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Date: Tue, 02 Dec 2008 01:44:10 GMT
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 |
刀根（とね） 慎一郎の「翔べ！シンイチロー！！」
さくら事務所の理念に賛同し、内定を蹴って飛び込んできた期待のホープ。
１９７８．７．１３生まれ うま年 Ａ型 かに座
|
- 自宅のマンションで、給水管の修繕工事をしている。
今日からうちの専有部でも工事が始まった。
３日間、トイレもお風呂も使用できないらしい。
＜工事中の様子＞
廊下にブルーシートがしかれて
臨時の給水管が数本。
壁を壊して、交換できるところは新しい配管を入れる。
ちなみに自宅は、直床、直天井のマンションのため
配管類はスラブに埋め込まれた部分がある。
そういうところは、洗浄をする。
驚きの連続。
家に帰ってびっくり！トイレにショック！
続きは、また後ほど。
- とにかく集中！
藪から棒になんだ？と思われるかもしれませんが
今の心境は、この言葉に尽きる。
concentration!!
自分がどうなりたいかよりも、どうやったら
目の前にいる依頼者が、不動産とハッピーな関係を
築けるかを考える。
どうやったら、安心して不動産を購入できる世の中になるか。
どうしたら、長く快適に住まうことができるのか。
とにかくやってみること。
失敗を恐れない。
さくら事務所のジャン・レノも言っています。
ガッツ！ガッツ！
- 行動力を持った人が増えている。
「役所でハザードマップをもらってきました！」
おお、素晴らしい。
「法務局で、隣接地の所有者を確認しました。」
くう、平日にすごいです。
極めつけは
「２時間以上、現地周辺に住んでいる人にヒアリングしてきました！」
圧巻！・・・いやいや、すっばらしい！！
依頼者の中には、役所で浸水履歴を調べて、
都市計画を確認し、検討している物件の周辺に
お住まいの方からヒアリングをしている方もいる。
これは、とても素晴らしいことだと思う。
自分がこれから何十年と腰をすえて、快適に住まうとするなら
それぐらいするのが当たり前かもしれない。
というか自然だと思う。
自分の人生の大半を過ごす住まいを、１ヶ月かそこらで決められるだろうか。
仮に１ヶ月で契約をして、３０年住むとする。いわば「１：３６０」。
３０年のことを１ヶ月で決める。おかしい・・・
現代は、簡単に売ったり、貸したりできる時代ではない。
そこには覚悟がいる。
調べれば調べるほど、その物件が自分にとってどうなのか
感じられるに違いない。絶対的に自分の希望を満たす物件なんて
まずありえない。大事なのは、とにかく納得するまで「考える」ことだ。
一点だけお願い。
ぜひとも、自分の子供、または孫、いや肉親でなくてもいいから
次の世代に残すべき住まいを選んでほしい。
それは価格が高いとか、仕様のグレードが高いとかではなく
「長く快適に」住むことができる家をがいい。
誰もがそんな家に住めるようにすることが
私達の使命。
- 「契約を急がせる前に」
不動産調査のサービスには、契約書類チェックも含まれる。
不動産を購入するにあたって、立地環境や、建物について
調査するだけでは不十分。
たとえ、環境や建物について気に入っていたとしても
契約の内容によっては、「こんなはずじゃなかった・・・」
ということになりかねない。
物件を理解した上で、契約内容をしっかり把握して初めて
自分にとって間違いのない不動産購入ができる。
売買契約書、重要事項説明書という書類名は、どこも共通だけれど
内容は千差万別。購入者にとって不利になってしまうようなことも、
わかりにくい書き方で、書かれていることがある。
過去に、管理規約や長期修繕計画の内容に不安があったため
購入を見送ったケースもある。
たとえば、大規模修繕をしようとしても積立金の額は足らなくて
困っているところもあるし、管理規約に積立金の額が定められているため
議決権の３/４の賛成がないと、変更ができなくなっているところもある。
（反対者が必ずいるため、後から積立金の額を値上げするのは非常に難しい）
または、ファミリータイプのマンションだと思っていたら、事務所利用が
規約でＯＫで、気づいたらオフィスビルのようになってしまった。・・・などなど
＜マンションの場合＞
・売買契約書
・重要事項説明書
・管理規約
・長期修繕計画
最低でも、上記の４点は契約の前に、内容をしっかり
理解する必要がある。
しかし、実際のところ、契約を目前に控えた方でも
上記の書類が手元にそろっていない方が多い。
それで、大抵は「早く契約しないと売れてしまう」と
販売担当者に、きつ～くいわれている感がある。
契約を急がせる販売担当者の方へ物申す！
契約を急がせるなら、せめて上記の４点を渡してからにしましょう。
それでは、購入者も判断しようがありません。
何千万もの契約内容を当日だけで理解するなんて、無理。
ビジネスの世界で、そんな契約ありますか。
そんな不動産業界の悪しき慣習は、さっさととっぱらってしまいましょう。
- 「さくら事務所、日記ランキング」
不定期に更新される達人日記。
