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刀根（とね） 慎一郎の「翔べ！シンイチロー！！」
さくら事務所の理念に賛同し、内定を蹴って飛び込んできた期待のホープ。 １９７８．７．１３生まれ うま年 Ａ型 かに座
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刀根（とね） 慎一郎の「翔べ！シンイチロー！！」
さくら事務所の理念に賛同し、内定を蹴って飛び込んできた期待のホープ。 １９７８．７．１３生まれ うま年 Ａ型 かに座
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先日、車の運転中、事故にあいました。
車がほぼ大破してしまい、警察や、救急車が次々に来て
本当に大変でした。
今回何よりも良かったことは、誰かに怪我をさせたりしなかったこと。
そして、自分の体が無事だったこと。
レッカー移動するときに、JAFのお兄さんに言われた言葉。
「ここまで、車が壊れて無事なのは珍しい。」
本当に不幸中の幸いでした。
事故を起こした時に助けてくれた人、心配をしてくれた両親や会社の人達に
心から感謝します。併せて、お詫び申し上げます。
事故直後、エアバッグに顔をつぶされ呆然としながらも、
思ったこと。
「まだ私にはやることがあるんだな・・・」と。
まだまだ、これから。まだ終われない。
「繰り返されるトラブルを防ぐ」
東京都世田谷区内にある分譲マンションの総数は
およそ２０００件。（世田谷区マンション実態調査報告書による）
世田谷区にあるマンションの約８割に
賃貸利用されている住戸がある。
そこで懸念されること。
住む人が希望する人と、利回りを重視してできるだけ
お金を使いたくないオーナー。双方の向いている方向が
異なってしまう。
住んでいる人にとっては修繕が必要な箇所も、
住んでいないオーナーにとっては、賃料さえ入ればそれで
良いと思ってしまう人もいるだろう。
それでなくても、マンション管理最大の敵は
住民の無関心なのが現状。
他にも、報告書を見ていて、驚いたことがある。
竣工図書（建築前には設計図書）がない、どこにあるのか
わからないマンションが、１０％以上あること。
そのほとんどが築３０年くらいのマンションであり、
今後、修繕が必要なときに問題になる可能性は高い。
ここでちょっと立ち止まって考えてみる。
マンションのトラブル事例の多くは、今までにマンションに
住んだ人達が陥っていることがほとんど。
違うマンションで、同じような困ったことが起きる。
住んでいる人は別々なので、なかなか情報の共有化ができない。
何度も何度も同じトラブルが繰り返される・・・・
「マンションに住んでいる人たちが、どんなことに困っているのか」
この情報を、マンションをつくる側、売る側、住む人で共有できれば
良い方向へ向かうための道しるべになるだろう。
「良い建物を造るために」
余裕が大事。
建物の計画にしても、建築工事の工期にしても
同じことがいえる。
建物計画
建築計画に余裕があれば、敷地に緑がたっぷりあり
万が一建替え工事が必要になったときにでも
さらに大きな建物を建築することもできる。
敷地一杯いっぱい、容積率を限界ギリギリまで
消化して建てられた建物。もし、容積率に変更があったり
高さ制限が低くなったりしたときに、困ったことに
なる可能性がある。
工期
新築マンションの竣工が集中するこの時期。
工期に余裕があるかないかが、物件の出来を左右する
重要な要素になる。
竣工が集中するこの時期。未済工事があるまま
内覧会が開催されること多し。
人の心も同じ。
限界ギリギリでやっていれば、何らかのミスがおきやすい。
どこかに無理をすると、何らかのひずみが発生する。
建築計画に余裕を持ち、建物を造る側、販売する側にも心のゆとりが
あればいい。それだけの自信と誇りを持って完成した建物は
一つの作品として、住む人だけでなく、近隣居住者にも大事に
されるに違いない。
「ラジオ初出演」
「さくら事務所の大江戸インテリジェンス」に初出演。
ほんっとにメチャメチャ緊張しました。
去年の４月に始まった大江戸インテリジェンス。
まさか、話し方教室に通う私が出演する日が来るとは・・・驚きです。
ただ、ラジオ収録日が近づくにつれて不安になっていたのは、大胆にも私を起用した
広報職人、その人だったと思います。（その苦渋の様子はコチラ）
収録前に、２度にわたるリハーサルまでしてもらい、
長嶋代表には「お前は話がうまい。うまい、うまい・・・・」と暗示までかけられ望んだ本番。
（本番中の様子）
夜遅くの収録にも関わらず、ギャラリーはたくさん。
ブースの外でフラッシュが！！ピカッっと。
会社にいたはずの三上さんが、わざわざ
緊張する様を見に応援にかけつけてくれました。
結果、軍曹と三上さんが言うには「熱さは伝わった！」そうだ。
