HTTP/1.1 404 Object Not Found
Server: Microsoft-IIS/5.0
Date: Tue, 02 Dec 2008 00:19:18 GMT
X-Powered-By: ASP.NET
Connection: close
Content-Type: text/html
404 Object Not Found
 |
刀根（とね） 慎一郎の「翔べ！シンイチロー！！」
さくら事務所の理念に賛同し、内定を蹴って飛び込んできた期待のホープ。
１９７８．７．１３生まれ うま年 Ａ型 かに座
|
●大阪土壌汚染問題
大阪のOAP(大阪アメニティパーク）の土壌汚染の問題で、
売主の会社の社長が引責辞任をしました。
会社として、社会的に与えた影響は大きい。
さっそく、その会社の売買契約書関係の書類には
今まで見たことのなかったような土壌汚染調査に関する
調査書が追加されていました。さすがに、対応早いです。
この先、どうなるかはわかりませんが、過去のマイナスイメージを
払拭するには、そこのマンションについては土壌汚染に関しては
明確に調べた結果を伝えてくれるという印象をつけることができれば
マイナスをプラスにすることもできると思います。
●突然ですが、髪を切りました。
（後ろから撮影）
※撮影者 大橋さん
かな〜り短くしました。バリカンを入れて
特に頭の後ろは、非常に短くなりました。→→→
その短くなった髪を、手でなでたら・・・・
「おお〜、シャリシャリして気持ちいい！！」 |
（絶壁？） |
ちょっと病みつきになりそうです。
気が付いたら、手が頭の後ろに伸びていってしまう・・・
「こんなマンション買ってはいけない？」
【部屋の中でも騒音が聞こえるマンション】
首都高と電車の線路に隣接しているため、
騒音が発生しているが、サッシの遮音性能は、一般的な
Tー１等級が使用されており、部屋の中へも外の騒音の影響が
あると可能性が高い。
【地震の影響が心配なマンション】
液状化の危険性がある地域に建築予定だが、
杭が、30ｍ先にある支持層（と思われる）まで届いていない。
大地震が起きたときには、不安が残る。
【浸水しがちなマンション】
建築予定地が毎年浸水しているのに、敷地の高低差が
道路よりも低い位置に居室や、地下駐車場がある。
もし、浸水が起きたら・・・・
|
どうでしょう。上記にあげたマンションに対して
どのようにお感じになりますか。
「こんなマンション、絶対に買わない。」と思われる方も
いらっしゃるかもしれません。
建物を社会的な資産として考えたら、このようなマンションは
あまりお勧めできません。その立地環境に配慮された建物ではないと
みえてしまうからです。誰もが安心して住めるとは、決して思えないからです。
しかし、そのようなマンションを絶対に買ってはいけないとは
思いません。
仮に、騒音の影響があっても、それほど音に対して気にしない方であれば
問題はないでしょうし、地震に対して心配だといっても、大地震は起きないかも
しれないし、起きても絶対に被害を受けるとは言い切れません。
浸水についても同様のことがいえます。
懸念されることについてしっかり知った上で、住むのであれば、
それはそれで一つの選択肢としてありだと思います。
長く快適に住めるかどうかは、その人が購入する物件に対して
中長期的に起こりえる事態に対して、リスクとして認識しているかに
よるところでしょう。
人それぞれの考え方は異なります。
求めるところ、重要視するところは人それぞれです。
フラット３５の受付が、住宅金融公庫融資を
上回りました。
1月から３月の間の受付数は
公庫9467件に対し、フラット３５は10566件。
購入者にとって、どちらが得かと考えれば
当然の結果だといえるでしょう。
◇住宅金融公庫のＨＰより、公庫とフラット３５の比較
フラット３５がこれから、マイホームを購入する人にとっては
スタンダードになっていくことは、ほぼ間違いない。
しかし、そんな大きな流れに逆らっている会社もある。
フラット３５をローン特約に適用せず、自己資金扱いにするという。。。
要するに、フラット３５を利用して、マイホームを購入しようとしても
万が一フラット３５融資が通らなかった場合でも、購入者は
契約を白紙にできない。困ったことになってしまうのは目に見えるでしょう。
既に、契約書や重要事項説明書の文面にフラット３５を
