2005.11.25
昨日の続き。
ではなぜ、施工業者さんは職人さんにお金を払えないのでしょうか。
それは、同業他社との競争で工事を請け負う段階から
利益を度外視してまで受注したり、はじめから赤字覚悟で
工事を請け負ってしまうことがあるからです。
けっして自分たちでだけで利益をむさぼろうとしているわけではないのです。
そもそも、はじめから請け負える単価ではないですから
どこかでコストダウンをはからなくてはなりませんよね。
マンションを例にすると、パンフレットに載らないものは
建築中に安い仕様に変更したり、なくしてしまったりすることもあります。
だけど購入者はパンフレットしか見ませんから
このことには気が付きませんよね。
ただ、私たちはすぐに分かります。
なぜなら、設計図書には当初の仕様が記載されており
その仕様とパンフレットの相違点を見比べれば一目瞭然なのです。
気持ちは分かりますが、とても残念なことです。
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内覧会が近づくと、売主や施工業者による独自のチェックが行われます。
売主による傷や汚れのチェックは意外と厳しく、私たちが見てもそれほど気にならない
部分まで施工業者さんにやり直しさせます。
典型的な例として多いのは、クロスのジョイント（つなぎ目部分）です。
クロスのジョイントは購入者でも目に付きやすい部分であり
指摘されることが多いことからやたらうるさいです。
ですがクロスのジョイントは見えて当然ですよね、つなぎ目ですから。
ここでクロスは一旦剥がされることがあります。
（この修繕費用は誰が負担するかというと、施工業者さんです ）
内覧会当日、何を指摘していいものか分からない購入者は
ぱっと目に付いたクロスのジョイントを指摘します。
施工業者さんは売主から「購入者には反論するな」と言われてますから
「クロスのジョイントは見えて当然ですよ、つなぎ目ですから」
といいたいところを我慢して「はい、分かりました」と
一旦剥がして直したクロスを、またここで剥がします。
（もちろんこの費用も施工業者さんが負担しますし、地球にもやさしくありません）
常に、こんなことの繰り返し。
ますます職人さんにお金が払えなくなります。
本質的な部分にほとんど触れず、見た目ばかりを気にする売主。
これではなにも分からない購入者と全く同じです。
2005.11.24
●構造計算偽造による問題が発覚してからというもの
購入者やマスコミからの相談や取材が絶えない。
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マンションに限らず、建物の施工現場では
常にさまざまなコストダウンがはかられている。
コストダウンをはかりながら、
たしかな品質を求めることは決して悪いことではない。
むしろ、そうあるべきだろう。
では、たしかな品質を保持しながらコストダウンに
成功した建物は、いったいどのくらいあるのだろうか。
この問いを、実際に建物を造っている職人さんに尋ねたとしたら
残念ながら皆さんが期待しているような返事は、おそらく返ってこないだろう。
なぜなら、きちんとした仕事をしてもお金を払ってくれない
ゼネコンや親会社がたくさんあり、職人さんはたいへんな
思いをイヤというほど味わっているからだ。
本来だったら「ここまでやれば理想的」という段階まで職人さんは
手をかけたいと思っている。しかし、そこまでしてもお金はもらえない。
時には、監督さんから、「そこまでしてもいいけどお金は払えないからね 」と
言われてしまうことすらある。
この時代にそんなことあるのかと、疑問に思う方もいるかもしれないが
それが現実。
続きは明日。
2005.11.19
●今日の一戸建て内覧会の立会い
構造材である木材の接合部に、特殊な金物を採用した物件。
金物工法とも呼ばれるこの工法の特徴は施工精度が高いこと。
今回の物件も、かなりの施工精度でした。
特に問題なく、調査を終わろうとしたとき発見したもの。
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| 浴室の天井裏にある換気扇にダクト（浴室内の湿気を外部に排気するためのパイプのようなもの）が見当たりませんでした。 |
この状態のままだと、浴室の天井裏に湿気がたまり
木材を痛めてしまい、最悪の場合２階の床が
落っこちてしまうかもしれません。
仕上がり、精度ともに良かっただけに残念な忘れ物です。
これを見た施工業者さんは
「とてもおはずかしい」と一言だけつぶやいていました。
隣にも同じ施工業者さんの建物が建っていたため
「念のため、お隣も確認したほうがいいですよ 」と
話して、お隣の建物を確認してもらったところ
全く同じ状態のようでした。
担当者いわく
「うちは品質管理チームの検査は厳しいのですが
こんなことになってしまいました・・・」、と
とてもさびしそうにしていらっしゃいました。
2005.11.15
●さくら事務所カフェ
１１月２５日（金）は辻さんによる
「意外に知らない!?間取り選びのコツ〜マンション編〜」です。
思っていたより部屋がせまく感じられたり
生活をはじめたら、使い勝手が悪かったなど
パンフレットに載っている「間取り」 と実際の部屋の
イメージはずいぶん違います。
では、どんなことに注意したらイメージ通りになるのでしょう。
今回はそんな疑問にお答えします。
１２月１日（木）はわたくし三上による
「知らないとマズイ！！間取りづくりのポイント〜一戸建編〜」
です。
気に入った立地の土地を購入したけれど
希望通りの間取りが造れなかったり
理想とは違う形の家になってしまったりなど
意外と理想通りにならないのが一戸建て住宅。
では、どんなことに注意したら、希望通りの間取りができるのでしょうか?
