2005.06.30

昨日の契約直前のご相談と今日の契約立会い。
どちらも最近トラブルの多い建築条件付一戸建。
売る側からすれば流そうとするところも一つ一つ詰めていく。
これは絶対に欠かすことのできないステップ。
後々トラブルにならないためには、買う側・売る側、双方にとっても
重要なプロセスであり意義のあること。
こちらの質問がちょっと深い話に入ると「まぁ〜信用して任せろ」
みたいな業界魂も時折見え隠れするが、それはこちらがコントロール。
プロと一般の人がどうしても同じ土俵で話をしているとは思えない状況を
専門家としてアシストしていく。
マンションと比べると購入者の意思決定段階ではどうしても情報不足に
なりがちな一戸建。
商談の場では理解し難い不動産慣習や、聞いたことのない専門用語も飛び交う。
でも売る側も買う側も目的は一緒、「いい家をつくる！」ということ。
本日、契約立会したF社、期待してますよ！。

2005.06.27

あるメジャーな不動産ポータルサイトで
世田谷区の新築マンションを検索したら５２件ヒット。「さすが世田谷！」
しかし、１つ１つを見ていくと、なんとそのうちの２４件が既に完成済。
売残り？キャンセル住戸？？、「う〜ん、なるほど世田谷！！」
古いものは２００３年秋の完成になっているぞ。「大丈夫かセタガヤ！！！」

契約事前相談や 資金計画（住宅ローン）相談で、
依頼者の方が「ハッ」とする瞬間を目の当たりにする。
我々が特別な話や謎解きをしているわけではない。
依頼者の方が「ハッ」とした後の言葉は「冷静になりました」。
「冷静になってよく考えてみる」
頭でわかっていても、実際はなかなかムズカシイようです。

2005.06.26

事務所にいるといろいろなセールスの電話がある。
「お忙しいところ失礼します、社長さんいますか？」
今時名指しされずに「はい、社長です」と出る人はいるのだろうか・・・。
それこそ、このような営業電話でどのくらい効果があるのか、う〜ん知りたい。

今や人の購買意欲は「買う、買わない」ではなく「選ぶか、選ばないか」であろう。
マイホームなんかは正にそうで、「何を買うか」ではなく「何を選ぶか」だ。
「選ぶ」についても、それこそ今は幅広い選択が可能となっている。
その選択肢は「どの物件を選ぶか」ではなく、「どんなライフスタイルをおくるのか」とか、
「どんな夢を実現するのか」といったことからの選択肢。
「どの物件を選ぶか」で頭を悩ましている人は、「何を選ぶか」ではなく
「何を買うか」で苦悩しているいるだけ。
そんな時は一歩下がって、客観的に考えてみる。
もっと大きな選択肢が見えてくるはず。

2005.06.24

暑い、いきなり夏かぁ？。
天気予報では、最高気温３１度といっていたが、
マイカーの外気温計は３７度といっている。
壊れそうなぐらいにエアコンがウナリをあげていた。
そんな中、この方が南の島から帰還。
「やっぱり東京は涼しい！！」ですと・・・。

現在所有している土地・建物、現在利用しているマイホーム。
共に手直しをしたり、見直したりするのはその本人。
マイホームなどの不動産は、これからは長く有効に利用されることが不可欠。
短期的な損得勘定だけの時代は終わった。
また、個々の良し悪しだけではなく、周辺や街並みにとっても有効であり、
バランスが取れていることも求められはじめた。これまでの「個」の時代から「和」の時代に。
　「必要性は感じているが、専門家でもないのでよくわからないし、
　面倒だから何もしなくていいや」
　「知り合いの工務店や不動産会社の意見を聞いているだけでは、　
　本当にその選択が正しいかどうかも不安、自分にとってベストな選択をしたい、
　しかしどうしていいかわからない」
そんなお悩みの方にさくら事務所では、こんなサービスをご提供しています。
○現在土地や建物を所有しており、この先いろいろとお考えの方
　　達人の資産活用コンサルティング（Due Diligence Service）
○現在マイホームを所有しており、今後も長く住むのにリフォームをとお考えの方
　　リフォームの達人サービス
なんのバイアスもかからない第三者の専門家にぜひ一度ご相談下さい。

