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刀根（とね） 慎一郎の「翔べ！シンイチロー！！」
さくら事務所の理念に賛同し、内定を蹴って飛び込んできた期待のホープ。 １９７８．７．１３生まれ うま年 Ａ型 かに座
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刀根（とね） 慎一郎の「翔べ！シンイチロー！！」
さくら事務所の理念に賛同し、内定を蹴って飛び込んできた期待のホープ。 １９７８．７．１３生まれ うま年 Ａ型 かに座
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「住んでからが始まり」
今日は丸ごと安心パックの依頼者の引渡し同席。
「引渡し」は不動産購入における、一番最後の節目です。
物件の購入を検討→契約→内覧会→残金決済→引渡し→入居
今回の依頼者のＡ様が、さくら事務所に依頼をされたのは
ちょうど１年前のこと。あれから１年。ついにこの日がきました。（長かったですね～）
引渡のメインとなるのは、鍵の引渡し。
結構あっさりと、事務的に進みます。
「何か拍子抜けしちゃいました。」とＡ様もおっしゃっていました。
確かに、契約や内覧会に比べたらそう感じると思います。
ここで問題があったらそれこそ大変なことになります。
不動産購入において一番大切なのは住んでからです。
自分のマイホームを購入するのが真剣に考えて
契約前に物件のメリットやデメリットを把握して、納得して契約したのか。
それは良い家を購入すること自体が目的ではなく、「快適に安心して住むため」です。
ご自分と家族と、マイホームの幸福な関係を築いてください。
何かありましたら、私達にお気軽にご相談ください。
私達は、Ａ様にとってのかかりつけの不動産コンサルタントですから。
●足がつるほどの筋肉痛
昨日の日記にも書きましたが、予想通り全身筋肉痛。
特におしりが痛い。（首、肩、わき腹、もも etc…）
まあ、次の日に筋肉痛がくるということは、私もまだまだ若いな。
「今までを認めてから始めよう」
サンボマスターのライブに参加。
初めてのスタンディングライブ。
観客の年齢層は、１０代後半～２０代前半メイン。
その中で、明らかに平均年齢を上げる年長グループ。（加藤さん、大橋さん、森村さん、私）
１曲目で、もみくちゃにされ、通勤ラッシュの埼京線並みの人口密集度。（もう駄目かと思いました）
２曲目で、汗だくで、まわりの人の汗の臭いがムーンと。（中学校の時に嗅いだことある・・・剣道場の臭い）
そんなめちゃくちゃな状態になりながら、色々なことを感じた。
今、自分が普通に住むところがあって、普通にご飯が食べられて、
普通に電車があって、何の不自由もなく生活できている。
これは、私が何かをしたわけではなく、育ててくれた両親や、両親を生んでくれた
じいちゃんやばあちゃん、今までに頑張ってくれた先祖の人達のおかげ。
私達は今あるものを全否定してはいけない。
全てがつながりあって、過去があるから、今があって自分がいる。
仕組みが間違っているとか、自分にとって納得がいかないことをしている人がいるとか
現実を否定するほど、自分は偉くないし、たいそうな生き方をしているわけじゃない。
不動産業界においてもしかり。
物件について、売り方について、買い方について、何が正しいとか間違っているとか
私が判断することはできない。みんな一生懸命考えて、必死に良い方向へ向かうように
頑張っている。否定することなんて、誰もできない。
まずは今ある全部を肯定するところから始めよう。
だって、今あるものから始めることがしかできないのだから。
だからこそ、大きな声が伝えたい。
人と不動産のより幸福な関係を築くための考えを。
提案して、実行して、世の中をもっと良くしよう。
今の世の中を創ってくれた人達のように、これから生まれる子ども達が
幸せに生きていけるように、全身全霊をかけてやる。
否定でなく、どうやったらもっと良くなるかを示して、実行すること。
思いを貫き通すこと。
うんちくを並べてみましたが、とりあえず、２時間超のライブで２リットル位は汗をかいた。
たぶん明日は、１年くらい前にホノルルマラソンを走った以来の筋肉痛になるかも・・・
「マンション販売の現状」
| マンションは買い時か？～大量供給 販売の現実～ ・【在庫と値引きの現場】 ・【アイデアでマンションを売れ】 ・【最強の販売会社、客の心をつかめ】 |
マンション販売の舞台裏が、とてもよくわかる内容だった。
以前、内定をもらった不動産会社を思い出した。
「良い家を売りたい。だから、メリットとデメリットをすべてを知って
納得した上で購入してほしい。」と意見をしたことがある。
そのとき、社長はこう言った。
「良い家を売るんじゃない。売れたから、良い家なんだ！ 」
にわとりが先か、たまごが先か。
私は断じて、違うと言い返したことを今でも覚えている。
不動産の売り方は、３年前に私が研修をしていた頃と
何も変わっていない。それどころか、何十年も前から、変わっていないのではないか。
最近、不動産会社を辞めた友人がいて、このテレビを見て
こんな感想をもらしていた。
「とても嫌な気持ちになる。昔の自分とまったく同じ。」
売り側は必死だ。大量供給・売残り・２００５年問題。