それにしても、パーソナリティの石塚恵子さんのプロ魂が凄かった。
話し方、相づちのタイミング、質問の内容、時間配分、出演者への気づかい・・・・
どれをとってもプロの仕事。圧巻。見惚れました。
収録を終え、振り返ったら、そこにいたみんながホッとした笑顔が
ありました。こんな経験ができるのは、本当に幸せ。。
皆さん、本当にありがとうございました。
チャンスがあれば、また出演してみたい。
放送予定は２月２６日。（今のところ、自分の放送は恥ずかしくて聴けそうもない。）
さくら事務所の大江戸インテリジェンス
(毎週日曜15:45〜16:00)
RainbowtownFM (大江戸放送局/79.2MHz）
過去の放送はこちら。
「体を使う調査」
パワフルハイテンション・三上さんと更地の測量＆調査へ。
土地の高低差を調べ、境界杭を探し、土地の辺長を調べる。
派手さはなく、とても地道な調査だけれど、不動産の売買をする上では
絶対に必要なことで、間違いは許されない。
こういうときの三上さんは本当に心強い。
その土地から立ち去ろうとすると、三上さんは必ず
指差し確認をしている。（まるで、駅のホームにいる駅員さんのチェックのようだ）
「レベルよし！境界良し！越境確認良し！忘れ物なし！」
（背中で語る三上さん）
それにしても、あの底なしのテンションはどこから来るんだろう・・・
その謎を今年、解き明かしてみたい。三上さんの人生を紐解きながら・・・
「午後５時で閉まるモデルルームの秘密」
最近調査した物件のモデルルームは、午後５時に閉まる。
一般的には７時、８時まで営業しているところが多い。
なぜ、そんな早い時間に閉まるかというと
無理に営業をしなくても売れる自信があるから
だろう。聞いたわけではないが、そんなことを感じられるマンション。
どんなマンションか気になるでしょう。
ひと言で言うと、「計画にゆとりがある」。
最近の新築マンションは、限界ギリギリまで、
容積率を消化しようとするのが一般的。
容積率が、２００％だとすると、実行容積率は１９９．９％。
４００％だとすると、実行容積率は３９９．９％。
とにかく使える容積率は、できる限り消化して（使って）
戸数を増やそうとする。だから、居室を地下に潜らせても、
隣の家がバルコニーを完全に覆ってしまっても関係なし。
「とにかく、販売できる戸数を増やして利益があげる」
そんな姿勢が見えてくる。
それに対して、このマンションは容積率４００％のところ
実行容積率は、約１８０％！なんと半分以上の余裕を残している。
マンションの配置図をみても、ゆったり・・・。
眺望を遮るような建物が建築されることは半永久的にないでしょう。
建物はどうか。こちらも耐久性、階高、メンテナンス性、可変性などの
後から変更できない本質的な部分もバッチリ。
今までに数多くのマンションを見ているからこそ
このマンション計画のすごさを感じる。
造る人が誇りを持ち、売る人が自信を持って、住む人は
快適さを感じる。
このスパイラルこそ、今の不動産業界に必要なもの。
「本気・活気・やる気・意識」
２００５年初の新築マンションセミナー。
マイホームを購入する上で、本質的に大切なポイントを伝えることに
良いモノを提供している自信があります。
最後の質疑応答での１シーン。
講師達の嬉しそうな表情を見れば、会場の雰囲気は伝わるでしょうか。
私達が何かを教えるのではありません。参加された方達のことを
「人と不動産とのより幸福な関係を築く」という目的を同じにする仲間だと思っています。
今日のセミナーで感じた参加者の方の住まいに対する本気が
会場の活気を生み、講師のやる気も激しく刺激され、全体としての
統一された意識をつくる。
この意識こそが、不動産業界を変えるパワーになる。
まだまだどんどん進化していきますので
ご期待下さい！次回のセミナーは新しい試みがされる予定。
「不動産投資の王道とは」
不動産投資勉強会エクシード。
今回は卒業生もまじえ、総勢８０名ほどの大型勉強会。
不動産投資に対する哲学を、講師のミツグさんが語る。
哲学のバックボーンとなる波乱万丈な人生が、また魅力的。
不動産投資をする上で必要な「覚悟」。
不動産投資で起こりえるリスクとトラブルを
ミツグさんが上げている。
・ 家賃滞納
・ 空室の発生
・ 入居者の騒音問題
・ ゴミの問題
・ 火事
・ 地震
・ 台風などの水害
・ 入居者同士によるトラブル
・ 入居者の過失による漏水
・ 入居者の精神的な病気
・ 入居者の失業
・ 入居者の自殺
・ 入居者の病死
・ 殺人事件
・ 暴力団員の入居
・ カルト教信者の入居
これだけのリスクに耐えうる覚悟があるかどうか。
事業として、世の中に質の良い賃貸住宅、すなわちインフラを
提供しようとする志があるかどうか。
今後、長期的に見れば、人口も世帯数も減っていく。
新築マンションも供給過剰で、賃貸市場へも流れてくることが予想される。
供給数も増え、既に借り手市場となっている賃貸市場。
