さくら事務所：加藤正昭の「奥の太道」

2005.9.27

イタズラに不動産のコンサルティングをする気はない。マイホームの購入はその人の主観を重んじるべきものであり、人に決めてもらうものではない。我々はそのための補助的な役割だと考えている　〇　購入者自身の情報格差を埋める　〇　プラスもマイナスも理解して決断する　〇　愛着を持って長く快適に住めるかどうかを考えてみる　〇　将来万が一のことが起きても深い後悔をしないようにする　〇　マイホーム選びは明るく楽しくやるこんなスタンスなので、あれがいいこれがいいなどの予言者マガイのことはしない。

2005.9.26

「わが社は１０年保証ですから、ご安心下さい」これを営業トークにする不動産会社が増えている。しかし１０年保証の内容は品確法に定められる「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」のこと。これは法律で定められた義務だから、特別な話でもなんでもない！。瑕疵担保責任の範疇です、新築であればすべてがそうです。
義務です、義務！。また、「第三者の住宅保証機構を使っているから安心です」これは我々が倒産しても大丈夫ですということだけの意味であり、保証の対象、内容は法律で定められる義務の範囲で、購入者にとっては大きな安心ではない。ユーザーのために、本当に胸を張って１０年保証を掲げるのであれば、２年の保証しかしていない「仕上げの剥離、建具の変形、浴室・洗面・トイレの水漏れ、設備機器の不良等、すべてを１０年間保証すること」これぞ正に１０年保証だ。そんな会社はまだない。アフターサービスと瑕疵担保責任を混同している会社が多いが、アフターサービスはその会社のサービスであり期間は自由。瑕疵担保責任は２年以上（以上だ！以上！）の定めをする、これがルール。瑕疵担保責任を２年に定めても、アフターサービスの項目すべてを１０年にするのも自由。アフターサービスは１～２年としても、瑕疵担保責任を１０年にするのも自由。いずれの会社もこれまで見たことがない。本当の意味で、ユーザーのために１０年保証をする会社などは存在しないのだ。１０年保証を全面に打ち出す会社は、それ以外に訴えるものがないのか、いたずらに顧客を誘引しようとしているだけ、お間違いなく。

2005.9.25

買いたいという欲望を無理におさえることはない。華やかな広告やモデルルームなどを見てしまうと、そう思っても無理もない。金利も低く、買いやすい時期とは誰しも感じる。しかし、その上で「買うべき理由を整理してみること」が必要。今買える人はいつでも買える人でもある。今後の情勢やマーケットを分析しても、もっと買いやすくしかならないから。「そのうち、いつかは・・・」「いずれは買おうと考えていた・・・」という人にとって、今なのかどうかの充分な検証は必要である。都心部では山のように供給され、山のように売られているマンション。今、買いやすい分、将来、売ったり貸したりするリスクは背負わなければならない。これは市場原理というもの。相談でも未だに「資産価値」についての質問は多い。しかし、その結論は今のこの状況下においては答えなどはない。一般的には「高く売れる＝資産価値が高い」であろうが、そもそも個別性の高い相対取引である不動産に「資産価値」という概念は成立するのであろうか。今や将来の「資産価値」ではなく、住宅としての「利用価値」、人が住む家として「そこで暮らす快適の追求」を検討する以外には道はない。これは「建物であり」「立地であり」「商品企画であり」「売れ行きであり」「今後の管理」でもある。そこに「満足度をかけ合わせた答えが」個人のバランスシートに載せるべき、本当の意味での「所有不動産の価値」であろう。

2005.9.24

絶対に負けられない戦いが、そこに。。。　雨の中、大声援もムナシク引き分けに終わる。ガッカリ。

2005.9.23

最近のモデルルームで、購入を検討している人が、「さくら事務所に調査をお願いしようと思っている」というと、「さくら事務所さんには皆さん内覧会だけお願いしていますよ」というトークが最近チラホラ聞かれるようだ。何度も言ってますが、いいんですよ我々の存在なんて。売る側で、キチンと良いところも悪いところも説明していて、そのマンションの特性を充分に説明をした上で、売られているのであれば。また、いろいろな将来のリスクや覚悟なども、しっかりと説明されていれば。それこそ、買うべき理由のない人には「あなたには売らない」といって、無理をしてまで買おうとしている人には「無理をしてまで買うべきではない」としっかりと対応していれば本当に。。。「契約前に物件を調査されてやめられたら困る」それこそ「調査されたら買わなくなる」そんな物件を売っている仕事ならやめちゃいましょうよ、そもそも自体が間違っていると思う。契約後の内覧時ではどうしようもないことは、たくさんあります。欠陥かどうかといった話ではなく、購入する上で、買うと決断する上で大事なことは、その物件の特性を理解し、プラスもマイナスも受け入れるということ。これはそのマンションに快適に暮らすための手段でもあり秘訣でもあります。契約前、決断前ですのでお間違いなく。