記載している会社もあります。購入者の立場に立てば
当然でしょう。
銀行からの圧力でもあるんでしょうか・・・
会社の方針だとしても、直接お客さんと接している
現場サイドの販売担当者はどう感じているのでしょうか。
来年の今頃は、ローン特約の対象に
フラット３５が入ってくるでしょう。
早いか、遅いか。各社の動き（姿勢）に注目です。
「レッサーパンダが立った！」というニュースが
日本中を駆け巡っています。
「○○動物園では、今日は６回も立ち上がりました！」
という喜びを声に表すレポーター。
「立ち上がって、６歩も歩きましたよ！すごいすごい！」
と興奮しながら叫ぶニュースキャスター。
こんなこと（と言っては失礼ですが・・・）に対して、
各メディアの真剣度はすごいですね。
たった数日で、日本中の「立ち上がるレッサーパンダ」のいる動物園を
調べあげるネットワークは圧巻。伝えるレポーターの声に力がこもるのも
何となくわかります。
何事も全てのパワーを結集してできあがるものには
魂がありますね。人の心を動かす強い力が。
興味を持って、皆が本気を出せば
世の中の常識はあっさりと変わるんでしょうね。
新築マンションの青田売りに提案！
新築マンションを購入する場合、基本的には未完成の状態で、
購入することがほとんど。
まだ完成していない状態で売買されていることを、
通称「青田売り」といいます。
「青田売り」という言葉を辞書で調べてみると
「経済的に困った農民が青田の時期に収穫を見越して先売りすること。」
とあります。不動産業界では、土地の購入資金や、建物の建築費などを
銀行等から借り入れて、マンション事業をおこなうことがほとんどです。
そのため、少しでも完成してから売れ残るリスクをなくし、早く資金を
回収したいのです。
先ほどの辞書で引いたものにあてはめてみると
「経済的に困ったデベロッパーが、マンションの未完成の時期に資金回収を
見越して先売りすること。」
青田売りの語源そのままですね。
一方で、間取りの変更ができたり、入居前にまとめてオプション等を
設置できるという、購入者にとってのメリットもあります。
しかし、実物がないのに購入することによって、「そんなはずじゃなかった」と
住んでから後悔する人が多いのも事実。
最近では、２年半よりも先に完成するマンションの契約も
行われています。これって、冷静に考えたらおかしい。
・完成までの間に、もっと安くてよいマンションができてしまったら…
・住宅ローンは基本的に融資実行時の金利が適用される。
２年半後の金利が上がってしまったら…
・完成までに子供生まれたり、転勤になってしまったら…
・購入したときの部屋のイメージと違っていたら…
これらのリスクは、すべて購入者がかぶることになる。
どうみても、フェアじゃないような気がする。
ちなみに、中国の新築マンションの場合は、
マンションの完成までの期間が長いほど、価格を安く購入できて
完成に近づくほど、価格が上がっていきます。
購入者側の立場なら、後者の方が納得できると
私は思います。
先月から同士が増えました。
九澤みづほ。
底知れない知性と情熱の持主。見た目クール。
電話をかけてきた依頼者にコンサルティングしている
ところを何度か目撃しています。
とにかくすごい人なのです。
何と言っても、彼女は私と同じ
渡辺美里ファンなのです。
しかも、ファンとしてのレベルは私を遥かに
超えます。
※参考データ
私が渡辺美里のライブへ行った回数 １１回
持っているＣＤの枚数 １０枚程度
九澤さんがライブに行った回数 私の倍以上
持っているＣＤ数 たぶん私の数倍以上 |
事務所内で、渡辺美里のＣＤをかけると
「聞き入っちゃって、仕事に集中ができないんです。」
その気持ちワカル。
不動産業界サプライズ話
以前、本当にあった話。
不動産の売買契約書に、次のような文面が
あります。
第○○条 [手付解除]
売主または買主は、各々その相手方が契約の履行に着手するまでは、売主は
受領済みの手付金の倍額を買主に支払うことにより、 また買主は支払済みの
手付金を放棄することにより、互いに本契約を解除することができます。
|
もし、購入者が契約を辞めるときには、売主が履行に着手するまでであれば
手付金を放棄することによって、契約を解除することができるのです。
ここで問題となるのが、履行の着手はいつかということです。
ポイントとしては、
「相手方の履行の着手」なので、買主の事情は