2005.06.23

少し宣伝を。
第５５回さくら事務所１dayスクール　公開コンサルティング
中古一戸建ての見方・買い方
〜あなたの疑問、その場で解決！！〜
７月２３日（土）に開催します。
中古戸建の初のセミナーです、ご都合つく方はぜひいらして下さい。

新刊本出ました。
「住宅購入額入門　いま、何を買わないか」

マイホームを真剣に考える時に読む本。
今検討中の方、そろそろ、そのうち、といった方ぜひ手にとってみて下さい。

2005.06.22

都内某所でムフフのミーティング。
時間の経つのも忘れて延々と・・・気づいたら次の予定の時間。
いやぁ〜シッパイ、シッパイ。

事務所に戻るも早々に引き上げて、髪を切りにいつものところへ。
まだ常連という程でもないが、何とな〜くココチイイ美容室。
結構気に入っている。

家で久しぶりにムスメと夕食。
生活科の授業で植えた「トウモロコシ」が育たないと相談を受ける。
奥さんに聞いた話では、週末に父親がこっそりと肥料をまきに行く家もあるそうだ。
どうなんだろうか？。
「トウモロコシ」は「ナス」や「プチトマト」と違って、
簡単には育たない、だから美味しい！
なんて訳のわからない話でまとめてみた。

2005.06.20

宅建業者の監督行政窓口でミーティング。まぁまぁ有意義でした。
何も特別なことを言ったわけでもないのに、素人とだけで来るのと、
プロが一緒に来ることによる、対応の変わりようは同席者もビックリ。
公共の窓口なんですから、チャントしましょ、チャントね。
これからですよ、期待しています。

夜は宅建受験講師の下見に付き添いで。
来週と再来週は私が講師をします、こちらもチャント、チャント。

これから、あるバンドのプロモーションビデオの撮影に
エキストラで参加してきまぁ〜す。

2005.06.19

「都心のマンション価格はこれから上がる」
いろいろなところで言われている。
確かに原価構成から考えれば上がると言いたくなるのかもしれない。
ただ、それはマーケットを無視した話。
マンション用地の値段が上がっているのは、マンションを建てたい会社が
多すぎるということ。

マーケットは需要と供給で成り立つもの。
高いマンションを造っても売れなければ意味がない。
売れ残ったマンションを値引きして売る、その数が増えれば実質の値が下がっている証。
完成在庫や売残がりなく、次々と売り切る状況が続けば、きっと値段が上がることになるが、
そう実感できる人は少ないはず。

先日あるデベロッパーが今後は完成間際の販売にシフトすると発表した。
理由は「土地価格が上昇局面に入り、高い粗利益率を実現するため」だそうだ。
なるほどなるほど、マンションの価格がこれから上がるのであれば当然のこと。
全部のデベロッパーが販売戦略を変更すべきであろう。

しか〜し、実際は２年も３年も完成が先の物件を慌てて売っている。
行く先々のモデルルームでは、競合物件の悪口を言いたい放題らしい。
最近特にこの傾向が強い。後で売ればもっと高く売れるのにね・・・きっと？？？。

言っていることとやっていることが矛盾だらけ。
業界的には「パイの奪い合い」という言葉を使う。
過去に通ったことのある寂しい時代に突入する予感ありありですから、
お間違いなく。

2005.06.18

「再投資してバリューアップをはかる」と
「メンテナンスをして価値を維持する」
一見混同しがちだが、全く異なるもので、人もモノもすべてにあてはまるという。

「自分自身に投資をして、自分の価値を高めていく」と
「自分自身を手入れをして、今の自分の価値を維持していく」

「古くなった家に再投資をして家の価値を高めていく」と
「古くなった家をメンテナンスして、今の価値を維持していく」

人と家、いずれも再投資すべき余地、素材、ベースがしっかりあること。
それが現在価値を定めている。これはファンドビジネスの中での教え。
人も家も再投資すべき素材かどうかの判断が必要になる。
つまりは人も家も外からでは簡単に見えない素材、ベースの部分が
重要なポイントになってくる。

