2005.10.22

「販売担当者の役割」

「マンションに向いていない人には、売らないんですよ。」

某タワーマンションの内覧会に同席した
販売担当者の言葉です。
これは、不動産を販売する人間にとって非常に
大切なスタンスです。

もし、この向き不向きを不問で販売した場合を
想像してみると・・・

（お客さん）「静かなマンションに住みたいんですよ。」
（担当者） 「大丈夫です。うちのマンションは静かですよ。
　　　　　　 スラブの厚みも２００mmですから、音はほとんど
　　　　　　 聞こえないですよ。たぶん・・・」

はい。これは非常に危険な発言です。
こちらのお客さんが住んでから「話が違う！」と
クレームになる可能性は非常に高くなります。

また、
（お客さん）「玄関に会社の表札をつけたいんですが・・・」
　　　　 　 　「駐車場にバイクを置いても大丈夫ですか？」
　　　 　　　「家の中で、蛇を飼いたいのですが・・・」

という質問に対して

「大丈夫ですよ。」と、管理規約などを
確認せずに言う担当者の方。アウトです。
いざ、入居後に住民間のトラブルの種に
なってしまう恐れが出てきます。

・音に過剰に敏感な方
・共同生活のルールが守られない方

最低限、上記にあてはまる方がマンションに住むのは、
住む人自身にとっても、一緒に生活する住民にとっても、
一生懸命建物を造ってくれた人にとっても
マイナスになってしまう可能性があります。

「買ってもらえば誰でもよい」と思って売るのか、それとも
「住む人が本当に幸せになること」を願って売っているのか、
同じ物件を売るでも、大きな違い。

不動産を販売担当者には、それだけ
重要な役割を担っています。

2005.10.21

久しぶりに、地元の床屋さんへ散髪へ。

髪を切ってくれていたおばちゃんが突然、
「もしかして、弟さんいる？」
と聞かれ、「ええ。いますよ。」と答えると

「やっぱり〜！！横顔がすごい似ているのよぉ〜！」と
おばちゃん叫ばれてしまいました。

兄弟で顔が似ているなんて言われたのは
中学校ぶりです。

現在、弟は宮城県の牧場で競走馬の面倒を見ているらしい。

「夢に向かって、自分の道を切り開く。かっこいいわよね・・・」

テンション上がりまくる、おばちゃん。
１年に1度か、2度しか自宅へ帰ってこないわりに
結構な存在感だなと、ちょっと感心。

おばちゃん曰く、「10年以上前から弟さんは
うちのお店に来てくれているのよ。」だそうです。

しかし、うちの家族の職業や通っている学校なども
知っている。話したこともないのに。（父か弟が話しと思われる）

私の記憶があるときには、既にあった近所の床屋さん。
この地域の人達の髪を切り続けて、数十年。
おそらくこの地域の住民のことを、誰よりも
詳しいかもしれない。

2005.10.20

「すれ違いはもったいない」

契約事前相談。

既に契約されて、引渡しを待っている方からのご相談。

「契約したときと、話がどんどん変わってきてるんです。」

販売担当者に不信感があるとのこと。

ただ話しをよくよく聞いて見ると、不動産会社の担当者の
説明に関して、多少勘違いをしているところがあったようです。

すれ違いはもったいない。

特に、物件に対する思い入れを強く持っている方ほど
契約してから引渡しまでの間に、販売担当に対して
不信感が高まってきてしまい、挙句の果てには
物件そのものに対しても、「欠陥住宅ではないか」
と心配になってしまう方が大勢います。

確かに、いい加減な営業担当者、不具合のある建物もあります。
しかし、それはごく一部であって、全体ではありません。

第三者的にみると、非常にもったいないなあと
感じます。不動産を通じて、購入者も販売担当者も
施行会社や職人さんも幸せな関係を築けるはずだったのに
ちょっとしたすれ違いから、理由のない不安で一杯になってしまう。

2005.10.17

「本来の内覧会」

千葉で新築マンションの内覧会立会い。

ちょっと緊張しながらも、とても嬉しそうに、お部屋に
入るＴ様夫妻。建物を造った施工会社の担当者も、
とても嬉しそうです。

これが本来の内覧会の姿だと思う。
内覧会は、お披露目会。最終的なチェックの場としての要素も
ありますが、施工会社をむやみに敵対視するのは、せっかくの
一度しかない内覧会がもったいないと思います。

確認すべき点はしっかりと確認する。
後は、自分の住まいとの初対面を味わって欲しい。
たった一度限りの内覧会、楽しまなければソンです。
もちろん、造る側や売る側の力がなければ実現は困難かもしれません。

