さくら事務所：三上隆太郎の「スーパーテンション！」さくら事務所建築士などによるマンション、一戸建ての内覧会立会い、同行他。欠陥住宅対策も

2008.2.28　

●今日も午前午後とも新築マンションの内覧会立会いへ。

　先日からはじめた、シブがき隊のＮＡＩ－ＮＡＩ１６をもじった

　 「ない・ない内覧会１６」

　今日伺ったマンションでも、本来なくてはならないものが
　たくさん見つかりましたので、そっそく今日もはじめます。
　それでは、

　ない・ない・ない

ダボ（可動棚受け金物）がない（よくある！）

　ない・ない・ない

電球がない（どうりで暗いぞ）！

　ない・ない・ない

外壁のタイル一枚ない！

　２週間以内を目標に、１６ヶ所のないもの探しをすることになりましたが
　このぶんならすんなりノルマが達成できそうです。

●今回の３つの忘れものを分かりやすくご紹介

　ひとつめのダボ（可動棚受け金物）がないことはよくあります。

可動棚は、このようなダボによって支えられています

　このダボがありませんと、棚の上に物をおいた場合
　棚がひっくりかえってしまいます。

　ふたつめは廊下天井に取付けられたダウンライトの電球忘れ。

スイッチを入れたのに暗かったので、すぐに分かりました

当たり前ですが、こちらが正常な状態です

　みっつめは、バルコニーの外壁タイルの貼り付け忘れ。

こちらが拡大画像

下のお部屋はきちんとタイルが貼られていました

2008.2.27　

●さくら事務所を応援してくれた大切な仲間が天国へむかいました。

　彼は、重い病気をわずらっていたにもかかわらず
　看護婦さんの目を盗んでは、毎日病室で明け方まで受験勉強する頑張り屋さん。
　また、ひといちばい正義感の強い少年でした。

　とにかく勉強好きな彼は、何に対しても絶対にあきらめることなく
　常に明るく前向きな性格で、どうしたらそうなれるのか、よく親御さんに尋ねてみたものです。

　私の半分の人生も過ごすことなく、一生懸命駆け抜けた人生。

　彼の残したメッセージは、大切に胸の中にしまっておきます。　

●家プロブログ更新中。

三上隆太郎の家プロ
カテゴリー　さくら事務所の品質チェック
家が完成するまでその２～内外装下地確認の６

　内装も外装もほぼ完成間際です。
　あとは、竣工検査（内覧会）を待つばかりです。

2008.2.25　

●もうこの時期は毎日毎日、新築マンションの内覧会立会いへ。

　ここ数日伺ったマンションでは、本来取付けられているはずのものが

　なぜか「取付けられていない」

　「忘れられている」不具合がたくさん見つかりました。

　まあこの時期ですからこれから伺うマンションでも
　たくさんの忘れもの見つけると思いますので
　シブがき隊のＮＡＩ－ＮＡＩ１６をもじった

　 「ない・ない内覧会１６」はじめます。
　それでは

　ない・ない・ない

丁番ビスない（２本）！

　ない・ない・ない

ガラスシールない（隣の部屋も）！

　ない・ない・ない

トイレの点検口ない！

　全部で１６ヶ所のないもの探しをすることになりますが
　目標はこの時期ですから２週間以内とします。

●今回の３つの忘れものを分かりやすく紹介すると
　いちばん最初の丁番のビスの打ち忘れは、誰でも簡単に見つけることができますね。

　２つめはガラスシール忘れ。

　サッシはアルミ製のサッシ枠の中にガラスが入れられると
　サッシ枠とガラスの間に隙間が生じ、外気が室内に入ってくる可能性があるので
　その隙間部分には充填材のシール（シーリング）を打つことになりますが
　なぜかそのシールが一部だけ打たれていませんでした。

