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2008.4.29丸ごとパックの土地の売買契約立会いにて。プロ意識を持った売主さんに出会いました。 「日本という国の土地を使わせて頂いている以上、 私達（プロ）が携わった土地は社会的資産になるようにしていきたい。」 隣地の擁壁についての少々懸念があったのですが、 過剰なまでの対策を講じて頂けるとのこと。 引渡し前でも地盤調査を行うことも了承して頂けました。 心意気と誇り、強く感じました。 話は変わりまして、、、 自宅マンションで振込め詐欺が発生した模様。  賃貸居住者に対して、家賃振込み口座変更のお知らせが届き 振込先はなぜか見知らぬ個人名義となっている・・・怪しすぎ。 皆様もご注意下さい。 さて、ちょっと間があいてしまいましたが 火災保険のお勉強。 vol 13.「火災保険料の判定方法」 火災保険料算出の根拠としては、建物の構造より判定した 「構造級別」に基づいて、保険料を算出します。 住宅物件については、防火性能の高い方からＡ構造、Ｂ構造、Ｃ構造、Ｄ構造の 4区分にわけられていて、Ａ構造からＤ構造の順に保険料が高くなります。 燃えやすい建物ほど保険料が高くなるのは当然ですね。 具体的にどのような構造の建物がそれぞれの構造級にあたるか。 一般的な例をご紹介してみます。 コンクリート造の建物→Ａ構造 鉄骨造の建物→Ｂ構造 木造の建物→Ｂ構造 ※ただし、床や外壁、屋根や小屋組の材料によって、 等級は上がったり下がったりします。 マンションであれば、まずＡ構造。 木造一戸建であれば、基本はＢ構造ですが、1時間準耐火建築物に 該当すればＡ構造、45分準耐火建築物であればＢ構造になります。 著名建築家？と造るＲＣと木造の混合の建物の場合には、 構造級の低い方に基づき、構造級判定が行われます。 火災の発生確率は、建物の燃えやすさだけでなく、その地域の 建物密集度合いや隣地建物の構造種別によっても異なるのが実情ですが、 とりあえずその建物の構造がどうなのかによって、保険料が決まるということです。 ちなみに、この構造級別判定に関しては、保険会社代理店の方が 建物査定のプロというわけではないので誤った構造級別に 判定されてしまっている例もあるそうです。 火災保険料が高くなってしまうのですから、加入者にとっては たまったものではありませんが、なかなか発覚しにくいのではないかと思います。 火災保険加入されてから随分時間が経過している方は、 一度点検してもらってもよいかもしれませんね。 2008.4.28多数のさくら事務所メンバーのブログでご報告頂いたとおりこのたび、結婚式をあげることができました。 ただただ、感謝。 皆様、ありがとうございました。 改めて個別で御礼申し上げたいと思います。 プロのカメラマン顔負けの腕前を持つ大下さんから 嬉しいスペシャル写真ＤＶＤをプレゼント↓↓↓  二枚分（妻の？）あるところが気配りを感じます。 披露宴の最中、さまざまな場面を見事なカメラワークで 激写されていました。大事にさせて頂きます。 2008.4.24一戸建の不動産調査へ。ここ最近、既存（中古）一戸建や既存マンションの ご相談や調査依頼が増えている気がします。 一見すると、「新築から中古へ」のように捉えられがちですが 私はそれだけではないと思います。 「見極める術があることが徐々に知られてきた」ということが 大きいのではないでしょうか。 ホームインスペクション（住宅診断）、不動産調査、第三者の専門家への相談、 さまざまな方法があります。 漠然とした不安がなくなれば、おのずと取引量は増えていくでしょう。 さて、火災保険のお勉強です。 vol 12.「保険金が支払われない場合」 保険金が支払われない場合はどのようなケースか。 一般的な保険約款から抜粋してみます。 ○戦争、外国の武力行使、革命、政権奪取、内乱、武装氾濫その他 これらに類似の事変または暴動（群集または多数のものの集団の行動によって、 全国または一部の地区において著しく平穏が害され、治安維持上重大な 事態と認められる状態をいいます） ・・・確かに、保険金を請求できるどころではなさそうです。 そして ○保険契約者、被保険者またはこれらのものの法定代理人 （保険契約者または被保険者が法人であるときには、その理事、 取締役または法人の業務を執行するその他の機関）の故意 もしくは重大な過失または法令違反 ○被保険者でない者が保険金の全部または一部を受け取るべき場合においては、 その者またはその者の法定代理人（その者が法人であるときは、その理事、 取締役または法人の業務を執行するその他の機関）の故意もしくは重大な過失 または法令違反。 