さくら事務所のＨＰは、実にたくさんの人がみてくれている。
その数、月間で４０万ビューを超える。
一日に換算すると１万超！思い出すたびに驚いてしまう。
その中でも、一番人気なのが「所員の日記」コーナー。
「下手なことは書けないなあ・・・」と口では言いつつ
それぞれ言いたいことを、勝手気ままに書いているのが現状。
まあ、あくまでも日記ですから、かっこつけてもしょうがないし
自分のすっぴんの考えをアップするわけです。
ある意味、公共の場で自分を裸にするようなものです。
恥ずかしい、でも結構好き・・・※冗談です
さてこの日記、いったいどれくらいの人が読んでくれているのか。
所内のメンバーは、そのアクセスを確認することができます。
１１月２６日時点でのアクセスランキングはこんな感じ。
 |
そのトップ３に迫るのが、猫を抱えた田中さんの「ハッピー・ブロッサム」。
毎日、朝１０時にアップされる田中さんの日記。 |
女性ならでは見方で、日々出来事を独特の感性で
つづった日記。私の知り合いの女性からの人気も高いようです。
本当に１０時にアップされるのか、確かめたい方は
ぜひその時間にこちらをクリックしてみて下さい。
- 不動産業界の慣習に疑問を感じながらも
日々、不動産のプロとして仕事をしている人は
間違いなくたくさんいる。
ものすごい知識と経験を持っているけれども
現実と理想のはざまで、今自分にできる限りのことを
している人達。
そういう人は、ぜひ声を大にして叫んで欲しい。
本心のところを訴えて欲しい。
これからの不動産業界のため、そんな人達の力が
絶対に必要。まだまだ力が足りない。
「思い」が重なり、大きな力となったとき
一般の人が無理だと思ったことでも可能になる。
そんな思いを持った不動産のプロと、お話する機会があった。
賃貸の管理をされている方で、素晴らしい考えを持った人。
余りにも熱くて、面白くて、せつなくて
気づいたら２時間も経っていました。
ここで話した内容は、次回のエクシードで
お話してもらう予定です。
この感動を、エクシードの皆さんにお届けしてくれるでしょう。
不動産投資の現場で起こった様々な出来事、
その結果、投資をしていた人がどんな状況になってしまったか。
もし、不動産投資をしようと考えている方がいたら
知っておかなければいけない。絶対的な覚悟が必要。
そんな話を、魂を揺さぶられるほどの思いと一緒に。
ふふふ、楽しみ楽しみ。
- 突然、驚くべき人からメールをいただきました。
なんと、先日私の日記で紹介した
「髪日和」の著者の廣瀬浩志さんから直々に
お礼のメールをいただいのです。
あまりの嬉しさに、隣の席にいた吉野さんに
「どした？」と怪しがられてしまうほど、フリーズして
しまいました。感動でプルプルしながら。
|
11月7日の日記より |
- 日記を書いていて、本当に良かった・・・
メールには、廣瀬さんが奥さんとやっているという
飲食店へ、「ぜひいらして下さい」と書かれていました。
すぐさま「必ずお伺いさせていただきます！」と返信した私。
自分が感動した本の著者からメールがきて
しかもお会いできるかもしれない。とても不思議な感じ。
１２月１日（水） 日本テレビのザ・ワイド（13：55～）で、
「髪日和」を再現ドラマとして放映予定らしいです。
良かったら、時間のある方はご覧下さい。
- 前日に大阪入りをして、入念な打ち合わせ。
なにわのアッコちゃんこと中村さん、抜群の知識とふんどしで祭りに
参加したという噂の三木さん、九澤さん、印南さんと会食。
東京からは、長嶋さん、神尾さん、加藤さん、大西さんと私が参加。
そこで、神尾さんが長嶋さんと話をするためにとった驚きの行動や、
加藤さんと神尾さんが出会ったときの裏エピソード、印南さんが
さくら事務所へ参画するまでの話で、かなり盛り上がった。
あまりにも面白かったので、いつかエピソードとして
紹介したい。（本人達が了承してくれれば。）
そして、打ち合わせも、精神的なパワーもたっぷり満タンで
一戸建てセミナーin大阪を開催！
最近、土壌汚染隠しで噂の大阪アメニティパーク（ＯＡＰ）をのぞむ、会場で。
こちらが今回の景色。まさに快晴そのもの！ |
８月２２日のマンションセミナーで撮影。 |
各講義を終えた講師達に感想を聞くと、
「何となく受講者の反応がうすい気がする。」なんて、
心配をしていました。
私は今回のセミナー中、ずっと一番前の席で
パワーポイントの操作をしていて受講者の顔は
みれなかったのですが、背中で会場の雰囲気は
ヒシヒシと感じていました。
アンケートの感想をみると、やっぱり思ったとおり
どれもこれも受講者の熱い思いが込められた文字がぎっしり！
嬉しかったのは、セミナー内容に満足してくれるだけでなく
「人と不動産の幸福な関係を追求する」という姿勢に
共感していただけたことです。
セミナーの終わりに長嶋代表が言った言葉。
「皆さんがそれぞれの業界で、人と●●の幸福な関係を築いて下さい。
そこでご自身と仕事とのハッピーな関係を築いて下さい」
話をききながら、会場が一体になった気がしました。
その時の話がどんなものだったか？
それは広報職人の手で、とても優しい文章に
なって再現されています。
広報職人に心のフィルターを通された「思い」が表現された「幸せのバトン」。
とても良い響きです。