関係がないということです。
しかし・・・不動産会社の中には、
「うちの会社ではローン特約による解除期限日を過ぎたら
履行の着手になります。よってそれ以降の解除は違約金が発生します。」
なんてことを言うところが未だにあります。
何のための宅地建物取引主任者なのか？
悩ましい現状です。
●契約の解除に関する参考情報はこちら
・
東京都都市整備局
・
ツッチーの日記
最強の景観防衛対策。
東京ディズニーランドも使っている方法。
それは、何か建物が建ちそうな土地があれば
自ら購入してしまうこと。
目から鱗です。確かに、自分で土地を買ってしまえば
景観に悪影響を与えるような建物が建てられる可能性はゼロになります。
それどころか、街並みにあった建物を建てることができる。
もちろん、土地を購入するためには、高いお金が
かかっただろう。
でも、景観を守るためには、それだけの強い覚悟が
必要なのかもしれない。
だから、ディズニーランドの中からは
生活感を感じられるビルが何も見えないのだろう。
街並みを維持するということは、簡単ではない。
時が経てば、熟成していく仕組みは今の日本にはない。
住んでいる人達が皆で協力するか、
または、先進的なデベロッパーがするか、
それとも、新しく街並みを維持するための組織をつくってやるか。
デベロッパーが街並みの基礎をつくり、街並みをより良くするための組織が
景観を維持、熟成させていき、住民達がそれを支えていく。
そうすれば、街並みが資産価値の基準となる日が来るだろう。
マンションの契約のときに、いつも感じる不安。
果たして、マンションを購入された方達の中で
どれだけの方が、マンション管理について理解しているのか。
依頼者の方には、マンションの管理がどれだけ
重要なのかを、さまざまなコンサルティングのときに
お伝えしている。
でも、依頼者だけが、その重要性を認識したとしても
他の住民の方が無関心では・・・
管理規約の承認書にサインするときに、販売担当者がよくいうセリフ。
「一般的な管理規約の内容になっていますから大丈夫ですよ。」
一般的な管理規約の内容といわれても、
購入者がわかるはずがありません。
本気で住む人のことを思うのであれば、
管理規約や、長期修繕計画の内容が
どうなっているのかを伝えたほうがいい。
議決権の割合や、長期修繕計画の予定、
駐車場の稼働率はどれくらいなのか。
空きがいくつ出たら、管理費が足らなくなってしまうのか。
重要な点は、まだまだ他にもある。
マンションを販売する以上、不動産のプロとして
管理の重要性を、購入者に伝える必要がある。
そのために規約の承認書があるのでは。
今日は、
さくら不動産アカデミーのマンションコース最終講義の日でした。
ＲＱ(real estate
intelligence quotient)＝
“不動産 real estate”と“真実 real”
を見極める知能
自分の生き方から、不動産と、どのように付き合っていくかを
真剣に考えた6ヶ月間。入学前と比べて、生徒の皆さんの
不動産に対する考え方は大きく変わったはずです。
何が本当かわかりにくい不動産業界。現在の市場の状況や
建物の質などが、昔と比べてどうなのか。この先どうなっていくのか。
どうすれば、安心したマイホームを購入できるのか。
今回、さくら不動産アカデミーに参加された方達は
上記の質問に、自分なりの哲学を持って、確実に答えられるでしょう。
哲学があってこそのノウハウ。
ノウハウは、あくまでも道具に過ぎません。
不動産の見方も、時代によって変わっていくでしょう。
卒業した生徒の方達が、身の回りの人や子孫に、今までの授業で
学んだことを広げてくれることを、期待しています。
生徒の皆さん、半年間お疲れ様でした！
土壌汚染問題でゆれていた大阪OAP（大阪アメニティパーク）で
大きな動きがありました。
今まで断固として、土壌汚染を否定していた
デベロッパーと住民側が75億円超で和解したとのこと。
75億円の算出方法としては、大きく二通り。
・そのまま住み続けた場合は、購入価格の25％を補償
（仮に4000万円で物件を購入したとすると、1000万円）
・買取を希望する住民の方には、土壌汚染がなかったものとして
価格を算定して、その価格に10％上乗せして買い取り
（2500万円の物件の場合は、2750万円）
住民の方達にとっては「やっとか・・・」と
いうところが本音ではないでしょうか。