こんな状況でも、売らなければ生活ができない。
真剣に生き残りをかけて、いかに売れるかを模索している。
番組をみた購入者、そしてマイホームの購入を検討している人が
どのように感じるのだろうか。
「とんでもない販売会社だ！」と思われるだろうか。
でも、それが現状。彼らがそんな売り方をするのは、そうした売り方でも
買ってくれる人がいるからという事実も知らないといけない。
売り手と買い手の絡まってしまった関係。
より良い方向へするために、何ができるか。
考えて行動するだけ。
●年度末渋滞
ちょっと遠方の不動産調査のため、６時前に自宅を出発。
したまではよかったが、首都高速の交通情報には
「事故発生。渋滞６キロ」とでているではないか！オーマイガット
目的地に到着したのは９時頃。（皆さん、運転は安全第一で）
●大阪の土壌汚染隠ぺい、三菱地所社長ら書類送検
ずっと騒がれていた土壌汚染隠しで、ついに三菱地所に捜査の手がおよんだ。
土壌汚染の重要性を知りながらも、購入者に伝えなかったとの疑い。
完成したのが１９９４年。１０年経過してやっとここまできた。
最終的にどんな方向へ向かうのは、しっかりと見守りたい。
土壌汚染に関する映画を一本紹介。
「エリン・ブロンコビッチ」
3人の子どもをもったシングルマザーが、弁護士事務所の資料から
企業の環境汚染を暴いていくという、実話の映画化。
大阪の土壌汚染が人体へ影響があるかどうかはわからないけれど
企業対人の構図は、映画も現実も大して変わらない。
●形のないコンサルティングをつくる
三上さんの不動産調査報告に同席。
いつもながら、三上さんの報告には「伝えたい」という情熱が詰まっている。
それこそ、溢れんばかりなので、３時間以上に及ぶことも珍しくない。
いまだ、形の完成していない不動産コンサルティング。
本当の意味で、世の中のスタンダードにするためには
現場レベルをもっともっと上げる必要がある。
今、私がするべきことは、クオリティを高めること。
自分をひたすら磨くこと。
●夢
最近、よく夢を見る。
これらはここ１週間内にあった夢。さくら事務所の人も何名か登場しているが
ここではあえて書かないでおく。
・某所へ出張中に、大地震発生。３階建てビルにいた私は
すかさず道路へ逃げた。（瞬発力は抜群だった。）
・車を運転していたら、怪しい黒塗りの車２台が近づいてきて
車に傷をつけて去っていった。（１０円傷が横一線に３箇所）
・江戸時代へタイムスリップ。お城の中で、凛々しいお姉さんに
笑顔でにらまれ、怖い思いをした。
何の脈絡もないため、この夢が意図することはわからない。
そもそも夢に意味があるのかどうかも怪しいが。分析できる方がいれば
ぜひ聞いてみたい。
「良い買物をして終わりではない」
神奈川県で、丸ごとパックの依頼者の契約に同席。
先日重要事項説明を受けて、不明な点は確認しているので
「安心して契約できました。」と依頼者のＮ様もおっしゃっていただけました。
それよりも、嬉しかったのは、「マンションは住む人皆のものだから
ここで契約している方達のことが、とても気になります。」とおっしゃっていたこと。
買って終わりではない。自分が納得して購入して住めれば
それでいいわけではない。
マンションに住むということを、十分に理解してくれた上での言葉。
自分さえよければよいというのでは、結局は
売ったら終わりの販売会社と同じになってしまう。
今までマンション管理については、意識をしている人が少なかった分だけ
管理の大切さがもっと世の中に認識されたら、もっともっとマンションはよくなる。
実際に、連日マンション管理サービスへ問い合わせくる状態。
本当に建物を大事にする世の中へ。課題は山積みだけれど
未来は明るい。
不動産投資道場のセミナーに軍曹 吉野登場。
セミナーの内容は前半は、欠陥住宅の見分け方などの
テクニック的な話。
主に、木造のアパート、そしてマンションに分けて
重要なチェックポイントについて熱く語る。
セミナーの中で一番伝えたかったこと。
それは「建物は生きもの」だということ。
日々、時間が経つごとに劣化していく。
単に、お金儲けの手段としての不動産投資は
長期的に見ればうまくいく可能性は低い。
投資である以上、利回りは絶対ではあるけれど
それ以前にに、自分が住んだら気持ち良く住めるか、
いざという時に、自分が所有している建物に対して
覚悟を持てるか、それが全て。
親の代から、アパートを２５年間見ている軍曹ならではの
激熱な思いは、セミナー受講者の方にきっと伝わったと私は思う。
風邪気味の軍曹は、普段の聞こえるどでかい声の０．６倍位だったが
それでも、言いたいことは痛いほど感じられた。
ちなみに、今日は軍曹の３３歳の誕生日らしい。
祝う人が誰もいないので、私が会社を代表して祝っておく。
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ハッピーバースデイ軍曹！！３３歳！
仕事である以上、ミスは許されない。
１００点であって当たり前、９０点、８０点では意味がない。
これは、「木のいのち木のこころ」の西岡さんの言葉。
西岡さんは、日本最後の宮大工棟梁。
日本の家について、そして仕事について、昔ながらの考えを
淡々と語ってくれる。新しいものが全て正しいわけではない。
時代が変われば、良いものが自然と生まれてくるわけではない。