こちらが通常の施工です

　３つ目は、メンテンスや万一の際、壁の中に入っている排水縦管を
　確認するための点検口取付忘れ。

　弊社が行なう新築マンションの内覧会立会いでは
　できあがったお部屋がご契約時のパンフレットと違いがないかといった点も確認しています。

ご契約時のパンフレット

　パンフレットに記載されたトイレのＰＳ部分（排水縦管が入っている）の壁には


△印	点検口を意味します

　のマークが付いており

こんな感じの点検口が取付られていなくてはなりません

2008.2.22　

●今日はこれから「絶対に失敗しない一戸建て選び！　基礎編 vol.1」

　お越しくださる皆さま、どうぞお気をつけてどうぞ。

●昨年の１１月にもありました不具合を、今日も新築マンションの内覧会立会いで発見。

　画像は見ての通り、洋室の入口扉に関する不具合です。

今回も、一般的な洋室の入口扉の様子に見えますが
他のお部屋には取り付けられている扉側面中央部分の
丁番がこの部屋だけ忘れられていました。

他のお部屋の入口扉側面中央部分には
しっかり丁番が取り付けられていました。

　この物件の施工会社は、これまで扉を２枚の丁番で取り付ける仕様だったため
　作業員さんがうっかり通常の仕様と勘違いしてしまったのでしょうか。

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カテゴリー　さくら事務所の品質チェック
家が完成するまでその２～内外装下地確認の５

　内装も外装も平行して仕上げ工事が進んでいます。

2008.2.21　

長嶋修＆
不動産の達人さくら事務所

知識ゼロから始める
究極のマンション選び
講談社

　内覧会でのチェックポイントを文字と映像でご紹介。

　８限目　内覧会で不具合発見！いったいどうすれば？
　特別講義　内覧会のチェックポイント
　を少し立ち読み。

　「床・壁・天井」
　 ●床鳴り
　まずは、部屋の隅から隅まで一歩一歩体重をかけて踏みしめ
　床鳴り（床を踏んだときに発生する異音）がないかを確認してみましょう。

　 ●床の傾き
　次に、床に傾きがないか、水平器を使って確認してみます。
　水平器は、ホームセンターなどで手に入ります。
　１，０００～１，５００円くらい、長さは５０センチ程度あればいいでしょう。
　この水平器で、家具を設置したり、ダイニングテーブルを置く予定の場所などを計測します。
　住宅は手づくりであるため、床の仕上がの精度については
　一定の誤差範囲の中に収まっていれば問題ないとされています。
　一般的には、１，０００分の３の勾配（１メートルあたり３ミリの誤差、天井高２．５メートルなら
　７．５ミリ）までを許容範囲とする売主が多いといえます。
　残念ながら、購入者の方が手軽に正確な床のレベルを知るのには限界がありますが
　水平器があれば家具を設置する場所など、いくつかポイントを絞って、実用上に支障がないかを
　調べることができます。
　もし、どうしても床の精度に不安が拭えない場合などは、内覧会のプロに立会いを依頼し
　レーザー測定器で正確に計測してもらうとよいでしょう。　　

2008.2.20　

●世の中的に「ＫＹ」といったらあまり好ましくない表現ですが
　こと建設業界では、ずいぶんまえから「ＫＹ活動」といったものが
　行なわれています。

　これは「危険予知」（略してＫＹ）を意味するもので
　毎朝８時に行なわれる現場での朝礼前や朝礼後に
　それぞれの業者さんが自分達の仕事場・範囲における
　危険場所や危険となりそうな行為を、あらかじめ周知徹底することにより
　建設現場における災害を未然に防ごうといった活動です。