2005.06.17

不動産投資については、充分な勉強を積み重ねて欲しい。
これから益々厳しい時代に入るであろう。
このタイミングで安易に手を出せるシロモノではないことは断言できる。
巷の情報も中途半端なものも多く、自分なりの研究を積み重ね、哲学を持つ。
専門家ではなく、あくまで自分。

「選ぶ」、「購入する」、「オペレーションする」
この３つに対する自己の判断基準をしっかりと持つべき。
売る立場の人間が頼れる専門家といえる状況ではない。
自己責任とかの言葉で片付けるだけでは抵抗がある。
もっともっと深く踏み込んで、不動産投資という言葉の意味を充分に感じて欲しい。

2005.06.16

「この条件じゃ契約できません」と言われ困っている方からの相談。
この条件とは買換えのことであり、選択肢は２つと売主から提示されていた。
　１．現在住んでいるマンションを直ぐに売り出して売れなければ契約解除
　２．売却は自分で勝手にやることにして、売れなければ手付解除
通常は１の買換特約を利用するケースがほとんど。
しかし、今回の場合は自社の仲介会社に依頼してたった１ヶ月の間で売れないと
ダメだと言っている。依頼者の方もそりゃ無理だし、完成までまだ９ヶ月ぐらいあるから、
安くタタキ売るのであれば手付解除のリスクをとってもジックリと売りたいという道を選んだ。
しかし、事件はここから・・・
契約した日の夜に販売担当者が自宅まで来て、
「この条件では契約できない、１ヶ月で売ることしかダメ」と言ってきかない。
そんなバカな、さっきハンコまで押したのに・・・。
それこそなぜダメなのかの説明もなく、ただダメだと言うらしい。
こりゃ悪質ですよ、購入者の弱みにつけこんだ悪質な手段、手法。
今後の対応次第ではそれこそ会社の存続すら危ぶまれる。
一応、大手と呼ばれる販売会社なのに・・・。（私にとってはまぁ、またかという感もある）
売れ残れば媚びへつらう会社が、少し売れ行きがいいとこの態度。
こんな会社には残念ながら、未来などは感じない。
一番不幸なのは実際の販売担当者でなかろうか。
おバカな上司か会社かしらないが、契約を終えてからこんな話じゃね。
きっと辛い思いをしていることでしょう。
依頼者の方もホトホト疲れている様子、これが夢のマイホームのプロセスなのだろうか。
あ〜あ、悲しい。

2005.06.14

ちょっと恐ろしい計算を。
○坪単価５０万円の土地が前年度▲６％（＝３万円）下落した。
　 このレベルの下落率の土地は郊外で結構多い。
　 下落分を細分化して考えてみる。

仮に５０坪だったら、毎日４１５０円価格が下落するということ。

○新築時４５００万円で購入したマンションが１０年後に３０００万円で売れた。
　 １５００万円減を細分化してみる。

毎日４１６６円、１時間あたり１７３円の下落。
住宅ローンを頑張って返済しながら、刻一刻と下がっていくマイホームに住む。
不動産って恐ろしい。仮に半額の２３００万円ぐらいになってしまったら、どうなる？。
計算するのは恐ろしくてやめた。

だからこそ住む人にとって、ここでいう価値以上の付加価値が得られないと意味がない。
「充分に長く安心して快適に住める」という付加価値を与えてくれる物件が
その人にとってのベストチョイス。
ただ単に資産価値の下がらないマンションを選ぼう！なんて方向に行くと少しおかしくなる。

2005.06.13

７年前に引っ越して来てから未開封だったダンボール箱を開封。
懐かしいお宝たち。

今から２０年以上前にヘンテコな革ジャンに、ジャラジャラつけていたもの。
う〜ん、ナツカシイィィィ。
こんなのもありました、これがわかる人はかなりの玄人（というか同世代）。

