2006.9.30

昨日、夕食にまるで居酒屋の定番メニューの
なんこつのから揚げのような料理がでました。



ひとくち食べてみた感想は・・・
「ん！なんこつじゃない！鶏肉？」

横で、「してやったり」と微笑んでいる妻に聞いてみると
なんとこれは、「おからこんにゃく」という代物でお肉ではないのだとか。
初めて食べたのですが、ちょっとびっくりしました。

ただ、私はやっぱり本物のお肉の方が好きかな。

2006.9.29

「住宅ローン金利　変動型、６年ぶり上げ」
来月一斉に０．２５％　大手銀　年２．６２５％に
　　　　　　　　　　　　　　　　（9/29　日経新聞より）

借入期間中に金利が変わる変動金利型の
住宅ローン金利が一斉に引き上げられます。
大手行だけでなく、地銀も金利引き上げとの動き。

平成18年度の住宅金融公庫のアンケート結果によると

・住宅ローン利用者の４人に１人が全額借入
・住宅ローン利用者の45.4％が「返済中の変動金利に伴う返済額の増減」を懸念

とある。

現在、短期の変動金利で住宅ローンを組まれている方は
ローンのメンテナンスを検討する局面になるでしょう。
変動から固定への切り替えか、ローンの借り換えか、それとも繰り上げ返済か。
住宅ローン利用者にとっては、重要な局面となるかもしれません。

住宅ローンの考え方はこちらのブログ（住宅ローン論）で詳しく。

2006.9.28

先日、ガイアの夜明けで放送されていた
「西武・そごう　再生への３６５日」は第三者の専門家の
必要性が浮き彫りになっていておもしろかった。

今まで、販売する商品を選ぶのはブランドだった。
デパートは店舗スペースを貸して、あとはブランドが自分達で
販売商品を決めるという手法。

お気に入りのブラントがある人はよいが、ブランドにかかわらず
横断的に商品の特性や価格を比べたいという方にとっては
利用しずらかった。
たとえば、口紅ひとつ購入するにしてもブランドごとに
置かれているので、それぞれのお店にいってみないとわからない。

この問題を解決するために、有楽町西武のリニューアルスタッフの方が
試みたのが、一つの種類の商品をブランドにかかわらずにブースに
まとめて配置するということ。

そのおかげで、一箇所で複数のブランドの商品を比較して
これらのブランドの商品の特性を知った専門スタッフの意見も
参考に聞くことができる。

第三者のプロの意見を聞いて判断できるメリット。
商品の数が多ければ多いほど、または価格が高ければ
高いほど、有効性は上がっていくことだろう。

2006.9.26

第１種低層住居専用地域、いわゆる高さ制限のある地域で、
５層建てのマンションが建築されている。

周辺には、主には２階建の一戸建が建ち並ぶ住宅地。
いくつかマンションはあるけれど、それらはどれも３階建。
周辺の建物との見比べて、違和感を感じる人もいるかもしれない。

マンション全体の配置図をみていると、かなりキツメと思える。
スパンは６ｍ台で、縦長の間取り。専有面積６５�uの３ＬＤＫ。
とにかくスパンは狭く住戸数をかせぐ。
3次元的な高さも詰めて、2次元的な専有面積も減らす。
このままいくと、そのうち５０�u台の３ＬＤＫも出てきそうな勢い。

設計者はどう感じているのか？
「（決して良いとは思えないが）発注者の希望があるので・・・」
なんて声が聞こえてきそうです。
立地によっては、かな〜り厳しい計画も。

厳しいから駄目だということはない。
ただし、計画に余裕があるのか、それともキツメなのか。
もしキツメであれば、どのようなデメリットが考えられるかは
認識しておくべきだろう。