　ですので、マンションの建設現場に
　「ＫＹ」・「ＫＹ活動」と書かれた看板があってもとくに気にする必要はありません。

●今週２２日（金）に行なわれます

　「絶対に失敗しない一戸建て選び！　基礎編 vol.1」。

　席にまだ若干余裕がございますので、興味のある方はぜひご参加くださいませ。
　詳しい内容はコチラ。

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家が完成するまでその２～内装下地確認の４

　内装工事も終盤を迎えています。　

2008.2.18　

●今日も昨年から何度も何度もお邪魔している物件の新築マンションの内覧会立会いへ。

　ちなみに数日前にもお知らせしたとおり
　この物件では、あらかじめ売主や施工会社が○○○と呼ばれる検査による
　躯体および専有部分（お部屋の中）の事前検査内容を、内覧会終了時に見せて頂けますが
　なぜかそのチェックリストでは特に問題ないとされていた場所にも不具合が生じています。

　今日、見つかった不具合はというと
　構造上の鉄筋コンクリートの柱の内側に張られたいわゆるＧＬ壁。

　天井高約２，６００ミリに対し約３０ミリ近い傾きが見られました。

　もちろん手直ししていただくことになりましたが
　このＧＬ壁を直すためには、周辺の壁のみならずその壁に取付けられているピクチャーレールや
　その上の天井まで一旦解体しなくてはならないほどの大工事となってしまいますので
　修繕状態を確認する確認会（再内覧会）では、ＧＬ壁が垂直に近づいたかどうかという確認と
　その周辺の仕上がり具合まで確認する必要があります。

●入居済みの方を対象にしたバルコニー部分のアンケートを集計。

　たくさんの方から頂いたアンケート結果で目立ったものは
　自分の部屋のバルコニー部分に側溝のドレーン（落とし口）がないため
　水を流して清掃するとお隣のお部屋のバルコニーまで水が流れてしまい

　 「ひじょうに気をつかいます」といったもの。

　こういったお話しは、実際にお住まいになられた後によくお伺いします。
　たしかに購入段階からこのバルコニーのドレーン（落とし口）の有無まで
　確認している方はほとんどいませんからね。

パンフレットに記載されたバルコニーにはドレーン（落とし口）も記載されています

バルコニー側溝端部にある、四角の中に○のある部分がドレーン

こちらも具体例です

二重丸の部分がバルコニー側溝ドレーン（落とし口）です

　まめにバルコニー側溝の清掃を行ないたいという方は
　あらかじめドレーン（落とし口）の位置もぜひ、確認しておきたいものです。
　（水を大量に流してバルコニー清掃を行なうことは、管理規約や使用細則にて禁止されていることがあります）　

2008.2.15　

●今日はこれから★限定2回のさくら事務所カフェ「自分でもできる！内覧会チェック」★

会場となる４階会議室の準備もすでに整っています

オリジナルレジメの準備も整いました

お菓子の準備も万全です

　あとは、一時間前にスタミナドリンクを飲むだけです。

●先輩プレス１号に続き、新入りプレス２号もただいま奮闘中です。

　プレス１号とプレス２号の共通点は、あふれんばかりの「男らしさ」

　事実、昨日のバレンタインデーで先輩プレス１号がゲットしたチョコレート数には
　残念ながら足元にもおよびません（泣）

2008.2.14　

●我々がお邪魔する新築マンションの内覧会立会いでは
　ひとつのマンションからたくさんのご依頼を頂くことがありますし
　ひとりの所員が何度も同じ物件にお邪魔することもあります。

　はじめてお邪魔した物件では、その物件で見つかった不具合情報を
　所員全員が共有するため、次に伺うインスペクターやコンサルタントが
　そのマンションで起こっている不具合もあらかじめ把握したうえでお邪魔しますので
　じつに効率よく不具合を見つけることができます。

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カテゴリー　さくら事務所の品質チェック
家が完成するまでその２～内外装下地確認の３