- 「マンション、こんなことあります」
先日にも日記で告知した自宅のマンションで、配水設備の修繕工事スタート。
階段をよ～くみると、上の階まで配管が見える。
↓は階段から撮影したもの。 |
１階に大きな機械を設置。
朝からウィーン、ウィーンと大きな音を立てている。 |
鉄骨の階段を這う配管。 |
階段から撮影。変な風景・・・
|
供用部、廊下の天井を這っている。 |
玄関前のパイプスペースに管が・・・ |
まだ工事の下準備の段階で、
次は、３日間の断水予定。
そのときは近くの銭湯へ行ってこよ。
明日は、大阪戸建てセミナー。
大阪支店長の印南さんが、セミナー初の２回転予定。
今から大阪へ出発！！
- ２日間わたるコンサルタント修行。
今回の収穫は、２度の成功体験ができたこと。
初めて原稿を書いて、準備をしてから望んだ
スピーチは、「自分の言いたいことが全て言えた」と
納得できるものだった。
一緒に講義を受けていたメンバーにも
「今回のスピーチの中で一番感動しました！
もっと刀根さんの話が聞きたいと思いました。」
なんて、言ってくれる方までいらっしゃいました。
すっごい嬉しかったです。
もう一つ。
仮想の結婚式で、私はお婿さん役をやることに。
設定は、冬の苗場でであった二人が３年後、
同じ場所で結婚するというもの。
音楽付、受講者も主賓やら、会社の同僚、
学校の友人など配役もばっちり。
役者気分満々で、本格的。
感極まってしまって、涙がうるうる。
「本日は、わざわざ私達二人のために
雪の降る中、こんな遠いところまで、お越しいただき
誠にありがとうございます。
・・・まさかこんなにたくさんの人が来てくれるとは
思っていませんでした。皆さんの心からの祝いの言葉を
に対して、何と感謝していいのか・・・言葉になりません。・・・以下略」
こんな感じで話をしました。
このスピーチの様子を撮影したビデオをみて
自分のスピーチがどんなものだったのかを確認する。
感想は、「いいじゃん自分！」（す・すいません）
直したほうが良い点はあるが、感情のこもった
素晴らしいスピーチだったと思います。（ひつこく自分で褒める）
授業後にアンケートに、今回の授業の感想を記入。
「大満足、最高の講義だった。また先生の講義を受けたい」
他の受講生も、充実の二日間を証明するように、アンケートを
ぎっしり書いていた様子が印象的だった。
魂と魂のふれあい。今年の１月に味わった感覚に似た感じ。
「縁に感謝し、出会いに学ぶ」、そして日々楽しみながら進む。
- 第三回目の話力講座。
今回のテーマは「スピーチ」。
特にハートに刻み込まれたのがこの言葉。
「スピーチは準備ができる楽な話」
大勢の前でしゃべると、話をしている最中に
どんどんずれていき、話し終わってみると
伝えようとしていたものとは全然違うことに
なっていることがある。
でも、それは準備が万全でないから
そうなってしまうだけに過ぎない。
講師の秋田義一先生が、今日の講義のために
準備した原稿をみせてもらった。
A４版の紙に、小さな字でぎっしりと約４時間分の講義内容を
何も見ないで書けるように練習したもの。
その数、１０枚以上！圧巻。
授業の内容は、とてもわかりやすく、何よりも
記憶に残る教え方で、とても素晴らしい内容だった。
テキストからではなく、秋田先生の言葉から
色々なことを学ぶことができた。
他にも、スピーチを聴いてもらって、受講者全員から
自分のスピーチの良いところと、改善したら良いところを
指摘してもらう、「相互批評」という実習が、とても良かった。
また一つ進化できた。
- ---------------------------------------------
TBSの「はなまるマーケット」の取材が
来ていました。女性の話し方についての特集を
組む予定だそうです。
１２月１日 ８：３０～ 放送予定
インタビューを受けていないので、たぶん私は出ないと思いますが
一応宣伝。
●リスク情報の開示を義務付け＝変動金利住宅ローンに－自民調査会
自民党の住宅土地調査会（伊藤公介会長）は１９日、
住宅金融公庫が２００６年度中に独立行政法人に
移行することに伴う住宅金融制度の改革案（提言）をまとめた。
新法人は、民間金融機関による長期固定金利の住宅ローン供給を
支える証券化支援業務を拡大。
一方で、民間独自の変動・短期固定ローンの金利変動リスクについて、
消費者に十分な情報開示を義務付ける制度の確立などを提言している。
（yahoo!news 時事通信より） |
変動・短期固定ローンを選ぶ人に、いざ金利が上昇したときに
起こりえるリスクについて、きちんと知らせることが必要だとしている。
裏を返せば、今までそのリスクを伝える人がいなかったことがうかがえる。
これは、銀行が説明することよりも、住宅を購入する際に
購入者の一番近くにいる不動産営業担当者が、伝えるべきことだろう。
それが、いつの間にか
「短期変動で１％台であれば、あなたの収入でも
こんなにグレードの高いマイホームを購入できますよ。」
と当たり前にささやかれるようになった。
デカデカと広告に、「頭金０円！月々支払８万円～」
なんてうたっているような不動産会社が、お客さんに
変動のリスクを伝えているとは思えない。
「（家賃とローン支払額を比べて）買った方がお得ですよ！」