具体的に考えられるデメリットの一例については
コラム「潜っていくマンション」で詳しく。

2006.9.25

「中古住宅の選び方」

ここ数ヶ月間のお電話やご依頼の傾向をみていると
中古住宅の購入を検討されている方が増加傾向に
あるように感じます。

要因の一つとしては、安心して中古住宅を購入できるように
なってきたからではないかと思います。
もっといえば、安心して中古住宅を購入するための
具体的な方法が広く知られるようになってきたからでしょう。

以前の中古住宅の購入までの流れを示すとこんな感じ。

広告をみて選定→現地の部屋をみる→検討→契約

表面的なところをみて、「きれい」とか「雰囲気が良い」ということだけで、
なんとなく直感的に判断するしかないケースがほとんどでした。
建物がしっかりできているかどうかわからないので、
安心して取引ができるわけがありません。

現在、徐々に広まりつつある購入までの流れはこうです。

広告をみて選定→現地の部屋をみる→建物調査→検討→契約

建物調査（インスペクション）を行うことによって、住んでからの
生活に支障になるような点がないかを専門家がチェックするので、
安心して取引できるようになってきたのです。

日々不動産に関わっている人間であれば、建物調査の重要性は
身にしみるほどわかるはずです。様々なトラブル事例とその原因が
どこにあるのかを知っていれば、怖くて不動産は買えないかもしれません。

不動産の取引全体からしてみると、中古住宅の取引は
まだまだ少ない上に、建物調査を利用する方はその中でも
ごく一部の方かもしれません。

ただし、遅かれ早かれ中古住宅を契約する時には
建物の調査をすることが当たり前になるでしょう。
そう確信しています。

詳しくはこちらの本に。

「絶対に後悔しない中古住宅選び 〜プロが教えるチェックポイント〜」 中古住宅の購入を検討されている方はもちろん、 これから新築で住まいを購入される方にもお役に立つ 内容になっています。新築住宅も住めば中古ですから。

2006.9.24

「芋」

最近、はまっているもの。
以前、依頼者の方と契約の打ち上げということで
一緒にお酒を酌み交わした時にお勧めされて
飲んで以来すっかりはまってしまった「芋焼酎」。
ああ・・あの独特のくささがたまらない。

「なにはともかく、芋がいい。」とたびたび呟いていたら
いつもお世話になっている知り合いの方に
「結婚祝いに持っていけ！」と純芋（じゅんいも）という芋焼酎を頂きました。

　　　　　

それにしても、男らしい、
原材料は100％のさつまいも。
「純」という字の持つイメージ、まじりっけのない純粋なネーミングも見事。
ちょびちょびと楽しみながら頂きます！

2006.9.23

昨日開催のさくら事務所カフェ　
「三上隆太郎の 「絶対失敗しない一戸建て選び！　基礎編 vol.1」は
毎回のことながら、参加された方達に大変好評でした。

　　
白熱するカフェ？


熱血漢・三上隆太郎
スクールウオーズの泣き虫先生を思い起こさせるのは私だけでしょうか。

（いつもどおり？）予定では午後９時までだったカフェは
参加された方達との内容の濃い質疑応答により
１０時過ぎにまで大幅に延長してしまいました。

参加された方からは
「おいしいお菓子とコーヒーや紅茶や緑茶も飲めて、さらには
　不動産についてわからないことを、たっぷりと質問できて、
　内容もあれだけ濃くて、それで２０００円なんて・・・お得すぎます！」

という嬉しいお褒めのお言葉も頂きました。
今回、すぐに定員となってしまった大人気の三上隆太郎の
「一戸建て選び！基礎編」を１０月１５日にも開催することになりました。
前回、お申込しが間に合わなかった方や、一戸建を
検討されている方はぜひともお越し下さい。
詳細はこちら。