要するに、故意や重過失および法令違反を免責しているということ。 保険金の不正請求を防ぐためのルールといえるでしょう。 また、ここで言う法令違反とは、建物が建築基準法に合致していない等が あれば免責になるという趣旨ではありません。 2008.4.22マンションを造るのは、ゼネコンでもなく現場監督でもない、職人なんだあ！という熱いメッセージが詰まっている本を発見！  マンション建設の教科書。 マンションではなく、マンション建設というところがポイント。 ざっくりとしたマンション建設の流れが把握できます。 このボリューム、内容でこの値段は安い！と思います。 （とはいえ、私は図書館で借りましたが） 話は変わりまして、、、 本日のお弁当。  ミートボール、枝豆入り玉子焼き、ピリ辛ウィンナー、青物。 健康はバッチリ管理できています。（管理されている？） 本日も火災保険のお勉強。 vol 11.「保険金の支払い回数」 Ｑ．保険金が支払われた場合、再度火災にあってしまったときには、 保険金は支払われるのでしょうか？ Ａ．減額なしで、何度でも支払われます。 ただし、保険金が1回の事故で、保険金額（建物、家財の保険金額）に 相当する額に達した場合には、その時点で保険契約は終了します。 火災保険の場合、保険金額に相当する状況が頻発する確立は 非常に少ないと思われますので、ほとんどのケースでは何度でも 保険金額が支払われるといってもよいかもしれませんね。 ※持ち出し家財については、保険期間1年につき30万円 （異なる金額を設定した場合にはその金額）が上限になります。 2008.4.21入居前コンサルティングで、火災保険のご相談をお受けしています。 依頼者の方に火災保険について伺うと 「パンフレットと資料を渡されたけど、火災保険について 何の説明もないんです。」 という方がほとんど。 住宅ローンの返済年数分は火災保険に入ると 非常に長期の保険となります。 それなのに、よくわからないまま、言われるがままに 火災保険に加入するというのは、もったいない。 おそらく、保険の対象となっている事故についても 請求されていないために保険金が支払われていないケースも 多いのではないでしょうか。 人と火災保険との関係はもっと良くできると強く感じています。 本日も火災保険のお勉強。 vol 10.「地震保険が必要な理由」 地震保険は、単独で加入はできません。 火災保険とセットで入ることが原則です。 地震保険は、地震・噴火・津波による火災や倒壊に備える保険のことを指します。 要するに、地震を原因として発生した火災に対して、 火災保険による補償はないことにご注意下さい。 これが、地震保険が必要な理由の一つでしょう。 地震保険で補償される額は、火災保険の30％〜50％まで、 建物は5,000万円、家財は1,000万円までとなっています。 地震保険は火災保険と違い、損害保険会社と政府が共同で運営しています。 「建築年割引」や「耐震等級割引」、「税金面の優遇措置」、「免震建築物割引」、 「耐震診断割引」などがあり、国をあげて保険への加入を推進しているように 思えますが、必要かどうかは考え方によるところが大きいでしょう。 考え方についてはまた別の機会に。 2008.4.20建築条件の外れた土地が大量に放出されているようです。1年間に比べるとグッと金額が下がり（元通りに近づき）、 売主が決済を急いでいるとの話も多くなっています。 需要と供給バランスが崩れているタイミング。 買う側にとっては有利な状況といえると思います。 焦ることなく、優先事項を確認した上で判断することができます。 勝手にシリーズ、火災保険のお勉強。 vol 9.「保険金の算出方法」 火災保険の保険金額の基本的な算出方法を例をあげて説明します。 2,000万円の建物に2,000万円の火災保険をつけることもできますし、 1,200万円分の火災保険をつけることもできます。 では2,000万円の建物の価額の60％相当の1,200万円の火災保険ならどうなるか。 【火災で全焼した場合】 保険金の上限額は、2,000万円の保険金をつけていれば2,000万円です。 1,200万円火災保険の場合は1,200万円です。 あたりまえですね。 【火災で一部損害を受けた場合】 火災による損失額が建物価額2,000万円のうち50％の1,000万円だったらどうなるか。 2,000万円の火災保険の場合には、保険金額は1,000万円です。 では1,200万円の火災保険の場合はどうなるか。 1,200万円の火災保険に対して、損失額の1,000万円は1,200万円より少ない金額です。 