いろいろと検索してみたら、この時のパーソナリティーぽん太さんは、
今、この会社をやっているようです。
顔は憶えていないが、声は鮮明に憶えている。
いやぁ〜、ナツカシイィィィ。

2005.06.12

このところ地道に「ひとりチエクラベ」をしている。
知恵を絞るのは嫌いじゃないが、好きでもない。
その後ろにある壮大な理想郷を想像して、ニヤニヤしながら黙々とやっている自分。
苦痛？、惰性や義務でやっていないから、快感！。

今のさくら事務所の立場で創造すべきことは山ほどある。
クリアーなもの、ぼんやり見えているもの、まだ見えていないもの、
すべて形にしてやるぐらいの意気込みはある。
なんて言いながら、行き詰ると日記に逃避・・・。

○知人の不動産トラブルの相談。
　スゴイ原始的というか、基本的なトラブル。
　「不動産会社がやってはいけないこと教科書」の一番最初に出てきそうなもの。
　行政の管轄窓口に出向いて、ことは終わるかと思いきや、
　その管轄窓口の担当者が全くやる気なし。
　そうですか、それならば私も一緒に話を聞きましょう！。
　ジックリとお話しましょうね、ジックリと、大人な話。

2005.06.10

仲介会社の対応の悪さが、ここのところとても気になる。
発する言葉は丁寧なのだが、どうも相手（お客さん）のことを考えているのか、
思っているのか、と聞きたくなる。
個人のパーソナリティーの問題なのかと思いきや、立て続けにそのような担当者と
会ったため業界全体が少し不信に・・・。

これらはズーッと仲介手数料という仕組みの問題だと私は思っている。
成功報酬、出来高という仕組みは、発展途上の業種業態では有効かもしれないが、
成熟し、エンドユーザーの生活に直結するような不動産業界では明らかに
マイナス働いているように思えてならない。
今や変革を迫られている時、仕組みや制度がまだ変わらないのであれば、
当事者が知恵と工夫によって変わる勇気を持つしかない。

2005.06.09

新聞紙上では決算報告が出揃い、株主総会を前にトップ人事の
インタビュー記事が賑わい始めた。
株式会社である以上、利潤追求は株主のためにも当然ではある。
しかし「利潤だ、利益率だ」なんてことばかりを言い続けるトップがいる。
それは、株主、投資家、銀行対策だったりするのであろうが、
新聞紙上である以上、一般人も目にするもの。

ＢtoＢの世界でビジネスしている会社であれば、それも構わない。
しかしＢtoＣの世界でビジネスしている会社のトップが叫ぶことはどうかと思う。
これを見た消費者は単純に引く。

利益率向上のために効率だといい、無駄をはぶくという。
それは消費者にとって何になるのであろうか？。
効率を上げて、無駄をはぶいて、利益率を上げる？。
物の値段を下げるわけでもなく、その会社の株を持たない消費者にとっては
全く意味のないことだ。逆にその無理によるリスクを恐れるようになる。

これは明らかに根底が崩れている、
今やリスクの高いマイホームを扱う不動産会社がこのレベルなのであれば、
さっさと業界からドロップアウトした方が懸命であろう。

2005.06.08

さくら事務所でどんな気持ちで仕事をしているのか。
答えはカンタン、自分に無理せずシンプルにやっているだけ。
さくら事務所に参画するまでの１２年間はひとつの大企業で過ごしてきた。
そこで得たものは大きかった、今の自分にとっても充分に役立っている。
ノウハウとかスキルとかではなくて、仕事の考え方や、生き方の教えとして。

その当時、やりたくないことなのに、一生懸命やっている自分がいたりして、
その自分を時にはナダメ、時には叱咤激励したりして、とんでもない妄想を描き、
それが進むべき道だ、なんて勝手に決め付けていた。
時々垣間見る本心は、ただの「きれいごと」と無理やり言い聞かせて・・・。