これも、買うことのデメリットを何も伝えていない。
でも、現実にはこの考え方を持つ人のほうが多いかもしれない。
知らないでローンを組んだのはよいが、その期間は２０年～３５年にもわたる。
先も見えないこの世の中で、変動・短期固定ローンのデメリットを知らずに、
多額のローンを組むリスクは計り知れない。
そう考えると、基本的に変動金利ばかり勧める不動産屋さんは、
それだけの覚悟を持っているだろうか・・・
※個人破産申立件数の年別推移（資料：最高裁判所）
|
これは平成１４年までのデータだけれど、
バブルがはじけた１９９０年頃には５％くらい
だった公庫の基準金利は、徐々に下がり続け
一時は２％まで下がった。
しかし、金利が下がりながら、自己破産件数は
逆に上昇の一途を辿っている。
右の円グラフのうち、破産の理由が債務の返済と
なっているのは１３．５％。
住宅ローンだけが
原因ではないと思うが無関係とは思えない・・・
住宅ローンの組み方についてアドバイスする人間、
そして購入者も、もっともっと賢くなる必要がある。
|
 破産申立事件確定記録調査
（資料：2000年7月，日本弁護士連合会消費者問題対策委員会）
|
-
- 本日は、朝から人間ドックのため聖路加病院へ。
結果は、「まったく問題なし！健康そのもの」
ストレスもなし。イイネ！！
前回と変わった点
・身長が少し伸びました。
・視力がちょっと下がった
・体脂肪率がちょっと下がった
検査中に、何度も先生に言われました。
「刀根さんは今年の３月にも、検査されてますよね・・・」
てっきり１年前だと思っていて、何度も「間違いじゃないですか？」と
訊いてしまいました。
事務所へ戻って、過去のスケジュールをチェックすると
おお！！本当に今年の３月に人間ドック行っているではないか！！
たった半年前のことが、１年以上前に感じられるなんて
相当私のまわりの時間の濃密なのだろう。
それか、記憶力が悪いか・・・
- 総務省統計局より（平成15年住宅・土地統計調査速報）
○平成15年10月１日現在における全国の総住宅数は5387万戸，総世帯数は4722万世帯となって
おり，総住宅数が総世帯数を664万上回る
○前回，平成10年から５年間に総住宅数は362万戸（7.2％）増加，総世帯数は286万世帯（6.5％）増加
○３大都市圏全体の総住宅数は2767万戸で全国の51.4％を占める
○総住宅数5387万戸のうち，空き家は660万戸となっており，総住宅数に占める割合（空き家率）は
平成10年の11.5％から12.2％に上昇
図はこちらに |
この統計を見てもわかるように、世帯数の増加よりも住宅供給数は多い。
マンションに限ってみれば、街中を車で走っていると、至るところに売れ残り住戸が目に付く。
データと体感するものが完全に一致している。
○居住世帯のある住宅（以下「住宅」という。）4684万戸を建て方別にみると，一戸建は2648万戸で
住宅全体の56.5％，長屋建は149万戸で3.2％，共同住宅は1872万戸で40.0％
○平成10年と比べると，一戸建の4.8％増に対し，共同住宅は12.8％増
共同住宅の中では，「６階以上」が35.0％増，中でも「11階以上」が37.8％増と大幅に増加し，
高層化が一層進行
○３大都市圏における共同住宅の割合は50.8％と全国の40.0％を上回っており，特に関東大都市圏
では55.0％
図はこちらに |
日本の政策として、はたまた不動産業界として住宅は作り続けなければならない
スパイラルに入っている。供給される住宅のうちで、マンションの増加が著しい。
まるで泳ぐのを辞めたら、死んでしまうマグロのようだ。
動いていないと呼吸ができない。
「需要が少ないなら、その分魅力のある家を作れば売れる」
なるほど。理論上はそのとおり。でも、大多数の物件では
苦しい状況が続いているのだと思う。
どうせ作るなら、とことん住む人のためにできることを
全てやった建物を作ってみてもいい。
価格が高くなるかもしれないが、「良いもの良い」と
選んでくれる人は必ずいるはずだ。
建物を都市インフラ。次の世代へ残すのにふさわしい建物と街並みを。
- 「囚人のジレンマ」
銀行強盗を共犯でした２人組が捕まった。
その２人の囚人について、次の仮定をしておく。
≪仮定≫
１、二人は別々の牢に捕られて、お互いに情報交換できない。
２、それぞれの囚人は自分に最適な選択をする。
３、囚人は過去の経験から自白をした方が刑が軽くなることを知っている。 |
一方、警察は次のように決めていたとする。
・二人とも否認の場合は証拠不十分で１年の懲役
・片方が自白、もう一方が否認の場合は、自白者は無罪放免、
否認者は懲役５年
・二人とも自白の場合は３年の懲役 |
この場合、二人の刑をトータルでみると「二人とも自白」が最も不利。
しかし、囚人は二人とも自白の道を選び、結果として最悪の選択をしてしまう。
囚人のジレンマは、相互に情報が交換されず信頼関係がない場合、
各人が最良だと思っている選択をすると、全体として最悪の結果を生む恐れの
あるという話。
環境問題に当てはめてみると、公開された一定のルールを周知徹底すれば
各人が排出量の抑制をすることができる。
しかし、荘でない場合には、自分だけが排出量を多くしても大丈夫だろうとして