木造の法隆寺はもう１２００年持っている。
１００年コンクリートもそれに比べれば、かわいいもの。
なんとなくイメージしていたことを、宮大工の技を伝承するプロとして
実体験から、語ってくれる。もう亡くなってしまっているけれど
その思いは確実に、この本を通じてたくさんの人の心へ届くだろう。
教育ではなく、芽でる。させるのではなく、自分で考えて、自分なりの答えを見つける。
誰かに手取り足取り、教えてもらっても、本当の意味での力にはならない。
自分の手に記憶してこそ、初めて本当の力といえる。
私達、さくら事務所のしている不動産コンサルティングも同じ。
不動産コンサルティング自体、今までは世の中になかったもの。
誰に教えてもらうものではなく、自分なりに考えて造り出していくもの。
人と不動産のより幸福な関係を築くために。
建物を建てる人、売る人、買う人、それぞれが当たり前のことを
すれば、今不動産業界で起きている問題は全部解決できると思う。
仕組みの責なのか？いや、そのシステムは人がつくったものである以上
人がなんとかできるもの。難しいようで、実は簡単なことじゃない？
契約までに１００％の力を注いで下さい。
これは、ずっと前から繰り返し言い続けていること。
一度契約してしまえば、基本的に買主はその物件に対して責任を負うことになる。
簡単には、後戻りはできない。
年度末だからなのか、契約を急がされている方のご相談が非常に多い。
「３日後に契約を控えているですが、そこで契約しないと次の人へ回されてしまうんです。」
「今月中に契約しないと、セレクトプランが使えないと言われているんです。」
は～・・・もう、やめませんか。こういう営業手法。
というより、購入者の方にもぜひ気づいてほしい。
一生に一度の何千万円もの買い物。
そんな大事な買い物を誰かに煽られて買うっておかしくないですか？
別にいいんです。それで、良いこと、悪いことをしった上で
ご自分が納得できれば。
でも、その納得がないまま、「エイや！！」っと契約をすること自体、
かなりリスキーです。というか、はっきりいって、それはありえないですよね・・・。
なぜなら、契約をしたら、もう戻れないからです。（スタートに戻る）
だからこそ、契約までにどれだけ納得できるかが重要になってくるんです。
立地が良いとか、悪いとか、建物がトレンドに合っているかどうか、
それ自体に意味があるわけではありません。
購入者にとってどうか。住む人が大切にしていることに対して
その物件が満たしてくれるか。そこに尽きる。
●野球に目覚める人達
夜中に突然社内でキャッチボールを始めた人が２名。（イニシャルＫ）
「さくら事務所に野球チームを作ろう！」「場所はどこに借りようか。メンバーは・・・」
勝手に話が実現へ向けてどんどん進んでいるようだ。（しかも、一汗かいているし）
さくら事務所 野球部ができる日も近い？私もに自動的にメンバーに入っているのだろうか・・・気になる
「赤いサングラス」
今日は測量。
スーパーハイテンション三上さんとコンビで出陣。
こちらは、今回初デビューする新兵器「ＨＩＬＴＩ（ヒルティ）のレーザー距離計」
なんと赤外線レーザーで距離が測れるという優れもの。
早速現地で使用！
（注：レッドゴーグル装着中の三上さん）
明るくても、レーザーが見えるように
レッドゴーグルを装着します。
（注：一点集中）
３０ｍ以上先の的に、レーザーを当て固定するのは
至難の業。かなりの集中力を必要とします。
測定中の様子は、かなり怪しい・・・
でも、正確さは抜群。
で、私もトライ。
（※射撃の要領で的を定める）
気分はまるでスナイパー。
遊んでいるように見えるかもしれませんが
2人とも、かなり真剣です。
事実、途中で雨に降られてしまったのにもかかわらず
過去最速のスピードで、調査完了。文明の利器、恐るべし。
「重要事項説明会～集団バージョン～」
今日は丸ごと安心パックの依頼者の重要事項説明会に同席。
２０組くらいでしょうか。およそ３時間にもわたり、契約にあたって
文字通り重要な事項の説明がされました。
※【失敗しない為のポイント 不動産売買のオキテ】参考
説明をしているときは、とても良かった。
何が良かったのかというと、その場で説明を聞いている方達が
とにかく真剣だったということ。メモをとりながら、書類を確認している。
重要事項説明書の重要さを認識している方が多いということは
納得して住んでいる方も増えると思います。
説明後の質問の場。
「何かご質問ありませんか？」と言われ
あれ？質問は個別で受けると言っていたなかったけ・・・と思いながら
個別でなくて良いのか、確認した上でいくつか質問。
私が『重要事項説明書の７ページの「契約の解除について」なんですが、、、』
と言うと、ちょっとザワザワしながら会場にいる人達も同じように７ページを開く。
ちょっと不思議な光景。
それにしても、質問しづらい雰囲気ですね。
販売側としては、まとめてやってスムーズに進行するとは思いますが、
後々のことを考えれば、個別でやったほうがお互いに良いのではないかと
思います。買う人も、売る人も良い関係が築けるのではないでしょうか。
結局は、人対人ですから。
依頼者のＮ様、長時間にわたりお疲れ様でした。順調にいけば、次は契約ですね。
不明な点なく、気持ちよく住むためにも頑張りましょう！
●ラジオ原稿作成中