お金シミュレーションはもちろん大事。でも、それは前提条件に過ぎない。
それだけで、不動産投資が長期的に成功させるのは難しい。
この状況で、それでも、不動産投資をするというのであれば
それなりの覚悟と使命感が必要になってくる。
賃借人はもちろん、お客さんを連れてきてくれる不動産会社の人、
関わる人達すべてが気持ちよくなるように。
自分だけの利益のためだけに動けば失敗する。
「とあるモデルルームにて」
「この地域では、新築マンションよりも中古マンションのほうが
高い価格で取引されているんですよ！」
一瞬耳を疑う言葉が、聞こえてきた。
こんな身近にそんな地域があったのか！・・・なわけはありません。
こんなバブルのときの営業手法が未だに使われている。
信じやすい人だったら、不動産のプロが言うのだから・・・と
思ってしまう人がいないとも限らない。ちなみに、お客さんは外国人の方でした。
そして、お客さんが帰る間際には、優しくささやく。
「私達は、無理やり買ってもらうスタンスではやっていません。
だから、じっくりと考えてみて下さいね。」
そのスタンスは良いと思うけれど、物件のメリットに嘘は言っちゃいけません。
販売担当者の本音を心の見抜くさくら事務所の生き字引
土屋さんが、「営業担当を見極める！」というコラムを書いているので
参考にしてみて下さい。
ちなみに、明日TBSテレビ「みんなの問題」にツッチーが２０：００〜出演予定。
●明日は不動産投資勉強会エクシード。
「不動産投資の王道」をミツグさんが語ります。
加熱気味の不動産投資に対して、現オーナーが真髄を教えてくれる予定。
●明後日は新築マンションセミナー。
こちらは、「不動産の達人」が新築マンションの選び方をみっちり５時間伝授。
新築マンションのホンモノを見抜く方法と考え方をお伝えします。
そして、その次の日は・・・・
盛りだくさんの毎日はまだまだ続きます。
「住んでいる人に冷たい日本」
最近都心に新築されるマンションの多くで
近隣住民からの反対運動が起きている。
用途地域が商業系、もしくは工業系の地域では
近隣紛争は、ほとんど起きていない。
住んでいる人がほとんどいないということが理由でしょう。
住居系の場合は、体感値で９０％以上の物件で反対運動が起きているが
ある程度、建築工事が進んでくると大半の方が「しょうがない。」と
あきらめ顔になってくるような気がする。
元々住んでいる人が、喜ばない建築工事が多すぎる。
「５０年ここに住んでいたのだけれど・・・住んでいる人の気持ちなんて
法律は守ってくれないのね。」
悲しく微笑むおばあちゃんの言葉が胸にささる。
このような世の中だからこそ、近隣の方に受け入れられて
建築されるマンションが望まれる。
ちなみに、イギリスでは、建物は近隣の住人にとって何一つデメリットを与えてはいけない
という義務を背負って家はその土地に建ち上がってくる。
建てる側に優しく、住んでいる人に冷たい日本。
建てる側に厳しく、住んでいる人に優しいイギリス。
以前調査した物件を思い返してみると、住んでいる人に受け入れられて
建てられるマンションは、出来上がってみても、やっぱり良い気がする。
そんな物件が売れ残ったという話は、あまり聞かない。
「原点に立ち戻る」
なぜ、さくら事務所に入ったのか。
やればやるほど、当たり前のことこそが大事だということに気づく。
「自分の親しい人にしてあげたいことをサービスとしてする。」
ここが原点。サービスを提供された人に喜んでもらえて
提供する側の自分も嬉しい。
一方が勝つ、得するというのではなく
あくまでも両方が良い関係を築きたい。
それにしても、「おサルのような日記の顔写真は、早く変えた方がいいよ。」
と言われ続けてからもう１年が経過しそう・・・時が経つの早すぎです！！
「日本のマンションで美しい街並みを造る」
カラッと晴れた、気持ちよい日。まさに調査日和。
さらに今日、調査した物件はとても気持ち良いマンションだった。
マンションの管理人さんに管理組合の運営状況について
聞いてみると、毎月遅くまで管理組合の運営の仕方や、
積立修繕費の使い道など話し合っているそうだ。
住んでいる人の意識が高い。
グレイト！！
そして何よりも、ゆったりとした配置。そして、容積率もたっぷり
余らせている。敷地内には、冬だというのに木々が一杯。
日本のマンションでも、美しい街並みは造れるかもしれない。
そんなことを感じさせるマンションだった。
街として、課題が全くないわけではないけれど
将来へつながる足がかりは見える気がします。
開発とは、かくあるべき。
「１０階建てマンションなのに９階が最上階？」
設計図書を閲覧中に隣に賑やかな
おばさま２人組がやってきた。
何やら激しく担当者の方に言っている。
「１０階建てマンションなのに、９階が最上階なの？」
鋭い！！良いところに気づいていると、思わず
話の内容が耳に入ってきてしまった。
なぜ、このような話になっているのかというと
