2005.8.30
８月もそろそろ終り、なんとも早い時の流れ。
バタバタしていないと寂しいくせに、もう少し落ち着きたいと考えたり。
自己矛盾。
日経ＢＰ社「セーフティージャパン２００５」のコラムが掲載になりました。
第７回
大量供給時代にマンションを買うリスクを把握せよ！
さくら事務所のコンサルタント持ち回りのコラム。
タイトル強めで、今のところ第７回まで掲載中。
ぜひご覧下さい。
2005.8.29
奥さんが体調を崩し、掃除、洗濯、洗い物と主夫をすることに。
想像していた以上に重労働。
ムスメに「これ以上洗濯物を増やすな」とか「食べたもの下げろ」とか
言いたくなる気持ちがよ～く、よ～くわかる。
もう一つはわかったのは家事動線。
これは毎日のことと考えると、てても大事なポイント。
我家の洗面所は２wayなので、まだ助かってはいるが、
キッチン、バルコニーから洗濯機の置いてある場所が遠いと結構大変。
扉の開け閉めすら面倒になるぐらいに。
３人家族でこの状況、４人、５人だったらと考えると恐ろしい。
奥さんって偉大。（感謝！）
夏休みも最後だからと休みを取ったが、
思わぬことで家事に翻弄、楽しみにしていたムスメには
悪いことをしてしまった。
物欲で穴埋めを求めるムスメを横目に、「近々必ず！」と誓う。
2005.8.28
今回の選挙のハジッコで話題にあがる消費税。
まぁいずれ上がるであろうと、国民も既に理解している。
不動産営業トークの「金利上昇」の次は「消費税ＵＰ」。
そもそも土地には消費税がかからないが、建物にはかかる。
マンションの場合はその比率がとても高い。
購入時に消費税がかかり、保有していて固定資産税がかかる。
購入時に「消費財」とみなされていながら、保有して「資産」とみなす建物。
そんな不動産を国民は「資産だ！」と呼んでしまう。
明らかに矛盾している。
平成元年の導入時、５％ＵＰ時と不動産業界では
一時的な「かけこみ需要」が生まれた。しかし、この時はバブル期。
次回ＵＰ時に、同様の「かけこみ需要」は起こるのであろうか？。
中古のマーケットが確立したらきっと起こらないと予想する。
そんなことよりも、消費税をかけさせない、
本当の「資産」としての価値が明らかな建物だけが供給される時代に
なるともっといいのかもしれない。
１００年住宅なんてコピーを付けて売っている住宅なんかは、
そもそも１００年フルに活用できれば、消費税の対象にはしなくてもいい。
環境面だけを考えても充分に価値があると思う。
もし１００年もたなかった時は、その時点で売った企業に遡って
消費税を課税する。それぐらいの思いや覚悟は欲しいかも。
2005.8.27
さくら事務所１dayスクール「中古マンション購入セミナー」
無事に終了。
８月の最後の週末に１００名近くのご参加ありがとうございました。
「中古マンション」というテーマでこれだけの人が
いらして頂いたことに少し感動。
新築偏重の日本もやっとここまで来たかと・・・。
もっと、もっとニーズは深いと思う。
流通の仕組み自体の早期改革が必要とシミジミ感じる。
2005.8.26
確か、23日の火曜日には出張から帰ってきたはずだが・・・。
今日は26日金曜日、この間の２日間の記憶がどうも薄い。
明日は、さくら事務所１dayスクール「中古マンション購入セミナー」です。
これまでの「家、マイホーム」という概念が
少し変わってしまうような予感も・・・。
講師陣もみんな楽しみにしています。
ご参加される方はお楽しみに！。
2005.8.23
札幌から戻りました。
札幌の最高気温は２５度。
到着したころは「おっ！涼しい」と思っていたが、
夕方からは２３度とか２０度とか。
帰るころには「うぅ～寒い」と呟いていた。
帰りの羽田空港でちょっと感動。
空港に着陸するころには、雷とドシャ降りの大雨。
少し遅れはしたが、無事に着陸。
駐機場について降りる際、渡り廊下みたいなゲートを操作していた
空港の地上スタッフが扉の外で「ありがとうございました」と挨拶していた。
よく見ると、ANAのつなぎを着た女性スタッフ。
服はビショビショで、顔についた雨のしずくも拭わずに
満面の笑みで送ってくれた。
なんか、一生懸命さを感じたというより、その姿に感動した。
最近何かと取り沙汰される航空業界だが、こんなスタッフも
たくさんいるのだと思うと、ちょっと嬉しい。
2005.8.20
大好評のさくら事務所Cafe。
来月9月14日(水)は私が担当します。
“Cafe de 加藤” Open
「マンション購入
販売担当者とのGOODコミュニケーション術」