　今回は内装工事の要、壁下地処理作業です。

　この下地処理をしっかり行ないませんと、将来的に壁紙にひびが入ったり
　壁紙の表面に凹凸ができてしまいます。

2008.2.12　

●今日は昨年から何度も何度もお邪魔している物件の新築マンションの内覧会立会いへ。

　ちなみに、この物件では日頃見かけない珍しい不具合に何度も遭遇していますが
　今日は基本的な不具合に遭遇。

　その基本的な不具合とは

キッチン吊戸棚前の垂れ壁の傾きです

こちらがその拡大画像

　私たちが日頃から新築マンションの内覧会立会いにお邪魔させて頂く際の
　床や壁、天井の水平垂直精度の基準は、旧建設省告示による
　「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性」が低いとされる程度の３/１０００。

　簡単に言うと、１メートルで３ミリまでの誤差であれば許容範囲内ということになります。

　本日お邪魔したマンションでは、その許容値を大きく上回る数値の傾きが見られました。

天井近くの壁出隅部分にレーザーをあて

下の部分を確認すると

上下で約１５ミリも誤差が生じていました

　誤差としては大きすぎです。

　ちなみにこの物件では、あらかじめ売主や施工会社が○○○と呼ばれる検査による
　躯体および専有部分（お部屋の中）の事前検査内容を、内覧会終了時に見せて頂けますが
　なぜかそのチェックリストでは特に問題ないとされていた場所にも不具合が生じています。

　先日発売された、某ビジネス誌にもこの○○○と呼ばれる検査は

　 「業界で最も厳しい基準で検査を行なっている」

　と書かれており、筆者は「お薦めできるのはやはり○○不動産」
　とまで断言されていましたが、

　実際のところ現場は全然違います（泣）　

●福岡近郊がサービスエリアに追加されたことにより
　（該当エリアは規定サービス料金でのご利用が可能になります）
　新しいメンバーによる不定期日記がスタートしています。

　題して「福岡はよかろうもん」

　ただ今、三番バッターまで更新されています。

2008.2.10　

●来週１５日（金）に開催予定の
　 ★限定2回のさくら事務所カフェ「自分でもできる！内覧会チェック」★
　おかげさまで定員（若干定員オーバー？）となりました。

　お越しいただく皆さま、当日はどうぞお気をつけてお越し下さいませ。
　また、おいしいお菓子もご用意しておきますのでそちらもご期待下さいませ。

●その次の週２２日（金）には、マンションに引き続き一戸建てバージョンの

　「絶対に失敗しない一戸建て選び！　基礎編 vol.1」を開催いたします。

　席にまだ若干余裕がございますので、興味のある方はぜひご参加くださいませ。

　詳しい内容はコチラ。

●今日は、大好きなコスモバルクの誕生日です。
　　　　　　　　　　　
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　今年のスタートは、３月２９日（土）中山競馬場にて開催予定の

　 第56回日経賞（ＧⅡ）
　 2,500 （芝）国際　指定　別定

　そののち、２年連続で好成績をおさめている

　 シンガポール国際航空Ｃ（ＧⅠ）
　へと向かう予定です。

2008.2.8　

●来週１５日（金）に開催予定の
　 ★限定2回のさくら事務所カフェ「自分でもできる！内覧会チェック」★
　の内容を少しご紹介。

ポイントは大きく５つです

内覧会当日、もっとも重要となる「内覧会でのチェックポイント」は６つ

　例えば、３．固定状態を確認する　では
　意外と忘れがちな

洗濯機パン

　固定状態の確認はいたって簡単

必ず四隅を持ち上げて

持ち上がったら固定不良

　壁クロスや床フローリングのキズや汚れも困りますが
　洗濯機で脱水作業をするごとにガタガタ振動してしまうほうがもっと困りますし
　階下のお部屋にご迷惑までお掛けしてしまいます。

　ちなみに、この★限定2回のさくら事務所カフェ「自分でもできる！内覧会チェック」★では
　施工会社や売主を教えていただければ、何を中心に確認したらいいかも即答できます。　