ということは、1,000万円分の保険金がでるように考えがちですが、それは違います。 全損ではなく一部損害の場合には、その損害額に対して保険金を 付保割合に比例して減額された金額が保険金になります。 損害額1,000万円×契約保険金額1,200万円／建物価額2,000万円＝600万円 となり、保険金は600万円までしか支払われません。 このように建物価額の一部までの契約保険を締結することを、一部保険といいます。 では建物価額が2,000万円にもかかわらず、2倍の4,000万円の 保険契約を締結していたらどうなるか。 損失額が1,000万円の場合に、2倍の2,000万円の保険金となるかといえば、 それは認められません。 保険金の上限は実際の損害額の1,000万円となります。 このように、建物価額を超えた契約保険のことを、超過保険といいます。 損失額をすべて火災保険でまかなうつもりであれば必要な 金額の保険に入る必要があります。 また、余分な保険(超過保険)にはいっても超過部分の保険料は無駄となります。 つまり契約する保険金額をきっちり定めることが重要です。
2008.4.19現状有姿につき、瑕疵担保責任は負わないという特約。不動産業者が売主の場合は、宅建業法に基づき上記の 特約は無効となります。 無効になるとはいえ、堂々と広告に掲載しているところをみると 特に問題とは認識していないのかもしれないが、、、 指摘してくれる人が周りにいないことが何よりも大きい。 話は変わりまして、、、 我が息子は人見知りなのか、後追いなのかわかりませんが 私の顔をみて大号泣するようになってきました。 あまりの激しい泣きっぷりに心配もしましたが、妻が抱っこされると ケロッとして笑顔になるところをみると病気ではなさそうです。 シリーズ、火災保険のお勉強。 vol 8.「火災保険加入の注意点」 火災保険の補償範囲は、火災だけではなく、 爆発、水害、風害、雪害なども対応しています。 加入時のポイントとしては、建物評価額を「時価」ではなく 「再調達価格」にしておくことが重要です。 旧住宅金融公庫の融資を利用されている方の多くは、 「特約火災保険」に加入されていると思いますが、以前は特約火災保険は 「時価」でしか設定できませんでしたので、一定程度期間が経過して建物が 古くなってしまうと時価分の保険金では、不足してしまうことが予想されます。 確かに特約火災保険の保険料は安いのですが、従来型の特約火災保険に 加入されている方は注意が必要です。 そして、これから火災保険に加入する場合には、従来の 「住宅総合保険」よりも、補償範囲が広くなった「新型火災保険」がお勧めです。
2008.4.18日本ホームインスペクターズ協会が本日発足しました。安心して中古住宅が取引できるようにするために 専門家が住宅診断（ホームインスペクション）が必要です ホームページはこちら（↓）  2008.4.17中古住宅を購入しようと思ったら、渡されたのはＢ４版の広告のみ。数千万円もする物件に対して、情報量の少なすぎる。 物件によっては、一切の建物図面もないことも珍しくありません。 投資信託を1万円購入するときだって、運用目的や過去の基準価格の増減、 購入銘柄など詳しい情報が開示されるもの。 だからこそ、買い手側の目利き力が問われるのが現状。 でも、裏を返せば、そのような状況は買主側の負担となっているともいえる。 来月登場する新達人サービスは、中古住宅の購入を 検討される方にお役に立てると確信しています。 いましばらくお待ち下さいませ。 シリーズ、火災保険のお勉強。 vol 7.「火災保険の種類」 ひと言で火災保険といっても 建物によって加入する保険種類が異なります。 ●住宅火災保険・・・ 火災・落雷・破裂・爆発・風災などによる損害とこれらの保険事故に 伴って生じる費用に備える保険のこと ●住宅総合保険・・・ 住宅火災保険の補償内容に加えて、建物外部からの 物体の衝突・落下・盗難・水災など、 幅広い損害費用に備える保険のこと 住居用の建物とその建物内の家財が対象となる ●団地保険・・・ 住宅総合保険とほぼ同じ内容の損害のほか、各種費用や傷害事故、 水漏れなどによる賠償損害などに備える保険のこと ●地震保険・・・ 地震保険は単体で加入することはできず、火災保険に付加する形になる 地震保険の対象になるのは、居住用建物と家財です 工場事務所建物など住居として使用されない建物には 地震保険の対象となりません。 家財について一定の貴金属や有価証券等は地震保険の 対象となる家財に含まれません。 一戸建の場合は、住宅火災保険・住宅総合保険、 マンションの場合は、団地保険が対象となります。 地震保険については、いずれも加入できますが、火災保険とセットでの 加入が条件という点に注意が必要です。