結局最悪の結果（排出量の拡大）へと向かってしまうというわけである。
何だか不動産業界で起こっている問題もおんなじような気がする。
何かとても考えさせられた。
- マンションが建築される土地は
昔は何があったのか。
最近よくあるケースは次のもの。
1、会社、または官庁の社員寮跡地
とにかくこのケースは多い。
５０戸～１５０戸くらいの中規模のマンションが
建てられている。
大抵、以前よりも高くて敷地一杯に建築するので
隣接する家や、周辺住民から反対されていることが多い。
2、工場・倉庫跡地
これは湾岸地域に多い。湾岸マンション戦争と言われる
建設ラッシュはここで起きている。
土地のサイズが大きいことから、大規模マンションが
建築されることが多い。
以前からニュースや雑誌で取りざたされている
状況を目の当たりにすると、色々なことを考える。
＜マンション建築の常識＞
・駅から近ければ、地型はどうあれマンションを建てる
・限界ギリギリまで容積率を消化する
そういう常識を取っ払って、もう一度、
今住む人、そして将来的な都市インフラとしての
マンションはどんなものなのか、みんなで考えたい。
- マンションのモデルルームにて。
その時の担当者の方の対応は大きくわけて２つ。
パターン１
「はい。どうぞ、ごゆっくりご覧下さい。ご質問がありましたら
ご遠慮なくお声をおかけ下さい。」 |
とても丁寧な対応。物件は見ていなくても
何となく良いような気がしてくる。
もちろん、担当の方の対応だけで物件を決めるのは
本末転倒ですが。
パターン２
「さくら事務所？お宅は何者ですか。購入者以外は
一切見せるものはありません。」 |
明らかに警戒心ありあり。
だからといって一概に、この対応が悪いとは思わない。
パターン２には二通りある。
a,調べられたら困ることがある。もしくは、面倒くさいから嫌だ。
販売側の対応から、こんな心の声が聞こえることがあると
それだけで、「この物件は大丈夫だろうか」と思ってしまう。
b,自分達が良いと思うものを自信を持って売っているのに
なぜ、第三者に調査をさせる必要があるのか。
このケースは、営業担当者の気持ちも少しはわかる。
「質問があるなら、私達に直接聞いて欲しい」と考えているのだろう。
|
では、なぜ私達に依頼がくるのでしょうか。
理由は「不安だから。」、または「信用できないから。」
ということだと思う。
きつ～い言い方をすれば、不安を解消させることができなかったということ。
いくら信用できるとしても、販売する側の言うこと全てを信じることが
できない状況が、そこにはある。
取引に利害関係のない第三者が、調べることに意味がある。
もし私が購入する立場だったら、そうすると思う。
この先、利害関係のある人でも「あなたは買うべきでない」という
ことを言えるような販売担当者がスタンダードになってきたとき、
その時は、もはや第三者なんていらなくなるだろう。
心から、一日も早くそんな世の中へしたい。
- スケジュール表が予定がぎっしり。
隙間がない。
それだけ求められている自分は
とても幸せなことだと思う。
さくら事務所へ入社した当初、あまりにも
たくさんのメールが弊社に寄せられることに驚いた。
しかも、昼夜関係なくひっきりなし。
「求められている。必要とされている。」
そんなことを日々、気づかされた。
今でも不動産コンサルティングを受けた結果、とても喜び
感動してくれる人達が、私に改めて誇りや使命を感じさせてくれる。
常に、初めてコンサルティングをして
喜んでもらったときの感動を忘れない。
いくら知識やスキルは熟成しても、気持ちが冷めてしまったら
単なる調査会社と変わらない。
知識やスキルは進化して当然。
物件のメリット、リスクを伝えるのも当たり前。
私達がスタンダードにしようとしている
「不動産コンサルティング」とは、もっと先にあるもの。
依頼者がどんな選択をするのが良いのか、一緒に考えて
良い方向へ導いていきたい。熱い情熱を土台にして。
- 今日は横浜で不動産調査。イイネ！！
古くから建てられているような洋館や、
大きな公園があり、緑もたくさん生い茂っている。
しかも、高台、雛壇の立地。
まさに、完成された街並みという雰囲気。
ただ、マンション建築の際に近隣の方と
揉めていて、現在も垂れ幕や看板が乱立してる。
事業主、反対をしている方、双方の言い分を
聞いてみたけれど、う～ん、どちらの気持ちも
わからなくもない。
住民の方はというと
「良い気持ちはしないけれど、それほど気にしていません。」
なるほど。事業者、近隣住民、そして
住む人の気持ちを知り、マンション建築の経緯も知る。
周辺環境や、建物のスペックだけではなく
できる限りの判断材料を集める。
そして、最終的には、そこに住む人が
どう感じるかの問題。
現地周辺を歩いてみると、猫が至るところにいる。
じーっと。見てんじゃないよ！ |
う～ん、恋の秋・・・ |
猫ばっかり。何でだろうと思っていたら、こんな美術館を発見。
（猫の美術館発見！）
なるほど。そういうわけか。
（実は何の解決にもなっていない）
- 今日はとても嬉しいことがあった。
さくら不動産アカデミーへの入学を
希望する方が、何と不動産業界で仕事を
されている方だったのだ。
「マイホーム購入を検討しているわけで