そういう意味で、今回の内覧会は非常に気持ちよい
内覧会になりました。

また何かご不明な点等ございましたら、お気軽にご連絡ください。

2005.10.16

「塩チョコ？」

土屋さんが、札幌出張のお土産に「塩チョコ」なるものを
買ってきてくれた。私のホワイトチェコ好きに配慮してくれたらしい。



この塩チョコの製作過程で、研究員の方が
さまざまな塩の種類や、量を試しながら
「これはしょっぱい！」とか「塩が足りない！」
と言っている姿を想像すると、思わず「ププっ」と笑ってしまう。

自称ホワイトチョコ通の私としても、このブレンドは絶品。美味です。

2005.10.15

「周辺相場の１/４のマンションの理由」

某テレビ番組で興味深い内容が取り上げられていた。

ロシア・モスクワの郊外にある一見なんの変哲もないマンション。
この中の一室だけが驚きの格安物件だという。
どこが違うのか比べてみるが、間取り、日当たり、
全ていたって普通のワンルームマンション。一体なぜ？
（番組紹介より）

聞くところによると、周辺の相場は2000万円くらい。
しかし、この格安のお部屋は500万円。

その理由は、購入の条件にある。
格安の物件には、１人暮らしの老婦人などが
住んでいて、一緒に生活して、万が一の時には
面倒を見てくれることが条件となる。

まさに、ギブ＆テイク。コミュニティが形成されているからこその契約。
少子高齢化の進む日本にとっては、参考になる事例。

不動産を通じて、高齢者と若者のより幸福な関係が築けるかもしれないですね。

2005.10.14

「一度限りのプロジェクトチーム」

丸ごと安心パックの依頼者からお食事会のお誘い。
今後の新築マンションの理想の購入方式になるかもしれない
コーポラティブ形式の物件を購入された方。

購入者（建設組合）が事細かに建物を決めていく
通常のコーポラティブ形式とは異なり、建物の構造部分（スケルトン）は
プロに決めてもらい、購入者は内装（インフィル）を自由に造ってもらうことができる。

依頼者の方、設計担当の方、販売担当の方、そして
私達コンサルタントと、立場は異なるけれども、永く快適に
住める家を造るという素敵な目的を共有するプロジェクトチーム。

とても心地良い雰囲気。それぞれがプロとして役割を
果たすことによって、住む人にとって最高の住まいが出来上がる。

間取りや、キッチン、建具の仕様、扉、サッシ、フローリングなどは
全て購入者が決めることができる。裏を返せば、自分達で考えてから
決めなければいけないので、大変な面もある。

大変だからこそ、完成したときに感動して、思い入れを持って
住むことができるのではないだろうか。

着工前にもかかわらず、既に完成が楽しみ。
私が購入したわけではないのですが（笑）

2005.10.13

さくら事務所のコンサルタントが送る
「絶対に失敗しない家づくり」

これから一戸建を建てようと考えている方。
現在、一戸建に住んでいる方。

永く快適な生活を実現するための
77つの建物のチェックポイント。

世界基準でみると、住宅の建て替え周期は
日本３０年。アメリカ１０３年。イギリス１４１年。ドイツ７９年。

日本の建物の寿命は、他の先進国に比べて
極端に短いのです。

原因は様々ですが、しっかりと施工され、
しっかりとメンテナンスをすれば、日本の住宅も
５０年、６０年と寿命をのばすことができます。

どのように施工するのが、正しい方法なのか？
正しいリフォームと、メンテナンスのやり方は？

その答えは、この本の中にあります。



今はまだ小さい子供達のためにできること。
それは、後世に伝えられる住宅を造り、
選択し、メンテナンスしていくことだと思います。

アマゾンのブックランキングでは、現在
11位になっています。（※10月14日20時現在）

発売は、10月20日。
ご予約はこちらからどうぞ。

2005.10.11

「仮契約に注意！」

「大丈夫です。これは仮契約ですから。」
　
と言って、契約書にサインをさせる販売担当者がいる。
　
仮契約なんて、不動産の売買にはありません。
重要事項説明書の読み合わせをして、契約書に
サインをすれば契約は成立です。

仮契約という言葉を使って、契約後でも簡単に
契約解除をできると錯覚させる販売方法。
　
未だにこんな手法を使っている販売担当者の話が
後を絶たない。

仮契約といっても、中身は立派な契約ですから
購入を辞めようとすれば、基本的には手付金を
放棄するしかありません。

皆さんも、「仮」契約には注意してくださいね。

2005.10.10

高級住宅地といわれる立地にあるマンションの
モデルルームへ行ってきました。
　
駅からも近く、商店街や学校、病院も徒歩圏内で、とても静かな
住宅街に建築される物件。