その枠を飛び出した時の気持ちは今も忘れない。
奥さんもムスメもいる、住宅ローンもある、でもすべてなんら関係なかった、
自分に無理せずシンプルにやることだけにむかっただけ。
「責任」と天秤にかける話をする仲間もいたが、
それこそ天秤にかけること自体が間違っていると思っていた。
どんな生き方になっても、大事なものは守る。
それを「責任」と呼ぶのではなく、そんな生き方を選ぶというだけ。
これを「勇気」という仲間もいたが、これは「勇気」なんかじゃなく、
「本能」だと答えた。

2005.06.07

丸ごとパック依頼者の不動産調査報告に、ある方とのミーティング、
これで今日一日も終る。
あれや、これや、やろうとしていることを考えるだけでちょっと苦しくなる。
なんとなくゆっくりはしていられないという流れや、
自己満足では終われないという重圧なんかを感じつつ、
なかなか進まないあれやこれやを前に、ついつい日記に逃避する・・・。
さぁ〜やろやろ、やれ！自分。

○ムスメが髪をきったことに気づかなくて怒られた。
　今回、初めてシャンプーもしてもらったらしく、
　「上向いて顔にガーゼをのせてやってもらった」と喜んでいる。
　３度目にして初シャンプー、へなちょこムスメの微笑ましい成長。
　奥さんへ、今度ムスメが髪をきった時は帰る前にメールしてね。

2005.06.06

「購入意思の電話をしてから３日以内に契約をしないと、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　その物件はおさえられません」
と言われてますとのご相談。
建売だからとか、人気があるからなんて関係ないですよ。
通常の流れはこうです。
　　　　物件確認
　　　　「物件を見る、ジックリ検討する。様々な角度から物件について、
　　　　　　　　　　　また、そもそも購入についてもよく検討してみる」
　　　　　　　　　　　　　↓
申込み
　　　　「よし！買うぞと決めたら購入申込みをする、
　　　　　　　　　　　買付証明と購入申込書などの書類を書く」
　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　最終調整
　　　　「融資などの諸条件、見積りの確認、契約日などの調整をする、
　　　　　　　　　　　その上で融資の事前打診や契約書などの確認をする」
　　　　　　　　　　　　　↓
それぞれの条件が整った時点で契約
これが常識的なギリギリの線。
「電話してから３日以内」とか「明日とか明後日」とかなんて売っているものは、
担当者も会社も、それこそ物件もマトモだとは思えなくなる。

○依頼者から頂いたおハガキから、「あじさい」。

そろそろ季節です。

2005.06.05

「この物件はさくら事務所のＯＫが出ていますから・・・」
また出ました！、さくら事務所のＯＫ物件。
最近ちょっと多いんじゃないの。

くれぐれも言っておきますが、さくら事務所がＯＫなんて出すことはありません。
出す意味もないし、万人に対してこの物件はＯＫなんてことはありえない。

苦し紛れの営業トークなのでだろうが、
こんなことを営業トークに使う物件は、そもそもがダメダメという証。
パンフレットを見れば、構造のことはほとんどふれてないし、
平面図も不思議なことばかりが目に付く。

時々、内覧会で出来がいい物件などは遠慮なく「いい出来ですね」と我々は言う。
これは内装の出来がいいというだけで、すべてがいいとかではない。
内覧会では構造などは見ることもできないし、プランや全体計画の判断などは不可能。
最終仕上げのお化粧部分が上手に出来たということだけに過ぎない。
そもそも、依頼があって見た部屋だけよくて、隣の部屋はボロボロだったり、
その逆もよくあること。

内覧会での「いい出来ですね」を「いい物件」に置き換えて
販売している会社もあるようです。
なんでも売り文句にしなければならない時代なのか、こんな現実にぶつかると、
言葉を失いそうになる。