この結果に対して、どのような思いを抱くかは
人それぞれでしょう。
大きな会社だから、今回のようにお金で解決できましたが
中小の会社だったら、そうはいかないでしょう。
ただ、不動産業界にとっては、大きな意味のある結果だと思います。
重要なのは、土壌汚染があったということよりも、
販売担当者が、「土壌汚染がある」という事実を知りながらも
それを購入者に伝えなかったということでしょう。
「嘘をつかない。」という、ごく当たり前のことですが
これが原因となって起こるトラブルは、未だに尽きないのが現状。
辞書を編纂している方とお話をすることがありました。
こちらは不動産六法
私の日記を読んでくれている方らしく、以前日記で
辞書の意味について感想を頂きました。
「確かに言葉の定義が、自分の考えと違うこともあります。」
でも、大多数の方が思っている言葉の意味を、辞書では書かないといけない。」
確かに、そのとおりだと思います。
辞書というのは、自分の考えを伝えるよりも、世間一般的な考えを示すもの。
言葉の道しるべになるものだと思います。
そのときに、感じたこと。
私達が、コンサルティングやセミナーで伝えようとしている
「人と不動産のより幸福な関係を築くための考え方や方法」を
知っている方は、不動産購入にかかわっている人達全体からみたら
ごく一部。少数派に過ぎない。
でも、その少数派が多数派に変わった瞬間に
一気に、不動産業界は変わるのだろう。
辞書の編纂のプロの方が、私の日記を読んでくれていることに、正直驚きました。
どうもありがとうございます！感じたことを、好き勝手に書いているこの日記。
これからもよろしくお願いします。
「住めば都」という言葉がある。
不動産取引の現場でも、よく使われる言葉だろう。
辞書で調べてみると、こう書いてある。
どんな所でも住み慣れればそこが最も住みよく思われるものだ。地獄も住み家。
実際に、自分の場合を考えてみる。
私が住んでいるマンションは、直床・直天井。
床スラブ厚は、180ミリ。
マンションのトラブルでも最も多い上下階の騒音についても
今までに経験したこともある。
築19年位経っているので、部屋のクロスも剥がれかけている
ところも見られる。近くには工場があり、たまに臭気を感じることもある。
今振り返ってみて、購入する前に
不動産調査をしていたら
生活環境について、懸念点として上げられるものは
いくつもあった。
でも、ここに住んで約20年。満足して生活している。
私にとっては、家は空気のように、そこにあるのが
当たり前の存在で、普段は何の意識もしない。
それが、人と不動産の幸福な関係だと私は思う。
個別に見たら、ほとんどの人が「住めば都」として、快適に
住んでいるのではないだろうか。
しかし、不動産購入によって中小の失敗をしている人は
たくさんいることを忘れてならない。結露の問題も解決していない。
日本に住んでいる人達の「住めば都レベル」をもっと向上させないことには
いつまでたっても、建物レベルも、不動産取引の仕組みもよくなっていかない。
誰が良くするか。購入者か、それとも売り手か、造り手か。
ニワトリが先か、卵が先か。それを論ずることに、それほどの意味はない。
1人1人が、きちんとやって、それが点でなく線になり
円となってつながっていくことが、うまくいく道だと思う。
ボロボロのハーモニカ
楽器を弾きたくなってしまいました。
保育園のときに、クリスマスプレゼントでもらった
ハーモニカを探しだしてしまいました。
そのきっかけとなったのは、この映画。
素人が2週間位、必死で楽器を覚えて、コンクールに出場する。
驚きは出演した役者の人が、実際に一から楽器の覚えたということ！
演奏が素晴らしかった。上手い下手というのではなく、何と言っても
気持ちよさそうに、演奏している姿が印象的！
スウィングガールズの言葉。
人間は二種類にわけられる。
「スウィングする人間と、しない人間しかいない」
生きることを楽しめる人間か、そうでないか。
自分の魂に正直に。
「販売担当者の言う事が、信じることができません。」
こんなご相談をされる方が、最近多いような気がします。
過去の日記でも、何度か書いたような気がしますが
もう一度書きます。
物件自体は気に入っているけれど、その担当者からは
購入したくないという人が。
理由を聞いてみると、次のような答えが返ってくる。
・説明が適当で、後から間違いということがわかった