パンフレット上では、１０階建てとなっているのに、物件概要の
構造・規模では、「地上９階地下１階」となっているのです。
「部屋が地下にもぐってるわよ！このマンション！！」と厳しい突っ込み。
それに対して、販売担当者の方は
「建築基準法では、地上９階地下１階で申請しなければならないんです。」
とおっしゃっていた。
確かに、それは正しい。でも、購入者が知るべきことは
そこではなく、なぜ地下に居室をつくらないといけないのか。
できるだけたくさん部屋をつくって、利益を上げたい、事業収支を合わせたい。
そのために、地下に部屋をつくらないといけない。
売主優先、、、優先されるのは、これから何年も住み続ける居住者ではない。
他にも、こんなやりとりもあり。
（おばさま）「南側には、大きな建物建たないの？」
（担当者）「（公図を見せて）土地が細分化しているから大丈夫です。」
（おばさま）「所有者は、みんな別なの？」
（担当者）「・・・。」
イイネ！思わず耳が釘付けになってしまった。
こんなおばさま達が、不動産業界をより良くしていくのかもしれない。
「不動産業界のど真ん中」
さくら不動産アカデミー（ＳＲＡ）の新築マンションコース二回目。
今回のタイトルは「不動産調査へのアプローチからＲＱを研磨する」
４時間にわたって、深く熱くコッテリした授業。ＲＱとは・・・
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以下の３つに分けて、ＲＱを鍛える。
１、土地環境条件から立地特性の理解をもつ
２、地域環境条件から居住環境の判断をもつ
３、都市計画、建築基準法から現状確認及び将来を予測する
全ては、そのマンションに安心して長く快適に住まうために必要なこと。
間違いなく受講生の皆さんは、不動産の達人への道の最短コース突っ走っています。
みっちり勉強した後は、恒例の懇親会をここで。
どこまでも続くのかわからないくらい、日本の不動産について
熱く語り合う。日本の不動産取引制度、建物のどこか問題で
どうしたら良くなるのか。
日本の不動産業界のど真ん中にいる気になってくる程の盛り上がり。
もうすぐ日本の不動産が変わる。あと一押しという雰囲気を感じる。
間違いない。その波、流れをつくるのが私達の使命だと実感。
とにかく刺激的で楽しい一時でした。
次回は、鬼講師（のイメージがある）神尾さんによる「建物調査へのアプローチ」
ああ来月が待ち遠しい。
受講メンバーの皆さん、来月もよろしくお願いします。
「周辺の物件の売れ行きでわかること」
１年くらい前に調査した物件を通りかかった。
不動産調査をしたときには、まだ更地の状態だったマンションは
３月竣工予定ということで、もう完成間近。
調査時に懸念された事項を確認する。
大きくは２点ほど。
１、南側のマンションの建替えの懸念
２、売れ残りの懸念
「１、建替えについて」の懸念は今のところ無事？のようだ。
築１０年ほどの８階建てのマンションで地主さんが所有。
賃貸マンション空室率は、かなり高いと思われるため、将来的にはどうなるか。
「２、売れ残りについて」
調査時、近隣には２つの新築マンションがあった。
１つは竣工後３ヶ月くらいのマンション、もう１つは竣工したばかりのもの。
そのどちらも、かなり売れ残りがある様子だった。
しかし、今日訪れてみて・・・どちらも「好評分譲中！内覧可能！」
という垂幕やら看板やらが、以前よりも増えた様子。
明らかに、この地域での供給過剰の様相を呈している。
今回完成するマンションはどれくらい売れ残っているのか、
不安が募る・・・これは建物の良し悪しの問題ではなく、立地選定の問題と私は思う。
周辺の状況は、たった１年でも変わっていくもの。
これが１０年後くらい経つとどのような変化があるのか。
絶対まではいわないが、リスクの大きさは調べることができます。
青田売りがメインの新築マンション販売。１年、２年後に完成する物件を
購入するなら、周辺のマンションの売れ行き状況をチェックは
確実にやっておいたほうが良いと思う。
「新築マンションのモデルルームにて」
設計図書を閲覧してから、実際の建築現場へ行ってみる。
その度に、パンフレットやホームページに出ているイメージ図とのギャップに驚く。
厳密に言えば、広告やイメージパースは「そういうものだ」ということが
不動産に関わる人達には前提としてある。
しかし、初めてマイホームを購入しようとしている人達にとっては
そのイメージが実現されるものと勘違いしてしまう。
勘違いとは言わないまでも、脳に良いイメージが刷り込まれてしまうような気がする。
モノを売るということを考えれば、ストーリー性だとかイメージとかは
大切かもしれない。マーケティング的にも、そういう手法はある。
ただ何十年ものローンを組んで購入する一生の住まいについては
それだけで購入してしまうのはどうだろう。
ここは、本質的なものがあってこそのイメージ。
それがなければ、部屋に入ったときに感じる後悔は避けられない。