2008.4.15本日の昼ごはん。 昨年４月に引越してからというもの、毎日お弁当を作って頂いている。 この場を借りて、カミサン（神さん？）に深く感謝。 おかげさまで、 結婚してからというもの私の体重増加しっぱなし。 vol 6.「安心できる保険代理店の選び方」 マイホームを購入すると、住宅ローンの契約と同時に 建物に火災保険をかけるのが一般的です。 ちなみに、住宅ローンを利用する際には、火災保険の加入が 必須となっているケースがほとんどです。 では、どの保険会社、代理店で火災保険の契約をするのか。 ほとんどのケースでは次の2パターンではないかと思います。 1、住宅ローンの契約をする金融機関の関連の損保代理店を選択 2、住宅ローンの契約をする金融機関自体が損保代理店で、そこを選択 保険内容がほぼ同じであれば、どこで契約しようと 基本的には金額には違いはありません。 では、どこで契約しても同じなのでしょうか。 実は違うのです。 火災保険の事故発生時には、代理店の手腕が大きく問われます。 火災保険は火災だけでなく、風水害、その他にも様々な補償がついています。 その代理店担当者が補償内容が把握していないと、 本来は補償されるものなのに、そのことを知らずに保険金を 請求できないということになってしまうのです。 そもそも、保険金自体、請求がない限り、自動的に 支払われることはありません。 保険会社の不払いが大きな問題となっている原因はここにあるのでしょう。 代理店には、不動産取引や慣習、建物の知識、マンション管理に 関する知識が必須だと思います。 今の時代、どんな保険選びをするかよりも 代理店選びの方が重要かもしれません。
2008.4.14我が家の家族、さくらこ。 出会ってからもう３回目の春。 少しずつ、ほんとうに少しずつですが逞しく成長しています。 vol 5.「保険の保障開始時期」 保険に加入する場合、いったいいつの時点から保障が開始するのでしょうか。 （問題） 申込書に記入して、印鑑を押せば、契約が成立するので保障がスタートする？ （答え） × 申込書に記入し印鑑を押しただけでは保障はされません。 保障が始まるのは、原則として、第1回目の保険料を支払ってからとなります。 したがって、契約のみでは保険としての意味はなさないのです。 マイホームを購入して、住宅ローンを利用される方は火災保険に 加入していることが一般的です。 こんな怖い話があります。 物件の引渡しを金融機関で朝11時に行い、12時に物件で 火災が発生したとします。 その時、保険の払い込みをしていなければ、たとえ火災が 発生したとしても保険がおりなかったというのです。 引渡しから火災保険の保障開始のタイミングには、 十分に注意が必要です。
2008.4.13ご近所ではいち早く、両親から息子へ贈って頂いた鯉のぼりを設置。風がふくと優雅にたなびきます。  顔が邪魔して鯉のぼりが見にくい・・・ vol 4.「火災保険契約の注意点」 火災保険の契約の注意点は、細かくいうと 非常に様々な点がありますが、これだけは 抑えておきたい2点をあげておきます。 1．補償されるケース、補償されないケースを具体的に確認すること 具体例をあげてもらい確認することが大事です。 ２．補償内容が本当にご自分に必要なものかどうか、検討すること 保険業界全般にいえることなのですが、最近の保険の対象は 非常に広範囲にわたっています。 保険対象が広くなればなるほど、当然のことながら 保険料は増えていきます。 結局のところ、保険加入者が補償の範囲を知らないことには、 火災保険に加入していても意味がありません。 不要な補償は外してもらい、保険料を安く、自分に必要なものだけを カバーできるようにしてください。
2008.4.12昨日のＢＳ11 22：00からのインサイドアウトに長嶋さんが出演。  BS11 「Inside Out」 永遠と話し続ける長嶋さん。 番組中、2/3は占めているのではなかろうかと思えるほど カメラを独占していたのでは？生放送だというからさらに驚き。 舞台裏情報についてはこちらのブログとご本人のズレズレに。 話は変わりまして、、、 シリーズでお届けしています火災保険。 vol 3.「火災保険を安くする方法」 火災保険を安くする方法、それは「長期一括払い契約」をすることです。 保険料を計算するとき、1年分の保険料を「1」としたとき、2年加入だと 通常計算すると「2」になりますが、割引されて「1.85」となります。 