとっては実際に住んでみて、納得してから判断ができる。
これ以上のメリットはない。

売る側にとっても会社の姿勢が評価されるだけではなく、
本当にいいものを、相応の金額で納得して買ってもらえるという、
デベロッパー冥利につきる話。

また、本当に「この物件は自信がある」「いい物件だ」「だから高いんだ」というのであれば、
このぐらいの実証できる取り組みはあってもいい。
意に反して言わなければならないのであれば、早かれ遅かれ上手くはいかない。

「賃貸だけで結局購入にいたらなかった場合のリスクは・・・」なんて思いがち。
しかし、人が引越しをし、相場より高い賃料を払う、
その「エネルギー」と「思い」を考えれば、いい物件であれば歩留まりが悪いわけがない。
もし、賃貸だけで結局購入にいたらない部屋がたくさんでるのであれば、
それは物件としてよくないということ。
デベロッパーとして貴重なサンプルが収集されたことになる。

そんなことも考慮すると、売る側のプロジェクト資金は「本当にいい物件」を
数棟束ねて開発型の証券化スキームにでも落とし込んで引っ張れたりすると理想的。

青田売りをし、完成しても売れ残ってバタバタするぐらいであれば、
このぐらいからの切り口があってもいい。

2005．5．5

最近、不動産投資に関する相談が増えたような気がする。
今の不動産事情を考えると、より慎重になることが懸命。

これからの日本において、不動産投資のみならずマイホームであっても
所有者（オーナー）のオペレーションがものをいう時代になる。
プロの世界では、不動産の証券化の仕組みが確立してから、すでに実践されている。

利回りのいい物件を買って、不動産会社に管理を任せておくだけでは先細りが目に見えている。
その物件の潜在的なポテンシャルを理解して、時代や状況にあわせた対応をしていかなければならない。
たとえば、簡単にいうとワンルームを２ＤＫにかえられるとか、
エントランス周りや、駐車場、自転車置場などニーズにあわせた改良を加えられるとか、
主要設備は所有者が理解と納得を持って、ポイントポイントでしっかりとメンテナンスができること、
場合によっては時代にあわせたバリューアップが容易にできることなどである。

マイホームも全く一緒。
「一戸建」であれば、所有者自信で中長期的な修繕計画を組み、
時代や状況、住まい方やライフスタイルにあわせていろいろと手を加える。
その可能性も費用も購入時から判断をしておかなければならない。
「マンション」も同様で、共用部はしかたないとしても、専有部分については
オペレーション「する」「できる」ことが不可欠。
「一戸建」も「マンション」もその選択肢は購入時にすべてが決まる。

資産価値を気にされる方は少なくない。あえて「資産価値を」と言うのであれば、
人気のある駅や立地などだけでは、未来永劫「運」だけで左右されることになる。
それだけでは資産価値を維持できないことは、既にプロの世界で実証されている。

●コンビニで見つけた「おいなりぱん」

2005．5．4

今月は「勝手な独り言」をボツボツと書くことにした。

「勝手な独り言　第１弾　マイホームは家具付きで売買する」

そもそも、マイホームを売る立場の者は、ただ家を売ることが仕事ではなく、
住まい方を提案するのが本来の仕事。こんなことは営業の研修で教わっている。
住まい方を提案する以上、具体的な生活イメージを個々に持てなければならない。
プラン集の生活家具が何も書かれていない平面図を見ながら、
モデルルームの雰囲気だけで「住まい方の提案です」というのはどうなんだ。

時折、モデルルームで使った家具を値引きのかわりに、そのまま付けて
売ったりするのを目にするが、すべての部屋を家具付きにするというのは考えないのであろうか。

欧米では分譲も賃貸もそこそこの住宅は家具付があたりまえ。
家にはキッチンやトイレやバスがついているように、ベッドとサイドテーブルぐらいは当然のようについてくる。
しかも部屋にマッチしたアンティークな家具だったりすると高い評価を受ける。
そもそもウィークリーマンションのように何でも付いているのではなく、
ベッド、クロゼット内のインナー収納、カップボード、腰高窓下のカウンター収納ぐらいだが、
場合によってはダイニングテーブルやソファなどが付いていることもある。

今や日本の住宅も和室が減ってきた。
ほとんどがフローリングで、カーペットの上に布団を引きたいという人は皆無に近い。
特にマンション、そうであれば家具を付けて住まい方の提案までをするべきだ。
子供の勉強机などは別としても、ベッドは最初からついている。
しかも雰囲気のあるもので、中途半端でも、奇をてらうものでもない、しっかりした作りのもの。
子供部屋だから子供用なんて考えはいらない。
人は成長するのだから、ベッドサイズは大人も子供使える標準サイズ。
主寝室はくっつければダブルベッドで離せばツイン。
子供が小さいうちは川の字で寝る、そんなことも悩むべきことではない。
そうすれば、ベッドも机もまともに置けない北側の小さな小さな子供部屋なんかは
必然と提案できなくなるはずだ。