パンフレットや、広告のイメージ図は５割引きでみる。その位がちょうどいいと思う。
設計図書をみれば、それはパンフレットがどうだとかは、ほとんど関係がない。
飾り付けない本当の姿こそが、住んだときに快適がどうかを左右する。
| ●「誰も知らない〜NO BADY KNOWS〜」をビデオ鑑賞。 2004年度カンヌ国際映画祭で最優秀男優賞を受賞した柳楽優弥の作品。 親に捨てられた子ども達４人を描くノンフィクション。 ナレーション一切なし。ただひたすら、子ども達を追いかける。 考えさせられるというより、感じさせられる映画だった。。。 「最近感じてないな〜」という人におススメです。 |
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●さくら不動産アカデミー（SRA）の教科書
SRAマンションコース第二回目の「不動産調査へのアプローチ」
講師の加藤さんのスピリットが詰まった渾身の教科書が完成。
「まだ足らない！もっと伝えたい！」と言っているうちに、ページ数はおよそ５０ページに。
これをマスターして、マイホーム購入で失敗するのは難しい・・・（本気）
| ●長嶋代表がスーパーJチャンネルでコメント 小宮悦子さんも怒り心頭の「年金の無駄遣い」という特集にて。 知れば知るほど馬鹿らしくなってくる年金の使い道。 ポスター１枚に、１万円をかけているというのには呆れた。 年金が足りなくなってくるのは、少子化だけが原因ではない気がする。 |
不動産には時差がある。
建物のプランを作ってから、引渡しまでには
１年以上かかる。
そうすると完成する頃には、建築計画当時のトレンドとは
異なってしまう可能性がある。
しかし、不動産の時差というのは、それだけに終わらない。
購入時には、あまり気にしなかった建物の耐久性やメンテナンス性。
住んでから数年も経ったとき、大規模修繕のとき、初めて
その重要性に気づくかもしれない。
この時差を考えると、不動産にとって本当に大事なものとは
月日が経っても、陳腐化せずにあるものだと私は思う。
どうやって、そんな住まいを選べばよいのか。
マイホームを購入する上でポイントとなるのは
本当に大事なポイントを見抜くということ。
そのポイントとは、建物の耐久性、メンテナンス性、可変性
そして、変えることができない立地、全体としての町並みである。
今は、ちょうど劇的に住まいが変わる時代にある。
購入者の意識が変わる。
↓
作り手が建物を変える。
↓
その建物を作る。
↓
完成は１年〜２年後。
時差があるからこそ、より良いマイホームを購入するためには、
今の建物をみるよりも、ユーザーが本当に求めるものは何なのかを
考えてみる必要がある。
住まいとは何なのか。
住宅にとって、本当に大切なものは何だろうか。
もう一度自分に問いかけてみよう。
その意識こそが、未来の住まいの形を作る。
「既存住宅を再生する」
先日の読売新聞にこんな記事があった。
| 中古建物を「オール電化」、東電が再生事業スタート 東京電力は、社宅などの中古建物を、家庭内で使う全エネルギーを電気でまかなう 「オール電化」のマンションとして再生させる事業に乗り出す。 （中略） 既存の建物を利用するため、同じ仕様の新築マンションより分譲価格は割安になる。 三鷹市のマンション（全戸約７５平方メートル）の場合、周辺の新築の平均相場が 約５０００万円なのに対し、３０００万―３５００万円程度になる見込みだ。 企業が社宅などの保有不動産を売却するケースが増えており、再生事業は 今後の伸びが期待できるという。 （1/10読売新聞より） |
既存の建物に付加価値をつけて再生する。
平均相場で、５０００万円の物件が３０００万〜３５００万程度になるらしい。
この記事からは、建物の築年数や構造面のことはわからない。
既に住宅が余っていることを考えれば、今後は新築住宅の供給が
減っていくことは確実。
既存の建物に何らかの付加価値をつけて再生するということは、
今後増えていくだろう。
ただし、最新の設備つけたり、外壁部分などの外見上の部分だけの改修であれば
いざ大きな地震があったとき、給排水管が劣化によるトラブルなどに不安が残る。
確かに目に見える部分だけの補修等であれば、費用負担もそれほど
かからない割には、見栄えは格段に良くなるかもしれない。
しかし、中長期的な視点で考えると、安心して既存の建物を取引が
できる世の中へするためには、建物の構造的な部分を診断することが
絶対に必要になってくる。
今後増加する「再生住宅」。
ぜひとも見た目だけでなく、中身まで含めた再生となってほしい。
そうすれば、より安心して購入できる住まいの選択肢が増えて、
人と不動産の関係が良くなっていくことだろう。
「不動産の見方＜２００５年度版＞」
頭金１０万円で購入OK！
月々の返済は１５万円。
おお〜！！思わずため息をついてしまうベタなフレーズが・・・