2005.06.04

今日の日経。
「不動産への融資が増加」との記事。
「地価の下げ止まりに伴う・・・」とのコメント・・・う〜ん。

その昔、不良債権処理のデューデリをしていた。
今の不動産ファンドの仕組みが徐々に形になりはじめた時期。
そこで見たものは、不動産をビジネスにするプロの裏世界。

その時点では日本の地価はある程度回復するという目論みは確かにあった。
しかし、それらすべては短期的なめやす、１０年以内ぐらいの超短期。
目論みがはずれることを、ヘッジしようとするプレイヤーもいたが、
その時点で、折り込むことを実際にはできていないものも多かったはず。

実際のプレイヤー達はビジネス的な感覚も超短期的。
その時点での数字的な説得力は確かにあった、というよりも
これまでの日本があまりにも不慣れだったということが正しい言い方かもしれない。
この流れが、ジワジワと膨張してきて今に至っているように思えてならない。
金融のプロの世界から、不動産のプロの世界、そして不動産の素人の世界まで。
これは非常に危険な状況だと感じる。

ここのところ状況は「流れ」ではなく「仕掛け」。
今か今かとドロップアウトしようと考えている輩達の仕掛けである。
歴史を振り返ると、何とも日本的という表現がピッタリとくるのかも知れない。
日本の不動産の本当の実力をはかれる日はまだまだ先になりそうだ。

2005.06.03

「プラズマテレビも１インチ１万円割れ」
今日の日経の１面にありました。
プラズマテレビもインチいくらで価格めやすを設けているとは知らなかった。
不動産の坪単価みたいな価格めやすだこと。

そもそも不動産も坪単価という価格めやすや、その比較に意味はない。
家電とは異なり、不動産は特殊な個別性を持つもの。
不動産の価格根拠はそれに携わるプロがしっかりと提案して、はじめて購入者が決めるべきもの。

安い、高いより、それはどんなものであって、どんな使い方ができるのか、
その不動産を使うことによって、どんなライフスタイルが実現できるのか。
それは押し付けではなく、購入者にとって、街にとって、都市にとって、
どんな役割があるのか、そんなプロの提案があって価値を見定めたいもの。

2005.06.02

「あの物件は○○会社だから、買うべきでない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　お金をドブに捨てるようなものだ」
と言う同業のような人がいるそうです。

あなたは、予言者なのでしょうか？。
そんなことを断言して、責任を持てるのでしょうか？・・・。
きっと責任なんて何も感じていないのでしょう。

充分な経験と知識を持ち合わせ、
本心から購入者向けのコンサルみたいなことをしたいのであれば、
無責任に言い放って終わりなんてことはありえない。

どんな物件でも、「良いところ」も「悪いところ」もある。
「悪いところ」はどのように悪いのか、それでどんなリスクがあるのか、
キチンと説明する責任はあると思う、それがコンサルでしょ。
そんなことも飛び越えて「私が言うことは間違いない」なんてレベルでは、
予言者以下の存在価値しかない。
購入者がその予言で踏みとどまったりするのは自由だが、
実際の○○会社の物件の居住者がそれを聞いたらどう思うのであろうか？。

こんなレベルから、不動産のコンサルとは何ぞやと考えなきゃならないのであれば、
日本の不動産コンサルは絶望的である。

2005.06.01

住宅金融公庫の金利改定。
基準金利が３．０６％前月より０．０１％上がりましたが、実は下がってます。
１１年目以降の段階金利がなくなり、３５年間３．０６％の固定になります。
（基準金利適用以外は３．１６％、特別加算は３．６１％こちらはコメントありません）

段階金利がなくなったことはとても大きいと思う。
最後の公庫のあがき？なんて考えたりもしますが、
４月から保証料もなくなり、申込時の金利が適用される希少な融資。
再申込みが利かないので、まだ今後の動向も気にはなりますが、
１年以内に実行を受けられる物件で、長期固定を望まれているのであれば、
申込みが殺到することでしょう。

フラット３５との同時申込みも可能です。
金利の動向を睨んで、最終的に判断するのがベストチョイスとなりそうです。
もう契約している方も販売担当者とよく相談をしましょう。