　まだ席に若干の余裕がございますので興味のある方はぜひぜひお越し下さい。

●内覧会の品格（業者側）

　 よい進め方、悪い進め方

　待ちに待って迎えた内覧会では、購入者の気持ちをしっかり理解してあげることが大切です。

　購入者は、内覧会で何をどう確認したらいいのかもよく分かりませんし
　初めてお会いする施工会社さんや売り主関係者に囲まれて、とっても緊張しています。

　ですから、まずは購入者の緊張をほぐしてあげることからはじめなくてはなりません。

　そのような状態をつくりだすよい進め方としては、まず広いリビングまで購入者を案内したら

　 「まずは、お部屋の雰囲気を十分お楽しみ下さい」

　といった感じで、数分お部屋を自由に見てもらい
　購入者の気持ちを楽にしてあげることが大切でしょう。

　反対に、お部屋に入るなり、すぐさま

　 「それでは気になるところがあればご指摘下さい」

　と言われても、ひき逃げ捜査班のように隅から隅まで
　細かく確認しなくちゃいけないのかと勘違いして
　要らぬことまで指摘する指摘王になるしかありませんので
　きちんとした購入者を誤った方向へと導いてしまう可能性すらあります。

2008.2.7　

●今日は昨年から何度もお邪魔している物件の新築マンションの内覧会立会いへ。

　この物件では、日頃見かけない珍しい不具合に何度も遭遇していますが
　また今日も珍しい不具合に遭遇しました。

　その不具合とは

場所は、廊下に接している納戸にあります

　ご契約時の間取り図を拝見すると
　納戸の天井高は２メートル３５センチ（ＣＨ＝２，３５０）と記載されていますが
　実際の天井高を計測すると約２メートル２０センチしかありませんでした。

　一般的に、廊下の天井の中には構造上の太い梁や大きな排気用ダクトが設置されるため
　廊下付近の天井高は約２メートル１０センチ～２０センチ程度になるので
　もしかしたら、設計図に記載された天井高が誤っているのかと思い
　念のため施工会社さんに確認すると、大きな声で

　 「申し訳ございませんでした」とひとこと。

　もちろん次回の確認会までに、設計図通りの天井高になおしていただくことになりました。

　明日も同じ物件にお邪魔させていただく予定ですが、ちょっと心配です。

2008.2.5　

●前の会社の後輩に無理までさせて手に入れた一枚のチケット。

　これは、以前勤めていた住宅メーカーの大型イベントの入場券である。

　この入場券を手に入れた目的は、イベントの内容を見たかったわけでもなければ
　向上した性能を知りたかったわけでもない。

　ただ、少し元気を失いながらも古巣に戻ってきた大先輩を応援しにいきたかっただけ。

　ながくつづく広い通路を越えると、だだっぴろい会場がひろがる。

　そんななか、それほど時間もかからずに見つけた大先輩。

　もともと細めな体形ではあったが、以前にもまして細くなったその体。

　遠くからだけど目が合った。

　本当はいちもくさんに駆け寄って、なつかしい昔話に花を咲かせる予定だった。
　だけどどうしても声がかけられない。

　それは、昨年の単身赴任中に大切なお嬢さんを突然亡くし
　また、このきびしい時代に大所帯をまかされ、思うような成績をあげられず
　かなり苦戦しているということを聞いていたこと。
　
　そして、大先輩をはげませるような気の利いた
　適当な言葉がどうしても思いあたらなかったから。

　一度は管理職となったものの再び営業に戻され
　上司と時を同じくして古巣に戻ってきた、二人の先輩。

　そして、今回なんとかチケットを用意してくれた三つ下の後輩と
　いまだに会社が違う後輩に無理難題を押しつける自分。

　だけど、みんな細くなりすぎた大先輩を今でも応援しています。

　すぐに成績はあげられないかもしれないし
　会社が違えば何もできないかもしれないけど。
　
　 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - --
　
　この大型イベントでは、それなりの成功をおさめたらしい。
　詳しいことはあまり知らないけど。