ちなみに物件価格は、およそ５０００万円ほど。
そして、もちろん物件概要の左下にはちっちゃ〜な文字で内訳が書かれている。
| ●ご返済例内訳/頭金１０万円・都市銀行優遇金利１．０％ （銀行ローン２年固定・３５年返済・元利均等返済） |
これは都内のマンション広告の話。
もう一つ。
この広告の中には「新売主につき新価格分譲」という言葉があった。
この物件、実は昨年の始めに竣工しているが、これから
また２０戸を販売するという。
気づかなければ、ただの完成物件。
内情はというと、売れ残り住戸の多い物件を、買取業者が下取りをして
それを売主を変更して、販売価格を下げて再度売り出している。
完成後、１年以上経過しても、まだ４分の１くらいも
売れ残りがある状況。でも、これは珍しいことでも何でもなく
今後このような物件が増えることは確実。
物件はいくらでもある状況なので、買い手にとっては
とても有利な状況といえるかもしれない。
ただし、こんな状況だからこそ、「大幅な値引きをしてくれるから購入する」
といったことには注意。いくら値引きをしようが、周辺の立地と建物が
変わるわけではない。
物件を選択する上で重要なのは、その不動産そのものを見抜けるかどうか。
販売担当者は決して教えてくれないメリット、デメリットを
見抜く方法はここでお伝えします。
「不動産の達人」が５時間伝授 “マンション購入シミュレーション”＝物件選択編
＝
１月２３日（日）銀座 ５時間もの長丁場。コンサルタント６人でみっちりと伝授します。
２００５年のマンションの選び方はここで。
「アメリカは１０３年 日本は３０年」
このタイトルの言葉は、各国の住宅の代替わり周期の比較。
代替わり周期は、全住宅戸数を年間建設戸数で割って求められる。
アメリカでは、中古住宅のことを「exsisting
house」という。
車の場合は、「used car」であるが、家は「used
house」とはいわない。
日本では、人が住んだ住宅は一律で「中古」と呼ばれる。
ちなみにさくら事務所では、一般にいう中古住宅のことを「既存住宅」と呼び
その中でも価値があると思える住宅を「ヴィンテージ住宅」と呼んでいる。
そこに日米の考え方の違いがある。
日本では、３０年くらいで価値がなくなってしまう建物も、アメリカでは
１００年ほど耐久性があるという。もちろん、これはメンテナンス等をしないで
１００年も持つというわけではないだろう。
建てては壊し、建てては壊しのスクラップ＆ビルドを続けてきた
日本の建物に耐久性やメンテナンス性は必要とされてこなかった。
またアメリカでは不動産取引の制度として、
・売買価格の記録
・修繕記録
この上記の２つを確認することができる。
だからこそ、安心し、納得して既存住宅を購入することができる。
戸建てについては、売買契約の際に、インスペクターという建物チェックの
プロが調査を行い、そこで何かしらの欠陥が見つかった場合には
白紙解約をできる充実っぷりだ。
国も少しずつだが、動き出しつつある。
●マンションの修繕履歴情報を公開
今まで既存マンションを購入する際に、修繕履歴がわからない
マンションも多数あった。
この制度ができれば、どれくらいの金額をかけて、どの部分を修繕したのか、
きちんと記録されている物件が当たり前になり、その修繕内容によって
評価されることになるだろう。
このデータベースは平成１８年度の供用開始予定。
●実際の不動産取引価格情報を公開
とりあえず今年１年をかけて、価格情報を集めて年内試行される予定。
（ただし、物件は特定されないようにするとのこと。これではあまり意味がないと思いますが・・・）
ともかく、既存住宅の市場が活性化していくことは間違いない。
これから新築マンションを購入をしようとする人は、現在のトレンドだけではなく、
先を見据えて住まいを選ぶことが必要になる。
これから数年で日本の不動産市場は劇的に変わる。
その時に困らないようにするために。
「区画整理と街並みの関係」
今年初調査。
今回の調査対象物件は、区画整理地内にある。
区画整理は美しい街並みをつくる大きなチャンスだ。
区画割、建築のルール、道路などを、しっかりと
造ることができる。何よりも、計画的な街づくりができることが一番だろう。
| 区画整理のイメージ図 |
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 区画整理前 |
区画整理後 |
今回の調査対象地の街は道路も広く、
建物の外観もある程度統一されている。
でも、あと少し何か足りない気がする。
１番は道に緑が足りないことのように感じた。
木々が少ない。あったとしても、小さな鉢がいくつかあって
そこに植物があるくらいしか見当たらない。
大きな立派な木があったら、気持ちいいだろうな。
もちろん、最初は小さくてもいい。ただその街と一緒に成長して
いくようなシンボリックな木々が道にあったら素敵だなと思った。
こんな感じで・・・