来月、出演予定のレインボータウンＦＭの原稿作成。
わが社の誇るの辣腕広報職人こと、大西さんにチェックをお願いする。
結果・・・リトライ。グハッ
「とね君だったら、もっと面白いものができると思う（はあと）」
表情はいつも笑顔だけど、その瞳の奥には「怖いほど本気（まじ）」とある。
やります。姉さんに言われたからには、できることになってますから。
●ちょっとエネルギー補給
気持ち良くやるために、めんどうなしがらみは
全部捨ててしまおう。
常識、慣習、思い込み、立場・・・etc.etc
余計なものは全てとっぱらってしまおう。
（ロング･バケーションで森本レオが瀬名に向かって言うセリフを思い出す）
何のためにやっているのか。
そのために自分ができることは何か。
シンプルに。
そして、自分が感じたことを皆に伝えること。
思いを届けること。
それが生きるということ。
【※刀根手帳「なんちゃって詩人コーナー」抜粋】
「不動産投資市場の現状と展望」
今日は不動産投資勉強会エクシード。
長嶋代表が、不動産投資市場の現状と展望について
語りました。
| インカムゲイン狙いの投資が、以前よりも難しくなってきている。 「利回りを得るために」、「経済的自由人になるために」始めた 不動産投資が、逆に負担となってしまう人も大勢でてくる懸念がある。 こうなると、気軽に家賃収入を得ようと思って 投資を始めた人は、市場では生き残ることは難しい。 ここで、私達エクシードが、今まで繰り返し言ってきた 「不動産投資は事業として、社会に良質のインフラを 提供するという志を持ってやらなければ、 長期的な成功はありえない。」 ということになるだろう。 |
 講演中の長嶋代表 |
本気の人しか生き残れない。それが今の不動産投資市場。
マイホームが供給過剰になって、大幅にダンピングされて販売されている
のにも係らず、投資用マンションや、アパートは高値で取引されている現実。
何かがおかしい。いつの時代か、似たようなことはなかっただろうか。
昨日の紹介した大下さんの日記にのっている写真は
投資用のアパートのもの。
 不適切な土台の高さ調整 (軒天用の材料を使用) |
 コンクリートの施工不良 |
「利回り」の話以前に、建物自体がきちんと造られているか。
不動産投資物件にせよ、マイホームにせよ、根本的に大事なところは同じ。
これからは建物の時代。
・インスペクションが常識になり
・建物のインデックス（価格・修繕履歴・クオリティ等）が公開されるだろう。
なぜ、他の先進国でそれが必要なのか。
今の日本の不動産業界で起こる問題を振り返ってみると、よくわかる。
その仕組みが一日も早く実現させるための意識。
「ある建築現場の恐怖」
まずは、こちらをご覧下さい。
大下さんの３月１８日の日記の衝撃的写真の数々。
テレビでも見ているような感覚にとらわれる。
設計段階で、欠陥住宅という物件は存在しない。
なぜなら、基本的に建築確認がおりている以上
法的な最低限の制限はクリアしているから。
問題は施工現場で起きている。
いい加減な施工があり、それをチェックしない、気づかない、
工期が短ければ、見ないフリをするなどの現状がある。
「自社でチェックして、さらに第三者機関がチェックしているから
大丈夫です。」
自信満々に、販売担当者は言うかもしれない。
さて、いったいどれほどのチェックしているのか。
「物件にもよるかもしれないけど、検査時間がたったの１５分から３０分で
終わってしまうこともある。それで、いったい何がわかると思う？」 元現場監督談
どんなチェック内容を聞くよりも、まず現場でチェックをしにくる
人達がどんなチェックをしているのかを見れば、皆分かるだろう。
建築の知識のない現場監督・職人さん＋意味のない第三者検査
そういう建物が造られ、表面的な補修がされて
そんなことは露知らずに購入して、住む人もいるのかもしれない。
実際に建物を造るのは、現場監督や職人さんが普通に造って
第三者機関が普通に機能すれば、それだけで不動産購入によって
アンハッピーになってしまう人を減らせるのではないだろうか。
「さくら事務所の大江戸インテリジェス！」
私のラジオ初出演の「大江戸インテリジェンス」
「完成済みマンション購入のポイント」がＨＰにアップされました。
社内で、大久保さんが私の収録分をＨＰへアップするための
編集中のこと。
おもむろに、パソコンの音量を上げ、所内に流れている
音楽のボリュームを下げ、皆に私のラジオ収録が聞こえるような
体制を整えている。（ちょっと恥ずかしいんですが・・・）
自分が普段話しているつもりの声と、明らかに
別人のような声。
もう２０回くらいは自分で聞きました。
反省点は数知れず。今まで知らなかった自分の話し方の悪い癖も
痛いほど気づきました。でも、気持ちは込めました。
昨年、話し方講座を受けた成果は、果たしてみられたのか？
ぜひたくさんの人に聞いてほしいと思います。
こちらから視聴できます↓↓↓↓
| ■2005.2.27放送■ －刀根 ～完成済みマンション購入ポイント～ 新築マンション２つの購入方法 現在のマンション動向 完成済みを購入するメリット 完成済みを購入するデメリット |
「待つ猫」