「手持ちの家具を使いたい」
「家具ぐらい自分の好きなものを買い揃えたい」
そのような人には家具を置く場所の床を補強して取ってしまえばいい、
そもそもの住まい方の提案という目的は達せられている以上、それはそれでいいことだ。

そこに住む人は建物をメンテナンスするのと同時に家具もメンテンンスをする。
住宅と一緒で、いいものは使われて味がでるもの。
日本も環境問題が叫ばれる中、物があふれはじめた時代、
中古への嫌悪感、新品へのこだわりはこれまでの概念で今後は変わってくるはずだ。

「こんなことをすれば、コストアップになり売れるものも売れない」
「日本の住宅事情から現実的ではない」
こんなことは１０数年前に上司から言われた。
でも、今やこんなレベルから打破していかないと、日本の住宅事情は永遠に変わらない。
タレントを起用したＴＶＣＭで集客を狙うのであれば、
アンティーク家具付マンションの方がよっぽど話題性があると思う。

2005．5．3

自分の価値をなにで計るべきか？
昔こんなことを考えていた時期があった。

「自分にあたえられたことやできることを完璧にやる」
そんなことはあたりまえで、自分の価値を計るにあたいしない。
できることを工夫したり、拡大したりすることで満足する人も多いが、
それはただの自己満足だと思っている。

「自分にとってできないことをやる」これが本来の自分の価値を計る指針。
できるようになる、とか、できるようにガンバルなんてことは個々の問題であり、
最終的に時間と質という軸でどのようにできたかが、自分の価値を計るべきめやす。

ただひたすら新しいことをやることに意味があるのではなく、
何に対してもその理由と基準をどこに定めるかということ。

金や地位や資格などが価値だと判断する人も少なくない。
自分はかわいいもので、やっていることは正当化したくなり、
できなかったことには言い訳したくなる。
新しいことをやって、少し上手くいくと人から評価され、そのこと自体に満足する。
自分の価値とは少し違う次元の話なのに、ついつい誤解をする。

これは今のマイホーム購入と一緒。
昔はこの程度でよかった、でも今やそんな時代じゃない。

2005．5．2

昨日に引き続き、新サービスの紹介を少々。

「達人の資金計画（住宅ローン）相談」
ジックリと聞きたいというご要望にお応えして、サービス開始しました。
マイホームは今や簡単に買い換えたり、住み替えたりするのは難しくなってきました。
資金計画も意識すべきところを意識して、中長期的な視野が必要。
ご本人でも今後の検証ができるようになる、
「ファイナンシャルアプローチシート」をお作りしてお渡しします。

内容を簡単に説明しますと、
　○中長期的な支払計画を試算、コンサルティング
　○中長期的な住居費負担の試算、コンサルティング
　○数年先のローン残高から期待賃料を試算、コンサルティング
　○想定賃料から理想借入残高を試算、コンサルティング
これらすべては、お金のためだけではありません。
そのマイホームに満足して、快適に、そして幸福に住むための手段です。
将来に絶対などはありません、でも考えを持つか持たないかの差は
満足度合や快適度合に大きく影響します。

以前の「達人の購入前相談」は「達人の契約事前相談」に名称がかわりました。
資金と物件の相談で、２時間ジックリというメニューも増えました！、こちらからどうぞ。

「達人の資産活用コンサルティング Due Diligence Service」
より専門的になりますが、「売るか」「貸すか」「そのままか」といった
資産としての不動産の価値を客観的な視点から分析してみたいという方には、
なんのバイアスもかからない客観的な第三者の専門家として、調査、ご報告のうえ、
コンサルティングいたします。
このサービスは事前にご面談し、ご意向を伺ったうえでのサービスになりますので、
こちらからお問い合わせください。

上記のサービスもこれまでと同様、金融機関、建設会社、不動産会社などの
ご紹介は一切行いませんので、その旨ご承知おきください。

2005．5．1

やっぱりスタンドは、真っ赤か。
ここのところの不振もあってか、
開始直後からサポーターがとばす、とばす。
結果は久しぶりに、気持ちイイ勝利となった。
いやぁ～爽快、爽快！。

	北海道	東京	大阪	沖縄	全国平均
２００４年３月時	１６．１％	２４．８％	１７．０％	６．７％	１７．２％

2005．5．30

◆制度のねらい◆