実は意外なところにそのポイントがあるのです。
今回はそのポイントをお伝えしたいと思います。
辻さんと三上でマンションと一戸建ての「間取り」２連発です。
ご期待下さい。
2005.11.14
●今週末の２０日（日）は
さくら事務所 1 Day School 開催！
目利き力（めききりょく）とHoustyling(ハウスタイリング)でヴィンテージ住宅に住もう
〜中古マンション編〜
新築のマンションを購入しても、いずれは中古マンション。
中古になったとき、簡単にリフォームできるかどうかは、実は
新築時に決まっています。
だから新築マンションを購入しようとする方こそ
中古になったときリフォームしやすい物件なのかどうか
判断しておく必要があります。
将来まったくリフォームできない新特マンションと
いつでも簡単にリフォームできる中古マンション。
あなたはどちらを選びますか。
今回は中古マンションの購入を検討する方はもちろん
むしろ新築マンションの購入を検討している方に
お越し頂きたいと思っています。
中古市場が全く整備されていない今だからこそ
お宝住宅がたくさん眠っています。
席に若干の余裕があります。
ぜひお越し下さい。
2005.11.13
●ここ最近、来年の一月上旬の内覧会の
ご依頼やお問い合わせをたくさん頂きます。
例年この時期の内覧会のご依頼はたいへん
混雑致しますので、ご予定のある方は早めに
ご依頼下さいませ。
お申込み後の流れとしては
内覧会当日の４日前になると、担当者からご挨拶を兼ねて
確認のご連絡をさし上げます。
当日は予定時刻の１０分前に物件のエントランスにて
待ち合わせとなります。
調査の内容を簡単にご説明させていただき
お部屋に入ります。
こんな流れで内覧会がスタートします。
詳しくは内覧会立会いの流れ
をご参照下さい。
2005.11.10
●今日も床下担当です。
だけど今日は相棒も一緒だった。
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| いってらっしゃいませ。だけど少しぎこちないな。 |
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この物件の基礎の人通口（基礎の中全体を確認できるように開けた穴のこと）は、太めな私が入れそうになかったため、急きょ細めな相棒にバトンタッチ。
画像は内部を確認した後、出られなくなってしまった瞬間をとらえたものです。 |
さくら事務所には、大雨による浸水や配管の水漏れによる
ご相談をよくいただきます。
そのとき、床下を確認する点検口があれば
内部の様子を簡単に確認することが出来ますが
点検口が無いときは、 内部を確認することはできないし
修繕を行うときは床をはがさなくてはなりません。
できる限り床下や小屋裏に点検口がある物件を選びたいものですね。
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ちなみに、床下から無事帰還した相棒はキズだらけになっていました。
次回もがんばろうな。
2005.11.7
●連日郊外の内覧会へ
だけど今日は一戸建て。
建売物件なんだけど、敷地と建物がとにかくデカイ。
特徴的だった和室は、構造材の柱を見せることが出来る
本格的な「真壁和室」 でしかも床の間つき。
久しぶりに見たよ、本格和室。
ちなみにリビングの天井高は２７００ミリ。
なんだ、そんなに高くないぢゃないかと思う方も
居るかもしれないけど、一戸建て住宅の場合では
かなり高い部類に入ります。
最近天井高が高くなる傾向にあるマンションに比べ
一戸建て住宅の天井高はまだまだ２４００ミリくらいが大半。
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マンションの天井高は高ければ高いほど開放感がある。
（一戸建ても同じだけど）