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不動産調査中に出会った猫。 微動だにせず、私をジッとみている。 よ～く見ると、彼女がいる所には日が当たっている。 「そうか！きっとあったかいから動きたくないに違いない。」 よくよく見て、考えてみると、色々な考えが浮かんでくる。 正しい、間違っているとか、そんなことはさておいて、想像することから すべては始まる。 |
モモ―時間どろぼうとぬすまれた 時間を人間にかえしてくれた女の子のふしぎな物語 「モモ」を読む。 読むたびに新しい発見がある本。 今回は物語の中の「さかさま小路」に妙にはまってしまった。 そこで未来がわかる亀、カシオペイヤは言う。 「ハヤイホドオソイ。オソイホドハヤイ。」 シンプルだけど深く、深いようで単純なこと。 |
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「さくら事務所のブランドイメージ」
週に１度の会議で、さくら事務所の
ブランドイメージを考える。
（ホワイトボードいっぱい書かれたブランドイメージ）
ずらっとホワイトボードに書かれた
私達が考えるさくら事務所。
「安心できる」とか「プロ意識が高い」、「信頼できる」などの
感情的なイメージ。
また、「中立的第三者」、「世界のスタンダード」、そして
「通訳者」などのキャッチコピー的なイメージ。
たくさんのイメージがでました。
その中でも、さくら事務所のローマ字にしたこんなものも。
S （smart) 手際が良い
A （amenity) 人柄が良い
K （kindness) 親切
U （utility) 役に立つ
R （radical) 基本的な
A （ambisious) 大志
また、「さくら事務所の○○」というブランドになるという意見も。
これは企業ブランドを背負うということではありません。
ここにいる「人そのものがブランドになる」ということ。
私でいえば「刀根」というブランドになる。
長嶋代表の言葉を借りれば、
個性的で魅力的でブランド力のある個人が、
さくら事務所という、それ自体には色のない器に色をつけ、
その集積がさくら事務所のブランドになる。
私達のことをよく知らない人達からも、紹介や評判で
たくさんの依頼をいただくようになってきた。
これは非常に嬉しいこと。徐々にスタンダードに近づいてきている証拠だろう。
ここで、私達ができることは、その１人ひとりの依頼者の期待を大幅に
上回るサービスを提供させていただくこと。
不動産取引の現場で、中立的第三者を入れること、
そして、不動産コンサルタントがスタンダードになる日は
もう目の前に近づいてきている。
その時に不動産コンサルタントとして、ふさわしい自分であるように
日々進化し、覚悟を持って、楽しんでいきたい。スマートに。
やるぞお！！
人と不動産の幸福な関係って何だろう？
私達が理念として掲げている
「人と不動産のより幸福な関係を
追求し、その思考を世の中へ広めること」
人によって幸福の形は異なるので、とらえ方は様々。
私は「安心して快適に生活できる世の中」だと考えている。
「国の仕組」、「不動産取引市場などの外的環境」
「造り手の意識」、「購入者の意識」、そららの全部が
人間として生きる上で、自然な関係に戻ろうということ。
・造る人は、住む人のことを考え、しっかりとした家を造る
・売る人は、住む人が、快適に住めるように、後から困らないように
物件のメリット・デメリット、ローンについてのアドバイスをする
・購入者は、造り手や売り手に感謝して、購入した家や
街並みを維持・熟成させていく
・不動産市場も、価格が極端に下がらないような仕組み
・新しい建物でなく、次世代に残せる良い建物をバックアップする仕組み
・新しいとか古いとか関係なく、建物そのものが問題がないか
本質的な部分を見抜けるシステム
すべてはその理想の形へ近づくため。
一瞬一瞬、魂を燃やす！
「不動産のかかりつけのお医者さん」
達人サービスの依頼が来ればくるほど
不動産購入に不安を抱えている人がいると
いうことを実感する。
私達のサービスは物件に「大丈夫ですよ！」と
太鼓判を押すものではありません。
あくまでも、良いこと、悪いことを全て知った上で
購入をしようとする人にとって、納得できるかどうか
その判断材料を提供し、色々な考え方や道筋をお伝えするもの。
住む人が全てを知った上での「安心」と、よくわからないけれど
専門家が太鼓判を押したから「安心」というのは、言葉は同じでも、全然違う。
「この物件だから大丈夫」だとか「資産価値がある」とか
そういうのは、専門家（と名乗る人）の個人的考えに過ぎない。
購入者がみんな、専門家が良いと思う所に住めば幸せになると考えるのは
大間違い。
さくら事務所の「丸ごと安心パック」は
マイホームを検討するところから、購入するまで
そして、住んでからも１０年間のアフターフォローをもって
全面的に依頼者の不動産との関係を全面的にバックアップする。
それこそ、さくら事務所の持てうる限りの考え方や
知識、思い全てを依頼者を伝えられる。
営業のようにとられてしまうかもしれませんが
「不動産のかかりつけのお医者さん」という意味では
丸ごと安心パックこそが、私達の理想とする
不動産コンサルティングの原型だと思います。
「ＳＲＡ第４回～契約のアプローチからＲＱを研磨する」
回を重ねるごとに、確実に進化し続ける
さくら不動産アカデミー＜マンションコース＞。