※１０月６日開催の「住宅ローン大研究！」の残りの席がわずかとなっています。
参加ご希望の方はお早めにお申込下さいませ。

2006.9.22

不動産を購入するとき、ほとんどの方は
まずは販売担当者にとりあえずの資金計画表を
作成してもらうでしょう。
そして、ついに契約へとこぎつけた、その時。

「本当にこの資金計画でよいのだろうか？」
と不安がよぎる。担当者に質問してみると、

「契約してからじっくり検討できるので、ここでは
　とりあえずのもので大丈夫ですよ。」

資金的余裕がある方はよいかもしれませんが
誰もとりあえずでよいわけはありません。

なぜなら、いくらローンを組むのかという条件も含めて
契約約款に含まれているのです。
だから、じっくりと資金計画について検討した結果、
などと思っても、契約後ではそれができないこともあるのです。

たとえば
「もう少し手元に資金を残したいのでローンの増額をしたい。」
「金利の見通しはわからないので、契約時とは別の住宅ローントを使いたい！」
　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　×これらができないケースあり！！

建物に注目が集まっているからこそ、見落としがちな資金計画。
10年先、20年先の生活に大きく影響しますので、契約前までに
しっかりと検討しておくべきです。

どんな点に注意したらよいのか、考え方などを詳しく知りたい方は
10月6日に開催されるこちらのカフェ「住宅ローン大研究！」へぜひお越し下さい。
より具体的にアドバイスが欲しいという方は
資金計画（住宅ローン）相談へどうぞ。

2006.9.21

ご報告が遅れましたが、9月6日に結婚しました。
式を行う予定は今のないのですが、近しい人達に
結婚したことを伝えると、皆一様に喜んで頂くと共に
激励の言葉を頂きました。

普段の生活では、あまり関わっていないようにみえても
色々な人にお世話になり、ここにいるのだということを
改めて痛感しました。この場を借りて、お礼を申し上げたい。

「今までどうもありがとうございました。
　これからもひとつどうぞ宜しくお願い致します」



結婚祝いを頂いたお店の大将の言葉。


私もこだわりを持って、頑張ります。

2006.9.19

「中古マンションを購入する前に」

不動産調査報告で特にこだわって調べている
中古マンションを購入する時に必ずチェックすべきポイント。
それは「管理組合の運営状況」について。

　・総会の出席状況　→　管理に関心のあるマンションか、無関心なマンションか？
　・修繕の履歴　→　建物に不具合の多いマンションか、少ないマンションか？
　・収支報告書　→　金持ちマンションか、貧乏マンションか？

建物の様々な部分に雨漏りや、亀裂が入っているが
住民が管理に無関心のため、修繕が行われていなかったり、
大規模修繕工事のための積立金が不足していて
管理費や修繕積立金の値上げをする必要があったり、
様々な問題が発覚しても後の祭り。

中にはそのマンションの居住者が、そのマンションに満足しているのか、
それとも不満を感じているのかが伺えるようなコメントがあることも・・・。

築年数が経てば経つほど物件の情報量、質も増えていきます。
これらの情報がたっぷり詰まった総会議事録をみたり、
管理人さんや、マンションの居住者からのヒアリングをして
どんなマンションかを見分けることができるのです。

将来、中古マンションを買う人は何らかの形で
必ず総会議事録をチェックするようになると思います。

2006.9.18

限定8名と定員が少なく、毎回すぐに満員となってしまう人気のさくら事務所カフェ。
10月のさくら事務所カフェの案内です。

◇10月6日　加藤正昭＆刀根慎一郎による「住宅ローン大研究！」
こんな方におススメ
・ 今購入を検討しているが、住宅ローンのことが良くわからない
・ そもそも自分はいくら借りれて、いくら返せるのであろうか
・ 物件の契約はしたが、住宅ローンの選択で悩んでいる

◇10月13日　三上隆太郎の 「絶対失敗しない一戸建て選び！　基礎編 vol.1」
こんな方におススメ
・ これから一戸建て住宅を検討しようとしている方
・ 近い将来、注文住宅を建てたいと思っている方
・ 安心して契約をすすめたいと思っている方
・ 一戸建て住宅を検討したいけれど、どんなことに注意したらいいのかよく分からない方