立地が良い分、建物の配置計画はややキツメな感じ。１階部分は
道路よりも低い、いわゆる半地下マンションになっている。

人気の高い立地であればあるほど、建物計画に余裕が
なくなってくる傾向あり。

逆に、それほどブランドイメージのない立地の物件では
建物計画に、余裕がみられるケースが多い。

パンフレットをみれば、どちらも同じようなマンションにみえるかもしれない。
しかし、立地と建物にかけるバランスは物件によりけり。

建物をとるか、立地をとるか。あなたはどちらを選びますか。

2005.10.7

マンション偏差値の調査のため
都内某所のモデルルームへ。

設計図書を見ていると、どこかで
似たような物件を見た事があるような気が・・・

あ！思い出しました。こちらのデベロッパーさんが
以前調査したマンションと、とても似ている。

道路レベルよりも、低い位置に居室がある。
最近、やたらと目に付く半地下マンション。
感じたことをコラムにしてみました。

潜っていくマンション（達人コラム）

購入者の方に知って欲しいことあります。

2005.10.6

中古一戸建の建物調査（インスペクション）へ。

おそらく９年間、誰も入ったことない小屋裏の世界へ。（築９年なので）
断熱材が、きっちり敷き詰められており、とても丁寧な施工状態。
　　
床下に潜って、基礎の状況を確認してみても、全体的に
しっかりと造られている様子。

good！です。新築一戸建でも、小屋裏や床下に潜ってみると
「あちゃ〜！手抜きしちゃってるな〜。」と思われる部分が
見られることを考えれば、おそらく建築したときに、ちゃんと
造ってくれたのだろうと思います。

今回の調査で強く感じたことは、本質的な部分がしっかりしていれば
10年経っても、魅力ある住宅になるということ。

いざマイホームを購入するとなると、見た目のきれいさや
最新の設備がついているかどうかに目が行ってしまいがち。
確かに新築の住宅に比べれば、玄関ドアの防犯対策や
ユニットバスやキッチンなど設備関係では、劣るかもしれません。
しかし、それらの設備は後からでも設置することが可能。

構造などの本質的な部分の良し悪しは
新築だろうが、中古だろうが全然関係ないですね。
建物の寿命を決める重要な要素です。

2005.10.5

新築マンションモデルルームへ。

この物件のモデルルームの場所は、ＨＰには
掲載されていない。完全予約制のため、
事前に予約をしないと場所がわからない
仕組みだそうだ。

そいうえば、こちらのデベロッパーさんの物件は
前に調査させてもらったときも、完全予約制で
モデルルームの場所がわからなかったっけ・・・

間取りプランや、建物の配棟計画も何となく
似ている。というか、毎日のように様々な会社の
モデルルームへ行くと、その会社のマンションに
かける考え方が見えてくる。

防犯に力を入れているのか。
地域的な特性に合わせるのか、それとも
自社の基準を優先するのか。

地域的な傾向や、マンション計画の特徴を知る上で
さくら事務所のマンション偏差値を参考にして頂ければ幸いです。

今月分、調査中です。お楽しみに。



かるがも発見。
人を見ると、近づいてくる。
「ガァガァ」と鳴いて、餌をねだっている
ようだけど、餌の手持ちないのだよ。すまん。

2005.10.4

朝、調査へ出かけようと車に乗り込もうとすると
座席にガラスが飛び散っている。

「あれ？」

と、助手席側の窓をみると、なんとガラスがない！（Oh !my God !）

車上荒し。。。

私は400戸くらいのマンションに住んでいるのですが
敷地内の駐車場に空きがないため、敷地外の平置き
駐車場に車をとめているので、自宅からは見えない。

以前乗っていたバイクも、敷地内駐車場で、年に
１度はイタズラされ、その都度防犯対策をしてきたが、
結局のところ、いたちごっこのようだ。

空き巣事件などの話はほとんど聞かないが、車やバイク、
自転車の盗難事件等は、頻繁に聞く。

どこか新しい地域に引っ越そうと考えている方は、
車上荒しや、自転車の盗難事件等がどれくらい
発生しているのかも、事前に調べておいたほうがよいと
つくづく思う。

ホント・・・ただ、ただ悔しい気持ちが残る。

2005.10.3

一戸建の不動産調査で、周辺の住宅で聞き込み。

近所の事情通らしきおばちゃんに、玄関先で話を聞いていると
話が弾んできて、ついつい長話をしてしまった。

途中で、そのおばちゃんのお母さん、いわゆるおばあちゃんがお茶と
団子を持って登場して、3人でご近所話に花を咲かせました。

とても、フレンドリーな方で、住み心地を詳しく教えてくれるとともに
近隣にどんな人が住んでいるのか、調査対象物件に住んでいた
人達がどんな人だったのかも、教えてくれました。

元々住んでいる人達だけが知っている情報を聞きながら
色々な想像を膨らませる。

不動産調査の中で、一番好きな瞬間かもしれません。

建物がどんな素晴らしい構造であっても、ご近所さん達と
うまくコミュニケーションをとることができなければ、永く快適な
生活ができなくなってしまうかもしれません。

地域力があるかどうか、これがポイント。
現地でしか知れない貴重な情報。
これを知らずして、中古の一戸建は買えない。