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教える側の熱さも、受講者の方達の意識も （レジュメのページ数もついに１００ページオーバー） ぐいぐいと不動産の核心に迫っていっている。 今回は、契約に関して絶対に必要な知識を 加藤さんが真剣に語る。 世間では、立地や建物などの現場は重視するが、 契約について、ちょっと簡単に考えている人が 比較的多いような気がする。 ・契約書 ・重要事項説明書 ・管理規約 ・長期修繕計画 ・管理委託契約書 |
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上記のうち、宅建業者が説明しなければいけないのは
重要事項説明書のみ。
現場での常識でいえば、管理規約や長期修繕計画の概要について
まず説明されることはない。
契約の際に、管理規約や長期修繕計画を、契約の当日に渡され
その内容を承認した旨のサインを求められる。
この流れが、一般的になっているから驚きだ。
販売担当者は言う。
「大丈夫です。管理規約も、長期修繕計画も後から居住者で
変更できますから（笑顔）」
規約も修繕計画も、そんな簡単に変えられない。
規約などの重要な事項については、居住者の議決権の３/４の賛成が
必要になる。戸数にもよるが、様々な人がコミニティを形成する
マンションで、それだけの同意を得ることは簡単じゃない。
でも、そんなことを知らないで「ああ、そうですか」とサインしてしまう。
後々のトラブルの種をまいているようにも感じる。
トラブルが起こってから困るのは、売主でも管理会社でもなく
そのマンションに住む居住者。
管理規約は、マンションの憲法であり、長期修繕計画は
今後のマンションの寿命、すなわち自分が購入するマンションの
価値を決める重要な要素になる。
来月は、いよいよ購入トライアウト
現地調査、モデルルームで実践演習です。
「霧」
自宅への帰り道、ものすごい霧におそわれた。
決して大げさではなく、２０ｍ先が見えないほどの強烈な霧。
現実に、通行止めになっている高速道路もあった。
目の前に見えるのは、道路の中央線と前に走っている
車のテールランプだけ。
前が見えん！！
こんな状態でも、帰り道で迷うことはない。
頭の中で、はっきりと行く道が決まっていれば
ちょっと先のことが見えなくても、大した問題じゃない。
思わず、頭に浮かんだ言葉を調べてみる。
「暗中模索」
(1)暗闇(くらやみ)の中で、手探りして探すこと。
(2)手がかりがないまま、いろいろやってみること。
「新しい研究分野で―する」
「五里霧中」
〔「後漢書（張楷伝）」から。五里にもわたる深い霧の中に居る、の意〕方角が
分からなくなってしまうこと。物事の様子がまったく分からず、
方針や見込みが立たないこと。
どっちもどっちだけれど、暗中模索の方が好きだな。（なんのこっちゃ）
「拉致監禁１２時間・・・」
「契約をやめたい」という電話での相談があった。
弊社では、契約後のトラブルバスター的なことを
お受けすることができないので、内容を聞いてから
東京都庁の住宅局へ相談へ行くようにお勧めした。
ここのところ、同じような相談が多い。
実際に、都庁の住宅局でも似たような状況の人が
連日相談に訪れている。
「１２時間拉致されて、意識がもうろうとして
契約書にサインしてしまったんです・・・」
未だにこんな古典的な話が、普通に出てくる。
販売現場では、
「お客1人につき、いくらかかっていると思うんだ！
来たら絶対に、サインをするまで返すんじゃない！！」
ということが未だに常識となっているところも多い。
仮に宣伝広告費が、一月に１０００万円だとして月に１００人の
お客さんが来たとすると、1人につき１０万円かかっている計算になる。
まさに「絶対に買わせたい売り手」の気持ちが、表に出てくる時。
じゃあ、完全に売り手がいけないかというと、そうではないと思う。
契約は、あくまでも当事者同士の自己責任でするもの。
冷たい言い方をすれば
「契約というのは一方だけでは、成立するものではない。」
契約の重み、そして不動産に対する知識が絶対的に足りない。
それは、売り手だけに限らず、購入者側も同じこと。
まずは、購入者が、そのスタートラインに立たなくては
解決はできないと思う。
「ペイオフ解禁迫る」
ペイオフ全面解禁まで、１ヶ月をきった。
基本的に一つの銀行につき、預金などの払戻保証額は
元本1000万円とその利息までとなる。
ニュースでは、個人としての対策として
預金を各金融機関に分散すること等を勧めています。
しかし、ここで一番心配なのは
マンションの修繕積立金。
仮に３００戸のマンションで、一戸あたりの修繕積立金が
１万円とすると、１年間で約４０００万円になる。
これを、大規模修繕までの期間まで貯めていくと億を超える。
万が一、管理組合が貯めている修繕費を預金している金融機関が
破綻してしまったら・・・考えるだけでも、恐ろしい。
マンションを建替えるということは、現状ではかなり難しい。
そこには様々な障害が立ちふさがっている。
実質的に建替えが難しいとなれば、必然的にどれだけ建物を維持できるかが
そのマンションの寿命と、居住者達の将来を決めることになる。
もし、ペイオフに対して対策を講じていない管理組合が
まだあるならば、早急に対策をとることが必要だ。