2005.9.21

マンションの売れ行きが好調という雰囲気づくりがある。実態は売っている本人しかわからない。売れ行きが良い物件であっても頻繁に広告を入れたり、モデルルームに来場者するだけでプレゼントがあったりと、営業の常識から言えば不思議な現象が起きているのも事実。本当に売れ行きが良い物件は無駄な経費は使わない、これは鉄則。マンションの場合売れるタイミングは、売り出しから数ヶ月と完成間際。売り出しから数ヶ月したら余程の予定戸数を下回らない限り、完売ということにして販売を休止し、完成間際にキャンセル住戸という名称で売りに出す、これも鉄則だったりする。購入者にとっては一生の買物なのに、こんな販売戦略が許される業界でもある。買ったマンションに売れ残りが多くある物件は大きなリスクとなる今の時代。　売買契約時に契約済戸数について、虚偽の説明をした場合は　白紙解除できるものとする。これぐらいのルールづくりは必要である。

2005.9.20

投資物件は１０年後を真剣に考えるべき。昨今の不動産投資の雲行きは怪しい。供給過剰、投資過熱、人口減少局面、金利上昇局面。数々の不確定要素がいたる所であげられている。投資効率は利回りで見る。「この低金利であれば、どんな物件も上手くいく」と物件を買いあさっていたプロである友人も、しかるべき報酬を得て先日手を引いた。１０年は大丈夫と豪語していたのに、たった４年で身を引いた。「これからはマイナスだけ・・・」と言い残して。すべての物件で否定的になることはないが、プロの世界でも、大半の物件はアレンジやオペレーションだけでは乗り越えられないと感じ始めているようだ。今の情勢下では、最初の数年は上手くいって当たり前。しかし、ここ数年の分譲、賃貸共に供給量は異常だ。この先に創造される中古マーケットには不安の影しか見えて来ない。たった今から考えると問題は１０年後。場所にもよるが築１０年を超える物件にどれだけの評価が下されるのかは真剣に考えるべき。そこに価値を見出せる物件は、投資として成功と呼ぶのかもしれない。ただ現に投資をしている投資家達のためにも、違う意味でバブルの時のような総量規制があっていいとすら感じる。

2005.9.19

工業地域に乱立するマンション現場。こんな看板を見かけると、いったい誰が幸せになったのでろうかと考えてしまう。用途地域、都市計画の存在自体を疑問に感じざるを得ない。　１．実態を失っている工業地域　２．実態を失っていない工業地域　３．資本の論理で一部崩壊した工業地域マンションを建てるべき場所は「１」だけではないか。資本の論理で一部崩壊した工業地域に容赦なく乱立をするマンション。都市計画や行政の規制では、資本論理に立ち向かうことはできない。供給サイドに求めるのも限界を感じる。本当の意味でこれに立ち向かうのは、マイホームに幸せを望むユーザーだけ。物件を見極める。単なる物件だけではない、価格、駅距離、都心距離でもなく、生涯住むであろう街という本当の価値を見極める必要があると感じる。

2005.9.17

依頼者の方と建築現場見学会へ。結構、楽しみにしていたイベント。デベロッパーもゼネコンも丁寧な対応、式次第だんかあったりと。。。現場に入るとヨソヨソシイ司会者と責任者の挨拶などがあり、終始かしこまりモード。なんだこの雰囲気は？。カメラ片手に見守る人々を前に話をしている人の姿は、子供の入学式の校長先生を思い出させる。ナンダカなぁ～、「皆様のためにいいマンションつくってます！」ぐらいの意気込みというか場の雰囲気づくりは欲しい。「失礼があっては・・・」なんてクダラナイ気をまわしているのかもしれないが、こんなんじゃ逆に不安になりますよホント。売る側、造る側、買う側、マイホームにおいては顔が見えている以上、すべて対等です。「夢を形にする人達に、夢を託す」こんな気持ちがあれば双方にあれば、もっと雰囲気は違ってくるはず。「夢を託す」側ははじめてのことで、戸惑うのはわからなくもない。これは「夢を形にする人達」の重要な役目ではないだろうか。