10月6日の「住宅ローン大研究！」には、私もダブル店主の一人として
皆様をお待ちしております。


前回の土屋さんのカフェの様子。
お茶を飲みながら、リラックスしながら対話式セミナーです。

2006.9.16

不動産購入を前にすると、多くの人は冷静を失ってしまうもの。
一生に何度とないマイホーム購入であり、数十年にわたる住宅ローンを
組むということを考えれば、それはしょうがないものかもしれません。

物件を気に入り、資金計画の試算を販売担当者に出してもらって
契約を本気で考えたときに、「本当にこの物件でよいのか？」と
誰もが思うでしょう。何となく不安。

契約事前相談では、そんな漠然とした疑問にお答えしています。

パンフレットや図面をみれば、みえてくることはたくさんあります。
物件の特性、事業主のスタンス、取引形態の注意点、
間取りのメリットやデメリット、立地的なリスクなどなど。
そして、物件そのものがどうかよりも、本当に自分が今
マイホームを買うべきなのか。

達人サービスの中でも、一番費用対効果が高いと思います。

2006.9.15

●マンション広告変化の兆し
週末前の金曜日だけあって、新聞の中のマンション広告が多い。
その中で一際目立つ広告。

・外断熱工法のＭ社
・マンションの長期修繕計画を40年とするＤ社

売りにするのは、価格や、立地の良さでもなく、最新の設備でもない。
企業のマンションに対するスタンスであり、思い。
ただ「住む人を大切に」という言葉だけの掛け声では意味がなく
具体的に何をするか。スタンスの違いが、行動を変える。　

少数派が多数派になったとき、常識が変わる時。
　　
●Google Earth（グーグルアース）
今までのマップに加えて、建物の高さまで3Ｄで見ることができる。
「２４」のＣＴＵシステムを彷彿させる。日本中あらゆる場所が詳しくみえる。
ついにここまで来たかという感じ。圧巻！

2006.9.13

日本最古といわれる集合住宅は、長崎県の端島（通称軍艦島）の集合住宅だそうです。
1916年築の地上7階建の建物。
雨、風に直接されされて、何のメンテナンスもされておらず、荒れ放題。
独特の雰囲気があるのですが、住まいとしては機能は失っているようです。

そして、対してフランスのパリ、フランクリン街では
1906年に建てられたＲＣ造の集合住宅が現存している！
さらに驚くことに、今でも人が住んでいるとか。

この２つのＲＣ造の建物からわかること。
・マンションには１００年以上の耐久性はあるし、人も住める。
　ただし、定期的な修繕・維持管理が絶対条件！

マンションがこの先、どこまでもつのかは
設計者、造る側、何よりも住んでいる方の気持ち次第でしょうね。

2006.9.12

やっと敷金の精算金が支払われました。
退去したのは６月下旬ですから、もうすぐ３ヶ月経過しそうなところでした。
退去から敷金清算までを振り返ってみると・・・

〜退去時〜
部屋の清掃を行い、担当の方に部屋の状態を確認してもらう。
「とってもきれいに使われているわね！でも、クリーニング代として
　３万円くらいはかかってしまうわね。」と、部屋の確認は完了。
いつぐらいに敷金は清算されるか質問すると、
「２週間後くらいには振込みますよ。」との返事。

〜約１ヵ月後〜
そういえばまだ振込まれてないな思い出し、不動産会社へ�пB
「ああ。すいません。クリーニングが混雑していて遅れておりまして
　もう今週中には振込みますよ。」

・・・(-＿-

〜約２ヵ月後〜
いい加減どうなっているのかと、再度�пB
「担当者が変わってしまっていて、引継ぎができていなかったんですよ。
　どうもすいませんね。今週中には振込めると思います。」と。

・・・(-＿-;