・不明な点を後から連絡すると言われたのに、いつまで
待っても連絡がこない
あたりまえのことができない。それが不信の原因となって
いることが多い。
不動産購入は、一生に何度とない大きな買物。
信頼できる人から購入したいというのは、当然だろう。
この前、観た映画を思い出した。
「海猿」（うみざる）
海難救助のエキスパート・潜水士の話。
潜水士は、海の中へ2人一組で潜るのですが、水深40メートルの世界は
想像もつきませんでした。そのバディ（相方）との関係から感じたこと。
自分だけを信じるのは楽。他人を信頼するには、勇気がいる。
ここで間違えてはいけないのは、他人を信頼することと
他人任せにすることは違うということだと思う。
不動産購入する際には、購入者にも、不動産の知識がある程度必要になる。
販売担当者任せにしていては、本当の意味で安心して快適に住むことは
できないのではないだろうか。
自分が物件に求めるものは、自分でしかわからないし
物件の良し悪しは、人によって変わってくるのだから。
今はもう担当者で、物件を選ぶ時代ではない。
販売担当者に求められる役割が、変わってきているのかもしれない。
アメリカの不動産価格が上昇しているらしい。
新築の一戸建で、月に１０％の上昇率。
５０００万円の家が、一ヶ月後には５５００万円になる計算。
売れ筋の価格帯は、１億円ほどの物件だそうだ。
政府としては、金利を上げて過熱する市場を
何とかとめようとしているが・・・・
不動産業者の言葉。
「物件の価格も上昇して、ローンの金利も上昇していく。
政府の思惑とは反対に、購入者にとっては金利が上がると、購入することが
できなくなってしまうので、今は買い時となっているようです。」
日本で言う、「低金利だから買い時！」との違いは
物件価格が上昇しているということでしょう。
買った瞬間に、価格が下がっていく日本の不動産とは
同じ「買い時」という言葉でも、ずいぶん意味合いが異なります。
何もしなくても、不動産の価格が上がっていく時代であれば
売れば、利益が出るので、買って困ったということはなかったかもしれない。
でも、今はそんな時代ではない。
だからこそ、不動産購入におけるお金の話が大切になってくる。
そこで、新たな達人サービスが登場しました。
それが、
「達人の資金計画（住宅ローン）相談」。
不動産取引に精通したプロフェッショナルが、購入者の立場に立ち、
資金計画や住宅ローンの選択方法、将来のリスクヘッジ想定まで
幅広いアドバイスをさせていただくサービスです。
不動産購入における資金計画には、不動産についての
知識が必要不可欠です。
●こんな方におすすめ
不動産動産購入時の資金計画や住宅ローンについて
専門家のより具体的なアドバイスを受けたい
モデルルームで資金計画表はつくってもらったが、
本当にこれで大丈夫なのか専門家としての意見を聞きたい
いろいろな住宅ローン商品も出てきたが、
自分にとっては何を選ぶべきなのかを知りたい。
将来の万が一に備えて、今の計画で
リスクヘッジできているのかを確認しておきたい。
|
さくら事務所オリジナル「ファイナンシャルアプローチシート」を
その場で作成してお渡しいたします。「街並みを美しく」
こんな住宅地を発見。
・道路はすべて６ｍ。通るのは、基本的に居住者のみ。
・家の前には、コモンスペースとしての庭と駐車場。
・電柱が地中化されており、空がスッキリと開けてみえる。
一つ一つの家は、どれも個性があるけれど
統一感がある。大規模の開発だからこそ、このように
統一された街並みが形成できる。
大規模開発をするデベロッパーだからこそできること。
建物を造るのではなく、街そのものを造る開発。
郊外の大半の土地の地価がまだまだ下がることが、
ほぼ確実な今、街づくり開発は、今後注目を浴びていく
可能性は高いと思う。
ゴールデンウウィークですね。
今日は、私もお休みをいただき
約１年振りに料理をしました。
といっても、手がほとんどかからない３品ほど。
・冷凍の餃子（学生時代に、調理場で何千個焼いたことか）
・蟹の缶詰とキュウリのポン酢がけ（あっさりとしてつまみに最高）
・レタスと、コーンビーフと詰め合わせ（マヨネーズたっぷりバージョン）
手はかからないけれど、味は抜群です。
そして、映画を鑑賞。
「僕の彼女を紹介します 」
シンプルなストーリーに、シンプルな感情。
わかりやすい映画。。。
前作と、とても似ているなあ・・・