マンション購入までの、プロセスのいろいろを皆さんとお話できればと思います。
ご都合宜しければ、ぜひいらして下さい。
その前に来週末27日(土)に中古マンション購入の１dayスクールもあります。
まだ若干お席に空きがありますので、こちらも宜しければ。
2005.8.19
現在、お気に入りの１枚。
「美ら歌よベスト~沖縄ベスト・ソング・コレクション~」
理由
１．家族旅行で沖縄を堪能できたこと
２．年齢的なものか？、力の抜けた曲調が心に響く
３．隣の席のこの人のワナにかかっている
どうも３の影響が強い気がする。
もともとそれ程人の影響を受けるタイプではなかったが、
どうもこの人の影響は受けやすい。
来年の６月頃に、マグロを持って笑っている自分がいるようでちょっと怖い。
【業務連絡】
再来週３１日（水）夜に野球部の練習があります。
未だ出欠の確認が取れていない方がいますので連絡待ってます。
新入部員も受付中です。お気軽にメール下さい。
2005.8.18
今のメリットを活かせていない人がいる。
今の首都圏の供給過剰がもたらすマンション事情の最大のメリットは、
物件を充分に比較検討できるということ。
ある程度のエリアや物件を比較して、立地特性や建物特性を理解して
自分の「夢」や「中長期的なライフスタイル」にあてはめて考えてみる。
各モデルルームでは、「いかに滞在時間を長くさせるか」
「他のモデルルームに行かないようにするか」とあれやこれやと手を尽くしたり、
「いくつも物件を検討しても買えなくなっちゃいますよ」などのトークに終始する。
これは何十年前から変わらない古典的な仕掛け。
今のメリットは「充分に比較検討ができること」。
ご自身の購入へのポイントを整理して、その上で充分に比較検討することである。
我々のような専門家に相談するのもいいが、ご自身で比較検討した結果、
その中から見えてくるものは大きい。
良い物件、悪い物件を見分けるのではなく、
自分の中でキチンと納得できるか、できないか。
充分な納得があれば、万が一の際にもそんなに深い後悔はない。
ポイントが整理されていないと、数物件を検討しているうちに
迷宮に迷い込んでしまう人もいる。
そんな時はもう一度、研究されるか、一度ご相談にいらして下さい。
2005.8.17
最近増えた完成物件の話。
「完成物件だから現況有姿で引渡しなので内覧会はありません」とか、
「指摘を頂いても直せませんので、定期点検の際に直します」とか、
これはただの売る側の都合で、たった今の面倒を減らすだけのこと。
買う側のことや住む人のことを考えた発想とは思えない。
時には「値引きしたんだから」とか「大幅値引きの承認条件」など
買う側には関係ない話を引き合いに出す。
未完成も完成も、正規価格であろうとなかろうと、新築は新築。
購入者は３５年もの「新築マイホーム購入ローン」を組むんだし。
生活が始まってから、もし大規模な修繕があったら、どんなに大変で、
また、それによって双方がどれだけ困るかは経験で知っているはず。
完成時に完璧なチェックをし、問題あるところは修繕されていればまだいいが、
ザブザブの社内検査をやったぐらいで、自信もって「やっているから」では…。
どうしてもと言うなら、
「できちゃった新築、なんちゃって新築」とでも言って下さい。
価格も相応の設定で。
その際の契約書には引渡しまでに確認できた不具合での
白紙解除条件を付けて下さい。
致命的だったらどうしますか？、売る人も買う人も・・・。
購入者の「夢」の重さを計りにかければ、直ぐにわかるようなことなのだが。
2005.8.16
さくら事務所を取り巻く環境が、もの凄い速さで動いている。
個人の夢や目標といったレベルを超え、社会的な責任すら感じる。
「人と不動産の関係を良くしたい」これは時には、
当たり前のこと、当然のことなのに、何を力んでいるのかと考えたり、
とてつもないことをやろうとしているのではないかと不安に駆られたりもする。
まぁ、でもそんな繰り返しが、わが人生といった視点にかえると
結構楽しかったりもするのだ。
最初はどこまでできるかといった意識もあった。
しかし、今はどこをどうするべきか、どうすればいいんだといった
意識にかわっている。
完璧な道を進もうとは思わない、というよりきっと進めないと思う。
失敗や思考錯誤の繰り返しの中で、生まれてくるものを形にするしかない。
そこで決して失わないことは、自分自身やその思いに対して
自分が絶対に裏切らないということ。
不器用でも格好が悪くてもいい、