それから、しばらくしてやっっっっっっとのことで振込みあり。
まあ何も言わなければ、そのまま返金してくることはないのでしょうね。
小さな町の不動産屋さんですから、明確なマニュアルが
あるわけではなく、いわゆる慣習？としてあるのでしょう。

（残念ながら）こんなことは日常茶飯事なので、
イチイチ熱くなったりはしませんが、
そのままもうらべきお金を無駄にしている人もいるんじゃないか、
と心配になってきます。

2006.9.11

丸ごとパック依頼者の方の契約立会いへ。
契約前に書類内容の疑問点を洗い出して
質問をされていたため、重要事項説明も実にスムーズに進む。
そして、過去最短の1時間30分位で重要事項説明が終了。

説明をされた担当の方は、販売会社の方ではなく
売主の会社の方だったからかもしれまんせが、説明内容も
質問に対する回答も実にわかりやすい。
購入者にとって本来あるべき、理想的な契約とは
このようなものだと思います。

まあ数千万円の契約です。これが当たり前。
企業対企業の契約であれば、事前に契約内容を
入念にチェックして、上司などから決済をもらった上で
契約当日は、形式的なサインをするだけであるでしょう。

対極に、抽選に通ったら契約書類を渡して、
すぐ次の日に契約するような強行スケジュールのケースもあります。
ＢtoＢ であれば、まずありえないような流れ。
「初めての契約で、よくわからないのです。」という方に
あえてドキドキ感を味わわせるためとして思えません。

2006.9.10

なんとなく、週刊誌や新聞でも地価や金利が上昇傾向にあり、
不動産会社の販売担当者も
「今を逃せば、買い時はしばらくは来ませんよ！」
とかなり強気の姿勢。

今まで郊外には分譲しなかったデベロッパーが
自社の冠名をつけたマンション分譲を開始。
見出しは「○○マンション！ついに○○市初めての分譲！」

都心で土地を仕入れられなくなったばかりに
マンション専業デベロッパーは郊外へ向かわざるを得ない。
地元の不動産会社では、手を出さないような金額で
土地を仕入れ販売。
その売れ行きをじっと静観する地場の不動産会社。
成功すれば、追随。失敗すれば、手を出さない。

それぞれの思惑が絡まりあう舞台裏。
今は、そんな状況でもある。

2006.9.9

道の真ん中にゴミが置かれている。

　　

これは不法投棄というわけでなく、住民達の中で
ゴミ置場の位置についての協議が整わなかったため
しかたがなく、ゴミの回収がされるまで道路の真ん中に
置かれている可能性が高い。

一戸建の売買でゴミ置場の位置が原因で
トラブルになるケースがある。
契約書の内容や建物について注意は払っていても
ゴミ置場の位置までは気がまわらない方も多い。

そして、ゴミ置場の位置については自分が予想した位置と
異なっていても、なかなか移動ができないケースも多い。

契約時にゴミ置場の場所が決まっておらず、いざ生活が
始まってから近隣住民と話し合ってみたら、誰もゴミ置場が
自分の家の前に来るのは嫌なので、場所が決まらない。
結局は、上記の写真のように道の真ん中に置くか、
それさえも難しければ、それぞれの自宅の前に置いて
個別回収で対応してもらうようなケースにもなりえる。

ゴミ置場には要注意です。

2006.9.8

これから一戸建を購入しようとされている方、
または注文で戸建を建築しようとされている方、
大変お待たせしました。

およそ１年ぶり一戸建購入ノウハウセミナーを開催します。
今回のテーマはこちら。

　・理想の住まい新常識
　・どっちを選ぶ？　大手メーカーVS地元工務店
　・子供と暮らすための住まい
　・老いにやさしい住まい
　・老いて資産となる住まい/負債となる住まい
　・家計と地球に優しい住まい
　・将来を見据えた本当のバリアフリー住宅とは
　・理想の住まいとなるための条件
　・理想の住まいをつくるための具体例と方法