そこでこちらのセミナー。
第５１回さくら事務所 １dayスクール
絶対に失敗しない“マンションの老後対策
２”
マンションを適切に維持していくために必要なことを
管理の達人 さくら事務所の生き字引ことツッチーが
お届けします。
「意外なところに彼はいる」
藤沢市役所にて「プロ」発見。
浸水の危険性についてお役所の窓口で
話をしているときのこと。
防災関係のことを調べていたのだが
担当課の窓口で聞けた話は、ちょっとイマイチだったので
知っている人がいそうな課を転々とまわっていたところ
以外なところで遭遇。土木計画課にプロはいた。
「川の近くだから、浸水するわけではありません。最近では、
短時間に集中的な大雨が降って、下水の処理容量が
超えることにより浸水することが多くなっています。」
いつも、私が不動産調査報告で依頼者へ
伝えている内容と似ている。
そして、何よりも語り口が熱い！
「マンションに住んでいるから大丈夫というわけには
いかないんです。地下の機械式駐車場が水浸しに
なってしまったら大変なんです。」
・・・なんだかコンサルティングを受けている気になってきた（笑）
市全体の地形的な特徴や、浸水しやすい地域について熟知している。
こういう人こそ、「プロ」というのだと思う。
「マイホーム購入と不動産投資はどこが違うか」
さくら事務所にいて、マイホームを購入を検討している人、
投資用の物件を購入しようとしている人達をみてきて
両者にはある違いがあることに気づいた。
マイホーム購入と不動産投資、言葉は違うが
不動産を購入するという意味では、どちらも同じ。
マイホームを購入する方は、目の届く範囲を重点的に
チェックしているが、資金的には見通しが甘いことがある。
投資用として物件を購入される方は、将来的なキャッシュフローを
厳しくみているが、建物の質や、契約内容についてはあまり重くみて
いない傾向がある。
もちろん全員に当てはまるわけではないけれど。
マイホームの購入を検討している方は
「夢」の部分がどれだけ実現できるか。
不動産投資をしようとする方は、「経済合理性」を
追い求める。
理想的にはこの両者を足して、２で割ったくらいの
バランスがちょうど良いと思う。そうすれば、不動産購入によって
起こりえる失敗については、ある程度防げるだろう。
とは言っても、人によって求めるものは異なるので、そう簡単に
割り切れないかもしれない。
「夢」と「経済合理性」の部分を、きちんと認識して購入することが
幸せな不動産購入の第一歩だと思う。
●不動産投資セミナー
マンションとアパートの建物の真実を
軍曹こと吉野さんが本音で語ります。
不動産投資は、利回りや様々な指標だけでは
判断できません。一番大切なのは、建物がどうか。
それをはっきりわからないままで、投資することはリスクが高い。
現実に中古の物件の建物チェックでは、結構な割合で
手抜き工事のようなところが見つかる。
造り手が気づいていないだけかもしれないが、建物の質は
善意でも悪意でも変わらない。
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不動産投資をしようと考えている方にはおススメです。
皆さんが考えている建物のイメージと現実とは異なるかもしれません。
素晴らしい天気。
不動産調査日和です。
井の頭公園を行く。
学生の頃、夏のある日、公園に集まって
花火大会をしたことを思い出しました。
気持ちよさげに散歩をしている人や
ジョギングしている人達を眺める。
ここにいる人達は、みなとても幸せそうに見える。
実際に行ったことはないが、住んでいる住宅についても
ほとんど不満もなく、暮らしているのではないだろうか。
「住めば都」という言葉がある。
どんなところだって、慣れれば結構満足して生活できるもの。
でも、少数かもしれないが、不動産を購入したことによって
後悔している人、立ち直れないほどダメージを受けている人が
いることも事実。
つい先ごろまでテレビで欠陥住宅が結構頻繁に
特集されていたが、あの住宅の今はいったいどうなっているのだろう。
マンションは、個人のものではなく
居住者みんなのもの。自分の部屋でなくても
建物は共有ということを考えて、居住者皆が「当事者意識」を
持たないといけない。少しずつだが、そんな意識を持つ人達が増えてきた。
でも、もっと広い視点をもてば、
欠陥住宅が存在すること自体に、日本に住んでいる皆が
もっと当事者意識を持ってもいいと思う。
決して対岸の火事ではない。
「志を語る」
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一戸建て本と同じく表紙はイエロー。
「不動産の達人」の仕事学
～志をもてば、夢はかなう！～
なぜ私は仕事をするのだろう。
誰のためにするのか。
大事なものは何なのか。
シンプルな質問にこそ、大事な要素がつまっている。
もうすぐ４月。新しく入社する人達もたくさんいるだろう。
これから始まる新生活の前に、ぜひ一度読んでみてほしい。
