2007.2.27

知り合いの販売担当者から聞いた話では、
宣伝広告費ゼロのマンションプロジェクト始動！するそうです。

完全会員制で希望メンバーを募集して、できる限り自由設計の物件とのこと。

場所が決まってから、売り出しを始めるのではなく、希望されるメンバーが
一定数そろった段階で、土地を探し始めるのだとか、どーだとか・・・

実現すれば、非常に画期的な形になるかと思います。

有名芸能人を使ったイメージ戦略をするマンションとは対照的。

購入者にとって、嬉しいのはさてどっち？

2007.2.25

物件価格も上昇していて、金利の先行きも不透明。
ならば、もうしばらくは賃貸で暮らしてみようと思ったところ、
「希望に見合う賃貸物件がなかなかでてこない」
という購入検討者の嘆きをよく耳にする。

地域によっては、溢れるほど空き家があるところもあるが、
逆に、分譲物件と較べても遜色のない賃貸物件が
非常に少ない地域もあるのは事実。
住宅が余っている地域と、そうでない地域、その差は大きい。

理由をいろいろ推測してみると・・・・

【持家にお住まいの方の事情】
分譲の物件を購入された方達が、金利の低い短期固定のローンを
組んだが、金利が上昇してしまい、月々の支払いが厳しい場合、

→賃貸にだすのは困難→賃貸物件の供給されない

そうなってしまうと、希望にみあう賃貸物件が見つからず
しかたがなく新築物件を購入。

→【持家にお住まいの方の事情】へ

どこまで続く購入スパイラル。

2007.2.24

「較べるべきは施工状況」

建物がしっかりと造られているかどうか。
これは建物のスペックとはまったく別の話。
図面上でいくらよくても、施工がしっかりされなければ絵に描いた餅になってしまう。

とはいえ、未完成で購入する新築マンションの施工状態を
調べようにも見える範囲は限られる。

逆に言えば、調べられる範囲が限られるからこそ
会社としての対応やお客に対するスタンスを見極めたほうがよいと思う。
たとえば、施工途中の建物の現場見学会をやったり、構造説明会をやったり、
質問に対してどれだけ親身にしっかりと答えてくれるか、など。

見えない部分が大事。
見えないところをキッチリやっているかどうか。

疑えばキリがないけれど、できる限りのことはする。
やるべきことができれば、無用な不安は払拭できると思う。

2007.2.23

「較べるべきは建物性能」

新築マンションの不動産調査のご報告。

過去に何度か、別の物件の調査をしたことのある依頼者の方。
今回の物件は、超がつくほどの億ション。

今までに累計６時間（1回のご報告につき３時間程度）のご報告を
受けられている依頼者の方の住まい選びの基準は、一味も二味も違います。

モデルルームでの見た目の豪華さや、設備の目新しさ、立地のステータスには
まるで関心がなく、リフォームのやりやすさや防犯性、建物の断熱性などの
目では確認できないような部分が気になるとのこと。

目のつけどころが非常にスルドイ！
較べるなら、「建物本来の性能」というわけです。
　
しかし、マンションの断熱性に関していうと、寒い地域の物件や
外断熱マンションなどのごく一部の物件を除き、
どんぐりの背くらべのようなものかと・・・。　

一戸建であれば、建物の性能にこだわって建てるという選択肢はありますが、
マンションに関しては、選択肢はないに等しい状況。
マンションに性能を求める方にとっては不遇の時代かもしれません。
　
ただ、少しずつ潮目は変わりつつあるような予感もあります。

2007.2.20

さくら事務所カフェ「住宅ローン大研究！」終了しました。



白熱した議論が繰り広げられ、今回も予定を大幅に
超えてしまいました。

また住宅ローン以外の「今、買うべきか否か」という
番外編のところでも盛り上がりました。
また次回、開催します。


住宅ローンに関するコラムはこちら

【Yahoo!不動産　マイホーム購入ガイド】
・お金の準備 - 住宅ローンの仕組みを知る
・マンション契約時のポイント　　資金の最終確認

【日経BP SAFETY JAPAN】
・安心の住宅ローン選びには、何段階ものリスクヘッジを用意せよ！
〜目先の金利だけにとらわれるな〜


参考ブログ：住宅ローン論


具体的なご相談を希望される方はこちらでお受けしています。

2007.2.18

「うなずきのワケ」

新築マンションの再内覧会へ。
確認に立ち会ってくれるのは現場所長さん。

部屋への案内中、
「いや〜、修繕工事に時間がかかってしまって
　ついさっきまでクリーニングやっていたところなんですよ。」
とのコメントをきき、一抹の不安を感じる。。。