ただし天井高が高くてもコンクリートに直接クロスを貼る
直天井の場合はちょっと話しが違う。
まず、将来の可変性を左右する階高が少ないことが多い。
次に、コンクリート直なので、照明器具を増やすことも
移動することもできない。
おまけに精度もそれほど良くない場合が多い。
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今日の格言
「マンションの階高と価格は残念ながら比例関係にない」
いやむしろ、
「マンションの階高と価格は反比例していることが多い」
2005.11.6
●郊外に建つマンションの内覧会へ
ここのマンションの床の精度は、今年一番の出来。
コンクリートスラブの上に直接床材を貼るいわゆる直床式だが
へたな二重床なんかよりも精度が高い。
とにかく、抜群の精度。
精度の基準となる誤差は千分の三。
簡単に言えば１メートルの間で３ミリということ。
一瞬、かなり厳しい数値に思えるが、実はちょっと甘いんだな。
千分の三ということは、二千分の六、三千分の九ということで
１０メートルの間でなんと３センチでもＯＫということになっちゃうんだ。
だけどここの物件は、玄関からリビングまでの廊下約１０メートルの間で
その誤差なんと約１ミリあるかないか。
これには参りましたね。
施工業者さんにその理由を尋ねると
「少し胸を張らせていただきますが」と幾つかの理由を
依頼者に説明されていました。
ここの物件にお邪魔した他の所員も皆
その精度に関心していた。
ただし、いつもこうとは限らないんだ。
それは、天候や工期、売主からの様々な圧力によって
十分な検査を行うことが出来なかったり
工期が確保できないことが多いからだ。
逆に言えば、十分な時間があれば
今回のような仕上がりも可能ということ。
今日の格言
「仕上がりの精度とマンションの価格は、残念ながら比例しない」
2005.11.5
●さくら不動産アカデミー(SRA)
一戸建てコース第二日目、無事終了しました。
本日の講師は大下君です。
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| 耐力壁とは・・・ |
大下君特製の結露説明器具です。
曲げヤング係数？サインコサインタンジェント？、
π（３．１４１５９２６５３５８９７・・・）？？？ |
主な内容は断熱性能。
資料も豊富で、とても充実 していました。
ちょっとむずかしい内容もありましたが
皆さん真剣にメモをとられていました。
さあ次回は最終回となる現地実践編です。
第二期生の皆さん、頑張りましょう。
2005.11.4
●Ｆ１レーサーがカーブを限界ギリギリのスピードで通過していくように
自分の人生や仕事もそうありたいと思う。
限界ギリギリとは、スピンするか、しないかのちょうど境目のところ。
だからスピンすることは、失敗ではないし、ただ限界点を超えただけのこと。
自分がスピンするところはどこなのか試してみよう。
そうしないと、自分の限界点はいつまでたっても分からないのだから。
人生、スピンを恐れて無難なスピードでカーブを通過するか
それとも、限界点まで挑戦するか。
決断するのも、実行するのも自分次第。
2005.11.1
●某デベロッパー主催の竣工第三者（コンサル）検査へ。
今回は超ベテランのジャン・レノこと水永さんと
うちの新鋭、プロゴルファー宮里藍ちゃんこと辻さんの３名でお邪魔する。
（ちなみにうちの相馬さんは長嶋監督に似ています）
少しずつだけど、ここの売主さんは
間違いなく、いい方向に向かっていると思う。
お互いのちょっとした会話の中にも
本音が伺えるようにもなったし。
ここの現場所長さんの話では、
施工中にかなりの苦労があったらしい。
内覧会では、そんな苦労話しが
ひょっとしたら聞けるかもしれませんね。
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