　今の自分にやれることといってもテレパシーを送り続けることぐらい。

　だけど、どうしてもハッピーエンドで終わらせたい。

　それは、僕らちっぽけな四人だけのドラマのような気がするから。　

2008.2.4　

●ここ数日伺った、新築マンションの内覧会立会いでは
　共通した不具合が連続しています。

　その共通した不具合とは

２４時間換気システム用給気口内のスリーブ貫通不良

こちらが正しい施工状態です

特に壁際にピッタリと取付けられているときは要注意です
（画像はエアコン用のスリーブを使用しています）

こんな感じのときは、かなりの確率で貫通不良があります
（画像はエアコン用のスリーブを使用しています）

　このスリーブ（トンネルのようなっているパイプ）がしっかり貫通していませんと
　２４時間換気システムを正常に機能させるための新鮮な空気量が
　満たされない可能性があります。

　また、冬季には新鮮な冷気が壁の中に侵入し
　室内と壁内との温度差から、壁内に結露が発生する可能性もありますので
　２４時間換気システム用の給気口はしっかりキャップを開けて、内部まで確認することが大切です。

●家プロブログ更新中。

三上隆太郎の家プロ
カテゴリー　不動産取引のい・ろ・は
業者自らが売主となる場合の制限６

　今回が最終回となります、業者自ら売主となる場合の制限６です。

●昨日は突然の雪模様となりましたが
　予定通り、ほとんどのマンションで内覧会が行なわれました。


午前中に止めた駐車場の積雪は約２センチ（日頃所員が携帯するクラックスケールにて計測）	午後、駐車場に戻ると積雪は約５センチ（日頃所員が携帯するクラックスケールにて計測）

大きなキャリーケースも思うように進みません	まるで除雪車のようでした

2008.2.1　

●今年も本格的な内覧会シーズンが到来しました。

　ということで、毎月月初めのお約束となります「内覧会当日の流れ」を簡単にご紹介。

受付では	エントランスなどで名前と部屋番号をお知らせします
案内は	受付を済ますと、施工会社さんが部屋まで案内してくれます
室内へ	各種設備機器の説明やオプション内容の確認が行われます
室内のチェック	目立つ大きなキズや汚れがないか扉はきちんと開閉するか、カギはしっかりかかるかなど確認していきます
指摘内容の記入	各部屋をまわりながら気になる個所を施工会社さんに伝えると内覧会チェックシートと呼ばれる用紙に指摘内容と場所を記載してくれます
指摘内容の再確認	チェックが済むと、再度チェックシートによる指摘内容の確認が行なわれます
チェック終了	受付付近に用意された場所で内覧会チェックシートにサインし指摘があった場合には、再内覧会の日時や引越し予定日を決めます
共用部分等の説明	エントランスドアの開け方や、宅配ボックス・機械式駐車場などの使い方の説明が行なわれます
オプション会など	カーテンや照明器具、オプション商品などを見学することができます
終了	物件によっては、室内に戻ってカーテンや家具等の採寸が行なえます

●内覧会のことなら

　

　 ★内覧会時のポイント（マンション・一戸建て）

　

ＳＡＦＥＴＹ　ＪＡＰＡＮ
　 ★新築マンションに空前の引き渡しラッシュ！
　 ★「マンション内覧会」はマンション購入の最後の砦　「内覧会」で満足度が変わる
　 ★プロが教える新築マンション内覧会の重要ポイント
　 ★新築マンション内覧会、このポイントは見逃すな

　

　 ★「内覧会」でマンションをしっかりチェック 1
　 ★「内覧会」で、マンションをしっかりチェックしよう

　達人ブログ　
　 ★「内覧会の達人」

　 ★新築マンション内覧会立会いで見つかった不具合の例　

●★限定2回のさくら事務所カフェ「自分でもできる！内覧会チェック」★

　特別企画の第二弾は、今月１５日（金）を予定しています。
　席に若干余裕がございますので興味のある方はぜひ、ご参加下さい。