ないので、ダメもとで話だけでもと思って
面談を希望しました。」
なんて、おっしゃられる。
駄目なんて、とんでもない。
逆に強烈にウェルカムです。
一般ユーザーが知識をつけることは大事ですが、
本来であれば、不動産のプロが一般ユーザーの知識の
足りないところを補って、より良い住まい選びをすることが
当たり前なのですから。
動機を聞いてみると、
「不動産仲介をしていて、本当にお客様のために
なるような物件調査の方法や考え方を、私が身に着けた上で
自分でも良いと思える物件を紹介したいんです。」
当たり前のことなんだけど、当たり前のことを
してくれない人達が多い業界の中で、改めて
こんなことを、直接言われてしまうと、胸の奥が
ジワーっと熱くなってきます。
また、こんなこともおっしゃられていました。
「不動産業界で働く人間の中には、さくら不動産アカデミーに
興味を持っている人がたくさんいるはずです。でも彼らは
雇われの身なので、週末に勉強に行くことはできないのです。
それに、私が知っている経営者、上司がそんな勉強会に行く
ことを許すとは決して思えないのです。」
もし、不動産業界で働いている方がこの日記を
ご覧になっているとしたら、ぜひとも伝えたい。
購入者が安心して不動産取引ができるようになるためには、
あなたの力が絶対に必要です。
もしも自分がお客さんの立場になったときに、
「この人からなら安心して自分の住まい選びの手伝いを
してもらいたい。」と思える人が会社にいないのであれば、
自分がそういう存在になって下さい。
不動産にかかわる者として、誇りを持って。
- マイホームを購入する人の動機はどんなものだろう。
ちょっと古い参考資料を見てみると、東京２３区内にマンションを
購入した人におけるマンションの購入動機は次のとおり。
調査対象者：1996年以降に区部のマンションを購入した世帯の世帯主
調査方法：2000世帯を対象に郵送により調査を行った。
有効回答者数567人、回収率28.4％
マイホーム購入の動機って、結構シンプル。
これらの動機どおり言葉の広告もあるし、
営業担当者が「低金利ですから！」と売り文句に
していることも多い。
この日記を読んでくれていて、さくら事務所のHPを
見てくれる人は、細かい不動産のチェック方法はさておき
少なくとも無理な資金計画を組んで、思いつきでマイホームを
購入したりしないと思う。
しかし、マイホームを購入する大多数の人は
そんなことは知らない現実がある。
そして、繰り返される中小の失敗。
そんな人たちに私たちができることは何だろう。
意識が高い人だけが幸せになればいいのか。
そんなことはないだろう。勉強した人が報われる
仕組みができればいいけど、そうでない人に対しても
私たちができることがあるはず。
何をすれば幸せなマイホーム購入ができるのか。
具体的にはどうすればいいのか。
シンプルだけに、難しい質問。
方法論でなく、根本的な考え方を示したい。
結局のところ、絶対的に正しい答えなんてない。
迷ってもいい。とにかく動いてみる。
調査で、あちらこちらを飛び回っていると
こんな垂れ幕がかかったマンションが、あちらこちらに
目につきます。
「●●に堂々完成！完成物件、見学会受付中！」
ちょっとこの数は尋常じゃない。
いったいどれだけの戸数が余っているのか？
HPで物件検索サイトをのぞいてみると
「年内入居OKの物件」の特集が組まれている。
完成する前に販売を開始して、第一期～第●期（売れる）まで
かけても売れなかったマンション達。
価格設定、立地、建物のグレード、構造・・・理由を上げれば
きりがないけれど、何よりも一番大きなポイントを占めるのは
「供給過剰」ということ。これに尽きる。
そんな状況の中でも、倍率１０倍を超える抽選をするくらいの
人気物件もある。売れるマンション、売れないマンションとの
二極化は既に始まっている。
年に８万戸を超える供給数は、３年後まで続く見込み。
今月は、個人的に新築マンションモデルルームへ行く
予定あり。現場の空気を存分に体感してこよう。
私も一人の新築マンション購入予定者として、
ワクワク・ドキドキです。
「マンションの音問題について」
マンションに住んでから起こるトラブル第一位は
「騒音」についてです。
騒音といっても、外部の音によるものよりも
上下階、隣接住戸など、建物内部の音による
ものが多いようです。
外部の音は、ある程度予想してマイホームを選ばれるかもしれませんが、
住戸内の音は、建物が完成してみないとわからない部分もあります。
無垢スラブ厚が２２０ミリだろうが、アンボンドで２８０ミリなのか、二重床なのか、
それとも、直床なのか、厚さや構造を知ることによって、ある程度の推測は
できますが、残念ながら大丈夫と断言することはできません。
今日、新築１年のマンションに住まれている方から
「音問題」についての相談がありました。状況は次のようなもの。
・水漏れや騒音トラブルが発生していて、特に音問題については深刻な状況。
騒音といっても、ご自分のお部屋で生活していて、
騒音が気になるというわけではなく、
ご自分の部屋から出る生活音が、上の階へ響いてしまい
上の階の方から、激しく注意を受けてしまい途方にくれている。
・マンション全体として、音が問題になっているわけではなく