さらには、毎回好評の皆さんの疑問にコンサルタントが答える
公開コンサルティングコーナーもあります。
お申込はこちらからどうぞ。

2006.9.7

かなり珍しい形の建物を激写！
実はこれは、ディズニーシーに新しくできたホテルハイタワーという建物。

同一敷地なので、斜線制限や日影規制などは
かからないから造れた建物でしょう。
ディズニーリゾートがある地域の用途地域などの
建築制限が気になります。

2006.9.4

「フラット35の9月の融資金利」

　今月の金利水準
　　金利幅　 ２．７８０％〜３．５９０％　（8月　2.930％〜3.740％）
　　平均金利　 ３．０９６％　　（8月　3.248％　-0.152%減　）

ズズっとフラット35の金利が下がりました。
「今後はどんどん金利が上がるので、マイホームはとにかく
　早く買うべきですよ！！」という宣伝文句はどこへやら。
ちなみに公庫の9月金利は基準金利は３．６０％　（8月　3.75％　-0.15%減）

※参考
Yahoo!　不動産コラム　「今は買い時か？」

--連絡--
明日からお休みを頂きます。
メールは確認しておりますので、何かあればメールを頂ければと思います。

2006.9.3

調査で見つけた日本の歴史。


「試衛館跡」（しえいかん）
新撰組の局長　近藤勇の道場。
この道場で、後に新撰組の主力となる
土方歳三や、沖田総司が腕を磨いていたそうです。

ひとけもなく、ひっそりとたたずむ・・・

2006.9.2

「Yes or　Ｎｏ？」

中古マンション丸ごと安心パックの調査報告。
ご主人がアメリカ人、奥様が日本人であり
日本語がわからないご主人へ、奥様が通訳する。

私達のコンサルティングでは、物件が良いか悪いか、
価格が高いか、安いか、についてはアドバイスしていない。

物件の良し悪しも価格も、最終的には買う側が判断するもの。
何を物件に求めているのか、最新の設備なのか、それとも
良好な地盤なのか、はたまた間取りの可変性なのか・・・

買う人が何を求めているかは、人によって異なっているのに
一概にこちら側の主観で物件の良し悪しを押し付けるのはおかしい！
と考えています。

しかし、今回のご報告の際に、アメリカ人のご主人が
「Yes or　Ｎｏ？」（買いか、買いではないか？）
とずっと聞いてこられて、なかなか、こちらのスタンスが伝わらない。
専門家とは、良いか悪いか、買いか買いではないか、
その判断を下して、そこにフィーが支払われるものという
考え方の元のご主人からの質問。

そこで、私と神尾さんで依頼者の方の希望条件を伺った上で
ズバリ、私達の評価をお伝えしました。

すると、ご主人は笑顔で「Thank you!!」（それが聞きたかった）
と大変ご満足頂けました。

依頼者の方が求めているものが何なのか、その条件を割り出して
その条件を物件がどの程度満たしているのかズバリ伝えるのも
コンサルティングだと気づかされました。

「物件の評価」はできませんが、
「その人に対して物件の評価」であればできるかもしれない。
大変勉強になりました。Ｍ様、どうもありがとうございました。

2006.9.1

だんだん涼しくなってきたな〜と思っていたら、もう９月に突入。
２００６年も残すところ、あと４ヶ月。２００６年は、もうすぐ折り返し地点。
未来へ向けての準備着々と。

●「あなたはこのマンションを買って幸せになれますか？」

丸ごと安心パックをご利用された方が、
定期的に書いていたコラムが最終回を迎えました。

「住宅取得日記」
一人暮らしのセキュリティ
　　　　　　　〜安心のための家探し

これからマイホームを購入しようと検討されている方、
その中でも特にシングルの女性の方には大変参考になると思います。
なかなか聞くことのできない、新築マンションの入居後の本音が満載です。