そんなこと以上に自分に気持ちよく生きたい、だって人間なんだから。
そういった中から生まれてくるものが、
きっと大きな意味を持つのだと信じている。
2005.8.15
ドイツ連邦自然保護法の一文。
「自然ならびに風景を人間の生存の根拠とし、
保護、育成、発展させることを目的とする」
フランスでは、
都市計画の目的として「自然及び景観の保護」が明記されている。
イタリアでは、
風景計画が上位計画として、都市計画マスタープランに反映されている
アメリカでは、
美観を目的とする都市計画による私権制限が１９５４年に判決で認められて以来、
「美観は公共の福祉」との位置付けができた。
それ以降、美観、眺望による都市計画制限をより広く認めている。
日本はやっと昨年末に景観法が成立したばかり。
日本の都市計画法も建築基準法も、どちらかというとアメリカ型のようだ。
「美観は公共の福祉」、わが国も真剣に考えなければならないと思う。
国民にはわかりにくいので、「美観、景観は国民のための財産」とでもかえて。
本気で乱開発に一定の制限をかけて都市計画から再整備、見直しが必要だと思う。
「観光立国」を目指すのなら、なおさらのこと。
一時的な個々のマイホームの資産性がどうのこうのというよりも、
街全体の資産形成みたいなところに視点を向けていく必要がある。
最初の取っ掛かりは大変かもしれないが、今がチャンスという見方もある。
どうせあと数十年もしたら、家はたくさん余る方向にあるのだから・・・。
2005.8.13
ご招待頂いた、東京湾花火大会。
言葉はいらない・・・。
美しい！。
撮影はイソップ大下。
2005.8.12
世の中は夏休みに突入。
調査に出向いた先の役所も法務局もガ～ラ、ガラ。
手持ちぶさたな職員さんに質問をすると、
いつもより丁寧で細かな回答が返ってくる。
中には必要以上な解説も頂けたりと・・・。
いろんな意味で、余裕があるって素晴らしい！。
●事務系の社員を募集してます。
主には窓口業務やコンサルタントのアシスタント的な仕事ですが、
型にはまった仕事ではありません。
・よりクリエイティブに、持てる能力を充分発揮したい
・不動産という世界に熱いものを感じ、行動したい
・自分自身として誇り高き仕事をしたい
・とは言え仕事はおもしろおかしくやりたい
そんな方のご応募お待ちしています。
2005.8.1１
「１００年 Ｄｒｅａｍ」というマンションチラシがポストに。
お！やるねと思って手にとって良く見ると、
３０ニュートンのコンクリート以外、目につくものはない。
（もう今や当然って感じだが）
「１００年デザイン」と書かれているところには、
「開放的な３方向角地」？「約５０％が角住戸」？
「駐車場にシャッターゲート」？「３住戸に対し１基のエレベーター」？
う～ん、ちょっと違うぞ。
「ＳＩ」でもなければ「外断熱」でもない。
「１００年アメニティー」と書かれているところには、
「樹脂サッシ」や「LOW-Eガラス」など、サッシ性能などの話もなく、
断熱性能なんかも当然ない。
書かれていることは、「ディスポーザー」？？「ガラストップコンロ」？？
「ＴＯＴＯの魔法びん浴槽」？？？。
違う、違うゼンゼン違うぅ。
こんな広告でユーザーは心を動かされてしまうのか。
販売現場ではどんな話をしているのだろうか？
今度モデルルームに行ってみることにする。
一流メーカー、一流ブランドでも、
苦しくなるとこんな販促に走ってしまう。
最近の傾向を顕著に物語っている。
なんとも悲しい・・・。
2005.8.10
東京の地下鉄を調べていたらこんなの発見。
□路線開業の歩み
銀座線 １９２７年 昭和 ２年 （ナ、ナント！）
丸の内線 １９５４年 昭和２９年 （終戦後９年）
日比谷線 １９６１年 昭和３６年 （さくら事務所御用達、今年で築４４年？）
東西線 １９６４年 昭和３９年 （東京オリンピック！）
千代田線 １９６９年 昭和４４年 （私、３才！）
有楽町線 １９７４年 昭和４９年 （長嶋茂雄引退「巨人軍は永久に不滅です」）
半蔵門線 １９７８年 昭和５３年 （成田空港が開港してキャンディーズが解散）
南北線 １９９１年 平成 ３年 （バブル末期）
何気なく利用している地下鉄だが、今後は偉大なる歴史に感謝。
●イソップ大下のブログ始まりました！。
大下達哉の、これでいいのか日本の住まい
http://ohshita.cocolog-nifty.com/(新しいウィンドウで開きます)
コムズカシイとこもありますが、建物に関する熱い思いは事務所No１。
ジックリとお付き合い下さい。
2005.8.9