ただし、区画整理の完了予定は平成２３年となっており、
あと６年ほどある。年々予算が縮小していっているようだけど
これから良くなることに期待。
「マイナスイメージを払拭するすごい方法？」
広告塔としてタレントを起用する新築マンションが増えている。
テレビCMでも、マンションの建築現場のパネルにも
ドドーンとタレントさんの顔が、これみよがしにおどっている。
この宣伝手法のことについて書かれている記事があった。
趣旨としてはこんな感じ。
「立地のブランドイメージが、あまりよくない物件の場合でも
立地のマイナスイメージを払拭して、良いイメージを与える有効な方法となっている。」
もう、これには悲しくなった。
購入者を馬鹿にしているとしか思えない。
このマンションを購入した人が、その物件を売ったり、貸したりするときに
宣伝タレントに誰が使われていたかは関係がない。
はっきりいって、住む人のためではなく、売るためのタレント起用。
芸能人にもよるだろうが、タレントさんへの広告料は
数千万円をくだらないと思われる。
その広告料分を何か他に使えなかったのか。
購入者に対する売主の姿勢には、疑問を感じずにはいられない。
また最近、マンション評論家と名乗る人の中には
特定の物件のことを「資産性が上がる。」とか、「２度と出ない立地で希少性が高い。」とか
褒めちぎっている方も見受けられる。
販売側がそんなことを言ったら、誇大広告、もしくは不当表示になってしまう。
評論家の言葉だから許されるのだろうか。
それとも、販売側に宣伝してくれと頼まれているのか。
その言葉を信じてしまう購入者がどれだけいるのか。
自分の立場をよくよく考えて発言してほしい。
はっきり言っておきたい。いつまでも、そんなやり方は通用しない。
これから購入者は、もっともっと賢くなる。
購入を決定するときの判断基準は、人それぞれ。
でも、その判断基準には、不動産のプロからのアドバイスが必要。
売り手だからとか、第三者だからとかは関係がない。
これから何十年とここに住む人が、安心して快適に住むために
必要な本当のことを伝えられるかどうか。
そこに不動産のプロの存在理由があると、私は思う。
さくら事務所始動！
事務所にそろったメンバー達も、何かたまりに溜まったパワーを
吐き出すかのようにキーボードを叩いています。
通常の叩く音は「カタカタカタ・・・」というのが、
今日は「カタ！カタ！カタッ！！！」
年末年始をどのように過ごしたのかを聞きいているうちに
結びには「ウズウズしちゃってこの日が待ち遠しかったよ。」という人が多数。
まさに最高の状態での２００５年のスタート！
この勢いそのままに、１年を駆け抜けます。
１年後には「不動産コンサルティング」がスタンダードになるように
人と不動産のより幸福な関係を築くためにできることすべてやります。
２００５年は不動産業界にとって、何よりも日本に住む人達にとって
大きな意味のある１年になると思います。
不動産業界の動きに注目です！
●ホラーもの映画を３本借りて、休憩なしで一気に観る。
着信アリ→呪怨→呪怨２
（映画のタイトル写真は自主規制。出したいけれど・・・）
この３本の中で一番怖かったのは「着信アリ」でした。
後者の２本は、撮影現場を想像すると、何か面白かったです。
「こうしたらびっくりするだろうなあ！ワクワク」といういたずらっ子の心境でしょうか。
そういうの悪巧み？大好きです。※ただし、ホラー映画が苦手な人にはお勧めできません。
●自宅周辺を車でドライブ。
至るところに建築中のマンションがあり。
以前バイトをしていたところに、近い公団の団地で建替え工事中。
駅のホームからでも見えるところに６棟あったうち３棟分が
すべて更地になり、残り３棟は新築マンションとなっていた。
また、そこから車で２０分くらいの公団の団地でも、建替え工事を
しているようだ。
築２０年を超えるマンションが全体の住宅の４０％以上となっている昨今では
年々、マンションの建替えが増加していくことは間違いない。
私が実際に目にしている建替えの事例は、公団の団地ばかり。
それ以外の一般のマンションはどうなっているのだろう。
いよいよ明日からさくら事務所始動です。
体も心も十分休ませて、準備万端！
一瞬一瞬、ひとつひとつを大事に。そして、笑いを絶やさずに。
「世界をまわる旅 in my room.」
家にこもって、読書三昧。
このお休みの読書のテーマは「各国街並み鑑賞」。
| 「世界の建築・街並みガイド」という本で各国の建物や街の写真を眺める。 去年の暮れに、まとめてこのシリーズを買い込んだので、全部で２４ヶ国の 街並みをみることができる。 始めに、イギリスのガイドブックをみてみる。 さっそく、イギリスの建物を見て感じるのが、まず建物が古いこと。 １００年や２００年前の建物が山のようにある。街のシンボルとなっている ような建物も、そんな建物がほとんど。 また、街並みとして感じるのがやっぱりプライベートな部分と比べて、 コモンスペース（誰でも入れる部分）が大きい。壁や仕切りがなく 樹木などで、建物との区切りをあいまいにして、建物と街並みを 一体化させている。 そして、街に緑が多い。というのは自然が溢れているというわけではなく 建物と樹木が一体として、街を造っているいう感じ。 |