2005.9.16

奥さんが首を痛め、ムスメが風邪を引き、二人が少しよくなったら今度は自分・・・。季節の変わりめ、こんなことも「生きているという証」と言い聞かせてみる。最近、いろいろな思いに脳ミソを揺さぶられる。一気にチャレンジする術もあるが、まぁもうちょっとね。やりたいというよるやるという思い、時々初心に戻って考える。 ○人やモノには感謝する、いるからできるしあるからできると。 ○苦しいと感じるのは精神的に良くないが、それは外的要因ではない。 ○「夢」を失うと人は弱気になるが、本当に「夢」を失う人などいない。 ○人生の楽しみ方に王道はなく、自分の中で開花させるもの。どこかで聞いた言葉を並べて、一喝！。

2005.9.15

「マンションは共同住宅である」という充分な認識を持たずに購入している人も少なくない。共同住宅である以上、上にも横にも自分と同じく生活をしている家族がいる。「音」や「臭気」などは少なからずするもの、人が生活をしているのだから当然のこと。しかしながら、その「音」や「臭気」のトラブルは未だ後を絶たない。住宅金融公庫のアンケート結果では、未だ５０％近くの人が不満を持っている。そんな多くの人がマナーや常識を破って生活しているのかというと実はそうでもない。自分にとってはマナーや常識の範囲内であっても、隣人にとってはそうでなかったり、個々の認識は異なるものだが、この根底はマンションという認識の違いにあると思う。マンションをつくる側の人はこう言う、「感じ方には個人差がありますから・・・」と。しかしそれは言い逃れ、販売のレベルでそういった心配がないと明らかに誤認させている。隣人とのトラブルを回避するために最大の配慮をしているといえる物件は非常に少ない。その上、マンションに向いている人、向いていない人、みさかえなく売ってしまう。華やかなモデルルームで、夢を膨らせ、現実を置き去りにして。。。マンションという言葉自体もどうかと思う。「マンション」のそもそもの語源は「大邸宅」という意味。日本で使われている「マンション」とは意味が大きく異なる。「〇〇マンション」確かに言いやすいし、聞こえもいい。この「マンションだから」といったイメージも、夢を膨らませ、現実を置き去りにしている１つの要素かもしれない。「共同住宅としての認識を持つ」管理への意識が高まりつつある今、今後のためにも、もう一度この認識を明確にしておく必要があるのではないか。豪華なモデルルーム、カタカナ名称など、「夢のマイホーム」というぐらいだから多少は仕方ないが、売る側の責任として購入者全員にしっかりと認識させることも使命であろう。例えば、根本的に変えてみるのも1つの手。　物件名称には必ず「〇〇共同住宅」と付けなければいけないと　法改正してみる　「The〇〇タワー共同住宅」　「〇〇レジデンス共同住宅」　「東京〇〇共同住宅」　　　など購買意欲は落ちるかもしれないが、その物件でコミュニティーを形成し、快適に暮らしたいと願う居住者、ユーザーにとっては良いことであるはず。

2005.9.14

今日はさくら事務所カフェ第６回目講師を担当。セミナーでお話をするより、少人数で身近に感じられる分、皆様の反応が良くわかるので私も安心してお話できました。セミナーでも公開コンサルティングをやるようになりましたが、少人数だとズイブン違いますね。急な取材で記者の方がみえたり、インタビューをさせて頂いたりと、ご参加頂いた方にはバタバタと失礼しました。また近々やります！。〇世の中の仕組みはだいぶ変わってきたと思っていたが、　未だにこんなことが起きている。　騙すのをどうのこうのというより、騙されるのもどうかと思う。
　これも今の悪しき傾向の１つ。

2005.9.13

最近いろいろな方面で「ムフフ」な話が多い。「人と不動産の関係を良くする」ためにできること、そうであれば何でもやる。このスタンス、軸足はピクリとも動かない。近道か遠回りかはあまり意識しない、やりたいと思えることをやる。そんなカンジ。確実に動いていることを実感できる。う～ん、楽しい。

