 |
河西茂行の「とんち建物日記」
建築知識は大阪支店でトップクラス！ そして、交渉力も抜群。（スキンヘッドが怖く見えるみたいで） 本当は、癒し系のやさしいコンサルタント。 １９６３．３．４生まれ Ｏ型 うお座
|
|
河西茂行の「とんち建物日記」
建築知識は大阪支店でトップクラス！ そして、交渉力も抜群。（スキンヘッドが怖く見えるみたいで） 本当は、癒し系のやさしいコンサルタント。 １９６３．３．４生まれ Ｏ型 うお座
|
| HOME → 所員の不定期日記 → 河西茂行の「とんち建物日記」 |
来年小学生になる娘が「自分の部屋が欲しい〜。」
といったのがきっかけで、我が家も引っ越すことになりました。
最初は、現在のマンションでリフォームを考えてみましたが、
姉と弟二人という共存が難しい姉弟構成の上、全員体格が大きいので、
どうしてもギューギュー詰めになり断念。
同じマンションの広い住戸に移ろうにも、数が限られるため空きが出そうになく
すでにトイレの争奪戦が始まっていましたが、トイレ２つの住戸はなし。
上下または隣接の住戸が空いたら買って一つに繋ぐ、という荒技も浮かびましたが
共用部分の変更のため総会で３／４以上の賛成が必要なのは、リスクが超大。
結局、マンション生活をあきらめ、戸建てを同一校区内で探すことに…。
就学前とはいえ、保育所に６年通っていると近所に交友関係ができていて
これは家探しの大きな制約です。
修正困難なものから押さえていく原則から、立地条件に的を絞り
建物は悪いところがあれば後で直すと割り切らねばなりません。
たまたま、毎日子供達を連れて送り迎えする途中の家が売りに出て、
築18年の中古でしたが、南側が公園と好条件のため、購入決定。
リフォームして入居することになりました。
娘(Ｂ型)は当然大喜び、下の二人(Ｂ型×２)も訳が分かっていないけど大喜び。
妻(Ｂ型)も買い物や送り迎えなどのフットワークがよくなるので大喜び。
ただ一人だけ、耐震性、防音性、断熱性の低下対策でブルーな人(Ｏ型)が……。
今回の戸建て内覧会も第三者立ち会いに後ろ向きで、いくつか注文がでました。
「汚れると困るので、手袋をはめて下さい」
→（いつもやってます。）
「疑問点、不良点は購入者を通じてお伝え頂きたい」
→（黙って不具合箇所を指さすのはいいのか？）
まあ事実に勝るものはないので、とにかくチェック、チェック。
建物の精度は良好で、全体によい出来。
しかし外壁を見ると窓の上の付け庇に防水シーリングのない箇所が…。
「う〜ん、これを見落とすかぁ？」
前半戦を終わったくらいで、施工会社は次があるからと退席。
全般には悪くなかったので、それほど心配せずに後半戦へ。
２階へ上がってバルコニーに出る。
足下を見ると色が僅かにちがうところが「？…」。
指で触れると表面が動く「！」。
強くひっかくと見えないはずのＦＲＰが見え、さらに防水の要たるＦＲＰにも穴。
階下への漏水につながる重大な不具合を、明らかに隠したものといえました。
補修自体は十分に可能なものでしたが、
依頼者の施工会社への信頼は大きく損なわれました。
仮に元請け施工会社がやったのでないにしても、見抜けなかった落ち度は重大です。
依頼者だけでなく、きっちりと作ってきた他の人達をも裏切った形になります
何のために、誰のためにチェックをするのか、検査をするのか。
それを理解していないから、第三者立ち会いへの拒否や非協力となるのだと
思います。
あやうく自分達が欠陥住宅を生み出すところを救ってくれたのは、
粘り強く第三者立ち会いを実現させた依頼者だと気づいて欲しいものです。
今日は戸建ての立会い。といっても実は内覧会ではないんです。
売主に内覧会での第三者立会を拒否されて、依頼者がやむを得ず引き渡し後に