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また、長嶋代表から頂いた本「古くて豊かなイギリスの家 便利で貧しい日本の家」 にもイギリスの家と、日本の家の違いがユーモラスに書かれている。  この本の中で印象に残ったところを、抜粋。
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自分の中で、去年あたりからずっと頭にあったことが、こうして
言葉になっていることが何だか嬉しい。
家に対して、日本では私的な責任を負い、英では公的に責任を負う。
その結果が、現在の街並みに表れている。
こういったことを知れば知るほど、まだまだ日本の家は、良くなっていく
余地はたくさんあることに気づく。
やれることは、まだまだたくさんある。
やりがいあります！不動産業界。
「語りの日」
今日は、年に一度の親友との語りの日。
彼は、現在大手製薬会社でＭＲという仕事をしている。
ＭＲとは、医薬品メーカーの「医薬情報担当者」のこと。
彼は今年で入社４年目を迎える。
彼に聞いてみた、医療業界の今後としては
・患者の人がセカンドオピニオンを求めるのが当たり前になっていく。
・ディスクローズ。診療所のカルテを一般の患者さんでもみれるようにしていく。
あまりも不動産業界と似ていているので、ちょっと驚き。
そして、現在業界的に、２つの課題があると言っていた。
●慣習の問題
「医者のニーズを埋めるために」と彼がしきりに言っているので
「例えばどんな？」と聞いてみた。
「同じような効用がある注射や薬が２種類あったとする。
でも、使った場合に国からもらえるお金が異なる。だから、
同じような効用であれば、より国からお金がもらえる注射や薬を
知りたいというニーズがあるんだ。」
「それは一般の患者さんにとって良いこと？」
と私が訊ねると、「う〜ん・・・でも、それが医療業界の慣習だから」言っていた。
  かんしゅう くわんしふ
0 【慣習】（名）スル (1)ある社会で、長い間にみんなに認められるようになったならわし。世間のしきたり。 「土地の―に従う」 (2)なれること。習慣となること。 「風俗に―する/民約論（徳）」 三省堂提供「大辞林 第二版」より |
「慣習」とか、しきたりって、何も知らない第三者が、ごくごく普通に見ると
理解できないことが多い。なくしたほうが良い慣習は、どこの業界でもたくさんあるに違いない。
●薬の先発・後発の問題
後発の薬とは、新しい薬が開発されて何年か経つと同じ成分を使って、
他のメーカーでも名前を変えて同様の薬を売ることができる、その薬のこと。
開発費がほとんどかからないので、後発の薬の方が安く販売することができる。
今、日本の医薬品の中では、後発の薬が
まだまだ市場に出回っていない状況だそうだ。
アメリカなどの先進国では、薬の流通の半分以上が
それらの複製薬品が占めている。
しかし、日本では後発の薬の扱いは少ない。
国としては今後は、より安価な後発の薬へとシフトしていく方向らしい。
製薬業界は、先発の薬から後発の薬へ。
不動産業界では、新築から中古へ。
やっぱり共通点を感じずにはいられない。
彼との１年に１度のマジメ話はこれで終わり。
その後恋愛話、それからちょっとだけ昔話。
車の中で時間を確認すると朝６時でした。（２年連続で朝日とご対面）
そしてお互いに「こいつにだけは絶対負けない」という気持ちを抱きつつお別れ。
休み中に読破した北斗の拳で「強敵」と書いて「トモ」と読んでいることを思い出して、
なぜか１人で笑ってました。フッ
「新年あけましておめでとうございます。
２００５年も何卒よろしくお願いします」
今年もさくら事務所の理念と共に、自分の使命である
「一人でも多くの人が、不動産とより幸福な関係を築くことに寄与すること」
を軸に大いに楽しんでいきます。
今年は、日本の不動産業界の歴史が大きく変わる年だと思っています。
そして、それにはたくさんの人の力が必要になるはずです。
とは言っても、何か特別なことをしてもらうわけではなく
たくさんの人の意識の力が必要なるということです。
本当に良い建物とはどんなものか。良い街並みとは、どんなものか。
表面だけにとらわれない、中身重視。
いわゆるホンモノ志向を求める意識の高まりが
自分や周りの人が安心して生活できる環境を作る。
仕事も家庭も、そして遊びもホンモノを目指して。
皆さんにとって、２００５年が笑いの絶えない良い年でありますように。
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