2005.9.11

皆様にお伝えしているのですが、我々は「単なる不安を払拭するためにとか」「間違いない買い物をするために」といったそこに特化したスタンスではありません。購入者ご自身が、「マイホーム探しを楽しめるように」「住まいづくりを嬉しく感じれられるように」といったスタンスの方がどちらかというと強いんです。人生に何度もない買い物ですし、本来マイホーム探しは楽しくなければならないと感じているのですが、どうもそうでない方が多いように思えます。それは「漠然とした不安」からくるものであると実感しています。専門家として、その「漠然とした不安」を「単なる払拭」をするのではなく、「安心」もしくは「納得」に変えて、「いかに楽しむのか」を追い求めています。だからこそ、調査会社ではなくコンサルタント会社なんです。調査するだけなら業界に精通していれば簡単なこと。住まいづくりには「安心」や「納得」といったこの部分が足りないと昔から感じていました。正直に言って客観的に調査してマイナス要素のない物件などはありません。そのマイナスが、その人にとってどう感じられるのか、どの程度の重さになるのか、そこをいろいろなお話の中から考え方をアドバイスしています。不動産調査や丸ごとパックの調査報告には約３～４時間ぐらいかかります。これまでなんとか２時間程度で終わらないかと試行錯誤しましたが、やっぱり無理なんです。こちらから一方的にお話をさせて頂くのであればその程度かもしれませんが、それでは我々のスタンスとして全く意味がないのです。ましてや郵送などで報告書をお送りして終わることはありません。イタズラに不安を払拭するだけでは、結果的にそのマイホームの満足度は低いと考えています。

2005.9.10

建築工事で絶対に避けねばならないこと、それは「無理をすること」。建築に携わる人間であれば誰しもが理解しているはず。「無理をすること」を導く根源は、建設会社であったり、行政であったり、金融機関であったり、はたまた施主でもあったりすることも。いずれにせよ各方面で損得が絡むことが原因でもあるのだが。しかし、それは個々の問題だけではなく社会環境、地球環境からも無理から生まれたマイナスには大きなダメージがある。マイナスが起きなければそれはそれでいいが、起きてしまうと誰も幸せになれなくなる。個々のマイホームであっても社会的には資本。無理によってできるマイナスは顕在化しようが潜在化してようがつくりたくはない。「建築工事で無理はしない」これは呪文のように唱えていい合言葉である。

2005.9.9

契約立会いで板橋区へ。依頼者のＡ様とは丸２年ぐらいの長いお付合いです。販売担当者曰く「初めてＡ様とお会いした際に普通のお客さんとは違うので、　ちょっとこのままではマズイと感じました」いいじゃないですか、ユーザーの意識を敏感に感じ取る、それこそ営業の鋭い感性というもの。せっかく縁あって不動産業にいるのだから、もっともっと営業の極みを味わいましょうよ。何百もあるマンションですが、購入者と物件は１と１です。その部分を失わなければ営業マンとしての、美しく素晴らしい自分が磨き上げられます。そうは言っても企業論理で上手くいかないこともあるでしょう。そんなことには屈しない、強い自分を持って、それこそ自分のために自分を磨く、そんな仕事って本当にカッコイイと思う。頑張れ！

2005.9.8

社員（一般事務）を募集しています。主には受付等業務・事務・コンサルタントのアシストなどになります。我々の体制、体質？からも、どちらかと言うと組織の中でしっかり仕事をしたいというよりも、やりたいことをキッチリと楽しくやりたいという方が向いていると思います。基礎的な部分としてこんな感じの方お待ちしています。　〇　日本の人と不動産の関係を、自分の手でよりよくしたいと考えている　〇　熱いハートがあること　〇　さくら事務所の理念に賛同していただけること良いご縁を。こちらから

2005.9.7

今回の台風１４号による被害について〇住宅金融公庫が今回の台風１４号と豪雨による災害住宅融資を実施しています。　詳細はこちらで確認してみて下さい。〇また、公庫融資を利用していて公庫の特約火災保険を契約されている方で、　床上浸水以上の損害を被った方はこちらで確認できます。

2005.9.5

さくら事務所に契約前の調査を依頼をするタイミングはわからないというご相談が多いので少々解説を。ご依頼頂くタイミングはお申込み後から契約までの間がベストです。新築の場合は正式に申込みをしてからでないと、契約書、重要事項説明書、管理規約、長期修繕計画といった書類を受領できなかったもしますので、正式に申し込みをした後、契約の日までを１週間から１０日ぐらいお取り頂き、その間で調査報告致します。中古の場合は事前の交渉などを済ませて、買付証明や購入申込書などを出された後で構いません。新築同様に契約までの期間を１週間から１０日ぐらいお取り頂ければ大丈夫です。いずれもご依頼の混雑状況にもよりますので事前にご相談頂けれればと思います。実際の販売の現場では、申込み後３日や５日程度で契約日を設定することも多いですが、これに対するルールや法律などはありません。すべては当事者同士で協議して決めるべきことです。マンションの場合、ご自身としても契約書類に目を通すだけでも大変ですし、もう一度クールダウンして購入すること自体を見つめ直す必要もあります。購入者としてゆったりと期間を取るように主張しましょう。一方で、一度申込みをしてしまうと後戻りできないのでは？と考える人も多いかもしれません。それは大丈夫です。契約までは原則的に購入者はノーリスクです。申込金を支払っていても、契約金を事前に振り込んでも一緒です、原則的にノーリスクです。申込時に数万円を支払っていたとしても、契約の数日前に銀行振込で振り込んだとしても、契約日に契約にならず、その後やめることになったら支払った申込金や振り込んだ契約金は返してもらえます。こんなお話も含めて、次回のカフェで契約までの流れをお話します。