立ち会いチェックを行うことになったものです。
とーぜん依頼者は何か隠されているのではないかと不安でいっぱい…。
河西もついつい、いつも以上に入念にやってしまいました。
はたして結果や如何に？！
意外にも精度は良好。致命的な不具合は皆無でした。
すべての部屋のエアコンスリーブが抜け外れるという“ネタ”はありましたが、
いくつか見つかった不具合はどれも簡単に直るものばかりでした。
これなら堂々と第三者立ち会いを受け入れればいいのに、
わざわざ買った人の不安を増大させて、なんと無駄なことをと思ってしまいました。
何にビクついていたのか分かりませんが
小さな不動産屋ならまだしも、最近東証に上場されたとのこと、
もう少しフトコロが大きいところを見せて欲しかったです。
来年３月から開催される愛知万博を「知らない」人が４４％もいたそうです。
河西は一応知ってはいましたが、自分にとって“万博”は
大阪の万博しかありません。
つくば博？……なんじゃそりゃぁ〜。
小学校２年生だった私は、自分達の未来はこうなるのかと、胸を躍らせて
暑〜い真夏の千里丘陵で、長〜い行列に並んだものでした。
アポロ１１号が月へ行ったばかりで、大人になったら宇宙へ行けると信じていました。
あの頃に夢見た２１世紀のほとんどは裏切られたような気もします。
確かにオートメーション化はかなり進み、宇宙こそ行けませんが、
インターネットで世界中が著しく近くなってはいます。
でも、あの頃のキラキラした気持ちからはナゼかかけ離れて感じます。
公害などの環境問題が生み出した科学への不信感が大きく影響しているのでしょうか。
自然の営みを無視した人間の傲慢さが、夢を褪せさせてしまったような気がします。
マイホームを買うときも、だれもが夢をふくらませていると思います。
これを守っていくにも、関わる人ひとりひとりの誠実な行動しかないと思います。
冒頭の記事は偶然にも愛知県での内覧会へ行く新幹線の中で知りました。
この物件には広いルーフバルコニーがあり、
そこを２歳のお嬢さんが大喜びで走り回る姿は、とてもまぶしく輝いていました。
そんなキラキラした気持ちを私達は守っていきたいと思います。
明日は自宅管理組合の理事会です。今日は予習をしなければなりません。
いつもは予習など必要ないのですが、今は管理規約の改正作業中なので
予習しないと会議が長引きます。
ちなみに前回は、前の土曜日の夜７時半から始めて、
終わったのは夜中の１時半でした。
規約の改正はもともと時間がかかるものですが、
特に足を引っ張っているのが“容認事項”です。
売主が最初に分譲した時に、およそ区分所有者のマンション管理とは関係ない事項を
書き連ねることがあり、ちなみに我がマンションの例では
第○○条（共用部分の使用上の容認事項および近隣協定等）
区分所有者は、下記事項を承認し、且つこれにつき売主に対し損害賠償の請求、その
他一切の異議を申し出ないことを確約する。
又、下記事項は本物件の承継人及び建物専有部分の占有者に対しても効力を
有するものとし、区分所有者は当該承継人に下記事項を承継させ、
又、当該占有者に下記事項を遵守させるものとする。
・
・
本団地の所定の引渡し日以降に、未販売の住戸・店舗があった場合、
売主又は売主の指定するものが販売業務（建物内モデルルームの設置・
販売用の広告看板の設置等）のため敷地及び共用部分の一部を無償にて使用すること。
又、未販売の住戸・店舗については売主が第三者に賃貸にすることもあること。
・
・
本団地の竣工による所定の引渡し日以降になお引き渡し未了の住戸・店舗がある場
合は、
引き渡し未了住戸・店舗分の全体管理費及び全体修繕積立金、棟別管理費、並びに
棟別修繕積立金を
売主が支払うものとしこれ以外の費用負担は行わない。
・
・
etc.