この2年以上の長期契約する場合の保険料の割引率を長期係数といいます。 3年だと「2.70」、4年だと「3.50」、5年だと「4.30」と長期になればなるほど安くなります。 最長の36年一括払いですと、「24.80」となり、1年平均に換算すると 年「約0.70」となり70％もの割引となります。 長期一括払いをしてしていたとしても、途中で賃貸に出したり、 売却することもあるかもしれません。 そんなときには、原則として未経過年数分の保険料が戻ってきますので 安心して大丈夫です。 仮に36年一括払い契約をして、1年経過後に解約した場合、 当初支払った保険料の95〜97％が戻ってきます。 当初契約時にまとまったお金が必要ですが、可能であれば 長期一括契約で加入しておくことが火災保険を安くするための 方法だといえそうです。（商品選択ばまた別の問題として）
2008.4.11不動産調査にて。現地周辺にお住まいの方へ住み心地などをヒアリング。 意外と？好意的にお住まいの方しかわからない情報を教えて頂けます。 「１０年以上前に建売で家を買ったんだけど、建物が傾いてしまって・・・」 という話から 「とても良いところですよ。長年落ち着いて住んでいられます。」 という話まであり。 満足している方と、後悔している方といろいろな方がいらっしゃいます。 生活環境については、住んでいる方からお話を聞くのが一番だと思います。 vol 2.「火災保険が必要な理由」 火災保険が必要な理由は法律にあります。 民法709条 「故意又ハ過失ニヨリテ他人ノ権利ヲ侵害シタル者ハ之ニ因リテ生シタル 損害ヲ賠償スル責ニ任ス」 要するに、他人に損害を与えれば賠償責任が生じるということ。当然ですね。 しかし、民法709条には例外があります。 それが明治32年につくられた「失火の責任に関する法律」(失火法)です。 「民法第709条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス。但シ 失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス。」 つまり重過失でない限りはお隣を延焼しさせてしまっても賠償義務は 負わなくていいとなっているのです。 繰り返しになりますが、失火については失火者には賠償責任は負わない のです。 言い換えれば延焼し類焼で被害を受けても損害を受けた側の資金で 建て直し等をしなくてはいけないのです。 そんな馬鹿なという声も聞えてきそうですが、現在の法律ではそのようになっています。 なお重大な過失についての過去の判例では次のようなものがあります。 ・電熱器を布団に入れこたつとして使用し火災が発生した例 ・寝煙草で火災が発生した例 ・主婦が台所のガスコンロに天ぷら油の入った鍋をかけ、中火程度にして台所をはな れたため、 過熱された天ぷら油に引火し火災 が発生した例 要するに、明らかに自らの火の不始末によって発生した火災以外であれば 失火責任法によって、賠償義務はないのです。 ご近所づきあいを考えると、責任がないから大丈夫とは一概にいえなさそうですが・・・
2008.4.10突然ですが、しばらくマイホームの火災保険に関して日記を書いていきたいと思います。 vol 1.「火災保険は火事に備える保険なのか？」 実はそれだけではありません。 確かに火災の際には保険金が支払われますが、 現在の火災保険の補償範囲は非常に幅広くなっています。 厳密には保険によって異なりますが、 たとえば、盗難。 鍵が壊されて空き巣に入られたときにも補償されます。 建物内でも偶然の事故による破損や汚損も補償。 物体の衝突。 外から何か物が飛んできて、ガラスをわられてしまった場合の補償。 マンションで自分の部屋から水漏れを発生させてしまった場合の補償などなど。 火災保険とはいったものの、実は「住宅に関する総合保険」 というのが実体となっています。 火災という万万が一の確率の低い事故に備えるというよりも、 「日々利用できる保険」の位置づけとの認識でよいと思います。
2008.4.8随分遅くなりましたが新年度に入りました。さくら事務所に入社して気づけば6年目。 2003年4月1日の日記をみると、不思議な気分。 過去からの予定表を計算したところ、もろもろの調査、相談数を ざっくりと計算して、プロフィールに掲載しました。 思ったよりも少ないような・・・？ 今年度は、誤解を恐れることなく思っているところを ストレートに行動していきたいと思います。 |
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