しかし、部屋に入るとそんな不安を一蹴。
指摘個所の修繕工事前の写真を見せながら詳しい説明をして頂けました。

さらには指摘個所の説明だけでなく、こちらのマンションの工事中に起きた
予想外のエピソード（事件？）などもたくさん教えて頂けました。
おかげさまで、依頼者の方も非常に納得してお部屋の確認を終えることが
できた様子でした。

そんなやりとりの中での印象的な一幕。
依頼者の方が今までに販売担当者のいい加減な説明に
心底悩まされていたことを所長さんにお話すると、、、

「いや〜。彼らはこの建物のことをあまりわかっていないからね。
　現場で造っている人間の立場からすると、とても困ってしまうことも多いんですよ。」

う〜む。こんなことを言っちゃっていいの？と思う反面、
今までの経緯を知る私と依頼者の方は深くうなずかずにはいられないのでした。
もっと頑張ってほしい。

【本日の一枚】
○東京マラソン

冷たい雨の降りしきる中、参加されている方は
大変だろうな・・・思いながら、マラソンコースをのぞいて見る。


終わりのみえないランナー達の行列。
寒さに負けず、すごい！。
沿道で応援する人達も盛り上がっていました。
ホノルルでフルマラソンに参加した自分をふと思い出しました。（今はムリ！）

さて来年の開催は？？？



オマケ
通行規制のためガラーンとした新大橋通りの図。

2007.2.17

「不動産調査のツボ」

現地に住んでいる人でしか知りえないような情報を得たとき。

偶然、歴史的な場所に巡り会えたとき。

住んでいる人達の地域に対する思いを肌で感じれたとき。

なんとも言えぬ喜びを感じる自分。

【本日の一枚】
○赤穂義士史跡碑



誰もが一度は耳にしたことがあるであろう
とても有名な場所。
石碑にはこう刻まれている。

正義を愛し名節を重んずる者は
暫くここに歩を停めよ
此処は徳川時代細川邸の跡
実に赤穂義士の総帥大石良雄等十七名が
元禄十六年二月四日壮烈な死を遂げた現場である

時を経ても尚残る、思いを体で感じる。

2007.2.16

「判断材料があってこそ」

とある中古マンションについて。
次の日の12時までに契約しなければ、別の方に
物件を紹介すると言われている。

その割りには、間取り図面は広告に掲載されているものしかなく、
管理規約や長期修繕計画表は、契約してからみせるとのこと。

「知りたい情報を知らせた上で、急がせるのであれば
　納得できるかもしれないが、何も資料も出さず、質問にも
　答えてくれない状態で、早く結論を出してくれというのは・・・。」

検討されている方の言葉です。

しっかりとした資料や、質問に対する回答が出てきた上であれば
急がせるのは仕方がないと納得できるかもしれません。
材料がなければ、判断はできません。

特に中古住宅の場合は、これまでの組合の運営状況や
完成している建物がみられることが最大のメリット。
これを利用せずして、選ぶなんてもったいないように思います。

2007.2.14

「修繕積立金の増額に賛成すべきか、否か。」

以前の日記にも書いた、築２０年のとある中古マンションの
修繕積立金の増額の議決が、めでたく賛成多数で決まったそうです。

住民の方にとっては、非常に難しい判断だったと思います。

「もはや待ったなし。今やらなければ、もう取り返しがつかないことになる。」という
理事長さんの熱い思いが、しっかりと皆さんに伝わったに違いありません。

結果的に、修繕費は１万円以上増えてしまいますが、この決定により
建物の寿命は延びていくに違いありません。

建物は生き物ではないので、何もしなければ日々劣化していきます。
建物の耐久年数がどれほどか、最終的に決めるのは
住む人達の住まいに対する気持ちであり、行動だと思います。

維持管理のしっかりしている建物と、そうでない建物。
１０年、２０年後経った時に、はっきりと違いがでてくるでしょう。

2007.2.13

●〜しないといけない？

3連休明けということもあるのか、
朝から調査依頼のお問い合わせが続々と。
　　　　　　　　　　　　
・今週の土日には契約しないといけない
・次の方がいらっしゃるので、早く結論を出さないといけない

実際のところ、「〜しないといけない」なんてことはありません。
どれも購入のキッカケづくりのようなもの。

実際のところ、土日に契約しないといけないのは、
販売担当者の希望であることが多く、次の方がいるといっても、
（2/12の三上さんの日記のように）実際には誰もいないということもあります。

いたずらに契約をのばすのは避けたほうがよいと思いますが、
「契約を急ぐこと」にあまり振り回され過ぎないようにしたほうが
賢明だと思います。

●トレーニング

毎日、短い時間ですが定期的に運動することを始めました。
ほんの30分程度なのですが、かなりの汗がしたたります。
既に腰周りと、腕、肩が筋肉痛。
引き締まった腹筋を目指して頑張ります！（控えめに宣言）