といった感じになっています。
もとの売主とは、現在完全に縁が切れているため、今回の改正を期に、
規約から“売主”の文字をすべて削除しようと言うことになりましたが、
これがかなりの難物で延々と作業が長引いているのです。
これらには、管理組合発足時点での暫定的な措置に含まれるものがありますが、
そうしたものは本来規約の附則に入れるもので、本文に載せるべきではありません。
また、売主の免責に関する事項も多く含まれ、あたかも売買契約書の特記事項のよう
になっています。
管理規約は、マンション生活が快適に送れるように、区分所有者相互の約束事を
表したものであって、売主と管理組合との約束事を一方的に押しつけるものではありません。
管理規約として相応しくない条文は、区分所有者の意志によって変えられるべきだと
思います。
関西のマンションは床がコンクリートスラブに直張りのものが多く、
水平精度がなかなかバッチリとはいきません。
たいていの施工会社さんは、私どもの床の精度測定を
不安気（迷惑気？）に見ているようです。
今日の内覧会も直張りでした。
最初の部屋での精度チェックが終わると、施工担当の方が近づいてきて
「いかがでしたか？」
と聞いてきたので、
「よかったですよ」と答えると意外な言葉が…。
「そうですか。精度を追求してたんです。」
その言葉を裏付けるように、他の部屋の精度もいずれもバッチリ。
ホルムアルデヒドの測定の際には、
「☆☆☆☆（フォースター：最上級のホルム対策品）を使っても
出たことはありますか？」
と聞かれたので
「ええ、ありますよ。☆☆☆☆でも0.04ppmとか出て施工会社が
首をかしげたことも…」
と答えると
「やはり下地が原因だと思うんです。今回、少しコスト高ですが
下地材を変えてみたんです。」
という返事。そして測定結果は、0.01ppm未満！
まさにプロ魂というものを見させていただきました。
これが素晴らしいのは、どれもモデルルームの説明では
なされないような地味な内容であること。
しかし単に玄人受けといったものではなく、恩恵を受けるのは
確実に住まい手であること。
そして、本来は誰にも気づかれないようなものであったことです。
このような人達に光をあてていく。
それが不動産と人との関係を変えていく大きな道なのかも知れません。
きのうは南大阪での内覧会でした。
大阪府下の内覧同行の依頼は、ほとんどが北大阪で南のほうは珍しく、
南海電車に乗るのも久しぶりでした。
（でも相変わらず運賃が高いぞ！）
開発の進んだ北大阪の丘陵と違って、このあたりは緑の丘が緩やかに連なり
田園都市といえる風景がひろがっています。
到着したマンションは大規模開発の一環で、穏やかな水面が輝く抜群の眺望でした。
内覧での気ぜわしいチェックの合間で、外の眺めに疲れが癒されるようでした。
ここの敷地に隣接して、一連の開発のものとみられる戸建て分譲地がありました。
最近このように、マンションと戸建て開発が隣接したものがよく見受けられます。
地価の下落で戸建てとマンションの価格差が小さくなり、
以前に比べて戸建て住宅の需要が大きくなってきているようです。
しかし値段だけで、住まいの形を決めて良いのでしょうか？
たとえば室内からの眺望の点では、マンションの方が数段勝ります。
あるいは建物のメンテナンス。
マンションでは長期修繕計画を定めて修繕費用を積み立て、
概ね１０年ごとに外壁や屋根の改修工事を行います。
戸建て住宅でも同様に、塗装の塗り替えなどを１０年前後でする必要がありますが、
積立を行って定期的に改修するご家庭は少ないのではと思います。
マンションでは、自分は何もしなくとも管理組合の理事の人たちが
管理会社を使うなどして管理を行っているものを
戸建てでは、自分と家族だけで家を管理しなければなりません。
まともに時間を割くと、マンションで組合理事をするよりも
大きな労力が必要になる場合があります。
もちろん戸建てに大きな魅力があるのは言うまでもありません。
重要なのは、自身のライフスタイルを見極め、あらゆるメリットデメリットを
把握した上で、住まいを選んでいただくということだと思います。
依頼者が女性の内覧会。
スタートしてから大きな指摘事項もなく、鼻歌さえ出てきそうな気分で中盤へ。
玄関のチェックで中からドアスコープを覗くと「………、何も見えん…」
外へ回ってドアスコープを覗くと「おーっ！部屋の中がよく見える！」
見事に逆に付いていました。
依頼者曰く「爆笑ですけど、すごいショックです。」
確かに、もし気づかなかったらと思うとゾッとします。
でも先に見つけてしまえば、もってこいの笑い話です。
紙一重の危ない逆転劇でしたが、これも内覧会の醍醐味かも知れません。
内覧会は長いつきあいとなる住まいとの最初の出会いです。
良いところ、悪いところを素直にさらけ出して欲しいものです。
最初の出会いにじっくり時間をかけて
悲しい話を笑える話に変えるのが私たちの仕事だと思います。
 |
| HOME | 会社情報 | 不動産お役立ちリンク | プライバシーポリシー | |
|
| © Copyright 1999-2005 Sakurajimusyo inc. All Rights Reserved. |