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「誇りを持って仕事を！」 大きな話でも、なんでもない。一人ひとりが、誇りある仕事をしようとか、 住みやすい国にしようと自覚しなければ、決して、誰かがそんなことをして くれるわけではないのだから。 世界が先に変わるわけではない。 国が先に変わるわけではない。 不動産業界が先に変わるわけでもない。 私たち一人ひとりが代わることが、まず最初に必要で、世界や国・業界の 変化は、その集計結果に過ぎないのだ。 私はさくら事務所のメンバーと一緒に、決して志を絶やすことなく、常に 進化を続けながら、これからも進んでいきたい。 （本文より） |
「笑顔でサインするために」
マンションの契約の立会いにて。
「手が震えますね～！」
契約書に押印する直前のご依頼者の言葉。
そりゃそうです。何千万円ものお金を、３０年とか３５年ローンを組んで払っていく
契約をするのですから、簡単にサインできる方はよっぽど肝がすわっているか、
もしくは、鈍感なのかのどちらかでしょう。
今、３７歳の方であれば、３５年後には７２歳になっています。
お子さんが、１歳の方であれば、３６歳になります。
お子さんがいらっしゃる方は、もう結婚をしてお子さんが
いるかもしれません。孫がいることも珍しくないでしょう。
その間、ずっとその家と付き合っていく。
言葉でいくら重く言おうとしてもその場を体験してみないと、
その気持ちは理解できないかもしれません。
でも、サインをするとき、依頼者の表情にはとびっきりの笑顔がありました。
緊張しながらも、物件の良いところ、悪いところを可能な限り知った上でのご契約。
「すべてを受け入れて、どれだけ納得できるかですよね。」
契約を終えた依頼者の方の言葉です。
１００戸の住宅があって、基本的に同じ構造や仕様だったとしても
住まれる方の納得度によって、きっと幸せ度は変わってくると思います。
「販売担当のことは考えたくない」
最近、依頼者の方からため息まじりの声が
よく聞かれる。
あるケースでは、マンションの抽選の際に
検討しているタイプの部屋が外れてしまったらしい。
しかし、数時間後、担当者の方から一本の℡が・・・
「当選した方が２人、キャンセルされたので繰上げ当選しました！」
この電話を受けて、依頼者の方は相当の不信感を
抱いたらしい。
なぜなら、抽選の前に
「検討されている部屋では、抽選の倍率が５倍以上にもなってしまいます。
隣の部屋（検討物件よりも数百万円高額なお部屋）にすれば一倍なので、
確実に当選できますよ！」
と執拗に訴えていたらしい。で、数時間で立て続けに当選・次点の方がキャンセル。
なんか不自然。他にも、無理やり契約をせかしたりと
これまでにも色々あったらしい・・・で今回の結果。
「私達は、本当に真剣に考え抜いて、部屋のタイプを決めたのに
何だか騙されたような気がする。何か悲しいです。だから、これから
契約をしたとしても、担当者の方とは、なるべく関わらないようにしていきたい。」
同じ不動産業界に携わるものとして、とても悲しいし情けない！
担当者としても、「お客様にとって一生に一度の大切な買物の
お手伝いできること。」を誇りとして、やっていたのではないか。
実際に担当者と会っていないので、何とも言えないが
お客様にそういう印象を持たれていること自体に問題がある。
というか、最近多いですね。
販売担当者への不信感を持たれている方が・・・
「常識的に考えれば・・・」
ある新築マンションの計画について
お役所の建築担当の方にお話をうかがう。
「もちろん、反対の声はたくさんありましたよ。
でも、裁判沙汰まではなっていないようです。」
※写真はイメージです
「私達としは、法律上の制限内でマンションを建築してくれれば
それでいいというわけではありません。マンションを購入する人達の
生活に支障はないと思いますが、常識的に考えれば・・・どうでしょう」
地域的には、戸建てが建ち並ぶ閑静な住宅街。
そこに高さの制限を越えるマンションが建築される。
確かに「どうでしょう？」
その担当者の方の話には「私達としては」という枕言葉がつく。
この「私達」には、「この地域の住民の総意としては」という意味が
込められている気がしました。
建物としてのクオリティがどうだとか、価格がどうだとかよりも
根本的に、住んでいる人達に受け入れられて（喜ばれて）
建築されるかどうか。そこに、日本で「人と不動産の幸福な関係」を
築くためのヒントがあるような気がします。
このような時代だからこそ、購入者も気づいて欲しい。
そして、知ったうえで、住んでほしいと思います。
| 「私は怪しい人物」ではありません・・・ 近隣にお住まいの方にヒアリングをしている時。 場所は閑静な住宅街。人通りはほとんどないため あたりを見回しながら、歩いていると結構目立つ。 何となく、後ろから視線を感じて、振り返ると 目が合って「お宅は何者ですか？」とおじさんに質問された。 明らかに疑っている目つき。 タイミングの良いことに、周囲にはこんな看板が立っている。 →→→ 「いや、私は決して怪しいものでは・・・」（とても怪しい人の発言なんかしてしまったり） 事情を話すと、 「なるほど。確かに住んでいる人に聞くのが一番早いね。何でも聞いていいよ！」 そこで、住んでいる人達しか知らないようなことを 色々と聞けるわけです。 あなたの街にも、もしかしたら 行くかもしれません。その時はどうか ご自分の住まい環境について教えて下さい。 |
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