まさに、住んでいる方同士での対決になっている。
・管理組合としても、「我関せず」状態になってしまっている。 |
こうなってしまうと、解決することは非常に難しい。
できる限りのアドバイスをしましたが、住んでから
音問題を解決するのは、残念ながら非常困難なのです。
なぜなら、新しく建物を作ることはできないから。
大幅な改善をできる可能性は少ない。
その物件のパンフレットに掲載されている売り文句には
「閑静な住宅街、子育てに抜群の環境！」とあったそうです。
「建物もきちんと確認しないで、契約してしまったんです・・・」
・・・そんなことをおっしゃられていました。
マンションに住むということは、どんなことなのか。
もう一度考えてみよう。
「髪日和」
出張美容の話。
出張美容というのは、寝たきりや障害のために美容室へ
行けない女性のために、出張して髪を切る仕事のこと。
数々の依頼者とのエピソードが短編につづられていて
帰りの電車で思わず、涙してしまいました。
どんな仕事でも最終的には人対人。
不動産コンサルティングも同じ。
心と心を通わすこと。
信頼関係を築くことができなければ、
どんな素晴らしい内容であっても、コンサルティングには
なりえない。
著者の廣瀬浩志氏は、「人と髪との幸福な関係を築く」ために
誇りを持って、仕事をしている方。
私たちは不動産業界。その他の業界でも、きっと
私の知らないところで、たくさん「人と○○の幸福な関係のため」に
仕事をしている方がいるはず。
言葉は違えども、向かっている方向が同じ人達。
そんな人たちとを、もっと見つけていきたい。
判断基準は人それぞれ。
誰にとっても最高の物件なんてありえない。
今日は不動産調査報告。
軍曹・吉野さんとの初コンビ。
依頼者のI様は、ラジオ局のパーソナリティをされていて、
とても明るくて楽しい方。
ご主人も、それに負けず劣らず、楽しい方。
今回の懸念点は、目の前に眺望を遮ってしまうような
建物が建たないか、それから、再開発が予定されいる地域なので
それによる影響はどんな点が考えられるか、等。
I様夫妻は、とても勉強されている方で
各項目について報告をしていても、気になる項目と
それほど気にしないことを、はっきりとわかっている方でした。
自分自身の判断基準を持つということは、マイホームを購入する上では
とても大事なこと。何となく買ってしまった人と、地域や建物、
そして今後起こりえる出来事について、しっかりと納得して買う人では
住んだ後の幸せ度が違う。
極端に言えば、薄氷の上を歩いて生活しているのか、
それとも、氷の厚さをはっきりと知って、割れそうな部分を
はじめからわかって歩いて生活するくらいの違いがある。
割れなければ、それでいいのか？
いやいや、そんな簡単に扱えるほど、
何千万もの買物は安くない。
おっと、だいぶ話がずれました。
不動産調査報告、そして売買契約書や、重要事項説明書、
管理規約、長期修繕計画表についてのチェックを報告。
約５時間もの長時間に渡るコンサルティング。
建物や周辺環境、そして契約書類等を自分なりに知った上で
購入するかどうかを決めること。これって普通ですよね。
販売担当者の悩み
「う～ん。何を言ってもお客さんが信じてくれないんです。」
モデルルームでの聞いた言葉。
不動産コンサルティングのための事前調査として、
周辺環境や、環境に対する建物の配慮やスペックも調べ終えた
後に、担当者の方とお話したときのこと。
質問事項をぶつけても、本当のことをズバッと答えてくれる。
売り手なので、言い回しは微妙に違うけれど、間違ったことは
言っていない。
調査が終わり、少し悲しい気持ちになった。
今の不動産業界は、不信感がうずまいている。
確かに悪いところだけ、取り上げられて良いことをしても
誰も気づいてくれない。本当のことを説明していても
信じてもらえない。
建物についても同じことがいえる。
どんなに住む人に配慮をした建物を作っても
そのことに気づかないどころか、「これは欠陥だ！」と
感じてしまう購入者もいる。
どちらもやりきれない。当たり前のことをしても
認められない負のスパイラル。
大きな意味で、思い浮かぶ解決策は、２つ。
１つは、いい加減なことをする業者がいなくなること。
２つめは、購入者が賢くなること。
そうすれば「優れているところと、劣るところ」など、「本当のことを言っているのか、
いい加減なことを言っているのか」を見抜くことができる。
これが両方向に進んでいけば、おのずと良い方向へと
スパイラルが出来上がるはず。そんな方向へ導いていくのが
私たちの使命。家を買う人、作っている人、売っている人、全てが
良い関係を築けるように。
一歩ずつ着実に、そして行くときは思いっきり大胆にいく。
営業担当者のSさん。またお会いできることを楽しみにしています。
これからもずっと、そのままでいて下さい。
吉野さんと不動産調査へ。
今日は特別ゲスト、ハッピー見届け隊！隊長の田中さんも同行。
調査中、怪しい動きで写真をとりまくる田中さん。
建築現場で警備員の目の前でパチリ。
（警備員さんが警戒した目でジロリ・・・）
道路上で、人目も気にせずパチリ。パチリ。
（私と吉野さんを後から、こそこそっとつけていく。あやしい・・・）