2007.2.10

某外資系金融機関で、金銭消費貸借契約へ。
段取り良し、説明良し、気配り良しで非常にレベルが高い！

依頼者の方の話では、他の金融機関と較べてみたら
対応が非常に良かったことも、この金融機関を選ぶ動機になったそうです。

金銭消費貸借契約の対応は金融機関、担当者によってまさにピンキリ。
同じ商品であれば、特性は誰にとっても同じですが、
使う側の理解度によって使い勝手は大きく変わるものと思います。

料理に例えれば、同じ素材でも調理する人によって
生かすも殺すも料理人の腕次第といえるでしょう。

資金計画においても、同じようなことがいえると思います。

2007.2.9

２ヶ月ぶりに、奥さんの実家、小山へ帰省。
もう８０歳にもなろうという祖母を連れて、車で買物と近所のお風呂屋さんへ。

駅前では、ありあまるマンション用地にマンション建設看板があちらこちらに。
「月々３万円台の支払いで３LDKの新築マンションに住める！」
というのがキーワードのようです。

物件価格、専有面積を都心のマンションと較べると
両者の違いはどんどんひらいているようにみえます。

価格がより高く、面積がより狭くなっていく都心。
より安く、より広くなっていく郊外。

【本日の一枚】
○小山温泉思川



小山遊園地跡地にある温泉。
壷風呂に入って、雲一つない青空と、前面に広がる絶景をみていると
まさに「極楽極楽・・・」と呟いてしまいそうです。

それにしても、施設内には悠々自適な暮らしをおくる
おじいちゃん、おばあちゃん達が多数おられます。
活気のあることあること・・・皆、元気ハツラツ。

地方経済の行く末はおじいちゃん、おばあちゃん達次第だと私は思います。
影響力は今後ますます高まり続けていくでしょうから。

2007.2.6

昨日は毎月恒例の月例会議と、所員が一同に揃っての懇親会。

日々、朝から晩まで調査で各地をとびまわっているコンサルタントは
非常に多忙なため、皆がそろう機会はあまりないのです。

懇親会中、ふとまわりのメンバーをながめながら
すごいメンバーが揃ったものだなあ・・・とこっそりと感じていました。

誰もが自分なりの考えと持ち、こだわりを持ち、誇りを持つ。
仲良し集団ではありませんが、向いている方向は一致しているはず。
パワーを内に秘めつつ・・・

それにしても、皆さん、よく食べ、よく呑み、よくしゃべる。パワフル。

2007.2.4

ここに２つの売買契約書類一式がある。
どちらも似たような建物で、売り建ての物件。
契約書の約款内容も同じようなものにみえる。

しかし、両者の違い一目瞭然。

A契約では、建物に関する図面は、間取り図と、立面図の２枚のみ。
B契約では、数十枚もの建物図面と、近隣居住者との合意書、その他もろもろ。

契約関係書類をみるだけで、厳密に練り上げた契約なのか、
それともとりあえずの契約なのか、書類のボリュームだけでもわかるケースが多い。

統計をとったわけではないが、図面や、契約に付随する資料が
多いほどトラブルが発生する確率は減るのではないか。

【本日の名（迷）言】
〜重要事項説明中、担当者の発言〜

「契約書や重要事項説明書に色々記載されていますが、あくまでも
　とりあえずの内容ですから、あまり気にされなくても全く問題ないですよ。」

何を質問しても、「いくらでもなんとでもなるので大丈夫ですよ〜」という答えが
かえってきたとか。
この説明をうけた依頼者の方は、物件購入をとりやめたそうです。

2007.2.2

フラット35の２月の融資金利

今月の金利水準
　金利幅　 　 ２．８２０％〜３．５３０％　（１月　２．７５０％〜３．５５０％）
　平均金利　 ３．１２６％　　（１月　３．０６０％）

今月のフラット35の金利は全体的に多少あがりました。
ちなみに公庫の２月金利は基準金利は３．６４％と
こちらも多少あがっています。（１月　３．５７％）

利上げに関する議論は今月も続きそうです。
遅かれ早かれという感じもありますが、住宅ローン金利へどこまで
影響するかは、きわめて不透明かと。。。


本日より　「住宅ローン大研究！！」募集開始しました。　
山ほどある住宅ローン商品の中からいったいどれを選べばよいのか。
住宅ローンの基礎、考え方をお伝えします。
具体的な資金計画表がある方は、合わせて
お持ち頂ければと思います。