最近、資産活用コンサルティングのご相談が増えました。
建物のある不動産を資産としての活用方法は、
① 売る
② そのまま貸す
③ 建物を建てて貸す
④ 更地で運用する（借地、駐車場など）
⑤ 何もしない
この５つです。
不動産会社に相談したら、①を薦められ、
リフォーム会社に相談したら②を薦められ、
建設会社に相談したら③を薦められる。
その所有者本人の目的や計画によってベストな選択はあります。
しかし、選択する上で気にかけたい点は２つ。
① その不動産に対する「思い」と「コダワリ」
② 周辺の街並みと景観とのバランス
所有者の方の中には、
「ボロボロの建物をいつまでも何もせずに放置しておくことは近隣にも迷惑」
といった意識から、業者に薦められるがままに
スクラップ＆ビルドを選択する人もいる。
「思い」や「コダワリ」を捨てて・・・。
この「思い」や「コダワリ」はそう簡単に捨てて欲しくない。
どうしても捨てるのであれば、損得だけではなく充分に納得した上で捨てて欲しい。
そんな思いから、すべての可能性を検証するのが資産活用コンサルティングです。
2005.8.8
家を新築するのにハウスメーカー２社で検討中の方の契約事前相談。
相談内容は、各メーカーの担当者が自社の主張ばかりで、
そこに住む自分達にとっての本当に良い提案なのかが判断つかないこと。
通常は平面図や立面図、場合によってはCGを使って３次元での提案もあるが、
しっかりと考えて作られた間取りと、そうでない間取りは見て直ぐにわかる、
購入者も何となく気づいてしまうもの。
〇 その土地条件や街並みへの配慮
〇 中長期的な住まい方への提案
基本的にはこの２つ。
この２つをしっかりと考えた上でプランを作成し、
キッチリと説明提案できることがベストであろう。
あれはイイとかこれはダメとか、これなら大丈夫、大丈夫じゃない
なんて説明だけでは何も先には進めない。
●最近、目に飛び込んでくる画像。
何だがイイ。
2005.8.7
医療業界で最近話題になっている「インフォームドコンセント」。
日本では「説明と同意」と訳されているが、これは都合良く訳された日本語らしく、
本来の正確な意味は「情報公開と自己決定」だそうだ。
「インフォームド」とは、インフォメーションのインフォームドであり「情報公開」。
医師がその患者の必要とする、あるいは知りたがるすべての情報を公開すること。
「コンセント」とは、「同意」であり、医者の勧めることを聞いて、
「はい、わかりました。そうします」というのではなく、
「医者から与えられたたくさんの情報の中から、自分の都合良い選択をして決定する」
ことがそもそもの欧米のインフォームドコンセント。
これは日本の不動産購入の現場においてもは必要だと感じる。
医者は「大丈夫だ、手術をすれば必ず成功し元気になれる」とは断言しない。
当然、リスクやマイナスな可能性も充分に説明した上で医療方法を患者に選ばせている。
しかし不動産購入現場では中途半端な断言らしきコメントが飛び交っているのが実情。
医療の現場とは少し捉え方は違うが、不動産も充分な理解を持たずに購入することが
非常に危険な時代に入っていることは今後の情勢を考えれば明らか。
売主側は医者と同じで購入者が必要とする、あるいは知りたがっているすべての情報を公開し、冷静な自己決定を導く仕組みであって欲しいと願う。
医者、弁護士、不動産会社、この３者にはこれぐらいの意識があっていいと思う。
日本全体がより豊かになるためにも。
2005.8.6
少し早めの夏休みを終え、６日ぶりに事務所へ。
う～ん、なんだかここは落ち着く。
我が家は私が休みとなると朝から晩まで予定がビッシリ組まれる。
今回の旅行もご多分にもれず、ほぼ始発並で空港に向かい、
最終近くの飛行機で帰ってくる予定。
しかし、帰りに予定していた飛行機が出発直前に機体トラブル発生！。
欠航もやむなしといったアナウンスが流れる。
俺たちどうなる？。
もう一泊、泊まるか、次の便のキャンセル待ちで帰るかの選択を迫られる。
奥さんとムスメは疲れきっていて、もう一泊を期待しているようだが、
私にはもう一泊なんて選択肢は当然ない。
預けた荷物を抱えたまま、奥さんとムスメを引きずり次の便でなんとか帰還。
羽田に着いたのは２４時ちょっと前。
未だ放心状態の奥さんとムスメを連れて、どうやって帰ろうかと
真剣に悩んでしまった。
遠方への旅行はある程度余裕があってしかるべき。（教訓）
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