法務局で、謄本をとっているときにもパチリ。
（ここって撮影禁止じゃなかったっけ・・・）
役所で、浸水履歴について担当の方と
お話をしているときにも、パチリ！（しかもフラッシュ付き）
担当者の方「！」「写真とるなら、事前にちゃんと言ってください！」
と叱られ、ちょっと「しゅん」、となる田中さん。
・・・お・おもしろいぞ、田中さん。
こりゃ天然モノかもしれない。いや間違いない。
疑念が確信に変わった日でした。
きっと今日調査の様子は、「はっぴーえっくす ハッピーの生まれるところ 見届け隊！」
で後日アップされると思いますので、ぜひのぞいてみて下さい。
ふと思い立ち、私が住んでいるマンションの
プチ不動産調査。
<騒音レベル>
昼も夜も静か。平均５０デジベルくらい。
ただし、冬になると遠くで暴走族のバイクの
音が鳴り響いてくる。これは毎年恒例。
＜臭気＞
春になると、肥料の臭いがすることがある。
おそらく近くの畑から風にのって、届いてくるのだろう。
駐車場から自宅への通り道に工場があり、
夜になると、変な臭いがしてくる。
＜大気の状況＞
近くにゴミ焼却施設や工場があり、あまり良くないと思われる。
数年前に隣接している所沢市で、ダイオキシンで問題になった。
ただし、１０年以上住んでいるけれど、呼吸器系に不安は感じない。
＜浸水リスク＞
当該地に浸水履歴はないが、周辺では
よく道路が冠水して、通行止めになることが
１年に１度くらいある。地形的に低い。
＜治安＞
空き巣の被害は聞かない。
ただし、過去にエレベーターに小学１年生が
一人で乗ろうとしたところ、変質者が突然乗り込んで
きたことがある。エレベーターに防犯カメラをつけて
対策し、それからは同じことはなくなった。
駐車上の車やバイクにいたずらされること多し。
バイクに乗っていた頃は、半年に一回くらい盗まれそうになった。
＜近隣の土地＞
私の部屋から見える駐車場は、およそ１０００㎡くらいある。
将来的には、同規模の建物が建つ可能性は十分にある。
引っ越してきた当初は、１５００㎡くらいだったが、遺産相続が
発生して、この土地の一部を物納。そして、今年に５件の戸建てが
建てられた。
こう振り返ってみると、懸念事項が結構あるなあ・・・。
１７年前に、両親が購入したこのマンション。
その時、子どもだった私は、その環境を受け入れるしかなかった。
小さな子どもは住まいを選ぶことはできない。
親が納得して決めたところを、受け入れるしかない。
ただ私は、全てを含めて結構気に入っている。
そう思える住まいを選んでくれた両親にただ感謝。
- 私たちは、自分が住んでいる家、すなわち不動産について
いったいどれだけ理解しているでしょうか。
学校へ入学するとき、就職するとき、結婚するとき、そして
子どもが生まれたときなど、様々な人生の場面で
新たな住まいを探すときに納得できる住まい選びができるかどうか。
「RQ」を高める、ということは、人生におけるそんな大切な場面において
あなたが不動産とより幸せな関係を築く礎となるのです。
ＲＱ(real
estate intelligence quotient)＝
“不動産 real estate”と“真実 real”
を見極める知能 |
「RQ」を高めることにより次のことができます。
・自分を理解し、ご自身にとって必要な不動産を理解する。
・状況に応じて臨機応変に対応できる住まいを選ぶ。
・不動産のとの関係を上手に築き、それを維持する。
・不動産から得られるメリットを最大限に活用する。
・ご自身の力と不動産の力を合わせて、夢を実現する。
自分だけでなく、関わる人達皆が幸せになれるような関係を
築きやすくなります。
その結果、今まで身につけたご自身の「RＱ」を十分に発揮し、
人と不動産の良好な関係を構築することで、その不動産取引に
関わる方からの援助や支援（ソーシャルサポート）が得られ
やすくなります。
そのため、「RQ」が高い人は、マイホーム選びにおいて成功する
可能性が高いといえるわけです
まずは、新築マンションコース募集開始。
みっちり６ヶ月間、モデルルームや建築現場での実践講義もあります。
不動産の達人の調査方法や、考え方を丸ごと伝授します。
- 本日、ついに日本初の「不動産脳」を鍛える学校
「さくら不動産アカデミー」創立。
今まで日本には、不動産について体系的に学べる
教育の体制・仕組みがありませんでした。
だからこそ、頭の良し悪しに関わらずマイホーム購入に
おいて大小の失敗が絶えないのでしょう。
このような状況を変えるべく、創立したのが
このさくら不動産アカデミー（略称SRA）です。
「人と不動産のより幸福な関係を追及し、その思想を世の中に広めること」
母体である、さくら事務所経営理念に通ずるところ。
将来、生まれてくる子ども達のために、そして地球全体のために、
不動産とより幸福な関係を築いていける世の中を創ることが、この学校の目的です。
興味のある方はこちらからどうぞ。
いよいよ新しい船が出発。
目指す先は、安心して不動産取引ができる世の中。
「人と不動産のより幸福な関係」を築く人達が、どんどん
増えていく。・・・想像するだけでワクワクします。
２００４年も残すところ、２ヶ月。
加速していくスピードに風を感じながら
真剣に、魂を込めて、遊ぶように、走ります。ガッツ！