2005.9.4

「日本人は考えることを止めてしまう人種だ」とあるコメンテーターの言葉。過去の歴史からいずれも主体性のなさに現れているとのこと。国も企業も個人もそんな人が多いと感じる。アジア諸国の中では経済的には豊かに見える国だが、精神的にも本当に豊かと感じている人は少ないのでは・・・。クダラナイ保身のためだけに考えて行動している奴がたくさんいる。しかし、これまでは仕方ないところもある、組織も教育もそうであったから。しかしこれからは違う、本気で考えて、本気で行動する。これこそが本当に必要であろう。今日という日も歴史に残るんだから。

2005.9.3

「よ～し、引越しをしよう」と思いたって、「借りるなら、マンションを買ってしまおう」と考える人も少なくない。モデルルームに行って月々の返済を聞いたら「１０万円そこそこだから・・・」と。ただこの１０万円そこそこはあくまで３５年返済の今の超低金利で試算したもの。３５年間そこで住める人にとっては問題ないが、当面１０年程度のライフスタイルにあわせてマンションを買おうという程度の購入動機であれば１０年返済で考えるのがセオリーですよ・・・。４０００万円を金利１％、３５年返済で「月々１１万円」だが、４０００万円を金利１％、１０年返済としたら「月々３５万円」ということ。だからこそ、そのマンションに３５年以上のライフスタイルが描けなければ意味がない。「そうなったら１０年後に売ればいい」そう考える。しかし、１０年後の借入残高は３０００万円。日本の事情や今のこの供給状況から将来の中古市場を楽観視できる要素はない。マトモな業界人はそう感じている。人口は減る、新築供給は止まらない、中古市場に物件があふれる。そうはいっても人口がゼロになるわけでもないので、需要自体はあるはず。しかし、非常に弱いもの。そんな時代が来ると、選ばれる一部の物件と選ばれない多数の物件が顕在化する。だからこそ今どんなマンションを選ぶべきか・・・自ずと決まってくる。

2005.9.2

あるマンション管理会社が、外部の公認会計士と提携をして今後マンションの組合会計業務の監査を実施するという記事を見た。個別の管理組合ベースでの外部監査は行われてきたが、管理会社のすべてのマンションについて外部監査を導入するのは業界初らしい。大規模マンションも増え、年間何千万、何億ものお金が動くこれは当然の流れ。これまで行なってこなかったことの方がおかしいぐらい。管理費や修繕費のお金については、個々のマンションだけの問題ではなく、周辺の地域や街にも影響する話。周辺住民が渋々了承してできたマンションなのに、３０年も経たないうちに朽ちてしまっては、周辺住民にはたまらない。できてしまったマンションは、今後何十年も創造される街並み景観においての財産でもある。何度も言っているが、「個人の資産であり、街の財産であり、都市のインフラ」であるマンション。管理については今後もより真剣に考えなければならない。今回の記事の終わりに、「新築マンションの販売の際にはＰＲにもなる」と結ばれている。所詮その程度なのかと・・・ツマラナイ。本気で管理をＰＲするのであれば、グループ子会社に任せずに新築時から適正なコンペをして管理会社を決めるぐらいのことはしないと、ユーザーには響かないぞ。

2005.9.1

資産活用コンサルティングで築３０年ぐらいの物件調査。確かに見た目は古ぼけているが、分析すればするほど、不動産として再生させる「やり方」も「可能性」もドンドン拡がる。

この物件を見た不動産会社の人や建設会社の人は、
きっと「売るか、建替えるか」といった判断しかしないだろう。ただ、売りたいから、建てたいからというだけで言っているのではなく、業界の常識というか、定説といった感覚だけで、そう口にしてしまうことも多分にあるではなかろうか。これまでは、「築年数」と「見た目」、それだけで建物の価値のすべてが決められてきた。その建物の持つポテンシャルの分析ということには、重きは置かれてきてはいない。ただ、これからは違う。本当の意味での、建物のポテンシャルがその不動産の価値を決めることになる。「売ること」も「建替えること」もそれは所有者の自由であり、いろいろなことを勘案して判断することが必要ではあるが、たった２つの選択肢しかあたえられないということは非常に残念なことである。